《房地产管理基本制度与政策》讲义

登记官考核科目一：《房地产基本制度与政策》讲义◆考试内容及对应教材：科目一：房地产管理基本制度与政策1、民法、行政法知识1、民法、行政法知识2、房地产管理基本制度与政策（本讲）3、相关知识1）房地产档案2）房地产测绘基础3）房地产市场信息系统）《房地产管理基本制度与政策》《房地产登记相关知识》科目二：房地产登记实务与案例1、《房屋登记办法》1、《房屋登记办法》2、房屋登记实务3、房地产登记案例分析《房屋登记问题解答》《房地产登记案例分析》谨◆浇考试时间兽及题型、题涂量、限时：亏题型/题量钥/限时惠科目馒单项选择题费多项选择题渐判断题象综合分析题厌合计伟题量表限时抛题量俭限时害题量惜限时金题量贱限时康题量饶限时序科目一蒜40题驾60秒福20题河120秒蜜20题懂30秒酒80题扒90分钟天科目二断15题沙120秒雅20题探30秒短5题（25狂小题）洲600秒泽80题牌90分钟滩◆务本讲内容厅及时间：心教材：《房递地产管理基寺本制度与政称策》辫第三~~馆四章溉第六~~浮八章雅剂第十~掌~十三章洲朝共9章，时燕间为一天。要第三章鼠房地产业概堆述P涨157醋第一节房革地产业概况哥一、房地产洗业的基本概至念（植★★★钓）P157阶1、房地产脆业：是从事快房地产投资衫、开发、经叙营、服务和腹管理的行业型。规陪前包括尝：房地产开袜发经营、房捆地产中介服旋务、物业管兼理、其他房繁地产活动。切2、产业划枪分：属于第旦三产业。韵3、房地产株业和建筑业则的区别与联置系：洲（1）同区别：建筑热业拾——羞物质生产部巴门，属于第嚼二产业；述则堵房地视产吗——犯兼有生产（证开发）、经点营、服务和矛管理多种性凝质，属于第曾三产业。宗（2）女联系：史◆文业务对象悼都是房地产链；涂必指汽◆高开发活动斯中是合作关腐系：倍房地产业米是甲方；瓶忠胞壤塌建筑业帮是乙方烫宵会热杏房地产业土是策划者、垦组织者、发殊包单位；障建筑业民是承包单位窝。宣[例题1]锡判断吩房地产业与独建筑业之间喂的联系体现狮在，两者均严属于第三产仆业。（摔遍×温垄）敏更正：建筑毅业是物质生中产部门，属队于第二产业唐；而房地产市业兼有生产挎（开发）、切经营、服务砖和管理多种鉴性质，属于肿第三产业。曲4、我国现疼代房地产业僻：背50年代阴——盛70年代，性房战地产市场基拜本消失。定70年代末拣——轿80年代初先，城镇住房马制度改革、代城镇国有土奴地使用制度花改革，房地硬产业逐步发航展起来。得二、房地产疤业的作用（蒸★★苦）P157街-158陷额七个方叨面的作用：前1、国民经星济发展的支敞柱尽2、带动相斧关产业发展脾（建筑、建聚材、化工、臭轻工、电器晕等）屈3、改善人梳民居住仍4、改变城恩市面貌（旧剩城改造、基筝础设施建设埋）畜5、优化产党业结构，吸徒引外资粒6、扩大就从业（房地产撞经纪、物业该管理需要大翠量从业人员到）灾7、增加政倾府财政收入饿[例题2]慈多选赛房地产业是船经济发展的嫌基础性、先拴导性产业，爸其重要作用趋有（A航BDE葛）。液A、改善人创民的居住和查生活鲁B、增加距政府财政收沉入纽C、提高国似民整体素质云医D、带动相沃关产业发展攻槐E、晃扩大就业例三、房地产厅业的细分（章★旧）P158裳-159房地产业：骂1、房地产首开发经营房地产服务业节2、房地产诚中介服务渗——算房地产咨询俯、估价、经大纪蓄房地产服务业允3、物业管苹理终晓闪置慎供宅浸毙4、其他房更地产活动颤（一）房地暗产开发经营拜：域◆参业务内容女、流程：蚀取得土地朋——沾〉基础设施镇建设、场地帖平整（三通萄一平、五通伤一平、七通伙一平等）柿——异〉房屋建设活——房〉产品（土粉地、房地产勒开发项目）睁——觉〉转让、销妻售、出租。通◆液特点：投钥资大、周期座长、风险高灯、回报率高松、附加值高靠、产业关联芳度高、带动盈力强。感◆贿房地产开牛发企业收入惹具有不连续辈性。跪◆券我国房地旷产业中，开讲发经营业占瞧主体地位。摩[例题3]图判断疲目前，我国狂房地产业中帮，房地产竞中介服务推占主体地位刮。（题×穿）雁更正：目前挂，我国房地鸣产业中，房闪地产宇开发经营业饮占主体地位票。厕（二）房地览产估价：弹◆般业务内容劈：分析、测熊算、判断房贡地产的价值誉并提出相关价专业意见。名◆译用途：土填地使用权出伍让、转让浩夏房条地产买卖、门抵押、征收诱征用补偿、开损害赔偿、烂课税怠提供价纠值参考依据皇。速◆将承担者：邀房地产估价让师（专业知攻识、实践经好验、职业道宪德）。围（三）房地旗产经纪：停◆阶业务内容姑：姜出售者、出敌租者（房地其产市场供应埋方）〈元——帆〉购买者、融承租者（房连地产市场需溪求方）获上下成家达成交易册的桥梁，市夹场运行的润裂滑剂。饼◆弦承担者：等房地产经纪叶人员（专业悄知识、经验做、信誉）。企◆永我国房地翻产业未来的滋转变：开发露经营为主常——倘〉房地产经萌纪等服务为蜂主。钻（四）房地壳产咨询：养◆睡业务内容勇：为当事人拢提供法律法攻规、政策、落信息、技术赞等方面的顾督问服务。底◆潮包括：房刑地产市场调书查研究、房寄地产投资项朽目可行性研磨究、房地产缩开发项目策挠划等。扶◆裕承担者：掉房地产估价才师（和估价织机构）、房携地产经纪人膊（和经纪机景构）。岔（五）物业俯管理：谷◆妄业务对象忌：已竣工验挡收投入使用均的各类房屋恭、配套设施江设备、相关岁场地。沈◆形业务内容市：维修、养育护、管理、败环境卫生、昂秩序等服务寺。罩◆资承担者：碑物业管理员绝——源〉高层次专赶业人员是物避业管理师。致[例题4]碰多选题良下列关于房碰地产业的说争法中，正确垂的有（来ACD纺）。构A、房地产得咨询业务的沟主要承担者桶是房地产估上价师和房地漆产经纪人。互B、我国房造地产业将由魔房地产经纪晴等服务为主盐转变为猴房地产开发洲经营欲为主。（颠禁倒）脆C、房地产谋开发经营具烤有投资大、翠周期长、风奶险高、回报叉率高、附加当值高、产业益关联度高、童带动力强等郊特点。口D、在房地竭产经纪活动欢中，经纪机嫌构主要是为懒经纪人提供坦平台和品牌岔。横E、贱房地产估价筑师常（典经纪人该）是房地产装市场运行的闸润滑剂。疏四、房地产初业的历史沿竟革（帖★属）P159扣-161五个时期：充（一）19絮49年以前屯：土地和房您产的私有制波，使沿海城蔽市近代房地耗产业产生，秀并得以发展锤。刃（二）19茫49-19悔55年：解嫩放初期，整易顿市场、稳蹲定秩序。陶（三）19安56-19朵65年：社饲会主义改造耗，确立城市腥房地产社会茎主义公有制傍的主体地位嗓。撇（四）19莫66-19坐78年：文煌革时期，房设地产市场陷价入混乱，住尸房问题严重械。器（五）19址78年以后悲-至今：改蹦革开放，城视镇住房制度幻和土地使用朋制度改革，棋房地产市场柱逐步恢复。孤◆瓶几个重要除时间：粥1998年尤7月3日支，《国务院时关于进一步豪深化城镇住切房制度改革舌，加快住房绪建设的通知于》府宣布：98投年下半年开腰始，停止住正房实物分配唯，实行住房荡分配货币化馅。蕉2003年惰8月12日绑，略。挖2007年怪8月7日摔，略。击2023年路4月17日咳，略。树[例题5]瞎单选题脸《国务院关末于进一步深费化城镇住房旱制度改革，润加快住房建伯设的通知》朴中宣布，当蓄年下半年开腐始，停止住弱房实物分配斑，实行住房送分配货币化窝。国务院发栗布这一文件难的时间为（宫B然）。列A、润1997年店7月3日援总B、耀1998年桑7月3日抬毅C、状1999年冻7月3日娃及D、凑2000年哨7月3日植第二节住赞房制度概述爷我国住房制钟度：城镇住好房制度洋沙抓农改村住房制度关（农民自建秤、自住、住师房私有）榆房地产业三屑大制度体制启改革：1、壶城镇住房制艰度改革团方敲墨肥诵2、城镇逮土地使用制爸度改革桂涨刑宿晴还3、房地茶产生产方式丰改革新一、城镇住刊房制度改革片（愚★★闷）P16价1墓建国初期：贴计划经济体纷制、住房实梦物分配、资秒源配置效率第低、住房严格重短缺。绒改革的三个却阶段：猜1、试点探姿索阶段（8创0-91年吃）队——驱11年同●骗80年，也准许私人建恭房、买房；鱼●版82年，勒试行公有住屿房补贴出售卧；良●含88年，醉“胸提租补贴外”诵试点。曾2、全面推创进阶段（9钥2-02年蛛）脑——详10年解●最94年，沃《关于深化盏城镇住房制俯度改革的决皂定》，改革粮全面推进；混●衔98年，廉《关于进一无步深化城镇余住房制度改框革，加快住塌房建设的通夺知》，停止增住房实物分圆配，实行住廊房分配货币鲜化。搞3、深化改拒革阶段（0团3年-至今闪11）码——意8年非●排07年，顷关注低收入姐家庭住房困鼠难问题，逐役步完善廉租踩房保障体系辟；恭●芦08年，宿加快保障性堆安居工程建煤设进度。浪二、现行城挺镇住房政策遇（具★★★火）P162帆1、住房供嫩应政策：不商品性住房培供应鸟——种为主体，添低收入住房业困难家庭商——废住房保障，泊中等偏下收幼入住房困难赏家庭钥——饭适当支持。估（1）商品妨性住房仍——拿主要面对慌中等收入以舍上崭家庭，青赏急漠——踢社会化生产惠、市场化供役应。幻（2）保障红性住房挤——滥面向处低收入住房鱼困难冤家庭，肝萝缸歼——肠包括：廉租锅房、经济适罗用房非闸●伞廉租房：亭财政投资、弱土地划拨、碌税费减免、艇低租金出租浆、套均40遥平米、人均泻13平米、灭保证基本居漏住。损转●态经济适用蔽房：政府组轰织、社会投哥资建设、土冰地划拨、税肾费减免、信沿贷支持、保录本微利原则唉出售、单套急建面60平厨米、有限产尖权、满5年距可转让、政辞府优先购回授。崖（3）政策幸性住房繁——透面向院中等偏下收股入住房困难顽家庭。鼻愚●壤棚改安置挖住房：面向薄棚户区蜂居民，低收亿入住房困难祝家庭。样蒸●含限价商品愁住房：面向欲本地户籍、咬中等收入家朗庭流销售。（限齐定套型结构疮、限定价位乐、招标确定俗开发单位）植蕉●冬公共租赁疫住房：面向昨新职工、农售民工突等，政府持舒有、定价出煌租。浆葛●致单位建设耀住房：98怠年以前的主梳要供应方式康，后逐渐减隔少。器[例题6]逢单选题舟根据我国现店行城镇住房呜政策，城镇失住房供应以串（A思）为主体泽。等A、商品型盖住房芒B、廉租欧房谁C、经济容适用房史D碧、公共租赁萍房残[例题7]鸽单选题虫经济适用房蝇属于保障性塑住房，其主管要面向（便C）休家庭。岗A、高收入们B、眼中等收入功C、低悔收入住房困倍难D禽、中等偏下呢收入住房困浩难某2、住房分证配政策：扛●碑司、局级守以下干部、蛮企事业单位纱职工拦——宏已停止实物痕分配，实行烛住房分配货礼币化灰●胃省部级领纹导干部睛——羊由政府统一焦建造、成本捕价出售、大胁部分限制交刘易。经住房半分配货币化怒弯——公（1）工资多——臂（2）住房伙公积金：职狼工和单位分绣别缴存、不勾低于上年度宗月均工资的捎5%，属于欣职工个人，遍限定用途（少即购买、建袄造、翻建、捏大修自住住愈房）星帽针颠映——木（3）住房心补贴：房价距较高地区可包补贴。多数池地区未实施港。饲3、配套政异策：神（1）财政孩政策：纳入腐财政预算、呀减免税收、台税率调整等秩。卷（2）金融即政策：钩●轰建设方面敞：商业银行绿开发贷款（密开发商）错●乡消费方面汗：个人住房腹商业贷款、板住房公积金维贷款（购房诵个人）阅（3）土地达政策：榜●靠商品住房业土地：保“锈招拍挂撞”聪方式出让。戴●粉保障性住绑房土地：划兽拨并优先保拔证。销第三节房即地产法律体蝶系裁一、房地产菌法的概念与借调整对象（叶★★★渠）P164届（一）房地归产法的概念高圈●贵调整房地栽产法律关系鸣的法律规范忍的总称。方耳●译广义的房会地产法律关懂系包括：产私权、开发、青经营、使用药、交易、服值务、管理、帖其它春狭义的房地峡产法指：《丧城市房地产点管理法》辅（二）房地杨产法的调整开对象同1、房地产剃开发关系：厚包括2个过唇程中产生的待法律关系凯（1）守开发商获得炊土地使用权穴；叛（2）素建造房屋。辛2、房地产困交易关系：鸭包括3种交膀易行为重产拼生的法律关唐系繁（1）脸房地产转让茂（权利人将汇房地产出售扫）：转让关暴系虎（2）因房地产租赁不（权利人将倾房地产出租胆）：租赁关压系末（3）害房地产抵押右（权利人将券房地产抵押竞）：抵押关泛系吵3、物业管毁理关系：涌所有者（业站主）委托物炒业管理企业触提供修缮、耳养护、保管凤、看管等服狠务过程中产坝生的法律关宁系。雷4、房地产巩行政管理关球系：散行政主管部季门对房地产再市场进行管塑理、监督、咽检查过程中红产生的法律仪关系。炼二、房地产无法律体系（苹★★哨）P165匪1、宪法：扩根本大法。蜘法律效力最北高，房地产溉立法和执法我都必须遵循帅宪法。租2、全国人着大及常委会壮颁布的法律霸：法律效力梨仅次于宪法酬、最重要的厨法律规定。疗（1）专门誉法律：如《滴城市房地产骗管理看法格》、《土地滑管理约法凤》。遇（2）相关驼法律：如《控民法通则号》、《城乡榨规划判法沟》、《合同沉法谱》、《担保律法份》、《物权只法伶》腿3、国务院仗颁布的行政度法规：房地思产法律体系筝的重要组成沉部分。骑如《城市房镰地产开发经换营管理赠条例名》、《城市辱房屋拆迁管危理窝条例卫》、《物业蜜管理向条例且》、《住房判公积金管理断条例太》、《土地仔管理法实施舌条例兵》号4、地方性艰法规：地方壶人大及其常修委会制定、航本行政区域俱内有效。习如模《安徽省城告市房地产交齐易管理文条例丛》拳5、政府规分章：国务院绩部委、地方颠人民政府制它定。璃主要东指：住建部希制定的规章欧。如《商品扩房销售管理槐办法投》、《城市该房屋权属登户记管理企办法地》堵6、技术规变范：国家标砌准。如《房煌地产登记技做术禽规程铲》、《房地艇产估价何规范匆》等。窃7、高院司泼法解释：指零导性文件。撇如《最高人蜻民法院关于员审理商品房腔买卖合同纠穴纷案件适用职法律若干问腐题的勺解释鸽》。缘[例题8]炼单选题杠以下选项中侦，按法律效绵力由高到低放顺序排列正刺确的是（歉D）沾。肥A、司法解异释、《物业欢管理条例》驻、《商品房磁销售管理办影法》、宪法并、《城市房小地产管理法仰》发B、宪法、馆《城市房地老产管理法》优、司法解释闸、《物业管膝理条例》、消《商品房销诉售管理办法龙》劈C、《民法猫通则》、宪娃法、《城市修房地产管理弄法》、《物昌业管理条例刷》、《商品歇房销售管理气办法》、寸D、宪法、骆《城市房地某产管理法》乡、《物业管辅理条例》、侮《商品房销依售管理办法毁》、司法解妖释凶三、军事房狐地产法律政汗策规定（毫★★惭）P166俭●斜2000灶年，中央军氧委颁布《中筛国人民解放男军房地产管巷理条例》。统9章55条腰，涵盖军队孕房地产管理暑与保障的主施要方面和基脚本环节。单●培《中国人跑民解放军土销地适用管理锋规定》逝《总丸后勤部关于纲发放住房部塑补贴和实行砖住房公积金宅的办法》愧《军哀队经济适用留住房建设管顿理办法》蠢第四章版建设用地制乔度与政策痛第一节烤中国现行土膜地制度概述泽土地公有制渴——桶始终不变丑一、土地所疤有制（全★★宰）P168采-169疤土地社会主篮义公有制走——塔全民所有制厉（国有）级——逮劳动群众集资体所有制魄（一）国有壤土地：国务若院代表国家刊行使权力。抛●狭城市市区房土地属于国帆家所有。仔●秤《土地管分理法实施条兵例》：国有疯土地范围昆（1）造城市市区土挠地；际（2）肿农村、市郊薪已没收、征民收、征购为展国有的土地卡；谱（3）夫国家依法征着收的土地；奶（4）倾依法不属于鸣集体所有的旷林地、草地医、荒地、滩愉涂及其他；谁（5）纳农民集体转樱为城镇居民号，原集体所照有土地；榆（6）讽集体移民、势自然灾害等冷原因，迁移验后不再使用偶的原集体所膏有土地。熟●缝取得建设扛用地使用权沫的途径：蓝（1）乔行政划拨（狸无偿）；烂（2）登国家出让（溪有偿）；夏（3）绪转让（买卖集、赠与、其棍他）；霜（4）餐租赁。次[例题1]纵多选题至按照国家有炮关规定，取肌得建设用地虫使用权的途溪径有（A墓BCD）佛。寻A、行政划烤拨道B、出让翻C、昌转让居D、租嫩赁西E、抵押滚（二）集体林土地：农民持集体所有仗●圆农民集体睬的范围：3止个层次占（1）垦村农民集体百——词村集体经济态组织伴或敏村民委员会泉经营管理；找（2）俗村内两个以猴上农村集体往经济组织的聪农民集体但——篇各茄农村集体经孔济组织包或垂村民小组麻经营、管理嘱；秀（3）者乡镇农民集息体达——爽乡镇农村集搬体组织冠经营、管理帮。锤●羊农村和市易郊的土地一争般属于农民都集体所有。挂（法律规定醋属于国家的丙除外。）砍二、土地管感理的基本制桂度（巾★杜）P169然-171般（一）土地躬登记制度趴●蓄登记范围逗：国有土猛地使用权醉集体土地所轧有权分集体土地使浮用权跳土地他项权穴利伤●粉登记主体泊：县级以上旬人民政府登打记造册。舅●御登记单元花：以宗地为勉基本单元。●发证：敬（1）国有默土地矮——送核发《国有膜土地使用证辜》薪（2）农民顷集体所有土榨地傍——同核发《集体执土地所有证迫》屡（3）使用绸集体土地说——遵核发《集体劳土地使用证裳》灵（4）土地战他项权利忽——词核发《土地式他项权利证充明书》壶△介土地他项昆权利：土地贷使用权和所术有权以外的交权利，包括哑抵押权、承凡租权及其他究。约（二）土地梳有偿有限期裕使用制度副●桶国家核准稠划拨的土地眯：无期限秧●绣国家出让亦的土地：均吼实行乎有偿炼（土地使用兴权出让金）苍有限期胜（一定年限粪）使用。疲（三）土地命用途管制制淡度心●津土地用途咬：（1）农超用地慎提推（2）桃建设用地给者卡（3）熊未利用土地蜂●裤土地用途绸管制的核心测：（1）不归能随意改变京农用地用途忌；阴喜这仿裂（2）沈严格限制农咬用地转为建因设用地。初[例题2]婚判断题扛土地用途管吃制是我国土伏地管理的基忠本制度，其毯核心是不能法随意改变嘴建设用地惧用途。（相×泉）聋更正：土地劫用途管制是爹我国土地管障理的基本制驶度，其核心舅是不能随意晴改变貌农用地她用途。羞（四）耕地旬保护制度侧●菠十分珍惜思、合理利用乔土地、切实李保护耕地碗——喜是我国的基蔽本国策。亿第二节集峡体土地征收筒（不考，非散重点）盐一、土地征倒收的概念和赴前提P铁168均●绣征收和征盘用时国家强笑制取得公民侧和法人财产偶权或强制使桥用财产的制塑度。属例外根规则。浩●秃强制性：易仅依政单方券面意思表示著而发生效力根涛核无须被征侮收、征用人冠同意听粘键必须服从探、不得抗拒笼●妙土地征收委：强制收买棵，所有权改袜变为国有、苦不返还发土地抬征用：强制仁使用，仅使柜用权改变，筑用毕当及时指返还，是临汗时使用土地磁的行为。尸●宅征收的法乏定条件：（灵1）为公共肚利益的目的荡；霜肚巩幼（2柜）必须严格旧依照法律规殃定的程序；隔掘馒摆（3踪）必须予以居公正补偿。辱二、征收集火体土地应遵告守的原则益P169箭（一）珍惜诚耕地、合理旷利用土地踏（二）保证俊国家建设用层地秧（三）妥善需安置被征地冠单位和农民贪（四）有偿抄使用土地径（五）依法有征地岗三、征收集椅体土地的政欲策规定（萍★★离）没P173袖（一）征地取的范围设●兼经济、文锦化、国防建辱设、社会公芳共事业、固俩定资产投资猪计划用地，冈可征收集体邮土地；放（二）征收蓄土地批准权捷限火●捧两级审批笨（1）国务芹院：审批权胳限范围狭收悲▲吉基本僵农田瓣宋▲蚕基本农田恐以外的忧耕地蚊、超过35忆公顷斧嚷▲赚其他盒土地工（非耕地）榆超过70公扣顷制（2）岛省级人民政幅府：须报国杏务院备案差测询▲删其他窄用地盛[例题3]痒多选题西以下土地的惩征收属于国久务院审批权耍限范围的有勺（ABC求）。辨A、基本农商田战津元B、面积为涝40公顷的寿耕地芝丙C、面积为酒80公顷的夏土地职D、面积为誓20公顷的蹲耕地男计谜娘鹊焦锹E、面积为过50公顷的谋土地跪（三）申请架征地不得化旧整为零（应帝一次申请批代准）斤（四）对被民征地单位和炮农民进行安序置、补偿和英补助作标●污土地补偿督费躬致●穴安置补助单费移斩●倍地上附着术物和青苗补矿偿费慧（五）临时巴用地需办理袜报批手续客泊●迫可能的用西途：材料堆犯放场地、运削输通路、其维他临时设施刘用地；稻托●纲由建设单菌位提出临时揉用地的递数量欠和查期限益申请；表微●屡建设单位喷同土地所有层权单位签订卸临时用地协螺议揉；剪陆●巴期满，应沸清理场地、打支付费用。葛（六）全民香所有制企业截、城镇集体亡所有制企业巴同农村集体庭经济组织共先同投资兴办敲的顺联营企业泽使用的集体锅土地：撒订●缩需先由联秧营企业提出摧用地申请；促续●酒批准使用嫂后，可以真▲榨采实行征收（羞改变权属性振质：集体所绣有寨——股>国有）；年▲脊涛由农村集体群经济组织将坚土地使用权到作为联营条摩件（不改变巧权属性质）棒。辈（七）必须津进行征地公裤告闭●肥市、县人崖民政府应在重收到征地方楚案后，10播日内进行公刊告。折●季公告内容湿：1、征地溪公告碎旺铸2、词征地补偿安婚置方案趴●晕未公告：插被征地单位沃和个人，有鼻权拒绝办理廊手续迷（八）合理粥使用征地补杠偿费距（九）特殊恳征地、特殊姓政策边1、大中型万水利、水电敞工程衫——良国务院羊2、林地、旧园林城——贯林业管理部慰门情3、发现文已物、古迹、好古树私——蓝主管部门凤4、烈士墓麦、华侨墓缎——波主管部门粱5、国防设椒施眉——春协商后索四、征收集宅体土地的工越作程序（架★把）P175钳（一）申请映：建设单位第向县级以上冶地方人民政糊府土地管理子部门申请建笼设用地。坡（二）受理阅：主管部门技受理申请、壶审查、报批学。赶（三）审批车：由批准权世的人民政府陡土地行政管雁理部门，实摔行内部会审秆制度。嚼（四）征地惩：批准后，脱政府组织实格施。依1、发布征押地公告；匪2、支付土弯地补偿费、勉地上附着物伟和青苗补偿束费；轰3、安置农革业人口；鸽4、征收用絮地单位税费朝；坝5、协调争劝议。恨（五）发用挽地证书：湿1、有偿使茄用：签订土泡地使用合同彩；蹲2、划拨：病签发《国有巧土地划拨决盒定书》、《绝建设用地批脊准书》；孙3、用地单叛位持证，办乔理土地登记些。习（六）批后意（颁发使用墓权证书前）唉管理滤（七）发使册用证：项目拣竣工验收后哗，政府颁发群土地使用证烘。（八）建档误五、土地征词收的补偿（骑★★个）P177京1、土地补冲偿费：谦耕地看征收前3年秒平均杯年产值脸的宇6-10倍帝。咐2、安置补瞧助费：蜘（1）需安泽置的农业人伙口数：征收饼耕地的数量迹/被征企收单位平均酒每人占有耕弹地的数量泪（2）引每一农业人恳口的安置补盏助费币：耕地被征羡收前3年平繁均年产值的色4-6倍回。甚冠同时，每公庄顷耕地安置佛补助费上限照：前3年平脾均年产值的驼15倍纸。姐地补偿费和虎安置补助费贝的总和上限宰：前3年平已均年产值的希30倍。悔（3）地上缠附着物补偿耐费：佳同包括：房屋惰、其他建筑虑物（含构筑盗物）、农田真水利设施、蛙树木、蔬菜纺大棚等。全财国无统一标腥准。玻（4）青苗驶补偿费：对艇尚不能收获超的农作物给教与补偿。全忠国无统一标测准。映▲适可以移植炭的仰——黎支付移植费赖；像▲惜不能移植吃的困——甘合理补偿或舰作价收购。阁第三节梁国有建设跌用地乳国有建设用需地范围：芽●副现有的国猪家建设用地钻（包括市区渔土地、国营诚农场内用地难等）；及●销征收的农幼民集体用地牛；窝●困农用地转真用的国有农代用地。淘一、建设用律地审查报批绞程序（慕★恩）P178茅1、用地预馅审：建设单探位向土地行葡政主管部门盲提出预审申名请。嫂2、申请用逗地羡3、上报审接批：市县人炎民政府土地白行政主管部局门，收到申封请30日内勺拟定相关方躬案，报市县斩人民政府批鞋准。位4、组织实匠施侦5、颁发《拼建设用地批歉准书》秩二、临时用调地滤●袜包括两类雕：引1、工程建疼设施工临时状用地：临时远加工车间、名修配厂、搅叉拌站、预制米场、材料堆矮场、运输道灿路、取土弃嫁土用地等；讯2、地质勘夜察过程中的跪临时用地。干（一）临时闯土地报批：揭（失★欣）P180盯●姑叫城市规划区榴的临时用地毒：先经伟城市规划行序政主管部门涝同意。诸●寨建设项目基施工和地质谁勘查所需临寇时用地：报布县级以上人永民政府扎土地行政主脸管部门毯批准。燥（二）签订挂临时用地合面同翁（三）临时款用地的使用筒（仔★身）P181先1、合同约盖定用途不得醉更改唉2、不得建固永久性建筑柔物坡3、结束后租，临时设施贱全部拆除竖4、期限一淋般不超过2念年炼5、确需超帐过2年，需哗经批准、双贩方约定；或葬者，2年后屠重新办理临践时用地手续乖。扩[例题3]戴单选题妙临时用地的刷使用期限一型般不超过（该B脖）年。沟A、1年屑枣B、2年宇股C、3年凡渐D、4年乖第四节吼集体建设失用地掘（热点、适厌当关注）间一、集体所承有建设用地咸使用原则（徐★该）P181牺（一）符合漠乡镇土地利找用总体规划掩（是最高规袖划，一切乡初村建设都必览须服从）撕；即（二）符合端土地利用年扛度计划麻（国家每年广下达年度计阔划，用以控旅制建设用地两总量）给；漏（三）符合蚊村庄和集镇断规划；甲（四）合理践布局、综合券开发、配套异建设；加（五）依法勒办理农用地甘转用和审批袖。聋二、集体所阁有建设用地谨使用情形（港★★★奴）P181芝只有3种情糊况可以使用星集体所有建括设用地：玉1、兴办乡疼镇企业卸2、村民建喊住宅旅3、乡镇村帮公共设施和朝公益事业建挨设通[例题4]陆多选题罚以下建设项蓝目中，可以锯使用集体所扣有建设用地驻的有（A西CDE）具。顺A、兴办乡棕镇企业阀租B、建造三星级酒店抄剧C、村窃民建住宅生捕D、建造医权院寺苗E、猜兴办学校宽第五节锈国有土地网使用权出让兵（重点）岩一、国有土倦地使用权出倚让的概念及带特征（铸★★绣）P183岛●巷土地使用疼权出让：是境指国家将国初有土地使用敲权在一定年国限内出让给扯土地使用者读，由土地使开用者向国家崭支付土地使理用权出让金澡的行为，土杯地使用权出饲让金即整个帖使用期间的珍地租。●特征：写（1）土地各使用权出让阁，也称批租头或土地一级匀市场，由甲国家垄断常。葡（2）取得纲土地使用权嗽的单位和个览人：没有所中有权，拥有为占有、使用约、收益、处咸分权，使用般权可以转让雕、出租、抵句押。焦（3）支付赌全部出让金忙才能取得土均地使用权证脊书。拒（4）集体暮土地必须经药过征收成为驳国有，才能女出让。芬（5）出让井行为具有平韵等、自愿、摊有偿、有限拌期的特点。兵二、国有土赶地使用权出浓让政策（婆★★★烂）P183才（一）国有还土地使用权沃出让方式（宇结合《物权境法》）勺●毁2007交年9月，《造招标拍卖挂傅牌出让国有吹建设用地使火用权规定》应当招、拍、挂方式出让滤（1）工业叹、商业、旅杠游、娱乐、亏商品住宅等而经营性用地藏应当招、拍、挂方式出让泛（2）同一差宗地有两个邀以上意向用项地者猛考插痰体去晴止你某●感招牌挂原勾则：公开、些公平、公正膏、诚信谣●种参与资格趁：境内外自琴然人、法人蜓和其他组织聪均可申请参敲加。1、招标●含义：絮行政主管部挺门（出让人壤）发布招标乡公告绪——鉴>邀请特表定或不特定幸自然人、法盗人参加投标谦——厚>根据投浑标结果确定迎使用权人。锡●皆特点：有饲利于公平竞膀争霉●腿适用：需四要优化土地慨布局、重大程工程的较大抵地块的出让除●妥程序：（遮略）P18悟4-1852、拍卖●含义：吹出让人发布故拍卖公告顽——闻>竞买人块在指定时间迟、地点公开役竞价保——冬>根据出死价结果确定层使用权人。恢●庭过程：主王持人先叫底栗价筒——涌>竞买者垮轮番报价甲——糕>出最高话价者取得土额地使用权。踢●挠特点：有酸利于公平竞咽争梯●皆适用：区适位条件好、漂交通便利的悟闹市区、土例地利用上有谢较大灵活性弹的地块出让涂。泪●候终止拍卖华：竞买人不肠足3人；或散者竞买人最情高价未达底妖价。3、协议●含义：裙政府作为出社让人与选定荒的受让方磋小商用地条件鹊及价款，达狗成协议，签贤订出让合同胶，有偿出让义土地使用权馋。浸●绪特点：自止由度大、不邮利于公平竞奔争。料●纲适用：公心共福利事业交；纺喷非那盈利性社会继团体、机关轻单位用地；灶樱特界殊用地。4、挂牌筒●北含义：出忽让人发布挂惊牌公告，将喷宗地交易条耗件在土地交生易场所挂牌沈公布，接受轻竞买人报价铜申请并更新出挂牌价格，闹根据期限截降止时的出价窃结果或现场错竞价结果，萝确定使用权斯人。烧●旗挂牌时间绍：不少于1园0个工作日殊。稿●偶成交情况捕：拣（1）只有扮一个竞买人狸报价，且不象低于底价年——将>成交；歌（2）2个层或以上竞买学人报价续——杆>价高成损交；价同先城提交者成交跨；额（3）无应腰价者或报价守均低于底价月——嗽>不成交疏。瑞[例题5]淘判断题甲国有土地使采用权出让方男式中，协议撇出让方式有框利于公平竞价争，适用于考区位条件好耳，交通便利轮的闹市区、亭土地利用上村有较大灵活悠性的地块出糕让。母（沃×笛）净更正：拍卖能出让方式有饼利于公平竞宾争，适用于脏区位条件好疫，交通便利抖的闹市区、圾土地利用上坏有较大灵活劈性的地块出员让。鼠（二）出让狠年限坝《城镇国有悼土地使用权验出让和转让栏暂行条例》玻1、居住用诸地：70年疲2、工业、宁教（育）、报科（技）、蝇文（化）、旁卫（生）、眠体（育）、丽综合、其他饶用地：50政年党3、商业、巾旅游、娱乐敏用地：40针年糊[例题6]恰多选题异以下国有土脂地使用权出臭让的年限为蛋50年的有愿（AD慢E）。泼A、工业挺袍B、居住威（70年）与C、温商业仍（40年）残D、枯教育涨E、科技呀（三）土地知使用权收回收回原因：么1、到期收顽回：未申请蜜续期；申请稍未获批准学●躁住宅建设妇用地：使用栽权期满，自佳动续期。隆●疯非住宅建磁设用地：届醒满前一年申蛙请续期，一冤般应批准。喊（除社会公泊共利益需要臂确需收回）棍批准坚后，应重新贝签订合同，烈支付出让金鞭。孙2、提前收挂回：到期前琴，因公共利酷益需要，提智前收回，应盈给于补偿，喜退还相应出引让金。硬3、土地使绪用者不履行非合同而收回窗：僚●闹未如期支桌付地价款；仓●袖不履行合葵同（未按合逢同约定期限录和条件开发宅利用土地）退。室4、司法机屯关收回：使日用者触犯法侄律，没收全调部财产。授（四）土地同使用权终止搅1、因土地询灭失而终止杏●辛土地灭失婚：因自然灾筛害造成土地时性质或面貌胖彻底改变，乓如地震、水载患、塌陷等扶。素2、因使用晴者抛弃而终赞止货三、出让合丸同（叠★按）P188幼●柿签订主体炊：市县人民肌政府土地管喉理部门<违——破>土地使疮用者舅●斯三类：（闯1）成片土市地使用权出勺让合同费换（2肃）项目用地狱（宗地）土宏地使用权出护让合同哗睛（3铸）划拨土地刻使用权和地至上建筑物、线其他附着物康所有权因转掏让、出租、腾抵押而补办垮的土地使用扮权出让合同夫●牵合同包括坑3个内容：夫（1）正本润、副本：星（2）附件姻；哭（3）补充倚合同。至四、国有土侮地使用权出升让管理（司★锅）P189缴（一）管理胶权限畅市县政鉴府土地管理早部门+忘城市规划和教建设管理部久门+房京产管理部门歉（二）出让掌金缴纳供签合同冒后60天内障，支付全部爱出让金。下[例题7]巨单选题竟土地使用者好应在签订土杠地使用权出寄让合同后（第）罩日内，支付逆全部土地使呀用权出让金浮。液A、30挤头B语、备60闹礼C淋、90醒赔D、1见20配（三）出让动后的土地使胁用管理于未按合同期烘限和条件开享发利用土地偿：土地管理芳部门予以纠讯正到——枪>警告标——帽>罚款捏——呀>收回鹅五、国有土仿地租赁和国杠有土地使用摔权作价出资作或入股（薯★敞）P190略接第六节秧国有土地煌使用权划拨画（适当关注呀★★撤）季一、划拨的岸概念（更★★济）P191秘●灶划拨包括稳2种形式：养1、使用者铁缴纳拆迁安剃置、补偿费安用（如城市涨存量土地、染集体土地）内2、无偿取禾得（如国有销荒山、沙漠狠、滩涂）判●建一般无期钻限，但未得酒随意转让、寨出租、抵押郑（需经许可柔）。恭●档需政府核走准、经法定安程序宫●竿国有土地茧中，除出让躁土地外，一码律按划拨管肌理。拐二、划拨土胳地使用权的沙范围（伐★★羊）P192愿1、国家机兴关、军事用泛地猎2、城市基辜础设施、公夺益事业下3、国家重涛点扶持的能晚源、交通、妖水利等4、其他俩三、划拨土植地的管理（运★★蓬）P192筛1、经批准鼻允许转让，中有2种做法陵：奴且设▲奉划拨凯——冈>出让，辅由受让方办崖理出让手续衣，缴纳出让旧金；励泄▲喘划拨方式粉不变，但土择地收益需上激缴国家。尝2、允许出馆租：租金中惯的土地收益召应上缴国家姨3、允许抵离押走4、未经批百准擅自转让纸、出租、抵逝押，应没收豪其非法收入胜，并处罚款稠。利5、国有企盆业改革中的番划拨土地。题（略）缺6、凡上缴革土地收益的戒，仍按划拨态土地管理。释7、划拨土架地使用权收年回。7种情核况（略）。讽第七节浙闲置土地索的处理明闲置土地：顶未按规定用盒途利用土地际裳受未经批准，语超过期限未赌动工开发的引建设用地社一、闲置土阀地范围（负★★枯）P193栏1、未按规堤定用途开发观利用土地；快2、合同生扩效或建设用雕地批准书颁次发，满一年六未动工；党3、已动工首，未经批准翁中止开发连踏续满一年，烈且开发面积迟不足1/3右或投资额不星足25%；4、其他。烧[例题8]色多选题牺以下土地情椒况属于闲置菌土地范围的慎有（AC文DE）。谊A、未按规取定用途开发财利用土地扮朵B、土地使遗用权出让合纤同生效满半溪年未动工开捎发建设菠C、土地使堡用权出让合沾同生效满一先年未动工开掏发建设认D、已动工串，但开发面员积不足应开滨发面积的1迷/3，且未铅经批准中止竞开发建设连追续满一年扣E、已动工锄，但投资额亚不足总投资拆额的25%摇，且未经批模准中止开发隔建设连续满砍一年伍二、处置方话式（唉★★倡）P194编1、延期，遗但不超过1呈年；险2、变更土纯地用途；叠3、安排临权时使用，具删备条件后，龟重新批准开周发；患4、置换其坊他闲置土地幅；拴5、招标、口拍卖确定新陵的土地使用群者；殖6、政府收的回土地；伤7、政府和呢用地单位协派商处理。密三、征收土哈地闲置费P雁194既●打城市规划风区内，出让镰土地闲置一占年以上，收耻出让金的2笼0%；餐●尿非农业建辉设占用耕地常，闲置一年草以上，按各悔省市规定征螺收。默四、无偿收衡回土地P1怨94胡连续闲置2房年以上虫——梦>县级以反上政府无偿贺收回土地使管用权遇愁答助绢予以公蛛告这那稍溉姻下达《知收回国有土久地使用权决申定书》杨第六章财规划和建设裕工程管理制且度与政策额第一节胡城乡规划管匀理（重点）贺一、城乡规系划的基本概炒念（光★扯）P212价1、含义：载城乡规划是孔以促进经济封社会全面协村调可持续发杨展为根本任肺务、禁兰廊番例促进土地农科学使用为臭基础、椒虚达渔孤促进人居萍环境根本改和善为目的，要雅涵梨盖城乡居民絮点的空间布梅局规划。峡2、表现形篇式：图纸、用文本拨3、效力：恰经法定程序富审批确立后洗，具有法规核效力。啦4、法律：失《城乡规划捏法》，烛2007年希10月28竿日貌审议通过，葛2023年疏1月1日波起施行。宇5、城乡规西划包括：（庭1）城镇体乡系规划役净确言（2）城央市规划迹肢黄搁（3）镇损规划死防星党（4）乡兼规划握尽澡慨（5）村贼庄规划贞6、城市规钳划区：城市技市区、近郊文区以及城市雹行政区域内听，因城市建俩设和发展需慕要实行规划阁控制的区域带。殿二、城镇体其系规划（犹★械）P212景划分：1、进全国城镇体蛾系规划娇艘2、省域哲城镇体系规匠划序但3、市域要（镇域）城停镇体系规划绍带4、县域悲城镇体系规塑划抵三、城市规手划管理（碎★★★哗）P213旋（一）基本畅概念扬1、含义：葬城市规划管晕理是指城市帅人民政府按虏照法定程序贡编制和审批流城市规划，幻并依据城市猎规划管理的均有关法规和苏规定，对批泪准的城市规晨划，采取法锐制的、行政膊的、经济的拐管理办法，振对城市规划邻区内的各项侨建设进行统腔一的安排和呆控制，使城由市的各项建给设用地和建音设工程活动庙有计划、有吗秩序地协调宏发展，保证岸城市规划的绘顺利实施。会2、包括两颠部分：（1聪）城市规划浪编制审批管岛理刘霞剑（疏2）实施监拢察管理警（二）基本括内容攻1、城市规症划分为：殿（1）总体奏规划：包括律①再城市、镇抖的发展布局颂；胶②仿功能分区陶；乞③死用地布局斥；东④啦综合交通修体系；踪⑤棵禁止、限磁制和适宜建拢设的地域范喇围；降⑥杀各类专项额规划。土其中，券强制性内容诉包括：做①张规划区范由围；仔②却规划区内逼建设用地规芳模；盒③驳基础设施投和公共服务疏设施用地；角④削水源地和搞水系；摇⑤木基本农田出和绿化用地茶；奥⑥伐环境保护滑；蒸⑦宅自然与历线史文化遗产迈保护；堵⑧违防灾减灾差。希期限：吨20年。茂[例题1]蚂单选题垫城市总体规佳划的规划期肃限一般为（芝B惩）年。威A、10年左堪B、骨20年涝模C、30截年妨D、4单0年狡（2）详细挪规划：尖①鹊控制性详叙细规划；时②研修建性详赶细规划。逆（三）城市睛规划的编制熊与审批（略闯）泼城市人民政子府组织编制位城市总体规知划。尊（四）城市醋规划修改（晓略）矿（五）城市内规划的实施饲P216袜●申包括：2魂部分内容屋1、报建审射批管理育（1）母对建设项目读选址审批核海发会——助《选址意见蜡书》慧挨◆零划拨方式静取得土地使扫用权，需申肥请核发选址名意见书，其副他建设项目轧不需要。律（2）粮对城市用地仍审批核发冈——歌《建设用地俭规划许可证虾》丰疫◆农出让方式承下，城乡规宽划主管部门穴应提出出让孟地块的相关继规划条件，竭作为出让合洗同的组成部凤分。寿规划怀条件未纳入弓出让合同的蠢，合同无效恰。痛（3）技对建设工程医审批核发拣——汤《建设工程毅规划许可证泥》恶例◆净建设工程查规划许可管养理的主要内裳容：蹄封①猎建筑管理动（性质、规对模、位置、率标高、高度太、体量、体食形、朝向、哥间距、建筑渗风格等）；悼②手道路管理慰；躲③唉管线管理异；膊④恭审定设计取方案；功⑤盆核发建设穷工程规划许宇可证；坐⑥恐放线、验搬线制度；门⑦悬竣工验收富；裙⑧沃竣工资料晚报送。（竣糊工后6个月丢内报送）作2、批后管狱理：对违章急占地和违章敲建筑的查禁拴。众[例题2]源多选题迅以划拨方式切取得城市国扭有土地使用弓权的工程建钟设项目，需这向城乡规划抓主管部门申镰请核发的证薪书有（B胃CD）。旱A、《施工沈许可证》（关政府建设行战政主管部门蜂）荐B、《建设涝用地规划许疤可证》怕C、《建设饭工程规划许尝可证》灶D、《选址符意见书》惕E、《工程位质量保修书口》侨（六）临时弱性建设规划寇管理障（略）习（七）城市车规划实施的担监督检查（焦略）朝四、城市紫诉线、绿线、症蓝线和黄线平管理（济★★筝）P221咱（一）四线猾的划定姨1、紫线划半定：历史文否化街区和历丘史建筑的保镇护范围界限糕。炮2、绿线划瞒定：城市各霜类绿地范围控的控制线。绩（确定绿化逮用地面积，徒分层次合理雁布局公共绿劝地，确定防禁护绿地、大泼型公共绿地观等。）向3、蓝线划封定：江、河结、湖、库、依渠、湿地等烫城市地表水费体保护和控位制的地域界荷限。朱4、黄线划门定：城市基挣础设施用地悬的控制界限哄。裹城市基荐础设施包括萝：遭（1）拉公共交通设庸施；烤（2）艺供水设施；伯（3）既环境卫生设虎施；烂（4）敢供燃气设施急；位（5）泄供热设施；登（6）订消防设施；推（7）禾通信设施。如[例题3]越单选题遗用来划定城炼市基础设施桂用地控制界势限的是（馒D）骆。各A、紫线犯缝B、绿登线熟C、贷蓝线叮D漆、黄线岸（二）四线艺的管理（略腔）锤（三）四线膊的监督（略扔）滨第二节互勘查设友计管理（了候解光（快★银）苍）患●报建设工程胁勘察：根据兽建设工程的波要求，查明三、分析、评催价建设场地牲的地质地理肿环境特征和苦岩土工程条明件，编制建塘设工程勘察诚文件。薯●愁建设工程密设计：根据乡建设工程的钞要求，对建巨设工程所需持的技术、经材济、资源、织环境等条件嫂进行综合分读析、论证、评编制建设工文程设计文件肠。篇一、勘察设衣计单位：实资行资质管理缎。贝工程勘察资越质：综合资侮质；庭铃离专请业资质；脾沙贼劳音务资质。俱二、发包与秧承包晨三、监督管球理蚁四、注册建瓣筑师：从事宵房屋建筑设踩计及相关业杂务的人员。厚（一蛛级注册建筑桌师、二级注煮册建筑师）松执业和范围：（1肿）建筑设计气疤鬼（2）换技术咨询柏愈葱（3）杠建筑物调查固与鉴定馋幸团（4）接对本人主持泽设计的项目钱进行施工指娱导和监督滨五、注册结讲构工程师：辅从事房屋结拳构、桥梁结忙构及塔架结义构等工程设铲计及相关业风务的专业技事术人员。（碰一级注册结房构工程师、透二级注册结趣构工程师）另第三节马建设工嫩程招投标与龟监理（了解肝（冻★埋）颜）斧一、建设工面程招投标管邮理P228垫●范招标：公纯开招标吵——非招标公告贷，邀请围不特定裂法人或其他寒组织投标；烂铲邀缘请招标剑——雁投标邀请书送，邀请壤特定追法人或其他懂组织投标。嫂（至少发出鼓3份邀请。插）蹈[例题4]栗判断题不招标分为公冈开招标和邀岁请招标，邀戚请招标是指粗招标人以投忍标邀请书的红方式邀请特学定的法人尘或其他组织苦投标。（兰×牲）渔更正：公开乖招标是指招松标人以投标漏邀请书的方请式邀请特定坝的法人或黑其他组织投眉标。斜二、建设监奶理管理制度西P231宜●饭监理的基越本方法：控劲制。朴痰基它本工作：乡“享三控密”喉吧——肆工程进度控惨制、工程质府量控制、工莫程投资控制苏；嘉遍捐偏拾“畏两管辣”票乔——车合同管理、轨信息管理；划侨天征爬“摇一协调裙”——价全面的组织货协调。忌第四节件建设卡工程施工与厨质量管理惭一、项目报期建制度（闯★净）P235湿二、施工许旁可制度（御★★★风）P235贿（一）建筑连施工许可管括理的原则烫1、建设单梢位开工前，道应向县级以宋上人民政府版建设行政主木管部门申请踏领取《施工主许可证》。凭2、可不申趣请办理施工油许可的建筑萌工程：（1佩）工程投资峡额30万元族以下，或惊层填输幻刺谋（猛2）建筑面嚷积300平已米以下防3、不再领寄取施工许可展证：已批准梢开工报告的盛建筑工程。丽4、未取得裳施工许可证豪，不得开工旧。居[例题5]祸多选题居以下建筑施视工工程中，仔可不申请办纯理施工许可只的有（烧ABE肾）。铸A、投资额通为25万元帽的工程牧秒B、建筑面天积为200堡平米的工程汁C、投资额杆为35万元客的工程煌著D、建筑面兰积为350瓶平米的工程夏D、已批准臭开工报告的彩建筑工程谨（二）申领专施工许可证灰的条件泪1、用地批恰准；案2、若工程飘在城市规划军区，应已取创得建设工程堤规划许可证括；旅3、施工场听地已具备施垫工条件（三料通一平等）轮；内4、已确定挖施工企业；范5、施工图估纸及技术资状料；院6、有保证撞工程质量和爆安全的具体腾措施；助7、已委托器监理；危8、建设资香金已经落实不；（建设工爹期不足一年坦的，到位资差金不少于合萍同价的50无%；船建设工期超恭过一年的，泻到位资金不矮少于合同价饶的30%。去）9、其他。贞（三）建筑船施工许可证秤的管理（略阵）滥●烦应在领取县施工许可证枯起3个月内诉开工。体申请岭延期最多2挪次，每次不扒超过3个月椒。霜三、质量管踏理（犬★★呆）P237妇（一）质量织管理的原则内1、管理主留体：县级以被上人民政府虹建设行政主液管部门；充2、坚持：删先勘察、后先设计、再施者工；夸3、主管部洽门不得超越副权限审批，途或擅自简化耕基本建设程臣序；庭4、鼓励先秃进科学技术锁和管理办法犹，提高质量疗。粗（二）建设辉单位的质量侧责任和义务露（略）杨（三）施工案单位的质量刘责任和义务别（略）煤（四）建设盈工程质量监什督管理制度鼻（略）慧四、建设工悠程质量保修邀办法（往★★篮）P240惧●城建设工程投质量保修：揭是指对房屋鸦建筑工程竣慰工验收后，张在保修期限器内出现的质穴量缺陷，予仙以修复。膝（一）工程巩质量保修期阔限箩建设单位和掏施工单位应侍在工程质量好保修书中约摔定：保修范猎围、保修期回限、保修责祸任。摊最低保修期舍限为：袜1、地基基捆础、主体结至构态——磁设计合理使悄用年限；闭2、屋面防茅水、卫生间宜、房间和外勇墙的防渗漏坦——烛5年；障3、供热、友供冷系统赤——序2个采暖期雪、供冷期；箭4、电气系民统、给排水渴管道、设备姓安装、装修程工程疤——无2年。河[例题6]弟单选题瓦以下工程质圆量保修期限亦不是2年的玉是（C杀）。姥A、供热系孙统幸B、电气徐系统爸C规、屋面防水吵唱D、装修刃工程免（二）工程组质量保修责辈任（略）桶五、建设工某程的竣工验革收管理制度捆（胶★★啦）P241振（一）监督泄管理机构：容各级政府建面设行政主管肌部门受橡建设单位至应在竣工验核收合格之日修起15天内舟，向县级以搬上人民政府采建设行政主锐管部门腔备案始。荒（二）竣工盼验收的条件现（略）沫（三）竣工渴验收备案（僻略）躁六、建筑施马工企业的资摩质管理（馋★荷）P242偿建筑业企业踩资质（三级圈）：施工总苗承包、专业沫承包、劳务绞分包。盯七、注册建损造师（适★街）P243迈：担任施工秤单位项目负委责人及从事至相关活动的巾专业技术人钓员。纪（一级注册户建造师、二匹级注册建造省师）武第七章拥房地产开发押经营制度与快政策稠第一节搭房地产开发楚企业的管理炭（躁★饥了解）细一、房地产屋开发企业的垮概念、特征滋及其分类投1、概念：葡具有法人资违格、以营利劣为目的、从匀事房地产开炕发和经营的佣企业。留2、特征：英高投入、高晨风险、回报广周期长、综稍合性强、关存联效应大。伯二、设立条是件晶1、有法人记登记名称和伙组织机构；筒2、有固定璃办公用房；敌3、注册资也本电100万元助以上晚；杂4、4名以活上持有资格秀证书的房地坚产专业、建盾筑工程专业杨的专职技术靠人员、安2名爷以上持有资杆格证书的专股职会计人员辱；5、其他。惩[例题1]披单选题超房地产开发造企业的设立纲条件中有关胖注册资本的伟要求是（鞠D）亩以上。鹿A、500烂万元仁B、30斯0万元哭C、2蚊00万元广D、凯100万元飞三、设立程鸽序（略）姥四、资质等解级符：一、二、冠三、四听——洒四个资质等少级者。洒五、资质管虾理园（一）管理兽机构醒（二）资质仙登记实行分坚级审批毙1、一级资裙质泄——煮省、自治区痕、直辖市建昼设行政主管善部门初审，逢报国务院建默设行政主管棋部门审批；摆2、二级及剖以下资质秋——哗省、自治区病、直辖市自溜行制定审批坊办法。拒（三）资质宰年检含年检结果不麻良起——喷>降级或伟注销资质证嫂书。动第二节支房地产开旦发项目管理曾（题★位了解）翻一、确定房脂地产开发项狱目的原则P援246掘1、符合土颂地利用总体既规划、年度闷建设用地计名划和城市规辟划、房地产慈开发年度计末划；我2、坚持旧筋区改建和新拥区建设相结涂合的原则。恶二、房地产鼠开发项目土微地使用权的戴取得P24厉6呈（一）取得犬方式：沫1、一般应霜以出让方式牌取得；寨2、部分可葱采用划拨方沃式：（1）骄国家机关、源军事用地；混参钩川周（2）甚城市基础设畏施用地、公牌益事业用地招；荣泳榜训总（3）灵重点扶持的貌能源、交通钩、水利等项增目用地；渠津邪字隔（4）锤经济适用房乞建设用地。巾（二）建设筐条件书面意岔见的内容鼠（参见第六欧章第一节三籍、（五）P悦216孤（2）对城愚市用地审批庆核发龄——迟《建设用地缺规划许可证律》卸钥◆遣出让方式沈下，城乡规熊划主管部门冬应提出出让瓜地块的相关滴规划条件，早作为出让合姻同的组成部株分。吨）哭土地使用权淡出让或划拨喜前，城市规骂划行政主管孙部门和房地扛产开发主管眯部门提出相漫关事项的书绣面意见，作列为出让或划瓜拨的依据之慈一（或出让库合同的组成让部分）。犬三、资本金洲制度着——丽投资的项目芹必须首先落著实资本金才弦能进行建设晌。P247铃（一）项目还资本金的概胖念：总投资肌中由投资者权认购的出资阁额，是非债幸务性资金，瓶项目法人不挑承担这部分好资金的利息从和债务，投究资者可转让词其出资，但绳不得抽出。伪（二）将出资方式钳：1、货币；2、实物；半3、工业产欠权、非专利妖技术；（比兆例不得超过来资本金总额设的20%）郊4、土地使棍用权。选[例题2]析多选题眠房地产开发哀项目的资本且金制度规定醋投资者的出情资方式可以凉多样，具体予包括（A针BCDE娱）。励A、货币党B些、机器弱C、赏原材料队D种、非专利技界术仪E、土地使喝用权镰（三）资本岭金斤1、资本金刊不得低于项负目总投资的牌20%。圈2、04年得宏观调控，牧提高到35俭%。钢3、研09年5月厉25日劈，调整：保醋障房和普通概商品住房项烘目，最低资胆本金比例为迅20%；讯淘笨厉移山其他房地产白开发项目，延最低资本金贺比例为30隶%。延四、逾期开汗发的房地产惊项目的处理迫原则P24狠7嚼参见：第四目章第七节蒜闲置土地的侮处理P19薄3丘1、出让合觉同约定的动秧工开发期限挺1年未动工灾的沫——铸>征收土昌地出让金2桥0%以下串的土地闲置监费；红2、满2年域未动工的壮——楼>可无偿扶收回土地使售用权。臂五、开发项柱目实行质量智责任制度P溪248扶（一）开发体企业应对项密目承担质量拨责任钥1、开发企顶业对开发项括目承担首要枝责任。负2、勘察、遥设计、施工面、监理等单蹦位依据规定奴或合同，承荣担相应责任腿。乡（因为开发约商是组织者闪，其他单位胸都是其选择录的，出现问哭题也理应由沃开发商与责帽任单位协调薄解决。）舟[例题3]辈判断题团我国对开发拦项目实行质复量责任制度岔，即开发企口业同勘察、倍设计、施工月、监理等单紧位对项目承提担同等质量虾责任。（个×鼠）土更餐正：开发企渔业对开发项脱目承担首要默责任；勘察四、设计、施偏工、监理等题单位依据规燕定或合同，稿承担相应责临任。巡（二）质量称不合格项目闸的处理P2累49堡交付使用后涨，购房人认粉为主体结构验质量不合格候——柏>向工程侍质量监督单末位申请重新搬核验巩——个>确属主驴体结构质量架不合格合——视>有权退还房退——劫>开发企呢业承担赔偿午责任。戴1、商品房牧交付使用后博（即产权证巾不一定办理摘完备），甚建至在合理的玉使用年限内爪，只要属于母主体结构问所题，都可以娱经质监部门带认定，申请凉退房。趣2、一般性斤的质量问题羞主要通过保株修解决，而遍不是退房。慧3、必须经悄工程质量监沫督部门重新局核验，核验脸结果作为退四房的依据。尚4、退房人沃的损失，只昌包括直接损嘉失，不包括杜精神损失等监间接损失。部六、项目手深册制度P2味50那——组对房地产开屡发企业的开接发活动进行核监控，有效艳防止喇“淹烂尾玉”势。鉴第三节祸房地产步经营管理妙（重点）热一、房地产筑项目转让（厨★★护）P250绑（一）转让减条件猪1、出让方辉式取得土地丽，转让条件将：（2项同膜时具备）状（1）以支汤付全部出让徐金，取得土啦地使用权证掉书结——存>只有晚出让合同成有立简，才允许转森让；姥（2）按出使让合同约定解进行开发，饺完成一定开阶发规模后，蝴才允许转让嚷。础散哑●捕房屋建设基：实际投入鸣房屋建设的裕资金额应占眯投资总额的肾25%以上绳；幻踏●掌成片开发拨土地：应形这成工业或其筒他建设的用待地条件。秧目的：严格烦限制炒地皮劝，牟取暴利袄。裂2、划拨方撕式取得土地推，转让条件协：必须经有洗批准权的人射民政府审批史。往2种摆处理方式：艺（1）项受让方补办冒土地使用权稼出让手续，盈缴纳出让金袜后，进行转扮让；毯（2）羽不办理出让仪手续，土地椅性质仍为划害拨，但转让死方需将收益拴中的土地收姜益上缴国家慢。聪（二）转让障的程序崇转让人和受创让人应自土猫地使用权变继更登记手续赛办理完毕起船30天内，曾持开发项目懂转让合同，匠到房地产开士发主管部门红备案。郊二、商品房俱交付使用的葱具体步骤（淋★★★预）P252塌（一）开发担商按期交付兵符合交付使惰用条件的商侄品房敲交付使用条具件：值1、竣工验乡收合格，并执备案；苗2、配套基洪础设施和公尿共设施已建震成并满足使狡用要求；填3、北方地校区，分户热耀计量装置安惹装符合设计拍要求；王4、住宅质渣量保证书和渴住宅使用说串明书制度已县落实；塌5、质量责蛇任承担主体喷已明确；昂6、雪登前期物业管苍理已落实。古（二）开发缓商向购房人用提供《住宅哥质量保证书眉》和《住宅岭使用说明书做》（保修期肤从交付之日什起计算。）址1、《住宅聪质量保证书么》兔●慨内容：（防1）工程质征量监督部门蹈核验的质量坏等级；塔访（2深）保修范围滤；下地（3）先保修期；丑译（4）弦保修单位。摘●朱保修项目榴和保修期：肌——韵开发商对购旧房者的保修瓶承诺溜（1）地守基基础、主博体结构在合糊理使用寿命策期内均保修蔽；增（2）慌屋面防水3尸年狭；房止（倍P240倡建设工程质层量保修：杠屋面防水，椅5年盗）（3）略（4）略（5）略（6）略（7）略覆（8）供纤热、供冷系见统和设备：忧1个采暖期芒或供冷期呼（套P240杠建设工程质条量保修：自2个采暖期震）（9）略葬（10）母略布2、《住宅巴使用说明书词》略壁★查补充：屡《商品住宅崖实行质量保倍证书和住宅鉴使用说明书肤制度的规定砌》壳第三十三条心商品住宅幻的保修期限夸不得低于建资设工程承包皂单位向建设帽单位出具的乳质量保修书猴约定保修期蜻的存续期。概案例：某商漠品房项目于剖2023年钻4月1日抗竣工，屋面掉防水的疲建设工程质辫量保修期约僵定为5年，纯（1）若开完发商啦08年4月必1日励将商品房出攻售并交付使劣用，其出具扫给购房者的醉《住宅质量靠保证书》中绝关于屋面防拆水的保修期帝应至少为召辈5浇年。雕（2）身若开发商自09年4月辜1日经将商品房出古售并交付使林用，其出具姻给购房者的以《住宅质量膜保证书》中甘关于屋面防庙水的保修期五应至少为拘镜4趁年。忘（3）摆若开发商擦10年4月富1日酸将商品房出凡售并交付使据用，其出具阻给购房者的坚《住宅质量劝保证书》中阿关于屋面防智水的保修期论应至少为稳糕3稀年。螺（三）开发颜商应在交付六使用前，按禁项目委托具厘有测绘资格战的单位实施愚测绘，测绘拣成果报行政脑主管部门审荣核，用于房侦屋权属登记轮。降（四）开发励商应协助购置房人办理土靠地使用权变危更和房屋所叛有权变更登秒记手续。砌三、房地产俭广告（处★辜）P254芒（易出题）偏开发商不得由进行虚假广蔽告宣传。抛（一）原则个及要求：真引实、合法、略科学、准确贸漂宽逢不得唯欺骗、误导河；不得含封叫建迷信内容厨；不得有悖蚂社会良好风赶尚。板（二）禁止逮发布房地产取广告的情形砖：敬（1）渗——布（8）丹[例题4]弯多选题吹以下属于禁泉止发布房地脱产广告情形柔的有（A哭BCD）仁。符A、司法机糠关决定查封歇的肉B、权属有束争议的摸C、未取得浅项目预售许颈可证的府D、验收不渣合格的垮E、未注明眼中介服务机胜构名称的足（三）发布听广告应提供堪的文件秘（1）钥——挨（7）（四）内容提（1）开发拣商名称；枝（2）代理窜销售的中介芒服务机构名淋称；巾（3）预售讽（销售）许嫩可证书号。丸（五）要求借（可适当举额例）湾（1）汪——惯（13）尺第四节房寇地产开发企惠业信用档案弦（了解蔑★售，不好出题浇）班一、信用档慢案的地位和蜻作用P25贵7羊通过在互联加网上发布房节地产企业、扎执（从）业敞人员的基本喝情况、业绩悼、良好行为枕、不良行为仍等信息，滔（1）为政跨府和公众监槐督房地产企协业市场行为哗提供依据；键（2）为查废询企业和个盏人信用提供运服务；罢（3）为投诞诉房地产领逮域违法违纪念行为提供途攻径。朱二、信用档苹案的建设与炼管理P25极7楚（一）记录雀内容：宏1、企业基伯本情况；迎2、企业主江要管理人员御情况；挺3、企业良恩好行为记录牢；原4、企业不冰良行为记录巡；闪5、企业已疾完成和在建谱项目情况；仁6、企业在摊建项目预售闹许可证情况贤；换7、资格年差检情况。害（二）组织灯实施：躬原则：统一毯规划、分级怒建设、分布啦实施、信息轿共享奖（三）信息痕采集呜（四）信息垂维护与更新鉴：每季度至歪少更新一次狂。纠（五）投诉赵处理：系统徒管理部门收野到投诉信息论——扩>转给被贿投诉企业铃——晌>15日难内将处理意驳见反馈给系字统管理部门蜻。宏（六）信息展查询：分公港示信息和授吧权查询信息抹两类。桶第八章晌房地产交桑易管理制度耳与政策胸（重点）耐第一节脑房地产交边易管理箩一、概述（雾★调）P260停1、房地产移管理的含义瘦：股主体：房地都产管理部门们手段：法律伙的、行政的次、经济的封对象：房地决产交易活动额结果：指导暮、监督响2、《城市妨房地产法》萄中的房地产召交易：包括号房地产转让像、房地产抵鸦押、房屋租允赁。盯二、房地产盯交易中的基伞本制度（晃★★掀）P260香（一）房地拍产成交价格捐申报制度兵权利人转让阳房地产，应商向县级以上慢人民政府房夺地产管理部父门如实申报异成交价。碗（二）房地滩产价格评估臂制度剪（三）房地失产价格评估死人员资格认猪证制度传估价人员：犁房地产估价摸师、房地产矩估价员比三、房地产锐交易的管理百机构P26笋2（略）帖第二节搁房地产转度让管理思一、房地产语转让概述及茄特征（吴★肿）P262器1、房地产际转让：权利夺人通过买卖新、赠与或者谊其他合法方鹊式将房地产筛转移给他人直的行为。煤●运关键在于榆：权属发生材转移）合篇●围其他合法交方式：前（1拢）房地产作永价入股、与谱他人成立企京业法人；叔（2恐）一方提供罗土地使用权首，另一方或自多方提供资授金，合作开汤发房地产，踩因此权属发叼生变更；暮（3洽）企业被收刷购、兼并、挣合并，房地锹产权属随之瞒转移；隔（4衬）房地产抵库债；既（5果）其他。犹摄●撇房地产转蜘让，房屋所寄有权和土地赚使用权同时着转让。志二、房地产迟转让的条件覆（那★★★鹅）P2631、分类：飘（1）有偿芹转让：铁●猫房地产买藏卖：双务行恳为，双方均塘有权利、义男务。●抵债●入股废（2）无偿慢转让逮●茧赠与：单灿务行为，受静让方不承担锣任何义务。●继承愈2、不得转乏让的房地产唯P263纤（1）出让伤方式取得土厦地，不符合超《城市房地祸产管理法》用第39条规赞定。C7/$3乱一、房地产纹项目转让（搅★★伴）P250采（一）转让险条件削1、出让方孝式取得土地辆，转让条件海：（2项同典时具备）疼（1）已支谢付全部出让币金，取得土事地使用权证缺书淡——矛>只有驶出让合同成铁立巴，才允许转泛让；驰（2）按出弓让合同约定阻进行开发，绵完成一定开络发规模后，乐才允许转让柱。朋肾视●坏房屋建设泪：实际投入消房屋建设的叹资金额应占血投资总额的柱25%以上背；居灿●杏成片开发桐土地：应形乱成工业或其阀他建设的用弓地条件。膨目的：严格语限制炒地皮弃，牟取暴利辫。挤（2）查封伏、限制房地乞产权利的。舰（3）依法鸣收回土地使丝用权的。帅（4）共有裂房地产，未菠经其他共有坝人书面同意武的。挥（5）权属矿有争议的。婶（6）未依极法登记的。她（7）其他努。邪●程劫05年5月订9日起逗，国务院规疮定，禁止商拌品房预购人抖将未竣工的变预售商品房票再行转让。坟——好抑制投机投法资性购房。栏三、房地产芬转让的程序省（无★★★握）P264遵1、当事人袋签订书面转尿让合同；衣2、向房地熔产管理部门虑申请并申报害成交价格（欢持权属证书塑、身份证明森、转让合同牢）；叔3、审查、锈受理；膨4、当事人哄纳税；申5、办理登桂记手续，发抖证。熄四、房地产秘转让合同（冷★★★抱）P264晒应载明的内寺容：姥1、双方当炉事人姓名、丘名称、住所捕、联系方式煮；睡2、权属证忆书名称、编己号；速3、房地产栏坐落、面积搂、四至界限坟；抵4、宗地号诚、土地使用召权取得方式杏、年限；廊5、用途或复使用性质；枕6、成交价胁格及支付方徐式；眼7、交付使辜用的时间；湖8、违约责宿任；9、其他。监五、以出让帜方式取得土属地使用权的播房地产转让团，实际使用蜜年限计算（许★★★榨）P265鸡受让人所取锤得的土地使真用权年限穴=出让合跌同约定的年锐限批–疤该宗地已乖使用年限棉案例：合同干约定使用年请限50年，点原土地使用辫者使用10鱼年后转让，门受让人的使热用年限只有索40年。纺[例题1]罩单选题烈甲方在某一概块土地上开燥发一项工程乐，按出让合魄同约定土地角使用权年限彩为50年，加已经开发建腔设5年后通座过转让方式捎转给乙方继柜续开发，那楼么乙方的土翼地使用年限伸为（D馆）。朽A、65年访屯B、5食0年币脆C、梯45年饼红D、35年乌六、以划拨艘方式取得土华地使用权的吓房地产转让况，（衔★★★魄）P265挡（同P25着1）C4/$6到三、划拨土炸地的管理（议★★碍）P192蛋1、经批准背允许转让，花有2种做法盼：贴栏照▲扫划拨育——歌>出让，烘由受让方办环理出让手续恶，缴纳出让提金；喊芳▲声划拨方式肝不变，但土吧地收益需上禾缴国家。C7/$3蛇一、房地产机项目转让（致★★盗）P250扩2、划拨方介式取得土地躺，转让条件司：必须经有荷批准权的人湾民政府审批立。末2种谜处理方式：荐（1）旋受让方补办判土地使用权任出让手续，临缴纳出让金币后，进行转鼓让；龙（2）悔不办理出让傍手续，土地隔性质仍为划赌拨，但转让仍方需将收益舒中的土地收蚂益上缴国家嗓。罩●站可不办理棒出让手续的银情况：1-7腐七、已购公浸有住房和经婚济适用房上外市的有关规跳定（秧★★馆）P266饮这两类住房睬的土地使用授权绝大多数纤都是划拨供干给的。倒●拴03年以峰后，这两类稍住房上市，刮无需审批。秃●酷07年以葡后，经济适骨用房购房人藏——仙有限产权。裳（1）卫不满5年，告购房人要转福让另——握政府回购；照（2）响满5年，缴位纳土地收益吹，政府优先水回购；颂郑侍后或者，购房坚人也可取得直完全产权。内●经2023越年以后，经聪济适用房上最市交易，必娘须取得完全某产权，否则铸不能交易。标第三节抄商品销找售管理筑一、商品房立销售的概念竹（晶★★射）P267丸包括：商品立房预售、现明售。赏1、预售：氧开发商将正绍在建设中的会房屋预先出旦售给承购人榴，承购人预券付定金或房鼓价款。明2、现售：著开发商将竣邮工验收合格亩的房屋出售败给承购人，虹承购人支付种房价款。猴二、商品房咸预售的条件助（取★★★掩）P268啦1、以交付赔土地使用权抢出让金，取省得土地使用坦权证书；搅2、持有《坡建设工程规轻划许可证》爱和《施工许获可证》；盆3、投入开刮发建设的资傻金达到工程劫建设总投资误的25%以忠上，并已确末定施工进度矮和竣工交付疯日期；登4、开发商柔已办理预售赛登记，取得餐《商品房预丧售许可证》鸣。煮5、预售许显可得最低规封模：栋，不腐得分层、分进单元办理预熔售许可。萍三、商品房系预售许可（煎★★★载）P268羊（一）许可乳材料版1、预售许奴可申请表；尘2、营业执锄照、资质证根书；批3、土地使骂用权证、建蝴设工程规划偷许可证、施牵工许可证；盗4、投入开黎发建设的资掌金占工程建协设总投资2尘5%以上的催证明；炮5、工程施态工合同、施贱工进度说明包；瞎6、商品房家预售方案。使[例题2]堤单选题伙商品房预售袍许可的条件硬之一为投入瞧开发建设的蕉资金占工程士建设总投资塌的（C区）以上械。斜A、15%知眠坑B、20胆%阵姥C、需25%爆斯D仍、30%辈（二）许可拖程序1