开盘一波流操盘三限下的房地产项目营销N

“限”下的房地产项目营销陈啸天中国房产信息集团研究中心总经理中国房地产测评中心副主任2011年10月“限”下的房地产项目营销——让营销发挥更大价值限购限贷限价当房地产调控已成为一种常态有“营销”，才“赢销”123456789购房资格付款方式渠道推广促销手段现场营造价值提升品牌塑造管理创新其他针对限购假离婚针对限贷零首付

场外售楼竞品截流假降

调高备案价聚人气搞气氛

逼定金来就送实际价值送装修套餐趋势试住延时延长销售时间广告诉求温情营销-淘宝体假结婚免息分期首付周边设点精装改毛坯员工扮客户送面积美誉公益、慈善竞争案场小组PK恶搞营销-抱歉体以企业名义买分期付款外区导入真降明折高调降价售楼处亲子活动送商铺使用权事件重大活动参与合作案场头脑风暴游戏营销-鸟人体用他人名义买首付多.折扣多城市巡展限时降价促销女性时尚沙龙送轿车案场联合代理心理战存钱不如存房补税送月供海外推广团购特价看房车揽客带租约出售中介门店合作保值计划

中介合作独家联合代理特价房售楼处婚礼送车位重赏加佣金产品推出适销对路的产品多家联合代理开盘当日额外折扣样板房真人模拟秀送名校学位，提升教育价值特别奖励推出一步到位产品中介场外合作飞镖/转盘定折扣秒杀、限时抢购傍公园，提升区域认知价值风水风水营销团购企业定向团购看楼积分换优惠无差别定价送旅游，提升项目认知价值网络团购现金充抵控制放量制造卖压提供生态环保装置老带新业主激励计划现金增值.日进百金提高物业服务标准客户会CRM优惠限时递减名义价值定制式精装修网上售房电商平台暗扣送物业管理费等个性化,独此一家网络竞拍送实物挖掘人文价值圈层营销车友会提供尊贵感商会校友会高尔夫球友会银行VIP客户跨界营销名酒品鉴名车试驾艺术收藏奢侈品广告砸广告费DM直邮微博微博推广72营销变“新型”营销——7大案例，72项武艺联动营销——统一部署、统一推广、统一作战品牌营销——推广手段多样化快速营销——高周转在项目销售环节的应用案场组织——日常紧致化销售工作渠道营销之圈层营销——圈层活动拓展客户资源渠道营销之微博营销——线上线下活动整合推广价值挖掘——找到项目差异化优势武汉爱家mini公寓烟台龙湖葡醍海湾惠州碧桂园十里银滩上海浦东星河湾二期沈阳碧桂园4个项目济南恒大城海南中信旅游项目快速营销——高周转在项目销售环节的应用烟台龙湖葡醍海湾案例1龙湖在烟台取得填海地块8000亩，为烟台单盘最大项目，首期动工45万平米从2010年8月底拿地到实现销售，历时11个月。11年7月30、7月31日两天连续开盘，两天销售1500多套。销售额约25亿。8000亩11个月25个亿项目介绍快速运营成熟园林景观高周转营销经验抢占客户高节奏推广造势价格战略：挤压式销售12345一期占地：45万平米一期建筑面积：36万平米容积率：0.76

产品类型：独院、温泉小院、叠院装修情况：叠院（硬装1500元标准）、温泉小院（软装3000元）物业费：4.6元/平米A地块2028亩一期范围项目情况价格葡醍院落（叠院）颐和墅（独院）四季小院（温泉小院）合计上叠中叠下叠南院北院A1/A2100㎡163㎡196㎡265-285㎡267-289㎡45-76㎡382套382套382套208套208套174173666%24%10%套均总价110万130万145万350万90万单价均价11000元/㎡8000元/㎡7400元/㎡13000元/㎡1617销售率100%80%80%93%一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。项目情况1、快速拿证、快速销售项目获取前即与当地政府建立好关系，为后期的快速解决困难提供保障。拿地之前就做好规划，保证了拿地后迅速取得相关证件。在不具备办证条件下，通过前期铺垫良好的政府关系实现7月30日取得预售证。首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金。2、实现“现金为王”项目土地A\C地块合计6000亩，总地款49亿，合同分期签订及地价款的分期支付；A\C三个地块只支付15亿保证金，B地块规划同步实现，形成市场影响力；首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金约16亿（至8月3日），回平成本。快速运营1成熟园林标准，移植烟台售楼处门前大片鼠尾草树种类型多样，道路蜿蜒曲折植物层次搭配丰富样板间精装小院种类繁多，搭配繁琐的植物快速复制景观2烟台首个“五重景观”园林示范区，成熟园林标准移植烟台，营造出超乎客户期望的景观环境营销：“掠夺式”客户资源抢占通过大规模CALL客、陌拜、短信、报广等方式对高端客户资源进行“掠夺式”抢占。进入烟台后大规模招聘高端项目销售人员，建立客户资料库；利用客户资源进行大规模CALL客、陌拜；项目进入推广后每天30万条短信全覆盖，持续半月；抢占客户3推广造势：节奏紧密的“体验式”营销（1）体验式营销11年3月-5月期间多次带烟台客户包机去北京，参观北京龙湖项目体验包括“颐和原著”等标杆项目；6月16日，示范区开放，体验“五重园林”，轰动烟台；7月18日，“颐和墅”样板间开放，体验“产品细节”（2）推广造势自6月2日进入主推广期后，每周一期报广、每天30万条短信、网络资源全覆盖等“密集式轰炸”推广，建立市场形象，并形成口碑（3）传媒拓展（烟台尚未使用的推广方式）媒体楼书——8连刊、4连刊高节奏推广造势4龙湖的价格以及销售策略总结为“提前抢占”、“现场秒杀”。“提前抢占”——北京体验客户，享受开盘3个点优惠，实现在北京“唐宁one”收筹5万元,提前收拢客户意向；“现场秒杀”——开盘当天释放的价格低于客户心里预期，折扣幅度较大实现快速回款，落袋为安。开盘当天释放价格较低（叠院产品单价7000-8000元/平米，带精装），优惠幅度较大（北京体验3个点、周末签约3个点、一次性3个点）秒杀客户意向。价格战略：挤压式销售5联动营销——统一部署、统一推广、统一作战沈阳碧桂园案例2：2011年沈阳2月推出限购令（二环内），碧桂园在沈阳有四个项目，如何在楼市冰冻期实现突围，实现一城四盘联动，共享资源，共同推广，更好整合完成销售目标。

10月1日，碧桂园银河城推出[银座]二期小高层产品，开盘当天基本售罄，销售近亿元。联动营销介绍沈阳大会战策略路径——一个大品牌，两条主战线，三段战役1个大品牌1两条主站线2三段战役3全城拓客4一张地图5产品分类：刚需和豪宅存量、新盘、续推人海战联动营销经验分割线路一支队伍6全体动员四个楼盘、地段差异、区域差异——大品牌对话大沈阳-给您一个五星级的家-中国碧桂园献礼大沈阳-中国城镇开发运营先行者-一个大品牌高性价比全覆盖产品、大盘、提升沈阳19载、80城、30万，N多大奖网络品牌中心、大片、新闻专题、专访1一个大品牌26亿城市别墅——产品稀缺；26亿低总价刚需流量产品——总价优势，客户基数大（其中，凤凰城占18亿）；沈阳碧桂园——度假产品，货量分散、调控期需求撬动难度大两条主战线：刚需红海线——凤凰城；超豪线——银河城；两条主战线2两条主站线三段战役第一段：启动战，存货激活市场，热销带动市场中国碧桂园·亿元献礼大沈阳短信、网络、现场第二段：新货集中上市，集中会战，火爆市场中国碧桂园，让沈阳人住得更好户外、媒体、网络、短信、派单、现场——全集中全攻略，强力召集强力引爆第三段：预案中国碧桂园，让沈阳人住得更好视前两个阶段战果，年度任务补量重点在567三月——集中节点（酒店/样板/新货）、集中火力、任务前置3三段战役全城拓客热销的追首要条屋件是人版气召集爬：201朝1年易居（寸中国）为沫碧桂园，面让大沈阳授陷入汪洋欢的人海战——四盘客喝户地图军，全城呀围捕商圈核心蚁、交通干稠线、大型肚居住区、驼竞品案场超限营销全城派单乱、全城路毫演、全城薯短信、户快外大沈阳荷召集4人海战强势召集荡，切割沈阳四条主动羡线、五大引商圈、近20个竞品茄、数十击个围堵隶点——派单、路煤演、户外缠（道引）挺、广告、耽网络、活炕动全面铺幕开扩容市场：上陵山下乡铁岭、抚绵顺、鞍山剩、本溪——四大边生城+十余个县华镇——路演、推舅介，送房浆下乡邀客碎进城全面俱开展依托城际区交通体系它，沈阳吸改引大量的裤周边城市/县镇客澡户来沈背购房，呈或投资露或子女纽奉教育或舱城市移词民，沈怨阳有约30%的成交判来自此疯类客户罩购房。5一张地图渠道营纸销之微珍博营销——线上线下岂活动整合滥推广武汉爱家MINI公寓案例3作为武差汉首个崖微博选像秀活动伐，目的口把爱家MINI公寓的窗理念灌闯注到目梯标受众便的心中处，开启驱一个MIN礼I生活主滋题的公烘关活动掌，实现绒微博线浸上推广歉和线下传活动结元合。目钩的是提漠升品牌册形象，嘉实现销敬售蓄水援。项目活动介绍线上“201改1爱家MINI贵族”紧新浪脚微博线虑上评选底活动”爱家·MIN蛙I贵族“颗线下同步延系列活动线下策略方案1活动首但发式2微博线上湾活动3线下同步译活动4颁奖盛屑典5活动组成/活动时间瞎表大赛设置/流程/奖项/利益点/时间节及点销售中心页生活展活动流构程/现场布刮置/现场活颜动微博营销经验活动流朴程/奖品展冻示/签约仪式/启动仪式弃等现场活谈动如何多层裤面立体推抵进，达成荒公关目标筒？爱家MIN睁I公寓推处广薄公关策同略构成线下线上交互式稿传播体验式体传播Part订1:爱家MIN情I贵族活动首发兼式Par缘瑞t2:爱家英够伦贵族绍生活系列体验香活动Part生3:爱家MIN粱I贵族颁奖盛尿典2011爱家·MIN也I贵族新称浪微博撇线上评窄选活动激发爱潮家目标弦受众的如尊崇和风荣耀营造公共晴事件传播淹效应策略方案1爱家MIN盾I公寓推耐广浩活动时图间表时间周次篇章活动线上活动3月12日-5月7日持续九周2011爱家·MINI贵族新浪微博线上评选活动线下活动3月12日第一周启动篇2011爱家MINI贵族活动首发式3月26日第三周尊享篇“永久的典藏”——爱家·苏格兰威士忌尊享会4月9日第五周贵族篇“王者的风范”——爱家·MINI高尔夫挑战赛4月23日第七周奢华篇“世袭的奢华”——爱家·国际名品鉴赏会5月7日第九周完结篇2011爱家MINI贵族颁奖盛典※以上活述动时间墨为初步祖拟定时授间，根丽据实际幅活动启非动时间砖进行调瓣整策略方案11“2011爱家MIN呼I贵族”者新浪割微博线律上评选炎活动日期：3月19日–5月7日活动载润体：新蓄浪微博活动对象抛：爱家MIN笨I贵族/新浪网饮友大赛设置大赛流李程大赛奖项大赛利拳益点大赛时肯间节点微博线上活动2报名条件：只要是热夸爱贵族生利活、追崇窑贵族生活箩的人，不辨分性别年城龄、不论川外型，均锹可在网络朝或现场销头售中心免阁费报名参帆加，报名砌后，等待熔资料筛选暂，最终获弊得MIN底I贵族官方垫微博账号浆才算正式绣具备参赛锯资格。接受以惰团队的茶的组合狂参加比吸赛，但耗共享一宋个参赛半名额。赛程设立：总体活动爸大体上可园以分为三驻个部分：壳新浪微博衣账号申领山和新浪微走博粉丝拉件票和微博筐粉丝值兑放换三个部蜻分新浪微滥博粉丝高值兑换：MIN窃I贵族可将MINI账号粉验丝值兑星换MIN无I币，冲院抵MINI公寓及MIN巴IC龟OOP致ER购买折扣。大赛设置微博线上活动2大赛/活动流枯程销售中心/专题网你站遵填写休资料报名资料筛选筛选100钟0名MINI贵族派发陷活动官方飞微博账号1000名MIN泊I贵族参音与官方浙线下体龟验活动塘进行额索外积分坚或通过锦账号每当天发布哗自己MIN跳I生活拉搜拢粉丝根据粉丝泛数及额外丑活动积分跃评选100名MINI贵族参与小颁奖盛典100名MINI贵族现场丛体验MINI新车试乘某试驾并在主颁奖盛典熄活动现场江一同狂欢最终公布柔终极MIN冷I贵族1名获得罗大奖终极MIN戚I达人成市为爱家MIN届I公寓代嘱言人微博线上活动2大赛奖增项大赛奖低项：201盏1终极min师i贵族可突获得MIN绳Ic订oop爸er一年使用熊权及MINI公寓一年嘴居住体验表权。并可以将后粉丝数量单兑换成MINI币，直接胶享受冲抵肤现金购房旨购车优惠祥。2011终极min涝i贵族还将工成为爱家MINI公寓代言祥人，定期参失与爱家MIN典I公寓线下暗活动，继续使盲用MINI贵族官傲方微博都账号分蝇享与爱厕家MIN洲I公寓的MIN你I生活。微博线上活动2MIN蚀I贵族候打选人均脆可参与有期间MIN吉I公寓线下孝活动，额秃外获得大感赛额外积蓄分，参与编并可获得狐一份惊喜弯礼品MIN逼I贵族可将浮粉丝值兑景换MIN拒I币直接稳冲抵MIN读I公寓及MINI牛COO懒PER购买折扣100名MINI贵族可参拿与颁奖盛蓝典，体验MINI家族新成内员的诞生桂，并有机肯会获得丰雄厚奖品粉丝数捡可从其涌他达人誉购买累如计兑换MIN谷I币，享受哭购房购车委优惠。活动参与蒜者有机会萌赢得MIN让I公寓居虑住权与MINI纲COO炼PER使用权大赛利碎益点微博线上活动2大赛时间更节点时间内容3月12日新浪微博评选活动启动3月12日—3月24日新浪微博评选活动报名阶段3月24日—3月26日新浪微博官方账号派发3月26日—4月30日新浪微博粉丝拉票阶段4月30日100名候选MINI贵族公布4月30日—5月7日候选贵族盛典到场人数审核进行候选替补22011爱家MIN浊I贵族侵活动首发泥式日期：3月19日（周师六）时间：14：00~1版5：00地点：爱柔家项目现纪场邀请对牺象：目薄标销售士对象/新浪网友/新闻、鹅网络媒灿体奖品展江示爱家MINI公寓&MI剖NIC奶OOPE槐R签约仪式201泼1爱家MIN逆I贵族秀旱活动启动活动首当发式演圣绎助兴线下活动首发式3时间内容14:00-14:05开场表演—电子小提琴14:05-14:10主持人登场致开场词并做活动介绍14:10-14:15爱家、宝泽领导致辞14:15-14:20爱家MINI公寓&MINICOOPER签约仪式14:20-14:302011爱家MINI达人秀活动启动14:30-14:40定制沙画—MINI贵族生活14:40-15:00乐队表演现场同步活动12:00-17:00爱家MINI公寓项目/线下活动展示活动大奖—MINICOOPER展示现场活动报名活动首发将式流程表活动首发式3“MINI贵族”暗微博评排选活动妻首发巡坏游“MINI贵族”活岔动绕城举遣行：在活摘动当天，逐数辆造型积各异的MINI组成贵浅族车队飘，载着轿特色礼爷物和网据上征集乓的微博缴用户，从4S店出发哲，穿越愁武汉的达大街小是巷，到糖达爱家侧项目现彻场。车队后还筝将跟随主扩题巴士，宅将微博网武友接往活腹动首发式颠现场。活动首发式3在活动区域小划定一个幼项目展示/奖品展示制场地，将MIN携I公寓产品姜设置开放冷式展位，霞将项目产厨品及活动数内容设计靠其中进行虫展示造势僵，并在现签场摆放MIN珠IC横OOP永ER一台，牲作为活骆动奖品趁展出造有势，为知活动启柜动现场氧聚集人学气。配合现铲场各主环体标语是，如“营参加爱课家MINI贵族微兵博评选赴，赢取MINI漆COO配PER”之类的剪标语，为丢现场活动龙造势。奖品展蓄示活动首发式3在舞台前方货区域划定轨一个媒体抹贵宾区，辞供邀约媒梳体及目标盲客户群体倚使用，周性围用隔离明带隔档。在活动开脊始后，进械行爱家MIN抹I公寓&MI修NIC蚂OOPE恋R签约仪已式，邀已请武汉终主流媒犬体参与冠，对现置场活动唱进行新煎闻炒作呢。邀请新劈燕浪微博乒领导参小与，见炼证活动谱启动。1、主流令新闻媒糊体邀约2、MINI公寓&MI松NIC限OOPE泉R合作战略座签约仪式爱家MIN饮I公寓&M树INI伏CO脂OPE你R签约仪式活动首发式3”爱家·MI苏NI贵族袋“线下谨同步系夺列活动日期：3月26日–4月30日活动地败点：爱村家皇家链公馆销迹售中心活动对迎象：目湖标销售烟群体、孝爱家MINI贵族候选型、网络、奴新闻媒体3线下“永久的无典藏”——爱家·苏格兰榆威士忌锅尊享会“王者的走风范”——爱家·MI盐NI高尔夫挑摩战赛“世袭的捡奢华”——爱家·国际名品瓶鉴赏会线下同步系列活动4销售中心MINI生活展馆在销售中附心里设置MINI生活展钻馆，将齿跟MINI生活有认关的产痕品进行糊展示，末并可作桨为“爱弟家·MI揉NI贵族”愧系列活瞎动奖品奇，并在MIN茂I生活展概馆里摆磨放MIN敬IC伤OOP猛ER一台，顶作为活围动大奖激展示，顷为活动众造势。1、销售中骡心MINI生活相关聪产品展示2、MINI制COO恋PER展示线下同步系列活动4销售中心MIN悄I生活展馆并在MINI生活展曾馆进行俯氛围布坚置，如MIN铜I字样发仰光字，毅及主题继活动签曾名板。签到板三可为内罚容为“混我爱MINI贵族生距活”，再来到销副售中心暑的来宾仿可自行岗进行宣绝言签名1、MIN胆I发光字2、MINI生活展宅馆活动症宣言签尘名板线下同步系列活动4”2011爱家MINI贵族”颁奖盛令典日期：5月7日（周窝六）时间：17：30~1贩9：30地点：爱杰家项目现火场邀请对象盒：目标销较售对象/MI匪NI候选达人/新浪微博辈粉丝/新闻、网着络媒体颁奖盛典陆氛围营造颁奖盛以典活动疤签到MIN胆I家族新姓车发布颁奖盛傍典节目蜂演绎盛典现场遗自助美食MIN热I贵族冠军勤揭晓颁奖盛典负流程4线下颁奖盛典5时间内容17：30—18：00活动签到（自行参观项目、品尝冷餐）18：00—18：05开场表演—女子荧光鼓18：05—18：10主持人登场致开场词18：10—18：15项目领导致辞18：15—18：25MINI家族新车发布仪式18：25—18：30MINI车光涂鸦表演18：30—18：40梦幻魔术表演18：40—18：45颁奖盛典抽奖18：45—18：50定制沙画-MINI贵族生活18：50—19：00MINI贵族冠军揭晓颁奖仪式19：00—19：30MINI新车试乘试驾颁奖盛羞典流程峡表颁奖盛典5MINI家族新车糕试乘试架在颁奖盛扑典的开始舒，首先进潮行的是MIN奖I家族新车柳发布，并吩配备车模洞展示。MIN站I贵族可毫优先体慢验MIN棚IC而OOP励ER试乘试肤驾，来旬宾在盛杜典结束塞后即可伍体验试聋驾活动猪。1、MIN液I家族新车装发布2、MINI新车试在乘试驾颁奖盛典5渠道营销伤之圈层营蹦销——圈层活露动拓展忍客户资奥源浦东星河驼湾二期案例4浦东星踢河湾二门期，高止端豪宅进的象征排。主要让通过客鸡户渠道谜拓展、帜圈层营外销和公趟关活动酸，达到只客户资按源的积影累和项姻目的推基广认筹幻玉。项目介绍客户补充资源扩容品牌提渗升确定项择目客源1制定营碰销策略插总纲2圈层公产关策略3渠道拓徐展策略4媒体推逝广策略5客户特征客户补充/扩充资牙源/提升品腰牌概念／活骗动策划长三角景区域/渠道资品源拓展润物细无浸声6活动案例长三角城呈市站活动/国粹文激化周/老业主援联谊等项目圈层营销经验1项目客源一群代表缴中国力量丢，影响并萄改变世或界的群体正唤粉墨登场！他们的腿成长历服程…贸易制科造、金圆融、IT创造了村他们的侧第一桶淋金通过股市奥房市的繁锦荣加速中爆国动力阶今层的财富杨膨胀1978199勉519982001200220052006OEM制造业出口贸易返时代互联网寺时代房市繁雷荣/股市IPO股市繁荣私募/大小非20082009金融海啸则企业转型房市/股市繁荣201盐0原始股IPO上市股市/楼市财富杠杆原始积累制造贸易企业高管十几年桨的财富片积累十几年盆的财富酒积累企业盈利IT新贵行业暴龟富金融/职业炒房/炒股人级士财富膨胀超级富豪互联网企时代繁榜荣股市繁销荣/私募/基金业跟爆发制造贸锋易类商人或企捎业家高管富障豪IT富豪金融富扭豪三维破冰鱼行动不仅要饥深耕上锻海和吨长三角流的拓展锦网络，化更要建国立全国市及全球敬华人的联动拓展铸网络，全链面覆盖“冈中国动力忘”阶层的慢财富聚集牲地，商会、行券业组织、华歉人意见领蝴袖、媒体忘等多渠道不并进，密痰集渗透，大力挖掘宗中国“原雹动力”浦东星河呀湾二期将暴传承“中必国第一圈让层社区，刊高端生活镇平台的理妈念”，立足中国蜡浦东——未来世辰界金融估中心的督国际地奸域，整焦合优势完资源，如易太扣极、和曲睦家、clu碑bm柿ed，打造一栏个更具润有国际绍观的多认元文化编高端生墨活平台溪，引导谅中国动力阶归层未来皮十年的泽生活趋盐势，绽放一种蹄心情盛开虚的生活。延续星蜻河湾独粮有的文殃化品牌丝式营销和臭高端圈满层营销译，以“中红国动力饿，世界浑影响力翻”为切入点哑，开展系裂列的“非帅凡畅想生沾活之旅”牧文化及住圈层活动醋，展现中国创造赌、中国漏骄傲、消中国之差美的国砖际品牌续影响力谷，萃取安客户，毛制造社匙会关注号。客户补市充资源扩给容品牌提应升2营销策略总纲中国创造中国骄傲中国之美推向世界中国动片力阶层文化营圆销外衣下一黄金顾十年国际资供源平台3圈层公关策略中国动力楚世界影关响力中国最具国际视野的领军人物执掌世界话语权威的层峰巨头人物

与国际同步的理念平台与国际接轨的资源平台生活海纳百川的文化磁场面向世界的文化窗口文化3圈层公关策略蓄水储客高频率、独具亮点的公关活动及其引发的新闻策动成为销售储客的”反应堆“和”蓄水池“文化传扬公关活动傲借力文化抹传承宣扬艺，丰富品涛牌价值内优涵，赢取飘更广范围败的口碑和放影响力平台构建整合各方塞资源为业驻主朋友构阵建起国际挥化财智生乘活的大平卫台开盘引雕爆公关活动简成为开盘膝引爆的导区火索，迅厘速集聚关香注度，为舒成功开盘云营造火爆嚷气场恒温续热开盘后的跃持续性公弯关活动巩拾固市场口劫碑，维系率项目热度以一系宜列“中坚国创造沙中国联骄傲”桐的主题农公关活梁动贯穿汇全年，师进一步可提升星格河湾品袄牌的世秃界影响约力，达寸成5个纬度惠的目标畜：五行并单下搬驱动环全程3圈层公关策略主打活动其他活动5月【中国创造之国粹文化月】文化太极论道人生——易太极星光荟暨星河湾-易太极战略合作启动仪式（5.7）中国创造文化骄傲——国粹文化周（5.13-5.15）：东情西韵跨界无界——“昆曲王子”张军星河湾名流私家堂会（5.13）海派风华玫瑰人生——“沪上女子海派清口创始人”胡晴云《玫瑰金口》专场（5.14）芬芳梨园岭南美韵——粤剧名家专场荟演（5.15）承国学经典启人文德育——星河湾小业主《弟子规》周末讲堂（5.15）中国创造文化骄傲——福布斯中国名人榜新闻发布会暨中国文化产业论坛（5.28）杭州驻沪企业联合会会员大会（5月中旬）中国创造文化骄傲——易太极三城巡演之北京星河湾站（5.21）中国创造文化骄傲——易太极三城巡演之广州星河湾站（5.28）6月创富有道动力泉源——国际友人约翰斯诺“中国星河湾之行”暨2011投资热点圆桌峰会（6.5）健康金钥匙幸福和睦家——美中互利“和睦家”医院落户星河湾授牌仪式暨健康体验周（6.10）畅想天地欢乐无界——CLUBMED国际私人定制旅推介酒会（6.18）中国创造世界影响力——2011福布斯华人时尚50人榜单发布会暨星河湾中国动力阶层盛荟大典（6.24）浦东星河湾2期样板区揭幕暨开盘大典（6.25）盛世超越——2011浙商大会暨年度领军人物高峰论坛（6.26）美丽女人健康物语——“星河湾太太团”和睦家幸福康乐旅（6.11）上海湖州商会品鉴会（6月上旬）上海台州商会品鉴会（6月中旬）主打活动其他活动7月博鳌·21世纪房地产论坛2011台胞商会之星河湾品鉴冷餐会2011福布斯收藏指南圆桌会兴业基金产品推介全国巡展8月盛年气象世家风范——《福布斯·生活》品牌定制高端活动上投摩根财经投资圆桌论坛VeraWang浪漫七夕婚纱秀9月2011福布斯中国富豪榜新闻发布会上海滩SHANGHAITANG2011秋冬新品发布会浦江游艇巡游暨星河湾业主答谢宴捷豹新品发布体验会10月福布斯中国大陆最佳商业城市榜发布暨城市发展论福布斯商业精英高尔夫赛复刻风华“SHANGHAIVIVE”新品时尚酒会爱彼名表收藏鉴赏专场11月《胡润百富》英国顶尖学校榜单发布酒会英美留学教育咨询推介会国际双语教育巡展周复旦大学“星河湾奖学金”签约仪式12月圣诞嘉年华——浦东星河湾、上海星河湾业主联谊大会3圈层公关策略网络密布去，全面挖科掘4月1日~6月10日6月18日~6月24日深耕长三裕角，长三检角6城巡展厌牵头，雪广泛的虫挖掘所匹有潜在愤客户群赖体全面蓄株水全面收董水及锁柿客样板房翅开放及尾认筹依托代否理企业醋全国分吴支体系税，精准佩选点，汉布局全师国全国11城公关牵要头，配合长销售现场帮的密集活卖动，全面哑收水，确款保开盘多渠道并臣进，全面佣密集渗透霜，大力挖梳掘中国“袍原动力”6月25日开盘核泻爆6月10日~6月17日4渠道拓展策略“润物”简而有力驱，直指价玩值所在。腔不做大乎规模媒体推广拘，结合上圈层和渠道执行纸，针对特独定媒体进行司传播。“细”并不刻剩意营建间口碑，而是经营窄“星河湾重”动态的聚统焦。这就扩是高端产返品的属别性，他的任何浴细小元锻素都将成为焦娇点。“无声”不向市场屡做2期产品育卖点的说教竹，而是配翅合公关、拓风展活动潜伟移默化地厦进行平租台价值的塑造港。5媒体推广策略巡展对象巡展内容具体动作

•VIP客户•媒体资源•重要意见领袖•重要企业管理层

拓展人员培训熟悉前期梳理的需拜访的重点客户、意见领袖及媒体资源拜访无锡VIP客户、意见领袖、媒体资源、行业领军人物拜访无锡产业园区重点企业管理层、媒体资源、微电子等支柱产业主要领军人物，以及VIP客户客户拜访总结随时针对拜访客户资源进行筛选及客户蓄水池的建立重点客户及意见领袖宴请活动及饭局营销嘉宾邀约活动举办并选出当地客户联络官星河湾参观及活动邀约浦东星河湾参观和现场圈层活动的邀约案例1：渠道肌构建、达客户积座蓄长三角渠凡道拓展——无锡站：时间：4月20日—30日主题：中根国动力——“碧波之上雄把而酒太湖”中国高餐新科技投沟资论坛6活动案例针对【上海星河好湾】与【浦东星缓河湾】业主，持障续举行业鱼主小众饭纸局的拓展慎活动。更移可通过业逗主关系推荷介，针对钳其圈层的杏领军人物武，“考察仅”其实力她后为部分婆业主朋友暗搞私人组们织饭局，楚目的就是栗要将所有楚有实力的誉消费群，桨短时间内碍全部认识罚星河湾，越即使未必色迅速成为钉新的业主馒，也为项拿目赢得更烂多的传播右及口碑。执行时辰间：2011年5月21日前完绕成阶段性重艳点工作——老业主饭信局营销：地点：谣星河湾只酒店案例2：渠道灰构建、垂客户积把蓄6活动案例活动时间塌：2011年5月13日（周念五）棵下午15：00-温17：00活动主朝题：东饭情西韵窜跨界喊无界活动地语点：浦言东星河习湾酒店活动形乖式：昆瓣曲表演惯、分享兴交流会狭、嘉宾狠互动、搁茶歇活动规模初：100人；明星嘉胸宾：张董军、尚挡马龙（劲比利时桨音乐巨围、流行事钢琴家公）活动嘉宾幼：星河湾谱集团副总爷裁梁上燕星河湾贯业主及算朋友；2期认筹求意向客毛户高端客茫户；商剃会客户沪上主流酬媒体、时叮尚文化媒老体“昆曲王夸子”张军星河堆湾名流私及家堂会中国创件造文愧化骄傲——国粹文狮化周案例3：公关渴活动6活动案例品牌营喉销——推广手段励多样化海南中信桃旅游项目案例5中信地变产在海顶南有9个旅游民度假项斧目，分繁布在四肺个区域,开发涉锡及海口遍、博鳌艰、香水湾湾、三券亚等区洗域，产溪品涵盖固房地产狐、高尔激夫、商煤业、酒错店、游铃艇俱乐由部、温拘泉、旅芽游观光森等类型甘。如何例化散为哗整，实纱现中信满品牌提亩升，同适时推销篇项目。项目介绍网络展示正平台1网络新瞎闻炒作2品牌推广3项目推广4活动配便合报道5官网／网避上售楼处/官方微废博品牌和项触目不同类弹别高峰论外坛/推荐会看房团/五一活动利用网歼络资源梦根据节梅点跟踪衫报道品牌营销经验网络推广黑活动官网/项目信息芬库/微博/新闻炒作作为在插新浪的顶主战场税，多主稍题、多择元化、层多角度叮、针对勾性地进谦行推广竹。包括狭基本介补绍、品变牌历程点、海南屈战略、鸡项目动泥态、中而信会等丝式部分。该网站将仍与中信地骆产既有官惩网交换链托接。根据清水每湾、山钦疮湾等项目杠的经验，船新浪官网梁传播效果呢极佳。截至2月28日上午认，清水欣湾新浪杀官网点清击量超飘过414万；山钦钥湾新浪官喜网上线约2个月，点猛击量达180万。3月12日正式上么线。1中信地产海南官网新浪乐屈居楼盘久库【9个项目】百度乐居喂楼盘库【9个项目】中信地产苗业主论坛【9个项目】在新浪乐孩居业主论叶坛上，建准立中信地锋产的专属数项目论坛春，全部开雪展为9个项目龄论坛。新浪微博疤（微博另摇行详述）新浪博客新浪视频各类线上胖基地搭建1各类网络信息库搭建官方微咬博系统规划厌打造中信腿地产海南仁官方（及烘各项目）付官方微博洲，并对微辅博进行推作广。利用华人嚷第一互动肠平台，与锤高端人群赚进行沟通颤，为中信匆地产海南符公司、各纳项目进行举推广。3月12日正式开淹始推广。官博功能欢：资讯发暴布平台品牌推霞广媒介项目宣禁传平台与购房者纸在线互动约平台网络口碑预营销平台1官方微博企业品牌掠类中信地垂产一荷岛四地芒九盘淡耀海南项目活动钱动态类峰藏博招鳌二泊十六墅趴中信叼博鳌千协舟湾面职市区域价认值类玉带滩悄吉尼斯世侄界记录分投隔海河最幼长的沙滩泽半岛产品解质读类中信•台达打蛙造中国高捧端滨水高窜尔夫度假御社区论坛发帖俯类神奇的乘玉带滩矿，世界惹吉尼斯棋记录之鉴最新技术西展示类中信博态物馆网丧上电子些杂志精许彩出炉新闻炒友作新闻炒掉作总思障路：以薯品牌炒芬作总领屯，贯穿使全程。磁前期以泉品牌炒悼作为主侄，兼顾妖项目推降广；后麻期以主纯推项目或炒作为浪主，但撑仍以品守牌贯穿枯。2新闻炒作线下推怨广活动品牌推桥广活动/项目推览广活动/活动配乓合报道时间3.12-133.204.154月下旬4.235.1-76月7月8月9月活动求解海南楼市千舟湾看房专线微博夜话风云对话软实力峰会购房七天乐新浪下午茶乐居品鉴团品牌文化年（8月启动）微笑天使（4-9月）类型品牌项目品牌品牌品牌项目项目项目项目项目活动执行辛简表首先，中童旅服网运译中心结合污企业及项探目属性及界推广需求谊，整合如坊下活动资塞源，线上究报道全程闭配合第二，巷中旅服黎网运中昨心结合倍企业及狂项目推向广需求辆，采取卵活动承救办及传刮播、配岛合报道松等合作蚀方式，态提供灵设活、有漠效的服选务方式保。3品牌推广“求解克海南楼沿市”中喂旅服201田1高峰论旗坛时间：3月12-剑13日地点：段博鳌玉诊带湾大雁酒店密玉带潮柔会议厅内容：渐邀请赵俯路兴、势苏庆雄来、曹锡沉仁、符窗天等岛内外专化家、行业视、法律等配各界人士希共同解读沃新政，探疫讨旅游地雀产发展，樱建言海南鼓楼市。新浪财经鼓、新浪乐哗居、中国纯房地产报曾、中国建评设报、海热南日报、疲海南省电栽视台等知名媒体双跟踪报道。体现：嘉宾参粘会发言棉、嘉宾音采访、阳千舟湾悉品鉴、走协办单满位署名岂、线上悠报道重肉点体现号等。品牌文沈化年时间：8月起内容：泪随着海热南逐渐率进入旺畏季，在缴“2011中信地剪产品牌寨文化年略”的大拒主题之善下，在展各项目垃现场举朱办各类揪客户活财动，黏幻玉住购房乐者，增旬加成交麦机会。以主题收月的概吵念，以牛论坛、酷讲堂、户沙龙、温茶话会邻等形式型，设置吗高尔夫脾、游艇哄、摄影忍、理财念、运动蜡会、书疮画、茶拳道等主拒题内容宣，让客湖户亲身贵体验品过牌气质查、项目障品质生弱活，形犹成口碑示传播。3品牌推广4项目推广岛内看房虫专线时间：3月20日地点：场千舟湾眯项目现蛮场（其夜他项目痒看房活像动根据爆营销节放点适时煮举办）内容：键通过乐炕居开展行海南看捎房专线防活动，在全国慈重点城钩市召集鸣客户，耳直达项斯目现场业。体现：湾网友、券媒体、衰目标客条户直达躁现场，敌现场体划验，口跑碑传播遍；活动电宣传中守重点体降现（项尤目图文集简介）滥等。五一购肝房七天稻乐时间：5月内容：中训旅服年度厉重大客户亿活动，召集大秋批客户捆，参与矩案场举避办各种扯活动，宏包括精攻品物业视展、啤干酒节、续红星歌衫会等。体现：项贪目参展；歌高层作为默嘉宾参加锻活动；海塘南精品物晓业展；项陕目现场考倚察等。4项目推广五一购房羊七天乐五一购房太七天乐5活动网络报道报道力度数量推广报道团队活动预热：提前两周做预热报道2篇主稿2篇副稿2条微博海南三站焦点图及要闻区、文字链国际旅游岛焦点图要闻区、文字链旅游地产频道焦点图

新浪首页文字报道财经频道文字链新闻中心文字链5-6人采访编辑微博记者摄影记者直播编辑等活动进行：现场报道、图文直播、微博直击、15条以上微博百张现场图片活动结束：专题页面制作并推广1篇通稿2篇副稿5篇现场新闻报道论坛、微博炒作主贴5篇微博3条预计：平均每场活动报道新闻、论坛主贴不少于20余篇，微博不少于15条.案场组边织营销——日常紧致星化销售工枝作济南恒桶大城案例62011年5月29日恒大优城项目砌在最严灿峻的市司场环境命下开盘雀。项目商前期共窝积累VIP客户134勾9组，开盘当天遇到访122枕0组，成交997套，总销牵金额8.2亿元。刷新了2010年恒大绿食洲创造的兆济南有史滋以来单盘缺单日总销思套数、总顶销面积、予总销金额逗的最高纪螺录。项目开盘反后2天完成可皮签约房源扰签约率97%，实现释现金回帆款4亿元，回款蒜率逾60%。项目介绍早启动胖、早准尾备、早烫落实1甲方各部所门全力配雕合2项目团啄队3挖掘客饭户4客户把外握5临时售楼桐处、临时呈样板房启讯用／派单欲执行每日一会/共同推进易居学员抹／四个一梅致深挖区烧域/泛大客朴户广积粮／抵提高门槛形／节奏控俱制装户小组熄／提高预言期6高位转签吃率分解流程/现金为坝王项目案场成功经验困难1、区域：冲区域距离潮市中心14公里，凯位置较放为偏远针。由于痛环境差龄，在济胡南市长背期的城正市发展坚中，该待区位一附直被忽商视2、环境：毛区域环境极较差，为舍济南传统调的重工业挤区，济钢膀、炼铁厂饶、化肥厂叔在林立项胁目周边，宜污染严重3、观念猴：周边睬（王舍大人镇）拉住宅绝落大部分励为6层以下瓣多层，革居住环路境较为搂落后，移居民对接于高层糊概念不过明确，妄对高层皇接受度仍有限1早启动、早准备、早落实2010年09月27日201榜0年11月26日60D爽AYS开设临时兽接待中心首进行项目买展示行动一从提议浮开设临吸时售楼渐处到临意时售楼守处开始泉启用仅渣用2个月时间主，墙面“水卖点”保展板临时售楼率处简易沙毅盘前台电匙话接听移区1早启动、早准备、早落实2011年01月09日2011年01月01日2011年02月06日8DAY勉S22D撑AYS30余天开设胡临时样板纲房进行品数质展示行动二派单营销掌进行前期用项目宣传长，有意向什客户抓事紧时间担回访行动三自201湾0年11月26日进入绕临时售业楼处开甩始，联捡系兼职咸人员10余人开藏始了前柏期的项显目宣传货，对兼谋职人员毅进行培轻训和每季天日志栗考勤汇业总行动三1早启动、早准备、早落实培训对兼职人员进行行业、项目、技巧培训，让其对社会、行业产生兴趣，引起发问监督对兼职人员进行派单监督排查，对表现好的人员进行奖励，对表现差的人员进行跟踪观察大方向根据目前项目意向客户情况进行目标客户预判，制定阶段性项目派单方案，制定客户地图反馈追踪将派单日志给于置业顾问进行分发，置业顾问当日“趁热打铁”进行客户回访

组织根据现场条件及任务要求进行派单人员招募，主要渠道通过大学生组织及兼职中介项目采取否的派单营纱销五大步跪骤1早启动、早准备、早落实1、恒大项奶目组与纺甲方成超立了专掘项工作夺组，每是日工作册总结确仆定各项阴排期自201委1年2月21日开始浮，项目歪小组每栗日晚在诉甲方会架议室进令行每日捏总结，球并按照士排期对捏各项目棒（物料睬、工程屡等）进愈行审核坝排查，准确定完扇成日期庸，积极立推进各粗项目进餐行2、关键届项目节洪点岗位陕责任落暑实到人萍，所有乱部门配季合在主要啊营销节原点（认俱筹前、便开盘前喇），项壤目组积逐极提要攀求，由请甲方营堵销部牵匹头，协添同工程古部、开量发部及沈物业管霞理部门住，对现宣场营销谷环境及吸认筹、愤开盘组过织的各浇个执行路环节岗漠位进行蹲周密部欢署，落射实责任绝人合作双喘方是一俯家2各部门全力配合大胆尝茶试，使真用新人恒大项目祸销售团队纺非常注重业执行力，啦恒大城销畅售团队整犹体建制，诊全部来自锦于易居学介院沈阳一伪期的学员踩，从201颈1年1月12日进入临身时售楼处竭起就对甲葬方及客户烫展现了易亿居人的风两采，在工蛇作中充满熔激情，在厚客户面前或始终保持急微笑。开盘当阴日认购弃金额排称名前五爬名的置变业顾问帮，全部番为新入睡行人员柿，解筹占率均在80%左右。3项目团队思考劣势优势在前期攀项目客洋户定位嘴中，遇呢到三大票核心问寨题1、项目未日来的客户逮来自哪里蛮？2、济南市刷区的客户陡是否可以若接受项目泻区域？3、客户膝的获知赌途径有搂哪些？思路：项喘目所在的食重工业区收，济南钢抗铁、化肥环厂、炼油扮厂、黄台垒电厂林立次，济南市吼区客户接墓受程度有嗓限，但周边单精位员工基角数大，收售入稳定奠鉴定了项目渗的客户可劳由地缘性虾客户进行利支持，只要谋做足做乒实大客全户推荐甲、深挖威客户资岩源，项陕目客户何问题自扭然解决4挖掘客户深挖大杜客户资彩源：济罩南钢铁横看房团线下通过墙派单、外耍展等活动渣积累客户俱资源，在济南钢勾铁、黄台制电厂进行冻大客户拜急访展开首众轮线下营爆销，2011年1月18日，济钢浑集团自发危组织近百著人看房团隐到访临时遗售楼处，昼首轮大客诊户资源被蚂挖掘4挖掘客户深挖大广客户资姥源：外绸展执行自3月26日开始到屑项目开始划认筹，每周在项币目周边大胆型社区、眼大型商场2个外展乱点进行停外展，并做抛好分析薄记录，钱及时反燃馈外展案效果情炎况，对凳下周外仍展做好挽计划，倘外展执腹行对项著目客户虑积累起汉到积极瓶的作用外展效果奇评测4挖掘客户“引爆椅”五一环黄金周奥：恒大惕城游园棒季五一劳动犁节三天假元日期间，项目综合惨楼、样板似间、园林葬景观已全冬部开放：项目组摆邀约所有笑前期意向客户再到访项目旅进行游园禽活动，园区割内设置蒙风车、叶泥塑、泄魔术表摩演等活旬动，会帆所内设润置钢琴枝演奏、尤水果沙蚊拉、冰萄激凌、蛛品茶茗将艺等活拦动，极被大体现荡了项目尤品牌形鞠象，展助现项目含品质；本次活鼓动三日户内日均耀到访客置户约1500人，通过鉴口碑宣男传及网可络传播绍引起济登南购房妨轰动，躁制造了贫极大的确项目影握响力4挖掘客户缴纳2万元获右取认筹航资格交100元查询释个人购句房情况讽证明客户查询巨征信情况传统的VIP登记认筹条件三级选择二级筛遮选一级筛显选客户多级断筛选提高门槛兄，客户上闲交身份证翼复印件及袄详细的VIP客户登记垮单后才可参办理项目VIP意向客户炭需先去银流行查询个俯人征信情匆况，获取盆查询购房还情况资格客户查询传个人征信辉完毕后需砍缴纳100元委托址查询个斜人购房旋情况证睡明，在针“非限熊购”类极群内才柴可进行盏认筹客户满足刷“非限购云”条件后炮，在置业嗓顾问的严松格审核下赢缴纳2万元认筹植金可进行击认筹5客户把握客户认柴筹节奏画控制根据房管名局返回的舒客户无房挺证明数量申及置业顾驾问手中积堪累的客户汤级别卡情穷况进行有节奏、祝分批次的环通知客户搭前来认筹，合理钥安排置册业顾问刮的工作益节奏，闭确保每粮一个意饱向客户尖的有效脱接待。装户小轧组：认区筹客户仗落位情少况有效户分流认筹期娃间，由鸭项目总歼监带队6名恒大本绿洲资码深高销辈成立装滩户小组赢，时时兆刻刻对涛认筹客苗户落位锅情况进摊行监测踏整理，秃并在现掩场辅助俯置业顾莲问对客着户进行这落位引挺导，对具客户进赢行有效欺分流。价格表公帝布后，装疑户小组针裤对价格表谁做专项引萍导。5客户把握提高价格苍预期三大步骤提高价抽格预期杂，以惊新喜价开右盘胜收开盘均价7000不高于730佣0均价760北0试探3、开盘价布格7000元/㎡，一次证性付款的乘客户凡在耽三天内交驴齐全额房默款可另享96折优惠，辫开盘实际村均价比700赢0元/㎡低1、认筹折月实均价为6800糕-760喇0元/㎡，在注置业顾倘问接待锦客户时困以7600元/㎡的最经高均价勾试探客界户2、在收功到开盘硬折实均早价700觉0元/㎡信息洁时，以款不高于730呢0元/㎡的折蒜实均价易告知认泉筹客户5客户把握高位转睡签率的拢执行要码素：一、集中止签约优惠傅折扣将集团瓶发文中惑的三日内签卖约99折收为两搁日内签约婆额外99折二、一垂次性付榨款优惠提折扣将集团锻发文中灶的一次性付假款96折收为躬签约当代天一次俩性付清辰全款额叔外96折三、分解醋流程将时间上卵最为拥堵裁的网签环贝节后置，欲集中签约饲当天只执槽行如下流钱程：银行审盯核按揭算资料换取签约景认购书缴纳首菌付款/首期款烧或全款分单，提境交《购房情况纺证明》组织兼侨职大学盟生手抄费合同6高位转签率价值挖掘嫂营销——找到项目隙差异化优乖势惠州碧剖桂园十工里银滩案例7惠州碧衔桂园十征里银滩篮位于大搅深圳东碧海湾项伟目，周全边竞争诸项目较朽多，都剂拥有丰匀富的海迈岸线资汤源。如通何在竞尺争中脱灰颖而出路，如何箱实现开诵盘一举龄热销，殊深挖产瘦品的自旱身价值拳，让产桐品的宣活传更具匹说服力滤！7月30日开盘，缝万人疯抢衫碧桂园。项目介绍大格局沫下市场能竞争——市场供应丸密集，201码1年将开启睛南中国东头部滨海度姨假元年项目产趴品优势构价值点做有哪些拍？倒如何凝既练并提阴升核心铸竞争点楚，增强唐项目竞锄争力？周边竞遍争项目心分析1区域价值乏挖掘2品牌价瓜值3项目自身旬价值4产品价港值5规模／项们目定位/项目配套岩等与三亚雷对比/与迈阿密小对比碧桂园烧大盘黄金沙瓦滩首席滨锻海居所或／潜力含大盘／三大巩发展阶向段价值提升营销海宸项目合生滨海城碧桂园十里银滩合正·东部湾万科双月湾项目金融街·金海湾富茂威尼斯湾中信项目华侨城项目皇庭波西塔诺南中国最膊后的海岸腔线。随着城盗市进程款的推进哀，深、咳莞、惠疫已形成穗大深圳廊的区域旱格局，袋滨海开泛发向东于延伸成氏为必然剩趋势。万科、金罗融街、碧洪桂园、合荡生创展、居合正、中族信、华侨昌城等诸多涌众多品作牌开发妄商进驻挡，预计菊整体建盖设规模乐将超过500胸0万平米，南中国较最高档片次的富书人私家鹊度假胜勤地已是佛呼之欲疯出。大深圳术东部滨圆海湾区撤格局——地产巨头感齐进驻，棵建南中国诸最高档次炭富人私家缝度假湾胜窃地周边竞争项目分析12011.072010.122011.06目前在疯售滨海矛项目仅蹲金海湾视，2008年6月入市，政是区域内徐规模最大拍、入市最睬早的项目恶，现开发论已呈规模求。自2010年年底拦开始，蜜东部滨塘海新增苏入市项励目将达碌六个，终品牌开万发商项陷目密集筐，供应集中挎爆发，本爹项目将面呢临激烈的砖竞争。未来随崖着区域醒内开发部力度的岂加强，六将会有模更多的膜项目参舌与到东瓜部湾去之的竞争签中，如中信项目质、华侨城榨项目，富挤茂威尼斯主湾项目等请。大格局蒜下市场就竞争——市场供刷应密集修，2011年将开启催南中国东刻部滨海度娘假元年合正●峡东部湾酿，建踩面56.7万，250-享300㎡独栋、双拘拼联排，50-锣150云㎡公寓，100-须200㎡洋房金海湾揭，11年中即将闪推售30套独栋全别墅，臂主力户锤型在300辛-50养0平米之间质，1500套公寓碧桂园.十里银唯滩，建厌面159万，兽别墅+高层，魂别墅160～450导㎡，49-1蒜60㎡洋房海宸项目晋，建面11万㎡，歪预计201萄1年上半羞年入市进，包括势公寓和皱别墅，镜面积区嚼间在100～500辜㎡万科双能月湾，就建面约22万，预这计2011年6月份入市午，产品包慨括别墅洋扎房、公寓技、高层合生滨海构城，建面848万，首速期133万，联皆排265丈-27锐0平米142套；独栗栋804平米22套；洋贺房130紫-18蔽0平米372套皇庭●波割希塔诺，校建面65万，一煌期纯别珠墅10万，160-细340平米联排恶、120-航270平米叠慎拼和少风量小独偷栋，共602套周边竞争项目分析1规模（建面）景观资源到深圳距离规划配套核心卖点定位合正东部湾56.7万一般，一线海景，人造沙滩1～1.5小时高尔夫、游艇会、网球场、SPA中心、会所、海景酒吧、特色餐厅、无边际游泳池、风情商业街、五星级酒店等全度假功能配套（深圳再向东）精品度假金海湾350多万强势，11公里白色沙滩、16公里原生海岸线1.5～2小时喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落资源+规划利好+区域开拓者（中国的马尔代夫）大众度假万科双月湾150万较好，一线海景，2.5公里双海岸线2～2.5小时老年养生设施、儿童乐园、海上娱乐设施、健身设施、生态养生乐园、星级度假酒店、风情商业街、游艇会所万科品牌、服务、资源服务度假本项目大一期159万强势，十里银白沙滩海岸线，一线海景，纯净海水8米能见度，1小时内五星级酒店、幼儿园、风情商业街、海洋公园

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？点对点分科析小结——区域内各恒大项目核盈心卖点及淘定位明确原，在规模大狭，资源强贫势、交通佛更便捷的党优势下，本项目的返核心价值掘在哪里？周边竞争项目分析1价值升级区域价谣值挖掘朴、凝炼垃、提升产品价答值挖掘跪、凝炼圾、提升项目价值穗挖掘、凝窝炼、提升项目产做品优势历价值点痕有哪些呈？桶如何凝广练并提向升核心副竞争点桥，增强足项目竞很争力？区域价值挖掘2【巽寮湾pk三亚】——区域价值1：四季皆妇宜的旅腐游度假封气候三亚的翠热带性传气候使对得旅游饼淡旺季撕明显。死而巽寮特湾更温企暖更舒妖适的亚欺热带气扑候，使睡得全年劝温差更密小，四廉季都能王体验精扇彩的滨戴海度假珠生活巽寮湾三亚气候亚热带季风气候热带季风气候年平均气温在20℃以上，年平均气温介于13℃~20℃之间年平均气温25.5℃夏季平均温度25℃左右28.3℃，极端最高气温35.7℃冬季平均气温最冷月平均气温在0℃以上最冷月平均气温平均20.7℃适宜的度假时间一年四季都适宜的9月到第二年5月三亚之膝憾：明咸显的淡友旺季之喉分旺季：端三亚最遍适宜的违旅游时般间从10月份到岭第二年4月。秋冬梨季温暖怡李人，是旅项游的最好枝时候，因谁此价格也四非常高。淡季：企每年5月至9月，因压为气温橡炎热，惜日照时峰间过长追，非常不适沈合旅游度胃假。区域价值挖掘2【巽寮湾pk三亚】——区域价峡值2：高端城包市圈下嚼的黄金狼海岸相比于三定亚的岛屿静型度假区赖，巽寮湾伐紧邻深港事澳城市圈别，更强的猛城市气质伟将这片黄需金海岸变耗成圈层场鹅、社交场驴。巽寮湾便常利通达的码交通：与深、广惧、莞、港事、澳、惠搅畅速连接庄，1~1.课5小时深圳激直达巽寮京湾，1.5惨~2小时广拘州、东蠢莞直达晨巽寮湾任，距离伴香港、胆澳门分忘别47海里、76海里巽寮湾：搅广东最美子海湾之一充：国家一讽级（类添）标准掠的海水赠水质和床大气环欢境质量减，16公里原刻生海岸及线，11公里白色钞沙滩，60亩葱翠最茂密的飘红树林要，99个大大小衔小的洲岛启。区域价值挖掘2【巽寮湾pk三亚】——区域价值3：高财富雄