湖北黄冈市黄州区房地产市场调研报告

湖北黄冈市黄州区房地产市场调研报告四线城市经济水平位居湖北省中下游报告脉络：一、黄州城市认知二、黄州房地产市场分析三、个案分析一、黄州城市认知武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌城市概况黄冈市黄州区位于湖北省东部，武汉城市圈第二重心区，西距省会武汉78公里，面积353平方公里，人口约38万，是黄冈市政治、经济、文化中心；城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城市发展的良好时机，为其房地产业的发展带来了机遇。武汉城市圈黄冈市黄州区黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他县市吸附力较强经济发展亿元2012年黄州区人均GDP为5723美元，目前房地产处于快速增长阶段，改善需求为主，客户对项目品质要求较高。2012年黄冈各区县市经济数据一览表排名区县GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（美元）城镇居民人均可支配收入（元）1黄州94.1837.725723192572武穴180.3880.143624178683蕲春143.1101.143032161544英山5740.12884161465团风56.537.832680150436浠水144.57102.622671164887黄梅132.7101.92615165088红安95.9765.492562163979麻城176.39116.9624291669210罗田85.159.89228816490全市——1192.88748展阶段启动期缓慢发展期快速增长期减缓发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准黄州贫富差距大，普通居民收入低，不利房地产长期发展居民生活水平2012年黄州区住宅均价约4000元/㎡，城镇居民人均住房面积51.9㎡，房价收入比约11，超4-6合理范围，房价虚高；黄州贫富差距大，普通居民月收入2000元左右，财富主要集中于公务员、教师、纺织行业中高层等，高品质项目存在一定市场机会。元二、三产业并举，产业结构利于房地产发展产业结构黄州农业产业化水平不高，工业竞争力不强，现代服务业发展相对滞后导致整体经济落后；服务业比重虽较高，但仍以传统餐饮、住宿、商业等为主，随着房地产、物流、商贸等现代服务业的发展，未来将得到改善。黄州区现有人口少，未来人口导入强劲人口变化黄冈市下设一区二市七县，由于城市发展缓慢，导致进城人口较少，2012年底，黄州总人口仅37.72万人，流动人口约8-10万；随着武汉城市圈的建设加快，黄州区市中心地位的优势，将吸引黄冈市其他县市人口的流入，对房地产发展利好。万人单位：万人黄州区房地产投资热度较高，房地产业发展迅速房地产投资分析房地产在固定投资中的比重一直处于较稳定的水平，近年来，房地产业发展迅速，城市对房地产的依赖较大。亿元城市提速，武冈城铁通车，最快28分钟到达武汉交通条件武冈城铁目前已进入铺轨阶段，预计2013年底建成通车，届时武汉至黄冈将由现今70分钟缩短至28分钟；黄冈房地产价值将得到提升，价格优势将吸引武汉客户关注。武汉房价：8700元/㎡黄冈房价：4000元/㎡城市“东扩北进、跨河发展”，老城区发展减速城市发展格局黄州老城区环境、交通压力日益严峻，城市未来将向东、北发展；黄冈城东新区：市区长河以东、黄鄂高速以南、江北路以西和南湖路以北的区域，面积约63平方公里。其中世纪大道以东，东昌大道以西，南湖路以北，106国道以南为起步区，面积约10平方公里；目标：规划用10年时间，精心打造“一河两湖”生态系统，将城东新区打造成为布局合理、功能完善、环境优美，集行政服务、生态宜居、新兴产业三位一体的“鄂东明珠、水岸都市”。老城区综述黄冈市中心，教育全国知名，对黄冈其他县市吸引力足；现今城市经济落后，人口少，贫富差距大；房地产快速发展，后劲足；武汉城市圈第二重心，城市提速，未来人口导入强劲；城市向东、北发展，老城区发展减速。二、黄州房地产市场分析老城区毛地价格约110万/亩左右，楼面价600元/㎡土地市场分析中环路以北（1.3万㎡）117万/亩；583元/㎡中环路以南（3.4万㎡）107万/亩；639元/㎡黄冈市农业科学院（5.6万㎡）106万/亩；500元/㎡旧城改造西湖一路（3.44万㎡）140万/亩；915元/㎡万景万家咀地块（9.6万㎡）362万/亩；2174元/㎡黄冈地王东坡小学旁、文峰路与遗爱湖公园绿篱笆之间（6.8万㎡）118万/亩；1184元/㎡赤壁二路与东门路交界处西北角（2.4万㎡）156万/亩；780元/㎡新港大道以东（2.4万㎡）146万/亩；570元/㎡目前黄冈出让土地多为毛地，地价不包含拆迁补偿，且多为小宗地块；老城区：110万/亩，楼面价600元/㎡；遗爱湖：近期成交地王万景万家咀地块362万/亩，楼面价2200元/㎡；开发区：150万/亩，楼面价600-800元/㎡。遗爱湖价值最高，城东新区、开发区次之，老城区房价最低住宅市场分析老城区3800-4300元/㎡市中心，环境、交通条件差区域内项目体量均在10万㎡左右，且目前多为尾盘，品质较差遗爱湖板块4800-5200元/㎡城东新区、开发区板块4400-5000元/㎡遗爱湖自然资源好，距市中心仅10分钟车程，价值最高区域，以10万㎡小体量项目为主，品质较高黄州未来城市发展重点，基础配套不断完善中，目前区域内有黄冈中学、黄冈师范学院、鄂东学院等学校，新开发项目体量在20万㎡以上黄州目前在售项目约31个，布局较分散，多为小体量项目，多项目目前处于尾盘阶段项目分布项目名称总套数可售套数升华·翡翠一品30071968金家·上城1648495明珠广场757465江山如画736399东湖国际城735374龙城华府914372清华花园404284嘉豪·公园世家824201黄冈摩尔城774170瑞丰世家小区578169君城紫金城803142艳阳·御澜岸632141金泰国际广场224122瑞天新城699104西湖上城45970晟景嘉园21262东方京城34450领秀西湖6647天顺·盛世家园22443天瑞公馆24536黄州·宇济1号241135江岸名都67429聆湖春天41426书香茗苑小区24026东方名都49025宏康畔山林语17024文峰宝邸149817中江金域蓝湾35615保利壹号公馆89613鸿发.东门华府3244景江国际2582尾盘项目房价稳步上升，竞争环境宽松，市场前景广阔住宅竞争环境分析黄州住宅年均去化约60万㎡，现今存量56万㎡，去化周期约11个月，竞争宽松；区域房价上涨迅速，年均价格涨幅约17%，现今突破4000元/㎡，部分项目已突破5000元/㎡；预计新地王万景万家咀地块的入市将再度推高区域房价。住宅成交户型分析100-120㎡超五成，市场首改主导黄州区2012年各面积段成交来看：100-120㎡超五成，90-100㎡及120-144㎡各占两成，市场首改主导；黄州人基本均有住房，因此改善居住环境是其购房主要目的，此外，黄冈人对子女教育相当重视，学区是其置业的另一大目的，投资客户较少。客户分析黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成黄州房地产市场的客户构成黄州周边县市进城客户30%黄州外出工作返乡客户20%黄州城区客户50%黄州城区的常住人口约38万，包括公务员、教师、医生等大量泛公务员群体，个体及普通刚需客户黄州是湖北省的农业大市，没有大型工业作为经济支撑，大量黄州人出外打工，这部分黄州人大多愿意回乡置业定居黄州周边的蕲春县、溪水县、团风县、麻城市等县市的部分进城商户、公务员群体也是黄州房地产市场上的主要客户。升华翡翠一品凭借地段、大盘、景观样板优势，摘得桂冠，月均去化50套住宅成交排名分析排名项目名称板块套数面积（㎡）参考均价（元/㎡）1升华·翡翠一品遗爱湖50058227.3252002金家·上城开发区45234702.1548003嘉豪·公园世家遗爱湖42653138.2345004龙城华府老城区30530674.4942505江岸名都遗爱湖26128624.3941006江山如画老城区24027691.9339007鸿发.东门华府老城区22826763.243008三清·国际华城老城区22326537.8340009明珠广场开发区22016911.91410010艳阳·御澜岸遗爱湖19221086.1748002013年1-10月黄州销售套数前十排名老城区拆迁难度大不可避免，导致项目毫无档次可言市中心龙城华府项目主入口建筑现状整体概况：黄州市场处于房地产初级阶段；项目品质感不强且体量较小；有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现快速销售；市场年消化量：年均成交量60万㎡，个盘差异明显，标杆项目年消化量在5-8万㎡，普通楼盘年消化量在2万㎡以内；价格情况：目前市场整体成交均价约为4000元/㎡，最高价约在5200元/㎡；竞争情况：竞争环境宽松，存量56万㎡，去化周期约11个月；主流产品供需：主流供需面积为100-120㎡的三房；客户情况：黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成。住宅市场小结启示：市中心高品质项目市场前景大，同时也具备引领市场的机会目前，黄冈市集中商业网点除奥康步行街、八一路区域消费环境相对成熟完善以外，其它区域均以底层街铺为主，目的性消费为集中特征；奥康步行街：主题化商业街区，业态以服装为主，中低档；黄商百货、中商百货、中百仓储、武商量贩等百货、超市，中低档。黄冈中心城区商圈目前经济开发区主力店为2013年9月份开业的瑞天广场、黄商明珠购物中心，以及一条学生街，以学生及老师消费为主，人口少，消费力弱是目前最主要现状；瑞天广场、黄商明珠购物中心：购物中心模式，中低档业态，经营状况较差；学生街：主要以中低档学生消费业态为主，餐饮、网吧等。东部新城商圈商业市场分析城市形成两大商圈，中心城区商圈及东部新城商圈，消费水平与档次较低商业体量分析黄州人均商业面积1.4㎡/人，已饱和，但均中低端定位项目名称商业体量现状定位经营状况奥康步行街7.4营业中低端综合较好中商百货2营业中低端综合较好黄商百货黄州大道1.5营业中低端综合一般黄商八一路店0.5营业中低端综合一般七一商场3改建中高端综合——中百仓储0.5营业超市一般摩尔城商业2.5营业中低端综合较差武商量贩0.5营业超市一般黄州国贸5.5部分营业中低端综合较差保利金中环1.5营业中低端综合较差胜利新街2.6在建中低端综合——hello新世界0.5在建————瑞天广场3.5营业中低端综合较差万景东坡外滩12在建中端综合——金泰国际广场5.5在建————黄商明珠购物中心1.2营业中低端综合较差东方名都商业2在建————升华翡翠一品5在建————合计57.2——————仅统计大型已知综合体商业，沿街商铺未统计在内；城市商业饱和度模型，国际标准，人均GDP超3000美元，人均饱和商业面积1.0㎡/人；国内标准，人均饱和商业面积1.3-1.4㎡/人；按常住人口38万人计算，黄州黄州人均1.5㎡/人，已饱和，但中高端是市场空白。胜利街东门街八一路●工贸家电●黄商购物中心华联商贸●●苏宁电器●奥康兴汇影城●商城●中商平价考棚街沿街商业85元/㎡/月胜利街、东门路百货及批发市场75元/㎡/月奥康步行街休闲商业街120元/㎡/月●联乐家居广场●武商量贩●五金机电一条街中心城区商圈中心城区商业自西向东发展，与城市发展方向吻合；商业层次由低端的沿街商铺向综合购物中心发展，继而向特色商业转变，整体档次不高中心城区商圈考棚街老商业街奥康步行街●七一商场零售业态：（超市、日用品、专营店）；百货（服饰、鞋帽、化妆品、珠宝）；服务（摄影、美容理发、旅行社、婚庆、洗衣）；通讯电子（专卖店、营业厅）租金最高为150元/平米/月，最低为60元/平米/月售价：一层3万/㎡，二层1.5-2万/㎡商业现状奥康步行街：黄冈城区最大的商业街，集娱乐、购物、休闲于一体，是黄冈当前的主要购物消费场所，客流量大，停车位少奥康步行街占地面积为4.2万平米，建筑面积为7.4万平米，是黄冈最大的步行街区式商业群项目，也是黄冈人最主要的购物休闲消费娱乐场所（浙江开发商，从招了大量商家，保证了商业街的运营）；业态以服装为主，占到80%以上，以全国二线品牌，本土品牌服装为主，其次包括二线、三线餐饮店，卡拉OK等休闲娱乐以及工贸家电与苏宁电器等，租金范围40-200元/㎡/月，平均120元/㎡/月。商业现状中商百货：老黄州人买服饰首选，地上与地下联合经营，地下超市，地上百货，中低端消费为主，目前地上2层改造，停车位少中商百货超市位于八一路，整体经营面积约2万㎡，其中地下一层布局为中百超市，地上为中商百货，经营业态为：-1F中百超市：生鲜蔬菜水果、肉类、五金；1F：名表、化妆品、金银首饰、鞋子、电器；2F：名品女装、男装、体育服装；节假日客流量较大。商业现状黄冈购物中心：黄州人逛超市首选，超市，服装为主，休闲娱乐为辅，中低端定位，节假日超市人流量大，其他较冷清，停车位少楼层业种层高/进深租金及经营状况1F工商银行、超市、皮具、鞋子、女包、金银首饰层高：4M进深：28M120-150元/㎡2F床上针织用品、男女精品装、羊毛衫层高：3M进深：38M60-80元/㎡3F游戏机室、家私、小家电层高：3M进深：38M20~30元/㎡商业现状七一商场：黄州人买家电首选，集超市、百货、服饰、针纺、电器等，目前正在改造升级，中高端定位，将打破黄州中低端商业格局东部新城商圈现有商业有瑞天广场、黄商明珠购物中心及学生街，主要以服务区域学生群体，以中低端服务休闲业态为主●瑞天广场●黄商明珠购物中心瑞天广场、黄商明珠购物中心（刚营业，经营状况差），售价一层2万/㎡，二层1万/㎡；学生街南北两边分布着200余间商铺，经营业态以网吧，旅馆、快餐厅，KTV，服装店，超市为主，经营状况好。商业业态以低端服务休闲类为主主要面对学生与教师人群；餐饮、短期住宿与休闲娱乐业态为主要需求。主要消费人群以学生为主瑞天广场学生街黄商明珠购物中心学生街月租金：35-50元/㎡月租金：25-40元/㎡月租金：30-50元/㎡商业现状餐饮为主，档次与消费力低，租金约30-50元/㎡月，较中心城区差距在2倍以上商业市场小结黄州商业发展处于初级阶段，整体档次不高，已饱和，且购物环境差；近年来，城市中高端消费逐渐增多，目前均选择去武汉等城市；黄州商业自西向东发展，与城市发展方向吻合；商业层次由低端的沿街商铺向综合购物中心发展，继而向特色商业转变；经营现状：奥康步行街、中商百货、黄商超市、学生街生意较好，其他一般；售价：市中心成熟商圈一层约3万元，二层1.5-2万/㎡；城东新城，一层约2万元，二层1万/㎡；租金水平：市中心成熟商圈60-150元/㎡月，东部新城30-50元/㎡月。启示：中高端综合体商业担负打造黄州城市形象的使命，同时具备突破现有商业发展水平的机会三、个案分析升华翡翠一品典型个案——升华翡翠一品临湖、价格最高、热销，45万㎡黄州第一大盘规模45.69万㎡，占地19.5万㎡地价94万/亩产品形式商业、别墅、洋房、小高层，高层均价住宅5200元/㎡销售状况2012.9.23开盘，共去化1040套产品特色第一湖景资源，半岛型深入遗爱湖，产品线丰富客户特征别墅：政府官员、黄冈成功企业家为主高层、洋房：黄州泛公务员、周边县市改善为主项目地段好，三面临湖，景观资源优越；大盘气势，产品线丰富，别墅、洋房、小高层、高层，新古典风格；配套全，东门学校，区一中，东坡小学(市实验二小)，外国语学校，教育氛围浓厚；2012年9月入市，共去化1040套；目前价格黄州最高，现今均价5200元/㎡；客户以黄州中高端改善为主。建筑类型户型面积供应套数供应比例去化套数去化率高层1-2-16017415%8549%2-2-18711810%167142%2-2-190-100756%75100%2-2-1100-110514%5098%2-2-2110-12028424%27898%3-2-2120-13013512%12996%3-2-2130-14024321%18074%4-2-2160343%34100%跃层——170-300343%2985%别墅——300m2131%13100%合计————1161100%104090%典型个案——升华翡翠一品改善为供销主力，符合项目定位，别墅稀缺，提升项目档次典型个案——升华翡翠一品户型注重舒适性，赠送空间小，附加值不高2-2-2118㎡3-2-2132㎡4-2-2159㎡户型方正，全明，舒适性较好；通过飘窗、阳台赠送空间，创新不够，附加值不高。典型个案——升华翡翠一品售楼处档次感强，黄州体验营销先驱，广告大气典型个案——保利壹号公馆品企，黄州首个高品质项目，15个月清盘规模占地3.3万㎡，8.3万㎡（住宅6.8万㎡，商业1.5万㎡）产品形式商业、小高层、高层均价住宅4200元/㎡销售状况2011.8月首次入市，2012年底清盘产品特色市中心、品企、商业街客户特征市区改善、外出工作返乡置业及周边县市客户为主项目位于市中心核心位置，周边配套全；品企，受黄州追捧，项目在武汉市区设有接待点；2011年8月入市，2012年底清盘；商业销售较好，但招商不力，后期运营差，现今入住率不足40%；客户以黄州、周边县市中高端改善为主。保利壹号公馆户型面积供应套数供应比例去化套数去化率2-2-1718916%8899%2-2-1858916%8596%2-2-1+空100-1067814%7596%2-2-2+空116-12210218%10098%3-2-2+空128-14