房地产企业涉税税种简介

房地产企业涉税税种简介龙岩房地产开发有限公司财务部

房地产企业涉及的九大税种印花税契税营业税个人所得税城镇土地使用税耕地占用税房产税土地增值税企业所得税印花税

一、纳税范围现行印花税只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没有列举的凭证不征税。具体征税范围如下：

1.经济合同税目税率表中列举了10大类合同。它们是：（1）购销合同。（2）加工承揽合同。（3）建设工程勘察设计合同。（4）建筑安装工程承包合同。（5）财产租赁合同。

（6）货物运输合同。（7）仓储保管合同。（8）借款合同。（9）财产保险合同。（10）技术合同。

2.产权转移书据

3.营业账簿按照营业账簿反映的内容不同，在税目中分为记载资金的账簿（简称资金账簿）和其他营业账簿两类，以便于分别采用按金额计税和按件计税两种计税方法。（1）资金账簿。（2）其他营业账簿。二、税目及税率序号税目范围税率纳税人1购销合同包括采购、供应、购销等合同0.3‰立合同人2加工承揽合同包括：加工、定作、修缮、测绘、印刷广告0.5‰立合同人3建筑工程勘察设计合同包括：勘察、设计合同0.5‰立合同人4建筑安装工程承包合同包括：建筑、安装合同0.3‰立合同人5财产租赁合同包括：租赁房屋、车辆、机械、设备等合同1‰立合同人6货物运输合同包括：航空、铁路、海上、联运合同0.5‰立合同人7仓储保管合同包括：仓储、保管合同1‰立合同人8财产保险合同包括：财产、责任、保证、信用等保险1‰立合同人9技术合同包括：技术开发、转让、咨询、服务等0.3‰立合同人10借款合同包括：银行及其他金融机构的借款0.05‰立合同人11产权转移书包括：财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让、商品房销售合同等0.5‰立据人12营业账簿包括：生产经营用账册资金账簿0.5‰，其他账簿5元/件立账簿人13权利、许可证照包括：营业执照、专利证、商标注册证、土地使用权证、房屋产权证等每件5元领受人

三、有关规定

1、在中华人民共和国境内书立、领受条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人,应当按照条例规定缴纳印花税。

2、应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

3、签订供货合同,没有金额的，按照实际交易金额计算。

4、签订合同的双方都缴纳印花税。

5、如果没有签订合同，地方税务局会视同签订了合同，按照实际交易金额计算印花税。

四、会计处理缴纳印花税时：借：管理费用贷：银行存款契税一、缴纳对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下内容：⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

⑶房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

A、以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

B、以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

C、房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

A、以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

B、以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

C、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

二、纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。三、税率

1、接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格的3%—5%适用税率缴纳契税；2、以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免交契税。

3、个人购房按以下税率缴纳①.个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1%。

②.个人购买90平方米以上普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1.5%。

③.个人购买经济适用住房契税税率减按1.5%；购买90平方米及以下的经济适用住房，且为家庭唯一住房的，契税税率减按1%。家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，应作为两个家庭购房。注：家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。

四、契税的计税依据如何确定

《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

五、契税的缴纳时间契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。六、会计处理1、用于土地开发：开发成本——土地开发；2、用于商品房开发：开发成本——房屋开发；3、自建用房：无形资产——土地使用权；4、暂时没确定使用用途：无形资产——土地使用权；5、用于赚取租金：开发成本——土地开发

营业税一、税目及税率

1、建筑安装工程作业3%

2、转让无形资产5%

3、销售不动产5%

4、出租不动产5%二、计税依据与税款计算

1、建筑安装工程作业的营业税计税依据

①纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。

②除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。

③自建行为和单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，由主管税务机关按照“视同销售行为价格的确定顺序”规定的顺序核定营业额。

④纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。

2、转让土地使用权的营业税计税依据

房地产企业转让土地使用权营业税的计税依据为房地产企业转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。

3、销售不动产的营业税计税依据

纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

4、出租不动产的营业税计税依据

纳税人的营业额为纳税人出租不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

5、其他应税行为的营业税计税依据

房地产企业将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或个人按视同销售确认应税营业额。

三、纳税时间与地点1、纳税时间

营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

2、纳税地点提供应税劳务——劳务发生地主管税务机关转让、出租土地使用权——土地所在地主管税务机关转让无形资产——机构所在地主管税务机关销售、出租不动产——不动产所在地主管税务机关建筑业业务——在建筑业应税劳务发生地纳税扣缴义务人代扣建筑业营业税——工程建筑业应税劳务所在地

四、会计处理房地产企业应缴营业税时：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税缴纳营业税时：借：应交税金——应交营业税贷：银行存款

城市维护建设税以营业税为基数按照7%（5%），教育费附加以营业税为基数按照3%的税率计缴。注意：房地产企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税。否则存在涉税风险。个人所得税一、纳税范围税法规定的个人所得包括：

1、工资薪金所得；

2、个体工商户的生产、经营所得；

3、对企事业单位的的承包经营、承租经营所得；

4、劳务报酬所得；

5、稿酬所得；

6、特许权使用费所得；

7、利息、股息、红利所得；

8、财产租赁所得；

9、财产转让所得；

10、偶然所得；

11、经掩国务迈院财住政部开门确暴定征拢收的布其他狠所得螺；二、召工资立薪金凯所得让个人希所得质税税吧率级数含税级距不含税级距税率速算扣除数1不超过1500元的不超过1455元的302超过1500—4500元的部分超过1455—4155元的部分101053超过4500—9000元的部分超过4155—7755元的部分205554超过9000—35000元的部分超过7755—27255元的部分2510055超过35000—55000元的部分超过27555—41255元的部分3027756超过55000—80000元的部分超过31375元—45375元的部分3555057超过80000元部分超过57505的部分4513505说明：1、本璃表含累税级妥距指需以每则月收狮入额蜓减除撞费用35虏00元后的句余额或竭者减除黎附加减采除费用尸后的余午额。2、含暴税级筛距适搂用于劲由纳恰税人列负担哑税款亭的工兔资、笔薪金械所得淡；不阵含税集级距题适用狠于由哑他人(单位)代付米税款技的工种资、曲薪金辞所得灾。3、新速个人煎所得按税税贯率表竟中不惜含税座级距材是按兔以下滑基本行计算械公式寨计算欲所得溪：本级不租含税级寻距的上遣限额=含税浊级距偏的上经限额-（含税受级距的爬上限额×本级肯对应浩税率-速算母扣除财数）三、块全年径一次趣性奖绕金的宇个人抓所得券税计险算方浑法国税金发[2敞00屠5]单9号文谁件（《国家却税务驾总局踏关于寇调整钻个人暑取得夸全年沃一次岛性奖才金等点计算毕征收赛个人甜所得询税方怨法问惜题的台通知》）规定咸：纳税程人取得河全年一去次性奖车金，单裹独作为歉一个月系工资、歇薪金所馒得计算我纳税，品并按以数下计税缺办法,由扣缴营义务人获发放时邮代扣代鲁缴：1、先将触雇员当骄月内取满得的全递年一次森性奖金振，除以12个月拣，按铅其商饺数确继定适各用税筑率和蚁速算晴扣除膜数。厚如果私在发保放年狠终一年次性耀奖金朝的当半月，询雇员辟当月服工资胆薪金狮所得补低于秧税法浅规定幼的费而用扣它除额敏，应莫将全畜年一颈次性旺奖金学减除斑“雇潮员当忙月工首资薪丙金所烈得与吩费用递扣除蓄额的番差额俗”后秀的余党额，议按上失述办许法确逆定全杠年一拔次性腐奖金抽的适晓用税友率和零速算歌扣除奥数。育2、将婆雇员灭个人秀当月箩内取画得的廊全年涌一次势性奖套金，筒按本颈条第1项确姨定的散适用斥税率笨和速匀算扣锦除数蜜计算葱征税文，计笋算公肌式如谢下：A.如果墨雇员箭当月挤工资侄薪金破所得桶高于桶（或钞等于教）税默法规辛定的绕费用付扣除评额的爆，适万用公蓬式为渠：应纳眉税额=雇员驶当月扔取得标全年枝一次芝性奖瞒金×适用努税率-速算扣踏除数B.如果雇咱员当月罚工资薪扮金所得消低于税处法规定狡的费用雀扣除额抵的，适数用公式躬为：应纳税够额=(雇员当萄月取得凉全年一今次性奖渐金-雇员侄当月紧工资援薪金住所得潮与费脾用扣迹除额保的差伪额)×适用芝税率-速算扣包除数3、案冠例分凝析案例庙一：方中女士俩是一却家公绒司雇张员，201色3年12月取歼得当额月工叮资850手0元，翁年终喷奖480刊00元，证其应厦缴纳伟多少穗个人成所得韵税？按照新《个人所规得税法》规定，颂方女士株当月工箭资薪金员应缴纳拐个税=（850酷0-3从500）×20意%-5育55=锤445元年终喇奖480急00÷主12=滴400箭0，对辟应税房诚率为10%，速算置扣除数暑为10筋5年终茎奖应蒸纳税加额=48聪000淹×10惜%-1泛05=匠469浙5元方女挠士12月份洲共计食应缴搁纳个围人所秩得税=44好5+4勿695堵=51迹40元。案例惧二：我国匹公民王哑先生在傻某银行拐工作，20协13年12月11日取句得工劣资收滥入300巴0元，月阵底又一缎次取得福年终奖诊金50拢00研0元，计肚算其12月份帐缴纳走多少夜个人议所得水税？王先生反月工资侵收入低嗽于350晓0元，亮可用抱其取烂得的颜奖金蠢收入50速00晨0元补窃足其气差额扎部分50见0元，狭剩余495钟00元除袭以12个月，得出月处均奖金412祝5元，其躺对应的缠税率和稠速算扣健除数分裁别为10%和105元。全年斗一次妥性奖挨金的圈应纳义税额=4播95乎00检×1午0%仅-1羽05棒=4博84叶5元工资质薪金确的应袄纳税声额=0元12月份押应纳这个人险所得暑税额=48贞45+渐0=4戴845元案例租三：中挽国公瓜民李雪某20爸13年12月份工骗资40尖00元，12月取得零不含税枣全年一守次性奖鸽金50狮00食0元，问睡李某取寒得的不闲含税全戴年一次禾性奖金笨应缴纳奇的个人剃所得税肾？①不含围税的全壳年一次稼性奖金立适用的絮税率和识速算扣叛除数为剩：500蛾00元按12个月凶分摊兽后得踩出每勾月奖挠金为41蹦66母.6亡6元，跨对应布的税相率和特速算僚扣除砌数分槽别为20难%和555元。②含税毒的全年松一次性斯奖金收苍入=（50抬00距0-董55倦5）÷（1-2交0%）=6摊18垦06朴.2均5元③含税的香全年一宵次性奖艘金适用眨的税率嘴和速算风扣除数谷为：618悉06.出25元按12个月分波摊后每设个月收赤入为51崇50陈.5行2元，赖对应播的税山率和赴速算革扣除迈数仍蚁然为20%和55妨5元。④应缴躲纳的恶个人剖所得渐税=6导18妄06杰.2摄5×带20烤%-北55郑5=令11额80开6.感29元注意事图项值得复注意或的是无，在梯一个姜纳税糕年度捧内，陪对每灯一个朝纳税析人只屈允许费按上润述方始法计谣算一润次全侦年一膝次性挥奖金渡。员逢工取绕得的鼻除全股年一蜡次性尊奖金危以外驶的其叶他名笨目的钳奖金衡，如斤半年慨奖、拥季度例奖、盗加班菌奖、陪现金零奖、抹出勤街奖等临，一覆律与首当月劲工资膝、薪教金收径入合朱并缴园纳个喂人所袍得税乖。四、会篮计处理代扣授员工仔个人顿所得险税：借：见应付优职工乐薪酬贷：锣应交啄税费——应交个捎人所得盏税缴纳承个人早所得猾税时慕：借：应洋交税费——应交个锡人所得滨税贷：银仅行存款城镇土覆地使用哲税一、城焦镇土地浙使用税系的纳税冠人（一）贵纳税人墨范围在城突市、亦县城削、建症制镇替、工舍矿区腿范围胞内使字用土东地的说单位双和个政人，咳为城运镇土际地使剖用税牵的纳乐税人典。（二惊）纳闯税人粘分类城镇土峰地使用兵税的纳前税人通侄常包括晃以下几冈类：1、拥华有土轻地使疏用权宇的单矩位和泽个人益；2、拥有宝土地使祸用权的轿单位和描个人不雄在土地笨所在地菠的，其乒土地的党实际使解用人和趋代管人僵为纳税床人；3、土乞地使洒用权课未确妈定或陷权属乐纠纷司未解访决的惯，其丢实际建使用蛋人为堂纳税柄人；4、土地丹使用权欲共有的缎，共有闸各方都姥是纳税袜人，由助共有各洁方使用者土地面圣积占总犹面积的剪比例，个分别计匀算缴纳锁土地使仓用税。二、城筋镇土地旱使用税童税率级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万以上1.5—30中等城市20—50万1.2—24小城市20万以下0.9—18县城、建制镇、工矿区0.6—12三、城帐镇土地剃使用税妨的纳税柿时间情况纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付使用之次月起购置存量房房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房地产交付出租、出借房地产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税（新内容）新征用的非耕地批准征用次月起新征用的耕地批准使用之日起满一年时纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末（即次月免除纳税义务）四、城畜镇土地蛮使用税昏的纳税允期限城镇土公地使用谨税实行吩按年计夫算、分涉期缴纳矛的方法针，具体哲纳税期眉限由省够、自治奇区、直灰辖市人袜民政府溜确定。五、会姓计处理房地产酸企业缴晨纳城镇柄土地使套用税时组：借：誓管理歼费用——城镇土圆地使用您税贷：迟银行肚存款耕地墓占用勉税一、耕丝式地占用葱税纳税讯人1、纳税馅人：是浸占用耕辣地建房棉或从事钩非农业营建设的押单位和袋个人。2、征柏税范贩围：门包括线纳税浸人为匠建房筝或从劈燕事其妻他非流农业锤建设路而占锡用的梦国家誓所有村和集正体所差有的瞒耕地汁。二、费应纳拥税额变的计严算1、计税闪依据：捷以纳税航人占用镰耕地的算面积为坟计税依镜据，以弹每平方客米为计渗量单位印。2、耕地衬占用税像在税率贤设计上途采用了皮地区差封别定额堂税率，迹税率具望体规定渡如下：各省、虎自治区恨、直辖祝市耕地隔占用税痛平均税延额地区每平方米平均税额（元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.50广西、海南、贵州、云南、陕西20山西、吉林、黑龙江17.50内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.503、税额返计算应纳税根额=实际减占用桨耕地恒面积树（平序方米来）×适用缘瑞定额借税率三、趣会计仆处理1、用关于土害地开针发：摔开发撕成本——土地斩开发2、用于短商品房枣开发：价开发成气本——房屋开堡发3、用你于自建怜房：踏无形芒资产——土地使绣用权4、暂适时没叠确定啄使用耗用途天：无予形资振产——土地拌使用支权5、用蔑于赚飞取租址金：属开发增成本——土地开杆发房产税一、削房产头税纳案税人1、产握权属眼于国专家所漠有的组，由孙经营适管理根单位枯纳税惨；属鸣于集漠体、旺个人嘴所有锁的，仇由集伯体或吹个人岛纳税跳；2、产墓权出阀典的扎，由哨承典开人纳翠税；3、产权振所有人碰、承典倦人不在燥房屋所堂在地的狂，由房升产代管努人或者卷使用人徒纳税；4、产卧权未励确定畏及租贫典纠折纷未扶解决梯的，靠亦由虏房产吃代管美人或谦者使耐用人叔纳税趴；5、无租委使用其食他房产胃的问题少：纳税曲单位和府个人无倡租使用搅房产管座理部门畏、免税影单位及垮纳税单仔位的房盖产，应源由使用要人代为恩缴纳房氧产税。二、征遇税对象房产坏税的尽征税谦对象贸是房终产。房地长产开愈发企群业建版造的距商品锋房，悲在出哑售前顾，不糠征收恭房产房诚税；萄但对卡出售两前房薪地产菠开发祸企业始已使倘用或丙出租六、出严借的戚商品腔房应洞按规阅定征丸收房疼产税漫。三、胡征税槽范围房产税敌的征税掘范围为离城市、暴县城、挂建制镇沃和工矿舱区。房叉产税的侦征税范粥围不包残括农村道。四、贸计税太依据（一）奇从价计推征1、按照撞房屋原浴价征收而房产税2、房产颈原值界党定3、改建齐支出退不构趋成房厦产原恒值4、其扰他政羡策5、房搬屋附并属设冈备和摔配套魂设施摩的计袋税规贼定6、居把民住抚宅区客内业党主共馆有的疏经营棕性房霉产缴这纳房涛产税（二注）从萍租计聚征《房产税糊暂行条魔例》规定，剑房产出框租的，捧以房产泉租金收净入为房测产税的垂计税依苗据。四、税喜率和计虾算公式1、从价则计征：桨按照房司产原值按一次减宝除10%奖—30铜%后的贤余值悠计征挥，税额率1.讯2%。计算魄公式：应纳劣税额=应税始房产妥原值×（1-扣除封比例锈）×1掀.2狼%2、从租础计征：咽按照房祝产出租用的租金料收入计议征，税寨率为12夸%。从20展08年3月1日起届，对倒个人购按市飞场价驴格出算租的闷居民乏住房由，不却区分雨用途腐，按4%征收血房产斑税，访免征正土地怨使用帆税。计算公窗式：应笛纳税额=租金靠收入×12衰%（或4%）五、会节计处理咳：1、每月忙提取承管租的房缩慧产税时竟：借：管井理费用——房产税贷：其杜他应付站款——张长三2、支符付房昌产税斥时：借：其责他应付汽款——张继三贷：辜银行置存款油（或轧：现夫金）土地益增值纤税一、土日地增值拾税的纳厌税人与鼻纳税范体围1、纳营税人轰：土问地增诞值税麻的纳率税义伯务人杰为转鼓让国吊有土玻地使退用权折、地替上的券建筑竭物及佩其附英着物旨（简棚称转旗让房耕地产桃）并飘取得灰收入高的单捧位和画个人册。2、征桃税范乘围：缩慧土地唤增值寸税的牢征税兽范围袭包括况：有笔偿转旋让国讽有土赢地使垦用权遗及地帜上建辅筑物陡和其趋他附滋着物盏产权滔所取冰得的蓬增值漫额。①转让窄国有土阅地使用谦权；②地检上的雕建筑扔物及泛其附冈着物景连同腐国有房诚土地誓使用椅权一贴并转择让。二、外土地走增值扶税税熟率土地跑增值洗税税柳率设音计的驼基本千原则套是增景值多旱的多品征，掠增值犹少的丝式少征满，无魂增值免的不饿征，饮对建屿造普切通标僻准住重房的谋适当译照顾仿。土地样增值捐税四州级超粱率累客进税馆率表级数增值额与扣税项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035三、足土地破增值前税应条税收吩入的律确定1、货币环收入2、实尽物收窃入3、其他死收入四、乔土地被增值贩税扣祸除项够目的葱确定（一）脖房地产旁开发成洋本1、土磨地征满用及运拆迁顽补偿条费2、前期朵工程费3、建筑弓安装工悔程费4、基础师设施建廉设费5、公绩共配幕套设忧施费6、开发笼间接费(二)房地产肚开发费妹用房地产搂开发费水用是指敏与房地煌产开发怎项目有脉关的销邀售费用鞋、管理岸费用和致财务费担用。作璃为土地灰增值税葛扣除项姿目的房鉴地产开累发费用厅，不是捕按照纳扶税人房北地产开羡发项目舒实际发较生的费动用进行厨扣除，蔽而是依扫据《土地脾增值茅税暂晚行条巩例实伟施细辽则》的规定辫标准，侵按照取并得土地告使用权滔所支付赌的金额惯和房地甩产开发撤成本之吴和的一罢定比例拒扣除。《土地增泼值税暂河行条例呜实施细傅则》规定馆：1、财务碍费用中找的利息什支出，没凡能够团按转让桶房地产失项目计年算分摊绒并提供滨金融机黄构证明守的，允谦许据实雪扣除，面但最高本不能超鲜过按商仓业银行熄同类同英期贷款藏利率计朋算的金害额。具体含盆义：实际支男付利息+（取避得土毅地使掘用权辨所支垂付的寸金额+房地寸产开棚发成显本）×5量%以内2、凡不敲能按转想让房地形产项目鬼计算分再摊利息颂支出或膊不能提骆供金融妇机构证妇明的，储房地产嚼开发费样用按《实施细夹则》第七条历（一）趁、（二口）项规收定计算涉的金额牺之和的10晓%以内偿计算腿扣除骄。具体似含义致：（取雀得土匹地使右用权腊所支币付的特金额+房地烫产开什发成厘本）×1纵0%以内（三务）与崭转让颗房地坚产有违关的震税金与转让浮房地产粮有关的器税金是缩慧指在转幼让房地志产时缴淘纳的营扛业税、庆城市维拆护建设轮税、印肠花税、两教育费筒附加。注意槽：房地产毯企业在备转让房啦地产时侄缴纳的弯印花税葬因列入贿管理费欣用中，怠故在此惩不允许些单独再衫扣除。够其他纳涨税人缴矿纳的印悔花税（机按产权思转移书裤据所载扬金额的槐万分之要五贴花铸）允许谋在此扣傍除。房地产长企业为飞取得土多地使用挖权所支腿付的契静税，应报视同“岔按国家怜统一规故定交纳宪的有关跪费用”例，计入质“取得良土地使神用权所掩支付的祥金额”滔中扣除烘。（四）桐财政部抛规定的文其他扣锦除项目对从事叉房地产找开发的节纳税人慰可按《土地吃增值娇税暂舒行条宋例实知施细刷则》第七条艰（一）驰、（二由）项规每定计算姐的金额旱之和，奥加计20等%的扣除破。【此条优毛惠只适愁用于从闹事房地号产开发吴的纳税鬼人】五、反土地邪增值买税应鼓纳税庭额的别计算怎方法计算公逮式：应纳叶税额=∑（每话级距摔的土纠地增凳值额×适用浇税率砖）在实际耽工作中利，分步裕计算比咬较繁琐材，一般套采用速受算扣除坟法计算献。具体船公式如瓜下：1、增值祝额未超慕过扣除心项目金绑额的50%土地增材值税税池额=增值额×30柱%2、增值村额超过缺扣除项受目金额沈的50%，未柔超过100泡%土地增供值税税谋额=增值额×40维%-扣除狠项目肯金额×5秆%3、增燥值额欠超过略扣除各项目好金额附的10辞0%，未超除过200窜%土地仙增值火税税毅额=增值英额×50伙%-扣除板项目希金额×1姓5%4、增值搬额超过乞扣除项裳目金额阁的20伯0%土地迎增值拢税税火额=增值业额×60孝%-扣除项鉴目金额×35懒%六、房逮地产开债发企业似土地增骨值税的旋预征土地增技值税预绘征规定点：纳税人广在项目桌全部竣裕工结算他前转让她房地产倦取得的垒收入，讯由于涉袜及成本装确定或适其他原宪因而无睁法据以坟计算土藏地增值坝税的，毒可以预卖征土地摆增值税鬼，待该索项目全馒部竣工孟、办理舞结算后设再进行扶清算，堡多退少泥补。具李体办法月由各省巧、自治竭区、直印辖市地衣方税务竿局根据幅当地情乳况制定古。龙岩市讲地方税亲务局对徐土增税盾的预征激率规定键如下:1、普通档住宅2%2、非爬普通拨住宅3%3、非住予宅5%七、房醋地产开粘发企业但土地增瘦值税的裙会计处首理1、计算忙应由当抓期营业伪收入负绩担的土益地增值菜税：借：旱营业怕税金唯及附园加贷：踏应交聪税费—应交土院地增值哄税2、房基地产搬开发鼓企业鬼缴纳赢土地萌增值旋税时雾：借：应框交税费—应交土岗地增值蜻税贷：奴银行茄存款八、责土地膊增值鸣税与播房地菌产销渠售价愿格税蓬收筹巡寿划1、免税畜临界点柄定价系哭数1.途67沟02袜42、高收中益最低巨定价系忽数1.延82瞎01布4企业格所得程税一、企效业所得洁税纳税阀人1、居尊民企泥业：跟是指辞依法逼在中擦国境坟内成涨立，柏或者耽依照巷外国旱（地碌区）毕法律径成立焰但实绑际管巾理机枯构在鼓中国世境内学的企占业。2、非誓居民螺企业孩：是睬指依丢照外口国（治地区本）法辣律成溪立且换实际且管理君机构粥不在直中国桂境内递，但编在中漠国境代内设叹立机吃构、牺场所榆的，甘或者教在中泳国境桌内未绢设立碧机构筒、场窜所，凝但有稻来源齿于中姥国境伞内所衡得的妈企业菜。二、企湿业所得厦税征税吨对象1、销售败货物所呈得2、提膝供劳左务所脖得3、转甲让财潮产所茂得4、股息耍、红利吹等权益话性投资查收益5、利毛息所宵得6、租金扬所得7、特许脾权使用肢费所得8、接受钱捐赠所鸭得9、其龟他所盐得三、是企业跌所得唯税税宰率（一）伐基本税催率为25孝%适用于孔居民企送业和在樱中国境会内设有躬机构、炒场所且棚所得与尼机构、望场所有怪关联的漫非居民补企业。（二）锯低税率谜为20罗%适用符于在业中国统境内减未设俘立机狸构、成场所庭的，匹或者投虽设需立机主构、丙场所刊但取喊得的树所得层与其柳所设签机构责、场猪所没右有实誉际联侍系的英居民袭企业胳。四、香成本吹费用纪的扣蒜除政余策（一狐）成钱本对铸象的拥确定租原则会计核陶算中成炼本对象亚的确定感原则1、单体河开发项谅目，一切般以每谢一独立镜编制设匀计概算墨或施工朵图预算垮所列的灭单项开懂发工程谢为成本简核算对司象。2、在同狱一开发旁地点、酬结构类团型相同炕、开竣去工时间佳相近、耀由同一拥施工单魂位施工仰或总包蓬的群体免开发项烘目，可板以合并晕为一个哪成本核兼算对象孝。3、成威片分将期（靠区）垄开发浸的项块目，脖以各拾期（平区）毅为成湖本核弓算对雹象。4、同一裤项目有悔裙房、跨公寓、带写字楼璃等不同赖功能的椒，在按请期（区退）划分纱成本核瞎算对象图的基础谣上，还系应按功聪能划分桥成本核痛算对象泄。5、同促一小订区、卧同一按期有绣高层举、多谋层、第复式筋等不微同结贡构的悄，还象应按夜结构充划分铃成本姨对象哲。6、根嘴据核叹算和谢管理累需要筛，对论独立臂的设匪计概凭算或右施工兄图预把算的住配套守设施届，不宴论其筛支出担是否使摊入精房屋添等开毛发产孙品成帆本，系均应葡单独山作为委成本腿核算盏对象皇。（二卧）成胡本及讨费用昼的扣挥除范廊围1、计笨税成漂本①土地围征用费乱及拆迁宝补偿费②前框期工目程费③建筑招安装工刮程费④基础样设施建阅设费⑤公共说配套设蹦施费⑥开肚发间满接费2、营业间税金及准附加（蛾包括：歉土地增误值税）3、期概间费谜用①械管理背费用②营帮销费用③身财务罩费用（三）撤扣除项擦目的标扎准在计算援应纳税来所得额绍时，下晓列项目券可按照间实际发循生额或摆规定的意标准扣冰除。1．工资良、薪金萍支出。2、职抓工福氏利费粮支出主。不婚超过织工资肃薪金西总额14摄%的部分比准予扣乱除。3、工会场经费。州不超过敞工资薪柴金总额2%的部分免准予扣旧除。4、职工倾教育经役费支出引。不超得过工资沿薪金总点额2.灰5%的部奴分准收予扣每除，辞超过杆部分编准予悼结转困以后瓜纳税峡年度册扣除三。5、社会扛保险费责。6、利息掌费用纠。7、借款秀费用。8、汇盈兑损先失。9、业务招胡待费支夸出。按盒照发生辣额的60忠%扣除，帐但最高枝不得超葛过当年姜销售（萌营业）穿收入的5‰。10、广告照费和业寨务宣传薪费支出粉。除国衬务院财助政、税潜务主管仆部门另同有规定乳外，不欣超过当析年销售顽（营业味）收入15%的部分汇，准予贫扣除；凶超过部口分，准美予结转扑以后纳差税年度界扣除。11、环保斩专项基瘦金。12、财产舞保险费省。13、租赁瓶费。14、劳刻动保猫险费裂。15、公隆益性肃捐赠想支出愉，不训超过期年度赶利润租总额12%的部编分，毁准予议扣除居。16、有离关资盐产的恒费用递。企魔业转种让各诵类固朱定资架产发京生的坑费用际，允浩许扣袋除。把企业君按规以定计橡算的庭固定孟资产灭折旧帽费、兔无形脾资产僻和递具延资毛产的河摊销善费，玩准予医扣除司。17、总毙机构埋分摊丸的费梅