购物中心的规划与招商策略2

美格行商业地产购物中心的规划与招商策略第一页，共一百一十八页。一、商业地产与购物中心的市场定位

二、购物中心的业态规划与商户组合

三、购物中心招商的特点与存在问题四、零售商家拓展分析

第二页，共一百一十八页。一、商业地产与购物中心的市场定位第三页，共一百一十八页。商业地产发展的三个阶段1、2000年以前“商业、地产分离阶段”2、2001——2005年“商业、地产叠加阶段”3、2006年以后“商业、地产融合阶段第四页，共一百一十八页。“商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征

1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱第五页，共一百一十八页。“商业、地产叠加阶段”（商业+地产）特征

1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式2、将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资5、多数项目不重视经营管理第六页，共一百一十八页。“商业、地产融合阶段”（商业地产价值融合）特征1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则

3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语4、注重经营和业绩5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景

第七页，共一百一十八页。“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力2、商业地产开发商实力增强3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域

第八页，共一百一十八页。商业地产开发首先需要明确的问题

1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？第九页，共一百一十八页。1、先招商再开发2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工3、只租不售是趋势开发购物中心需注意的问题第十页，共一百一十八页。购物中心分类第十一页，共一百一十八页。1、目标消费群体2、经营特色3、建筑特点4、主力店定位5、消费趋势购物中心的5个基本定位第十二页，共一百一十八页。主题商场、专业市场的思考1、目标商户的容量2、培育市场的决心3、自身物业的优势4、竞争对手的压力第十三页，共一百一十八页。1、只租不售是未来发展趋势2、如何解决现金流租售关系第十四页，共一百一十八页。1、市场需要培育2、规划和业态组合3、商户调整分割销售商铺对经营的影响第十五页，共一百一十八页。1、基金、信托2、整体出售3、卖其它物业留商业物业4、卖部分商业面积如何解决现金流第十六页，共一百一十八页。1、整卖主力店2、卖沿街商铺3、卖配套位置销售哪部分尽可能减少经营问题第十七页，共一百一十八页。二、购物中心的业态规划与商户组合

第十八页，共一百一十八页。业态规划和商户组合原则:

协同力大零售均衡目标

营业面积利用最大化营业额(租金)最大化第十九页，共一百一十八页。香港12个典型购物中心挑选从总共调查的40个购物中心里挑选了12个典型购物中心对商户组合及重复度进行分析，这12个购物中心包括了影响最广泛的5间区域型购物中心，以及7间典型的社区型购物中心。选择典型购物中心的标准或条件如下：（1）知名度及其在香港的影响广泛度；（2）面积大小；（3）商户档次；（4）环境档次；（5）建筑档次。第二十页，共一百一十八页。12个购物中心概况列表如下表：

第二十一页，共一百一十八页。12个购物中心概况列表如下表：

第二十二页，共一百一十八页。商业业态规划方案业种数量比例休闲娱乐341.19%百货/超市/便利店461.62%服装鞋帽83329.25%运动用品762.67%美食38013.90%各类服务39613.34%珠宝精品34612.15%美容美发/个人护理30010.53%影音器材692.42%家居1314.60%书籍923.23%玩具/童装1194.18%其他260.91%服装鞋帽/美食/各类服务/珠宝精品为占比最高的四种业种，其中服装鞋帽占比达29.25%，排名第一。香港11个典型购物中心的业种个数比例第二十三页，共一百一十八页。第二十四页，共一百一十八页。第二十五页，共一百一十八页。香港典型购物中心各品类商户数量及比例五个区域购物中心

服装/时装/鞋帽(39.65%)>珠宝精品(13.57%)、美食（13.57%)>美容美发/人个护理(8.55%)7个社区型购物中心服装/时装/鞋帽(26%)>美食（14%)>各类服务(13%)、美容美发/人个护理(13%)>珠宝精品(10%)

第二十六页，共一百一十八页。各购物中心各品类商户平均面积比例

11个典型购物中心分别为海港城、太古广场、太古城中心、时代广场、旺角新世纪、新都会、青衣城、荷里活中心、德福广场、新城市广场、屯门市广场，其中前面4个为区域型购物中心，后面7个为社区型购物中心。第二十七页，共一百一十八页。业种比例美食24.7%家居4.6%百货24.3%书籍2.1%其他4.5%各类服务2.0%影音器材2.5%个人护理1.2%服装鞋帽17.9%运动用品2.2%儿童玩具3.8%精品珠宝9.8%娱乐休闲10.9%商业业态规划方案餐饮美食/百货/服装鞋帽/娱乐休闲为占比最高的四种业种，其中餐饮占比达24.7%，排名第一。香港11个典型购物中心的业种面积比例第二十八页，共一百一十八页。第二十九页，共一百一十八页。第三十页，共一百一十八页。香港典型购物中心各品类商户面积比例四个区域购物中心

百货类（38.12)>服装/时装/鞋帽(20.50%)>美食（19.43%)>娱乐休闲(6.38%)>珠宝精品(4.05%)7个社区型购物中心美食（27.69%)>百货类（16.44)>服装/时装/鞋帽(16.35%)>娱乐休闲(8.91%)>各类服务

(7.55%)

第三十一页，共一百一十八页。香港典型购物中心各品类商户面积比例

11个典型购物中心中，美食类的面积平均百分比最高，达24.69%，百货类的面积平均百分比排在第二，达到24.32%，服装鞋帽类，达到17.86%，娱乐休闲类达到10.91%4个区域型购物中心与7个社区型购物中心，美食类、百货类、服装鞋帽类的面积百分比均排在前三位区域型购物中心中，百货类的面积平均百分比最高，社区型购物中心中，美食类的面积平均百分比最高；11个典型购物中心中，餐饮娱乐休闲类面积平均百分比达到35.60%第三十二页，共一百一十八页。商业业态规划方案4个国内典型购物中心案例万象城、天河城、中华广场、正佳广场个数占比排前四位的业种万象城：服装鞋帽/餐饮美食/珠宝精品/美容美发天河城：服装鞋帽/影音器材/珠宝精品/餐饮美食第三十三页，共一百一十八页。商业业态规划方案个数占比排前四位的业种正佳广场：服装鞋帽/珠宝精品/生活家居/童装玩具个数占比排前四位的业种中华广场：服装鞋帽/珠宝精品/影音器材/生活家居第三十四页，共一百一十八页。商业业态规划方案

综合以上四个案例，服装鞋帽的个数占比最高，为40%，其次为珠宝精品，占比为14%，第三为生活家居，为10.2%。第三十五页，共一百一十八页。商业业态规划方案楼层业种分析楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层3.9%11.8%0.0%17.6%25.5%2.0%0.0%2.0%0.0%3.9%33.3%0.0%一层1.9%11.1%0.0%0.0%3.7%0.0%64.8%0.0%1.9%0.0%16.7%0.0%二层1.9%7.5%0.0%0.0%1.9%0.0%71.7%0.0%7.5%0.0%9.4%0.0%三层2.0%4.1%2.0%8.2%6.1%0.0%69.4%0.0%0.0%2.0%4.1%2.0%四层0.0%3.0%6.1%6.1%9.1%0.0%27.3%33.3%0.0%9.1%0.0%6.1%五层0.0%0.0%22.2%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%22.2%5.6%0.0%万象城各楼层业种个数比例

服务展示/珠宝精品主要集中在较低楼层；服装鞋帽主要分布中低楼层；餐饮/生活家居/童装玩具/影音数码等分布在较高楼层。第三十六页，共一百一十八页。楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层17.0%17.0%0.0%17.0%49.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%一层0.0%0.0%0.0%6.3%4.2%0.0%79.1%0.0%2.1%0.0%8.3%0.0%二层2.3%6.0%0.0%8.3%4.8%0.0%64.3%0.0%0.0%0.0%14.3%0.0%三层6.3%0.0%37.4%6.3%6.3%0.0%25.0%0.0%0.0%0.0%18.7%0.0%四层0.0%0.0%6.3%0.0%3.1%3.1%0.0%0.0%0.0%81.3%3.1%3.1%五层0.0%3.8%7.7%26.9%7.7%19.2%0.0%3.9%0.0%3.9%19.2%7.7%六层0.0%0.0%0.0%0.0%90.9%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%9.1%七层33.3%0.0%0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%0.0%33.3%0.0%0.0%商业业态规划方案天河城各楼层业种个数比例

服务展示/美容美发/珠宝精品主要集中在较低楼层；服装鞋帽主要分布中低楼层；餐饮/影音数码等分布在较高楼层。第三十七页，共一百一十八页。楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层0.0%0.0%0.0%0.0%25.0%0.0%0.0%25.0%25.0%25.0%0.0%0.0%一层1.2%3.4%0.0%7.1%3.5%0.0%56.5%0.0%0.0%0.0%27.1%1.2%二层100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%三层1.9%1.9%1.9%11.5%0.0%0.0%55.8%0.0%0.0%1.0%26.0%0.0%四层0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%0.0%0.0%五层0.0%0.0%100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%六层4.3%0.0%30.4%8.7%4.4%26.1%4.4%0.0%0.0%0.0%21.7%0.0%七层0.0%0.0%0.0%0.0%71.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%28.6%八层0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%50.0%商业业态规划方案中华广场各楼层业种个数比例

中华广场各层的主题性相对较强，但亦可明显看到餐饮美食/休闲娱乐等业种主要分布在较高楼层。第三十八页，共一百一十八页。楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层50.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%夹层0.0%0.0%0.0%20.0%13.0%0.0%54.0%0.0%0.0%0.0%10.0%3.0%一层1.0%2.0%0.0%0.0%3.0%0.0%72.0%0.0%0.0%0.0%22.0%0.0%二层4.0%0.0%3.0%10.0%3.0%0.0%76.0%0.0%0.0%0.0%4.0%0.0%三层2.0%2.0%13.0%5.0%9.0%2.0%30.0%13.0%0.0%0.0%24.0%0.0%四层0.0%0.0%0.0%0.0%2.0%2.0%0.0%0.0%42.0%54.0%0.0%0.0%五层0.0%0.0%14.0%0.0%4.0%4.0%0.0%54.0%0.0%0.0%13.0%2.0%六层0.0%0.0%84.0%0.0%16.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%七层0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%商业业态规划方案正佳广场各楼层业种个数比例

服装鞋帽主要分布中低楼层；生活家居/休闲娱乐等分布在较高楼层。第三十九页，共一百一十八页。商业业态规划方案各楼层业种分布小结

服务展示/珠宝精品/美容美发（个人护理）等业种主要分布在较低楼层；服装鞋帽等业种主要分布在中低楼层；餐饮美食/休闲娱乐/生活家居/影音数码等业种主要分布在较高楼层。第四十页，共一百一十八页。楼层两端业种分析商业业态规划方案选取案例：万象城、金光华广场、中信城市广场、怡景中心城、COCOPARK业种个数比例超市10.9%百货43.6%餐饮美食4742.0%服装鞋帽2522.3%美容美发54.5%个人护理10.9%服务配套76.3%休闲娱乐1513.4%运动用品21.8%生活家居43.6%影音数码10.9%合计112100%从统计的结果看，楼层两端业种主要以餐饮美食/服装鞋帽为主，其中，餐饮美食所占比例较大。第四十一页，共一百一十八页。楼层业种超市百货餐饮美食服装鞋帽美容美发个人护理服务配套休闲娱乐运动用品生活家居影音数码负一层5.3%5.3%42.1%26.3%10.5%0.0%5.3%5.3%0.0%0.0%0.0%夹层0.0%0.0%81.8%0.0%0.0%0.0%9.1%0.0%0.0%9.1%0.0%一层0.0%4.2%29.2%45.8%0.0%4.2%8.3%8.3%0.0%0.0%0.0%二层0.0%6.3%25.0%18.8%0.0%0.0%6.3%25.0%12.5%6.3%0.0%三层0.0%7.1%42.9%21.4%7.1%0.0%0.0%21.4%0.0%0.0%0.0%四层0.0%0.0%27.3%27.3%9.1%0.0%0.0%27.3%0.0%9.1%0.0%五层0.0%0.0%50.0%0.0%10.0%0.0%10.0%10.0%0.0%10.0%10.0%六层0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%33.3%33.3%0.0%0.0%0.0%七层0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%各楼层两端业种个数比例商业业态规划方案

各层两端业种中的服装鞋帽主要规划在中低楼层；各层商业两端都规划有餐饮；休闲娱乐主要规划在相对较高的楼层。第四十二页，共一百一十八页。商业业态规划方案面积区间个数比例60㎡及以下65.4%61-150㎡2522.3%151-300㎡2825.0%301-500㎡1917.0%501-1000㎡108.9%1001㎡及以上2421.4%合计112100%两端业种面积区间比例

各面积区间中，占比较高的为151-300㎡的区间，比例为25%；301㎡以上的较大面积区间占比为47.3%，比例较大。第四十三页，共一百一十八页。商业业态规划方案楼层面积区间负二层负一层一层二层三层四层五层六层七层60㎡及以下18.2%5.3%4.2%6.3%7.1%0.0%0.0%0.0%0.0%61-150㎡18.2%31.6%37.5%12.5%14.3%18.2%10.0%33.3%0.0%151-300㎡18.2%36.8%29.2%43.8%7.1%9.1%30.0%0.0%0.0%301-500㎡45.5%5.3%16.7%18.8%14.3%18.2%20.0%0.0%0.0%501-1000㎡0.0%0.0%8.3%6.3%14.3%27.3%0.0%33.3%25.0%1001㎡及以上0.0%21.1%4.2%12.5%42.9%27.3%40.0%33.3%75.0%各楼层两端业种面积区间比例

500㎡以下的面积区间商家主要分布在二层及以下；501㎡以上的面积区间商家主要分布在三层及以上。从以上数据看出，相对较高楼层的两端主要分布面积区间相对较大的主力店/次主力店商家。第四十四页，共一百一十八页。商业业态规划方案业态规划基本原则付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮等随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等第四十五页，共一百一十八页。十二个典型购物中心百货、超市的数量第四十六页，共一百一十八页。5个区域型购物中心百货、超市的数量

第四十七页，共一百一十八页。7个社区型购物中心百货、超市的数量第四十八页，共一百一十八页。十二个典型购物中心百货、超市分析十二个典型购物中心，共有38家百货/超市类主力店,平均每个购物中心3家以上.每个购物中心最少都有1家百货/超市类主力店,最多的有6家，如区域型购物中心海港城，包括百货公司玛莎、LCX、CITY’SUPER、连卡佛以及超市百佳超级市场、惠康；百佳超级市场是在12个典型购物中心中出现次数最多的主力店，共9家。7家社区型购物中心中百佳超级市场就出现了6家，5家区域型购物中心中也有4家有百佳超级市场

玛莎百货出现的次数仅次于百佳超级市场，共8家。其中5家区域型购物中心每家都有，社区型购物中心也有3家以玛莎百货作主力店

第四十九页，共一百一十八页。十二个典型购物中心百货、超市分析5家区域型购物中心每家都有3家以上百货/超市类主力店，其中海港城6家，又一城、太古城中心均有5家，时代广场有4家，太古广场有3家；7家社区型购物中心，以超市作为主力店是普遍现象，以上7个社区型购物中心中，百佳超级市场就出现了6次，旺角新世纪广场虽没有引进百佳，但也有惠康超市“坐阵”

百货与超市往往在购物中心中充当核心店或主力店的位置，成为吸引与引导人流的重要商家。一般规律是，大型购物中心往往以百货公司为核心店，而社区型购物中心往往以超市为核心店。第五十页，共一百一十八页。12个典型购物中心商户重复度分析12个典型购物中心商户重复数量及比例、其中5个区域型购物中心商户重复数量及比例、其中7个社区型购物中心商户重复数量及比例第五十一页，共一百一十八页。第五十二页，共一百一十八页。第五十三页，共一百一十八页。第五十四页，共一百一十八页。12个典型购物中心商户重复度分析商户重复是购物中心的一大特色，从12个购物中重复出现的商户数量及比例图表中，可以看出重复出现2-5次的商户数占了26%，重复出现6-10次的商户数占了3.94%，重复出现11-12次的商户只占0.12%，合计30.06%；1次重复的商户数在69.94%，说明购物中心在商户组合上也都有差异化，各有特色。第五十五页，共一百一十八页。12个购物中心各品类重复高的商户列表第五十六页，共一百一十八页。第五十七页，共一百一十八页。第五十八页，共一百一十八页。区域型购物中心各品类重复高的商户列表第五十九页，共一百一十八页。第六十页，共一百一十八页。7个社区型购物中心各品类重复高的商户列表第六十一页，共一百一十八页。第六十二页，共一百一十八页。12个典型购物中心重复度高的商户列表12个典型购物中心中，重复出现12次、11次的商户各1家，分别为个人护理类的“屈臣氏”，玩具/童装类的“Chickeeducd”；重复出现10次的商户共3家，美食类1家麦当劳，各类服务2家；重复出现9次的商户共10家,重复出现8次的商户共17家，重复出现7次的商户共9家，重复出现6次的商户共23家，重复出现5次的商户共26家重复出现5次以上的商户中，服装/配饰/鞋帽类的商户数量最多，共31家，其次是珠宝精品类14家，美食类13家，美容美发/个人护理类10家。5个区域型购物中心重复出现4次以上的商户有35家，重复出现4次以上的商户最多的是服装/配饰/鞋帽类，其次是珠宝精品类、美食类。7个社区型购物中心中,重复出现5次以上的商户有36家，美食类重复出现的商户最多，共8家，其次是服装/配饰/鞋帽7家，珠宝精品类6家。第六十三页，共一百一十八页。三、购物中心招商的特点与存在问题第六十四页，共一百一十八页。

1、目标商户主次分明2、租金、租期差异大3、招商时间长4、招商难度大5、招商技术要求高

购物中心招商的特点第六十五页，共一百一十八页。1、招商难究竟难在哪里2、招揽什么样的商家进店3、如何定租金才恰当4、招商租约中存在的问题招商运作中存在的问题第六十六页，共一百一十八页。1、招商难究竟难在哪里？

第六十七页，共一百一十八页。商家不愿进驻购物中心的心态分类简表商家心态分类商家典型表述项目本体原因★不具备投资价值或经营风险过高★没人会去那里买东西★谁干谁陪，那里死定了★地段通路闭塞，集客力弱★建筑规划设计方面无优势★开发商信誉形象差，实力弱★综合竞争力远差于眦邻同行★上述因素的综合或其他第六十八页，共一百一十八页。商家心态分类商家典型表述项目本体原因★项目前景吃不准犹豫观望★谁知道他们描绘的美好蓝图将来能不能兑现★等一等，看看再说★找个内部知情人问问，这个项目到底咋样★地段优势不明显，集客力有限。整体定位模糊不清，感召力不强。★建筑规划设计无特色。★开发商信誉不高，管理水平不明差。★业态业种单调。信息不对称产生不信任心理★上述因素的综合或其他第六十九页，共一百一十八页。商家心态分类商家典型表述项目本体原因★认可该项目但不合脾胃★那项目很可能会旺，但我进去不好★它只对妇女孩子老人有吸引力★品牌太杂，会影响我们品牌的形象★项目或铺位选址，双方要求不一★整体定位或经营特色，双方有悖★业态业种的布局，双方差距较大★客路不清晰★营销信息传达失重或不到位★上述差距的综合或其他第七十页，共一百一十八页。商家心态分类商家典型表述项目本体原因★想进而难进★那项目门槛高了★太贵了，租不起★开发商太狠了，想捆死我们★那个条件不答应，我就没法签约★租金整体价位过高，付租方式苛刻★租约中责权利严重不对等★剩余铺位的条件比较差，硬件不到位★商户的特殊要求，开发商难以满足★开发商的重点要求，商户难以做到★上述因素的综合或其他第七十一页，共一百一十八页。2、招揽什么样的商家进店

“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。

第七十二页，共一百一十八页。定租金的难处1、是投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾2、是价格政策与承租商要求之间的矛盾3、是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾3、如何定租金才恰当

第七十三页，共一百一十八页。整体价位租金形式付租时间租金策略：第七十四页，共一百一十八页。4、招商租约中存在的问题

主观上有意地利用信息不对称，在租约某些条文中做文章。或笼统，或简约，或避而不谈，或偷换概念，以图给承租商多加一些责任，给自己多留一些权利。

第七十五页，共一百一十八页。1、承租商想更改店牌及商品主打品牌，有没有自主权？有多少？2、承租商想转租或分租，租约的责任义务（包括权利）由谁承担？3、承租商每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？4、承租商可以在周围开设同类分店吗？可在多远以外开店？5、空场后如果商家店内起火，管理员可以强行破锁进店吗？有那些紧急情况可以这样做？其损失由谁来承担？等等。合同常遗漏要点举例第七十六页，共一百一十八页。四、国际零售商拓展分析第七十七页，共一百一十八页。2、国际零售商的拓展选址外资零售品牌在中国的高速发展充分说明了其在中国的这个环境中生存、打拼乃至壮大的超强适应能力．为此，我们对200多家国际零售品牌进行了长达一年的商家访谈，综合了各个行业和业态进行了详细分析，并总结出国际零售商在国内拓展选址的有效数据。（以下举例说明）第七十八页，共一百一十八页。超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商的拓展选址第七十九页，共一百一十八页。1、超市类——拓展选址分析依据超市单店的面积大小，可以大概地分为三大类：2000平米左右及以下——社区标准超市2000—8000平米——综合超市8000平米以上——超市大卖场第八十页，共一百一十八页。代表品牌列举沃尔玛百佳家乐福华润万佳易初莲花吉之岛1、超市类——拓展选址分析第八十一页，共一百一十八页。超市类零售商家的拓展选址要求技术指标具体情况选址区域大中型城市核心商圈，商业中心区域，大型住宅密集区域经营楼层选择（层）≤3层需求面积（㎡）15,000—30,000㎡单层面积（㎡）5,000㎡以上层高要求（m）首层层高≥5.5m、二层以上层高≥4.5m楼板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡给排水符合国家标准供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal/㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯、货梯2部第八十二页，共一百一十八页。技术指标具体情况卸货区（㎡）≥500㎡柱间距（m）8×8m燃气管道需要排污提供独立排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔停车场位置、数量500个车位物业交付装修标准简装或毛坯租金承受范围根据相关城市和相关位置而定交付租金形式一般是纯租金租赁年限15-20年免租期半年以上发展商品牌影响力相当重要超市类零售商家的拓展选址要求第八十三页，共一百一十八页。超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商的拓展选址第八十四页，共一百一十八页。2、百货类——拓展选址分析按照体量来分，百货可以分为：综合型百货：综合型百货体量较大，一般均在10000—20000平米左右，经营品类较为丰富，以“大而全”作为业态分布的宗旨；精品百货第八十五页，共一百一十八页。

综合型百货经营品类一般包含：广义服饰精品类（男女服装、化妆品、皮鞋皮具手袋、珠宝金饰、礼品精品、钟表、眼镜等）家居生活类（床上用品、厨房用具、家居装饰品、地毯、水族、童装、玩具、内衣、烟酒等）电器数码类（家用电器、家用音响、小家电、数码产品、手机等）文化用品（乐器、书籍等）2、百货类——拓展选址分析第八十六页，共一百一十八页。运动用品（运动服装、运动鞋、运动器具、户外用品等）餐饮（咖啡厅、时尚休闲餐厅、美食广场、雪糕屋、小吃等）小型生活超市2、百货类——拓展选址分析第八十七页，共一百一十八页。代表品牌列举西武百货太平洋百货Real百货Sogo百货2、百货类——拓展选址分析第八十八页，共一百一十八页。百货类零售商家的拓展选址要求

技术指标具体情况选址区域城市核心商圈，商业中心内或商业新区经营楼层选择（层）1－5层（亦可酌情考虑）需求面积（㎡）10,000—30,000㎡单层面积（㎡）3000－5000㎡左右层高要求（m）首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m楼板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡给排水供水≥100DN供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal/㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯2-3部/层，货梯2部第八十九页，共一百一十八页。技术指标具体情况卸货区（㎡）≥200㎡柱间距（m）8×8m燃气管道提供配口排污≥20DN店前走道开阔，临街或临广场停车场位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围根据相关城市和相关位置而定交付租金形式扣点或纯租金租赁年限10－20年免租期不同区域有不同的标准，一般一年左右发展商品牌影响力相当重要百货类零售商家的拓展选址要求

第九十页，共一百一十八页。超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商的拓展选址第九十一页，共一百一十八页。3、建材家居类——拓展选址分析代表品牌列举百安居宜家欧尚第九十二页，共一百一十八页。建材家居类零售商家的拓展选址要求

技术指标具体情况选址区域大型城市的核心商圈、次级商圈；商圈较为成熟，有一定商业前景，位于交通主干道，交通方便经营楼层选择（层）一至四层需求面积（㎡）25,000-40,000单层面积（㎡）≥5,000㎡层高要求（m）首层层高≥6m、二层以上层高≥5m楼板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡中央空调需要排污提供独立排污管道第九十三页，共一百一十八页。技术指标具体情况店内垂直交通自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部柱间距（m）8×10m停车场位置、数量150个车位/10,000平方米物业交付装修标准毛坯租金承受范围根据区域市场情况交付租金形式纯租金租赁年限15年免租期6个月以上发展商品牌影响力比较重要建材家居类零售商家的拓展选址要求

第九十四页，共一百一十八页。超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商的拓展选址第九十五页，共一百一十八页。4、餐饮类——拓展选址分析国内市场分类：

餐饮4.1中西快餐4.2特色餐饮4.3咖啡西餐4.4概念餐饮4.5商务/海鲜酒楼4.6亚洲美食第九十六页，共一百一十八页。4.1、餐饮类——中西快餐代表品牌列举ＫＦＣ麦当劳大家乐必胜客第九十七页，共一百一十八页。快餐类的拓展选址要求技术指标具体情况选址区域城市核心商圈需求面积（㎡）200—800㎡经营楼层选择（层）一、二层单层面积（㎡）≥200㎡层高要求（m）≥4m楼板承重（Kg/㎡）≥500kg/㎡店内垂直交通步梯2部物业交付装修标准简单装修租金承受范围市场租金交付租金形式各种租金形式租赁年限15-20年免租期1年消费群年龄18-45岁第九十八页，共一百一十八页。4.2、餐饮类——特色餐饮代表品牌列举丹桂轩中森名菜蔡澜美食坊第九十九页，共一百一十八页。特色餐饮类的拓展选址要求技术指标具体情况选址区域城市核心商圈、商务办公区域经营楼层选择（层）2层、3层需求面积（㎡）200㎡以上层高要求（m）净高≥4.5m楼板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡给排水接驳到位供配电≥100KW中央空调200—220Kcal/㎡，预留空调机位店内垂直交通提供自动扶梯2-6个，消防安全通道1-2个配送区（㎡）60㎡左右柱间距（m）8×10m第一百页，共一百一十八页。技术指标具体情况燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量200个以上车位，需要部分地面停车位物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围根据区域而定交付租金形式纯租金租赁年限15年免租期12个月发展商品牌影响力比较重要特色餐饮类的拓展选址要求第一百零一页，共一百一十八页。4.3、餐饮类——咖啡西餐代表品牌列举星巴克ILLY咖啡上岛咖啡名典咖啡真锅咖啡西堤岛咖啡欧美品牌咖啡口味更加纯正和专业化第一百零二页，共一百一十八页。咖啡西餐类的拓展选址要求技术指标具体情况选址区域核心商圈、次级商圈需求面积（㎡）180－1500㎡经营楼层选择（层）一、二层层高要求（m）3.5m单层面积（㎡）≥180㎡给排水需要供配电100KW中央空调需要店内垂直交通需要弱电要求无特殊要求燃气管道需要排污烟气道、排污化油池、垃圾中转站各1个店前走道宽阔第一百零三页，共一百一十八页。技术指标具体情况停车场位置、数量不少于20个物业交付装修标准毛坯租金承受范围商洽交付租金形式保底租金加扣点租赁年限6年免租期≥3个月管理费标准——发展商品牌影响力比较重要拓展方面核心城市消费群白领阶层消费群年龄20-45岁咖啡西餐类的拓展选址要求第一百零四页，共一百一十八页。超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商的拓展选址第一百零五页，共一百一十八页。5、社区配套类——拓展选址分析社区配套5.1便利店5.2面包店5.3零食店

……第一百零六页，共一百一十八页。5.1、社区配套类——便利店代表品牌：7-11便利店ok便利店第一百零七页，共一百一十八页。便利店的拓展选址要求技术指标具体情况选址区域商业圈和大型住宅区需求面积（㎡）60—100㎡经营楼层选择（层）一般在一楼单层面积（㎡）无特殊要求层高要求（m）≥3m开间（m）5—6m店前走道最好是裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修或毛坯租金承受范围由市场行情决定交付租金形式纯租金租赁年限8—10年免租期1—4个月发展商品牌影响力重要第一百零八页，共一百一十八页。5.2、社区配套类——面包店

代表品牌：BreadTalk可颂坊……第一百零九页，共一百一十八页。面包店的拓展选址要求技术指标具体情况选址区域位置要理想，最好是处在几个高档社区环抱的路段，或是一个大社区的配套商业的中心位置，最主要的是要能够聚集人流量。附近的交通要方便，外面的人流能方便进入。也可以伴随着购物中心／百货等业态的进入市场经营楼层选择（层）一般是临街商铺，如跟随商场、百货进驻依循他们的楼层安排，一