REITs风险收益比良好的大类资产配置利器

REITs简介及发展国际经验表明，Is具有良好的风险收益比IRealsaenesmentrusts即地产不产投信托在国已较为熟的类资之一。和琼系指纳达系指标系指罗素2000系指及券场列数相美国I1表现出了较为良好的风险收益属性。具体来说，即年化复合收益较高同时波动率也较高、与其他大资收率相系较截至2022年美标普500指中的Is权合占为2.5罗素000数的RIs重计比达6.0，Is成对场一影的类产。复合年化收益率方面，纵向比较，美国Is的年化收益率呈现出投资时间越长、年化回报越高的特点，截至2023年2月的前0年年化回报高达0.68%；横向比较，Is的长期回报超过了道琼斯工业指数纳达综指以罗素2000等要数略色道斯国票指、斯克100、普00指，期报及多股指。论期期Is年回均超券数。图1国类产资报较复年收率单：%）资料来源：NAREIT，。数据截至2023年2月收益率的年化波动率方面，纵向比较，美国Is的波动率总体呈现出投资时间越长、波动率越低的特横比长中Is的动低纳斯克罗素2000系指略于普列指高于道斯列短中诸股指大接近无长短Is的动均于券数总体言国Is波率股更接是为国RIs公制Is主Is性强。1由于美国EIs中权益型EIs占绝大部分，所以我们用FSEritllEqityEIs指数代表美国EI。2公司制EIs可以通过发行股票募集资金开展EIs业务，投资者即为股东。后文会有详述。图2国类产资报较：益的化动（位%）资料来源：NAREIT，。数据截至2023年2月风险收益比方面，美国Is的年化收益率最高，同时波动率也最高。与美国市场其他主要的股票和券数比国Is综风收比为好众数仅纳达综指明优于Is。图3国类产20平收率3波率较2004年2至2023年2的度益）资料来源：NAREIT，收益率相关系数方面，美国Is与股票指数的相关性远低于股票指数之间的相关性，与债券指数之间相性较根投组理RIs与票数债指之的关性低同时Is本身有好风收比因在类产置加合比的RIs或提投组的普率。3EIT在披露数据时，此处是简单平均值而非几何平均值。图4国类产益相系数2013年2至2023年2的度益）资料来源：NAREIT，细类方美大分型的Is长年回率在%以其自仓基设数据心等Is的期报高此外在洲场上呈出Is年收率高特点截至201前的10，港日、加等上市Is年回率在10下。图5国类型RIs1994以年回报 图6：洲场的Is合益截至021年）资料来源：NAREIT， 资料来源：戴德梁行，：新据至2021年我国Is仍存较大发展空间市规方我国Is总值著低其主要场截至4月4日沪上市RIs总值合计仅134.80亿元远及国日本新坡香市此，平来单只IT的模不大，沪上市的Is平市值尚及5亿元/只同样远于美国其他场。我国RIs起较晚，是考虑到我国庞大的经济体量、丰富的基础设施资源、Is首发及扩募的持续，我们认为我国公募Is的总市值及平均市值都有望保持提升。假设我国上市公募RIs数量达到日本现有数量（62只、平均市值达到0亿美元只（亚市场平均值，则总值将达到1240亿美元约为当前的.2倍。图7要场Is市比（美） 图8：要场RIs均值较亿元）资料来源：，数据截至2023.4.24

资料来源：，此，上市Is总值股总值比而，国样于较水。国为.04%、为.49%新坡为8.13香为0.38沪为0.10其中新坡比较主因股票场模较，仅在8000亿元上下远于其他要市场同样地假设我国上市公募RIs/沪深上市股票市值的比例达到0.94（日本香港二者平值，则总值将为当前的9.6倍，亦有广阔发展间。资产类型方面，我国上市公募Is底层资产以基础设施为主，仅包括交通设施、产业园区、仓储物流、生态环保设施、保障房和能源基础设施等六个细分品类。相比于最成熟的美国市场，我国公募Is种类略显单薄。即使与包含日本、新加坡、香港在内的亚洲市场相比，我国上市公募Is种类也较少。伴随Is的逐渐发展成熟，我们认为Is底层资产向其他领域拓展值得期待，例如数据中心等信息网基设，就政鼓试点Is业内只目尚标发。4等于该市场EIs的总市值除以该市场所有上市股票的总市值。图9要场市Is值票市值资料来源：NAREIT，，数据截至2023.4.24图1：2022末国类型Is值亿元） 图2021末洲场类型RIs量资料来源：NAREIT， 资料来源：戴德梁行，Is在美国的起源和发展Is美的展是蹴就而经了长探和策持规。Is前为国萨诸州商信1960《房产资托法颁RIs产正诞。国RIs展程贯着系重法，中为要有下案：1960房地产投资信托法案首明确Is定及标Is仅为被投资具可以与投活仅于地产营入获不主参房产运管理并Is资必交独立三进管不许普公司形组建RIs不许RIs设子公其明投资RIs产可免分所税该案下Is在有收优的时还以免为司逃工。1986年《税收改革法案：放宽了对RIs的限制。首先，允许Is为房屋承租方提供一定范围服并可直参重要投资策其Is可直自设公司部构以管理Is事无须托第三方该法案确立了美国公司制RIs的基本形态，RIs具备独立法人格，可以通发行股份的式筹集资金，资者也即成公司制RIs的股东。1999年《RIs现代化法案：放宽了对Is设立子公司的限制。Is可以持有应税子公司S5的权如果RS有纳司所税且资规不超所属IT资总的20则TS以房承人供务。2008年《RIs投资多元化与授权法案。允许RIs开多元投资投资领可以及基、场及业产多领。美国RIs相关政策对于RIs市场发展有着重要影响。196-1986年，Is产品已有明确义，但于资运管限较因发较产数常保持0只下总值突破100亿元。986《税改法颁RIs投及营理限得大放宽Is市发迅速产数量一度突破220只，总市值在006年达到381亿美元，198-2006年20年间总市值增长超40倍。008年金融危机爆发，RIs市场受到严重影响，数量与规模骤降。但2008年颁布的《Is投资多元化与授权打了Is新成空间Is数与市值危后迅重增长道2013年RIs量本定在200上。至2022末美国Is量共206，市值1.27亿元。5即bleEITSuidry的缩写。6专业地产指监狱、拘留所等。图1：国有Is量总值化势单：，美）资料来源：NAREIT，公募Is在我国的发展历程020年4月证发委合《关推基设领域动投信基I试相关作通（40号我国Is有较具体指文40号中确基础施RIs的重要意义、基本原则和试点工作安排，指出Is试点要聚焦重点行业（包括仓储物流、收费公路等交通水气等政程城污垃处固危处等染理目鼓部行开试（括息络新基设，及家略新产集、科产园、色业区等。随后，证监会、发改委、沪深交易所相继出台了一系列Is相关政策，对于Is项目申报、相关参与体资、售上及易各环都出具规。表1国Is关策内容时间文件/政策部门主要内容202.4关于推进基础设施领域不动产投资信托基（I试点相关作的通知证监会发改委明确推进基础设施Is的重要意义、基本原则、项目求及工作安排202.8公开募集基础设施证券投资基指引（试行）证监会明确基础设施Is的产品定义、基金管理人及基金托人资产要求、项目尽调要求、底层项目资质、申报材料要求、申报程序等202.1公开募集基础设施证券投资基金（I业务办（试行通知沪深交易所明确基础设施Is在交易所上市时应有的申请条件及确认程序、发售、上市及交易、存续期管理、自律监管等202.6基础设施领域不动产投资信托基发改委明确基础设施Is试点区域和行业范围项目基本条件、时间文件/政策部门主要内容金（I）试点项目申报要求申报材料要求、申报程序、审查内容、中介机构要求202.5公开募集基础设施证券投资基业务指引第3号—新购入基础施项目(试行)沪深交易所明确支持已上市Is通过扩募等方式收购资产202.7公开募集基础设施证券投资基金(I)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)沪深交易所明确细化保障性租赁住房Is的准入要求、资金回收用与监管要求、运营管理及信息披露要求等202.1关于规范公开募集基础设施证券投资基金(I)收益分配相关事项的通知沪深交易所明确基础设施Is应当严格按照相关规定进行收益分配。即收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90。202.3关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(I)常态化发行相关工作的通知证监会明确进一步推进基础设施Is常态化发行相关工作内容资料来源：发改委、证监会、沪深交易所官网，我国公募Is在结构上和美国的公司制RIs存在较大差异。美国当前Is种类众多，但总体上以公司制权益型Is为主。相比之下，我国当前Is结构更接近公募契约制权益型I。我国公募Is采用公募AS”架构与美国的司制Is最大不同在“公募AS架构具有独立法资，通发基产的式集金根证会定，国募RIs有大点：一是0%以上基金资产投资于S，并且持有AS的全部份额，即公募基金通过AS持有底层目司部权；是金过AS底项公等V得目全有或营利；是金理主运管基设项，获项租、费稳现流主目；是闭运，益配例低合后金度供配额的0%。7可供分配金额EI+资产减值准备变动其他调增项目-应收和应付项目的变动-支付的利息及所得税-未来合理相关出。图1：募Is品构资料来源：上海证券交易所，021年6月21在经分备铺之首批9只募RIs在深易上资类涵盖交基设仓物产园生环基设施大截目我已有27只募Is上，产型前四类外新入能基设和障两类。表2至前国上公募RIs览单：万，）代码Is简称上市日期发行规模收盘价总市值项目属性资产类型存续期限18201Z平安广州广河202-06-19,410.87,13特许经营类交通设施9950056H中金普洛斯202-06-15,854.17,13产权类仓储物流5050001H浙商沪杭甬202-06-14,308.04,38特许经营类交通设施2050027H东吴苏园产园202-06-13,424.83,96产权类产业园区4018101Z博时蛇口产园202-06-12,092.22,49产权类产业园区5018301Z红土创新盐田港202-06-11,803.12,40产权类仓储物流3650006H富国首创水务202-06-11,804.92,04特许经营类生态环保2650000H华安张江光大202-06-11,453.41,92产权类产业园区2018801Z中航首钢绿能202-06-11,3814.61,46特许经营类生态环保2118202Z华夏越秀高速202-12-42,107.52,25特许经营类交通设施5050099H建信中关村202-12-72,803.62,94产权类产业园区4550018H华夏中国交建202-04-89,397.37,71特许经营类交通设施4050008H国金中国铁建202-07-84,738.54,45特许经营类交通设施4018401Z鹏华深圳能源202-07-63,587.14,78产权类能源3450068H华夏北京保障房202-08-11,252.31,43产权类保障房6250058H中金厦门安居202-08-11,302.21,40产权类保障房6518501Z红土创新安居202-08-11,222.11,47产权类保障房6618102Z华夏合肥高新202-10-01,532.91,72产权类产业园区3850021H国君临港产园202-10-38245.41,09产权类产业园区43代码Is简称上市日期发行规模收盘价总市值项目属性资产类型存续期限50088H国君东久产园202-10-41,583.71,83产权类产业园区4550066H华泰江苏交控202--153,047.83,00特许经营类交通设施1250009H中金安徽交控202--2210,809.39,70特许经营类交通设施1750077H华夏华润有巢202-12-91,292.21,31产权类保障房6718103Z华夏和达高科202-12-71,443.11,55产权类产业园区4250098H嘉实京东仓储202-02-81,773.51,94产权类仓储物流4650028H建投国电投新能202-03-97,809.37,83特许经营类能源2150096H中航京能光伏202-03-92,9510.33,28特许经营类能源20资料来源：，。数据截至2023.4.24需要注意的是，我国公募Is按项目属性可分为特许经营类和产权类。特许经营类RIs的底层资产项的许营比高收市供电燃及水理特经权不括许营权对应固定资产的所有权，也不包括固定资产所处位置的土地使用权。产权类Is的底层资产既包括项经权也括有，多候会括地用。种RIs要三大别：期限定义不特经类Is的限为底项的特经期限比如5年高收费，15年后收费权到期，Is也即到期。产权类Is理论上没有到期期限，实际中会参考土地使权剩期。果地用可续，么权类Is论便继存。分红含义不同。特许经营类RIs的每次分红包括两部分，一部分是对投资者投入本金的返还，另一部分则是资金收益。特许经营类RIs回报结构更类似债权，按期向投资者偿还部分本金和息产类Is需向资返本，报构类股，红为金益。到期价值不同。特许经营类RIs到期后便无价值，如果其不进行扩募，其价值便会随最后一次分红结束而归零。产权类Is没有严格意义上的到期期限，即使到达发行时约定的期限，也可以通过持有人大会表决进行续期。如果产权类RIs对应的土地使用权无法续期，项目本身到期也会一的值也残。以我国已上市RIs来看，特许经营类Is底层项目多为交通基础设施、生态环保基础设施和能源础施权类RIs层目为储流础施业区保房包个能基设。中国公募REITs一级市场及二级市场概况一级市场：网下配售竞争激烈，机构自营/保险资金为主要参与方021年来我国Is共行908.92亿按项属性看特经类Is发行76.93亿、权类Is行331.99元202-23，许营类Is行模比逐提的势。图1：类Is行模单：万） 图15类Is行模比资料来源：， 资料来源：，RIs的一级市场参与方式包括战略投资者配售、网下投资者配售和公众认购。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行，项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售比合不低基金额售量的20%其基份发总量的20限期为60个超过20%部限期为36个其专机投者参网配配比由金理合确限期为2月除战投者售分后余额网投者售例得于开售量的70。从已发行项目来看，战略配售及网下配售占据绝大部分比例，全部RIs项目的战略、网下、公众份额比为67.%22.79.4%按项目性看特经营类Is的略配比较高产类Is的下售比较特经权类Is的略网和众份占为74418.3%和7.3而权类Is分为63.325.8、10.%。我们按照RIs上市时间对Is进行批次划分，2021..21上市的为第一批，202..22至202.6.1上市的为第批，022..22及之后上市为第三批。各批次之间略、网下、公众份额比无较大差异，本持70%20%10%右比。图1：类Is配比例 图17批次Is配比例资料来源：， 资料来源：，RIs的网下配售过程中，投资者竞争较为激烈，认购倍数升高趋势较快。按项目属性来看，产权类Is的均购数为91.9x高特经类的48.23按市次看第批均购数为.91x，第批为46.x第批为85.70RIs认倍的快上一面系RIs市本保持展受关注度渐另方也股票债等融产在2022年来动度大而下售RIs有较的定收益上公募RIs的始IR基都在5%以第批第第批平初始IR别为6.49、.54%6.90可为配构供高稳的益。图1：类Is网认倍数 图19批次Is网认倍数资料来源：， 资料来源：，图2：分募Is初始IR资料来源：，RIs的网下配售吸引了众多类型的投资者参与，其中以机构自营资金和保险资金为主，保险资金配售占比有逐渐提升的趋势。特许经营类Is和产权类Is的网下配售投资者类型及占比差异不大，特许营类Is中险金+机自占比计80.1%产类RIs中者计占比76.2分次看，第批保险机自资金比别为13.0%65.6第批占比别为34.937.7第批中比分别为50.%、29.%。Is产存续期较长、始IR较，非常合长久的保资金的投目，此险金与下售比呈渐升趋。图2：类Is下售资类及比 图22批次Is下售资类及比资料来源：， 资料来源：，Is项目备方面，截至4月24日，有2只首发Is处于反馈状态，别是中金北科投光产及金高速两均在交上。基金名称 状态 底层资产 资产类型 2022年末估值表3基金名称 状态 底层资产 资产类型 2022年末估值中金湖北科投光谷产园已反馈光谷软件园楼宇及互联网+项目产业园区1,540中金山高高速已反馈鄄菏高速项目交通设施2,86.87资料来源：上海证券交易所，。数据截至2023.4.24除一级场首发以外，扩也是基础设施目通过RIs形式上的重要手段。022年5月，沪交易发公募基设证投基业指第3号新入础施试对上公募Is的募原则条件程信管发等容进了范截至4月24日已有5只Is告募其中4扩资已市。表4公扩的Is单：万）基金代码基金名称状态扩募底层资产资产类型扩募项目评估价值202年末评估价值占比5000.H华安张江光大已上市张润大厦产业园区1,471,41.01004%5005.H中金普洛斯已上市普洛斯青岛前湾港国物流园普洛斯江门鹤物流园以及普洛斯（庆）城市配送物流中心仓储物流1,525,42.028.%1810.Z博时招商蛇口产园已上市招商蛇口产业园2期产业园区1,122,0046.%1830.Z红土创新盐田港已上市世纪物流园仓储物流37041,70.021.%5000.H富国首创水务已反馈长治市污水处理特许经营P项目生态环保1,071,57.064.%资料来源：各REIT公告，。数据截至2023.4.24二级市场：流通市值稳步增长，解禁未明显影响Is价格网下配投资者解禁得公募RIs流通市明显增加，基金价格未明显波动。022年6月21参首上市9只募Is网配的投者售期止上公募Is总流通市值由解禁前的不足150亿元蹿升至250亿元以上。截至023年4月24日，上市公募Is总流通市值383.5亿。分目属来看特许营类RIs流市值169.32亿、占比44.2%，权类Is流通市值213.83亿元、占比55.8%。分资产类型来看，生态环保、能源、交通设施、保障房、产业园区及仓储物流的流通市值占比分别为4.7%、10.6%、32.6%、5.7%、25.1%及21.3%，交通设施、产业园区和仓储流占超过20板。图2：类Is流市变位万） 图24类Is流市占比资料来源：，数据截至2023.4.24，下同

资料来源：，图2：类Is流市位万） 图26类Is流市占比资料来源：， 资料来源：，7只公募RIs上市以来累计涨跌幅为2.29累计全收（包含了可供分配金额为7.34%整体现好但各IT间化大。解禁前后，公募RIs价格未见明显波动。我们统计了批上市的9只公募Is在上市前后价格变化，发现他们的价格在解禁前后保持平稳。由于参与公募Is网下配售的投资者，以机构自营和保险资居这资往更重期益并在得售便收较的始IR因在禁出售获配Is的动力较小。回顾我们之前分析的网下配售投资者结构的变化，保险资金占比呈提升趋势，因此们断后募RIs的下售额禁Is价也会现显波至战投者其售为60月或36月目尚有市募RIs到应禁件。图2：Is市来计跌及收益 图28禁对募Is格成显响 资料来源：，数据截至2023.4.21

资料来源：，上公募RIs日成交额持在4亿左右，手率在0.4%上波动RIs日换手率与A股日均换手率无较大关联性，甚至有时会出现背离。与A股市场相比，RIs市场当前整体规模较小，流通规更，而手波相较。随RIs模步大我预计Is手将趋稳。图2：Is度均交及手（万） 图30RIs与A月日换率较资料来源：， 资料来源：，中国公募REITs的财务表现及估值方法财务表现：整体的营业收入、可供分配金额完成度较高上市公募Is一般会在招募说明书中披露未来两年的营业收入、净利润及可供分配金额等关键财务数据的预测值。鉴于投资者青睐Is主要还是看重其稳定的较高收益，因此分析Is能否达成其预测的经营数据较为重要。我们将当前数据披露较为充分的RIs的营业收入和可供分配金额进行了统计，整来，022营收及供配额成度高但不同Is间化大。分目性特经类Is的2022年业入可分金完成整较大数有达到00%，营业收入、可供分配金额完成度平均值分别为7.7%、93.0%。细分来看，特许经营类Is中的交通基础设施类RIs，底层资产全部为高速公路收费权，完成度普遍较低。Q222及Q422的营收及可分金明不其两考到Q222全疫点爆及海疫封城Q422疫快传，我们判断完成度较低是受到2022年疫情传播、宏观经济下行等影响。其余两只完成度较高的特许经营类Is包富首水务中首绿两均生环保础施Is2022年经未到明负影，此收可分金完度高。022年交通础设施类RIs完成度佳主因外部冲，伴随疫情影减弱及经济苏，我们认为其营收及可供分配金额完成度将逐步提升。生态环保类Is的经营保持稳健，我们认为其完成度符合预期态可保。表5许营类RIs业入细完度单：万）代码名称1222223224222022实际值202年预测值完成度1820.Z平安广州广河1688215265205671340066.1585.4077.%5000.H浙商沪杭甬1618112719172181394460.6370.5685.%5000.H富国首创水务70.2738476.9686828.7330.1496.%1880.Z中航首钢绿能1033610876114291018142.2139.641082%1820.Z华夏越秀高速55.6493554.4449020.8424.9585.%5001.H华夏中国交建-895211407981141.5454.3277.%5000.H国金中国铁建--164241349258.9169.2084.%资料来源：，各REIT公告，：部分Is露的022实值预值完年数，便比，们一年处理表6许营类RIs供配额细完度单：万）代码名称1222223224222022实际值2022年预测值完成度1820.Z平安广州广河10.93126641767192.447.9162.2976.%5000.H浙商沪杭甬11.2375.21046023.331.0943.1972.%5000.H富国首创水务362837.148.045.116.4616.981003%1880.Z中航首钢绿能231915.710.987.713.4210.071346%1820.Z华夏越秀高速371933.938.929.513.4315.8489.%8完成度招募说明书中的预测值/年报实际披露值。5001.H华夏中国交建-82.094.372.734.1240.6186.%5000.H国金中国铁建--91.279.839.3242.0591.%资料来源：，各REIT公告，：部分Is露的202实值预值完年数，便比，们一年处理产类RIs的收可供配额完度遍较，平值别为101.%、13.1。权类RIs的层产产园保房仓物基设为主底资所区基位一或二城市。所处区域经济活跃度较高，底层资产的出租率和租金水平都保持相对稳定，是营收及可供分配金额完成度较高的主要原因。此外，政府的扶持也较为重要。以保障房为例，一线城市保障房往往采用政府配租的形，屋租及金平为稳营及供配额成达预相较。整来产类Is在022年营及可分金完成未大的动鉴产类RIs的层产位好经稳，们为将续持好完度。表7权类RIs业入细完度单：万）代码名称1222223224222022实际值2022年预测值完成度5005.H中金普洛斯90.685.786.286.634.013817691.%5002.H东吴苏园产园71.520.363.868.022.262444591.%1810.Z博时蛇口产园33.030.418.228.911.161453275.%1830.Z红土创新盐田港29.428.228.828.011.73109641056%5000.H华安张江光大22.121.920.020.6829183.598.%5009.H建信中关村61.157.833.5-19.002225686.%1840.Z鹏华深圳能源--63184437962,57.61,64.581340%5006.H华夏北京保障房----252323.21091%5005.H中金厦门安居---18.7719972.999.%1850.Z红土创新深圳安居---13.0535953.099.%1810.Z华夏合肥高新---24.6968092.71051%5002.H国君临港产园---14.2547346.61165%5008.H国君东久产园---26.610.4198.51025%资料来源：，各REIT公告，：部分Is露的202实值预值完年数，便比，们一年处理表8权类RIs供配额细完度单：万）代码名称1222223224222022实际值2022年预测值完成度5005.H中金普洛斯67.570.762.661.226.8425.611057%5002.H东吴苏园产园34.417.141.166.315.7915.151050%1810.Z博时蛇口产园16.312.822.235.786.1926793.%1830.Z红土创新盐田港23.122.520.421.486.581041073%5000.H华安张江光大16.916.816.912.162.760421034%5009.H建信中关村38.539.923.0-12.0812.921001%1840.Z鹏华深圳能源--1798488.245.4438.541199%5006.H华夏北京保障房---13.619.316561155%5005.H中金厦门安居---13.958.052811106%1850.Z红土创新深圳安居---13.358.349071197%1810.Z华夏合肥高新---18.574.362541188%5002.H国君临港产园---9.0249.734621418%5008.H国君东久产园---18.895.973931290%资料来源：，各REIT公告，：部分Is露的202实值预值完年数，便比，们一年处理估值方法：绝对估值及相对估值Is估方包绝估及对值。Is绝对估值法一般为评估价值法。在Is发布年报时，一般会同时发布资产评估公司对Is的评估报告，评估报告中即会披露该Is在评估基准日（也即报告期末）的评估价值。评估价值的计算式下：�P=Σ1

��1+

+ �� −1+��中：底项相资组估基日评价；��预期第t的期金；折率；收预期；�预期期份生现流；期营资。需注的对特经类Is而RIs到一会原权人或一制的关联方偿让目司因�实为由特经类RIs每分即含对资本金返般况，随间移其估值会渐小并最一分结而零。代码 名称 项目属性 上市时初始估值 2022年评估价值 总市值表92022末代码 名称 项目属性 上市时初始估值 2022年评估价值 总市值代码名称项目属性上市时初始估值2022年评估价值总市值18001.Z平安广州广河特许经营类9,649,687,1350801.H浙商沪杭甬特许经营类4,534,284,3850806.H富国首创水务特许经营类1,711,572,0418001.Z中航首钢绿能特许经营类9448381,4618002.Z华夏越秀高速特许经营类2,262,322,2550818.H华夏中国交建特许经营类9,82101517,7150808.H国金中国铁建特许经营类4,624,564,4550866.H华泰江苏交控特许经营类2,802,803,0050809.H中金安徽交控特许经营类198,989,7050828.H建投国电投新能特许经营类7,157,157,8350896.H中航京能光伏特许经营类2,442,443,2850856.H中金普洛斯产权类5,365,427,1350827.H东吴苏园产园产权类3,303,303,9618001.Z博时蛇口产园产权类2,582,512,4918001.Z红土创新盐田港产权类1,751,712,4050800.H华安张江光大产权类1,401,411,9250899.H建信中关村产权类3,033,062,9418001.Z鹏华深圳能源产权类3,243,674,7850868.H华夏北京保障房产权类1,111,141,4350858.H中金厦门安居产权类1,241,231,4018001.Z红土创新深圳安居产权类1,181,101,4718002.Z华夏合肥高新产权类1,311,371,7250821.H国君临港产园产权类7307391,0950888.H国君东久产园产权类1,361,381,8350877.H华夏华润有巢产权类1,01,01,3118003.Z华夏和达高科产权类1,441,441,5550898.H嘉实京东仓储产权类1,551,551,94资料来源：各REIT公告，此外，绝对估值法还包括依据当前市价反算IR。公式与前述计算评估价值公式相同，假设P等于当日盘反算的r即为R中公会对市Is进每跟踪（其日值与RIs收价基相并于日值算前格应的R。表1：2022末市募Is评价（位%）代码名称项目属性上市时初始IR当前IR1820.Z平安广州广河特许经营类8.009.6150801.H浙商沪杭甬特许经营类全周期不低于6.007.5050806.H富国首创水务特许经营类6.003.21代码名称项目属性上市时初始IR当前IR1880.Z中航首钢绿能特许经营类北京首钢绿能项目约8.00永清县发电厂项目.915.731820.Z华夏越秀高速特许经营类6.726.5150818.H华夏中国交建特许经营类6.898.3950808.H国金中国铁建特许经营类不低于5.805.9050866.H华泰江苏交控特许经营类8.316.8950809.H中金安徽交控特许经营类6.197.5450828.H建投国电投新能特许经营类8.694.6050896.H中航京能光伏特许经营类-5.6250856.H中金普洛斯产权类-5.4350827.H东吴苏园产园产权类5.003.971810.Z博时蛇口产园产权类-5.731830.Z红土创新盐田港产权类7.004.6350800.H华安张江光大产权类-2.1950899.H建信中关村产权类6.004.921840.Z鹏华深圳能源产权类6.951.8450868.H华夏北京保障房产权类6.004.5850858.H中金厦门安居产权类6.504.891850.Z红土创新深圳安居产权类6.003.841810.Z华夏合肥高新产权类6.505.0050821.H国君临港产园产权类8.005.6850888.H国君东久产园产权类-5.9550877.H华夏华润有巢产权类6.255.341810.Z华夏和达高科产权类6.505.1450898.H嘉实京东仓储产权类8.005.03资料来源：，中债公司，数据截至2023.4.24RIs的相对值方法众多较为常用的括PFO、派息、股息率、NV等。FO：市值供配额与票对值法的盈类；派息率可分金/值同股率为际配额值；NV：即市值/资产净值，与股票相对估值方法中的市净率类似。与其他公募基金不同的是，Is层产有日公报。以般评价作资净。表：许营类Is相估值名称收盘价02AFO23EFO派息率M股率MNV平安广州广河10281508-6.978.910.75名称收盘价02AFO23EFO派息率M股率MNV浙商沪杭甬8.701380-7.338.371.03富国首创水务4.191243-8.037.741.32中航首钢绿能14061023-9.789.781.68华夏越秀高速7.551648-6.075.120.97华夏中国交建7.73221418.63.242.300.76国金中国铁建8.85349.613.850.870.98华泰江苏交控7.58-13.6--1.06中金安徽交控9.73-10.5--0.87建投国电投新能9.83-10.9--1.10中航京能光伏1083-9.95--1.32资料来源：，。数据截至2023.4.24：计算FO，部分Is露的O非2022完年的O故用化据表1：权类Is相估值名称收盘价02AFO23EFO派息率M股率MNV中金普洛斯4.712672-3.693.741.31东吴苏园产园4.382469-4.054.051.17博时蛇口产园2.722827-3.533.540.98红土创新盐田港3.012771-3.611.911.37华安张江光大3.943156-3.173.081.34建信中关村3.262346-3.461.390.95鹏华深圳能源7.91103815.45.65-1.31华夏北京保障房2.83-28.80.961.221.22中金厦门安居2.82241426.80.991.491.15红土创新深安居2.81239528.00.97-1.21华夏合肥高新2.49234327.71.071.191.27国君临港产园5.14209626.20.881.311.39国君东久产园3.77197325.91.001.371.36华夏华润有巢2.62-27.3--1.18华夏和达高科3.01-25.0--1.06嘉实京东仓储3.95-28.9--1.26资料来源：，。数据截至2023.4.24：计算FO，部分RIs露的FO非2022完年的O故用化据鉴于投资特许经营类Is获得的是纯现金流回报，我们认为运用绝对估值法对其估值更为适合，而虑每只IT模同使用R行向较使评价更。至产类RIs我认使绝估法和对值均可但考到权底资产价变动并不像经营收入一样较易预测，其价值波动程度可能很大，从而会对IR造成一定波动。考虑到产权类Is的回报结构更类似股权，且底层项目为基础设施、经营较为稳健（2022年的营收及可供分配金额完度高我认使用O其行值为靠。上在有RIs：特许经类RIs的IRR最高三名安州河9.61夏国建8.39金徽控7.54；产权类Is的023EFO最低三名鹏深圳源15.04国东久园25.0x华和达科5.40。投资建议目我上公募Is数较流市不指化资容量远于资Is单基。证RIs数我上公募Is代指，体制式下：表1：证Is数本息编方式项目内容指数代码价格指数代码为93006/全收益指数代码为9320601基日和基点021年9月30日为基日，1000点为基点样本空间沪深交易所上市时间超过三个月的Is。剔除过去一年日均成交金额不足500万元的Is。加权方式调整自由流通市值加权计算方式报告期指数=报告期样本的调整市值/除数1000定期调整指数样本每季度调整一次样本调整实施时间分别为每年3月6月9月和12月的第二个星期五的下一交易日。临时调整当样本退市时，将其从指数样本中剔除。资料来源：中证指数公司，我以深30全益指代股市以债-总总指代债市现以证RIs全益指代表Is现分含股、券、Is类类产投组表。们如假：沪深300（全益）指数预期收益及波动：参考过去10年（013..1至2023..31）的化据预收率为7.27预波率为2.07；中-总总指的期益率波率参过去10201.4.1至202.3.3的化据预收率为4.19预波率为1.7；中证Is（收益）数的期收益及波率：参基日来（021..30至2023..31）年数，期益为.57%预波率为6.14。风收率参中债10期债益的750均。202.3.31为2.85。各产间的