止于至善-架空层专题

1架空层专题研究品控中心架空层基本概念解读3架空层的概念架空层应用范围架空层的功能及优点3.1营造园林景观3.2增加私密性减少干扰3.3连接大小环境3.4“低层化”高层建筑3.5泛会所概念3.6其他作用目录架空层基本概念解读4架空层的概念架空层（OPENFLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层基本概念解读52.架空层应用范围目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到6～9m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在内陆城市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。架空层基本概念解读63.架空层的功能及优点造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。3.1营造园林景观架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的延伸。架空层基本概念解读73.2增加私密性减少干扰以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。架空层基本概念解读83.3连接大小环境长期以来，城市中的土地被人类高度地开发利用，形成了日益密集的建筑，城市绿化用地已受到严重的制约。而架空层的设计能使绿化得到延伸及扩展。架空层基本概念解读9置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中——既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气，清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境。3.4“低层化”高层建筑随着居住区建筑越造越高，使得人们离绿地及邻居也就越来越远。在钢筋水泥的建筑日益占据城市主流的今天，架空层为城市空间和居住空间提供了链接，为人们架起邻里沟通的温馨桥梁，提供了具有人情味的自然空间，满足了居民交往及活动的需要，增进了邻里的情感交流。架空层基本概念解读103.5泛会所概念高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所。利用架空层做半开放式泛会所，（室外泳池）架空层基本概念解读11

3.6其他作用架空层的空间除了可以营造绿化景观以外还可以作多种用途：作为停车场等进行经营；B.作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；架空层基本概念解读12C.居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。其中，架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化，并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。

架空层基本概念解读13架空层的商业价值和应用建议141.商业价值1.1不占用容积率指标1.2拉近楼房间距1.3面积公摊1.4提升楼盘品质2.对应用的建议2.1营造方面2.２营销方面架空层的商业价值和应用建议15商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住1楼，这部分空间很难利用。架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。架空层的商业价值和应用建议161.1不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规则中规定：建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。

架空层的商业价值和应用建议171.2拉近楼房间距假设在B楼没有架空层的情况下，A、B楼间距应为18米（假定A、B、C为多层18米，间距规划为1：1为18米），如图3-1所示。但实际情况下，要求A、B两楼间距为15米，此时可以在B楼一层做架空层3米，这样根据规划要求（在大寒日，B楼的一层的某一房间应该保证2小时的满窗日照）A楼即可和B楼相距15米，如图3-2所示。图3-1 图3-2架空层的商业价值和应用建议18A图 B图1.3利用架空层增加某个特定区域的价值A图：通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给1楼业主，使1楼的售价大大提高，而多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高不超过2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。B图：一号区域为商铺，通过一号商铺后面楼房的架空层（同样采用A图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。架空层的商业价值和应用建议19A图 B图1.3利用架空层增加某个特定区域的价值A图：通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给1楼业主，使1楼的售价大大提高，而多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高不超过2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。B图：一号区域为商铺，通过一号商铺后面楼房的架空层（同样采用A图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。架空层的商业价值和应用建议201.三3面积三公摊架空三层是三供业三主公三共使三用的三空间三，增三加了三业主三之间三沟通三交流三的机三会，目前三的架三空层三主要三有两三种：三一种三是半三地下三室的三，另三外一三种是三地上三的。三地三上架三空层三又可三以分三为几三种情三况：A.层高三小于2.三2米，三因为三目前三的规三划中三本身三不计三算建三筑面三积，三无所三谓公三摊；B.层高三大于2.三2米小三于3米，三之前三的规三划中三一般三不计三入层三次和三容积三率，三不算三公摊三；C.层高三在3米以三上，三四周三通透三，没三有围三护，三不计三算建三筑面三积。三但对三其中三有围三护的三楼梯三、三电梯三井、三住宅三门厅三等，三要算三建筑三面积三。这部三分要三算公三摊面三积的三架空三层必三须要三满足三两个三必要三条件三：一是三这部三分面三积是三经过三规划三批准三的，三需要三计算三容积三率和三建筑三面积三的；二是三这部三分面三积是三为上三户住三宅所三服务三的一三个区三域。三架空三层的三性质三为公三建配三套设三施，三不发三产三权证三。架空三层的三商业三价值三和应三用建三议21以前三开发三商建三造架三空层三，很三多时三候只三是用三来作三为停三车库三或者三储藏三间；三而现三在，三越来三越多的架三空层三正设三计为三业主三的公三共空三间，三大人三们可三以在三里面三喝茶三聊天三，小三孩子三们则三可以三追逐三嬉戏三，三闲时三还可三以在三里面三做做三运动三，极三大地三提升三了楼三盘品三质。现在三的房三子越三造越三高，三人们三离邻三居越三来越三远，三离绿三地越三越来三远，三除了三小区三有很三好的三公建三配三套，三一般三人们三只能三‘蜗三居’三在家三。每三幢楼三下面三有一三个架三空层三，种三上一三些植三物，三小区三变得三更加三通三透，三绿化三面积三更大三，业三主们三多了三沟通三交流三的场三所。三这是三房地三产市三场发三展到三一定三阶段三的产三物，三是三设计三理念三和客三户理三念提三升的三结果三。1.三4提升三楼盘三品质引进三架空三层景三观，三开发三商无三疑要三付出三一定三代价三。架三空层三景观三设计三跟一三般的三楼层三不同三，这三里三面涉三及到三一个三施工三时的三转换三成本三，加三上一三般的三架空三层为三精装三修，三业主三入住三即可三使用三，要三布置三一三些设三施，三增添三绿化三、小三品，三开发三商不三仅不三能将三这部三分面三积拿三出来三销售三，反三而要三倒贴三不少三成本三。三此外三，有三些地三方的三房子三规划三局审三批是三要控三制高三度的三，建三造架三空层三也就三意味三着房三子要三少造三一层三。架空三层的三商业三价值三和应三用建三议222.对应三用的三建议2.三1营造三方面架空三层的三利用三应该三因地三制宜三，功三能的三使用三上灵三活多三变，三应结三合楼三盘条三件具三体分三析，三不可三盲三目照三搬。B.对出三户抄三表的三问题三应该三尽量三在架三空层三考虑三：A.对于三市内三土地三紧张三，对三停车三位要三求较三高的三楼盘三应对三架空三层作三停车三位考三虑：架空三层的三商业三价值三和应三用建三议23D.对于三架空三层用三于停三车位三或商三业、三物业三功能三使用三时应三保证三楼上三业主三的安三全和三不受三干扰三，如三通三过隔三音等三手段三；Ｅ．三于地三形起三伏的三坡地三建筑三，架三空层三的运三用可三以配三合地三形营三造独三立绿三化和三停车三位，三以解三决一三楼三采光三不足三和坡三地景三观的三矛盾三；C.架空三层用三于大三堂对三于高三档住三宅楼三盘和三商住三楼盘三有很三好的三品质三提升三和弥三补配三套的三作用三：架空三层的三商业三价值三和应三用建三议242.２三营销三方面在房三地产三具体三营销三过程三中，三建议三在销三售价三格制三定的三过程三中其三实可三以对三架空三层的三造价三进行三分摊，三而不三要对三面积三进行三分摊三；而三对面三积低三于2.三2米的三架空三层车三位实三行使三用权三出让三，最三好以三赠送三的三方式三处理三，以三提高三特定三区域三的房三屋售三价；三对高三于2.三2米的三架空三层车三位报三请规三划进三行改三造审三批三进行三产权三车位三销售三或作三为商三业出三售。三如果三不报三产权三，对三其进三行公三摊处三理，三后期三采用三出租三方式三进三行赢三利。三但是三存在三一定三的风三险：A.业主三的法三律意三识不三断加三强，三对其三自身三权益三进行三维护三；B.业主三委员三会对三其物三业公三司进三行财三物审三核；C.物业三管理三公司三发生三更换三，为三其他三与开三发商三无关三联的三公司三，由三于无三产权三保证三，开三发商三将三永远三失去三架空三层的三收益三。2.３三运用三方面在架三空层三的运三用方三面，三一般三情况三下，三花园三洋房三下的三架空三层层三高不三会超三过2.三2米，三不计三产权三，三用赠三送的三形式三送给三业主三，自三然其三房屋三的单三价也三会加三高；三多层三或小三高层三、高三层下三的架三空层三由于三车三位短三缺，三故按三产权三车位三标准三建造三，以三产权三车位三形式三出售三给业三主。架空三层的三商业三价值三和应三用建三议25架空三层景三观的三营造26目录1.设计三规范1.三1建筑三面积三计算1.三2面积三分摊三规则2.景观三营造2.三1建筑三空间2.三2园林三景观2.三3交通三组织3.可能三遇到三的问三题3.三1造园三要素三单一3.三2层高三限制3.三3受地三域条三件限三制3.三4景观三管理三不善271.设计三规范架空三层应三满足三以下三条件三：以柱三、剪三力墙三落地三，视三线通三透、三空间三开敞三；无三特定三功能三，只三作为三公共三休闲三、交三通、三绿化三等三公共三开敞三空间三使用三。架三空层三应计三入建三筑层三次。1.三1建筑三面积三计算架空三层架三空部三分能三否计三算建三筑面三积依三据两三点：三一是三层高三是否三满足2.三2米；三二是三架空三层是三否三做地三面，三即与三室外三地坪三是否三有高三差。1.三1.三1设计三用途三为公三共开三放空三间A.与室三外地三坪无三高差三，层三高小三于2.三2米，三不计三入建三筑面三积，三不计三入公三摊；B.层高三大于2.三2米，3米以三下，三之前三规划三中一三般不三计入三层次三和容三积率三，不三计入三公摊三；C.建筑三底层三布置三层高3.三0米以三上架三空层三，四三周通三透，三没有三围护三其建三筑面三积可三不计三入地三块三容积三率。三其电三梯井三、门三厅、三过道三等围三合部三门应三计入三容积三率。1.三1.三2设计三用途三为停三车三指除三电梯三、楼三梯、三门厅三等建三筑必三要共三用部三位及三配电三间、三信报三间等三必要三使用三空间三外，三全部三架空作三为停三车场三所。A．架三空层三与室三外地三面有三高差三，2.三2米以三上的三架空三层可三计算三建筑三面积B．架三空层三与室三外地三面无三高差三或低三于2.三2米的三架空三层不三计算三建筑三面积三。架空三层景三观的三营造282.三1建筑三空间架空三层空三间的三充分三利用三，可三以营三造出三以人三为本三的不三同景三观系三列的三休闲三空间三，为三各年三龄层三次三及爱三好不三同的三小区三居民三提供三丰富三多彩三的娱三乐、三晨练三等活三动场三所。功能三分区三划分三为：三儿童三活动三区、三成人三健身三区、三棋牌三活动三区、三休闲三阅览三区等三。室内三与室三外的三空间三过渡三可以三利用三不同三材质三、颜三色的三铺装三划分三空间三，并三结合三游戏三器械三及体育器三械的三摆设三，形三成多三样化三的活三动场三地。中老三年健三身区休闲三设施室外三游泳三池休闲三阅览三区架空三层景三观的三营造292.三2园林三景观2.三2.三1造景三手法三利三用底三层架三空之三后，三会产三生从三细节三到整三体环三境都三放大三的透三视效三果。三真正三要达三到步三移景三异及景三观共三享的三效果三，在三营造三架空三层园三林景三观时三通常三的造三景手三法：A.结合三居住三区环三境设三计的三功能三布局三，遵三循环三境设三计的三理念三设计三；B.充分三考虑三视距三的比三例，三适当三缩小三景物三的尺三度；C.运用三借景三、框三景、三障景三等造三园手三法，三让室三内空三间向三户外三延伸三，从三而起三到增三大空三间、三增强三景深三的作三用。三利用三框景三，增三强环三境的三穿透三力，三欣赏三原本三不属三于这三个组三团的三景观三。架空三层景三观的三营造302.三2.三2植物三配置植物三的配三置对三架空三层景三观的三影响三至关三重要三。架三空层三的面三积一三般较三大，三中间三甚至三终年三得不三到三阳光三的照三射，三而由三于植三物的三生长三需要三阳光三、土三壤和三空气三，架三空层三绿化三对植三物负三面影三响最三大的三是三光照三。在光三照强三度、三光照三时间三与光三质都三不能三满足三植物三生长三的要三求时三，选三择观三叶、三抗风三及耐三阴的三植三物，三如：三八角三金盘三、桃三叶珊三瑚、三鱼尾三葵等三。架空三层景三观的三营造312.三2.三3硬景三设计造园三者可三在架三空层三呈设三置廊三架、三花池三，修三筑水三池，三与墙三面、三柱子三结合三，造三景门三、景三窗，放置三趣味三性雕三塑，三配置三多种三园林三植物三，形三成各三种丰三富多三彩的三特殊三园林三景观三，使三居民三居住三的舒三适度三及观三赏度三大为三增加三。架空三层景三观的三营造322.三3交通三组织在架三空层三中的三人行三交通三布局三上需三充分三考虑三到人三的行三走习三惯，三整个三交通三组织三可以三考虑三为廊三架三及每三栋楼三之间三的园三路、三架空三层的三消防三通道三等有三机地三交织三在一三起，三形成三多个三循环三通道三，使三人行三走三的路三线更三加便三利科三学，三茶余三饭后三漫步三其中三深感三轻松三与惬三意。架空三层景三观的三营造333.三1造园三要素三单一架空三层内三部的三墙面三与架三空层三的支三柱占三的面三积较三大，三处于三人们三视线三所敏三感和三行为三可及三的范三围三，对三墙面三和支三柱的三景观三设计三决定三了园三林景三观的三风格三和特三性，三因此三，新三颖且三有创三意的三设计三理念三能三更三好地三构建三出优三美的三空间三环境三。但三是目三前有三些居三住区三的架三空层三仅仅三是在三外墙三垂直三面的三边缘三简三单地三栽一三些植三物，三空间三内部三简单三地布三置几三条小三路，三而缺三少了三其他三的造三园要三素，三不能三形成三良好三的三园林三景观三。解决三方法三：三如果三能充三分利三用垂三直空三间，三对天三花、三墙、三柱子三面采三用吊三盆的三形式三种植三各类三草本三、花三卉、三藤本三植物三和蕨三类植三物或三设置三花架三等进三行垂三直绿三化，三则能三大大三增强三绿化三空间三的视三觉美三感和三最大三生态三效应三。3.存在三问题三及解三决对三策架空三层景三观的三营造34架空三层从三其技三术规三范标三准来三看，三可分三为层三高2．2米以三上和三层高2．2米以三下两三种，三目前三大部三分居三住区三的层三高在3～3．5米，三只有三少数三层高三在4．5米以三上。三层高三低矮三限制三了一三些构三筑三物的三体量三、尺三度及三高大三乔木三的栽三植，三因此三造园三要素三的布三置受三到了三限制三，大三规模三的园三林空三间难三以三营造三。解决三方法三：三可以三借鉴三中式三景观三设计三的一三些做三法，三用对三景、三借景三、夹三景、三框景三、隔三景、三障景三、体三现曲三径通三幽，三移步三异景三的效三果。三小空三间做三出大三景观三。3.三2层高三限制架空三层景三观的三营造353.三3受地三域条三件限三制架空三层的三设计三手法三最初三是由三南方(深圳三、广三州等三地)引入三到北三方的三。但三是南三北方三在气三候条三件三方面三有着三明显三的不三同，三南方三属于三亚热三带、三热带三地区三，有三着典三型的三湿热三气候三，春三季建三筑物三底层三的三回潮三现象三