深圳罗湖区城市更新规划城市设计

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content1234561781BACKGROUNDINFORMATION项目背景分析项目位置区域发展定位过境口岸轨道交通公司简介Chapter21.项目位置项目背景分析本项目位于深圳市罗湖区中心地区，属于翠竹街道办辖区【大头岭片区】。西临文锦中路，东靠爱国路，距离罗湖商业中心区约800米，区位条件十分优越。罗湖区3龙岗LONGGANG香港HONGKONG福田中心区上步片区罗湖商业中心区本项目罗湖LUOHU项目背景罗湖区是深圳市开发最早、建成度最高的地区，是目前深圳的经济和文化中心，随着城市日新月异的飞速发展，一些特区成立初期建设的居住小区建设标准偏低，面貌破旧，同时占据着城市重要位置，对城市的进一步发展带来越来越大的负面影响。目前，深圳市城市更新工作已全面展开，为了适应城市总体发展目标，改善和提升木头龙片区的人居环境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快旧城改造步伐，益田集团公司于2010年3月委托我院编制《罗湖区木头龙片区城市更新专项规划》。规划研究范围

木头龙片区位于罗湖区翠竹公园的南侧，属于深圳市罗湖区翠竹街道办事处管辖，是以居住生活功能为主，普通教育设施为辅的功能片区。片区内，规划研究范围西北、东北、东南、西南分别以东门北路、华丽路、爱国路、文锦中路为界，规划研究范围面积23.44公顷；其中，规划范围占8.86公顷。2.规划研究范围项目背景分析4翠竹公园洪湖公园人民公园儿童公园罗湖区委区政府罗湖商业中心本项目香港深圳火车站罗湖口岸规划范围规划研究范围强化“金融城”

金融是现代经济的核心。深圳是全国的金融创新中心。而深圳金融业资产六成以上集中在罗湖，罗湖区正在强化蔡屋围金融中心建设。繁荣“万象城”加快建设人民南—老东门—万象城“金三角”商业区，打造人车分流、环境优美、万商云集、高中低档业态最全的商圈，努力建设区域性国际消费中心。提升华润中心万象城周边商业业态，进一步整治、提升周边环境，放大都市综合体效应。提升“珠宝城”

罗湖的水贝黄金珠宝产业集聚基地率先建成，发展态势良好，要加快水贝黄金珠宝产业集聚基地二期建设，全力推广黄金珠宝区域品牌，促进黄金珠宝产业由“罗湖制造”向“罗湖创造”转变，提升市场竞争力，开拓国际市场。加快黄金珠宝产业公共服务平台建设。推动黄金珠宝产业与文化创意、高端旅游等融合发展。巩固“工艺城”

全市工艺品十大专业市场有七家在罗湖，其中，深圳古玩城被认定为国家级文化产业示范基地，满京华艺展中心、深圳古玩城和航诚艺都先后成为“文博会”分会场。打造“艺术小镇”在深圳水库上游大望、梧桐两村建设艺术小镇，即以一座山（梧桐山）、一条河（梧桐山河）、一条路（丹平路）、一条街（博物馆一条街）、一个高地（大望文化高地）为依托，建成有着浓厚人文风情的艺术休闲旅游胜地。

3.罗湖区发展新的定位项目背景分析5“四城、一小镇”龙岗区罗湖区香港罗湖产业发展结构图07版总规中深圳市城市职能为1．国家经济特区，自主创新、循环经济的示范城市。2．国家支持香港繁荣稳定的服务基地，深港共建的国际性金融、贸易和航运中心。3．国家高新技术产业基地和现代文化产业基地。4．国家重要的交通枢纽和边境口岸。5．具有滨海特色的国际著名旅游地。深圳市与香港共同发展国际大都会。而罗湖区紧邻香港，拥有深圳火车站及三个主要通关口岸。足以体现其在城市发展中承担的重要职能。罗湖区也是深圳市未来构建国际大都会及国际消费中心的重要门户区域。本项目距离文锦渡口岸约1300米，具有明显的区位优势，将是未来罗湖区打造国际消费中心的重要区域。罗湖口岸:（1986.6——至今）

1986年6月14日竣工启用。占地面积18107平方米，2002年罗湖口岸经过大规模改造后，查验通道从原来的137条增加到173条。口岸设计通过能力由八十年代每天20万人次，提高到目前每天40万人次。罗湖口岸4.口岸因素项目背景分析63km距离龙岗区罗湖区本项目深圳火车站罗湖口岸文锦渡口岸香园围口岸香港3

KM罗湖区新定位：打造区域性国际消费中心罗湖区作为最早建成区，具有通关优势：罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘香园围口岸与本片区均有着便利的交通关系。本项目与罗湖通关口岸的区位关系文锦渡口岸：（2010-2012）

文锦渡口岸改造工程概预算3.9亿元，总用地面积为3.42万平方米，建筑面积4.52万平方米，由新建的联检综合楼与配套的停车楼两个单体组成。其中联检综合楼建筑面积1.86万平方米，共六层，一、二层设出入境查验大厅以及相关查验用房。该口岸改造工程拟定2012年完成。莲塘/香园围口岸：（2013—2018）

位于在莲塘西岭下村南面及东面。将承担香港与深圳东部、惠州以及粤东、赣南、闽南之间的跨界货运兼客运交通功能。

莲塘口岸拟采用客货分层的双层方案,下层为货运,上层为客运。该口岸拟定2018年建成运行。未来三个通关口岸形成后，将分担和缓解罗湖口岸的通关压力。方便的通关条件势必也将加强内地与香港的各种交流，带来大量的人流和商机。文锦渡口岸现状与改造莲塘香园围口岸4.口岸因素项目背景分析7深圳轨道交通建设概况

2003年编制的《深圳市城市轨道交通建设规划(2005～2010年)》通过了国家发改委和建设部的评估，作为二期工程建设的规划依据。目前深圳市地铁一期工程已建成通车。二期工程的1号线、4号线续建，2号线、3号线、5号线新建均已开工建设。二期工程线路将于2011年7月大运会召开前全部建成通车，届时，深圳市将形成约178公里左右的轨道交通网络。5.轨道交通因素项目背景分析8。深圳地铁2011年7月即将开通5条线，其中3号地铁线翠竹站与本项目距离不到100米。2、5号两条线地铁站距离本项目不超过800米，将极大地改善本片区的交通条件。地铁3号线：福田----龙岗

晒布---翠竹----田贝。地铁7、8号线（国贸——大梅沙）已纳入三期前期准备建设阶段95.轨道交通因素项目背景分析本项目周边轨道站点分布图深圳市益田房地产集团股份有限公司

成立于1996年2月，现已发展成为以房地产开发为核心业务，以商业、酒店、高速路、物流、生物制药、物业管理、实业投资等业务为辅业的大型集团股份公司。益田房地产集团秉承‘铸树精品，创新无限’的经营理念，经过10年的探索与发展，通过在市场环境变化中实施战略调整与资源整合，从开篇之作‘益田花园’到半岛·城邦，益田集团凭借着一系列有巨大市场影响力的项目，形成了自己独有的开发与经营模式，在新的战略目标指引下，集团现已形成了以深圳、北京、长春为中心，向华南、华北、东北进行区域性发展的战略布局，实现了由传统的住宅开发向复合型地产开发的过渡与战略转型。益田房地产集团股份有限公司目前已有以下房地产作品益田名园：益田花园占地2.5万平方米，建筑面积4.5万平方米，由10幢色彩凝练，庄重典雅的小高层组成，开创欧陆风情地产的先河。半岛城邦：半岛·城邦位于深圳蛇口，占地30万平方米，是深圳特区内唯一一个拥有稀缺海景资源的100万平米超级大盘，一期5天售罄、回收15亿资金的骄人业绩刷新深圳地产豪宅销售记录。3.益田假日广场及其酒店：益田假日广场位于深圳华侨城核心，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积14.3万平方米，设计理念是“城市中的邮轮”，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。大运城邦介绍词：4.

益田大运城邦---大运新城唯一一座百万平米健康人居大宅。项目一期自2010年年初开盘至今，屡创销售奇迹，连续两周位居销售排行榜首。益田集团有信心、有能力、有实力、有决心如期完成木头龙小区城市更新项目。5.城市更新企业简介项目背景分析102FACTINTRODUCTION基地现状情况用地权属用地性质建筑质量配套设施现状问题Chapter111、改造对象

根据《深圳市城市更新管理办法》要求，翠竹小学和翠园中学为教育设施用地，现状建筑质量较好，予以现状保留；怡泰与俊园大厦为建设年代较近的高层建筑，质量较好，予以现状保留；教育新村现有已批规划，按照已批规划建设。01-05地块建筑符合城市更新条件，根据宗地界线确定规划改造范围面积为8.86公顷，拆迁范围面积为7.70公顷。2、现状功能居住用地及配套设施用地。3、本次规划范围内地块权属03地块：9班幼儿园04地块：露天篮球场01、02、05地块：6-8层多层住宅区备注：以上宗地面积总和与地块面积存在微差。1.现状用地权属基地现状情况12宗地权属一览表编号宗地面积（㎡）权属单位013233.52深圳市城市建设开发（集团）公司0253262.15罗湖区房管局032256.79深圳奥康德石油贸易集团公司042100.76深圳市规划国土局罗湖分局0516166.00深圳市城市建设开发（集团）公司合计77019.22

现状用地权属图翠竹小学翠园中学怡泰大厦教育新村俊园

规划研究范围内总用地面积为23.44公顷。其中主要为居住用地，面积为11.25公顷，占总用地比例48%。商住用地面积为2.26公顷，中学用地面积为3.87公顷，小学用地面积为1.03，道路用地面积为3.77公顷，街头绿地面积为1.26公顷。2.现状土地利用基地现状情况13规划研究范围现状用地汇总表序号用地性质代码用地类别用地面积（ha）占总用地比例（%）1R居住用地11.2547.99其中R2二类居住用地7.3631.40R22二类幼托用地0.210.90R23二类社区体育设施用地0.140.60R3三类居住用地3.5415.102C商业服务业设施用地2.269.64

CR商住用地2.269.643GIC公共设施用地4.9020.90其中GIC53中学用地3.8716.51GIC54小学用地1.034.394S道路广场用地3.7716.08S1道路用地3.7716.085G绿地1.265.38

G12街头绿地1.265.386合计规划研究范围23.44100.00

改造范围内地形相对平坦，北高南低，东西方向高程大至相等，地块中部有2-3米的自然平缓高差。现状土地利用图规划范围内建筑修建于20世纪80年代初期，分别竣工于1981年底至83年底。住宅形式为6至8层多层住宅，户型面积约在75至90平米不等，楼龄在27—29年之间，原设计标准偏低，建筑老化现象严重，大多数现状住宅质量较差。木头龙片区拟拆迁范围面积为77040平方米，总建筑面积约为119200平方米，其中包含各类建筑物65栋，业主共1317户（含居委会和幼儿园）。（资料由益田公司提供）建筑质量调查统计表范围类别名陈栋数(栋）面积（平方米）比例（%）规划范围质量良好建筑

质量较好建筑

质量较差建筑65119200.3533.95小计65119200.3533.95规划研究范围质量良好建筑8180265.7151.44质量较好建筑1124326.486.94质量较差建筑2526890.047.67小计44231482.2366.05合计109350682.58100.003.现状建筑质量基地现状情况14现状建筑质量图木头龙片区四周有城市主干道东门北路、文锦中路、爱国路，城市次干道华丽路。西侧通过雅园立交直接连通笋岗路和泥岗路，南侧距离深南大道仅600米。片区对外交通联系十分便捷。（目前地铁施工对东门北路交通带来一定影响）规划范围内部道路不成系统，通达性较差，消防车道未覆盖到所有建筑，局部存在一定的消防安全隐患。

雅园立交桥4.现状道路交通基地现状情况15现状道路交通图雅园立交地铁翠竹站16爱国路（双向八车道）华丽路（三车道）文锦中路（双向八车道）东门北路（受地铁施工影响局部为双向4车道）（双向六车道）4.现状道路交通基地现状情况规划范围内现状有邮政支局、居委会、幼儿园、等公共服务设施，相对本片区现有人口规模及周边区域的集聚程度，公共服务设施总量及建设标准均显不足。

5.现状公共服务设施基地现状情况17现状公共设施一览表序号类别设施名称用地面积（㎡）建筑面积（㎡）1行政管理居委会—86.002市政设施邮政支局935.111386.143卫生设施垃圾收集站40.3940.394体育设施篮球场916.89—5医疗设施社康中心926.691203.706餐饮设施巴蜀风3107.943870.347教育设施9班幼儿园2054.582239.73现状日照分析1、规划范围内住宅现状呈南北向排列式布置，多数住宅达不到现有住宅日照采光规范要求。2、万科俊园对规划范围内南部住宅日照有不利影响。

6.现状日照分析基地现状情况18现状日照分析图现状人口

木头龙居住小区现状总人口5838人。其中，户籍人口：3900人，暂住人口1220人，常住非户籍人口718人。（数据资料由益田公司提供）木头龙片区现状问题：1、地处罗湖中心城区黄金要地，建筑面貌破旧，与罗湖区打造区域性国际消费中心的发展目标相差甚远，有必要进行城市更新。2、地块现状多为特区成立初期所建的多层住宅，建筑和规划受时代所限，未能充分发掘木头龙片区城市空间资源价值，浪费了宝贵的地下空间和地面区域的空间资源。3、现状单一居住功能已不适应现代化集约用地、复合功能开发建设模式。4、市政配套设施不完善，部分设施老旧过时，迫切需要更新换代。小区体育设施旧小区住宅面貌破旧小区内部环境乱小区居民热盼旧改7.现状人口及存在问题基地现状情况198.更新单元范围图基地现状情况209.规划三权属三图基地三现状三情况2110三.建筑三物信三息图基地三现状三情况223SU三RR三OU三ND三IN三G三A三RE三A三ST三UD三IE三S周边三地块三研究周边三地块三现状周边三建筑三影响公共三服务三设施Cha三pt三er23地块三周边三高层三、超三高层三建筑三鳞次三栉比三。有三紧邻三雅园三立交三桥的40层怡三泰中三心大三厦，47层万三科俊三园，三爱国三路东三侧32层的三新王三朝酒三店。三总之三，待三更新三的木三头龙三小区三已处三在高三层、三超高三层建三筑包三围之三中。1.周边三高层三建筑三分布三情况周边三地块三研究24规划三范围教育三新村三用地三范围三内旧三房目三前已三拆除三，总三用地三面积2.三97公顷三。规三划建三设教三育新三村报三建方三案数三据如三下：1栋超三高层+5栋高三层住三宅+6班幼三儿园指标三：总三建筑三面积三：21三.1三3万平三方米地上三：15三.5三6万平三方米地下三：5.三57万平三方米其中三商业三：33三90平方三米容积三率：5.三50停车三位，98三0个位三，地三面86，地三下89三4总户三数：17三33回迁三户面三积：5.三14万平三方米2.教育三新村三更新三概况周边三地块三研究25方案三鸟瞰旧房三拆迁三证旧房三拆迁三现场教育三新村三区位规划三范围翠竹三小学深圳三市翠三竹小三学创三办于19三84年9月，19三85年定三为深三圳市三对外三开放三学校三，19三86年定三为深三圳市三重点三小学三，19三94年5月被三评为三广东三省一三级学三校，19三97年被三评为三深圳三市办三学效三益好三学校三。20三02年12月，三原翠三竹小三学与三原翠三华小三学合三并为三新的三翠竹三小学三。学三校现三分为三两个三校区三，均三位于三罗湖三区东三门北三路,总占三地面三积53三40平方三米，三总建三筑面三积为15三81三9平方三米。现状三招生三规模三为30班。小学大门教学楼运动场教学楼教学楼3.教育三设施周边三地块三研究26规划三范围学校三出入口翠园三中学翠园三中学三创建三于19三64年，三原名三深圳三市二三中，三是深三圳市三首批三“国三家级三示范三性高三中”广东三省一三级学三校，三深圳三市老三牌重三点中三学。翠园三中学三高中三本部三位于三罗湖三区东三门北三路10三16号，三地铁3号线三雅园三站口三，毗三邻东三门老三街，三交通三便利三，地三理位三置优三越。三校园三占地10三0亩，三绿树三成荫三，芳三草如三茵，三环境三幽静三。学校三现状三招生三规模三为45班。教学楼及办公楼3.教育三设施周边三地块三研究27规划三范围4HI三GH三ER三-L三EV三EL三P三LA三NN三IN三G三AN三AL三YS三IS上位三规划三解析罗湖三分区三规划法定三图则三拼图周边三公共三设施Cha三pt三er28规划三依据三：1、《深圳三市城三市更三新管三理办三法》；2、《罗湖三分区三规划》；3、《大头三岭地三区法三定图三则》；4、《深圳三市城三市规三划标三准与三准则》；5、益三田集三团公三司与三本院三签订三的本三项目三专项三规划三合同三；6、有三关会三议纪三要；7、相三关规三划法三律、三法规三、政三策、三办法三等。城市三更新三项目三规划三原则三：1、城三市整三体利三益优三先原三则；2、公三共设三施配三套优三先原三则；3、人三居环三境美三化优三先原三则；4、集三约利三用节三省资三源原三则。1.规划三依据三与规三划原三则上位三规划三解析29规划三目标罗湖三区的三未来三发展三目标三在于三建设三成为三环境三优美三的现三代化三国际三性城三区；三重点三发展三商贸三、房三地产三、旅三游服三务、三金融三和信三息咨三询等三第三三产业三，成三为全三市的三金融三商贸三中心三区、三文化三娱乐三旺区三、网三络服三务基三地；1、控三制规三模：三在土三地资三源有三限的三前提三下，三人口三规模三及土三地开三发强三度的三控制三是影三响城三市规三模的三关键三因素三。本三区未三来的三发展三应遵三循“三总量三控制三，结三构调三整”三的原三则，三提高三常住三人口三的比三例和三人口三素质三，严三格控三制土三地开三发强三度，三抑制三高层三楼宇三的新三建；2、完三善功三能：三根据《深圳三市城三市总三体规三划(1三99三6-三20三10三)》的要三求，三对区三内的三产业三结构三和用三地布三局进三行调三整，三改造三与城三市发三展不三相适三应的三工业三区、三仓储三区和三新、三旧村三，完三善城三市功三能；3、改三善交三通：三本区三交通三环境三的治三理应三充分三挖掘三现有三路网三的潜三力，三结合三旧城三改造三完善三次干三道和三支路三系统三，明三确道三路功三能，三提高三运行三效率三，形三成多三元化三的路三网结三构和三捷运三系统三，改三善整三体交三通环三境；4、完三善配三套：三公共三、市三政的三配套三水平三是衡三量一三个城三市生三活质三量的三重要三标准三。要三实现三现代三化国三际性三城市三的战三略目三标，三必须三从新三的高三度审三视本三区现三有的三配套三设施三，在三城市三改造三过中三加以三重视三，在三政策三上加三以优三惠，三在管三理中三加以三严重三控制三，完三善和三落实三本区三的配三套设三施系三统；2.罗湖三区分三区规三划上位三规划三解析5、美三化环三境：三城市三的更三新改三造是三城市三自我三完善三的过三程，三也是三本区三未来三城市三建设三的重三点。三本区三今后三的发三展不三是靠三“外三延式三”的三扩张三，而三是要三走“三内涵三式”三的集三约化三发展三道路三，以三“调三整、三改造三、提三高、三完善三”为三基本三方针三，把三建设三的重三点放三到公三益性三设施三的完三善和三城市三面貌三的更三新上三，改三善城三市环三境。30本项三目地三块在三罗湖三分区三规划三土地三利用三规划三中的三用地三性质三以居三住为三主，三有少三量商三业配三套。商住混合的用三地性三质与三本项三目城三市更三新建三设目三标一三致。2.罗湖三区分三区规三划——用地三性质上位三规划三解析31本片三区周三边与三三条三城市三主干三道（三文锦三中路三、东三门北三路、三爱国三路）三直接三联系三，其三中文三锦中三路为三城市三景观三性主三干道三，并三与一三条次三干道三（华三丽路三）联三系，三片区三周边三城市三道路三按罗三湖综三合交三通规三划已三实施三，特三别是三东环三高架三快速三路修三建对三罗湖三区城三市交三通起三到了三实质三性改三善。本项三目对三外交三通联三系便三捷，三与罗三湖区三三大三口岸三均有三直接三的交三通联三系。雅园三立交三桥2.罗湖三区分三区规三划——综合三交通三规划上位三规划三解析32至平湖至布吉、龙岗罗湖口岸至福田、南山、宝安至福田、南山、宝安至福田、南山至福田、南山至福田笋岗路泥岗路深南大道滨河路上步路沿河北路沿河南路布心路文锦路北环大道红岭路红荔路人民公园路东门路宝安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太宁路雅园立交至盐田爱国路华丽路雅园三立交三桥罗湖三城市三商业三发展三轴以万三象城三为核三心龙三头，三东至三文锦三渡口三岸，三北至三水贝三珠宝三城，三西至三笋岗三物流三片区三，形三成罗三湖区三大商三业圈三概念三。本项三目位三于华三丽路三西侧三，在三商业三发展三轴辐三射范三围内三，为三在规三划范三围内三更新三改造三的相三关产三业功三能的三发展三与提三升起三到支三撑作三用。笋岗文锦三渡万象城水贝文锦三渡2.罗湖三区分三区规三划——产业三调整上位三规划三解析33万象三城二三期鸟三瞰图黄贝三岭地王三大夏罗湖三分区三规划三景观三设计三指引三要求三：罗三湖中三心城三区保三留三三条重三要景三观通三廊：1）围三岭——大头三岭——黄贝三岭；2）地三王——洪湖——围岭三；3）地三王——大头三岭——东湖三。木头三龙片三区未三在三三条重三要景三观通三廊控三制范三围内三，可三适度三建高三层、三超高三层建三筑。翠竹三公园东湖三公园洪湖三公园地王三大夏2.罗湖三区分三区规三划——景观三设计三指引上位三规划三解析34翠竹三公园洪湖三公园荔枝三公园东湖三公园市人三民医三院罗湖三区委三区政三府1）行三政办三公设三施罗湖三区委三、区三政府三。六片三区法三定图三则拼三合图2）周三边公三共设三施配三套A、医三疗设三施深圳三市人三民医三院始三建于19三46年,三19三94年被三评为三深圳三市第三一家“三级三甲等”医院三。已三发展三成为三一个三功能三齐全三、设三备先三进、三人才三结构三合理三、技三术力三量雄三厚，三集医三疗、三教学三、科三研、三保健三为一三体的三现代三化综三合性三医院三。3.法定三图则——周边三公共三配套三设施上位三规划三解析35B、学三校资三源（三名校三概念三）高中三名校2所（三深圳三中学三、翠三园中三学）三，近距三离小三学4所,其中三小学三名校2所（三翠竹三小学三，螺三岭小三学）三。深圳三中学19三47年建三校，三从19三83年成三为广三东省三重点三中学三，到19三93年成三为广三东省三首批三一级三学校三，再三到20三03年向三全国三示范三性高三级中三学目三标迈三进。上位三规划三解析3.法定三图则——周边三公共三配套三设施36六片三区法三定图三则拼三合图（20三03年11月批三准）道路三宽度爱国三路：三主干三路、三道路三红线三：40米、三双向6车道三；华三丽路三：次三干路三、道三路红三线：30米、三双向4车道三；东门三北路三：主三干路三、道三路红三线：45米、三双向6车道三；文三锦中三路：三主干三路、三道路三红线三：45米、三双向6车道三；小三区支三路：三内部三道路三红线三：15三—2三0米。上位三规划三解析3.法定三图则——周边三道路三红线三宽度37用地三功能三规划深圳三市罗三湖03三-0三1号片三区【大头三岭地三区】法定三图则三，对三此地三块用三地功三能为三二类三居住三用地三和配三套设三施用三地。公共三配套三设施三要求三：1、幼三儿园三（9班）2、邮三电支三局、三书店3、居三委会4、垃三圾收三集站5、文三化活三动站三、老三人活三动站6、雨三水泵三站、三公厕7、篮三球场上位三规划三解析3.法定三图则——公共三配套三设施38「大头三岭地三区」法三定图三则c5CI三TY三-R三EN三EW三AL三P三RO三GR三AM三ME三R三ES三EA三RC三H城市三更新三研究规划三依据规划三原则更新三模式Cha三pt三er39城市三更新三作用城市三更新三是深三圳在三增量三土地三资源三紧缺三条件三下转三身挖三掘城三市存三量空三间的三一项三主动三选择三。城三市更三新更三深刻三的内三涵在三于完善三城市三功能三、优三化产三业结三构、三改善三人居三环境三、提三升城三市整三体品三质。本三项目三对于三罗湖三当前三通过三空间三整合三优化三释放三空间三资源三，缓三解用三地紧三张矛三盾，三提升三城市三整体三功能三和价三值具三有重三要现三实意三义。木头三龙小三区城三市更三新的三必要三性木头三龙小三区城三市更三新的三可行三性现状三建筑三外观三破旧三，内三部生三活环三境混三乱，三公共三空间三不足三，影三响城三市景三观秩三序。现状三用地三使用三强度三与结三构，三阻碍三了城三市功三能的三提升三与发三展。现状三公共三服务三配套三设施三陈旧三且配三置标三准落三后，三急需三提升三和完三善。结论三：本三项迫三切需三要通三过城三市更三新，三来解三决自三己以三及区三域发三展问三题开发三商具三备承三担该三项目三的经三济和三技术三实力三。本项三目已三列入三政府三年度三更新三计划三。地块三权属三清晰三，房三产权三属明三确，三便于三工作三开展三。该项三更新三符合三原住三民利三益，三获得三多数三业主三支持三。结论三：本三项更三新计三划具三备可三操作三的条三件城市三更新三立项三条件三：（一三）城三市的三基础三设施三、公三共服三务设三施亟三需完三善；（二三）环三境恶三劣或三者存三在重三大安三全隐三患；（三三）现三有土三地用三途、三建筑三物使三用功三能或三者资三源、三能源三利用三明显三不符三合社三会经三济发三展要三求，三影响三城市三规划三实施三；（四三）依三法或三者经三市政三府批三准应三当进三行城三市更三新的三其他三情形三。城市三更新三研究1.必要三性及三可行三性40现状三空间三职能三单一三，不三符合三城市三中心三区位三多元三复合三的空三间诉三求。现状三建筑三质量三整体三不佳三，对三居民三的生三命和三财产三安全三构成三威胁三。运用SW三OT分析三法项目三优势：1）基三地处三于罗三湖商三业区三核心三区位三，更三新动三力充三足。2）有三发达三的地三面道三路交三通和三地下三轨道三交通三支持三，交三通便三利。3）周三边商三业服三务和三教育三等配三套设三施完三善，三利于三建成三发展三。4）缘三于区三位特三殊，三政府三支持三力度三更大三。项目三劣势：现三状建三筑多三，拆三迁还三返量三大，三更新三成本三偏高三。项目三机遇：1）为三城市三更新三首批三公布三计划三项目三，利三于早三期介三入、三稳步三推进三。2）周三边地三铁线三路即三将开三通，三有效三推动三更新三进程三。3）罗三湖区三口岸三增多三，深三港交三流更三加频三繁，三基地三区位三更显三增值三。项目三挑战：1）政三府、三开发三商、三业主三对空三间形三式存三在源三于多三元利三益的三博弈三。2）区三域影三响因三素复三杂，三具体三开发三形式三的定三位影三响后三续开三发建三设。结论优势三大于三劣势三，机遇三挑战三并存三。城市三更新三研究2.规划三分析41本项三目城三市更三新模三式在城三市整三体发三展要三求下三，本三项目三应采三取全三面改三造的三更新三模式三，完三全拆三除现三状建三筑，三对片三区进三行整三体重三新建三设。城市三更新三模式1）整三体拆三除现三状建三筑，三完全三重新三建设三的全三面改三造模三式；2）保三留原三有建三筑，三改善三居住三环境三，完三善基三础设三施为三目的三综合三整治三模式三；有些三城中三村规三模较三大，三采取三分期三设施三策略三，也三会采三用同三时采三用上三述两三种模三式，三部分三完全三改造三，部三分综三合整三治，三逐步三展开三城市三更新三计划三。追求三原住三民利三益企三业效三益、三政府三收益三三方三共赢三的局三面。城市三更新三研究3.项目三更新三模式42政府改造单位（开发商）业主公共利益城市环境改造成功经济收益不减少、长远发展有保障拆迁补偿成本低、实施顺利获取经济利润法治管理社会安定经济发展产权保障政策倾斜城市三更新三研究4.项目三发展三定位43根据三上层三次规三划要三求及三现状三土地三利用三情况本项三目发三展定三位：以居三住功三能为三主，三商业三功能三为辅三的公三共设三施配三套齐三全，三人居三环境三优美三的现三代化三高尚三居住三社区三，提三升木三头龙三片区三核心三竞争三力，三使之三成为三深圳三城市三更新一张三靓丽三的名三片。根据《深圳三市城三市规三划标三准与三准则》居住三建筑三退线三要求1）满三足日三照、三采光三、通三风、三消防三、防三灾、三管线三埋设三、视三距卫三生、三建设三用地三要求三。2）深三圳新三区：三大寒三日：三有效三日照三不低三于3小时三。旧区三：大三寒日三：有三效日三照不三低于1小时三。高层三建筑三退红三线要三求：东北三：12米东南三：12米正南三：12米西北三：10米绿化三带：6米多层三建筑三退道三路红三线9米。低层三建筑三退道三路红三线6米。城市三更新三研究5.建筑三退线44建筑三退线三图6PL三AN三A三ND三T三HE三D三ES三IG三N规划三设计三方案Cha三pt三er功能三布局空间三结构交通三组织景观三意向技术三指标451.三根三据本三项目三的区三位条三件，三以及三低密三度高三强度三的集三约开三发模三式，三规划三采取三“强边三活心”的三策略三。即小三区内三部沿三城市三干道三区域三，土三地利三用价三值较三高，三采取三高强三度开三发，三提升三和完三善城三市功三能及三整体三空间三形象三。而三小区三中心三区域三留出三大尺三度的三公共三活动三空间三。满三足居三民日三常生三活需三求，三丰富三小区三景观三环境三，提三高居三民生三活品三质。2.三梳三理完三善室三外环三境，三充分三利用三屋顶三、地三面、三地下三空间三，增三强三三者之三间的三空间三联系三和可三达性三，同三时打三通与三地铁三站点三的交三通联三系，三提升三片区三发展三条件三。3.三高三效利三用沿三街商三业价三值，合理三组织三商业三功能三界面三，提三升整三体空三间形三象，三打造三区域三品牌三亮点三。规划三设计三方案1.规划三构思46规划三总平三面图1）空三间开三发策三略东高三西低三，强三边活三心。南北三通透三，立三体花三园；地上三地下三，完三善配三套，双圈三布局三，和三谐社三区。2）建三筑空三间功三能布三局东南三部结三合公三建配三套，三规划三布局三超高三层塔三楼，三西部三布置三高层三住宅三，东三北、三东南三侧集三中布三置商三业，三形成三双层三向心三性组三团空三间，三北部三三角三形空三间布三置公三寓，三西南三夹角三配套三公共三设施三。规划三设计三方案2.功能三结构三布局47功能三结构三规划三图一核三、一三带、三一轴一核三：核三心公三共开三放空三间；一带三：东三西景三观带三；一轴三：南三北景三观轴三。四栋三点式三超高三层布三置在三爱国三路一三侧，三其余三百米三高层三住宅三顺沿三地块三边线三布置三成两三条不三规则三弧形三。一三心、三一点三、一三个弯三月的三景观三空间三规划三形成三三个三组团三花园三，三三个花三园由三一条三步行三道串三联起三来，三形成三南北三方向三景观三轴，三同时三，为三小区三人流三主要三出入三口倾三力打三造南三大门三景观三轴。规划三设计三方案3.空间三结构三布局核心三开放三空间48空间三结构三规划三图外围三道路三能承三担交三通增三量木头三龙街三区周三边道三路已三按罗三湖分三区规三划—三—综三合交三通规三划落三实路三幅宽三度。三由于三罗湖三区新三的一三轮道三路交三通规三划调三整落三实基三本到三位，三并在三原规三划中三留有三一定三增量三空间三，因三此，三外围三道路三交通三流量三可容三纳本三项目三城市三更新三的交三通增三量。小区三内部三机动三车道三：设三置在三项目三西侧三红线三内侧三，并三兼消三防疏三散通三道之三功能三。地下三停车三场出三入口三设置三：在三本项三目地三下室三各角三落部三位应三充分三利用三空间三，布三置地三下停三车场三出入三口，三减少三对地三面交三通的三干扰三。商三业客三户停三车场三出入三口与三住户三停车三场出三入口三需分三开设三置。公交三车站三设置三：为三鼓励三居民三公交三出行三方式三，在三木头三龙小三区四三周城三市干三道上三分别三设置三一组三公交三车站三。规划三设计三方案4.道路三交通三规划49道路三交通三规划三图5.公共三交通三规划公交三车站三设置提供三方便三快捷三的公三共交三通服三务，三鼓励三居民三公交三出行三方式三。在三四周三城市三道路三上，三分别三设置三一组三港湾三式公三交车三站，三提供三充裕三的公三交线三路，三满足三居民三出行三需求三。规划三设计三方案公交三站点三分三布图50设置三两个三小区三住户三人行三出入三口，三一个三设在三华丽三路中三段，三另一三个设三在爱三国路三中段三。翠竹三小学三大门三面向三小区三一侧三，规三划在三小学三、幼三儿园三大门三外集三中设三置人三流疏三散场三地。规划三枝状三与环三状结三合、三密度三适宜三的步三行路三径系三统，三让住三户在三小区三内部三能够三最大三限度三享受三步行三空间三带来三的惊三喜，三无论三在底三层的三向心三广场三花园三，还三是在三屋顶三花园三上都三能找三到幽三静的三空间三角落三。规划三沿外三围华三丽路三、爱三国路三布置三适宜三人步三行、三无障三碍、三通达三连续三的商三业人三流界三面。规划三设计三方案6.人行三流线三组织51人行三流线三规划三图名称建筑面积（平方米）（12班）幼儿园4500社区健康服务中心500居委会600邮电支局800雨水泵站200老年活动中心800公厕400垃圾收集站200合计8000本项三目除三按法三定图三则要三求配三套公三共服三务设三施外三，还三根据三项目三所处三地区三环境三特点三，在三商业三设施三内，三考虑三增设三一些三高中三挡商三业文三化娱三乐活三动场三所，三例如三：国三际影三城、三高档三餐饮三、生三活超三市、三文体三活动三中心三、休三闲会三所等三。规划三设计三方案7.配套三公共三服务三设施52配套三设施三分布三图1、片三区住三户及三周边三人群三的的三生活三及消三费需三求（三低碳三需求三：减三少远三距离三出行三购物三）；2、集三约使三用资三源，三复合三功能三叠加三；3、罗三湖区三三个三口岸三，加三强了三内地三与香三港的三密切三联系三，可三适度三开发三餐饮三业；4、打三造罗三湖旅三游品三牌，三完善三城市三服务三功能三，促三进旅三游业三发展三，适三当开三发文三化休三闲娱三乐设三施。8.商业三服务三配套三设施53规划三设计三方案地下三空间三退线本项三目的三地下三空间三利用三综合三考虑三周边三地下三市政三管线三安全三、地三下空三间开三挖深三度、三地下三施工三操作三要求三等因三素，三沿东三边城三市道三路后三退用三地红三线3米，三同时三，又三考虑三到小三学、三中学三、教三育新三村建三筑物三安全三，西三边后三退用三地红三线5米。地下三空间三功能三设置：设置三两层三地下三空间三。地下三一层三：北三部华三丽路三一侧三布置三地下三商场三，其三余部三分布三置停三车场三。地下三二层三：商三场区三域布三置商三业客三户停三车库三，其三余部三分布三置住三户停三车库三及水三、电三、气三等专三业设三备用三房等三。地下三停车三场出三入口三设置1）地三块西三北角三地下三商业三空间三与地三铁3号线三翠竹三站预三留出三口无三缝接三驳，三其它三地下三空间三通过三垂直三疏散三楼梯三、通三道与三地面三发生三联系三。2）地三下停三车库三入口三就近三设置三于小三区车三辆出三入口三道路三边，三减少三对商三业界三面及三小区三内部三人流三的干三扰。3）商三业客三户停三车场三出入三口分三别布三置在三华丽三路、三爱国三路一三侧，三避免三相互三干扰三。规划三设计三方案9.地下三空间三开发三利用54地下三空间三功能三面积三统计三表A-三A剖面规划三设计三方案10三.地下三空间三开发三利用55地下空间建筑面积一览表类别使用功能建筑面积（㎡）停车位（辆）地下一层商业区19341.75—住户停车场51156.741462地下二层各专业设备用房5000.00—客户商业停车场14341.75410住户停车场51156.741462合计

140996.983334本项三目为三高层三、超三高层三住宅三项目三，按《高层三建筑三消防三规范》要求三，高三层建三筑周三边需三设计三环形三消防三车道三。沿城三市道三路一三侧借三用城三市道三路，三西侧三借用三住户三机动三车出三行道三路形三成闭三合环三形消三防通三道，三并在三适当三位置三布置三消防三登高三扑救三面。花园三内步三行道三及各三类场三地在三紧急三情况三下兼三做消三防车三道使三用。规划三设计三方案11三.消防三通道三规划56消防三通道三规划三图日照三校核三总结1）万三科俊三园对三本小三区内1栋建三筑低三层有三影响三。2）本三项目三对华三丽路三北侧三住宅三楼日三照无三影响三。3）受三户型三平面三组合三的限三制，三部分三户型三日照三条件三受到三空间三布局三的影三响。总而三言之三，城三市更三新规三划实三施后三，小三区内三部住三宅日三照条三件有三大幅三度的三改善三。规划三设计三方案12三.日照三校核57日照三分析三图本项三目高三层、三超高三层建三筑形三成内三外两三层向三心围三合圈三层布三局，三景观三视线三外圈三层建三筑以三向外三观察三城市三四周三自然三景观三为主三（例三如：三翠竹三公园三、东三湖水三库、三梧桐三山风三景区三、香三港新三界、三东门三商业三街等三），三内圈三层建三筑以三观察三内部三超大三立体三花园三景观三为主三，北三部圈三层建三筑以三观赏三屋顶三花园三为主三，南三部圈三层建三筑以三观赏三地面三中心三水景三花园三为主三。规划三设计三方案13三.景观三视线三关系58景观三视线三分析三图按本三地块三开发三强度7.三40计算三，地三面以三上计三入容三积率三的建三筑面三积为56三.9三8万平三方米三，小三区现三状建三筑面三积11三.9三2万平三方米三，按1：1.三26比例三，拆三迁还三返原三住民三共计三建筑三面积15三.0三2万平三方米三，扣三除小三区公三共设三施配三套0.三80万平三方米三，扣三除政三府保三障性三住房0.三55万平三方米三，剩三下可三销售三建筑三面积40三.6三1万平三方米三。还迁三面积15三.0三2：销三售面三积40三.6三1=三1:三2.三70还返三户按三：90三X1三.2三6=三11三3.三4平方三米/套(户),共计13三25户。规划三设计三方案14三.还迁三与销三售比三例关三系59计入容积率建筑面积指标表面积类别功能建筑面积

(万平方米)备注商品房销售

面积住宅27.43

公寓3.18

商业10地下空间2拆迁还回住宅面积15.02拆迁还返比

例

1：1.26政府保障性住房0.55

小区公共配套设施面积0.8

合计56.98

还返三户面三积:三1三1.三92三（万三平方三米）三X1三.2三6=三15三.0三2（三万平三方米三）本项三目引三导低三碳生三活方三式，三低碳三生活三是一三种值三得提三倡的三生活三方式三，本三项目三主要三从以三下五三个方三面实三现低三碳排三放。1、出三行方三式：鼓励三居民三尽量三使用三地铁三和公三交出三行方三式，三减少三使用三私家三车次三数。规划三设计三方案15三.项目三低碳三导向三概念602、高三度集三约用三地高度三集约三用地三，复三合功三能叠三加，三减少三居民三出行三距离三。将三停车三、商三业、三休闲三、居三住多三种功三能竖三向叠三加设三置，三满足三居民三在小三区内三的日三常生三活需三求。三将城三市广三场、三轨道三交通三与小三区有三机结三合起三来，三从城三市维三度放三大小三区空三间延三展性三。城三市的三运行三效率三与小三区的三土地三利用三效率三得以三一并三提高三。3、自三然通三风采三光裙房三一层三大厅三、商三业屋三顶层三架空三，有三意识三留出三对接三城市三空间三的通三风廊三道，三使小三区总三体自三然通三风采三光良三好。三同时三，按三照国三家标三准设三计公三共活三动场三地，三通过三减少三楼体三阴影三对场三地的三影响三，满三足大三多数三用户三日照三要求三，减三少对三人工三照明三、空三气调三节等三设备三的依三赖，三实现三低碳三目的三。规划三设计三方案15三.项目三低碳三导向三概念614、提三倡健三康生三活方三式提供三健身三场地三、增三设康三体设三施、三规划三花园三步道三、配三备自三行车三停放三场地三，提三倡居三民多三锻炼三、多三健身三，共三同努三力使三小区三成为三低碳三社区三典范三。要三做低三碳地三产，三但不三降低三生活三品质三。5、本三项目三其他三可以三采用三的低三碳技三术1、中三水回三用利三用系三统；2、雨三水收三集系三统；3、太三阳能三风能三路灯三照明三系统三；4、屋三顶花三园，三节能三减排三。规划三设计三方案15三.项目三低碳三导向三概念62城市三更新三实施三策略三：应当三遵循三政府三引导三、市三场运三作、三公众三参与三、统三筹规三划、三节约三集约三、保三障权三益的三原则三，通三过实三施城三市更三新，三促进三城市三整体三的科三学发三展。实施三城市三更新三过程三中，三应当三通过三发展三绿色三建筑三、营三造宜三居环三境、三改善三能源三结构三、推三广中三水和三雨水三利用三、加三强建三筑废三弃物三再利三用等三多种三途径三，有三效推三进节三能减三排工三作。城市三更新三项目三应当三优先三安排三基础三设施三、公三共服三务设三施和三用于三安置三回迁三业主三的建三筑。规划三设计三方案16三.项目三实施三策略63规划三设计三方案16三.项目三实施三策略64东南三部透三视图规划三设计三方案16三.项目三实施三策略65鸟瞰三图木头龙小区各类户（套）数一览表序号居住类别建筑面积（㎡）平方米/户（套）户数1公寓31780605302还迁户15019211313253商品房27432814518924合计456300

3747备注三：还三返户三面积90三X1三.2三6=三11三3.三4（平三方米三）备注三：还三返户三面积:三11三.9三2（万三平方三米）X1三.2三6=三15三.0三2（万三平方三米）地下空间面积组成一览表功能名称面积(万平方米)地下空间14.10地下商业1.93停车库11.67空调设施0.10供电设施0.10人防设施0.10消防设施0.10给排水设施0.10备注三：各三专业三设备三用房三面积三共计50三00平方三米。项目三控制三总指三标表三：规划三设计三方案17三.经济三技术三指标66总用地面积7.70公顷总建筑面积71.08万平方米其中地面以上56.98万平方米地下空间14.10万平方米计入容积率的建筑面积56.98万平方米

容积率7.4

建筑覆盖率≤35%

绿化率≥30%商业三面积三：8.三0万平三方米三（集三中+沿街三）+2三.0万平三方米（地三下）=1三0（万三平方三米）计入容积率建筑面积指标表面积类别功能建筑面积

(万平方米)备注商品房销售

面积住宅27.43

公寓3.18

商业10地下空间2拆迁还回住宅面积15.02拆迁还返比

例

1：1.26政府保障性住房面积0.55

小区公共配套设施面积0.8

合计56.98

小区三公共三服务三设施三一览三表按3.三5人/户计三算，三预估三小区三套（三户）三数：37三47（户三）停车三位配三置比三：(3三33三4（地三下）+2三00（地三面）)/三37三47=0三.9三4（辆三位）/户(套)地下三停车三库:三3三5平方三米/车位三计结论三：满三足《深圳三城市三规划三标准三与准三则》要求三。名称建筑面积（平方米）幼儿园3600社区医疗中心800居委会600邮电局900雨水泵站300老人活动中心1000公厕400垃圾收集站400合计8000小区三人口三：37三47