物业管理实务及范例精解587

物业成就梦想物业管理实务及范例精解第一章物业管理前期工作第一节物业前期管理概论一、物业前期管理的观点对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业

的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是

这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地

产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计

和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素

。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管

理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现

在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、

电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，

又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择

好

物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规

划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥

最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营

销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理

模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的

居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程

效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成

前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的

内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，

因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行

的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业

的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适

当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力

度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物

业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从

使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选

择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求

，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以

获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管

理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或

选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，

能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业

来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件

建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的

需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。二、物业前期管理的必要性(一)减少使用中的后遗症物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业

管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、

设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑

商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限

制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或

交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那

些

后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减

少后遗症。(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解

。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设

施建

设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能

对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，

物业管理企业方能更好地为业主服务。(三)物业前期管理是为后期管理做好准备物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系

，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之

前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备

成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均

应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对

物业实体进行管理。第二节物业前期管理的内容一、通过投标来接洽物业管理业务无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组

建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发

，

考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，

做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己

强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并

能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞

，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根

据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在

该地区打开新局面，争取更多的业务。(2)具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。(3)投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。(4)选派管理人员运作物业前期管理。二、建立与业主式租户的关系物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既

应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。(1)听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。(2)了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。(3)参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁

出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。三、察看工程建设现场物业前期管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理

要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。(1)审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装

的

合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空

调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。(2)对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。(3)在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。(4)参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改

计划督促整改。四、设计管理模式拟定管理制度物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定

相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。(1)筹建业主管理委员会。(2)与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管

理办法等。(3)设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综

合管理办法等。(4)制定上岗人员的培训计划，并实施计划。五、建立服务系统和服务网络物业管理企业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，这里既有行政管理

关系，又有经济关系。(1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。(2)同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等

部分进行联络、沟通。(3)建立代办服务项目网络。六、办理移交接管事宜物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。(1)拟订移交接管办法。(2)筹备成立业主管理委员会。(3)协助和办理移交接管事项。第三节入伙手续文件范本一、入伙手续概述(一)入伙及入伙手续入伙是指业主或使用人进房入住。入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，它标志着物

业管理工作将以人为中心而逐步展开。入伙手续是指物业管理公司在所建楼宇具备了入伙条件以后，向业主寄发入伙手续文件(以

下详述)；业主按要求进行验楼、付款、签约、搬迁、装修、入住等。在办理入伙手续时，

物业管理公司应以方便业主为出发点，坚持集中办理与分散办理相结合，主动向业主介绍物

业情况。为业主搬迁入住提供帮助，为业主进行房屋装修提供指导；业主也应积极配合物业

管理公司，尽量按时办理收楼手续，及时付清有关费用、认真签订管理公约，遵守各项管理

规定。下面的例子，足以说明业主及时办理收楼手续的重要性。某业主购买了一套商品房，已付清全部楼款。但因故没有按要求前去办理收楼手续。那么，

延迟收楼的法律后果是什么呢?按规定，当新建商品房符合了交付使用的条件。开发商或物业管理公司会适时向购房人发出

入伙(交付使用)通知，约期办理收楼手续。通常，购房人应在约定期限内办妥房屋验收手续

。如一时因特殊原因无法收楼，必须及时征得开发商或物业管理公司同意。购房者擅自延迟

收楼的行为，在法律上移之为受领延迟，是对不动产买受方的协助义务相应规定的一种违反

。其法律后果，反而使对方当事人(开发商)在房屋买卖合同关系上的相关风险责任得以减免

，又在房屋管理、维护等关系方面产生出新的权利、义务问题，这使购房者可能承担赔偿他

方损失的责任。具体而言，约定期限内无正当理由不收楼，开发商可通知购房者并将房屋钥

匙交物业管理公司。此时即视为房屋已经交付，风险责任也随之向购房者转移。其后，如发

生房屋遭损的意外，开发商便获免责，而由购房者承担后果。如因管理、维护导致损失，也

应由购房者负责赔偿。在实际操作中，有的业主会提出这样的问题：入伙手续究竟应由开发商办理还是由物业管理

公司办理，哪种办法比较规范?据了解，入伙手续究竟应由谁来办理，现行法律、法规尚无硬性规定。但由物业管理公司直

接向业主移交物业恰恰是最合理的一种做法。除开发商兼具物业管理职能的情况外，开发商

通知业主入伙前已先行与物业管理公司建立了聘用、代理关系。由于物业管理公司直接参与

了物业的工程验收，使物业管理公司对将要管理的物业的施工质量有了清楚的了解，物业管

理公司在全面验收接管的基础上，完全能负责地向业主进行单元房屋移交。应当看到，物业向业主的移交即是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时

双方须完成的一系列相关手续，涉及的均是业主与物业管理公司之间的权利、义务。上述情

况也决定了入伙手续由物业管理公司直接办理为宜。(二)入伙手续文件入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，主要内容包

括入秋通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理公司负责拟定

，并以开发商和物业管理公司的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们。在实际操作中，

有些物业管理公司还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。1入伙通知书入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：(1)一般来说，楼宇的入伙不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一

时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办

理的时间，分期分批办理。(2)如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。(3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办

法。2入伙手续书入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。

一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面

盖章证明。3收楼须知收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带

的各种证件、合同和费用的文件。4缴款通知书缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。

5验楼情况一览表验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以

避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。6楼宇交接书楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。二、入伙通知书×公司/女士/先生：您好!您所认购的××大厦×层×室已于×年×月经×省/市××验收部门和××房地产公司

、××建筑工程公司、××物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。(1)请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在……，在此期间内，房

产

公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提

供快捷方便的服务。(2)如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外

，还应带上您的委托书、公(私)章和本人的身份证件。(3)如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在×月×日后到××房地产公司(地

点……)先办理财务及收楼手续，再到××物业管理公司(地点……)办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。特此通知!××房地产开发公司××物业管理公司年月日三、入伙手续书×公司/女士/先生：您好!您所认购的××大厦×层×室现已具备入伙条件，请阅读《收楼须知》、《缴款通知

书》，按如下顺序办理入伙手续。(1)至房地产开发公司(2)至房地产开发公司财务部缴付购房余款。地产部审核入伙资格。四、收楼须知×公司/女士/先生：欢迎您成为××大厦的新业主!我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼

时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。1您应在接到《入伙通知书》之日(以邮戳为准)起三个月内前来办理产权登记和

入伙手续。

逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币×元的逾期金。超过半年不来办理的房产。将由本大

楼物业管理公司代管。代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过三年不来办理手续，视

为无主房产，交由有关部门依法处理。2您来办理入伙手续时请带齐以下物件：(1)购房合同(协议)；(2)业主身份证或护照及图章；(3)公司购买的还应带公司法人证件和公章；(4)《入伙通知书》；(5)《入伙手续书》；(6)已缴款项的收据(调换正式发票)；(7)未缴的购房款和物业管理应缴的款项。如您委托他人来办理，还应带上：(1)您(业主)的委托书，应由律师签证；(2)您(业主)的身份证或护照的影印件；(3)代理人的身份证或护照。3您办理手续时请按以下程序进行：(1)至房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预缴款收据以换取正式发票。购楼余

款缴清后，财务部将在您的《入伙手续书》上盖章。(2)至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的《

入伙手续书》上盖章。(3)至物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用，费用缴清后物业管理公司财务部将在《

入伙手续书》上盖章。(4)至物业管理公司办公室办理其它手续，主要有验收房屋、签订《管理公约》、领取《住

户手册》、领取钥匙等。当以上事项办好后，您(业主)在《入伙手续书》上签章，并交由物

业管理公司保存。4您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业管理公司将代表业主利益向承建商协商解决。5根据大厦承建合同，大厦维修保养期为一年。一年内如有工程质量所导致的问题，承建单

位将为业主免费修理。但是，如果使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。6您(业主)可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响大厦结构和公共

设施。装

修前，需向物业管理公司提出书面申请，获准后方可进行，并按规定缴纳一定的装修管理费

。祝您顺利入伙!××房地产开发公司××物业管理公司年月日五、缴款通知书×公司/女士/先生：您好!您所购买的××大厦×层×室房屋已经竣工。按购房合同规定，您来办理入伙手续时

，请同时缴清以下款项：1购房余款，计人民币元。2预收×个月管理费，计人民币元。3水电管理备用金，用于供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新及突发事故抢

修时的储备资金，计人民币元。4装修管理费，装修完毕按规定退还，计人民币元。5建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的管理费，装修完毕

后，按规定清退，计人民币元。6其它费用(具体列出项目及金额供业主选择)。××房地产开发公司××物业管理公司年月日六、验楼情况一览表××大厦×层×室业主×××于×年×月在物业管理公司××部×××的陪同下入楼验收

，检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，认为：1无任何异议；2发现有以下质量问题：(1)(2)(3)请开发商予以解决!业主签字物业管理公司(代表)签字年月日七、楼宇交接书甲方：××开发商乙方：××业主鉴于甲方所开发的物业“××大厦”已竣工，并且经××市有关部门鉴定合格。业主购买的

×

楼×层×室已经具备入伙条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以

便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该

单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单

元。因此，双方签订本交接书、并确认下列条款：1双方确认，自×年×月×日起，该单元由开发商交付给业主；2业主在此确认，确已收到该单元钥匙；3开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但其仍负有“楼宇销售(预售)合同”中规定的

保修义务；4业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签的“楼宇销售(预售)合同

”的规定，业主并无异议；5双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均委托××律师事务所办理，开

发商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担。6本交接书自双方签字之日起生效。7本交接书一式两份，双方各持一份。开发商(代表)签字：业主签字：年月日第二章物业管理的接管验收与合同的订立第一节验收原则及分类一、物业接管验收的原则物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且还涉及到许多法规，常

常出现一些实际结果与理论要求不一致的地方。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸

，需掌握以下基本原则：1原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持实事求是

，

做到铁面无私，特别要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。物业管理公司应把在验收中

查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应

索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性就是在不违背原则的前提

条件下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收

人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，

而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。2细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当

久

远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，

任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水

管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的

性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其

负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业

，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展

潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的

环境是小区建设和管理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、

地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。二、物业接管验收的分类建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收

。1隐蔽工程验收各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。验

收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签

字，作为工程竣工验收资料。2分期验收分期验收，是指分期进行的工程项目，或单元工程在达到使用条件、需要提前使用时所进行

的验收。例如住宅区，当第一批房屋建成后，即可进行验收，以使完成的建筑产品及时投入

使用，发挥其投资效益。3单项工程验收工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时。承建

单位可向开发单位发出交工通知。开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工

程关键部位施工记录以及有否遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进

行交工验收。4全部工程验收整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型

建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进

行。预验收必须由开发单位、设计单位、承建单位及有关部门组成预验收工作组。经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所

有技术资料。第二节验收标准及程序一、验收标准工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、

现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备

的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般

标准如下：(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使

用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。

照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安

装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关

的所有技术资料。二、验收程序1原有房屋接管验收程序(1)移交人书面提请接管单位接管验收；(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签

发验收通知并约定验收时间；(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；(4)对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有

权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。2新建房屋接管验收程序。(1)建设单位书面提请接管单位验收；(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签

发验收通知并约定验收时间；(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。3住宅小区综合验收程序①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出

住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月

内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工

程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住

宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管

部门提交住宅小区竣工综合验收报告；④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开

发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

三、物业接管验收应提交的资料1原有房屋接管验收应检索提交的资料。(1)产权资料。①房屋所有权证；②土地使用权证；③有关司法、公证文书和协议；④房屋分户使用清册；⑤房屋设备及定、附着物清册。(2)技术资料。①房地产平面图；②房屋分间平面图；③房屋及设备技术资料。2新建房屋接管验收应提交的资料。(1)产权资料。①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁安置资料。(2)技术资料。1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2)地质勘察报告；3)工程合同及开、竣工报告；4)工程预决算；5)图纸会审记录；6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；7)隐蔽工程验收签证；8)沉降观察记录；9)竣工验收证明书；10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；11)新材料、新配件的鉴定合格证书；12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13)砂浆、混凝土试块试压报告；14)供水、供暖的试压报告。四、物业移交在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在

验收签字的同时就可予以移交。物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用

管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才

对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操

作等。物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其

向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业

主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居

住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机

车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟

要花许多人力和财力。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查

对责成返工的工程是否保证质量地完成了。五、交接双方的责任1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做

好

房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时

签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，

并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并

商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同

分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当

，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向

接

管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收

接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。5新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担

因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。六、接管物业的善后问题房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，如果发现

物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委

托方提供的保修款。由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担

。办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料：

工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设

备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用

房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。第三节竣工验收后的物业保修一、保修的范围竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部

1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定进行保修。各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：(1)屋面漏雨；(2)烟道、排气孔道、风道不通；(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；(7)外墙外漏水、阳台积水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。二、保修期限保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小区道路为1年；(5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由

使用单位和施工单位在合同中规定。第四节接管验收注意事项一、物业管理企业自身的注意事项物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通

过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业

管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：1物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收

工作。2物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，

对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。3接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强

、整修，直至完全合格。4落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理

企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。6物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。7接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成

。二、物业管理企业外部的注意事项1接管不规范，验收不合格。虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操

作

过程中常常不能严格执行。之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接

管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题

或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近

几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或

建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成

管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。2物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。计划体制下的房屋管理模式仍

带

有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都

有待在实践中逐步改善。一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了，

但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验

收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。3缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的

不

同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。现在一些地区制定了

一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会

出现矛盾或事后的纠纷。而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管

理。显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考

虑较少等问题也需要引起重视。签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。第五节接管合同概述及标准合同样本一、合同的概述(一)物业管理合同的特征1物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。因此，物业管理公司因

处

理委托事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出

的必要费用，应由业主承担。2物业管理合同是有偿的。也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的

必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。3物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等

手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并

不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。5物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故

为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。(二)物业管理合同的主要内容物业管理合同应当载明下列主要内容：1委托方和受托方的名称、住所；2物业管理区域的范围和管理项目；3物业管理服务的事项；4物业管理服务的要求和标准；5物业管理服务的费用；6物业管理服务的期限；7违约责任；8合同终止和解除的约定；9当事人双方约定的其他事项。物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使

用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水

泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管

理；(7)物业档案资料保管。物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：(1)业主或使用

人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事

项。二、标准合同样本深圳市住宅局住宅区委托管理合同书(草案)(标准文本)甲方(委托方)：住宅区业主管理委员会乙方(受委托方)：物业管理公司为加强住宅区物业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、

整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(

以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方

充分协商，同意签订本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：(一)委托管理范围及内容(1)甲方将位于区路的住宅区范围内的物业委托给乙方实

行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。(2)管理事项包括：①房屋的使用、维修、养护；②区内公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、棚

、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理；③清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娱活动场所；⑥便民服务网点及住宅区内所有营业场所(不含肉菜市场)；⑦车辆行驶及停泊；⑧住宅区档案管理；⑨政策规定由物业管理公司管理的其他事项。(二)委托管理原则以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权

、利相统一的原则。(三)委托管理形式确定管理目标、经济指标，实行风险抵押经济承包责任制。(四)委托管理期限委托管理期限为年，自年月日起至年月日止。(五)双方责任、权利、义务1甲方责任、权利、义务：(1)依照住宅区条例和本合同规定将住宅区委托乙方实行物业管理；(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方

；(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的05%)平方米给乙方，按商

品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；(4)给乙方提供管理用房平方米(其中办公用房平方米，员工宿舍

平方米)，按微利房租金标准租用；(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；(7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损

失的，有权终止合同；(8)负责确定本住宅管理服务费收费标准；(9)委托乙方对违反住宅区条例和住宅细则以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、

责

令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为

的责任人进行催交、催改；(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；(11)政策规定由甲方承担的其他责任。2乙方责任、权利、义务：(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管

理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金

中领取所需的维修经费；(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅管理部门报

送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；(5)以住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配

套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置屋村管理处；(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议

通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的

租金，作为公用设施专用基金的回收；(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行

处理；(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管

理的整体责任及利益转让给其他人或单位。(六)管理目标和经济指标(1)各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的

各项标准，要求住宅区在乙方接管后年内达到标准。(2)确保年完成各项收费指标万元，合理支出万元，乙方可提成所收取管

理费的%作为经营收入。(七)风险抵押(1)乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币元，作为风险抵押金；

(2)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及

银行活期存款利息；(3)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；(4)如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损

失。(八)奖罚措施(1)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额

%奖励乙方。(2)如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币元(

全国)、元(省)、元(市)；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；

如

在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金

及银行活期存款利息。(3)如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙

方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任；(4)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节

严重的处以人民币至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；(5)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业

主及使用人的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。(九)合同更改、补充与终止(1)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；(2)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方

提出书面意见；(3)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区

条例和住宅区细则规定被取消优先承包管理资格的除外。(十)其他事项(1)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，

双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。(2)本合同自签订之日起生效；附件1、2、3、4、、、为合同的有效组成

部分。(3)本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。(4)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或

由深圳中级人民法院裁决。(5)(6)甲方(签章)：乙方(签章)：代表(签名)：代表(签名)：时间：一九九年月日第三章物业管理招投标技巧及范例精解第一节房地产市场与社会经济发展一、市场的一般概念市场起源于生产者与消费者的分离，是社会经济发展和分工的必然产物。随着商品交换关系

的发展，市场在人类生活中的作用日趋重要。在当今世界中，市场经济日益发达，市场覆

盖面日益广泛，市场关系从单纯的经济领域拓展到文化、教育、保健等等各个方面。可以说

，当今社会生活的方方面面都离不开市场的影响。“市场”已成为一个极具诱惑力、极富吸

引力，也极具风险的场合，因而政府、企业家、消费者和社会各个阶层、各个方面都十分关

注市场情况。近年来，中国社会经济的市场化趋向，同样使得中国社会的方方面面离不开市场的影响。房

地产经济体制的改革，使房地产市场迅速发育并在社会主义大市场中的作用和影响日趋重要

。物业管理市场是房地产市场的重要组成部分，因此，对物业管理市场的考察和研究也要放

在房地产市场和整个社会大市场的大环境中进行。所以，这里首先对市场的一般概念和功

能作初步的介绍。由于研究和考察的着重点不同，对市场的理解，有各种说法，综合各方的观点，大致可归纳

为以下几方面：(一)市场是实现商品使用价值和经济价值的场合市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和，是社会分工的必然要求

。市场这个命题总是与商品和交换这两个概念联系在一起的，或者说是这两个概念的组合。

这里的商品可以是实物，也可以是劳务。这里的交换是指一切发生商品交换关系的行为。行

为的发生地可以是固定的、专门的场所，也可以是任何地点和环境。现代市场行为广泛地渗

透于社会生活各个方面。所以，市场的概念可以概括为：市场是指具有需要和支付能力，从

而希望进行某种交易活动的人或团体的组合。(二)市场是企业生存的舞台，是企业实现其经营目标的场合企业是市场的细胞，细胞离开了本体就无法生存。现代企业的全部活动都是以市场为转移。

“美国市场营销协会”为市场所下的定义是“为了使商品和劳务从生产者到消费者或使用者

所进行的一切企业活动”。所以，现代市场学研究的中心之一就是企业的经营策略、销售手

段及如何最大限度的占领市场、创造市场。从历史发展来看，企业与市场的关系已跨越了三个阶段：第一阶段是以生产为中心，厂方生

产什么，企业就到市场去努力推销。第二阶段是以销售为中心，市场能销售什么，企业就生

产什么。第三阶段是以消费者为中心，即把满足消费者的需求放在首位，企业要善于调查消

费者的当前和潜在的需求，并以此为依据来开拓市场。房地产市场和物业管理市场同样要以

消费者，即人的需求为中心而开拓市场。(三)市场是社会各方面、各个层次实现其各项需求的场所在现代社会分工日益细化的条件下，人们的需求，从物质用品到精神生活，从有形商品到劳

务都离不开市场。当前，国内商品经济日趋发达，无论是城市或乡村，人民群众生活的各个

方面，从消费结构、消费质量到消费水平的提升都通过市场实现。市场供求情况、市场服务

能力、市场调节作用等等都同国计民生息息相关。市场是消费者与生产者矛盾的统一体。消

费者总期望能以最少的代价得到最佳的商品或服务，而生产者则希望能以最好的价格实现自

己的劳动价值。这个对立的愿望最终都会在市场上取得统一，这就是市场的魔力和魅力所在

。(四)市场是国家管理和调控经济活动的基本场合市场同生产者、流通者、消费者、使用者等社会各方面密切相连。从国民经济大循环角度看

市场不单是消费者购买商品的地点，也不单是生产者推销自己产品的场所。市场是社会再生

产过程中各种经济关系和社会生活运行的指示器。市场已成为现代城市进步和文明程度的重

要标志之一，也是国与国之间相互联系的纽带。由于市场的范畴与领域日趋广阔，市场在人

类生活中的作用和影响日益重要，因此，对市场的管理已成为各国政府的重要任务，如最近

东南亚金融市场的波动，直接影响有关国家政治经济和社会安定。在中国社会主义制度下，

国家更重视对市场的有效调控，以保证国民经济和社会的繁荣与进步。二、房地产市场的地位与功能(一)房地产市场的地位与作用物业管理市场是房地产市场的组成部分，所以，这里先对房地产市场作一简单的介绍。房地

产市场是社会主义大市场的重要组成部分，房地产市场的发育和成熟既能推动房地产业的发

展和兴旺，同时，又对社会经济的繁荣和人民生活的提高有重要的影响。1房地产市场的发育和完善是深化房地产体制改革、振兴房地产业的基础工程房地产业的发展、房地产体制改革的基本方向是住房商品化、土地有偿使用、综合开发和管

理社会化四个方面。房地产市场则是推进这四方面改革的杠杆。住房商品化、土地有偿使用

、综合开发和管理社会化的各项经济活动都离不开市场这个经营场地，市场是联结这四方面

活动的枢纽。发育良好、健康运行、规范完善的房地产市场能为行业基本政策的实施和改革

的深化提供良好的社会环境。2房地产市场的发育和完善有助于优化房地产资源配置和促进市政基础设施建设房地产业的发展同人民生活和社会经济繁荣息息相关，培育和发展房地产市场的根本目标是

为了最有效地满足社会各方对房地产日益增长的需要。功能完善、运作良好的市场在国家调

控和指导下能够发挥积极的调节作用，能有效地保持房地产总供给和总需求的动态平衡，并

能起到促进交易、加快流通、良性开发、从而最大限度地实现房地产资源的优化配置。房地产构成城市的容貌，也是城市一切活动的物质基础。房地产资源的优化配置和供求的兴

旺当然能有力地推进城市建设，特别是市政、公用和环卫设施的改善。3房地产市场的发育和完善有助于社会主义大市场的完善和繁荣中国的房地产市场虽然是一个相对独立的专门化市场，但并不是孤立的市场，而是同社会一

系列经济活动有着千丝万缕的联系。房地产市场是社会主义市场的重要组成部分。统一的、

完整的社会主义市场包括消费、资金、技术、人才、信息和房地产市场等。房地产市场既是

消费市场，又是要素市场，是联结房地产和国民经济的纽带。当前，房地产市场的培育和发

展，对于推动外向型经济和涉外市场的发展具有重要作用。所以，中国房地产市场的建

设必能推进社会主义大市场的繁荣兴旺。(二)房地产市场的功能房地产市场地位与作用要通过良好的调节功能来实现。房地产市场的调节功能表现在以下四

个方面：1交换功能交换功能是一切市场机制的基本功能。房地产市场的交换功能既发生在生产者与消费者之间

，而且还发生在生产者与生产者之间，消费者与消费者之间。所以，房地产市场交换功能是

多方位的，交换内容有土地开发、房屋销售、置换、物业管理服务等等。而且，房地产市场

交换功能的潜力很大，随着住房商品化的深化和居民消费水平的提高，房地产商品和劳务的

交换范围和频率将进一步拓展和加快。2信息功能市场是经济运行的信息中心，市场的职能就在于展示行情、传递信息、预测走势，从而沟通

供需、促成交易、活跃经济。市场的信息功能对生产者和消费者都有积极的引导作用。市场

是企业了解供需动态的主要场所，在消费导向的市场条件下，社会需求变化快，差异性大，

并向多元化、个性化发展。这是市场信息功能对经营者的导向功能。市场信息情报对需求者

同样具有积极的引导功能。无论是个人还是社会集团为得到适宜的房地产标的物，只有通过

市场的选择和比较才能实现。所以，市场信息网络的完善，发布和传递的及时，能有效地促

成供需各方在最佳条件下实现自己的愿望。3激励功能房地产市场的激励功能首先就是竞争功能。市场为房地产经营者提供一个广阔的、机缘平等

的竞争舞台，市场为经营者提供一个衡量房地产企业的经营水平和商品质量的公正评价，从

而刺激经营者改进技术设备、提高管理效益和营销策略。市场是企业的最好导师，中国社会

正从温饱型向小康型过渡，社会各方对房地产的需求的增长导致市场细分化。细分化的市场

要求企业与市场协调一致，要求企业密切关注市场的动态和新的机缘。细分化的市场教会企

业如何开发新的房型，开拓新的物业区域，合理使用房地产资源，节约成本，提高资金回报

率，从而在市场竞争中处于领先地位。市场还对消费者具有强烈的刺激作用，市场的正确引导能帮助消费者获得最优选择。市场的

激励功能还表现在刺激和扩大消费上。良好的市场环境、丰富的商品和周到的服务能引发消

费者的“购买欲”，既能提高消费水准，又能活跃经济。市场的激励功能最终达到优化消费

结构和消费效益的目的。(三)协调功能市场的协调功能表现在平衡和协调两个方面。房地产市场的平衡功能是指力求保持全社会房

地产商品总供给与总需求的动态平衡。市场的协调功能是指在房地产经营活动过程中协调有

关各方的利益关系。房地产市场的协调功能还表现在房地产市场内部各分市场的平衡和协调方面。房地产市场内

部平衡要求从房地产资源市场、开发市场到营销市场、物业管理市场乃至人才市场、科技市

场的平衡。房地产市场内部的协调功能则表现在房地产各个分市场和房地产经济运行的各个

环节的利益协调上。这两方面的平衡和协调就能提高房地产经营活动的总体效益和市场的繁

荣。第二节物业管理市场的地位与运行原则一、物业管理市场的特点物业管理市场的供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业。需求主体是业主和非业主使

用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则扮演主持、指导、监控和协调

的角色。物业管理市场关系到社会各方的安居乐业，影响面很广，其特点是：(一)具有双重职能的市场物业管理市场溶要素市场和消费市场于一体。自用的居住用房管理主要是消费市场，出租的

居住用房和经营性用房的管理则属于要素市场，所以是一个具有双重职能的市场。(二)对前级市场具有积极的激励作用在整个房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级，物业管理市场的运作对前级市场有

强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好动作能带动房地产开发市场、营销市场的繁

荣兴旺。(三)劳务市场物业管理市场的流通和交换的标的不是实物，而是提供商品性劳动服务，并且是房地产市场

中吸收劳动力最多的市场。(四)双向选择物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也有选择服

务对象的权利。相互之间是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。所以，物业管理市场的关系和含义可以归纳为：物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品

性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。在物业管理

市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租

人提供服务，从而取得报酬。二、物业管理市场的委托关系物业管理市场的委托关系依据开发商、业主与物业管理部门的关系，一般可划分为两大类：

(一)委托管理型这是典型的，也是基本的市场关系。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过《物业管

理服务合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳

务商品的市场交换关系。如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担

业主自治管理的职能和合理委托管理关系。这种委托管理的市场关系，按照对物业的自用或出租又可分为：1自用委托型市场关系业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理关系。根据委托的范围和项目的不同可以分为：(1)全方位委托：即将物业区域的全部管理服务业务委托于一个公司。(2)项目性物体：即将物业区域的管理服务业务分项目委托给各个公司。2代理经租型市场关系业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：(1)一种是：出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管

理。(2)另一种是：把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，

签订租赁合同。代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：(1)一种是物业管理费计算在租金里，再由业主向物业管理公司支付。(2)另一种是物业管理费不计算在租金里，由承租人直接向物业管理企业支付。不管用哪一种收交方式，都应该在委托管理服务合同和租约中明确规定。(二)自主经营型开发商、业主将自有的物业，一般是一个业主所有，不是委托给专业的物业管理企业管理，

而是在自己单位内部设立物业管理部门来管理。自主经营型与委托管理型的基本区别有两点：第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分

离。第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个

各自独立的法人。自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：1自有自用型这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己

企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部来管理自己的物业。2自有出租型开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自

己产业的物业管理企业。自主经营型的物业管理严格地讲尚未纳入物业管理市场；而且，自主经营型的物业管理一般

规模都不大。如果本单位所属的物业管理部成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单

位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了，自

主经营型的物业也就逐步纳入物业管理市场了。自主经营型的物业逐步纳入委托管理，是物

业管理市场发展的必然趋势。三、物业管理市场运行原则物业管理市场的运行原则是规范物业管理市场供需双方的行为准则，也是物业管理市场有序

运行的指导方针。(一)业主自治与专业管理相结合的原则这是物业管理的基本原则，同时也对物业管理市场起着指导作用。这一原则规范业主与物业

管理企业间的市场关系，划清业主与物业管理企业双方的职责、权利和义务。1业主在物业管理市场中的地位与职责业主通过其自治管理组织——业主委员会在物业管理市场中履行自治管理的职能。其基本立

足点是保护业主在物业使用和管理中的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调

好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直

接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。业主自治职能主要体现在两个方面：(1)选聘物业管理公司，签订委托管理服务合同。(2)督促业主履行合同，公约和有关的法规、制度。2物业管理企业接受业主委托，实施专业化管理物业管理企业作为市场中提供专业化的劳动服务方，应该做到：(1)设置专业机构设立专门的组织机构，如管理部、工程部、社区文化部等各种机构来实施各种服务项目，分

工合作，提高效率。(2)配备专业人员要配备专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资

格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。(3)配置专业设备配置现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，各项设备要与物业的档次相适应，

并逐步向智能化方向发展。(4)建立管理制度建立一系列完整的、科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管

理的正确实施。(二)统一管理、综合服务的原则这个原则规定物业管理企业在物业管理市场中的服务范围、服务标准，包括统一管理和综合

服务两方面，并且有机地结合在一起。1统一管理又可简称为一体化管理，实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，

委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理：第一，管理一体化物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停

车场等都由一个单位统一管理。第二，服务一体化对业主和承租人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要

聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。第三，协调一体化同物业管理有关方方面面的协调、联系由物业管理单位统一负责处理。业主、使用人、承租

人对有关物业管理的事务只找这个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。第四，经济管理一体化有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支，各项基金的管理和物业经营的财

务管理都由一个物业管理单位负责。2综合服务综合服务是物业管理的基本属性也是物业管理劳务市场的特点。物业管理市场的综合服务既

要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求：第一，服务标准综合服务的基本要求是讲究服务的效用、方便、态度和业户(业主和用户)的满意。要处处主

动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企

业要按照高效、优质的标准来实施规范化的服务、礼貌服务和微笑服务。第二，服务方式综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能、立体式和

针对性的服务。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍的

客户的不同要求来开展丰富多采、方式灵活、生动活泼的服务活动。第三，市场潜力综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜

力

很大，前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业

声誉和企业的良好的社会形象的基本保证。物业管理市场的劳务项目的服务标准和报酬都应当在委托管理服务合同中明确规定。物业管理企业在实施本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。(三)平等竞争的原则在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按

区域组建，即按照社会化的要求实施物业的经营管理，要求按照平等竞争的原则来规范市场

行为，以有利于物业管理市场的培育和发展。1社会化的分工合作现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产市场在其内部开

发、营销、咨询和物业管理等各个分支市场间同样要按照社会化大原则分工协作，才能有利

于提高全行业的经济效益。物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经

营的管理服务型企业，按照各自业务范围，到市场上运作和竞争。物业管理公司和各类专业

服务公司，如清扫、绿化等公司之间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。2平等条件下的市场竞争业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场采用招投标或协议的方式建立委托管理服务关

系。政府有关部门和开发商，都不宜干扰，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的

声誉才能在市场上取得一席之地。3三个效益的统一物业管理的市场竞争要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基

础上以社会效益和环境效益为小区管理的最终目标。物业管理市场的竞争不能单纯以经济效

益为唯一目标，这是由于物业管理关系到千百万人安居乐业所决定的。而且，物业管理企业

能否在竞标方案中做到三个效益的统一是企业在市场中竞争取胜的重要因素。4创建名牌平等竞争的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平和服务质量，创建名牌，要在讲究规

模经济效益的基础上拓展业务，以提高企业的实力和声誉，树立良好的信用，以求在市场竞

争中取得优势。四、物业管理市场的作用物业管理市场是房地产市场的组成部分，房地产市场的地位、意义和作用同时就是物业管理

市场的作用。但是，物业管理市场由于其自身的特点和优势，又有其自身的意义和作用：(一)物业管理市场的发育有利于促进住房商品化和自有化的进展中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化并由此形成产权多元化和管理

社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、行政

性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包

括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考

虑的前提。所以，物业管理市场的理性运作，物业管理服务质量的提高，能使购房人放心、

安心，无后顾之忧。所以，物业管理市场的发育和成长具有深化和促进房屋商品化和住房制

度改革的功能。(二)物业管理市场的发育有利于提高房地产经营活动的效益房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后

落脚点是消费和使用。物业管理市场作为房地产市场的最终环节，对前级市场具有强烈的反

弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益、繁荣和完善房地产市场的功能。

当前，商品房售后管理是房地产活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理市场能吸

引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白

：优良、方便的物业管理是树立企业形象、招揽用户、推销物业的重要手段和策略。这也是

置业的客户十分关注，购房和入伙时首先考虑的条件。周到的物业管理所提供的称心的居住

和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理和市场在建设现代家园中的特殊地位，使其在

房

地产行业和市场中的作用越来越重要，其发展前景很可能成为房地产行业中的主体行业和房

地产市场中的主体市场。(三)物业管理市场的良好运作有利于改善城镇居民的居住条件和生活质量城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的管理

来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，但其水准和内容

要随着社会进步而不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的