上海市基准地价系数修正法操作指南

第六部分上海市基准地价系数修正法操作指南一、上海市基准地价上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）亿

赶喝用途齿

故级别编商业欣办公挑住宅践工业刷

锋设定容许积率晒

曲设定容服积率愁

姨设定容积罪率末

作设定容积敌率渠1餐1226阿0酸3.5慕8200齐3.5卫

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箭1.0财7势1269尊1.2凡940比1.2搭940乓1.0独295债8申910尚700右700形250垒9旗600录1.0沿510级1.0佳510蹄0.8伐195致10扩370关370受370抢150派11省滩涂待定说明：1、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为2003年6月30日。2、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。3、表中1～5级为“七通一平”，即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的熟地价；其余为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的的熟地价。但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。4、表中各用途内涵如下：商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。都市型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。三、上海市基准地价应用说明1、本基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。2、土地级别以道路（不含铁路、架空道路和外环线）为分界线的，低级别一侧80米深度内级别土地与高级别一侧相同。3、开发区和独立工矿区等的成片开发土地不适用本基准地价。4、存量房补地价可按土地协议出让价水平补缴土地出让金，但协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70％。5、三、四级非都市型工业用地可按相应基准地价标准的70％～100％确定价格水平。拐6勾、金山区蜜九级范围朴内的土地匪可在基准适地价基础烛上向下调败整武1乔0评％。章二、基准派地价系数刘修正法计嘱算公式：景宗地单价容＝基准地若价戴×铲容积率修汤正系倍数蛾×寺期日修正年系项数颤×玩（盼1兽±骂Σ侮区域因素罢修正系数宋和阔）例×兔（骡1蓄±灶Σ蒙个别因素亩修正系数眉和博）蜓×惜使用年期吼修沿正烟×订用途修正醒系数课其中，当牲宗地容积理率大于等费于米1距时，上式麦中的宗地确单价为楼叹面地价；绸当宗地容肿积率小秋于孙1割时，宗地得单价为地逢面价。冈三、容积捐率修正尾表中，第因一行为宗代地实际容疑积率，第腥一列为宗堵地所在的致土地级别税，交叉得怕到表中的析修正系数档即为容积杠率修正系乱数。用若宗地实万际容积率泊介于两档草之间，可写以采用直粗线推值法套确定容积辛率修正系炮数。聪若宗地实邪际容积率疫小权于防1载，则按照遵容积率等凑于厨1姜确定容积肤率修正系磨数。走商业用地组容积率修轧正系数规容积率亲级别非6.0款5.0翼4.0疏3.5陵3.0隶2.5梢2.0险1.5轻1.0袖1源0.83逮0.96视1.00肯1.09州1.24虑1.44先1.76郑2.27决3.32为2姑0.77闷0.88承1.00毕1.06幅1.23涨1.41妇1.72粉2.21爱3.20筑3杠0.77控0.88那1.00甩1.06猛1.23逗1.41电1.72咏2.21筹3.20怨4脚0.73搬0.84商1.00眼1.03灭1.20炕1.38庆1.68搁2.16蠢3.12棕5未0.63有0.73怀0.85你0.89乎0.95巧1.00卧1.10缘1.61爪2.37子6抖0.61月0.70舞0.81涂0.85经0.91拒1.00给1.07抵1.58倡2.31桌7将0.35辉0.41奖0.49课0.54坡0.60捏0.66祝0.83偶1.00击1.43盲8蚁0.35妹0.41兼0.49窗0.54渗0.60处0.66剂0.83敲1.00亏1.43读9男0.83杆0.80抹0.77零0.73宋1.00绣10鲜0.83史0.80肠0.77楚0.73遍1.00犬住宅用地驱容积率修社正系数摆容积率年级别券3.5肝3犹2.5借2健1.8端1.5音1.2疯1倍1棚2羞0.86浓0.92最1.00郑1.19史1.32群1.55柜1.90筋2.23胸3者0.82暴0.88软1.00灶1.16星1.29益1.52的1.85烧2.18站4厚0.75某0.83欢1.00贺1.14徐1.26卵1.48围1.81捏2.13畏5哗0.64期0.72耀0.83虽0.99虫1.00拿1.14垫1.40屑1.64苹6段0.56冻0.63隔0.72庆0.86竭0.92乏1.00扰1.19洞1.40阶7文0.46鞠0.52遇0.60额0.72园0.77汪0.88罪1.00户1.14危8框0.46禾0.52摘0.60姿0.72迁0.77狱0.88驾1.00鼓1.14长9皱0.52窗0.63毯0.67衔0.77慨0.92帽1.00现10锡0.52使0.63最0.67弟0.77蚀0.92乔1.00竿工业用地策容积率修鸭正系数厕容积率仪级别卡2.5设2.0样1.8球1.5狱1.2剃1唯1晓2付3胡0.88槐1.00桐1.06衫1.24器1.52扣1.78枝4情0.88叶1.00山1.06恭1.24菌1.52肥1.78苦5曲0.72警0.86海0.92岭1.00摔1.19叼1.40插6悟0.52降0.63渠0.67舒0.77挑0.92箭1.00锻7惧0.52雨0.63胖0.67蜻0.77盯0.92您1.00谷8默0.50抛0.60煤0.64殿0.73呜0.88栏1.00浑9驼0.50吸0.60替0.64育0.73掘0.88想1.00挎10掏0.50鹊0.60舟0.64遇0.73饺0.88拣1.00耀四、估价湖期日修正收估价期日岗修正，可任参考本市匹相关的各向种房地产攻价格指数贫，并结合滴估价对象蝶所在区域慎的地价变庆化趋势，嫌综合分析唐确定。途五、区域程因素修正萄(司见下翁表目)逮1握、商业用伞地区域因双素包括：谁区域商业革类型、距涨市（区）保中心距离旋、距火车籍站距离、泳距机场距优离、公交剃种类数、致公交线路慨密度、市珍政基础设晶施。疼土地级别亭修正因素烘一级途二、三级绞四、五级玩六级胁七级烂八、九、仍十级虚区域商业繁类型仙距一级区草域在恢500虽米内幸5%;暖距一级区听域在勒500-鞋1000筹米内恼0%;施距一级区睡域在落>100患0续米见-5%;鼻位于区级差商业中心姓核心位置巾5%;麻位于区级准商业中心换一般位置四0%;壁位于区级呆商业中心证边缘或更存远位置叹-5%;黑位于小区雨商业中心手位置薪5%;振位于小区猴商业中心怜一般位置龟0%;珠位于小区孤商业中心洒边缘或更瑞远位置摊-5%;方位于乡镇查商业中心械核心位置府5%;影位于乡镇灵商业中心楚一般位置扎0%;团位于乡镇者商业中心部边缘或更周远位置亲-5%;见乡镇商业坐中心，位慕于乡镇商溪业中心核雨心位置盲5%;湖位于乡镇井商业中心呢一般位置尼0%;弯位于乡镇轨商业中心劣边缘或更而远位置陪-5%;份距市（区亮）中心距近离炎0-1蒙公里泼3%;1翻-2污公里班0%;2齐-3滚公里秃-3%森0-1糕公里僚3%;1柄-2练公里捷1.5%冷;2-3桌公里狱0%;3糊-4愤公里胡-1.5溪%;>4脂公里宴-3%撞<5必公里盟3%;5架-6挂公里杨1.5%封;6-8少公里猴0%;8弹-9杠公里详-1.5迟%;>9臂公里职-3%悬<8叨公里桂3%;8屠-10剥公里炒1.5%遮;10-很12骡公里裹0%;1备2-14袭公里晚-1.5浴%>14脖公里帆-3%顿（距区中渡心）料0-1脂公里臂3%;1菊-2导公里跟0%;2庙-3弊公里抬-3%抗（距区中喘心）匙0-1浇公里英3%;1钩-2症公里泼0%;2放-3坟公里砖-3%兔距火车站序距离晶<500凶米弹2%;甘<100叹0阔米钟1%炼<500虎米带2%;杆<100虹0浆米讯1%相距机场距惯离点<15遇公里楼1%>1办5木公里盗-1%慎<10采公里丹1%10弦-14妄公里款0%>1音4穴公里斜-1%绕<5蛛公里盾1%5-煎10吗公里扛0%>1万0效公里必-1%莫<5兵公里伐1%5-散10忧公里菜0%>1司0早公里越-1%萌<5拥公里没1%5-殊10宜公里任0%>1联0毅公里灭-1%瓣<5干公里舱1%5-懂10育公里畜0%>1谨0刊公里膛-1%尼公交种类眨数谣100蜘米内地铁圆、轨道、混公共汽车筝齐全比3%;1典00涉米内只有册以上一种俭0%;1把00村米内无交骄通恩-3%沈300扑米内地铁至、轨道、渐公共汽车老齐全润5%;3竟00津米内地铁巡、轨道、然公共汽车焰至少有一波种壳0%;3播00芒米内无交宝通默-5%蛛300糕米内地铁查、轨道、抗公共汽车暗齐全宋5%;3膊00蜜米内地铁押、轨道、宴公共汽车眉至少有一康种蚀0%;3篮00吊米内无交接通棒-5%迷500膝米内地铁扮、轨道、叠公共汽车蹄齐全谣5%;5钥00梢米内地铁具、轨道、惹公共汽车库至少有一劝种援0%;5火00修米内无交姥通弦-5%茂200洽米内有公滨交临5%;2慎00-5沙00捡米内有公描交威0%;5碎00散米内无交酸通躺-5%伐200妇米内有公雷交舱5%;2个00-5更00栽米内有公样交抽0%;5拆00娱米内无交库通规-5%玉公交线路长密度愚基准为篇15遮条，每增纤减恢5每条修转正拦±崇1%止，最高修奇正堡3%哥基准为涉10众条，每增远减欣3元条修呈正的±破1%雷，最高修趋正嗽3%垒基准为点8狠条，每增资减改2被条修缝正证±霉1%宏，最高修府正脑3%鸦基准为料5银条，每增畅减胁2竖条修粗正队±壁1%违，最高修安正帮3%膜基准为甲3挣条，每增菊减兼1鼓条修宴正夺±蝴1%选，最高修瓦正至3%污基准为乔1纲条，每增君减泻1材条修宴正返±社1%呆，最高修陆正认3%什市政基础切设施苏具备七通位一平条件聋，每缺一战通扣减担1%券2脖、办公用场地区域因雨素包括：哪区域土地未利用类型峡、距市中鸟心距离、屠距火车站录距离、距凝机场距离况、公交种声类数、公李交线路密般度、市政宰基础设施查。歌土地级别悼修正因素脾一级筑二、三级伶四、五级宜六级蛇七级辨八、九、似十级艇区域土地悟利用类型算外滩冷10%;永陆家嘴临糠江部分感5%撤距一级区肺在卖500印米内稳5%;妙距一级区跟在尊500-兆1000丽米内咽0%;检距一级区执>100各0段米逮-5%;贵位于区级惯中心核心岗位置竿5%;怠位于区级置中心一般避位置拜0%;村位于区级交中心边缘仰或更远位抄置参-5%;浮位于小区急级中心位玻置派5%;迈位于小区姜级中心一颠般位置绝0%;皮位于小区寇级中心边北缘或更远似位置拾-5%;营位于乡镇主中心核心撑位置斯5%;帮位于乡镇鄙中心一般犹位置座0%;节位于乡镇椅中心边缘民或更远位乳置懒-5%;燃位于乡镇旨中心核心严位置崇5%;肿位于乡镇菜中心一般峡位置苍0%;好位于乡镇珠中心边缘评或更远位贸置役-5%;怖距市中心落距离超0-1眠公里盆3%;1壶-2袜公里彩0%;2堵-3怀公里居-3%茅0-1哲公里苏3%;1树-2识公里该1.5%浙;2-3过公里兔0%;3千-4啊公里思-1.5笔%;>4孟公里揉-3%贯<5抗公里令3%;5团-6荐公里幕1.5%摊;6-8丘公里氧0%;8锦-9剧公里毙-1.5僵%;>9区公里戒-3%农<8醋公里咬3%;8绘-10施公里冬1.5%拍;10-征12生公里万0%;1积2-14期公里暂-1.5类%;>1境4隐公里对-3%隆（距区中析心）向0-1简公里僚3%;1嘉-2秘公里症0%;2亮-3垄公里移-3%棵（距区中晨心）诱0-1津公里陈3%;1贡-2缠公里社0%;2献-3先公里倡-3%顿距火车站垒距离抓<500照米无2%;逆<100四0椅米肯1%兵<500障米侄2%;喊<100常0渗米细1%隙距机场距泉离肤<15摆公里持1%;>般15唐公里鞠-1%钥<10浅公里撒1%;1秀0-14妨公里安0%;>艺14哀公里瘦-1%旧<5兰公里热1%5-营10率公里秘0%;>颗10厦公里疑-1%幅<5衫公里纪1%;5说-10艰公里数0%;>银10念公里锐-1%雪<5蜜公里症1%;5粒-10刑公里伍0%;>刊10骆公里萌-1%稻<5信公里博1%;5泉-10姐公里龟0%;>葵10逐公里拦-1%闯公交种类棒数故100催米内地铁擦、轨道、贵公共汽车叹齐全牛2%;1屑00览米内只有胶一种说0%;1津00沿米内无交朱通维-2%膊300共米内地铁坏、轨道、踢公共汽车浓齐全识2%;3勉00呜米内地铁镰、轨道、喊公共汽车篮至少有一决种调0%;3裁00弦米内无交裤通我-2%堡300酱米内地铁铃、轨道、登公共汽车称齐全誉2%;3膛00肠米内地铁钩、轨道、特公共汽车送至少有一先种浑0%;3仁00束米内无交屈通索-2%乓500嘉米内地铁树、轨道、饶公共汽车乎齐全吼2%;5区00乓米内地铁任、轨道、膝公共汽车驰至少有一鸭种牢0%;5象00奇米内无交悄通旬-2%往200酱米内有公夕交璃2%;2次00-5华00满米内有公基交袋0%;5怕00酒米内无交骄通愈-2%依200灭米内有公友交脾2%;2初00-5她00棒米内有公院交椅0%;5偷00炒米内无交溜通单-2%顺公交线路耀密度额基准为南15炊条，每增盯减公5嘱条修柄正镰±须1%弹，最高修店正典3%猫基准为侄10登条，每增芒减祸3棒条修左正那±萌1%辽，最高修班正挤3%棉基准为赌8郑条，每增菊减刺2枕条修臭正竟±顾1%踢，最高修权正嫌3%衰基准为杯5桐条，每增择减规2价条修搏正括±嗽1%滥，最高修逃正年3%榆基准为紧3厅条，每增开减勉1委条修旱正较±土1%湾，最高修百正羊3%掘基准为浓1坡条，每增维减父1冻条修加正末±倘1%纷，最高修败正俘3%墓市政基础朵设施卷具备七通心一平条件探，每缺一条通扣减纹1%蛇3兰、住宅用嘉地区域因肝素包括：喝区域土地马利用类型蔬、距市级必商服中心烟距离、区检域公共设恢施种类数欠、区域环仔境质量、佩公交种类改数、公交径线路密度恼、市政基是础设施。抵土地级别晴修正因素拍一级泥二、三级唤四、五级厨六级析七级草八、九、淡十级良区域土地车利用类型抄高档住宅别（或行政宪办公）区宪5%;归普通住宅录区见0%;叠旧区混杂耳区绵-5%;睬距市级商快服中心距努离距0-1瞒公里齐3%;1古-2迎公里舰1.5%艘;2-3释公里匆0%;3膊-4鹿公里道-1.5吊%;>4毙公里摇-3%铸<5吐公里馅3%;5杏-6毒公里匠1.5%落;6-8波公里耗0%;8战-9尸公里然-1.5钓%;>9脱公里焰-3%毅<8皱公里皇3%;8践-10削公里遮1.5%音;10-及12须公里离0%;1千2-14姨公里挪-1.5盾%>14子公里江-3%滑距区级商扫服中心距吴离君（距区中梳心）知0-1关公里牢3%;1炎-2饭公里咽0%;2缎-3差公里唯-3%许（距区中袭心）刻0-1猛公里班3%;1估-2挂公里延0%;2绣-3图公里梯-3%必（距区中那心）会0-1同公里璃3%;1堪-2嚼公里叮0%;2陈-3味公里壳-3%短（距区中角心）腊0-1住公里爪3%;1芳-2济公里枪0%;2这-3绍公里数-3%盏区域公共猾设施种类铜数县300临米内银行逗营业部、汇医院、邮总局、超市坟、菜场齐卵全送5%;沾具备以上寻3-4冲种种2%;迟具备以上疮1-2匠种悉0%;狠不具备券-5%;凭500玉米内有大病卖场赏2%;饥区域环境置质量冷沿黄浦江文岸线（水退景住宅，竟可通视黄脊浦江，无日建筑物阻固挡）谢10%;凝500暮米内有公续园或公共受绿地排10%;搭存在高架援路、轨道隔交通、火芝车、机场纤噪声污染饶-5-(思-10)竞%;怜工业企业酿粉尘噪音跳或空气异达味污染接-5-(枪-10)衔%;丽公交种类铃数妹300净米内地铁观、轨道、捧公共汽车救齐全瑞5%;3舅00晓米内地铁体、轨道、速公共汽车猴至少有一末种酒0%;3箭00隐米内无交既通犯-5%吴300少米内地铁存、轨道、碍公共汽车坡齐全育5%;3勿00际米内地铁岭、轨道、秀公共汽车滥至少有一择种跃0%;3纪00肃米内无交维通挪-5%托500述米内地铁经、轨道、旺公共汽车宴齐全镰5%;5他00青米内地铁追、轨道、最公共汽车摊至少有一辆种扛0%;5愁00乖米内无交浮通定-5%裹200兴米内有公欺交续5%;2没00-5悬00蓝米内有公抗交周0%;5牙00池米内无交度通唉-5%纪200泳米内有公耗交允5%;0择0-50宪0友米内有公说交身0%;5南00牌米内无交宿通痕-5%锈公交线路门密度驼基准为厅10技条，每增疏减笋3低条修约正劝±秘1%增，最高修雀正身3%仙基准为寿8色条，每增丧减获2捎条修钱正申±寨1%曾，最高修齐正狭3%核基准为赴5乌条，每增麦减关2倍条修射正栋±系1%莲，最高修纱正舅3%帜基准为疯3边条，每增辰减助1慰条修列正盼±领1%芒，最高修价正筐3%寇基准为脱1鹊条，每增竿减失1皆条修织正恋±赌1%咬，最高修寺正俩3%藏市政基础般设施劫具备七通裕一平条件辱，每缺一块通扣减优1%胶4辱、工业用返地区域因衔素包括：洁区域土地乔利用类型针、工业聚腐集效益、锻市政基础队设施、所搂临主要道各路级别、蓬区域网密伍度、距火捏车站距离兄、距港口微码头距离存。柱土地级别商修正因素旷一级芝二、三级磁四、五级虽六级属七级观八、九、议十级僵区域土地纪利用类型档位于开发斯区、工业屋区内集3%;划周围都市板型工业敬3%;攻周围民宅裂-3%;裁其他不修填正傻位于开发享区、工业消区内液3%;衡周围工业骨用地主3%;侧周围民宅驻或农地霉-3%;们其他不修尚正航工业聚集允效益彻根据原料拘与市场集雁聚情况酌抵情修正，统最高蹦-5-(吼+5)%浇市政基础键设施巡具备五通泡一平条件箭，每缺一瞎通扣减万1%兄所临主要释道路级别纵交通型主柿干道声5%;健交通型次渠干道穴2%;贴一般混合负道路丢0%;受生活型道照路草-2%;究仅通小路裁-5%愁区域网密柏度换酌情修正厕，最首高辱±猜3%绪距火车站科距离削<1拢公里草3%;泽1-3虹公里增1.5%绑;迁3-5冷公里菜0%;珍5-7兰公里罩-1.5宾%;册>7时公里灯-3%扮<10业公里储3%;坊10-1届1片公里虚1.5%介;储11-1极3术公里诱0%;洪13-1床4胞公里蚁-1.5继%;誓>15怠公里三-3%乞<12报公里顿3%;喊12-1世4刺公里文1.5%菠;冠14-1挥6昆公里艰0%;言16-1促8美公里艰-1.5顷%;言>18惭公里笛-3%闹<15松公里公1%;晕15-2鄙0刘公里泪0%;晕>20年公里预-1%帮距港口码盐头距离泉<0.5苦公里爹3%;说明：梅①捡区域因素起表中所指号距离均为故直线距离变。竟②是市中心以鉴人民广场颂中心点为炼基准。金③滥区域商业抹类型修正慌中，与商鞭业中心距饿离取距估命价对象直先线距离最抄近的商业君中心。坛④窑公交线路芬密度修正恐中，科每赴1峰条地铁和扫轨道交通互按蚊2芝条公交线疤路计。甘六、个别殊因素修正霉串1削、商业、著办公用地射个别因素论包括：临辈街状况、航宗地进深薪、宗地面呼积、宗地蹦形状、其养他修正。靠商登业届办周公奖用乏地剂个惰别慧因遍素哪临街状况王三面临丝街杆10%;个两面临刺街郑5%;遣一面临巡街难0%;携袋突地演-5%;之宗地进深纯5摆0咽米以外的供部分按袋霸地做临街辛修正惭宗地面积压与本区域踪同用途宗棒地平均面悲积相比：岗过昏小这-3%仇;贯过架大阻-1%;镰宗地形状由狭长且宽狂面临罪街见2%;读形状规寄则胞0%;悔狭长且窄谅面临电街尿-2%;必存在非矩沿形角，形翻状影响建房筑跪-2%;亭其他修正晃腔2估、住宅用概地个别因辛素包括：呜宗地形状筋、宗地面士积、其他勺修正。通住模宅壁用席地斥个交别娱因推素磨宗地形状模根据宗地亿所在位置而的最佳住傍宅物业类屋型，及宗锅地形状对愿该类物业弦的影响，稠酌情修屠正樱-3-(寺+3)%榆宗地面积迎根据宗地早所在位置燃的最佳住沃宅物业类舰型，及宗柔地面积对慈该类物业浆的影