房地产投资一二

第四章

房地产投资分析主要内容

4.1房地产投资分析概述

4.2市场与区位分析

4.3基础数据分析估算4.4财务分析4.5不确定性分析与风险分析4.6房地产投资决策

4.7房地产投资分析运用§4.1

房地产投资分析概述

投资与房地产投资的含义广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。狭义的投资是指经济主体(个人、家庭、企业等)以获得所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资源(资金、不动产、技术等)，经营某项事业的经济行为。投资行为的四项基本要素包括：（1）投资的含义

投资主体投资客体投资目标投资方式

（2）房地产投资的含义

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

房地产投资的类型房地产投资可以分为直接投资和间接投资。房地产投资类型体系图

房地产投资的目的从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：房地产开发投资的目的是为了在完成房地产开发后进行销售，以获得商品房销售所带来的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利，在房地产价格上涨阶段，通过储备土地、减缓销售速度等方式以获得房地产增值收益。房地产置业投资的目的有四个：满足自身生活居住即自用作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业进行储备购入物业以满足生产经营需要房地产间接投资的主要目的就是通过购买房地产开发企业股票、债券以及房地产抵押支持证券等有价证券，通过长期持有以获得利息收益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。

房地产投资分析的任务房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法，这是房地产投资分析的基本任务。

为投资者提供投资方向为投资者提供运作方案建议为投资者报批及合作提供依据为投资者预测投资收益为投资者描述风险及提供避险方法

房地产投资分析的发展状况《国务院关于投资体制改革的决定》出台投资主体的多元化和资金渠道的多样化

过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局限在房地产投资可行性研究上。现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到房地产开发项目收购、企业股权收购、股票和债券分析、房地产资产运营管理等多个方面。

§4.2

市场与区位分析

市场分析①房地产投资环境的调查与预测房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。（1）市场分析的内容②房地产投资环境的调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。（2）市场分析的方法①市场需求预测市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。最常用的方法是连比法，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下：总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量×购买者的平均购买数量×平均单价×市场因素修正率1×市场因素修正率2×其他修正率例如，某房地产开发企业拟开发酒店式公寓项目，拟判断潜在市场需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值：新建酒店式公寓市场需求量=家庭户数×户均用于购房的可支配收入×满足酒店式公寓消费最低收入要求的家庭比例×酒店式公寓消费倾向比例②市场趋势预测市场趋势分析主要方法有：意见调查分析法主要包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和德尔菲法。时间序列分析法主要包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。相关分析法主要包括回归分析法和市场因子推演法。

区位条件分析房地产行业的投资真理是“位置，位置，还是位置”，在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的。对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域的政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。

地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。§4.3

基础数据分析估算4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算房地产开发项目投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。房地产开发项目总投资估算表房地产开发项目总投资构成图

如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金①开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本②将①②两式进行整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金如果房地产开发项目在开发完成后只有租售而没有自营部分，则开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本4.3.2房地产开发项目收入分析估算从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与税费的估算。（1）租售方案房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划即租售方案。（2）价格确定房地产开发企业给自己的产品所定的价格，必定是介于两个极端(一端为低到没有利润的价格,另一端为高到无人问津的价格)之间。

详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。（3）经营收挂入房地总产投四资项漂目的茅经营书收入堂主要妄包括房地阀产产醋品的钻销售伸收入、租金收方入和自营锐收入。①销串售收慰入包疲括土附地转豪让收你入、档商品困房销撇售收滴入和眼配套梅设施抽销售符收入古。销售收浙入=可出售棒建筑面啦积×销售炎单价②租工金收趁入包吹括出农租房丛租金筐收入袍和出淋租土弯地租滨金收俘入。租金押收入=可出租桃建筑面手积×租金烟单价③自刮营收铁入是眨指开愿发企辩业以趋开发晋完成芝后的粥房地笋产为母其进闻行商副业和建服务筛业等经营证活动的雪载体，时通过综湿合性的蒸自营方泡式得到辜的收入们。注意：卡空置期傅（项目捐竣工后智暂时找埋不到租搅户的时敞间）和桌出租率对租秒金收旗入的详影响惜。没有考损虑空置雹率或出猾租率的萄租金收哪入叫潜在携总收雁入；考虑了狼空置率规或出租脾率以后斜，从潜艘在总收祥入中扣找除空置药和租金损失芬，再加惕上其他誉收入，夜就得到津了该物扩业的实际回总收丘入；如果再筑考虑出顷租期的寸运营费妥用，则丧租金收避入就是净租金递收入。三者采的关从系表液示如们下：潜在蝇总收炼入=可出租毁面积×单位租馒金实际总算收入=潜在总推收入×（1-空置验率）+其他收勤入=潜在搜总收殖入×出租率+其他收蜘入净经营懒收入=实际关总收痰入－迅运营逃费用（4）税费目前厅我国婚房地翁产开重发投橡资中任涉及裕到的渐主要金税金质包括螺营业闪税、尤城市欺建设田维护酬税、视教育承费附蛋加(通常也飘叫两税筋一费)、城英镇土张地使凶用税润、房跑产税激、企考业所闲得税锯、土词地增尘值税暖、契堪税、认印花盗税。税金的抄计算方星法需要统根据国蚊家税收洋管理政里策和项括目投资掏与成本陈、收入恢的基础摄数据估散算。4.3死.3资金筹撑措分析资金肌筹措杯分析绵共分均为资金筹傅措计划和资金使喝用计划两部分收。资金短筹措般计划需要熊解决辨筹资标渠道芹选择味、各纱渠道覆筹资姜比例单、渠贤道风收险分刷析、袄筹资差成本挂控制幕等四证方面娇的问狠题。资金昏使用虾计划应根据稠可能的将项目施灯工进度竖与资金紫来源渠锁道进行忆编制。毁在房提地产肤项目宇可行跟性研通究阶选段，皂计算揪期可毫取年生、半雕年、洋季甚施至月童为单折位，父资金每使用喜计划轿应按磨期编缸制。资金来亏源的渠购道主要有错资本金魄、银行炊贷款、播预售收沟入。除了闭这三副种形桃式，斑承包涉商带眉资承申包、赌合作牧开发捷、社灿会集携资(发行股票、发衫行公司沿债券)、利旗用外哲资也极经常透被开逃发商捎作为惯筹资冰的渠铲道。§4.4财务分欧析4.4伐.1财务分挎析概述房地产愤投资项陷目财务务分析是指藏投资汁分析旬人员腊在房辆地产植市场骗调查备与预北测，叫项目护策划和，投吵资、肢成本间与费犯用估布算，铅收入宇估算愁与资障金筹泰措等清基本雄资料贪和数扎据的乖基础趁上，如通过惕编制象基本趁财务垦报表唯，计慌算财念务评面价指以标，告对房皮地产抓项目街的盈泽利能桶力、也清偿住能力单和资姻金平现衡情座况所窜进行恩的分逮析，界据此届评价芦和判般断投惜资项顿目在占财务止上的秃可行表性。财务分维析的基灭本程序包括：①搜集熄、整理滨和计算冻有关基倡础财务暴数据资幼料；②树编制基太本财务仔报表；抢③财务皆分析指老标的计林算与评请价；④学进行不患确定性弃分析；田⑤财务泉分析结付论。财务分肢析的重膨点是基买本财碍务报徐表的私编制任和财鸦务分黎析指劲标的浴计算版与评易价。4.葱4.岭2财务瓜分析伞基本吗报表财务分周析基本爆报表主要疗有现抄金流尊量表巴、资累金来怎源与宁运用南表、浙利润嫂表、童资产闻负债蛾表。财务助分析陕的基离本原果理就是从笼基本报茂表中取庄得数据久，计算维财务分膝析的各榴项指标奖，然后员与基本摘参数作穿比较。注意：各种基评本报表轰之间存拖在的密裤切联系4.艘4.舅3财务分母析指标财务利分析挎指标筛根据歪出现垒时代如的不速同，储划分超为传统财津务分析穴指标和现代财嘱务分析碎指标，目前螺最常使贺用的是凝现代财务指标早。（1）传统的昆财务分镇析指标主要唤包括油收益科乘数冷、财始务比科率、盈利能等力指标笑、回收判期指标具。传统三财务倦分析滥指标编构成滴图现代仓财务安分析袍指标挤构成生图（2）现代的停财务分喘析指标包括撒：静强态分淋析指照标和阻动态冬分析荒指标抚。财务分选析指标晶和基本蓄报表的婶关系：§4.夺5不确丘定性架分析唉和风润险分拖析4.5翠.1不确蜻定性坡分析不确春定性以分析主要是诊分析开漆发项目局评估中袜所选变训量的估仗计值与挽实际情糖况发生鸦差异时历，该项娱目盈利摸能力发恳生的变越化或变疗化的程惰度。不确磨定性嫩分析沫主要肃有临界萍点分每析和敏感性枕分析两种分型析方法嫁。（1）临界座点分析临界点盈分析又企称之为盈亏骄平衡霞分析，是在愚完全竞斤争或垄槐断竞争剖的市场宰条件下杰，研究赴投资项兔目产品候成本、挡产销量返与盈利邻的平衡脏关系的械方法。对于泥投资糠项目贿而言好，随生着产愚销量风的变彻化，急盈利狮与亏停损之独间一踩般至宋少有症一个占转折临点，递即盈亏平抗衡点(Bre叨ak由Eve鸦nP慎oin差t,B毫EP)。在缘瑞这一忠点上茎，销删售收否入与糊总成扭本费钻用相躁等，屋既不庆亏损减也不前盈利坝。临线界点礼分析牲就是凤要找颜出项侄目方菌案的财盈亏属平衡俊点。临界点霸分析的夏数学模疑型是：Z=吧PQ（1－r）－CVQ－CF式中：Z为利谢润；P为单巧价；Q为产陷（销呢）量砍；r为销售张税率；Cv为单弄位变拦动初成本屿；CF为固定席成本。将销季量、白成本抢、利捡润之伏间的禾关系五反映领在直裳角坐亡标系照中，即形互成临衣界点喇分析泄的图鸦解：收入成本0亏损区Q0产量QES盈利区CCVCF注：C为总备成本须；CV为可挖变动流成本仰；CF为固定摊成本；S为销售欠收入；Q为产（侨销）量（2）敏感田性分析敏感家性分臣析是指从棕众多不伪确定性抖因素中跌找出对圆投资项扣目经济寺效益指遭标有重庭要影响惜的敏感凤性因素崭，并分醒析、测煤算其对容项目经舰济效益篇指标的无影响程弯度和敏肚感性程脂度，进例而判断算项目承症受风险池能力的洁一种不估确定性愉分析的济方法。敏感视性分蚕析的价一般形步骤是：确定影盼响因素确定分象析指标敏感性沈分析计块算敏感棋性分欺析包果括单变赛量敏约感性芝分析和多变圾量敏碧感性绪分析，单克变量缝敏感祖性分世析是爬敏感桑性分垒析最测基本沿的方亿法。下面惧是某献项目惯的单变量逝敏感性词分析表献和分析郊图，依望次设少定售胞价、创单位狠变动绘成本远、固后定成嚷本和拉销量助单方及变动鞋的情哑况下颜，计层算该守项目峡的利秋润额疑，据割此判甘断各太变量钓对项像目整虚体盈镇利性据的影惕响。4.5央.2风险分呢析房地产四投资的灿风险主扎要体现糟在投入狂资金善的安耽全性、期望收龄益的可哲靠性、投资莲项目应的变玻现性和资产管拒理的复现杂性4个方晚面。通常坟情况涌下，菜人们轧往往山把风久险划鞭分为叙对市帅场内铃所有伞投资裹项目均产植生影映响、段投资盾者无叼法控耍制的系统滴风险和仅对吴市场内净个别项目产生疾影响、嚼可以由渡投资者聚控制的个别风吗险。风险精分析宏的过逗程主钻要包冈括风险柔辨识、风险盛估计、风险篇评价三个阶段誓。风险率分析骑的主乔要方晓法是概率分炭析法和蒙特毯卡洛策分析对法。（1）概率抖分析法概率分野析的步圣骤概率受的确很定方演法客观幸概率是在某醋变量过皆去长期三历史数隔据基础斤上，进跪行统计谅、归纳暖得出的疗。主观概乖率是指河决策脑者不兴以对时过去友数据尘的客怀观分肿析为字基础,而以某踪蝶种主观脖判断灰来确定及预测对镰象在未萌来会发额生的各崖种可能随性的方俗法。注意掌：由情于房愿地产顷投资举项目耍评价窝中常纲常缺肥乏足摇够的仙历史如统计博数据印，因考而大救部分皂都不均能通镜过客茂观概叠率来肯表达蜡，在山实际妈工作适中多蔬使用前主观旅概率允。例如，惹已知某漫地区房姿地产开政发项目见的工程短发包价背和建造武成本自19若85年～20棉00年的呆变动摘情况边，通基过归只纳后柏，预窗测200唉1年～20凯05年间裂承包处价的词上涨限率大览约为心每年8%，建造辽成本的心上涨率世大约为众每年6%～7%。在此基浴础上进贯一步分吗析了20亭01～20政05年间匙该地霉区房友地产锁开发凡项目蜻发包犬价和钞建造后成本政上涨径情况罚的各公种可短能值计，以游及出液现的迅可能迫性（攀概率澡）。蛾以建拥造成域本为程例，茄分析寇结果松如下房诚表所盒示。蚊此种各分析拖所得苍即为迈主观不概率忧。（2）蒙特哭卡洛法蒙特卡话洛法也叫模仰拟抽样国法，借稼助于真斜实分布美中的抽忌样来模暗拟一个房地担产投膊资全闸过程陷，使奸模拟氧系统瘦中的谦各个袭经济掉变量吩及时已间与穗过去赢的实根际情况相难对应。蒙特刃卡洛查法的晶实施丧一般蒜分为亲三个破步骤：蒙特竿卡洛施法的白要点是需要辈准确估净计各因纳素的变富化范围层以及各牧因素变化的概册率。§4.6房地壳产投织资决镇策4.6串.1投资共方案聚分类投资方近案的类向型很多粘，根据彩多个方搭案之间缴的经济亲关系，遮可以分为互斥漆方案、独立拨方案和混合方斯案等三泉类。互斥方相案是在扯若干茶个方卫案中摩，选娱择其屑中任薪何一宁个方票案则绵其他钱方案齐就必调须被缸排斥末的一再组方饺案。独立虽方案是指一委组互相伏独立、遗互不排锻斥的方登案。混合且方案是指兼筛有互斥崭方案和糟独立方坑案两种浙关系的初混合情判况。4.男6.杨2方案的棚比选（1）方博案比膏选中产常用赛的分计析指片标差额投爽资收益卖率（△R）差额投怨资收益熟率是单页位追加肃投资所走带来的锄成本节桨约额，然也叫追溪加投资峰收益率宜。其表疑达公式次为：式中：洽△R为差彼额投坦资收疮益率啄；C1、C2分别护为两滨个比汽较方竞案的咏年经串营成谅本；I1、I2分别为繁两个比素较方案旁的总投疲资。差额投奋资回收骂期（△P）差额投高资回收尝期是指毒通过成忍本节约济收回追眉加投资伸所需的议时间，禾有时也巴叫追加狡投资回辫收期。沈其表达饱式为：式中：愿△P为差渡额投型资回虹收期；I1、I2分别为运两个比悉较方案忆的总投哪资；C1、C2分别为洲两个比访较方案深的年成使本。净现值（NPV）净现值火是投资严项目净敌现金流阔量的现柴值累计胆之和。凤用净现瓜值进行坛方案比葵选的方肯法叫净衰现值法摄，有时编也叫现滤值法。卧其表达粮式为：式中：NP信V为净现准值；CIt为为裁第t年的现展金流入自量；COt为第t年的现乓金流出脏量；t为项目腹计算期冷（t=孙0，1，…，n）；i为行适业或杠部门震基准院收益耀率或告设定珠的目仰标收赛益率应。如果判若断项目朗的可行计性，则NPV钞≥0的拟密建方出案是刊可以哪考虑涌接受盒的；雪如果耍进行塔方案炮比选缸，则棚以净鸦现值斑大的董方案梢为优冰选方信案。净现值笔率（NP忘V）净现申值率夺是投易资方估案的唯净现利值与康投资帽现值沟的比怎率，皂它表樱明单志位投贩资的获盈利仁能力街和资牵金的们使用势效率先。由渴于用年净现羽值指板标进振行多曾个项冷目的究比选司时，础没有召考虑涛各个蚂项目紧投资配额的张大小指，因冶而不辩能直壤接反剑映资砖金的佛利用旬效率献。式中：NP猾VR为净现举值率；NPV为净核现值劲；Ip为投资钢现值。定在进行轮方案比闻选时，基净现值蝴率大的耐方案为唯优选方阳案。差额投曾资内部搞收益率揪（△IRR）差额植投资肃内部帅收益晨率是颤两个肠方案牌各期营净现掘金流粉量差子额的胞现值会之和介等于士零时淘的折颈现率所。其锁表达键式为未：式中：运△IRR为差额柏投资内内部收益铲率；（CI南-C浆O）t′为投嘴资大犹的方污案第t期净现晓金流量描；（CI顶-C难O）t′′为投资副小的方拳案第t期的净尚现金流螺量；n为开发鹿经营期款。等额盐年值叛（AW）将项目域的净现朵值换算愤为项目精计算期天内各年弯的等额丹年金就监是等额倦年值。肆用等额埋年值来雅进行多绘方案比塘选的方胃法就叫抽做等额宜年值法互。等额突年值是拖考察项痒目投资擦盈利能彻力的指冰标。其甜表达式体为：从其表该达式可鼓以看出阳，AW实际上护是NP忌V的等描价指宁标。爬也可仁以说迅，在唤进行薄方案芝比选顽时，尘等额颂年值祸大的畅方案佩应为翼优选针方案于。费用现夜值（PC）把项捎目计捐算期衬内的棵各年喝投入损（费战用）防按基坡准收厅益率礼折现凤成的赶现值孝就是玩费用估现值照。用庄费用出现值厚进行丹方案发比选幸的方蒸法就室叫费业用现追值法醉。它督是一冰种特夸定情筑况下知的净和现值获法。芝其表奸达式段为：式中：C为第t期投入剑总额；B为期财末余烟值回槽收；n为项或目的姥开发界经营修期。在进排行方丘案比衔选时星，以矩费用索现值牙小的华方案抵为优携选方评案。等额粮年费划用（AC）把项跳目计钢算期锁内的属各年螺投入掉（费粒用）斤按基蚁准收晋益率程折现答成的浑现值爹就是兽费用丧现值何。用司费用猾现值议进行控方案靠比选蜓的方鼓法就嗓叫费盛用现核值法茎。它捏是一裕种特曾定情润况下方的净努现值袜法。昏其表记达式缸为：在进行俊方案比亚选时，画以等额幅年费用恨小的方风案为优妖选方案增。在效碰益基义本相撕同或村相似费的项病目之泳间进箩行投秀资方剃案比河选时扇，主扒要考舅虑项乔目的娘投资帅额及存未来泡的维正护、役使用背成本套额。许由于洋这二带者发漆生的敞时间旦不同握，常略需要公通过艳动态甩等值秒变换贱，换坛算为查费用协现值泉或等抹额年依费用当，所挨以产饲生了现上述虾两种叮方法