盛世金城郦景住宅小区建设项目立项建设可行性研究论证报告

内蒙古建伟工程咨询有限公司2项目提出的理由、过程和必要性2.1项目提出的理由与过程近年来，东胜确立抓城市建设就是抓经济建设的理念，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，拓展城市空间、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三区”。按照将东胜建成鄂尔多斯市对外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成为经济发展活跃、产业特色突出、人居环境优美的现代化新城区的构思，在建设过程中坚持“高起点规划、高标准建设、高水平运作”的开发建设原则，使开发区建设取得了显著成绩。城区面积自撤盟建市的10万人增加到55万人，规划到2015年城区人口将达到100万人；随着城市不断拓展，城区面积由2000年的15.6平方公里，发展到67平方公里。地区综合实力明显增强，经济发展继续保持全区领先。地区生产总值相继跨越千亿元、两千亿元大关，2010年达到2643亿元，五年累计创造地区生产总值8490亿元，是“十五”期间的5.2倍，年均增长23.4％；人均GDP

由4600美元增加到20800美元。财政总收入538.2亿元，五年累计完成1515.7亿元，是“十五”时期的7.4倍，年均增长42%。东胜区、准格尔旗和伊金霍洛旗财政收入突破百亿元。固定资产投资完成1898亿元，五年累计完成6033亿元，是“十五”时期的6.5倍。主要经济指标全区领先，综合经济实力进入全国地级市前20位。东胜新区建设与旧城改造协调推进，康巴什新区与阿镇呈现一体化发展态势，市府搬迁入驻康巴什新区，城市体量快速做大，功能加速完善，品位不断提升。全市城镇建成区面积由138平方公里拓展到243平方公里，城镇化率达到70%。“十一五”期间，东胜区累计开发各类地产建筑面积400万平方米，同时新建廉租房1万平方米，重点加大了铁西新区和城市“三街一路”两侧的开发力度，并与旧城区改造相结合，成片开发，规模建设，使人均居住面积逐步增加。伴随着城市基础设施建设的加快，东胜城市整体功能叶得到不断提升，“十一五”期间，东胜区加大了城区改造力度，大力实施基础设施建设工程，完成了两期给水工程，进行了城区供水管网、污水管网和防洪设施的新建和改造；完成了污水处理厂改扩建工程及垃圾填埋场和无害化处理工程；加快了城区水冲式公厕、旱厕及垃圾转运站的新建和改建步伐。基础设施覆盖率提高到88.2％，城市的整体功能得到了较大提升。同时，东胜区大力实施景观绿化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通过“集中建绿、规划增绿、拆旧补绿、拆墙透绿”等措施i，完成了城市出入口、道路、广场、公园等绿化工程，使东胜区城市绿化面积达到350万平方米，公共绿地面积210万平方米，绿化覆盖率达到12.36％。随着全面建设小康社会进程的加快，东胜的经济高速发展，城市人口的急剧增加和人民生活水平的不断提高，人民群众对城市功能、住房要求越来越迫切。目前东胜区的住宅、商业布局总体上呈分散状况，一个重要的原因就是中心城市东胜规模远远达不到要求，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后。随着城市规模的扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力，大多数农业人口，外来从业人员将不断涌入城市，推动城市化进程，

随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合商业和居住等的城市综合体等需求急剧增加，在这样的形势下项目建设单位审时度势，决定建设盛世金城•郦景住宅小区建设项目。2.2项目建设的必要性中国是一个人口大国且人口增速也很快。根据统计局发布的2010年统计公报显示：2010年末全国总人口达13.41亿，自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。截止到2010年底，东胜区人口约达到50多万人，随着城乡一体化进程加快，人口快速增长成为必然，然而住宅、商业的增长远远不能适应人口增长。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算，那么东胜现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过2150万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极地推动作用。20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内，因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。同时，随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，居住用房地产需求量呈现扩大趋势。2、城市化进程的需要城市化既是近年来中国经济快速增长的重要动因，也给今后10年、20年甚至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间。但是，中国的城市化无论就人口规模还是复杂性和艰难程度来说，在全世界都是前所未有的。目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。中国新型城市化的战略目标：从“十二五”时期开始，用20年时间解决中国的“半城市化”问题，使我国的城市化率在2030年达到65%。这意味着要以平均每年2000万人的速度，到2030年基本解决4亿农民工及其家属的进城和落户问题，使他们享受与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照鄂尔多斯市的人口总量和年均11％的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过6万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓；刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房；白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。3、人民生活水平不断提高随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生活水平不断提高。2010年9月底，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入16934元，同比增长12.2％。农牧民人均纯收入达到8737元，同比增长9％。在收入增长的同时，居民消费水平也有显著提高。2010年9月末，全市城镇居民人均消费性支出达到15422元，增长15.6％；农牧民人均生活消费支出4858元，增长15.7％。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。鄂尔多斯市2010年，全市人均GDP超过1万美元，万元生产总值能耗低于全国平均水平5个百分点；人均财政收入超1瓦暖；城镇居民人均可支配收入新增1万元，达到2万元；农牧民人均纯收入超1万元。随着居民家庭的收入增加，消费水平的迅速增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。4、城市拆迁改造的需要随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。据2011年《鄂尔多斯市政府工作报告》，2011年东胜区全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平方米，新开工建筑面积2000万平米以上。5、投资投机的需要随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。首先来看国内资金投资因素方面：由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧；而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个：首先，随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。6、全面建设小康社会的需要党的十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。3项目需求分析与建设规模3.1经济发展现状进入21世纪的“十二五”期间，鄂尔多斯市的GDP、财政收入、城乡居民收入以及其它各项经济社会发展指标显示出了鄂尔多斯市在全自治区、全国的位次都已跨上历史新高度。“十二五”时期，是鄂市加快推进富民强市进程、建设全面小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。根据鄂尔多斯市委二届十次全委会精神和市委《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，“十二五”时期政府工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，因应新形势、把握新机遇、迎接新挑战，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强市为主旨，深入实施“结构转型、创新强市”、“城乡统筹、集约发展”战略，加快工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化进程，协调推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济社会又好又快发展，率先建设全面小康社会。

“十二五”时期，主要预期目标是：经济保持又好又快发展，地区生产总值年均增长15%以上，财政收入增长15%以上。城乡居民收入大幅增加，年均增长13%以上，收入水平进入全国地级市前列。产业转型升级取得突破性进展，现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的支柱产业，原煤生产占工业增加值的比重下降到1/3以下，非煤产业占GDP的比重达到70%以上。建成统筹城乡综合配套改革实验区，中心城区功能更加完善，农村牧区面貌显著改善，初步构建起城乡一体化的公共服务体系。可持续发展能力和水平进一步提高，各项节能减排控制指标达到自治区要求。基本公共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口出生率控制在13.54‰以内。3.2项目前景分析项目建设地点位于旧包府路北P-04-02a地块内；项目功能定位：以居住等功能为主，配套设施完善，环境优美的城市综合社区；项目建设目标：完善城市公共设施及功能结构，利用自然环境要素创造生态宜居城市，完善基础设施，构建高效便捷城区。东胜以建设“畅通城、文化城、生态城”为目标，坚持“拉大、补欠、崛起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，提升城市品位，在不断完善城市整体功能中实现城市的崛起，从而推动经济、社会的全面协调和可持续发展，把东胜打造成鄂尔多斯城市核心区。1、本项目前景分析1）盛世金城•郦景住宅小区建设项目的建设符合东胜区总体发展规划的要求，与东胜区城市发展程度相适应，全面推进区域高端住宅类产品的发展，使其成为区域综合社区的一个新的分水岭，满足东胜区追求品质生活的高端类客户的置业需求。2）盛世金城•郦景住宅小区建设项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间，促进了城区改造建设。项目将建设为鄂尔多斯高档一流住宅小区。3）盛世金城•郦景住宅小区建设项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富、功能齐全的小区。通过项目开发为鄂尔多斯打造一个全新的住宅空间，开创鄂尔多斯全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市小区引领鄂尔多斯市创新产业的开发。4）盛世金城•郦景住宅小区建设项目的建设将带动本地段发展，拉动消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。5）盛世金城•郦景住宅小区建设项目以整体规划空间层次多样，创造了自然、休闲、高层次的居住，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。本项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。3.3项目竞争力分析1、项目优势1）区位优势从区域位置看，东胜区是连接东胜区、康巴什新区、伊旗阿镇的地区交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口快速增长，该区域将成为规模最大、人口最多、商务活动最旺的城区之一。2）交通优势东胜区形成京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路纵贯南北，109、210国道贯穿城市，并与周边110、107国道相连成网的交通格局，随着鄂尔多斯机场德投入使用，目前公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成，交通优势明显。3）规划优势⑴按《鄂尔多斯市城市总体规划》要求，本项目以住宅等功能为基本元素，顺应城市区位发展要求，规划设计围绕城市空间的点与面层次展开。⑵规划充分体现超前、便捷、方便、安全及完美的舒适性，各项目功能尽可能利用地块的位置、布局以及其他特征表达个自德优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，体现了建设品位的优势。⑶规划布局力求具有整体性、经济性、超前性，使新建住宅与周边建筑物协调一致。⑷支持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。⑸住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能面局合理，设施齐全。4）设计优势注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、体闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文件内涵和品性，增强空间层次感。小区布置休闲设施，配套必要的公共设施，充分满足居民的物质文化生活的需要，同时还具有很强的景观住宅和休闲效果。5）公用配套优势项目区域距离火车站、汽车站、医院、学校较近，配套优势明显。6）项目的结构形式该项目采用CL建筑体系，这是一种一种全新的住宅结构体系。该结构体系能彻底取代黏土砖，节约耕地；彻底解决住宅节能，达到国家65％的节能要求；提高建筑物的抗震性能；室内环境绿色、健康、环保；经济指标明显优于其他各类替代结构。该体系具有如下特点：①、保温隔热，达到65％节能标准，保温层与建筑物同寿命，室内空气隔声达一级标准CL建筑体系住宅的所有外墙、分户墙、楼（电）梯间均采用带EPS保温层的复合钢筋混凝土剪力墙，传热系数根据地域不同可达到0.6—0.8/m2.k。该种保温层位于结构墙体中间，两侧均有钢筋焊接网混凝土保护，终生无需更换和维修。而且，本体系住宅的门窗、楼板均符合节能标准或采取相应的节能措施，使住户可以轻松调节室温，享受冬暖夏凉的生活。②、抗震性能好，打造无震害住宅，使人们摆脱地震困扰CL建筑体系住宅是钢筋混凝土整体浇筑而成，经西安建筑科技大学和清华结构实验室通过大型试验测试，其抗震性能比砖混结构提高两个抗震等级。③、实际使用面积增大并可减少购买家居的开支较砖墙厚度减少25％－50％，内墙采用较薄的复合改性纤维石膏板隔墙或完全由壁橱兼做隔墙，使室内实际使用面积较砖混结构住宅增加5％－8％。④、室内采用绿色环保建材，健康居住CL建筑体系住宅室内墙面，顶棚均采用石膏制品，既无辐射又可调节室内空气温度，并有明显的耐火、阻燃功能。⑤、舒适度提高，采暖、制冷费用下降CL建筑体系住宅采用地面辐射方式采暖和制冷。由于采用先进的能源利用方式，采暖费可比普通集中供热下降30％以上，无需制冷空调，节电50％。⑥、社会效益良好CL建筑体系住宅不使用任何黏土制品，保护耕地、节约能源，使用寿命提高，并可减少建筑垃圾30％以上，有良好的社会效益。⑦、造价经济，性价比提高CL建筑体系住宅虽集多项先进技术于一身，但成本价格并未提升，可以满足不同层次住宅的需要。2、项目劣势项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势。3.4市场需求分析1、房地产市场消费基础1）消费群体分析⑴人口增加导致的刚性需求。按照目前人均25平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅及消费需求空间还很巨大。随着东胜区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍处于相对繁荣的阶段。⑵城市化对地产市场的影响。目前，东胜区人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。⑶以改善现有居住条件为目的的消费需求。经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满足造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取各种方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。⑷非理性消费需求对于房地产市场的影响。土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。目前，东胜区的房地产市场是稳定的、繁荣的，市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在东胜区的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。2)房地产销售情况和购买力水平随着鄂尔多斯经济的迅猛发展，其基础设施、投资环境也发生了巨大的变化。城镇建设城市化水平初具规模，科技、教育、卫生等方面有了长足的发展，城镇综合服务功能不断完善，极大地带动了房地产市场的发展。按现阶段各地区房价与家庭年均可支配收入计算，鄂尔多斯的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面信息：①鄂尔多斯的人均消费能力高于其他一般城市；②鄂尔多斯的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。2、东胜区房地产市场供需预测1）居住人口结构分析“十五”期间，鄂尔多斯市人口急剧增加。随着东胜区人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来东胜区务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。东胜区做为鄂尔多斯市的经济政治中心，呈现以下特点：⑴东胜区人口增长率快，发展潜力巨大。东胜区作为鄂尔多斯市的政治、经济中心，发展潜力巨大。近年来，随着东胜区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。⑵人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，东胜区的基础设施建设已初具规模块，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。东胜区交通便利，随着基础设施建设力度的加大和房地产业的快速发展，势必会吸引越来越多的人前来置业投资。⑶据调查了解，东胜区各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了东胜区从业人员的文化教育水平。此外，东胜区的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。2）居住结构分析东胜区的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，东胜区居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１/２，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车的较多。随着东胜区交通和基础设施的改善，在居住结构中东胜区始终占据鄂尔多斯市的主要地位。3）未来发展方向东胜区目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层，包括东胜区本地的富裕阶层和周边各旗的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位置优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要。4）东胜区房地产行业供给及需求情况东胜区房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，虽开发风险大，但是机会更大。3、房地产价格预测结合全市的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。对于区域市场有如下特点：①区域市场内，有较强的消费能力；由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；④多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。4、本项目市场需求分析本项目位于鄂尔多斯市东胜区，响应政府改造旧城区、建造新城，改善鄂尔多斯市人民的居住环境的政策。由于老城区可开发的土地日益减少，高层的高档住宅势必发展为当前东胜区市区房地产开发的热点。近几年来随着鄂尔多斯经济的高速增长，当地的房地产开发建设也取得了极大的发展，同时城镇人口快速增长，每年都有大量农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供广阔空间。虽然由于前一段时期经济形式的波动，造成房地产销售趋缓，市场压力加大，但市场整体依然健康，因此只要项目开发时找准市场切入点，注意产品的差异化和独特性，完善社区配套服务设施，就能够保证项目开发的顺利进行。5、开发策略找准市场：根据市场情况确定产品类型，以小面积、低总价、适用性强的户型为主，同时控制开发规模。配套先行：配套公建同期建设，保证社区服务设施完善，住户生活便利，同时满足本市服务业快速发展需求。品质优先：强调生活品质，提供宜居的住宅产品，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间。文化特色：建筑立面形式强调统一的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。3.5项目定位近年来，随着鄂尔多斯经济的高速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的快速增长，每年都有大量的农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间，但由于以前开发的项目从社区配套不完整，因此，本项目注重产品的差异化和独特性，完整社区配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的户型为主；配套公建同期建设，保证社区服务设施完善，住户生活便利；强调生活品质，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间；建筑立面形式强调统一的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。本项目地块具有良好的区位优势和后期发展优势：所属区域是交通便利，有着非常好的与外部地区联系的通道，结合东胜区的规划发展状况，结合企业自身建设条件，将本项目建设的定位高中等收入阶层，大多数为行政事业单位及国有企业的在岗职工，他们的收入也较为稳定，随着国家工资制度的改革，薪水只涨不落，对商铺保值的预期值也较高。本项目地理位置优越、设计时尚，建成后对东胜区人民群众居住水平有很大的提高。综上所述，本项目将会成为一个新的城市地标，集合居住和体验的充满活力的城市综合体。这个城市地标将会引领东胜区当地的持续发展。3.6建设规模根据建设用地规划条件意见书要求，确定盛世金城•郦景住宅小区建设项目净用地面积为12334.21平方米，总建筑面积为42606.72平方米，其中：地下建筑面积为18000.00平方米；地上建筑面积为24606.72平方米，地上建筑全部为住宅楼。本项目建设规模序号名称指标规划条件备注1净用地面积(m2)12334.212总建筑面积(m2)42606.723地上建筑面积(m2)24606.723.1住宅楼(m2)24606.723.2综合楼(m2)4地下建筑面积(m2)18000.005基底面积(m2)1367.046层数18层7建筑高度(m)55.5符合居住＜60米8结构形式采用剪力墙结构9综合楼(栋)10住宅楼（栋）211住宅（户）21612电梯(部)8

4场址和项目建设条件4.1场址1、场址位置本项目位于旧包府路北P-04-02a地块内(地块位置见建设用地规划条件意见书)。本项目规划净用地面积12334.21平方米（按地块内建筑面积分摊）。盛世金城建设项目用地平衡具体数据详见下表：旧包府路北P-04-02a地块建设项目用地平衡表序号名称项目名称合计盛世金城•郦景住宅小区盛世金城.逸景商住小区1净用地面积(m2)12334.2117994.6930328.902基底面积(m2)1367.042968.764335.803绿化面积(m2)3767.175575.939343.104道路面积(m2)2400.003050.005450.005硬化及人行道面积(m2)4800.006400.0011200.002、场地现状本地块为净地，场地标高为1436.45～1438.25，地块内地形较平坦，场地已达到三通一平，土地使用性质为：居住用地，可兼容20％商业用地。3、城市规划及区域性规划要求本项目场址符合鄂尔多斯市东胜区城市规划功能分区要求，项目按鄂尔多斯市东胜区规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的建设用地规划条件意见书，用地规划条件规定:居住容积率＜2.0，商业容积率＜2.5；居住建筑密度＜20％，商业建筑密度＜30％；绿地率＞30%；居住建筑高度＜60米，商业建筑高度＜36米。由第一章-1.1项目概况中主要经济技术数据可知本项目及整个地块各项指标均符合建设用地规划条件。4.2项目建设条件1、自然条件1）地理位置本项目位于东胜区。东胜区位于内蒙古鄂尔多斯高原中部偏东；地处东经109°08′20″～110°23′00″，北纬°39′10″～39°58′18″。东与准格尔旗交界，南与伊金霍洛旗毗邻，西与杭锦旗接壤，北与达拉特旗相连。东胜城区位于鄂尔多斯市市境东部羊场壕，北距包头96公里，东北距呼和浩特188公里，是鄂尔多斯市政府所在地。2）地形地貌东胜区地处鄂尔多斯高原中东部，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度1269～1588.6米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度1367～1615米。平均海拔1460米，东北略高于西南，外围为丘陵所环绕。3）气候东胜区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5℃，一月平均气温－11℃，极端最低气温－29.8℃，7月平均气温20.60℃，极端最高气温35℃；西部地区平均气温5.2℃，1月平均气温-12.9℃，极端最低气温-32.6℃，7月平均气温21.3℃，极端最高气温35.8℃。年日照时数3100～3200小时。无霜期较短，平均116～135天，年日均气温在5.5C以上的持续时间为185．2天。年日均气温在O℃以上的持续时间为219.6天。降水保证率低，年度变化大，多年平均325.8～400.2毫米，并由东至西逐渐减少，又多集中在7、8两月，有时降雨强度大，东部易造成山洪，西部易造成内涝，年最大降水量达709.7毫米(1961年)，最少为198.5毫米。最大积雪厚度280毫米。气象数据表气象数据名称数值气象数据名称数值年平均气温（℃）5.2～5.5年平均蒸发量（mm）2200～2500年极端最高气温（℃）35～35.8年平均风速（m/s）3.2年极端最低气温（℃）-29.8～-32.6最大风速（m/s）29.8最冷月平均气温（℃）-11～-12.9主导风向NW最热月平均气温（℃）20.6～21.3年平均降雪量（mm）6.3年平均降水量（℃）325.8～400.2标准冻层深度1.5m4）水文东胜区境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的罕台川、哈什拉川，向南汇入乌兰木河的有铜匠川、三台基川、吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌尔图河。平均年径流量6646.3万立方米，年输沙量844万吨。水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积12.09平方公里。地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般在地深10米左右。2、场地工程及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定。场地土属中硬土，场地类别Ⅱ类。据区域地质资料，区域无大的控制性断裂存在，区域及本址构造属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾害及与建筑相关的环境问题，因此该场地稳定、适宜进行本工程建设.地质总结：根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析，场地建筑均可采用天然地基基础方案。△场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场地稳定。△场地地形条件简单，地基岩土结构简单，大部分单元层工程特性良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工程建设时参照地勘报告确定具体施工地质条件。因此建议采用天然地基方案进行设计。△场地抗震设防烈度7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别Ⅱ类，地基岩土层无液化问题。△场地水文地质条件较简单，无地下水，对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。△场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。△场地季节性标准冻深1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计时应考虑冻胀影响。△根椐本工程的地基和结构特点，建议进行地基、基础和上部结构协同作用的分析，根据分析结果进行地基基础设计。△土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分化泥岩，可以以中分化砂岩作为持力层。4.3基础设施条件1、道路交通全市公路建设正在迈向高等级化，109、呼准等高速公路建成通车，沿黄、兰嘎等一级公路开工建设，新增高等级公路800公里，公路通车总里程1.7万公里。加快建设“三横四纵”铁路网，呼准、东乌、包西等铁路建成通车，沿河、南部、巴准铁路开工建设，新增铁路911公里，铁路运营总里程1208公里。鄂尔多斯机场建成投用，通航城市达到25个，立体化交通体系基本形成。2、邮电通信鄂尔多斯市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3、电力作为国家重要的能源基地，鄂尔多斯市电力供应充足，可满足项目用电需要。4.4市政条件1、给水工程项目区景园街、碾盘梁环路均有一条DN400给水管道，供水压力0.32MPa，接管点埋深为2.10米。2、污水工程项目区景园街、碾盘梁环路上均已布置市政污水管道，管径为DN600，管道起点埋设深度不小于2.30米。3、供电当地供电部门供应可满足本项目需要，由地区变电站提供10kv电源；规划区内的高压线路全部采用电缆沟敷设，低压电力线路采用电缆沟及电缆穿管、埋地相结合的方式。4、供暖项目区周边碾盘梁环路有市政供热管网，热力管网热媒参数为供水温度130℃,回水温度90℃。4.5社会经济环境东胜区物产丰富，素有煤海之称。鄂尔多斯地区的煤炭储量可达到1200亿吨，占全国煤炭总储量的1／7。而东胜煤田的储量就有727.52亿吨。境内储量约186亿吨，煤层厚，埋藏浅，宜于斜井或平洞开采。潮脑梁、塔拉壕、添漫梁、羊场壤等地均有分布，在本市的矿产资源中居首位，全境地下几乎都有煤炭埋藏。东胜煤田的煤属不粘结煤，分为精煤和普通民用煤两种。精煤，具有低硫(1％以下)低灰分(6％左右)、高发热量(5000～7000大卡／公斤)的优点。普通民用煤，俗称煨炭，主要分布在东部地区，年产量约700多万吨。还有油页岩、天然气、软质耐火粘土、黄铁矿、石英砂等矿产。野生动物资源主要有国家一级保护动物遗鸥。自治区二级保护动物白天鹅、鸿雁、大雁、石鸡、野鸡，另外还有狐狸、兔等。野生植物主要以禾本科植物为主，有饲用植物188种，药用植物139种。东部地区的发菜、地耳、黄芩较多。东胜历史文化丰富多彩，民族文化源远流长。鄂尔多斯历史悠久，地貌多样，拥有着丰富的历史文化资源和浓厚的民族文化资源，这里是草原文化与黄河文化结合之地，是游牧文化与农耕文化交错之地，是蒙元文化与中原文化交融之地，东胜作为鄂尔多斯市府所在地，也是这种文化结合与交融表现的最为突出的地区。东胜历史资源富集，拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址；东胜草原文化厚重深远，是蒙古族传统文化保存最为完整的地区之一；东胜自然地貌多种多样，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子遗鸥自然保护区。东胜资源富集，区位优势明显。东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的鄂尔多斯盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，东胜农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显。经济总量不断扩大。截至2010年9月底，鄂尔多斯市地区生产总值总量达1721.16亿元，同比增长17.3%。其中，第一产业完成增加值21.41亿元，同比增长5.9%；第二产业完成增加值1061.64亿元，同比增长20.1%；第三产业完成增加值638.11亿元，同比增长14%。财政收入强势增长。截至2010年9月底，鄂尔多斯市地方财政收入完成429.63亿元，同比增长52.9%。其中地方一般预算收入完成191.27亿元，同比增长50.3%。上划中央税收完成203.44亿元，同比增长53.8%。上划自治区税收34.92亿元，同比增长62.5%。工业经济平稳较快增长。截至2010年9月底，鄂尔多斯市492户规模以上工业企业累计实现工业增加值778.96亿元，同比增长19.4%，总量居全区第一位。规模工业占全市地区生产总值的45.26%。上半年工业产品产销率达98.11%。生产原煤3.17亿吨，天然气148亿立方米，发电量399亿千瓦时，汽车7583辆，羊绒衫647.6万件。4.6综合评价从场址和市政基础设施总体情况看，该项目区位优势明显，给排水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。5规划建筑方案5.1规划设计方案1、规划设计理念1）本工程项目设计以“实用、经济、美观”为原则，严格按照国家相应规范，规定及标准进行设计，遵照城市规划的总体要求，切合实际并适度前瞻。2）在能够满足建筑使用功能的基础上，注重建筑与周围环境的关系，将功能指标、物质空间需求与基地能够提供的空间物质要素进行对位，力争挖掘现有土地资源潜力。3）分区明确，合理组织人流车流，使各种流线简捷、畅通，避免交叉干扰；注重改善环境质量；进行环境绿化，形成富于层次感的绿化空间。使之与所处自然环境、建筑周边环境的有机融合，使建筑与环境，人与环境，人与人之间的交流更贴近，更自然，更融洽，构成富有情感变化而又统一谐调的动人景观。4）建筑单体造型新颖、独特，功能分区明确、平面紧凑、使用灵活。虚实对比手法的运用，使建筑立面生动富有立体感，细部线条刻画赋于建筑丰富的光影层次变化；使建筑优雅而不媚俗，极具现代感。5）积极合理地采用新材料、新技术，以表现行业与时代特征。由于当今科学技术的飞速发展，带来了建筑思潮的大变革，建筑业的日趋国际化，特别是现代建筑材料的出现，使得建筑风格上有了较大的转变，现代科学技术大量地体现在建筑体内，特别是在步入高技术信息时代，这种趋势更能代表科技建筑的特点。6）注意环境保护，对外无不符合环保标准的排放物。7）加强消防安全设计，设计严格遵守国家有关设计规范，建筑防火分区明确合理，并积极采取消防安全措施。8）在节约能源方面，注意北方地区建筑物的外墙能耗影响较大的因素，注意节约能耗，采取必要的保温隔热措施和选用节能材料和节能设备。9）注重小区与城市的协调关系项目设计定位与立面风格以城市的整体协调关系为出发点，充分结合城市设计，强调天际线轮廓的变化与街道空间的形态与周边地块建筑的和谐共生。10）注重居住品质，提供健康生活居所住宅采用板式户型，南北向布置，拥有良好的采光通风，适应北方的气候特点和当地的生活习惯。规划布置注重户型的均好性，充分利用城市绿带的外部环境资源，户户拥有良好的景观视线。2、规划布局根据各建筑功能特点，合理地进行总平面的布局。项目所在地块为四条路围合的四边形地块，结合用地条件本项目建设2栋住宅楼及1栋地下车库。住宅楼建筑层数为18层，建筑高度为55.5米；地下车库建筑层数为地下一层,层高为3.9米，设计停车位410个，规划本项目使用停车位96个，剩余314个车位供盛世金城·逸景商住小区居民使用。3、交通组织1)出入口设置：出入口根据建筑之间的独立性和联系性沿项目区周边分别开设，方便居民的购物和出行，与四周城市干道环合成完善的道路体系，交通便利。2)交通流线组织：充分利用场地环境条件，合理组织项目区内交通流线。根据步行、自行车和机动车交通方式的特点，为保证区域环境安静、安全和景观和谐，交通分成车行和人行两个体系，设置环形车行系统。使交通分流立体化，有效地组织了步行交通系统与机动车交通系统，使内部交通流线组织清晰。3）停车场居住停车主要由地下车库解决，辅以地上部分临时停车位，地上停车位120个，地下停车位96个（地下车库共设计410个停车位，剩余314个车位供盛世金城·逸景商住小区居民使用），共计216个。在地下车库设置自行车停车位。4、绿地系统规划本项目绿化设计以建设绿带为绿色景观轴线，建筑外围临城市道路侧设绿化广场。项目规划设计着重于居住环境的塑造，在居住区中央沿路网设置对称错位形式的公共绿化景观道，贯穿项目区大部分空间，形成具有强烈控制的景观轴线。此外，在居住道路和各层居住区内设置绿化景点，营造人性化的居住空间。小区内建筑高度上的落差形成丰富的景观层次，由于小区内人车分流，使宅间景观区域不受行车干扰的休憩场所，进而将整个小区塑造成为绿化生态住宅区。“院落空间”、“绿色通道”“开放绿地”等多元化得绿化景观设计及多层次的富有人情味生活场所设置，增强了居民归属感与交流欲望。于每个宅间区域中设置公共活动空间和与大景观带相呼应的室外景院，通过其与景观带的连接完成公共活动的景观网络的建立，从而形成了一套完全、细致的“立体绿化”，提升居民住宅的品质，改善居民的生活质量．强调生态，注重环境，尊重现状资源。本案中绿化体系有乔木、灌木、花卉、地皮草坪、攀援植物等共同组成。在景观空间塑造上各种要素穿插组织，应在立体的绿化系统。结合环境心理学的研究成果，在绿地上开辟必要的道路尺度宜人活动营地，形成城市街道带状话语昂绿地——住区中开放空间系统——活动场所，点、线、面立体组织。5、路面设计及地面硬化根据建筑功能的不同，建筑主要入口及人形环路以硬化为主并结合绿化景观进行设计，道路结合场地硬化进行设计。地块内多增加绿化面积减少硬化及人行道面积，合理设置机动车道路，小区内道路交通采用人车分流方式。车行道路断面为单幅，道路宽度一般为主干道6m、组团路4m、宅间小路2.5m，路面面层为沥青混凝土，人行道铺环保砖；缘石高出路面边缘12cm，缘石采用立式，出入口采用斜式或平式，便于儿童车、轮椅及残疾人通行，缘石材料全部采用花岗岩。人行道是人们在行走中最方便和最安全的地带。本工程人行道结构形式均采用6厘米彩色环保砖、3厘米水泥砂浆、20厘米水泥稳定砂砾（3％）。在小区内各条路平面交叉口人行横道两端，缘石坡道采用三面坡型，其宽度小于人行横道宽度，位置要互对正。在十字路口设4对共8座，丁字路口设3对共6座缘石坡道，三面坡缘石坡道的正面及侧面的坡度为1：12，三面坡缘石坡道的正面坡道宽度为1.2米。在沿线单位出入口采用单面坡型缘石坡道，缘石坡道坡度为1/20，在道路转角处单面坡缘石坡道上口宽度为2.0米，坡面要做到平整而不光滑，正面坡中缘石外露高度为18毫米，以方便轮椅通行。小区的其他部位硬化行人较多的可参照人行道的结构，车辆行驶较多的或用于停放车辆的硬化可参照车行道的路面结构。6、环境卫生设施项目范围内结合周边建筑设置一处垃圾收集点，建议设置在地块的东南侧，方便运输，定期运送至城市垃圾处理厂统一处理。废物箱是收集行人手持零星废物的设施，设置间距依小区道路每80m设一个。5.2建筑方案1、编制依据1）《民用建筑设计通则》GB50352-20052）《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-973）《城市用地竖向规划规范》CJJ83-994）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-20015）《建筑设计防火规范》GB50016-20066）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-987）《建筑抗震设计规范》GB50011-20108）《建筑地基基础设计规范》GB50007-20029）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；10）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；11）《人民防空地下室设计规范》GBJ50038-200512）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）2、建筑方案描述1、建筑造型盛世金城•郦景住宅小区建设项目采用通常板式建筑风格，充分扩大建筑面积，整体建筑造型与当地整体环境相匹配。2、建筑特征与功能盛世金城•郦景住宅小区建设项目由2栋住宅楼及1栋地下车库组成，总建筑面积为42606.72平方米，其中：地下车库建筑面积为18000.00平方米；地上2栋住宅楼建筑面积为24606.72平方米。各栋建筑特征与功能如下：1）地下车库及设备用房建筑层数为地下一层；层高为3.9米，建筑面积为18000.00平方米；配电室、消防水池及水泵房、换热站均设置在地下，设备用房总建筑面积为1500平方米，其中配电室400平方米、消防水池、水泵房及控制室800平方米、换热站300平方米；其余全部为地下停车位，设计停车位数量为410个，规划本项目使用停车位96个，剩余314个停车位供盛世金城·逸景商住小区居民使用。2）1#住宅楼建筑层数为18层；建筑总高度为55.5米，其中：1层～18层每层层高为3.0米，室内外高差0.6米，建筑顶部结构造型0.9米。建筑面积为12517.92平方米，分为3个C单元。户型均为一梯两户，其中东西户均为(C1户型)三室两厅两卫173.86平方米，总户数为72户。3）2#住宅楼建筑层数为18层；建筑总高度为55.5米，其中：1层～18层每层层高为3.0米，室内外高差0.6米，建筑顶部结构造型0.9米。建筑面积为12088.80平方米平方米，分为2个B单元。户型均为一梯四户，其中东、西户(B1户型)两室两厅一卫89.76平方米，共72户；中户(B2户型)两室一厅一卫78.14平方米，共72户；总户数为144户。住宅楼单元组合及户型面积统计见下表：本项目住宅楼户型及建筑面积统计表楼号总面积(㎡)单元组合形式每户面积(㎡)总户数(户)备注1#住宅楼12517.922个C单元173.8672一梯两户2#住宅楼12088.802个B单元89.76/78.14144一梯四户合计24606.72216地块内盛世金城建设项目住宅户型及建筑面积比例表户型户数(户)每户面积(㎡)总面积(㎡)比例(%)备注A1户型6685.275627.8210.60B1户型20889.7618670.0835.18B2户型20878.1416253.1230.63C1户型72173.8612517.9223.59合计55453068.94100备注：地块内盛世金城建设项目住宅建筑总面积为53068.94㎡,项目区内大于90㎡的住宅建筑总面积为12517.92㎡,占项目区住宅总建筑面积的23.59%,符合规划条件小于30%的要求。3、建筑节能本项目节能指标住宅按65%设计。项目综合考虑建筑朝向、体型系数、窗墙比等因素，屋面保温、外墙、外门窗等的维护结构的传热系数均按居住、公建建筑节能的要求设计。外墙采用外保温的方式，保温材料采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）；屋顶采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层措施；隔热断桥铝合金中空玻璃窗。4、外装修住宅楼建筑外装修全部采用涂料粉刷，颜色需符合规划要求，各种材料的选用，应使建筑风格透过点、线、面、光、色、质这些空间构成元素，彰显卓越气息。5．内装修室内面层材料选择名称楼地面踢脚墙面顶棚住宅毛坯车位水泥地面油漆刮腻子刮腻子设备用房水泥地面油漆涂料刮腻子6、电梯选用1#住宅楼设电梯4部，2#住宅楼设电梯4部，共计8部电梯。电梯型号表序号建筑物名称电梯类型型号额定截重（kg）速度（m/s）功率（kW）功能电梯扶梯11#住宅楼4部1000-CO10001.515其中2部电梯为客梯兼消防电梯22#住宅楼4部1000-CO10001.515其中2部电梯为客梯兼消防电梯合计8部1207、防水防潮工程设计屋面防水屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用SBS改性沥青防水卷材，厚度4.0+4.0mm，四周均粘至泛水高度，并向雨水管找2%坡度。排水方式采用内排水。地下室防水地下室防水等级为二级，采用两道设防，其中一道为钢筋混凝土结构自防水，在该钢筋混凝土结构外侧做一道SBS改性沥青防水卷材，厚度4.0mm，在防水层外做120厚砖墙保护层。室内各部位防水卫生间等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜2.0mm厚。墙体防潮建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层。8．无障碍设施设计1）小区中有不少于2%的户型将来可以根据业主的要求改造为无障碍住宅。设置无障碍入口通道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等细节处理上体现对残疾人的关爱。2）应在主入口设置无障碍入口，包括无障碍坡道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等细节处理上体现对残疾人的关爱。3）停车车位：停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。残疾人停放车位与相临车位间设大于1.5m通道，并在车位设明显标志。5.3结构方案1、编制依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《高层建筑钢筋混凝土结构设计规程》CECS230-2008《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB5003-2001《建筑结构荷载规范》GB5009-2001(2006年版)《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《高强混凝土结构技术规程》CECS104：99《普通混凝土配合比设计规程》JGJ55-2000《建筑设计防火规范》GB50016-20062、结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别二级50年丙类自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻层W=0.45kn/㎡C类S=0.40kn/㎡1.5m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组7度0.10g第三组3、工程地质勘察表明，勘察深度范围内场地土的构成为：杂填土层、粉土层、角砾层。在钻探所达范围内，场地底层属简单地层。分述如下:1、耕土：分布连续，厚度不均。褐黄色，松散，稍湿，以砂土为主，含少量有机质，见植物根系，层厚0.50—1.10m。2、细砂层：分布连续，浅黄色，稍湿-饱和。稍密，见层理。夹薄层粉砂。层厚1.10—2.10m。3、角砾层：颜色为黄褐色，原岩主要以白云质灰岩为主，其次为石英砂岩和少量花岗岩。角砾约占40%左右，粒径多在1-2厘米之间，多呈棱角状。分选性较差。中密，饱和。钻探揭露最大厚度4.1米。据钻探揭露：勘察场地内勘探揭露深度范围内末见地下水。勘察报告建议拟建建筑物基础选择第③层角砾层作为持力层。地基承载力200kpa。勘察场地范围内不存在砂土液化问题。建筑场地类别为II类,场地土类型为中软～中硬场地土，该拟建场地未发现不良地质现象。拟建场地地势平坦，地貌单一，为第四系冲洪积成因，根据野外钻探资料，地基土的岩性构成主要有耕土层、砾砂层、角砾构成，地层结构简单，无不良地质现象，属均匀地基；场地地质水文条件良好，最大钻探深度范围内无地下水，建筑施工时可不考虑场地的排水问题及地下水对砼的腐蚀性影响。4、结构方案1）结构及基础选型本建设项目为钢筋混凝土剪力墙结构体系，现浇钢筋混凝土楼板，钢筋混凝土筏板基础。5、抗震措施1）抗震等级住宅剪力墙抗震等级为2级。地下室剪力墙抗震等级为3级。本工程沿长向尺寸设置后浇带消除温度及混凝土收缩应力，不设永久性结构缝。6、建筑材料1）墙体材料墙体：建筑填充墙外墙采用300mm厚陶粒混凝土砌块，内墙采用200mm屋面：钢筋混凝土现浇屋面，APP改性沥青卷材防水，膨胀珍珠岩块保温层。⑵钢材及混凝土材料①钢筋：采用HRB400级、HRB500级；②型钢、钢板：钢结构均采用Q345-B级，次要构件为Q235-B级③焊条：HRB400级钢筋：E55④混凝土：·基础垫层：C15·圈梁、构造柱、现浇过梁：C25·基础、柱、梁、板、楼梯：C30

6建筑设备方案6.1给水工程1、编制依据1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）； 2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；5）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；6）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；8）业主提供的相关基础资料及要求。2、用水量计算住宅区最高日生活用水定额：200L/人·d计，小时变化系数：2.5本项目用水量计算表序号用水项目名称用水量标准计算数量每日使用时间小时变化系数最高日用水量最大小时用水量1住宅200L648人242.5129.60m³13.50m³3绿化和浇洒道路2L/㎡3767.17㎡8h1.07.53m³0.94m³4管网漏失和未预见水量取最高日用水量的10%13.71m³1.44m³5合计150.84m³15.88m³备注：住宅按每户3人计算，本项目216户。根据用水量计算表确定，本项目最大日用水量150.84m3/d、最大小时用水量15.88m3/h。3、水源规划从景园街、碾盘梁环路的市政输水干管上不同位置分别接入两条DN150给水管道引入本项目地下一层水泵房内，市政输水干管供水压力0.32MPa，在区内形成环状支状结合的管网，供应本项目及盛世金城·逸景商住小区的室外消防及生活用水。4、给水系统本项目建筑总高度为55.5米，分高、低两个区供水，低区：6层及6层以下住宅、绿化用水、消防用水的给水直接由本项目水泵房进水管供水，不需要二次加压；高区：7层及7层以上的住宅，,高区由本项目水泵房的无负压增压变频供水设备供水；在本项目地下室设备用房内设1座水泵房及一个消防水池，消防水池容量为500m³，主要考虑一次消防用水量。5、管材及管径选型室外给水及消防管道采用PE塑料管，主管管径为D150，支管管径为D100；室内消防水采用镀锌钢管，室内给水立管及入户管采用钢塑复合管、支管采用PPR管。6、敷设方式及埋深室外给水、消防管采用直埋敷设，埋设深度为1.6米，长度为460米。7、无负压增压变频供水设备选型根据供水规划方案，盛世金城建设项目内低区建筑物供水直接由水泵房进水管供水，不需要二次加压，高区供水总用水量计算见下表：盛世金城建设项目中区、高区总用水量计算表序号项目名称最高日用水量m³最大小时用水量m³建筑高度m备注1盛世金城•郦景住宅小区86.40m³9.00m³55.57～18层2盛世金城•逸景商住小区51.90m³5.41m³52.5/23.8住宅7层～11层及17层,商业6～7层合计138.30m³14.41m³经计算，盛世金城建设项目高区供水最大日用水量为138.30m3/d、最大小时用水量为14.41m3/h。根据用水量计算及建筑物高度确定无负压增压变频供水设备选型见下表：供水设备选型表序号名称规格型号单位数量备注1智能无负压增压变频供水设备ZWX(1)4-20-0.53套1含减震装置1.1低噪音多级泵Q=20m/h，H=70m，n=1450rpm，N=7.5Kw/台台2成套供应1.2增压泵N=1.1Kw台2成套供应1.3不锈钢水箱2000*1000*2000mm个1成套供应6.2排水工程1、排水量计算按给水量的90％计算排水量，本项目最高日生活污水排水量124.47m³/d、最大时污水排水量12.97m³/h。2、排水系统小区建筑物污水排出后经化粪池设施处理后汇集，油污水先采用隔油池处理后进入化粪池汇集，住宅建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放形式。雨水：屋面雨水为有组织排放，室外雨水经雨水口汇集排入室外雨水检查井，再统一经雨水管道汇集后排至市政雨水管道。本项目地下室排水采用污水泵将污水提升到室外排水管网，在每个换热站及水泵房各设置一个集水坑及每个防火分区设置2个集水坑用于收集污水，在每个集水坑中设置两个排污泵（一备一用）用于提升污水，本项目地下室共设5个防火分区。排污泵型号及数量详见下表：排污泵选型表序号名称规格型号单位数量备注1排污泵50JYWQ36-16-1200-4功率为：4kW套24集水坑里安装12备12用3、管材及管径选型室内排水立管材料采用UPVC螺旋排水管，支管材料采用UPVC内壁光滑排水管，粘接，室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，污水管径D300、雨水管径D400、D300。4、敷设方式及埋深室外污水、雨水管采用直埋敷设，污水埋设深度为1.6米～2.1米，长度为460米；雨水管埋设深度为1.1米～1.4米，长度为430米。6.3采暖、通风、换热站工程1、编制依据1）《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003)；2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；3）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005DBJ03-27-2007）4）《民用建筑设计通则》5）《城市热力管网设计规范》6）其他有关规划规范及规程7）其他专业提供的方案2、计算参数1）室外计算参数：夏季冬季大气压力（mmHG）646653采暖室外计算温℃度(℃)19.0空调室外计算干球温度（℃）30.0-21.0空调室外计算湿球温度（℃）20.0空调室外计算相对湿度（%）56通风室外计算温度（℃）25.0-12.0室外平均风速（m/s）3.63.6标准冻土深度（cm）1502）室内计算参数：名称温度（℃）住宅18地下车库123、热源及热媒项目区地块热源由碾盘梁环路市政供热管网引入本项目地下一层换热站内，市政热力管网热媒参数为：供水温度130℃、回水温度90℃；通过换热站换热加压后分高、中、低区供给本项目及盛世金城建设项目内的其它建筑物。4、采暖系统形式1）本工程采用热水散热器采暖系统。热负荷计算见下表。序号名称建筑面积(㎡)热指标(w/㎡)热负荷(kw)1住宅24606.72421033.482地下车库18000.0015270.003合计42606.721303.482）采暖系统：本项目室内采暖系统采用下供下回共用立管分户计量系统。住宅采暖系统分高，中、低三个区，低区：6层及6层以下的住宅；中区：7层~12层的住宅；高区：13层及13层以上的住宅；干管均采用同程布置，立管采用异程布置。在住宅楼每个单元的入口处，设置采暖入口装置，具体做法为图集05N1-13。立管设置在楼梯间的水暖管井内，住宅楼在每户均设置锁闭阀、过滤器、热计量装置，安装在楼梯间水暖管井内。3）系统定压：散热器系统定压由换热站统一考虑。4）室内采暖系统管材选择PB（聚丁烯)管材，热熔连接。单元入户管及立管镀锌钢管，单元入户采暖管及敷设在楼梯间的采暖立管做50mm厚玻璃丝绵保温层，户内PB（聚丁烯)管材采用S4级。5）散热器：选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745)型铸铁散热器，外表美观，散热量大，使用寿命长并能满足分户计量要求。6）管道穿楼板、穿墙时须装钢套管，穿楼板时套管应高出楼板20mm，（卫生间为50mm）穿墙时应与墙面平齐。7）采暖系统阀门：小于等于DN32采用截止阀（铜体）；大于DN40采用碟阀。8）采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。5、室外供热管网热水外管网敷设方式全部采取直埋敷设，在主、分支干管及入口处均设置关断阀门井，热水管网的设备及附件均采用耐压1.25Mpa，耐温115℃的产品。管径为DN200mm，采用双面螺旋缝焊接钢管，材质Q235A，热力网直埋管道全部采用加壳式预置直埋保温管，即保温材料采用聚氨酯，外护管采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一体，关断阀门，均采用金属硬密封三篇心蝶阀。6、换热站主要设备选型根据供热规划方案，盛世金城建设项目内各项目热源均由盛世金城建设项目内换热站提供，热力站热负荷计算见下表：盛世金城建设项目总热负荷计算表序号项目名称热负荷(kw)供热面积(㎡)备注1盛世金城•郦景住宅小区1303.4842606.722盛世金城•逸景商住小区1602.9637518.92合计2906.4480125.64经计算，盛世金城建设项目总热负荷为2906.44KW，根据热负荷计算及建筑物高度确定热力站主要设备选型见下表：热力站主要设备材料表序号名称单位数量型号备注1换热器台22热水循环泵台2流量112m/h，扬程17.3m,功率11KW一用一备3热水循环泵台2流量90m/h，扬程40m,功率15KW一用一备4变频定压补水泵台2IS50-32-250A，流量5.9m/h，扬程60m,功率5.5KW一用一备5一级网快速除污器个2KC型DN2006一级网仪表:温度计个3WTQ-2807一级网仪表:压力表个4Y-150T8二级网仪表：温度计个6WTZ-2809二级网仪表：压力表个12Y-150Z10分水器、集水器台4Φ60011水箱个1V=612自力式压差控制阀个2HL-4B1.6DN20013安全阀个2A27W-10TDN8014配电箱个215控制柜个216二级网快速除污器个2KC型DN150换热站主要工艺流程如下：换热器将由用户返回60℃采暖回水加热至80℃换热机组的主要功能1）根据室外温度和二级水供水温度变化自动调节热源的供热量2）指标和传输一级、二级介指温度和压力3）传输显示循环水泵运行状态4）标示累计和传输一级介质流量和热量值5）二级网超温超压报警6）机组运行参数集中传送至中央控制室通过微机可集中管理7）机组为无人职守定时巡查6、换热站电气1）供电电源及供电负荷所有换热站均为：380/220V低压用电，换热站用电负荷为三级负荷，由于每个站容量不大而且分散，水泵采用变频调速，换热站不设电容补偿装置，由地下变配电室供给。2）供配电系统换热站的380/220V系统，均为中性点直接接地系统，为保护电气系统和设备免受雷电危害，低压配电系统安装电涌保护器。本工程采用集中供电方式，电力配电以放射状为主。每个热交换站配置二面低压配电柜，计量放在进线处。3）电机起动控制和保护换热站按“无人值守”设计，水泵采用变频调速，设备根据具体情况分别采取短路、过载、断相、低电压等保护。4）照明照明电源，由地下车库配电室380/220V配电屏引接。设备间内采用高压钠灯照明，配电室、值班室、备品间、休息室采用荧光灯照明，照明线均穿保护管暗敷。5）线路敷设动力线路采用电缆穿钢管保护埋地敷设，照明线路采用穿PVC管保护暗设，电缆选用VV22-1KV和VV-1KV型，导线选用BV-0.5KV型。6）接地保护换热站所有电气设备均按《工业与民用电力装置的接地设计规范》（试行）GBJ65-83、《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》GBJ64-83的要求进行等电位接地，低压配电系统接地形式采用TN-S系统，同时与电网的接地系统应保持一致，电源进户均设重复接地保护，接地电阻小于4Ω。7）换热站供、排水换热站二级网补水取自城市自来水管网，由水泵房供给，换热站的生活排水，均排至室外化粪池内，经澄清后排至城市排水管网。7、换热站热工控制1）监控系统采用集散控制型的拓朴结构，监控中心实现运行数据的集中监测、管理和调度，远程终端站实现本地自动控制和数据采集。2）系统采用开放式拓朴结构，可以对热网扩建提供扩展功能。3）系统提供“热网专用软件”，可对热网运行进行分析、计算、管理和开发，达到高效节能运行。4）系统采用OPC国际标准化通讯协议，方便热网与热源之间以及监控中心与其它相关网络的连接。7、通风系统1）卫生间均设通风器，换气次数按不小于10次/h计。2）地下车库尽量考虑自然通风和自然排烟，在建筑设计中考虑小于2%地面面积的开窗面积（直接通向室外），则通风和排烟均由自然通风解决。如不能满足，按6次换气/h设置机械通风兼排烟系统；不能自然进风的区域设置机械进风系统，风量按60-75%排风量考虑。3）变配电间设置机械排风系统，排气量按20次换气/h考虑，设置机械进风系统，补风量按60-75%排风量考虑。4）发电机房设置机械通风系统，排气量按12次换气/h考虑，设置自然进风系统。火灾时自动关闭机械排风机；火灾过后，启动风机，排走灭火气体。5）水泵房、热交换站设置机械排风系统，排气量按6次次换气/h考虑，设置机械进风系统，补风量按60-75%排风量考虑。6）所有通风管道、设备及部件均为不燃材质制作，所有吸声减震材料均为非燃材质。通风系统按防火规范要求设置必要的防火阀，以防火灾蔓延。7）通风系统管材采用镀锌钢板制作，法兰连接。钢板厚度及法兰大小按照国家验收规范。风管的法兰之间采用3～5mm厚的闭孔海绵橡胶板作密封垫圈。8）风管穿越防火分区、主要机房墙体和楼板时，以及每层水平支风管与垂直风管交接处，均加设70℃9）地下部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2，本项目分为5地下室排风系统主要设备表序号名称单位数量型号备注1双速排烟、排风机台10Q=33000m3/h∥30000m3/hP=600Pa∥480PaN=15kw∥12kw2补风风机台5Q=33000m3/hP=320PaN=11kw3排风机台2Q=4000mP=450PaN=2.2kw4排风机台2Q=2400mP=400PaN=1.1kw6.4电力工程1、编制依据1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-20082）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-953）《建筑物防雷设计规范》GB50067-974）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975）国家有关设计规范及技术规定6）目前总体规划图，建设方提供的有关资料，7）水暖等专业对用电控制的要求；2、负荷等级本项目消防系统设施电源、应急照明及疏散照明为二级负荷，通讯及计算机系统电源、排污泵、生活泵为二级负荷，其他为三级负荷。3、供电电源供电电源：采用两路10KV电源供电，电源从碾盘梁环路现有高压开闭站埋地引入本项目变配电室，供本项目及地块内其它建筑物。应急电源：本项目的变配电室有一台柴油发电机组作为备用电源，功率为160KW。4、负荷计算本项目住宅楼建筑均为高层建筑，住宅负荷按每户4.0kW估算，地下室负荷按每平方米5W估算，公共建筑设施和配套基础设施用电负荷单独估算，所有用电负荷电压均为380/220V。小区内电网的自然功率因数COSФ≈0.8，补偿后功率因数COSФ≥0.9以上。本项目总用电负荷1248.00kW，计算负荷616.80kW。本项目用电负荷见下表：本项目用电负荷计算表用地性质建筑面积（㎡）住宅户数户均负荷k