《资产评估理论与实务(第2版)》课后习题答案

1认知资产评估一、单项选择题1.C2.C3.B4.B5.A6.C7.C8.C9.C10.B11.A12.C13.A二、多项选择题1.BCD2.AD3.CD4.ABCD5.BCD6.ABD7.BD8.CD9.AC10.BC三、判断题(请将判断结果填在括号内，正确的打∨，错误的打×)府直接管理向行业自律性管理过渡。()∨2．依据预期收益原则，资产的评估值不应大于该项资产在未来所能带来的预期收益。()∨∨()∨5．资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产交易的价格。()×一(2)一个人拥有的“时间”、“一份稳定的职业”属于哪种类型的资产？为什么？(4)请问，现实生活中，阳光、空气、亲情有没有价值呢？“一份稳定的职业”不可单独转让。取决于依拥有者对其利用程度及利用时间创造的社会价值的大小；“一份稳定的职业”的价值，取决于拥有“一份稳定的职业”的人的未来的职业发展。(4)请问，现实生活中，阳光、空气、亲情有没有价值呢？人将无法生存。价值=效用+稀缺，阳光、空气、亲情的价值，取决其在某一特定时空里的稀空里就具有价值。2.预计某地区未来一年房地产成本趋增，需求趋减，则可预计该地区未来一年的房地降。因为根据供求原则，同商品的价格随着商品供求的变化而变化一样，资产价格的高低也随着资产供求的变化而变化。3.分析讨论：如果资产交易的最终价格与资产评估结论一致，是否可以断定资产评估2即使资产交易的最终价格与资产评估结论一致，也不可断定资产评估的结果一定合理、说明资产评估的结果一定合理、科学。4.分析讨论：为什么《资产评估法》不允许评估机构以恶性压价方式承揽评估业务？估业务，必然有意删减了必要的评估程序与评估工作，这会影响评估结果的公正性和可信度。评估？(3)资产评估是的产生发展与社会经济环境有无关系？(4)资产评估在市场经济中有那些功能和作用？参考答案：(1)资产评估是指资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对资产评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。是为了实现资产评估的目的，资产评估的目的分为一般目的和特定目的。境有着直接的关系，是与一国的经济社会的发展紧密联系在一起的，并随着一国市场机制的完善而日益完善的社会4)资产评估在市场经济中那些功能和作用？略。参照教材。3学习情境二资产评估基础理论一、单项选择题1.A2.B3.B4.B5.A6.C7.B8.D9.C二、多项选择题1.CD2.ABC3.BCD4.ABC5.ABC6.ACD7.CD8.AC9.ACD10.BCD11.AB.12.AD三、判断题(请将判断结果填在括号内，正确的打∨，错误的打×)1．资产的非市场价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价值。只是其相对合理性2．同一资产在不同假设条件下，评估结果也应趋于一致。()×3．同一资产在不同特定评估目的下，评估结果也应趋于一致。()×)×(1)同一资产，评估的特定目的不同，其评估结果是否不同？为什么？(2)同一评估目的，评估的时点不同，对资产评估结果的价值类型的要求是否大致相(3)同一企业，以抵押为目的和以合资合作为目的，其评估对象的内涵与外延是否相进行具体资产评估时一定要根据具体的资产业务的特征选择与之相匹配的评估价值类型。按照资产业务的特征与评估结果的价值属性一致性原则进行评估，是保证资产评估趋于科学、合理的基本前提。(2)分析：同一评估目的，评估的时点不同，对资产评估结果的价值类型的要求也会不变的。这就是说资产业务本身的属性因时间、地点及市场环境的变化而确定。评估结果价值类型要与已经确定了的时间、地点、市场条件下的资产业务相匹配与相适应。(3)分析:同一企业，以抵押为目的评估，其职工队伍、品牌、商誉等无形资产，不在评估范围内；同一企业，以合资合作为目的的评估，其职工队伍、品牌、商誉等无形资产在会有所不同，其评估结果也因此而不同。(1)一个半停产状态的企业，拟以闲置资产与其他合作经营，并以此为目，对闲置资产价值进行评估，请问是否可以采用持续使用假设对该闲置资产进行评估？(2)如何判断资产在评估时点是否处于持续使用状态呢？一个到了报废期的保养完好的设备，能否采用持续使用假设进行评估呢？4(1)参考答案：企业拟以闲置资产与其他合作经营，依据已掌握充分的事实，可以推资产在评估时点处于持续使用状态，这不仅仅是一个物理上的概念，而是一个经济上、下三个条件：一是资产继续使用在经济上是合理的；二是资产继续使用在法律上是允许的；(2)参考答案：评估资产是否处于持续使用状态应依据充分的事实，运用已有的科学不能采用持续使用假设进行评估。(1)市场价值以外的价值是否是非公平的价值？评估人员是否应将市场价值作为追求(2)某人在外地出差，因钱包被盗而只能将随身携带的已使用了两年的便携式计算机(1)分析：市场价值与市场价值以外的价值是按资产评估所面临的市场条件和评估对素，即资产自身的条件、利用方式、使用状态，以及评估基准日的市场条件。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的也是资产交易中的一种相对公平合理的价值,其对于特定资产业务当事人来说是公平合理的。市场价值与市场价值以外的价值各有其适用范围和使用范围，只是市场价值以外的价值的相对合理性的适用范围较窄。评估人员不应单独将市场价值作为追求的目标。(2)分析：同样的东西因为所面临的市场条件不同、买卖双方的地位不同，价格相差、相对于特场中的地位不同，其公允价值也不同。(1)什么是资产评估的价值类型？(2)本次评估大通评估事务价值类型选择有没有问题？其理由是什么？(3)评估人员应如何选择价值类型？(4)本次评估应选择哪种价值类型？参考答案：(1)什么是资产评估的价值类型？参考答案：5资产价值质的规定性，表明资产评估结果的价值的内涵和外延。(2)本次评估大通评估事务价值类型选择有没有问题？选择的理由是什么？本次评估大通评估事务价值类型选择有问题。(3)评估人员应如何选择价值类型？价值类型的选择并不是由评估人员随意设定，而是根据以下因素，在经过综合分析后，谨慎得出的结论。价值类型的选择应综合考虑以下因素：①资产评估的特定目的产评估的价值基础。资产评估的特定目的不但决定着资产评估结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响着评估对象的利用方式和使用状态，以及对被估资产的评估市场条件。同一资产在不同的评估特定目的下可能会有不同的评估结果。②资产自身的功能、使用方式和利用状态评估对象自身的功能、使用方式和利用状态，是资产自身的条件，也是影响资产评估价状态不同的相同资产也会有不同的评估结果。③被估资产所处的市场条件评估时所面临的市场条件及交易条件是资产评估的外部环境，是影响资产评估结果的外条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结果。(4)本次评估应选择哪种价值类型？本次评估应选定投资价值进行评估。从本案例看，省国资委已核准将旗下持有的东阳市场丝绸交易所65%股权转让给大股东江苏吴江丝绸集团，被估资产的投资主体明确，投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念。投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。(5)资产评估价值类型选择很重要吗？为什么？资产评估价值类型选择很重要，因为以下几点：①价值类型是确定评估公允价值的标杆资产评估的最终目的是为资产交易活动当事人各方，提供一个能够反映资产在某一具体是紧密相连的，它随着这三个方面的变化而变化，而这几个方面的变化能够用一个指标概括估的目的、评估时各方当事人的地位、资产自身的状况以及资产面临的市场条件等的因素，选择价值类型的过程，就是勾勒出公允价值的标杆的过程，即合理选择真实地反映资产在某一具体时点被估资产的公允值的过程。②价值类型的确定对评估师具有明确的指导作用。6③价值类型的确定有助于资产评估报告的使用者恰当使用资产评估结果。适用范围或使用范围，从而能恰当使用资产评估结果。7学习情境三资产评估的基本方法一、单项选择题1.B2.A3.C4.D5.C6.B7.B8.C9.C10.A二、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.BCD4.BCD5.BD6.ABCD7.ABC8.ABD9.BD三、判断题，正确的打∨，错误的打×。l.收益现值是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。()∨2.折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。()∨3.运用市场途径评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。()×4.采用成本途径进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样的。()×1．资产评估价值=参照物成交价格×评估对象的生产能力i=10.5645+27×0.5132+27×0.4241+27×0.3855+120×0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(万元)3.企业整体价值评估值=1414.82(万元)资产的重置成本=1996500(元)资产的实体性损耗率=33.33%资产的功能性贬值=76436(元)资产的经济性贬值=65330(元)资产评估值=1996500×(1－33.33%)―76436―65330=1189301(元)≈119(万元)。1.分析讨论以下问题：(1)价格指数法与重置核算法的区别是什么？个明显的区别：1)价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。2)价格指数法建立在不同时期的某种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。对于一项技术进步较快的资产来说，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。8两种方法在应用时都应当注意分析、判断资产评估对象的重置成本口径与委托方提供历史资料(如财务资料)的口径是否一致。(2)采用成本法进行机器设备资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是否一样？分析:采用成本法进行机器设备资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧有本质的区当评估实体性贬值采用使用年限法时，实体性贬值=(重置成本－预计残值)÷总使用计使用年限×实际已使用年限。两者计算公式很相似，但其中仍有细节上的差异。1)计算基数不同。资产评估中各项贬值计算的基数是被估资产在评估基准日的重置成2)年限的含义不同。评估实体性贬值计算的总使用年限是资产的经济寿命，它是一个会技术及生产力发展水平，并将同类资产在正常运转状况下的平均使用年限作为使用年限。另外，资产评估中使用的实际已使用年限指有效使用年限，即日历使用年限与资产的开工利(3)评估目的对评估价值类型有约束，评估价值类型对评估方法有约束，而评估方法性，那么评估价值类型之间是否也具有替代性呢？为什么？评估价值类型之间不具应有替代性。不能以方法取代标准，更不能以技术方法的可替代行模糊评估价值类型标准的唯一性，资产评估师应根据国家有关的规定和评估本身的规律(4)市场法、收益法、成本法这三种评估方法中，哪种方法最科学？哪种方法的适用范围最广？据《资产评估准则——基本准则》，评估人员在面对一项具体的评估业务时，应优先考虑市场合理的，其评估结果都是可信的，并可相互验证的。这三种评估方法各有其适用范围。9(1)资产评估的有哪些基本方法？请你谈谈每种方法的基本思路。资产评估三种基本方法。其的基本思路是:其与被评估资产进行差异对比分析，并调整差异额，最终确定评估值。收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。运用收益现值法的关键，是要科学地确定预期收益、折现率和收益期限。贬损法的关键，是科学合理量化重置成本和各项贬值。提条件，选择合适的资产评估方法，有效完成评估任务。评估人员在选择资产评估方法时主要应考虑以下几个因素。①评估目的。评估方法是为一定的评估目的服务的，评估方法是实现评估目的的手段，评估方法的选择必须保证评估结果与评估目的在性质和逻辑上的一致。具有排他性，对评估方法具有约束性。评估方法是解决“怎么评”的问题，是确定评估价值量的规定，并具有多样性和替代性，且服务于估价标准。③评估对象。资产评估方法必须与评估对象所处市场条件及评估对象自身状态相适应。④可搜集数据和信息资料。评估方法的选择受可搜集的数据和信息资料的制约。每一种法都需要有充分特定的数据资料作依据，进行分析、处理和转换。⑤评估假设。每种资产评估方法都具有各自适用的前提条件和一定的局限性，评估方法的选择，必须做到满足评估方法所要求的前提条件，保证运用每种评估途径和方法的过程中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性。(4)请你谈谈每种方法的适用前提条件。应用收益法必须具备以下三个前提条件：①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。评估对象的预期收益必须能可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。被评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同、地区不同和企业差别都会不同程度地体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高，投资风险小，其回报率也可以相应降低。③被评估资产预期获利年限可以预测。评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。采用市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：分活跃的公开市场；②公开市场上要有与被估资产具有可比性的资产的交易活动。可比性具体体现在以下三三是参照物成交日与被估资产的评估基准日接近。参照物成交日与被估资产的评估基准日即使有差别也应在一个适度的范围内，同时，两者的差别必须是可以调整的。成本法要满足以下基本前提条件：①被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。②被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。适用的前提条件：①应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件；②资产以整体或拆零方式可以在市场上快速出售变现；③所卖收入足以补偿因出售资产附加支出金额。学习情境四资产评估程序1.资产评估基本程序，始于(A)A.明确业务基本事项B.风险分析与评价C.签订资产评估业务约定书D.编制资产评估计划2.资产评估基本程序，终于资产评估(D)A.向委托人和相关当事人提交资产评估报告B.由首席评估师签署意见C基本事项D工作档案归档3.资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析(C)资产评估基本方法的适用性，恰当选择资产评估方法。A.1种B.2种C.3种D.2种以上4.注册资产评估师确定是否承接资产评估项目，应当分析与评价因素不包括(D)。BC.独立性分析与评价。D.项目的规模和复杂程度分析与评价5.国有资产评估核准项目评估基准日至少选择在评估报告使用有效期之前至少(C)个月。A.3B.4C.5D.6C签署意见后，方可对外发出。A.项目负责人B.部室主任二级复核C.首席评估师D.评估机构法人代表7.对不动产权属证明资料的核查验证方式是(C)A.实地核查B.询问核查C.书面核查D.函证核查1.明确资产评估业务的基本事项具体包括(ABD)。A.评估目的B.评估委托方基本情况C.评估计划D.评估业务约定书E.评估基准日2.资产评估业务约定书的基本内容包括(ABD)。A.评估目的B.评估基准日C.评估计划D.评估假设3.评估计划应当重点考虑的因素包括(CDD)。A.评估基准日B.评估收费C.评估目的D.评估对象结构4.履行资产评估程序是评估机构(ABCD)的重要手段之一。A.防范执业风险B.合理抗辩C.保护自身权益D.提高执业质量评估主体判断是否继续执行或中止评估业务，应当重点考虑的因素是(AB)。A.所受限制是否对评估结论造成重大影响B.能否采取必要措施弥补不能实施调查程序的缺失C.在资产评估报告中提醒委托人这种状况对资产评估结论合理性可能存在的影响D.资产评估主体应当将资产评估程序的组织实施情况记录下来6.资产评估信息资料的核查验证方式包括(ABCD)A.实地核查B.询问核查C.互联网核查D.函证核查三、判断题1.为了合理利用财务会计资料，资产评估基准日一般会选择在会计主体的结账日，即每2.若经采取措施可以弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响时，资产评估主体可3.资产评估机构及其资产评估专业人员不得自行确定所履行的资产评估程序的繁简程6.超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项，资产评估机构应当委托或者要求委托人委托其他专业机构或者专家出具意见。(∨)申请贷款。华瑞资产评估事务所接受中国工商银行南京市××分行的委托，根据国家有关规问题：(1)请你简要说明此资产评估项目有哪些具体构成要素。此资产评估项目的具体构成要素有：评估主体：华瑞资产评估事务所及其评估人员；：国家有关资产评估的规定；(2)简要说明此次评估程序应包括哪些具体步骤或环节。资产评估具体程序或工作步骤的划分，取决于资产评估师对各资产评估工作步骤共性的归纳，资产评估业务的性质、复杂程度也是影响资产评估具体程序划分的重要因素。根据各工作步骤的重要性，资产评估通常包括以下基本评估程序：(1)明确资产评估业务基本事项；(2)签订资产评估业务约定书；(3)编制资产评估计划；(4)现场调查；(5)收集资产评估资料；(6)评定估算；(7)编制和提交资产评估报告；(8)归档资产评估工作底稿。即使资产交易的最终价格与资产评估结论一致，也不可断定资产评估的结果一定合理、仅凭评估结论与最终价格的一致不足以说明资产评估的结果一定合理、科学。3.阅读本情境的案例导入，回答下列问题：(1)在资产评估工作中履行资产评估程序很重要吗？为什么？1)资产评估程序是提高资产评估业务质量、提高注册资产评估师的业务水平的重要保证。完整履行资产评估程序是资产评估规范执业的基本保证。2)资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据，是评估业维护资产评估服务公信力、赢得客户和社会公众信任的重要保证，完整履行资产评估程序是社会公众及资产评估行业自律主管部门对资产评估执业人员的基本要求。程序是资产评估机构和注册资产评估师防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段，完整履行资产评估程序也应该是资产评估执业人员自觉的行动。(2)你知道执行资产评估程序有哪些基本要求？1)资产评估机构应当在国家和资产评估行业规定的范围内建立、健全资产评估程序制2)资产评估机构和人员在执行资产评估业务时，应当根据资产评估程序制度和具体的估主体应在且仅在执行必要资产评估程序后形成和出具资产评估报告。3)资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人业中评估对象已经毁失，或受到限制无法进行必要的现场勘查)，资产评估主体应当在资产评估报告中明确披露这种状况，提醒委托人这种状况对资产评估结论合理性可能存在的影5)资产评估主体应当将资产评估程序的组织实施情况记录下来，并将主要资产评估程序的执行情况在资产评估报告中予以披露。(3)资产评估过程中评估人员需要收集哪些信息资料？参考答案：注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑以下几项相关信息。1)有关资产权利的法律文件或其他证明资料。2)资产的性质、目前和历史状况信息。3)有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息。4)有关资产的使用服务和获利信息。5)资产以往的评估及交易情况信息。6)资产转让的可行性信息。7)资产的市场价格信息。8)卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件。9)可能影响资产价值的宏观经济前景信息。10)可能影响资产价值的行业状况及前景信息。11)可能影响资产价值的企业状况及前景信息。机器设备评估一、单项选择题1.D2.C3.D4.C15.B16.D17.C18.C5.C6.D7.D8.A9.D10.C11.B19.D20.C21.C22.D23.D24.C12.C13.B14.A二、多项选择题1.CD2.ACD3.ACD4.AD5.ACD6.ABCD7.BC8.ABD9.ABD10.ACD11.ABC12.ABD13.ABD14.ABCD15.AB16.CD17.AD18.ABD三、判断题1．评估设备重置成本适合采用价格指数法的情况包括有账面原值无参照物的；有现行2．设备的功能性贬值通常表现为被评估设备出现了超额投资成本或超额运营成本。(∨)。3．利用国产替代设备的重置成本推算进口设备重置成本一般是在外汇汇率变化很大的4.通常进口设备重置成本中的国内运杂费是指港口费用、装卸费用、外贸手续费(×)。5．设备物理寿命的长短主要取决于使用强度、设备质量、维修水平、技术进步速度(×)。6．判断设备成新率的使用年限法中的使用年限可与设备的运行量、工作量相互转换。(∨)7．运用市场法评估机器设备价值，评估师判断参照物与评估对象的可比性时应考虑规格型号、制造厂家、市场条件等因素。(∨)8．通常成套设备、生产线适用于收益法评估(∨)。=26.4%(2)估测该设备的经济性贬值额=10000×100×(1－25%)×(P/A,10%,3)=750000×2.4869=1865175(元)(3)确定该机组的评估值=24×61.54%=14.7(万元)3.解：(1)设备的现行成本，即重置成本为：∑(账面原值×价格变动率)=30000×(1+10%)10+3000×(1+10%)5+2000×(1+10%)2=30000×2.6+3000×1.61+2000×1.12=85250(元)(2)评估时设备的加权投资成本：∑(重置成本×已使用年限)3000×1.61×5+2000×1.12×2=808990(元)(3)评估时设备的加权已使用年限=808990÷85250=9.5(年)(4)设备成新率：=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%=8÷(8+9.5)×100%=45.7%力训练(1)评估人员在应用成本法评估机器设备时，确定被评估机器设备的功能性贬值的理(1)分析：机器设备的功能性贬值是一个相对参数，是评估对象的功能相对于参照资产而言的。一般而言，参照资产应是同类资产中功能和技术较为先进且为当前普遍采用的。与这样的参照资产相比，评估对象功能性落后即存在功能性贬值，反之即存在功能性溢价。(2)分析：采用成本法进行机器设备资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧有本质区别。会计折旧实质上资产的原始成本或调整的其他投入价值在受益对象上的分摊上是一当评估实体性贬值采用使用年限法时，实体性贬值的计算公式为实体性贬值=(重置成本－预计残值)÷总使用年限×实际已使用年限累计折旧=(资产原值－预计残值)÷预计使用年限×实际已使用年限两者的计算公式很相似，但其中仍有细节上的差异。①计算基数不同。资产评估中各项贬值的计算基数是被评估资产在评估基准日的重②年限的含义不同。评估实体性贬值计算的总使用年限是资产的经济寿命。它是一规有关。会计折旧上的预计使用年限，在考虑损耗的同时也考虑财税政策、社会技术及生产力发展水平，并以同类资产在正常运转状况下的平均使用年限作为使用年用的资产也照提折旧。(1)结合案例，请你简要说明本次评估的程序。(2)机器设备评估有哪些特点？(3)你认为本例中的二手专用数控机床的评估应该采用什么方法？为什么？(1)本次机器设备评估的程序1)接受评估委托。客户有意委托评估人员作某项机器设备评估时，评估人员要向客户些会影响整个评估过程和结果，进而影响评估服务的质量。2)评估准备。评估人员及评估机构在签订了资产评估委托协议，明确评估的目的、评①要求委托方提供资产评估的基础资料。评估师首先要指导委托方做好机器设备自查备购货合同、发票及运输安装调试费用收据等机器设备产权资料、经济技术资料。②制订具体的评估工作计划。分析研究委托方提供的被评估资产清册及相关表格等有此保证评估工作顺利进行。③收集评估中所需的数据资料。除委托方提供的资料外，评估师还要广泛收集与本次过市场调查获得，有的资料通过评估人员现场勘查获得。察。在机器设备评估的现场核实设备数量与权属，勘察和鉴定设备状况。4)评定估算阶段。根据评估目的、评估价值类型的要求及评估时的各种条件，选择适宜的评估方法估算评估值。5)撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿6)评估报告的审核和报出(2)答：机器设备评估的特点体现在以下几个方面：1)机器设备评估以技术检测为基础。2)机器设备在评估时的存在形式和使用方式和状态将影响机器设备的评估价值。3)机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估。建筑物不可分离的机器设备的评估，应放在土地及建筑物中一并评估。5)机器设备评估通常是以单台、单件为标的。6)机器设备评估注意不要重复评估或漏评。(3)答：二手专用数控机床的评估应该采用成本法。二手专用数控机床的评估不能采用收益法：因为利用收益法评估机器设备是通过预测设备的获利能力，对资产未来带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估二手专用数控机床的评估不能采用市场法：市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格通过比较分析来确定被评估对象价格的一类评估方法。二手专用数市场法。所以，二手专用数控机床的评估只能采用成本法，成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。房地产评估一、单项选择题1．我国土地使用权出让的最高年限由(D)确定并公布。A．国土资源部B．住房和城乡建设部C．省、自治区、直辖市政府D．国务院2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是(C)。A．交通通达程度B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度D．城市规划限制4．由于价格指数法的相对粗略性质，在建筑物重置成本的评估中，价格指数法一般只适合于(D)。A．大型的建筑物B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以(B)体现出来。A．建筑物的经济性贬值B．建筑物的功能性贬值C．土地的经济性贬值D．土地的功能性贬值元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为(A)元。7.在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用(A)A．成本法B．市场法用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于(B)万元。A.700B.800C.833D.7529．土地市场的不完全竞争性是由土地的(C)决定的。A．稀缺性B．用途多样性C．不可再生性D．价值增值性B．国有土地使用权可以转让D．凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让11．非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前(C)内申请续期。A.3个月B.6个月C.12个月D.18个月12．在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的(D)。A．实际总收益－实际总费用B．实际总收益－客观总费用C．客观总收益－实际总费用D．客观总收益－客观总费用13．运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括(D)。A．管理费＋折旧费＋保险费＋税金B．管理费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费C．管理费＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费D．管理费＋维修费＋保险费＋税金纯收益分别为平上，那么该宗土地的收益价格接近于(A)万元。15．土地的“三通一平”是指(B)。A．通水、通热、通路、平整地面B．通水、通路、通电、平整地面C．通水、通路、通气、平整地面D．通气、通电、通讯、平整地面16．造成房地产经济性贬值的根本性标志是(D)。A．利用率下降B．部分闲置C.实际报酬率下降D．客观收益下降C部使用年限的比率求得。A．已使用年限B.剩余使用年限C．实际已使用年限D．已提折旧年限18．采用成本法评估建筑物的重置成本通常是以(C)为依据的。A．该建筑物预算数B．同类建筑物客观合理投入额C.建筑物建设成本D.建筑物人工费率变化率C.经济性贬值D．经济性溢价20．运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为(A)条件下的价格。A．评估对象所处区域B．参照物所处区域C.城市平均区域D．参照物规划区域21．在房地产开发中的“三通一平”费用属于(A)。A.基础设施配套费B．公共事业配套费22.城镇土地基准地价是(D)。A.某时点城镇土地单位面积价格B．某时期城镇土地单位面积价格C．某时期城镇区域性土地平均单价D．某时点城镇区域性土地平均单价为(B)元/平方米。A.5000B.1250C.800D.20000占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为(C)。A.5%B.6%C.6.9%D．7.1%二、多项选择题1.ABD2.AC3.ABCD4.ABD5.BC6.ABD7.ABD8.ABD9.ABCD10.BD11.ABCD12.BC13.ABD14.ABC15.ACD16.AD三、判断题1.用成本法评估在建工程，是在求取被评估在建工程的价格时，将被评估在建工程按其2.运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈4.正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟订评估方案、明确基本事项、实地勘察搜集资料、确定评估结果、撰写评估报告。(×)5.市场法是房地产评估方法中最直接、最有效的方法。(∨)1.该宗土地的价值=303235333840(1+6%)4051303235333840(1+6%)4051=574.06(万元)(1)建立容积率修正系数表，见下表：容容积率数(2)年限修正：参照交易实例A初步评估值=A交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2200×1.01××××1.0135=2343(元/平方米)9910299参照交易实例B初步评估值=B交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2400×1.01×××=2332(元/平方米)06102参照交易实例C初步评估值=C交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2300×1.01×1.0066=2338(元/平方米)参照交易实例D初步评估值=D交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2200×1.012××××1.0135=2282(元/平方米)(4)最终评估结果=(2343+2332+2338+2282)÷4=2332(元/平方米)3.(1)年总收益=2×365×1000×5=3650000(元)(2)年总费用=3650000×2%+3500×5000(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=10009250(元)(3)年总收益=年总收益－年总费用=2640750(元)(4)房地产总价=1-=36258750(元)(5)建筑费用及专业费用=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)(6)利息=地价×〔(1+6%)2－1〕+建筑费用及专业费用×〔(1+6%)－1〕=0.1236×地价+1155000(7)开发商利润=(地价+建筑费用及专业费用)×20%=(地价+19250000)×20%(8)地价=房地产总价-建筑费用及专业费用-利息-开发商利润=36258750－19250000－0.1236×地价+1155000－(地价+19250000)×20%地价=9069016(元)4.(1)年总收益=50×12×1800×(1-10%)=972000(元)(2)计算年总费用①年管理费用=年总收益×3%=29160(元)②年维修费用=2500×1800×1.5%=67500(元)③年税金=2500×1800=45000(元)④年保险费用=2500×1800×0.2%=9000(元)年总费用=①+②+③+④=150660(元)(3)年房地产纯收益=年总收益－年总费用=821340(元)(4)计算房屋年纯收益①年贬值额=建筑物重置价②房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=4406250(元)③房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=352500(5)土地年纯收益=年房地产纯收益－房屋年纯收益=468840(元)(6)土地使用权市场价值=土地年纯收益×(P/A,6%,47)=468840××(P/A,6%,47)=7308760(元)土地单价=7308760÷100=7309(元/平方米)(1)基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间有何关系？地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系。基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。估中已经考虑了维修费用，所以不考虑建筑物折旧费，否则，会导致重复计算。容而乙土5地的楼面地价为=170元/㎡。3(4)简述房地产的评估程序。参考答案：房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、签订评估合同、制订工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、综合分析确定评估结果和撰写评估报告。2.阅读案例，并回答问题。(1)本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估出的价值不同，出现这种现象普通民众十分不解，你对此如何看？这是否正常？为什么？(2)如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，评估出的价值相差很大，这是否正常？为什么？价格存在差异应属正常现象，如果相差十年之久，评估结果却没有差异，却是不正常。相差很大。会有很大的差异。功能及自身状况也会发生变化，其评估结果也会不同。市场——房地产市场的供求状况、竞争状况也会发生变化，其评估也会不同。区域的规划、交通状况、商业环境、基础设施等因素也会发生变化，虽然评估对象本身所处其评估结果也会不同。(2)如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，评估出的价值相差很大，这不是正常现象。如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，几家不同的评估机构，一般认为，其评估结果，在±5%范围内浮动是正常的，在±10%范围内浮动也是允许的。造成的原因也是十分复杂，必须考量其评估程序、评估原则、评估方法、评估取价依据等，业水平，维护评估行业的公信力。3.阅读本学习情境的案例导入，分析讨论以下问题。(1)房地产与其他资产相比有哪些特征？期性；投资大量性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。(2)影响房地产价格有哪些因素？素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。②区域因素。区域因素，是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境状况③个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。(3)本例房地产价值评估采用的那种方法？为什么选择这种方法？因为此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用法进行估价。情境七无形资产评估一、单项选择题1.D2.A3.B4.D5.B6.B7.D8.C9.A10.D11.B12.C13.C二、多项选择题1.BCD2.BC3.ABD4.ABC5.ABC6.BCD7.AD8.BCD9.BCD10.CD11.ABD12.ACD13.ABCD14.BCD2.无形资产的有效期限是无形资产能够获得超额收益的时间(∨))4.由于无形资产具有替代性的功能特性，因此在评估时必须要考虑无形资产的经济寿外具有弱对应性的特点。(×)适1.商誉的价值=(250000－900000×20%)÷20%=350000(元)2.如果不考虑流转税因素，则超出平均价格的收入视同超额利润。评估值= i=1i=4i=6=1865580(元)练1.分析讨论：专利资产评估需要收集那些资料？(1)专利资产的权利人及实施企业基本情况。评估人员通过对专利权人基本情况的收专利实施的能力及其对专利获利能力的影响。①专利权人。如果是企业，首先对企业营业执照上的信息进行披露。其次应主要了解企应对身份证上的信息进行披露，其次应主要了解其受教育背景、工作和科研经历。(2)专利证书、最近一期的专利缴费凭证。(3)专利权利要求书、专利说明书及其附图。(4)专利技术的研发过程、技术实验报告、专利产品检测报告。适用范围。(6)市场需求、市场前景及市场寿命、相关行业政策发展状况、同类产品的竞争状况料。(7)宏观经济政策和数据。利能力等相关的信息、资料。。(1)商标与品牌的联系：品牌必须依附于商标，品无牌不远，牌无品不立。品牌是在逐渐形成品牌，所以品牌的范围，远远大于商标。(2)品牌不等于商标，其二者的区别：①品牌与商标是两个内涵不完全重叠的概念，品牌必须使用，但无需注册，品牌一经注牌消失时或当拥有品牌的企业破产时，商标仍然可以有效。比如，当三鹿品牌消失时，“三有效；的价值不仅包括其拥有的商标价值，还包括企业的商誉价值，品牌有比商标更宽泛的外延。④商标可以注册，可以保护，商标权可以转让，商标权是商标所有人对其注册商标享出售、转让、继承、抵押、投资；而品牌不是一个法律术语，不具有法律地位，品牌不受保权不可可以脱离企业的物质实体而单独出售、转让、继承、抵押、投资。⑤企业的商标与品牌可以一致，也可以不一致，企业可以有多个商标。3.品牌权与商标权是否可以转让？体而单独出售。商标权是商标所有人对其注册商标享有的权利。包括商标权以及与此相联系的商标专用权、转让权、许可使用权、继承权、法律诉讼权等。能比一般商标的产品取得更好的经济效益，获得高于同行业水平的超额利润。商标权的评估就是对商标权内在价值的确认。(2)品牌兼有商标的与商誉双重性质，品牌既有商标的能将自己的商品或服务与他人的商品和服务区分开的标志性，品牌还兼有商誉的不可脱离企业而独立转让或存在性，品牌不是一个法律术语，不具有法律地位。品牌权不可脱离企业的物质实体而单独出售、转让、继承、抵押、投资。2.阅读案例本学习情境的案例导入，分析讨论以下问题：(2)分析：你认为“宏远品牌”能否转让？为什么？“宏远品牌”不能转让。品牌是消费者心中的烙印。品牌不是一个法律术语，不具有法间接地、有限度地保护。品牌权不可脱离企业的物质实体而单独出售、转让、继承、抵押、投资。宏远品牌转让，将品牌与企业、项目分离，单独转让品牌价值是不科学的，品牌价值不能用于企业的任何经济行为。品牌无法转让，宏远品牌转让是一种无稽之谈。(3)本次“宏远品牌”价值的评估存在哪些问题？1)本次宏远品牌价值的评估忽略了粤宏远对宏远集团品牌无形资产的增值贡献，将宏远品牌价值全部归属宏远集团所有，是错误的。宏远品牌价值评估的评估对象，是宏远集团指定的依附以下项目的无形资产：①1993年开始运作的宏远足球、篮球俱乐部；的上市将宏远品牌的价值推向了高峰。因此，粤宏远对宏远集团品牌无形资产的增值贡献不可低估，将7.57亿元的品牌价值宏远品牌价值全部归属宏远集团所有，是错误的。2)宏远集团与粤宏远虽然是宏远品牌的共有人，但是，作为一个法律实体的上市公司品牌。宏远集团的品牌转让行为，是不顾广大中小股民利益的荒唐之举。3)以宏远集团目前的情况，没有明显由品牌带动产品体现出来的价值，宏远集团以房牌与与企业、项目分离，烙印。品牌不可以注册，品牌转让是一种无稽之谈。(4)你认为“宏远品牌”转让事件发生的真正原因是什么？究其宏远品牌转让事件的真正原因是，主要在于买家卖家原是一家人：卖家有拿广大股民和投资者的利益来中饱私囊之嫌，而买家却乐意让自家人受惠。此次商标使用权转让是一种左手转到右手的游戏。境八其他资产评估一、单项选择题1.B2.D3.D4.D5.A6.D7.C8.B9.C10.C11.C12.B13.C14.A15.B16.A17.C18.C19.B20.A21.B22.B23.D24.A25.A二、多项选择题1.AD2.AC3.CD4.CD5.BCD6.ACD7.ABCD8.ABD9.BC10.BD11.CD12.BD13.BC14.BCD15.ABD16.ABC17.ABC18.AD19.ABCD20.ABCD三、判断题1.对长期待摊费用等其他资产的评估通常发生在资产转让时。(∨)3.上市交易的债券最适合运用收益法进行评估。(×))5.二手车评估是与房地产评估、机器设备评估、企业价值评估、动产评估和无形资产评的国际资产评估六大系列行业之一。(×)状况较低，取2%的风险报酬率。(1)若债券为每年付一次利息，债券到期一次还本，年利率为5%，试确定该债券的评估值；(2)若债券的还本付=60000×5%×(1+6%)-1+60000×5%×(1+6%)-2+60000×(1+6%)-2=3000×0.9434+3000×0.8900+60000×0.8900=59500.2元(2)债券的还本付息方式为“到期一次还本付息”，债券评估值为：F＝A(1+m×i)＝60000×(1+3×6%)＝70800元P=F/(1+r)n＝70800×(1+6%)-2=70800×0.8900=63012元益现值法计算长期股权投资评估值。=15×3.6048+50×0.5674=54.072+28.37=82.442万元1.可参照教材。略。2.可参照教材。略。题：(1)针对科科电子集团公司的不同的长期投资，应该采用什么方法评估？请你说明评估思路。(2)科科电子集团公司拥有某金融机构2020年3月1日发行的五年期、年利率为3% 财务状况较好，具有一定的偿债能力，投资风险较小，故取2%的风险报酬率。请你估算评估基准日科科电子集团公司长期债券投资价值。(1)答：科科电子集团公司长期投资的项目评估基本思路：委托方的实际情况，券的票面价值加上应收利息确定评估值；净资产的评估值以及科科电子集团公司在该企业中所占的股权比例确定长期投资金额；对于公司对该被投资企业进行整体资产评估，再根据评估后的净资产及科科电子集团公司在该企业中所占的股权比例确定长期投资金额；对科科电子集团公司未控股的企业，需审核被投资计报表确定该企业的净资产，再根据科科电子集团公司在该企业中所占的股权比例确定长期投资金额。(2)答：长期债权投资的评估值的计算过程如下：F=A(1+mr)=5000×100×(1+5×3%)=575000元P=F/(1+r)n=575000/(1+2%+4%)4=455457.50元九企业价值评估一、单项选择题1.B2.C3.D4.B5.C6.C7.A8.C9.B10.D11.A12.B13.CA14.B15.C16.D17.A18.D二、多项选择题1.BCD2.ABC3.ABD4.ABD5.CD6.ABD7.BCD8.AC9.CD10.AC三、判断题4．企业价值的产权边界是指着眼于企业随市场结构的变化而不断作出调整后的要素资预期企业价值。(×)5．运用收益法进行企业价值评估，其前提条件是