公园壹号推广策略

公园壹号推广策略第一页，共三十七页。美国中央公园上东区第二页，共三十七页。法国凡尔赛公园凡尔赛花园第三页，共三十七页。

类似城市公园还有伦敦的海德公园、东京的新宿御苑、维多利亚公园旁的天汇大楼等，都是地产价值的体现与缩影。这种代表着高尚居住的地产，就是风靡欧美的“公园地产”第四页，共三十七页。射阳后羿公园第五页，共三十七页。形象定位销售策略媒体推广第六页，共三十七页。形象定位第七页，共三十七页。厂区干扰水系景观资源临后羿公园景观资源丰富干道干扰住宅B区住宅A区项目四至第八页，共三十七页。景观优势项目紧依射阳唯一生态公园后羿公园，与幸福公园也不远。两公园风景如画。公园内有260多亩的水面，项目南也有自然水系，景观资源优越。板块优势该板块很具风水优势。古书载：气乘风则散，界水而止。风水要诀，得水之地为上等。面水而居得生气，门前有水也是有财气。交通便捷北临人民西路，南临解放路，人民路与解放路均为城市主干道。项目位于汽车站对面，拥有核心交通优势，向西10公里即为沿海高速公路。车行交通十分便捷。西大门优势西北部乡镇进入县城的必经地，区域拥有市区唯一交通枢纽射阳县汽车站大盘优势本项目为体量达3、40万平米的大盘，具大盘优势。易于形成规模优势，产生规模效应和规模效益；有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值。同时推广成本更划算。

优势分析（strength）项目SWOT分析第九页，共三十七页。厂区劣势西临厂区，轻工厂区噪音较小但依然有一定影响。对项目的形象与档次提升不利。临近干道劣势北临人民西路，主干道车流等对于地块有一定影响。配套劣势目前周边无商业等生活配套。非典型学区（有文兴小学，中学较远）。居住认知劣势目前尚无社区开发。消费客群对该区宜居性认知不足。板块规划劣势政府规划该区为城市西翼，非重点发展方向，定位“工业配套生活区+交通枢纽区”，人口规模有限。相比较东区等新兴片区不够繁荣。劣势分析（weakness）

第十页，共三十七页。新地产概念机遇“公园地产”，风靡欧美的高尚居住开发理念。射阳独此一家。接纳乡镇客群机遇随着中国农村城镇化发展，乡镇消费客群将不断增加，来县城置业会越来越多。本项目有直接对接射阳西北部乡镇优势。工业片区客群机遇上班在家门口。工业片区职工和管理层将积极考虑在此置业。西区大盘机遇城市西区唯一大盘，也是唯一楼盘，有垄断效应。不论何种理由选择西区就是选择本项目，宣传上有利。地块机遇虽然有工厂和干道一些噪音，但相比较市中心还是相对安静。机会分析（opportunity）

第十一页，共三十七页。市场宏观环境不利影响国家对房地产持续采取高压政策，调控坚决，温总理“房价远没有到合理价位”论断加剧市场观望气氛。虽然县城等影响不大，毕竟不能制造不断涨价预期。竞争威胁射阳县城其他片区有不少竞争楼盘，且有数家大盘项目。对本案形成了直接竞争关系。将对本案消费客群形成分流。行政规划威胁谨防配套严重不足，生活便利性打折，影响居住。威胁分析（threat）

第十二页，共三十七页。公园地产；西区垄断；大盘；交通便捷。核心价值提炼第十三页，共三十七页。高端定位提升项目形象；从吸引意见领袖的层次进行定位；定位宣传成功，将给项目营造最佳性价比的形象，从而让客户产生很厚重的价值感。高端形象，保持一个基调：大气。大气的表现，形成一种大盘气势。起到威慑竞争对手和吸引房地产买家眼光的作用。最具唯一性，最能提升项目形象，最具宣传力的核心价值是：“公园地产”。同时规避西区厂区的不好形象。射阳唯一的湿地公园。公园壹号唯一公园边的公园地产。兼顾乡镇消费客群，不失城市属性。形象定位思路推广定位第十四页，共三十七页。城市·公园·家系列推广主题：【城市呼唤公园】【公园壹号垄断后羿公园】【私藏后羿公园】【公园，曾经游览，现在拥有】定位语第十五页，共三十七页。销售策略第十六页，共三十七页。销售策略思考1：树立价值标杆，利用对比效应，实现优质房源获得高溢价，一般房源获得价值提升，次质房源获得挤压快速销售，整体价值最大化；产品搭配组合，中大户型带动小户型，洋房拉动高层，价值相互推动；体验前置，细节制胜，打造不一样的销售现场。第十七页，共三十七页。强势入市：广告营销活动造成广泛性乃至轰动性影响，强势确立市场影响。制造市场饥渴，蓄水充分，开盘强势爆发。好的开始是成功的一半。多类型产品相结合：控制推出房源数量的同时，采用多级产品相结合的推售模式，推盘均以不同面积段的户型进行组合，以应对客群多元化的需求，从而保证产品销售速率。充分利用旺季市场：合理利用地区旺季市场作为推售的重要节点，特别春节期间，金九银十和五月小长假的市场传统旺销期，确保房源旺销。销售策略思考2：第十八页，共三十七页。首次开盘区：首批开盘区域：图示1期位置（沿后裔路）开盘体量：约3万方产品搭配：小高层+高层，户型经济+标准型，优质资源先行。32F高层18F高层18F高层复式11+1F小高层4+1F洋房住宅B区推盘区域：淡蓝色标注第十九页，共三十七页。推盘节奏示意以总图标示为准，可售房源约3万方

，6个月销售周期。项目前期产品规划，形象导入展示品牌树立期产品价值、居住模式、社区品牌联想品牌持续期，开盘持续热销，诉求产品的魅力销售期入市前期准备、品牌推广12年5月开盘13年1月（元旦）蓄水期尾盘及二次开盘蓄水期品牌深化期深化品牌，持续发展现场售楼处公开12年9月（中秋）景观示范区、样板房公开12年10月（国庆）一期清盘13年6月推盘计划第二十页，共三十七页。1、为树立楼盘高品质形象及造成王者气势，内部登记时，高价面世，吸引到消费群体的竞相关注。2、因市场大环境及竞品价格对比。开盘销售时，高折扣高优惠，做到高尚的物业、平实的价格；3、中期销售时，随新单位的推出即时调整剩余产品价格，依靠产品自身对比和价格引导快速促成销售；4、尾盘销售时，借助终端市场价格炒作，定期陆续拉升价格尺度，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导促成销售。价格策略第二十一页，共三十七页。全面超越射阳消费者的生活经验产生一定的新鲜感和好感转变成一种向往和渴望本案既为唯一公园地产，理应在营销体验上有所突破，着重公园游览体验体验营销第二十二页，共三十七页。

“公园地产”的全程体验之旅：

贯穿本案整体营销过程关联体验行动体验情感体验感观体验公园地产第二十三页，共三十七页。

氛围营造渠道整合市区大牌乡镇大牌通往项目现场主干道的交通指示牌围挡、道旗和精神堡垒售楼中心内部形象导示感官体验与后裔公园的景观道连接，造成公园壹号与后裔公园为一体的印象第二十四页，共三十七页。项目样板房包装建议

样板房设计贴近目标客户，更接近真实的生活，引发客户的美好联想与憧憬，因而也更能引起客户共鸣。本案的样板房风格符合项目形象定位，让客户充分感受到自然、休闲、公园的生活情调。要营造一个真实的居家环境，各个房间布置、摆设，各局部的细节处理，参观过程中引入“服务”的深层概念，样板房中设置管家、保安等人员，将本案高规格的物管服务深深烙入客户心中。还可在样板房中设置“客户体验簿”，以供参观样板房的客户反馈对样板房的看法以及现房的装修建议。后期将有建设性、广泛性的意见用于实际现房的装修，强化、落实客户的“体验”过程。感官体验第二十五页，共三十七页。售楼处内建议提供多种茶水供客户选择，包括茶、果汁、咖啡等，并配备甜点、水果等备点；按照酒店标准配备相应茶具，通过高档次的茶具用品体现项目形象。茶点服务（外围服务）情感体验第二十六页，共三十七页。互动切身感受公园地产圈层活动改变生活形态主题活动会员活动行动体验第二十七页，共三十七页。无处不在的公园地产联想

关联产品强化公园地产体验关联产品（旅游、摄影等）关联故事（向往、喜欢类的故事）关联体验第二十八页，共三十七页。媒体推广第二十九页，共三十七页。1、户外大众形象占位，迅速引起市场关注执行要点：合理选择有效户外点位，集中传播，以煽动性主题吸引目标消费客群。2、小众渠道与外场直销相结合，一对一有效沟通执行要点：锁定区域目标客群活动半径，多层级的体验活动及外场营销为主要形式，进行点对点传播，有效直击高端人群，强化蓄客手段。媒体推广策略第三十页，共三十七页。3、深入剖析公园地产，与公园壹号传播广泛结合，树立特有标杆形象，扩大品牌知名度与美誉度。执行要点：综合性利用媒体传播效应，以大牌、单页、硬广确立产品与品牌影响力。全方位塑造产品核心价值。4、活动炒作，一举奠定公园壹号的市场地位，引起市场关注。执行要点：举办公园旅游休闲类活动，将顶目与产品价值与活动产生高度关连，奠定公园地产的市场形象。第三十一页，共三十七页。【建议活动一】后裔公园摄影大赛活动时间：蓄水期（售楼处公开前后）活动地点：公园壹号售楼中心活动目的：借大赛造势，并通过高奖金引起市场高度关注，为开盘预热；强势塑造项目在市场中的独特地位，营造公园地产的形象，引消费人群关注。活动内容：摄影大赛。限后裔公园风景摄影。活动组织第三十二页，共三十七页。活动时间：开盘销售期活动目的：与射阳具有影响力的主流媒体合作，引爆市场，造势开盘；将项目与世界风光相关联，点明项目形象，奠定公园地产独特地位；通过在认购客户中，分批次赠送旅游名额，促进销售。活动内容：马尔代夫、台湾等地旅游。（也可折算现金抵购房款）【建议活动二】世界公园风光之旅第三十三页，共三十七页。气势方面：以户外大牌大形象，形成项目的绝对气势。项目深度挖掘方面：通过单页等软性宣传来深入挖掘项目卖点，全方位、多角度深入剖析公园地产的内涵，强调项目地段、公园、规划理念等卖点。渠道拓展方面：短信、网络、电视字幕等多渠道宣传手段并用；并针对乡镇市场考虑采用宣传车等。阶段性密集投放：配合营销节点和活动节点来进行阶段性密集投放。媒介策略媒体投放原则第三十四页，共三十七页。附：推广轴线（针对一期销售）12年9月10月13年1月5月6月（中秋）（国庆）（元旦）强销期持续销售期项目蓄水期一期清盘期二期蓄水期9月售楼处公开形象建立客户初步挖掘积累强势引爆客户深度挖掘余房去化强攻第一阶段第二阶段第三阶段景观、样板房公开第四阶段启动老客户转介绍活动外场行销促销活动制定户外大牌位置查找与落实事件营销预热市场，售楼处、示范区公开单页、短信、大牌等媒体，电话行销、关联营销全面展开。媒体阶段性爆发事件炒作深化产品理念营销目标：30%营销目标：20%营销目标：20%营销目标：10%营销目标：20%春节5.1小长假开盘第三十五页，共三十七页。汇报完毕，谢谢聆听！第三十六页，共三十七页。内容总结公园壹号推广策略。这种代表着高尚居住的地产，就是风靡欧美的。本项目为体量达3、40万平米的大盘，具大盘优势。易于形成规模优势，产