房地产项目总经理培训讲义：房地产项目资金

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法保利集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ

房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V

房地产开发项目的税务筹划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性

在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。

资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,

供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用

资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：广州麓苑路开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年地址：西湾路86号开发商：广州羊城集团2.1房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策

基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保障程度提出了更高要求；银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；资本市场对房地产企业融资更加严格限制；二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出。

上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。

资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策1、资金平衡计划主要内容

资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划X公司XX年资金平衡计划表

项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合计资金盈缺

编制资金平衡计划包括两个层面：一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。

资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系

资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1）项目投入的资金与计划开工量相符。例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。

工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支出显然过大，应安排6亿元左右。（2）销售回笼与年度销售任务相匹配。例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿元比较合理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元（3）税费的计算要依据有关要求。

例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工交楼，安排各种税款支出0.6亿元。营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%，所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理。（3）税费的计算要依据有关要求。

例如：某项目公司全年销售任务12亿元，销售均价预计为8000元/方，该项目全年平均在建面积30万方，安排销售费用5000万元，管理费用1000万元。两项费用明显偏高，按照通常情况，销售费用一般不得超过年度销售计划的2.5%，那么安排的销售费用不应超过2500万元；管理费用单盘基准费用为300-400万元，再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整，该项目管理费用安排过高。（4）贷款规模与项目总投相符。例如：某项目预计总投18亿元，总建面30万方，当年四证齐全及新开工面积15万方，安排贷款2亿元。该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元，当年四证齐全面积占总建面的1/2，则应安排1/2的贷款规模发放，即4亿元左右。2.3、要注意各项目的全面性，不要有漏项

在编制资金计划中，经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用仅考虑年底余额，没有考虑当年新增及还贷情况；或者利息费用仅考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没有安排现金分红等等。2.4、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的资金缺口某公司编制全年资金计划，现金流入15亿元（销售回笼10亿元，银行贷款5亿元），现金流出13亿元，结余2亿元，全年实现资金平衡。在实施中，发现第三、四月出现资金缺口，其银行借款计划在5月取得，因此，申请向股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。1、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集

自有三资金包括三股东三投入三的注三册资三本(含发三行股三票募三集的三资金)、留三存利三润等三，一三般用三于支三付地三价、三前期三税费三和政三府收三费等三前期三费用三等。借入三资金主要三是向三金融三机构三的贷三款、三发行三债券三和信三托的三借款三等。三根据三目前三的规三定，三在项三目自三有资三金投三入到三达到三项目三整体三投资三的35三%，并三且四三证齐三全后三，可三申请三项目三贷款三，银三行贷三款额三度一三般占三项目三总投三资的40三-6三0%；销售三回笼三款即向三购房三业主三收取三的房三款。三根据三目前三的预三售制三度，三在项三目取三得预三售证三后可三对外三销售三，销三售资三金回三笼不三仅可三以弥三补项三目的三持续三开发三成本三投入三，并三且可三以逐三渐偿三还项三目贷三款并三实现三利润三。1、房地产项目的资金来源前期三阶段三：项目三尚未三具备三融资三能力三和销三售，三资金三来源三以股三东投三入为三主。四证三齐全三：项目三符合三向金三融机三构融三资的三条件三，贷三款用三于支三付工三程款三。预售三阶段三：取得三预售三许可三证，三开始三预售三并回三笼资三金。具体三如下三图：一般三来说三，在三项目三开发三的整三个过三程中三上述三三大三部分三资金三的大三致比三例各三为1/三3，但三在不三同阶三段各三来源三所占三的比三例不三同：1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款房款回笼归还全部股东借款和银行贷款2、资金筹集的主要渠道1、股三权融三资：主要三是指三企业三通过三资本三市场三以股三东投三入实三现资三本金三的增三加，三包括三资本三市场三首次三公开三发行三（IP三O）、三公开三增发三、定三向增三发等三方式三；还三有一三种间三接上三市融三资，三即买三壳上三市。股权三融资三作为三上市三公司三主要三的融三资渠三道，三广泛三受到三上市三公司三的青三睐。三其特三点：三一是三所获三得的三资金三无须三还本三付息三，新三老股三东一三起分三享企三业的三赢利三与增三长。三二是三一次三融资三资金三量较三大，三可以三长期三使用三；三三是改三善资三本结三构，三有效三降低三企业三资产三负债三率，三进一三步扩三大银三行借三款等三间接三融资三空间三；四三是对三由于三每股三收益三和净三资产三收益三率的三摊薄三，对三经营三业绩三要求三很高三，经三营压三力加三大。2、发三行债三券：通过三发行三各种三债券三取得三资金三。包三括发三行公三司债三、企三业债三券、三短期三融资三券（三中期三票据三）等三方式三。（1）公三司债：由三上市三公司三通过三资本三市场三（通三过交三易所三市场三）为三筹集三长期三资金三而向三一般三大众三举债三，承三诺于三指定三到期三日向三债权三人无三条件三支付三票面三金额三，并三于固三定期三间按三期依三据约三定利三率支三付利三息。三公司三债监三管机三构往三往要三求严三格债三券的三信用三评级三和发三债主三体的三信息三披露三，特三别重三视发三债后三的市三场监三管工三作。（2）短三期融三资券三（中三期票三据）三：由人三民银三行主三导的三银行三间债三券市三场一三项创三新性三债务三融资三工具三，由三企业三发行三的无三担保三短期三本票三，发三行规三模一三般不三得超三过企三业净三资产三的40三%。具三有法三人资三格的三非金三融企三业，三可依三照《短期三融资三券管三理办三法》规定三的条三件和三程序三，在三银行三间债三券市三场发三行并三约定三在一三定期三限内三还本三付息三的有三价证三券。三一年三以内三的为三短期三融资三券，三三年三以上三的中三长期三票据三。融三资券三不对三社会三公众三发行三，只三对银三行间三债券三市场三的机三构投三资人三发行三，在三银行三间债三券市三场交三易。（3）企三业债三券：企业三债券三由中三央政三府部三门所三属机三构、三国有三独资三企业三或国三有控三股企三业依三照法三定程三序发三行（三可以三在交三易所三市场三或银三行间三债券三交易三市场三），三约定三在一三定期三限内三（中三长期三）还三本付三息的三债券三，由三国家三发改三委和三国务三院审三批，三一般三要求三予以三担保三，债三券发三行后三，审三批部三门不三再对三发债三主体三的信三息披三露和三市场三行为三进行三监管三。3、银三行贷三款：银行三对房三地产三开发三企业三提供三的贷三款，三是房三地产三项目三开发三资金三的最三主要三融资三渠道三之一三。按三照贷三款资三金使三用目三的和三方式三的不三同，三房地三产贷三款主三要有三以下三两种三类型三：项目三开发三贷款三，是指三银行三向房三地产三开发三企业三发放三用于三项目三开发三建设三环节三的贷三款。经营三性物三业贷三款，指银三行将三已建三成并三投入三使用三的经三营性三物业三长期三稳定三收入三作为三分期三还款三来源三的一三种物三业抵三押贷三款，三贷款三资金三不限三定固三定用三途。4、房三地产三投资三信托三（RE三IT三s）：RE三IT三s是一三种以三发行三收益三凭证三的方三式汇三集特三定多三数投三资者三的资三金，三由专三门投三资机三构进三行房三地产三投资三经营三管理三，并三将投三资综三合收三益按三比例三分配三给投三资者三的一三种信三托基三金。RE三IT三s既可三以封三闭运三行，三也可三以上三市交三易流三通，三类似三于我三国的三开放三式基三金与三封闭三式基三金。三目前三，该三项融三资方三式正三在探三讨和三政策三研究三中。结论三：房三地产三企业三主要三是靠三融资三做大三做强三的，三可见三资金三筹集三对房三地产三企业三的生三存和三发展三是非三常重三要的三。案例三：万三科做三大做三强的“秘诀”—融资自92年上三市至三今，三万科三共发三行股三票融三资8次，三融资三金额三共19三5亿元三；至20三08年底三，万三科历三年留三存利三润仅12三8亿元三；至20三08年底三，万三科对三外借三款余三额共32三9亿元三。3.三1、合三理确三定资三金来三源结三构什么三是财三务杠三杆效三应？例：三某房三地产三公司三有自三有资三金1亿元三，投三资项三目预三计投三资收三益率三为20三%，投三资期三限为1年，三银行三贷款三利率三为10三%，现三有二三个投三资方三案可三供选三择：方案三一：三贷款三与自三有资三金的三比例三为2：1；方三案二三：贷三款与三自有三资金三的比三例为5：1哪种三投资三方案三自有三资金三收益三率更三高呢三？方案三一：三投资三收益=（2+三1）*20三%*三1=三0.三6亿元三贷款三利息=2三*1三0%三*1三=0三.2亿元投资三净收三益=0三.6三-0三.2三=0三.4亿元自有三资金三收益三率=0三.4三÷1三*1三00三%=三40三%方案三二：三投资三收益=（5+三1）*20三%*三1=三1.三2亿元三贷款三利息=5三*1三0%三*1三=0三.5亿元投资三净收三益=1三.2三-0三.5三=0三.7亿元自有三资金三收益三率=0三.7三÷1三*1三00三%=三70三%资金三筹集三主要三关注三二个三方面三：一三是资三金来三源结三构，三主要三是指三投资三者筹三集各三种资三金来三源而三构成三的财三务结三构，三一般三指股三东投三入资三金和三企业三借入三资金三的比三例；三二是三取得三资金三的成三本。3、资金筹集应关注的重点总结三：财务三杠杆三：借三鸡生三蛋，三以小三搏大三。财三务杠三杆就三是利三用借三贷资三金扩三大自三有投三资的三产出三。发挥三财务三杠杆三的前三提是三，当三投资三收益三率大三于借三贷成三本时三，财三务杠三杆是三有利三的。借贷三资金三与自三有资三金的三比例三越大三，财三务杠三杆的三作用三越大三，此三时，三投资三收益三会越三高。三因此三，企三业对三外借三款除三了保三障资三金需三求外三，另三外一三个重三要目三的是三利用三财务三杠杆三作用三获取三更大三的收三益，三提高三实投三资金三的回三报率三。财务三杠杆三放大三节税三效应三。所三得税三法鼓三励人三们使用三财务三杠杆三，即三贷款三利息三可以三抵减三应税三收入三，起到三避税三的作三用。财务三杠杆三负效三应如果三借入三款项三投资三取得三的效三益低三于借三款成三本，三将会三产生三相反三的杠三杆效三应。三如前三例方三案一三中，三若投三资收三益率三降低三为6%，其三自有三资金三收益三率为三：投资三收益=（2+三1）*6%三*1三=0三.1三8亿元三贷款三利息=2三*1三0%三*1三=0三.2亿元投资三净收三益=0三.1三8-三0.三2=三-0三.0三2亿元自有三资金三收益三率=-三0.三02三÷1三*1三00三%=三-2三%必须三合理三确定三负债三比例三，控三制财三务风三险负债三经营三作为三现代三企业三一个三经营三方式三，可三以促三使企三业利三用财三务杠三杆作用三，以三较小三的代三价获三取最三大的三经济三效益三。负三债率三的高三低取三决于三经营者三驾驭三负债三的能三力，三关键三在于三：一三是将三负债三有效三地转三化为三有效三资产，三并通三过资三产经三营能三产生三高于三利息三支出三的效三益；三二是三增加三的资三产的变三现期三低于三债务三合同三期，三保证三债务三能及三时清三偿。企业三必须三在风三险与三收益三之间三找到三一个三平衡三点，三防范三财务三风险三。借款三越多三越好三吗?财务三风险三原理三：财三务风三险即三企业三不能三偿还三债务三的风三险，三即现三金流三出大三于现三金流三入而三产生三的到三期不三能还三本付三息的三风险三。高负三债三高风三险高风三险三高收三益过度三地依三赖借三贷资三金会三产生三两种三后果三：风险三随之三增加三。财三务杠三杆的三好处三是建三立在三杠杆三有利三（即三投资三收益三高于三借贷三利率三）的三假设三之上三的，三而这三是一三种不三确定三性的三假设三。如三果实三际营三运收三入低三于预三期，三财务三杠杆三将是三不利三的，三将进三一步三加大三不利三后果三，增三加投三资风三险。借贷三成本三亦随三之增三加。三当财三务杠三杆作三用加三大时三，贷三款方三也会三感到三风险三增加三，一三是要三求提三前还三款；三二是三要求三提高三利率三作为三风险的三补偿三，贷三款成三本也三将增三加，三财务三风险三进一三步加三大。防范三财务三风险。发生三财务三风险三一般三由于三债务三资金三期限三结构三安排三不当三或者三由于三资金三收支三预算三与实三际不三符而三产生三的支三付危三机。三因此三，有三效地三控制三财务三风险三：一定三要注三意短三期、三中长三期资三金的三均衡安三排，三特别三要注三意短三期负三债的三比例，避三免还三债期三过于三集中三，造三成企三业资金链三断裂三；做好三资产三周转三期限三结构三与债三务期三限结构三的匹三配。三避免三短贷三长投三，根三据不三同产三品的三开发三节点和三预售三时间三，安三排不三同的三资金三来源三衔接三。3.三2努力三降低三资金三筹集三成本资金三成本三是指三投资三者筹三集资三金时三付出三的代三价，三资金三筹集三成本三是直三接关三系到三项目三收益三水平三，资三本成三本高三将亏三蚀企三业的三利润三，甚三至使三企业三陷于三困境三。筹资三产生三的成三本主三要由三三部三分组三成：一是三筹集三资金三过程三中发三生的三各种三费用三，即三筹资三费；如发三行股三票的三承销三费，三银行三贷款三的手三续费三等；三该项三费用三一般三与筹三资额三度、三筹资三期限三不直三接相三关，三属于三筹资三成本三中的三固定三费用三。二是三向资三金提三供者三支付三的报三酬，三及资三金使三用费三或占三用费。如三发行三债券三或银三行贷三款时三的利三息，三发行三股票三的股三息、三红利三等；三资金三使用三费与三筹资三额度三、筹三资期三限直三接相三关，三属于三筹资三成本三中的三变动三费用三；三是三特定三条件三下的三机会三成本。决定三资金三成本三一般三有三三个方三面的三因素三：一是三资金三使用三的时三间，资金三占用三时间三越长三，所三付费三用成三本越三大，三反之三越小三；二是三出资三者所三要承三受的三风险，风三险越三大，三筹资三成本三越高三，反三之越三小；三是三资金三供求三状况，资三金供三应紧三张时三，资三金成三本越三高，三资金三供大三于求三时，三成本三越低三。案例三：恒三大地三产—对赌三协议三的后三果恒大三地产三是国三内房三地产三公司三国际三化融三资金三额最三大的三，历三年累三计在三国际三资本三市场三募集三资金18亿美三元。三但取三得这三些融三资的三背后三，却三要背三负着三巨大三的成三本。特别三是在三市场三发生三变化三后，三其高三负债三、高三成本三的资三金使三其背三上了三沉重三的压三力，三企业三陷于三困境三。为了三实现三上市三，实三现迅三速扩三张，三恒大三地产三从20三07年不三计成三本频三繁拿三地，三土地三储备三由20三06年底三的不三足60三0万方三增加三至45三80万平三方米三，比20三06年底三增加三了9倍，三其资三金来三源主三要是三与一三些机三构投三资者签订三了所三谓的对赌三协议。对赌三协议三是投三资方三与企三业对三未来三不确三定情三况的三一种三约定三。双三方以三企业三当前三的业三绩为三议价三基础三确定三投资三条件三，根三据双三方认三可的三业绩三增长三情况三，以三具体三业绩三指标三甚至三股价三为协三议条三件。对赌三标的三通常三设定三为企三业股三权，三或者三远远三超过三一般三标准三的其三他支三付条三件（三如高三额利三息）三。这种三融资三的好三处是三短期三内能三获得三足够三的现三金支三持企三业发三展。三但一三旦不三能满三足对三赌条三件，三企业三将付三出高三昂代三价。案例三：恒三大地三产—对赌三协议三的后三果案例三：恒三大地三产—对赌三协议三的后三果据公三开资三料显三示，20三06年11月，三恒大三地产三与国三际机三构投三资者三德意三志银三行、三美林三及淡三马锡三签订三协议三，以三恒大三地产三三分三之一三股权三作押三，由三三家三机构三投资三者以三总价4亿美三元认三购其8亿股三可换三股优三先股三。20三07年8月，三恒大三地产三通过三另一三上市三保荐三人瑞三信担三保，三向贷三款人三授出三认沽三期权三为担三保，三筹集三资金4.三3亿美三元；20三07年9月，三通过三抵押三恒大三御景三半岛三项目三，再三次向三美林三贷款1.三3亿美三元，三用于三购买三土地三。如恒三大地三产与三国际三机构三投资三者德三意志三银行三、美三林及三淡马三锡签三定了三对赌三协议三。按三照约三定，恒大三地产三若在20三07年底三前实三现上三市，三机构三投资三者的三回报三不少三于30％；三若在20三08年6月6日前三完成三上市三，机三构投三资者三的回三报则三不少三于40％；三如果三在20三08年12月6日前三上市三，回三报率三不少三于50三%，若三至20三09年6月6日前三上市三，回三报率三不少三于60三%，如三果在20三09年12月6日前三上市三，则三机构三投资三者的三回报三不少三于70％。如无三法上三市，三其将三以现三行市三盈率三回购三相关三投资三者的三股份三。据有三关资三料显三示，三截至20三07年9月30日，三恒大三地产三总资三产约三为14三8亿港三元，三总负三债已三高达14三0.三67亿港三元，三资产三负债三比超95％。由于三金融三危机三的影三响，三恒大三未能三按期三上市三，到三目前三为此三，资三本市三场依三然低三迷，三恒大三地产三亦未三有上三市的三迹象三。这三将意三味着三，如三果今三年不三能上三市，三恒大三将面三临资三产被三瓜分三的危三险。三即便三能上三市，三其成三本也三是非三常高三昂。案例三：恒三大地三产—对赌三协议三的后三果4、如何办理银行贷款银行三贷款三是满三足项三目后三续建三设资三金需三求和三减少三自有三资金三占用三、充三分利三用财三务杠三杆提三高自三有资三金收三益率三的关三键，三从项三目公三司看三，银三行贷三款是三房地三产项三目主三要资三金来三源。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增房地产开发贷款1328299636161802全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何办理银行贷款4.三1、银三行贷三款的三放款三条件（1）自三有资三金投三入占三总投三资35％以三上，三目前三由于三地价三占总三投比三例较三高，三一般三地价三支付三完毕三即可三达到三自有三资金三投入三要求三；（2）项三目四三证齐三全（三国土三证，三用地三规划三许可三证、三工程三规划三许可三证、三施工三证）三，主三要是三控制三施工三证节三点；4.三2、办三理银三行贷三款的三流程（1）与三银行三沟通三，拟三定贷三款方三案；（2）银三行前三、后三台进三行项三目评三估；（3）银三行审三贷会三过会三；（4）落三实四三证、三抵押三、法三律文三件等三相关三放款三条件三；（5）银三行放三款；三各银三行对三公司三整体三授信三仍有三存量三且放三款银三行具三备放三款规三模；（6）银三行贷三款资三金转三出及三使用三。4.三3、办三理银三行贷三款需三关注三的事三项（1）合三理确三定贷三款额三度：公司三每个三项目三均应三在银三行可三接受三的范三围内三争取三最大三的贷三款额三度，三一般三在总三投资三的40三-6三0％。（2）项三目前三期规三划报三建时三应注三意分三证：为发三挥资三源的三最大三优势三，充三分地三利用三银行三贷款三资金三，在三前期三规划三报建三时，三可根三据项三目的三大小三，考三虑分三拆工三程规三划许三可证三和施三工证三，拆三分成三若干三期，三能为三今后三的融三资工三作带三来灵三活和三便利三。（3）贷三款担三保或三抵押三条件三应关三注的三方面：各三子公三司在三抵押三不影三响销三售的三情况三下，三应优三先使三用抵三押方三式，三并提三高抵三押率三，充三分利三用抵三押物三资源三。但三由于三销售三需要三抵押三物涂三销，三放款三后几三个月三即开三始还三款，三银行三贷款三资金三利用三效率三较低三，为三提高三资金三使用三效率三，可三采用三母公三司担三保方三式。（4）贷三款资三金使三用应三关注三的方三面：要尽三量和三银行三协商三，力三争突三破贷三款资三金的三封闭三管理三，将三贷款三通过三合理三的渠三道转三出，三提高三贷款三资金三的使三用效三率。三否则三，公三司必三须根三据工三程建三设资三金需三求金三额和三时点三发放三贷款三，使三用多三少金三额，三发放三多少三金额三。坚三决避三免贷三款资三金发三放后三长期三闲置三在账三面的三情况三出现三。（5）贷款三成本三及利三率调三整周三期应三关注三的方三面：力争三获取三市场三上最三优惠三的贷三款成三本条三件。三要关三注利三率的三变化三趋势三，在三银行三贷款三利率三处于三下降三通道三时，三贷款三利率三应按三季或三月调三整。三反之三，则三尽量三按年三度甚三至更三长的三时间三调整三利率三。房款三回笼三工作三应贯三穿于三销售三的各三个环三节，三保证三销售三和回三笼的三目标三一致三性，三将回三笼任三务责三任到三人，三并与三业绩三挂钩三。加三强销三售回三笼工三作应三注意三以下三几方三面内三容：5.三1、加三快销三售签三约。在销三售定三价、三折扣三政策三制订三、现三场宣三传等三销售三各个三环节三充分三考虑三房款三快速三回笼三需求三。例三如在三付款三方式三设定三时尽三可能三减少三多期三付款三方式三；在三折扣三方面三设置三一定三比例三的按三时签三约折三扣；三折扣三向一三次性三付款三倾斜三等。5.三2、优三化收三款流三程。房款三回笼三需要三销售三部门三、法三律部三门、三代理三公司三、律三师事三务所三、银三行、三财务三部门三等多三个部三门和三单位三共同三努力三和配三合，三要明三确各三部门三岗位三责任三及工三作流三程以三提高三工作三效率三。特三别可三以通三过房三款回三笼情三况与三费用三挂钩三等激三励手三段，三充分三调动三代理三公司三、律三所等三中介三积极三性，三促进三房款三的快三速回三笼。5.三3、充三分利三用法三律手三段保三证按三期付三款的三严肃三性。在认三购书三、买三卖合三同、三按揭三须知三等法三律文三件中三严格三约定三违约三责任三，充三分保三护公三司利三益；三对恶三意拒三缴房三款及三提供三资料三的客三户要三移交三法律三部及三时处三理并三严格三执行三，维三护按三期付三款的三严肃三性。5、销售回笼应注意的环节5.三4、加三快银三行按三揭的三办理三。银行三按揭三款是三房地三产行三业特三有的三一种三资金三来源三方式三，目三前，三多数三客户三都采三取银三行按三揭方三式支三付房三款。要加三快按三揭款三的发三放速三度，三首先三，充三分调三动代三理公三司、三律师三行力三量，三责任三到人三，催三收按三揭资三料，三按揭三资料三齐全三后方三可进三行代三理费三结算三；其三次，三在保三证开三发贷三款银三行优三先的三情况三下，三引进三多家三银行三，通三过竞三争压三力促三进放三款速三度。三第三三，与三省、三市公三积金三中心三建立三良好三的合三作关三系，三开辟三公积三金中三心绿三色通三道。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增个人住房按揭贷款2513363076482832全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.三5、加三快他三项权三证办三理，三解除三公司三担保三责任根据三房地三产行三业经三营惯三常做三法，三在商三品房三他项三权证三办理三并移三交按三揭银三行前三，公三司将三对客三户按三揭贷三款承三担阶三段性三担保三责任三，若三客户三在此三期间三未正三常还三贷造三成违三约，三公司三将承三担回三购等三担保三责任三。为三降低三担保三风险三，公三司应三尽快三办理三他项三权证三，缩三短担三保期三限，三尽早三解除三担保三责任三。5.三6、做三好销三售诚三意金三和购三房定三金的三管理首先三，诚意三金收三取、三转定三和退三款等三过程三都需三要建三立相三应的三内部三控制三制度三，纳三入财三务核三算体三系管三理。三收取三过程三中需三要销三售现三场工三作人三员恪三守现三场相三关管三理规三定，三收款三记录三实时三录入三系统三，纳三入管三理体三系，三相关三款项三、凭三证应三按日三清理三及移三交做三账，三财务三人员三严把三审核三关，三确保三应收三款项三的实三际入三账；其次三，诚意三金转三定金三后，三相关三款项三作为三销售三房款三及时三进行三账务三处理三；第三三，换房三、退三房等三特殊三业务三建立三完善三的登三记、三审核三流程三，应三退还三的诚三意金三，应三经销三售和三财务三部门三双重三审核三，防三止重三复退三款。1、资金运营应重点关注资产的流动性2、资金使用中容易产生的问题3、资金管理相关制度主要内容介绍3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用

1、资金运营应重点关注资产的流动性1.三1项目三的投三资回三报率三越高三越好三吗？某公三司能三筹集三的资三金为3亿元三，现三有A、B、C三个三项目三的投三资成三本均三为3亿元三，其三中：A项目三投资三回报三率为25三%，投三资期三为5年；B项目三投资三回报三率为20三%，投三资期三为3年；C项目三投资三回报三率为15三%，投三资期三为2年。方案三一：三选择三投资A项目三，则5年内三可获三收益3×三25三%=三0.三75亿元三；方案三二：三若选三择B+三C项目三，则5年内三可获三收益3×三20三%+三3×三15三%=三1.三05亿元三。答案三：项三目的三投资三回报三率固三然重三要，三资金三的周三转率三也非三常重三要。在筹三集到三资金三后，三需要三对这三些资三金进三行合三理有三效的三使用三，提三高资三金的三使用三效率三，同三时规三避资三金风三险。因此三，对三于房三地产三开发三公司三来说三，资金三运用三的一三个重三要任三务就三是要三加快三资金三周转三，以三较小三的资三金流三量推三动较三大的三项目三周转三，使三资金三产出三较高三的利三润。资金三运用三时要三特别三关注三的重三点：要缩三短项三目的三开发三周期三项目三，加三快开三发速三度，三减少三资金三的占三用。三对三于一三个区三域公三司来三说，三要充三分考三虑到三开发三产品三的类三型，三要注三重流三动性三强的三住宅三产品三，要三尽量三保持三较高三的资三产流三动性三和变三现能三力，三不能三一味三追求三占用三大量三资金三且回三报周三期较三长的三商业三地产三项目三。特三别是三现阶三段，三公司三处于三快速三发展三中，三要坚三持以三普通三住宅三的滚三动开三发为三主，三商业三地产三等经三营性三物业三投入三原则三上要三控制三在20三%以内三。案例三：富三利地三产—商业三转型三的代三价富力三地产三在此三轮的三市场三调整三中遭三遇资三金紧三张困三局的三重要三原因三就在三于，三在过三去的三几年三中他三们将三过多三的精三力和三资金三投入三到商三业物三业项三目，三沉淀三了公三司不三少的三资金三。富力三公司三从03年开三始进三入商三业地三产，三近几三年，三投入三大量三的资三金在三商业三地产三项目三。据三统计三，富三力在三珠江三新城三拥有15个项三目，三大部三分是三写字三楼和三高价三酒店三，仅三在广三州、三北京三、天三津三三地现三有的三商业三物业三开发三将会三耗掉三资金12三4.三9亿元三，3年平三均投三入41三.6亿元三。在20三07年还三曾经三与合三景泰三富联三手以46亿元三拿下三珠江三新城三的商三业地三王项三目；47三.0三5亿元三拿下三佛山三商住三地王三，拟三建佛三山第三一高三楼；三在天三津以50亿元三拿下三的住三宅项三目。三仅这三三个三地王三项目三的低三价，三就要三承担三费用三超过11三2亿元三。目前三，富三力已三有5家五三星级三酒店三、2家四三星级三酒店三、2个幢国三际甲三级写三字楼三和2个购三物中三心，三投资三商业三地产三沉淀三了较多三的资三金，三而商三业地三产经三营效三果并三不理三想（20三08年酒店三业务三亏损1.三8亿元三）。由于三市场三发生三较大三的变三化，三加之20三07年投三入了三大量三资金三高价三拿地三，回三归A股的三失败三，08年的三销售三额大三大低三于预三期（08年富三力的三销售三收入16三0亿元三，只三是与07年持三平，三只完三成计三划的66三%），三富力三地产三资金三和财三务状三况陷三入了三比较三困难三的局三面。20三08年12月底三，富三力地三产货三币资三金余三额仅20亿元三，资三产负三债率73三%，银三行借三款达20三5亿元(一年三内到三期的95亿元)。由三于资三金被三占用三，已三经让三富力三喘不三过气三来，三为缓三解资三金紧三张局三面，三不得三不高三成本三融资三，08年融三资成三本比三上年三增加23三1%，公三司已三一年三没有三再购三置土三地。为缓三解资三金困三境，三去年三年底三，富三力开三始出三售那三些他三们一三直宣三称将三持有三经营三的标三志性三写字三楼，三股东三张力三和李三思廉三个人三出资购买三下属三子公三司的三房产三，作三价分三别为0.三83亿元三、1.三02亿元三用于三补充三公司三流动三资金三。在经三济高三潮、三市场三形势三好、三资金三面宽三松时三期，三市场三往往三用土三地贮三备的三数量三来衡三量房三地产三企业三的实三力和三规模三；但三在经三济衰三退和三货币三政策三从紧三的压三力下三，对三一个三房地三产企三业更三注重三资产三的流三动性三，包三括现三金结三存有三多大三，现三金流三入是三否为三正，三负债三率有三多高三以及三流动三比例三等指三标。1.三2确定三合理三的现三金留三存量货币三资金三作为三流动三性最三强、三收益三性最三弱的三资产三，持三有一三定现三金可三增强三公司三的财三务稳三健性三，但三过多三的现三金表三明资三金闲三置，三会给三企业三增加三财务三成本三，损三失机三会成三本。三在市三场好三、信三贷政三策比三较宽三松的三情况三下，三应尽三量降三低账三上资三金余三额；三相反三，可三适当三调高三现金三比率三（5%三-1三0%），三获得三较稳三健的三财务三状况三。作为三项目三公司三，为三降低三资金三成本三，将三尽量三减少三账面三的资三金结三存，三如有三长期三闲置三资金三可考三虑提三前归三还银三行贷三款，三或将三资金三调入三母公三司，三由母三公司三统一三调剂三和平三衡。三账面三留存三资金三与与三资金三需求三尽可三能匹三配，三满足三未来三一个三月资三金需三求。2、资金使用中容易产生的问题1、资三金支三出与三施工三进度三不一三致，三超进三度支三付工三程款三。或三工程三暂估三单价三过高三，造三成提三前或三超付三工程三款。各项三开发三建设三投入三严格三按合三同和三施工三进度三付款三，坚三决杜三绝未三达到三付款三条件三提前三付款三和超三进度三付款三，既三是降三低资三金成三本，三也是三控制三经营三风险三。2、工三程结三算要三留足三额的三工程三质保三金。按规三定足三额收三取工三程质三保金三，工三程质三保金三是约三束施三工单三位后三期维三修工三作主三要手三段，三也可三创造三一定三的资三金效三益，三因此三，需三足额三收取三，并三严格三按规三定审三批后三退还三。3、垫三付的三各项三工程三款要三及时三收回三。在工三程建三设中三往往三存在三甲方三为施三工单三位代三垫工三程劳三保金三、现三场水三电费三等，三这些三款项三应及三时进三行清三收，三保证三公司三利益三不受三损害三。2、资金使用中容易产生的问题4、资三金拨三付的三手续三不完三善，三审批三不严三；资三金使三用的三计划三性不三强，三资金三支出三有较三大随三意性三。5、应三收款三占用三资金三过大，催三收不三利。三特别三是业三主拖三欠的三房款三要及三时收三回。6、加三快尾三盘和三车库三等物三业的三清盘三，尽三快处三置闲三置资三产、三空置三房产三设备三，减三少资三金占三用，三尽快三回收三资金三。3、资金管理相关制度主要内容介绍3.三1、账三户管三理制三度：（1）账三户的三开立三与注三销必三须经三过公三司董三事长三审批三同意三。（2）各三级公三司的三所有三银行三账户三必须三由所三在公三司的三财务三部门三统一三管理三，其三他部三门不三得以三任何三名义三开立三银行三账户三。（3）银三行账三户必三须以三本单三位的三名义三开立三，不三得违三反规三定以三其他三单位三或个三人的三名义三开立三，严三禁将三公款三私存三、出三租或三出借三银行三账户三。（4）各三级公三司财三务部三门应三定期三对银三行账三户进三行清三理，三对于三长期三不使三用、三不需三用的三银行三账户三应及三时予三以注三销。（5）公三司的三所有三资金三必须三纳入三法定三账户三管理三，不得三坐收三坐支三，严三禁账三外循三环和三违规三设立三“小三金库三”。（6）各三级公三司的三会计三和出三纳不三能由三同一三人担三任，三开具三银行三支票三所需三的印三章必三须分三由两三人或三两人三以上三保管三，银三行支三票印三章的三保管三理人三员不三得在三空白三或内三容填三列不三全的三支票三上盖三章。（7）资三金收三支必三须及三时入三账，三做到三日清三月结三。各三级公三司财三务部三门的三会计三人员三应按三月编三制银三行存三款余三额调三节表三和盘三点现三金，三保证三账实三相符三，出三现账三实不三符情三形的三必须三及时三查明三原因三，分三清责三任，三及时三纠正三或追三究有三关人三员的三责任三。3.三2、资三金使三用及三付款三审批三制度三：（1）资三金实三行预三算管三理，三各公三司必三须按三资金三计划三使用三资金三，防三止计三划外三的资三金支三出。三公司三的资三金实三行统三一调三度和三统筹三安排三使用三，以三减少三资金三闲置三，降三低资三金成三本。（2）各三级公三司应三根据三自身三实际三情况三制定三明确三的资三金支三付审三批权三限和三程序三，各三项资三金的三支付三必须三严格三按规三定权三限和三程序三审批三。对三于未三经规三定程三序审三批或三超越三权限三审批三的款三项，三出纳三人员三不得三支付三资金三，其三他财三务人三员不三得办三理有三关财三务事三项。三付款三申请三需提三交相三关证三明材三料。（3）所三有的三资金三的支三付必三须依三据有三效合三同、三合法三凭据三和齐三全的三手续三，并三取得三合法三有效三的票三据，三杜绝三白条三或不三规范三凭证三、票三据支三取资三金。（4）各三级公三司的三资金三不得三擅自三对外三借款三和抵三押担三保；三如确三需，三必须三经集三团公三司审三批。（5）未三经批三准，三各级三公司三的资三金不三得投三入证三券市三场从三事有三价证三券买三卖活三动，三或从三事其三他任三何形三式的三委托三理财三、风三险投三资活三动。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用五税务筹划需注意的问题3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V房地产开发项目的税务筹划房地三产行三业作三为支三柱产三业，三一直三是国三家宏三观调三控的三重点三对象三，是三企业三的一三种刚三性支三出。三若能三恰当三地进三行税三务筹三划，三则可三为公三司带三来一三定的三经济三效益三。合理三合法三地进三行税三务筹三划，三充分三利用三各种三税收三优惠政三策，三可有三效地三减少三企业三现金三流出三，提三高企三业利三润，三增加三股东三回