板式高层住宅在中国的发展方向

肚板式高层由住宅曾在中国的辈发展方向板式高层住宅﹕未来中国住宅的发展方向

户户朝阳、通风良好的板式高层住宅备受人们青睐，已成为未来中国住宅的发展方向。

"轮回"是自然界亘古不变的法则，房地产业当然也逃不脱同样的历史发展规律。十多年前的北京，以"前三门"为代表的板式高层住宅和以方庄小区为代表的点式高层住宅这样两种建筑形式曾经引起了全国建筑学界的争鸣。受到当时社会、经济和板式高层住宅设计使用功能上的局限，点式高层成为北京最主要的建筑模式。但随着社会、经济的发展和福利分房制度的终结，人们对居住的要求越来越从去年下半年开始，北京住宅市场上陆续出现了嘉铭园、恋日家园和美丽园等板式小高层住宅小区，且都成为市场上的明星楼盘，得到了购房者的青睐。日前北京建筑学界的专家再次聚首，共同探讨了板式小高层和点式小高层建筑的优劣和发展方向，引起了业界人士的关注。

阿特金斯国际设计公司资深建筑师刘嘉峰曾主持过嘉铭园、东润风景和欧陆经典等住宅小区的规划设计，且以板式高层住宅为主，他对板式高层住宅有着更深层次的理解。

今天，我们一直在讨论板式小高层是不是适合北京。其实，北京从用地与其中心距离来讲，越中心的用地，地价越高，自然密度就非常高，容积率就越高；而越往外走，地价越便宜，对容积率的要求不那么多，自然会出现低层的、多层的房子。那么就需要找到一个比较平衡的地方，在什么样的位置上、在什么样的地价条件下或者是城市结构条件下，采用什么样的方式。那么，就嘉铭园这个项目来讲，正好是在四环外，又依靠亚运村很多现有的基础设施，从整个城市地价总情况来看，嘉铭园采用板式小高层是适合的。这种适合表现在三个方面：一是产品品质方面做成围合感式的板式小高层，提高了每一户的舒适度；二是价格适当，嘉铭园开盘时是5000元左右，而那些位于嘉铭园以南500米的项目已达到7000元～8000元，如此相比，嘉铭园性能价格比就很好了；三是从嘉铭园地段、价位和品质三者的结合上，一个产品本身能够赢得市场好评主要在于将地段、价位和品质三因素结合好。但是同样一个东西拿到

2公里以外的北苑去做，仍是同样的性能价格比，就未必适合。如果对住宅产业化能够有些影响的，应该是在城市某一环，如北4.5环、或是南面的3.5环这样一个范围之内，地价、交通、市场需求三者可以找到一个平衡点。就北京来讲，这一圈的方式可能对综合解决某一个市场需求的要求是很有好处的。有例子可以说明这点：北面有嘉铭园、东面有东润风景，南有恋日家园，都是小高层，这不仅仅是一个做法，而成为一个现象，就是跟交通、价位、品质三者结合得比较好、能够比较现实地满足市场的要求。

二是谈谈板式小高层目前存在的问题以及解决方案。关于板式小高层与塔式高层容积率问题。具体到做一个项目的时候需要因地制宜，因地价、地段、市场来变化。就北京的要求而言，塔式间距是1.1～1.2，板式是1.6～1.7，这是从日照和遮挡考虑。但这个问题放到整个北京的用地上来讲的话，北京的地价是全国最贵的，从土地是不可再生的资源角度来讲，应尽可能提高土地利用价值。但目前北京市做板式只能做12层、13层，总的来讲，没有最好地发挥土地的使用价值。板式对后面的房子有些影响，但如能保证做到1.6～1.7的间距问题也能解决。可是做塔式，尽管做到了1.2的间距，对后面房子的影响是随着太阳的移动呈一条线的形式。但是，这是以住在楼里的非朝南住户为代价得来的。但从整个市场来讲，塔式还是有缺陷的。另外，许许多多的点式布局或塔式布局以后，房子之间的间距都非常紧张，人感觉上楼与楼排在一起。在这种情况下，用板式即是在北京这样的规定了1.6～1.7的间距的情况下，建造13、14竭层高的板意式，在尺驴度上还是兽比较好的神，也比较来容易做成陪有围合感籍的空间。箱人当然要闪考虑日照执，另外也沫要考虑在兵建筑的围幻合感空间铅当中的感合受，因为另人不仅仅谎是要住在悦里面，还丙要感受到乌这个社区判是我的一尖个家这样躲一个氛围锹。从这两械个方面来耗看，如果弃大家都把夸日照均衡才地看，不貌以塔楼部械分住户的提牺牲为代监价地看，巴可能板式三更人性化沈些疏。诱

短如果寄单从发展浓商、单从径市场来讲剧，塔楼未砍必是唯一迫的选择。阶另外，从泊设计角度呀看，应该姓是多种类架型并存为浩好，但是搜北京面临绒的一个现搬实是翻约意9晕0逗％以上的乎房子都是月塔楼，这限里有容积染率以及其雨他原因，握如规范、根规划局棋对板式的枯要求，但省是我觉得携现在还是柴应该提倡剖非塔楼的油东西，板练式小高层胶可能是其障中的一种亩，仅仅以手容积率来看看；从对急积压房的硬调查来看积，积压最略多的还是恳这种塔楼奋。其实开常发商，作辛一昼梯火1炸0携户的大塔签楼，朝南钩的几户很瞎快就买完连、而北面受的都买不拴掉，利润涌其实都沉患淀在里面瞒了，这对腰社会资源霜和土地资王源来讲都瞒是一种浪鸟费。因此溪，从政府国角度来讲六应该是鼓永励这种对静土地、资闻金、贷款惕各方面使钞用率最高业的产品，氏当然前提没是符合市鹅场。如果凝现在发展露商做一个哪很全面的室调查，按屑照某一个赵最终用户选的要求来智做房子，梳这不是不窃可能的。琴从产品的咳差异化来粗讲，北京傲确实已对蜓塔楼很反确感了，在邀这种情况唇下，仅仅愤是很粗的溜市场分析庭也告诉我递们应该找奇一些能够汤解决塔楼释问题的产壳品。板式段小高层应井该说是解诸决方案之恶一，目前比还没有发偶展到代替船塔楼的另扩外一种极伸端柏。促

敲刘嘉咽峰：国际腊资深建筑蜻师，曾就哄读于清华悼大学研究呀生院，毕窃业于加拿跨大皇后研范究生院，沫获城市规冠划、发展学硕士学位甘。现任英讯国阿特金提斯国际有丸限公司资辣深建筑师来，资深规柏划师壁。哄

年原首彻都规划委怪员会总建忘筑师谢远挤骥曾经是殖北京城市鸡规划和房忠地产业发石展的主要抗领导者之奇一，他的红看法似乎凶为这次研袭讨结果做圆出了总结摔：茫

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幅住宅是满伞足整个社社会需求的货，住宅的骑类型绝不春是单一的撑，而是丰区富多彩的艇、多样的不、适应不由同地区不阳同人的需咽要。福利帽分房时代堂，人们满膨足于有个产住的地方驾就行了，游开发商也稳不愁卖，效所以容积氏率比较高梨，最好的朵办法就是略塔楼。塔行楼用地少辨，也不照岩顾朝向，匆是档次非鲜常低的房量子。住宅甩是由于不西同的社会您背景不同伶的情况所掠造成的，草明显地反茎映了当时梦的社会经吹济状况。进小高层是叨现在比较惰时尚的一开种住宅类洪型，其舒棋适度仅次朋于低层住垃宅。朝向班好，通风光好，可以脏做到一梯郑两户两部川电梯，有桥的甚至可特以做到一示户占两层搞，如果一婆层面宽唱是枯5接米多，两迁层则可以边占悦到月1秘0磨米宽，是雷相当高级芝、相当奢含侈的。这考种房子在稍北京少粪则属10狭0吩万元，这奴一消费人赶群我认为酸不超衫过射1袖0亮％，但绝技对数还是翅比较大的谣。我认为唱，板式小尼高层有市逗场是有其胁一定的经瞒济和社会捆基础的。早但是，小姜高层一梯甩两户配备悠一部甚至析是两部电槽梯太浪费原了。根据带国家规定妇，一部电久梯的费用翼是史5果万元，包投括折旧、围维修、运悠行、电费梢，则一部防电梯的服荡务面积太稍少，运行拐费用高，鼓摊入物业燃管理费中棒则相对较暖高。高收带入的消费牺者可能对资此不计较击。所以说交，在大户嗓型中做一刑梯两户式虎的板式小趴高层是合牙适的。但卡对统8纪0甚％的消费班者来说，金则会暴露来出社会矛角盾：物业唉管理费用挥高，摊不狐起，将来窄会受到限妇制。所以罚，对此我斯们还要研忧究通廊式皆的住宅。胞过去的通努廊式住宅勿有许多弊色病，但随晌着住宅需悔求的变化蜘，住宅设棚计水平的亭提高，我醒们应该研萌究适合广哄大群众的透板式住宅项。日冒本也8该、猛9秋层的住宅擦基本都是袍板式住宅稼，基本上纠不是单元和式的，而匹是通廊式桂的、外通挎廊。美国喊也有，但豆都是小面亚积的。所秘以，小户谜型的板式涉住宅还应秋多加研究垒。装

种另外草，板式小锄高层最好心不要搞成安大长板、圣很高的外前形，即使促是也要采氧取些手法际，如扣些池洞、断开像一些、错宇开一些、煌使其不至坡于像城墙务或是像屏洁风似的，谱对城市小稼气候造成扒不利影响有。因此，穿我主张在拿北京应提泊倡短板住笼宅皮，溪4反0盼米左右，尿三个单元欺或两个单喉元的那种拨，可以做案到暮1婆8尊层扎、管2颂0历层都行，吹这样就会摘发挥电梯涨的优越性臂。我认为伟，短板住摧宅是很好列的发展方朵向，高度叹可以适当计加高，效姐率更好地社发挥。所毁以，小高拜层不能一泡概而论地防说就是好脊，什么样电的小高层纠比较适合淹，什么样架的小高层惜应该怎么闻样对待，靠这样才能亦使我们的介住宅建设包不断地进冈步促。江

根谢远季骥高级建每筑霉师躬(飘教授然级从)景，原北京杠市首都规阅划委员会鸭副总工程坑师，现任禽建设部住鹿宅产业化辩办公室专例家组成员绸，中关村蔬科技园建吨设公司特也别顾问。敌其间主持词并参加的签项目多次激获奖，在愚建筑学报酬等杂志发响表许多文水章瞒。尖

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言早在但此以前，财我们曾做忠过一个比垫较，从容浮积率来看菠，一般塔学楼可以做胸到恒2.臭8肥～挡3走；板数可蠢以做吴到牌2肠；多层可重以做牵到派1.活2找～跳1.纸0龟。从市场盛需求来看牲，小高层粉有它的优岛势：一是夹每户占的裙面宽比较坛大，进深亦较小，相尽对塔楼而供言，通风小、采光各趁方面条件亭比较好。狱二是从室业内空间行港为组织路询线来看，尽大进深的惭塔楼或其冲它住宅，密从单元门竟口到各个垫房间的路殖线比较长户，而板楼墙是从中间刚进，两边仙相对近，雨因此使用尝系数相对脑提高了。但三是从朝共向来看，篇尤其在北舟京感觉很揪明显，一邮户可占到勿两、三个痒面宽，朝侍南的房间艳自然就多孙了。板式樱小高层存挑在的不足比是：规划鄙限高，而决且很难突拳破，因此架对开发商路来说容积上率受到了谦限制。另夺外，从消型防和规范李本身来讲碎，板楼一住梯两户至痰少一部电势梯，从投睡资和维护抄费用来讲欺成本比较凭高，从这团个角度讲傅使用系数毛相对于塔唐楼低些副。休

饿刘晓累钟毕业于孤哈尔滨建仁筑工程学筹院，北京秘市建筑设穗计研究院唤副总建筑跃师。完成掉了大量的径工程设计植和方案创钓作，在住碑宅设计、第小区规划倾方面有一挥定的研究译和实践，越并多次获宵奖抱。沫

踢北京星嘉铭园房搂地产开发私有限公司齐副总经理关王达娇明年

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财板式僵小高层住么宅的舒适隶性是显而殊易见的，徒在北京地究区能够迅驼速引起关约注是必然新的。但其军下一步的祥走势如何编，还需进跑行探讨。瓶应该看到是，板式小暴高层住宅绒并不是北虚京的唯一懂选择，而宿是要适合痰不同的地宴点、不同爷的地价水户平、特定际的面积要欠求等。市范场是多元坦化的，不奥存在解决锦所有问题最的户型。佩板式住宅浊有它的特交点，决定姐了其发展愧走势艇。系

拐首先诚，并不是匀适合所有宵面积的户顶型。相对科而言，面咸积较大的但户姜型讨(换如两室两魔厅扑超叔11总0邮平方米，终三室两厅狐超缘过里14输0缩平方患米峡)感采用这种赤形式更合掠理，从理朴论上讲，记越是大户抱型越适合惯用板式小仓高层形式震。对于今航年不少热勾销的小户顺型来讲，于一梯两户招并不适合勾。如果解丰决小户型尿的需求，旨可采用一攀梯三币户赔(教或四冬户品)待的方式站。盾

次其二舅，当城市斯中心区拆滨迁成本较使高时，板暮式小高层乌因容积率螺低，可能侦无法背负饼经济压力续。旧城改终建项目中疮广泛应用吸塔式高层彼住宅的方推式，一时后还难以完尊全被取代互。微

歉第三起，目前规商划政策方叉面，对板裁式住宅的抹高度限制舱，即不得洲高搏过唇1好4愈层的规定宪，并未放裙松，制约滥了板式住姐宅的推行脊和发展。悲应该呼吁锯尽量放松烂这方面的愈规划控制伴。射

蛋第四押，板式住趣宅应有适纷当的进深祥，一画般恢1勒2域米饲至关1轰4目米的进深武较为舒适泽，进深越械大，舒适利性越小。指如果过长察，必然出呜现住宅