房地产市场调查与市场预测二

第六章房地产市场调查与市场预测第一节房地产市场调查概述1

概念市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。房地产市场调查：开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。

2房地产市场调查的作用

市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场

3房地产市场调查的特点

(1)房地产市场调查内容的广泛性和复杂性(2)房地产市场调查内容的针对性和时效性(3)房地产市场调查方法的多样性和专业性(4)房地产市场调查结果的局限性5

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

第二节房地产市场调查程序

准备阶段建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段1.准备阶段

（1）确定调查目的

这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题。

（2）建立调查组织房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，要进行以下内容的学习和培训：①明确房地产市场调查方案；②掌握房地产市场调查技术；③了解与房地产有关的方针、政策、法令；④学习必要的经济知识和业务技术知识等。

（3）初步情况分析

初步情况调查通常有如下三个过程：

①研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部材料；

②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找对市场的初步判断；

③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。初步分析中，如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。

注意：初步情况分析的资料收集不需要过分详细，只需要收集对所要分析的问题有参考价值的资料即可。

2.实施阶段

（1）制定调查方案

制定房地产市场调查方案是做好房地产市场调查的重要前提工作，一个成功的调查方案将决定调查结果的真实性、可靠性和科学性。

调查方案设计的内容如下：

①为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。

②信息资料从哪里取得，用什么方法取得。

③明确获得答案及证实答案的做法。

④怎样运用数据分析问题。

⑤费用支出计划。

⑥评价方案设计的可行性，以及方案进一步实施的准备工作。

（2）搜集资料

根据资料来源不同，一般分为一手资料和二手资料。①收集二手资料。二手资料是指以前已经收集好的，不一定与当前问题有直接关系的信息资料。二手资料的来源有：一是项目内部，常见的内部资料来自于开发企业的内部数据库。二是项目外部，来自于公布的信息，如政府的法律法规文件等。

注意：二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。②收集一手资料。一手资料是指为了解决特定的问题而专门收集的原始资料。研究必须以第一手资料为基础，这种资料的获取往往来源于项目的实地调查。

（3）资料的甄别与审查

资料的甄别与审查非常重要，主要表现在以下几个方面：

①由于抽样或调查方式本身的局限性，使得市场调查不可避免地存在一定的错误，因此在抽样及调查方式的选择上，合理性的原则更为重要；

②实地调查的真实性，真实的调查和分析以及与项目有着密切相关的资料，显得特别重要；

③调查人员完成调查后，应对调查结果进行必要的事后复核。3.档分析与烦总结阶拉段（1与）分闹析数纵据数据呀分析除的目约的是公解析猎所收己集的砍大量及数据卫并提愧出相捡应结产论。分析虚数据祥的过利程是饱一个添复杂虚的系拣统过秤程，质其主砍要步伯骤如缝下：编辑整予理将资料源加以筛般选，去耕粗取精贴、去伪很存真保证资毛料的系摸统性、系完整性腥和可靠前性分类均编号将调查先资料按吃适当的极类别分寄类便于允查找发和使跌用进行爬统计将资料源进行统愧计计算编制驱计算证表、样统计联表和赴统计约图比较柱分析习、结象论（2刊）撰漆写调娱查报弯告调查赤研究尘报告箱主要运是归喷纳研俩究结仔果并典得到怪结论禽，提豆交给拔管理隐人员截决策靠使用吩。①撰写振调查奏报告农的要纳求A.客逼观真实源；B.狡简明况扼要均；C.结演论明确阳。②撰写犯调查老报告所的主筑要内捞容A.调松查目的额、方法鱼、步骤忙、时间触等说明墙；B.送调查榨对象凝的基翼本情职况介菌绍；C.统所调过查问兴题的沈实际割情况牛与分身析说咱明；D.哭对调侧查对败象的出基本厨认识督，做彩出结向论；E.漆提出盘建设俱性的纲意见懂和建长议；F.统恢计资料妙、图表捆等必要插附件。（3）减总结反傅馈总结的趴内容主削要有以挺下几个抹方面：①调查肉方案歉的制影定和途调查届表的垄设计贼是否股切合晌实际廊；②调查方而式、方盘法和调个查技术丙的实践哪结果，香有哪些村经验可灶以推广遵，有哪圾些教训麦应当吸会取；③实地调巧查中还斑有哪些宜问题没仔有真正押搞清，缴需要继垮续组织捉追踪调笨查；④对参服加调桶查工危作的公人员甘做出辽绩效拣考核臣，以甚促进坚调查值队伍忘的建灰设，盟提高桐调查尖水平叹和工鼠作效皱率。注意讯：在实际贿的房地变产市场栽调查中戏，可视窑调查内卧容、环匠境条件脊和调查黑要求的倚轻重缓泛急，灵卖活安排洋调查步菊骤及程抽序，并织非一成闭不变。第三湖节许房地托产市粱场调些查的刚主要粗内容一察房地产绳市场环怎境调查1.挠宏观道环境立调查血层面（1）屯政治法镰律环境应当关征注政府采有关方节针政策泪，如住扔房制度污政策、添旧城改泰造政策亩等；现秤在的新颈国八条闷、一房色一价等畏制度也要镇调查狼有关先法律岛法规魂是否鹊有新结的调该整；必要彼时也草需要暴关注冤政局则的变明化，怨如政奋府人妖事变幅动以丽及社衬会动休荡等毒情况兰。（2铃）宏戒观经记济环回境。包括国抗民生产乖总值、宝国民收胀入总值那以及其秃发展速季度；物价阶水平仆、C放PI间数据迁（如妻我国耀20闪11路年1患月份拜我国训CP久I同甘比上惕涨4骨.9俗%环粪比上委涨1们.0眼%休）、怨通货宰膨胀杏率、惹金融趁市场韵环境欢等；城乡扰居民马家庭授收入金、个胳人收箭入水银平；通讯及达交通运慢输、能偿源与原庭材料供枯应、技喝术协作冰条件等逝。注意径：在经静济环胶境调绣查中驰，房地碧产金攻融状折况是影响毕房地产余开发的咐重要因颈素之一屯。【案例筋】中国人葛民银行杂决定，叛自20化11年折4月6翁日起上跟调金融王机构人挖民币存改贷款基膝准利率慢。金融聋机构一怎年期存肤贷款基多准利率露分别上胸调0.掠25个消百分点售，进入亿201私1年以渔来第二亩次加息烧。（3）隐房地产友市场总渔体运行喇状况对当前抓房地产的市场总品体运行羞状况的翠分析判断断和预徒测，是小项目前昆期投资涛决策工临作的重决要环境钻，对项兰目开发泻有着根嫂本性的念影响。（4昂）人尿口环窝境人口是剂构成市脸场的主铅要因素雹之一。不人口调梁查的内木容包括揪人口规绢模、人蓝口增长军率、人冰口密度妄、人口送迁徙流提动情况感，人口晨地理分监布、民素族分布标，出生马率、结羞婚率以用及家庭塔规模等桑。（5禽）技任术环静境主要包欲括有关症建筑设裁计和建皂筑材料厘等方面甜的新技贵术、新糖工艺、纵新材料若的技术救现状、曾发展趋础势、国兴内外先贺进水平盖、应用甲前景等寸。【案例滑】南京嚷锋尚国眠际公寓利用盒可再仔生能喝源使栏夏季嗽制冷箱不用尝传统兵电力抹，一畏年四禽季保增持适棕宜居逢住的驻温度青和湿兄度，箱室内狠装修养和配炎置超捡过五漆星级积酒店楚，实姥现六活星级连的舒弦适和具节能竭环保烟。锋誉尚国惭际公滨寓卫井生间颠的瓷挑砖全巧部是怠整砖乘并与走卫生码洁具税对中绕；除兴精装敏修质队量外谁，在恢建筑羞科技默上还匀设有丹卫生慰间墙撇排水洒系统秩（根粗除卫槐生间启异味裹）、敌健康事置换孤式新搁风系磨统（暖预防市空调集病）捐、垃坑圾处谁理系恭统等嘉八大刊子系刚统。（6）谁对外开峰放程度对外吐开放虑，是爆我国序进行链对外筝房地上产交喇流、粉房地泽产合类作的准重要蠢举措型。【案例送】200咽7年1都1月7蛋日，国鼻家发改仍委和商扶务部联腰合颁布撤了《外浮商投资猪产业指抛导目录经（20鲜07年樱修订）路》。《本目录》店规定，五从20消07年蹦12月绝1日起白，不再泽鼓励外踏资进入愈内地普承通住宅纯的开发楚建设中魂，同时匆该政策踪蝶第一次鞭明确提雹出，外锁资进入释二手房桶交易市梳场及房傍地产中被介或经讯纪公司牙的途径巷也将受水到全面宋限制。2.区惨域环境迎调查层摇面（1）网经济发严展水平主要逼调查哪城市新或区呜域的枝经济脂总体夜水平瘦，主大要产战业及洽分布缸、居右民收丑入水足平、鬼购房滴消费苍能力映等情道况。（2）兼城市发分展规划主要粱调查抵城市彩发展灰的战丢略方茫向，岔这是借项目笼选址视着重责考虑买的问晃题，打它直陪接关造系到须项目糖的潜锯质和遭增值及的可批能性秒。（3笛）房腐地产堆市场胃供需挨状况以此判种断市场兵供给和恩需求的社基本状完态，从删而为项畏目定位肺、开发袋规模、考风险程拦度等参往数提供鹅依据。注意食：在房地联产市场脱行情调闯查中，迫价格调返研尤为已重要，咸包括：旅整体价楚格水平走和变化鸦趋势、用影响房疮地产价络格变换仙的因素冬、变化扛并引起雀的反应家、新的描价格政将策等。（4）串社会文完化环境短。包括举教育督程度治、文骗化水梳平，划价值镇观、锅风俗动习惯俱，社铲会阶老层分盼布、放宗教恩信仰稠等。企业悉营销廉人员妹以此玻了解帖不同劳消费毙者行秩为，盲以正怨确细岭分市槐场，接制定瞎企业肠的市雀场营监销策耽略。（5）幅房地产息企业情撑况。包括城你市房地悲产企业糠的数量草、类型各、企业患资质与谢实力等佳概略资姻料。（6端）专勺业机砍构与始中介匀商情军况调膨查。主要调御查工程辨咨询公仆司、规快划建筑抱设计单仗位、房结地产销尿售代理现公司、讨广告策权划公司寸、物业仍管理公枯司等等易。（7）兼城市或血区域的托交通条贱件研究。对城倾市或敌区域症的交吼通条昏件进背行调碌查和离分析封，有较助于稀项目步选址叛、交盒通组虹织方米案设万计、调项目瓶定位靠等工呆作。（8起）影暑响区拼域发因展的需其他庙因素碧和条悬件。主要包熄括对城贼市或区抹域内的救历史因吓素、文奥化因素款、景观母因素、竟价值取惰向、意征识形态玻、气候侨条件等默方面的需调研，献有助于往做好项因目总体它战略性撇定位。3.脱微观傻环境恰调查乏层面又称为乘项目开庄发条件挠分析，毅其目的做是分析寒项目自耽身的开越发条件莲及发展扇状况，冤对项目构自身价嗽值提升田的可能剪性与途毯径进行舞分析，守同时为摄以后的则市场定寺位做准尚备。具骨体包括忙：（1）用地现换状调查骡与分析。主要对斑项目的散地形地退貌、地袖质条件母、地上总附着物滴等情况锡进行现享场勘察就和分析代。（2）项目怨周边路环境宴调查返与分景析。周边环统境主要崇指地块技周围的仰物质和算非物质国的环境宰与配套妖情况。（3铜）项吧目对该外联凡系程本度、撒交通杀组织捧等分咐析与活调查旋。二钞房地头产市桑场需柱求调务查1.艘市场冠需求谨容量畅调查需求容璃量，是锁指对房崭地产产址品有购买雾欲望且具有购买贸能力的市场需求裤总量。主要包渣括以下吹几个方葛面：（1漆）项盛目所谣在城悉市人夹口总姥量、仪家庭王数量碑及家锋庭结移构；（2迈）有示购房坝需求然的人纠口数颂量（祖现实乖需求炕和潜扶在需悉求）程和整费体特坏征；（3）娇居民对网各类房批地产商假品的需娘求总量欲；（4）兄居民的丛消费结雕构；（5）初居民的端收入水挥平、储庙蓄余额少和支付龙能力；（6）逮影响房丘地产市走场需求健的因素型。购买者需求的害主体需求持行为窜的实尤施者购买锈欲望需求的月动力需求行三为的源绸泉购买悠能力需求边的实溪施条屋件需求档行为觉的物胞质保落障市场需求2.超消费子者调副查（1）抬消费者佣个人特逮征即消攻费者击的个耳人基西本信酿息，值消费停者个古人特苍征调四查是沾客户缺甄别均的重军要依论据。糠主要路内容唐包括板：消轧费者锋的年捷龄、氧文化付程度鼠、家双庭结角构、斗职业慢、原雾居住胶地、丝式宗教陵信仰彩等。（2件）消除费者端购买析动机消费动亿机是引捐起人们蹦购买房叮地产产机品的愿法望和意爆念，即埋消费者暮出于什酬么目的忍去购买摧房地产想商品，洞是产生佣购买行揉为的内惑在原因腔。（3）问消费者狠购买力回水平消费者费购买力锈水平是捡指消费根者对某散类房地猜产产品矮的最大幅支付能脏力，这槽是影响钞房地产挥消费的册最重要制因素，偶它直接惨决定了干消费者公的购房构承受能摄力。消费者密购买力蔽水平的委主要衡辟量指标杆是家庭种年收入。三局房捡地产待市场块供给纸调查1.科房地笋产市副场供闯给总初体调衬查对整个当地区房背地产市处场供给滤情况的初总体调灵查主要阅包括：斯房地产蝴市场产普品的供体给结构尸、供给拦总量、月供给变誓化趋势竭、供给座的充足柴程度、举房地产帅产品价嫩格现状御；本地枝以及外胖地房地届产企业淘的生产秃与经营臣等方面期的调查哨等。在房旱地产施市场不行情垮调查馒中，错价格像调研射是重非要内邪容之达一。2.竞嚷争楼盘烦调查竞争楼国盘分为梅两类，望一类是乱与所在缴项目处苗在同一嘴区域的抵楼盘；林另一类恋是不同琴区域但永定位相棋似的楼挠盘。主要授包括姨：（1）湿竞争楼犹盘的产克品调查主要有量楼盘区散位调查幅、产品搬特征调颤查、交织房时间引调查等派。（2桥）竞育争楼粗盘的传价格已调查它是丝式房地闲产营卷销中帮最基鬼本、番最便金于调族控的蕉，在三实际租的调菜查中武也是揉最难百取得伪的真盒实信海息。包括单价受调查射、总坛价调您查和锦付款熟方式谱调查。单价反窗映的是滋楼盘品栏质的高亏低，而直总价反渴映的是预目标客移户群的括选择结炼果。注意在区分毯：起价子均价胳主力户们型单价项目名称项目地址开发商/投资商开发商名称：投资商名称：联系电话建筑及景观设计机构策划代理机构项目占地面积（亩）绿化率（%）均价建筑面积m2容积率最高价规划用途规划幢数车位数量价格土地年限公摊率朝向差规划户数销售率层差建筑结构交付日期商铺价格（元/m2）工程进度物业管理费付款方式及优惠户型区间(m2)主力户型开盘及入住日期开盘日期入住日期楼盘特点：（3微）竞舞争楼融盘的肌促销蚁手段优调查竞争楼榆盘的促遇销手段忆是项目倘市场竞氧争调研小的重要鱼方面之冰一。①广告促销调舍查。这捧是房地埋产促销眼的重要乔手段，营对竞争滑楼盘的宾广告调姑查是市划场调研态的重要暖组成部效分；②活动促销调杀查。通时过开展屯一系列纠促销活精动的安喉排，可配以营造优楼盘的蒜销售氛慕围，促爹进销售敞；③人员促销炊调查绞。与垄客户预面对曲面的闸人员碑促销扮是传说统的居促销牺手段罪，也琴是目验前开教发商城的主雅要促炕销形偏式之慢一。④客户闻关系促销调们查。目汇前，房侵地产促启销的竞廉争已经典从单纯于的交易伪营销上宽升到客盘户关系察营销的爹层面，狸这是一滋种企业锈与客户妇共同创老造价值娇的营销疼理念。（4额）竞脏争楼梢盘的巡寿销售稀情况呢调查销售者情况榨是判沾断一朗个楼鸽盘最生终的巩指标烂，但届也是仗最难级获得闲准确悼信息醒的部农分，析主要崭包括套：①销售率秒。最基累本的桐指标帆，反尼映了裁一个牛楼盘虏被市羊场接翻纳的粥程度挪；②销售次泡序。指不肚同房届屋的沈成交甚先后哗次序央，反摇映了满市场舅需求宵结构寒和强竭度；③客户些群分滴析。通过对态竞争楼千盘客户委的特征润分析，乳可以分绳析其购削买动机三，从而搞找出本望楼盘影姐响客户们购买行达为的因卡素以及骨其影响呆力大小律；（5）勒竞争楼张盘的物附业管理禽调查物业参管理睁调查扇包括强物业乞管理雄的内恳容、鹅管理型情况约、物蛋业管向理费镰以及象物业谨管理纲公司零背景均、实秆力以雄及操编作过屯的项跃目等社。3.竞光争对手慎调查对竞争披对手的醒调研可叙从以下镇几个方犁面进行锯考察：（1）扛专业化耳程度。指竞非争对令手将丸其力申量集错中于扭某一蛙产品睡、目蔬标客未户群忍或所渐服务计区域宅的程秤度；（2）乱品牌知坡名度。指竞劫争对进手主芳要依洽靠品推牌知唱名度气进行侮竞争患，而价不是稻依靠录价格胀或其玻他度扮量进赤行竞王争的迫程度悉，如拍万科示、中娘海、磨金地蜻等开日发商跌品牌套。（3哑）推畏动度兔或拉受动度。指竞争隐对手在伍销售楼稠盘时，蔑是寻求约直接在忌最终用丝式户中建顾立品牌碑知名度吴来拉动勤销售，绑还是依芝赖分销竹渠道来岩推动销炭售的程顺度；（4）裂开发经桌营方式屡。指竞瞒争对怜手对眯所开狂发的团楼盘崭是出垃售、晌出租占还是单自行熔经营仅。如炸果出史售，孟是自令己销钉售还蔑是通舒过代罗理商机销售虏等；（5突）楼坦盘质卫量。指竞争毙对手所锣开发楼斯盘的质辰量。（6）言纵向整辅合度。指竞山争对布手采婶取向预前（姐贴近燃消费霞者）庆或向弦后（较贴近桐供给俱商）魔进行怜整合棒所能资产生配的增销值效走果的边程度梢。（7专）成活本状朗况。指竞争柄对手的器成本结置构是否幼合理，助企业开艳发的楼露盘是否遥具有成旺本优势鞋等；（8）色价格策煌略。指竞争茧对手的咏产品定部价策略固，会影斑响到项慢目的目尺标客户编分流以曾及市场占推广工巨作等，以开发商蹦必须认乐真组织范调研，帝并提出肾对策；（9惨）与奥当地尿政府影部门冬的关晋系。指竞争段对手与基当地城旺市建设巴规划部且门、土剪地管理解部门等或政府职充能部门惜的关系乱。（1远0）胖竞争哀对手张历来纯的项顶目开驶发情烈况、超土地迫储备掀情况杯、未锋来的叮开发辽方向唯等。四房怨地产市共场营销槽环境调看查1.房农地产广倘告环境荣调查广告复环境献调查广告恼表现雪形式抄调查广告代宇理商的间调查公共板传播筒形式恼，包面括：及报纸桥、电缝视广谦播等印刷之品传热播形贞式，蹲包括如：售杜楼海蔑报、疫售楼万书等户外传片播形式稳，包括凶：看板懂、旗帜桶、指示嫁牌等调查该普区域的惹主要广赠告代理邪商及其漏知名度忽、技术佩能力以祥及社会烂关联度2.维房地听产营旦销中圾介机欢构调鼠查房地孤产营臂销中尽介机锣构是秋指协陈助房揭地产桨企业激将产表品销挣售给爱最终鼻购买迅者的咸中介迹机构瓶，包盯括代匆理中潜间商方和辅陷助中民间商乓。代理初中间五商简演称代罢理商弃，是终指代专理人宜、经之纪人约等。开发商代理判商客户产品抹所有并权合同合同3.房撑地产营悠销媒体油调查房地产舱营销媒查体是指桂那些刊摆登或播鸭放房地存产新闻幻玉、专栏叉的媒体服机构，主要是喜指报纸隶、杂志蚀、广播创电台、仰电视台畏和网站泼等。对当辛地房故地产劣营销泼媒体网调查宫有助乒于正风确选惩择该赏地区经最有离影响哲力的吊媒体臂，做浙好市碑场推强广，粮从而模提高途营销扣的效驾果。第四节涝房地掉产项目榨市场调牢查的方难法房地产些市场调奔查需要让了解大僚量可靠籍、真实赖和全面缎的资料伯。资料矿的获取皆来源有向一手资糖料和二羽手资料蛛。一手贷资料——救为当惭前项关目或互特定芽目的叫而收慢集的带原始肃信息沈。如：通圾过实地吴调研和互发放调姓查问卷票获取的颗资料。二手资撕料——为让其他目醒的或其叉他项目冒已经收涌集到的购资料。如：从幸房地产让信息网靠上查阅溉的相关赢资料。房地产挨市场调攀查人员辅开始时访总是要钥收集二掠手资料斗，二手告资料具范有以下退特点：二手资有料优点：是研班究房巷地产汪市场套的起刚点，季成本颗低，帅可以次立即卧使用因。缺点和：由于横时间躺跨度被长、牌针对缝性不赢强，烘使得济所收蔬集的财信息宰不够坦准确治、不罗可靠漏、不租完整喇或已挽经过蛛时，惭甚至站存在慈一些野错误唉。由于码二手拢资料鸭存在寨的缺泡点，阶需要掉调查台人员侦去收滥集准健确性岂更高柳、更绍加具化有针踢对性君的一沾手资澡料。综合速性网猾站搜房供网：htt尾p:/谱//焦点网卡：htt报p:/蒙//中国网泳：ht宵tp碑:/播//人民网馅：ht桑tp鉴:/厚//政策寺法规沉网站中国莲房地心产信穷息网htt裤p:/版/规划网网站各级政葬府规划欲网站:htt化p:/侮//(见北京恢规划些委员己会)经济环判境网络救调研渠扁道各级那政府知统计削局网杜站：ht蒸tp盐:/谷//各级估政府优经济雹信息拣网：ht恼tp陷:/徐//国务迟院发印展研遮究中裳心信点息网ht隆tp裕:/航//其他太网络唉调研爷渠道人口信奥息网1.访动问法访问法走是通过雅直接询耐问被调们查者的射方式了鸽解市场射情况和谜客户需赴求的一踩种方法弃。通常厨又被称暴为调查伪表法。根据调仰查人员颠与被调御查者的年接触方逮式，访遥问法可海分为人匹员访问屋、电话多访问、舒邮寄访席问和网练上访问狂四种类比型。（1秃）人泪员访腾问人员访锋问是指老房地产券调查人知员直接爪与被调差查者面眼对面交汁谈以收框集资料演的一种坟调查方睬法，又醋称面谈紫调查，饼是市场绍调查中介较为灵调活和通董用的一忍种调查鸭方法。虎人员调竞查又分闻为入户面鼠谈和拦截式范面谈调跑查两种蜜方式腔。一脑房地产意项目市昏场调查究常用方罩法②拦旬截式锡面谈访调查指调查壶人员根废据调查手方案，捏在指定碗的地点壳，按照哥指定的危调查程岂序在路帜人中选罪取访问彼对象，名进行较即为简短叫的调查导，这种止方法经泻常采用纱问卷式扮调查。目前，颤问卷调怒查是房颤地产市月场调查橡中经常炉采用的响调查手岸段之一洁。①入户级面谈调炸查是指调总查人员粥根据调丛查方案太，依照友事先拟诱定好的蛾问卷或丸调查提议纲顺序猎，到被趟调查者乏家中（犬存在一因定的难瞒度）或赚单位对侨被调查瘦者进行响面对面疮的直接行访问。人员访胖问法的睡优点和泳缺点优点认：①非陶常灵遣活，冈交谈架时的拦主题搭和时寨间安吨排都车可以耽根据耀具体齐的客秆户情此况进滴行改朴变；②人番员访脉问法之一般宜拒答鸣率较笨低，训面对喇面地酿访问备往往除会对锹被访陪问者抱产生悔一定砖的压陪力，愉使他扮们较潮为认开真地搏回答虾问题消；③面对招面的调堡查气氛细比较轻络松，适渠于进行女深度调柿查，并袋且随意判联想，抵会收集永到意想浪不到的茎信息。缺点袭：①需要忆调查人窄员准备若大量的铸访问材支料，而判其往往抬需要对迫调查人滋员进行晋事前培企训，还哭需要一盆定的交由通费和探其他费浩用，成菊本高；②对调倡查者的拍素质要腊求较高匆，调查余人员的液访问技姿巧和应命变能力象是制约呆调查质新量的两示个重要奏因素；③由立于人爽员调烧查往电往是膝一对胖一进猎行的回，因剪此需冤要大技量的明时间冷，调恒查周宁期长鸽；④人叹员调卷查匿仪名性弯差，欠对于宋一些器较为价敏感灰性或晴者涉净及隐尽私的择问题遗，面久对面灯调查晓不易雄获得燥较为斩真实较的信味息；⑤人借员调去查管咽理比嘱较困溪难，选调查济者的再主观守因素讨易影宰响到青调查落的结芝果。（2导）电尝话访革问电话封访问缓是通扇过在督电话铃中与胀选定妙的被积调查仿用户振交谈蛮以获冰得市利场信走息的瓣一种膀方法留，它袄是一康种间蕉接的灯方法残。注意驶事项：①电归话访告问前姥，需艇要对银调查借人员艇进行忍培训没（包掏括调到查人钩员要盾口齿拐清楚医、语居气亲柏切、平语调特随和探，可阶在不轮长的菌时间渔[一李般1啊5分吹钟左厕右]恼内完如成调豆查）范；②电话浮调查人迫员需要叠在电话酷调查前撑设计好独问卷调苗查表，丑大多采援用是非柏选择法模向被调隔查者询莫问。（3立）邮肃寄访厌问邮寄索访问摩是房俱地产胞市场曲调查郊中一蹦个比妹较特痰殊的见收集喜资料栏的方既法。纤它是怒将调书查者路事先品准备渔好的毫调查撑问卷鉴邮寄惧被调描查者议，再嘉由被吗调查住者根膛据要疾求填饺写好岭后寄答回的眨一种择调查樱方法翻。特点：①调查规范围广廉、成本类低，能吹够通邮悟的地方如都可以真实施；②它胶给被抚调查据者充老分的偶考虑乒时间挣，避著免受柏到时育间限合制，休也不名受调画查人兵员的矛倾向嚷影响弄；③它毯可以快节省想调查驳人员秤的数她量，所不需昂要对静调查维人员好进行字专门跪的培尊训。（4就）网管上访遥问网上誓访问扇是随婆着互隶联网自兴起级而出觉现的淘一种合新型紧的访匆问形踩式。歌它有讲很多冬形式泼，调拌查人睬员可鬼以发狠邮件花给被货调查火者或居者将制问题横答卷佣放在亚网上重供被葵调查磨者填遮写。网上滩访问盼法存歌在的尊缺陷：由于孕目前更网络厕诚信兴存在邻一定饭的缺乓失，昆网络鱼信息岂的真壁实性帽和准瞎确性夹得不绵到有务效保旨证，夺目前阳房地婆产调漏查人霸员对颜其结旁果还伪只能逗用于宣参考漂。右图像为新槽浪房趣产某滴次网钩上调句查表圾截图仓。2.档观察茶法观察法鹿是指调翼查者凭奸借自己培的眼睛寄或摄像丙、录音谅等器材柳，在调果查现场勇进行实吨地考察怜，记录些正在发照生的市象场行为矿或状况黄，以获堡取各种忘原始资卸料的一校种非介鲜入式调缎查方法蛇。观察梳法主要故有以下仔四种形振式：（1脊）直构接观砌察法垒。就是村调查卷人员雪去现悲场直铃接察造看市怨场情遇况。谅例如摸，派调朱查人扬员去叮现场慈了解在楼盘贷的销老售情侍况等忌等。（2纳）亲垫身经捧历法葬。就是王调查盛人员松亲自件参与施某项悼活动龙，来无收集害有关肤资料南。例径如调查裤人员晴佯装赞顾客谷，到舞代理识商处烟去咨歼询、剂买楼长等，取即通因常所旬说的饺“踩战盘”性。（3）年痕迹观国察法。调查人宋员不是其直接观污察被调腊查对象撇的行为墓，而是梯观察被燃调查对凯象留下霸的一些歼实际痕评迹。比搞如在房涌展会拦上，张调查竖人员积可以吃观察解参观讲者手部中哪努家楼格盘的威手提扮袋最军多。（4）乌行为记思录法。有些情咽况下，泄为了降南低调查赴者的记化录负担偿，可以稳通过录释音机、渴摄像机相、照相旱机以及吴其他一唱些监听励、监视魂设备记吐录下来该，分析保客户购佛房的心炭态，有疏针对性沙地进行验楼盘营厚销的策趋划。3.实年验法实验包竖括三个梢基本部详分：实验对冻象称为蝇“实验党体”，砍实际上耳引入的看变化称别为“处米理”，系“处理使”发生族在实验笔对象上贺的效果厌称为“氧结果”鞠。以调查营房地产肃广告效小果为例糟，表示搏如下：选定氧一些续消费捷者作略为调社查对罢象广告宣得传对消他费者产裁生的影森响根据消锋费者对杯广告的历接受效凉果来看蒜楼盘销梯售量的破变化实验体处理结果二传房伟地产恶市场末调查爽方法令的创翁新1.报主题煌式调查查精心设伟计有导劲向性主叛题，通瞒过公开跳有奖征伯询征集田公众的杯意见，逆来获取灶需求信衫息。例如译：重庆漆百年围世家器房地碌产公悄司通其过征料文主兼题“经我理散想中猪的家芬”所程开展座的调读查。2.论敲坛式调春查通过举络办论坛淹，吸引雨消费者抢与社会煎各界的犯目光，恰借助公铺众的看馋法评述泥来达到韵市场调塞查的目澡的。例如：有的遣房地卫产公捐司通仿过广啊告开司展良步心定霉价，攀大众浙通过握信件桥、网期络、发邮件穗等方恶式参商与拟必售项涌目定光价。3.毛记者谈式调尸查由企京业赞限助，景组织虹媒体哥记者相联盟勤，有珠针对牢性设缝计调教查内志容，郊借助匪记者饥采访活、宣泡传新制闻的虾权利烧，达愈到调茧查的陵目的启。适纪用于挠对竞莲争项止目的蹲调查蓬。第五陷节颂房晚地产乏市场袄调查特问卷朽设计问卷融功能能将所舱要调查灯的问题声明确地抗传达给肆被调查院者；设法岂取得猫对方忽合作至，最搜终取纪得真蝴实、肠准确抓的答壮案。问卷设欢计原则●目的敞性原教则：要求连在问塑卷设啦计时央重点碰突出●可接受丽性原则膊：要能劣比较脾容易奏地让药被调产查者男接受●顺序借性原编则：要讲絮究问亏卷的罩排列敲顺序郑，使只问卷款条理犁清楚●简明性绵原则:内容要烘简明、屡调查时术间要简伸短、形波式要简歪明易懂寸、易谈●匹配性泽原则：要使牺被调寄查者缴的回逼答便辅于进睛行检糟查、蒸数据抗处理窗和分薪析问卷的烦一般结档构●问印卷标扣题●问踢卷说移明●被访受者基本情裙况●调查恼主题册内容●编码●作业证欣明的记垂载调查问炎卷的提芒问形式●封闭式要提问封闭式杏提问是辽指事先颗已设计咸出了问仓题的各郊种可能法的答案妙，被调采查对象诞只要或胜只能从搂中选择旨一个或借几个现靠成答案厕的提问绿方式。五这种提好问方式租便于统厨计，但形回答的紧伸缩性辅较小。调查问究卷的提肿问形式●封闭式现提问（兰续）二项委选择衡法：提出一良个问题影，仅有升两个答绞案可供酸选择。例：弯“请病问您孔是否生打算停在近晨年内吊购房认？”是（）否（）多项选卸择法：提出迹一个爸问题忧，给颗出两盈个以怠上的陡答案透，被班调查议对象疮可从蛙中任吼选一器项或颂几项惧作为碧回答劫。例：“请问炸您打算昏购买的胖住宅类旧型是什磁么？”旦（单选剩）多层土住宅阀（6层或以陡下），械没有电四梯（）多层雅住宅岂（6层或弯以下供），哥有电涨梯（）小高层决住宅（沃约8—10层）（）高层住哈宅（超纽奉过10全层）使（醋）调查遣问卷蜡的提鹅问形证式●封闭式乳提问（团续）程度评勇定法：对提出您的问题兔，给出版程度不合同的答悟案，被顶调查对箭象从中狗选择同罢意的一美个做出奴回答。例：压“在截购买秤商品糠房时贫，您龄认为柔品牌花得重孟要性丑如何诸？”很重要防（枣）较重要共（跑）一程般肃（秀）不太逐重要形（蜜）很不重光要（）调查问甜卷的提筑问形式●封闭模式提榜问（钳续）语意差革别法借：列出控两个副语意疾相反盯的词仇，让隐被调忙查对究象做姨出一碑个选牙择。例：枕“请董问您捕对X殿X花辨园小馆区的洋看法狗如何籍？”服（每监对只重选1止个）建筑新红颖（弯）朋建筑风程格陈旧士（困）品味肃高奖（围）杯品味粥低（镇）户型丧设计胆合理柳（券）婶户卷型设立计不份合理膛（显）价格合锈理（）价格偏蝴高（）调查重问卷椒的提双问形凝式●开放式惕提问开放凉式提类问是缠指对电所提添出的们问题去，回撕答没宗有限搞制，件被调杨查对秒象可丈以根术据自恒己的子情况抹自由民回答采。此忍种提求问方装式，党答案舌不唯魂一，摘不易吉统计票，不访易分功析。调查鲜问卷披的提削问形好式●开放式奥提问（用续）自由辛式：被调绵查对滨象可堵以不全受任孤何限递制回沸答问毒题。例：请纲给出给伟您印象律最深刻止的一个江房地产深广告（掘）。语句列完成束式：提出一累个不完屿整的句撒子，由饺被调查冲对象完盐成该句姻子。例：如鱼果您欲突购房，形您购房斩的主要配理由是。字眼联藏想式：调查人圈员列出极一些词茂汇，每桌次一个翠，由调桂查对象付说出或馋写出他词所联想吧到的第刷一个