钢材交易中心建设项目立项建设可行性研究论证报告

钢材交易中心建设项目建议书PAGE一PAGE1钢材交易中心建设项目建议书第一章、项目概述 4一、项目名称 4二、建设基址 4三、用地概况 4四、承建单位 4五、计划投资 5六、项目创新 5七、成功要素 6九、目标市场 7第二章市场分析 7一、国内先进地区钢材市场 8二、XX经济发展状况 10三、东北地区钢铁工业状况 11四．东北地区用钢行业情况 13五、XX钢材市场现状 16（一）、市场经营现状 16（二）、市场管理现状 17六、项目市场调查 18七、市场调研小结 19第三章项目优势 20一、地理位置优势 20二、基础设施优势 21（一）交通运输 21（二）其他设施 23三、项目区位优势 23四、物流优势 25第四章建设的必要性 26一、航运中心配套需要 26二、城市建设发展需要 26三、整合市场资源需要 26四、提高社会效益需要 27第五章项目选址 28一、项目选址 28二、地块现状 29第六章项目定位 29一、定位原则 29二、定位依据 29三、项目定位 30第七章项目规划 31一、生产经营区 31二、生活服务区 32三、XX钢材交易中心整体架构 32四、开发策略 33第八章投资与效益 34一、项目投资估算 34二、项目效益估算 34第九章组织结构 35一、组织设置原则 35二、组织结构设置 35三、部门职能设置 36第十章项目结论与评价 38一、环境评价 39二、社会评价 39三、综合评价 39第十一章问题与建议 39第一章、项目概述一、项目名称XX钢材交易中心二、建设基址XX金州国际农业物流园区内，既有填海工程，又有动迁工程。项目四至：东为重机厂，西靠拟建20万吨冷藏库，南为金窑铁路，北与124中学为邻。三、用地概况该项目总用地面积为64.46万平方米，其中：征用国有工业用地49.81万平方米,用于生产经营区；征用集体宅基地14.65万平方米,用于生活服务区。土地使用年限为50年。四、承建单位负责本项目开发建设的是XX华亿钢材经销有限公司。该公司是XX经营钢材最大的营销企业，年销售额达2亿元以上人民币。该公司有着广阔的市场和客户基础，始终秉承“诚实做人，踏实做事”的企业精神，坚持“专业创造价值”的经营理念,赢得了市场的美誉度、认知度、信誉度。通过多年的不断积累，把企业做大做强。承担本项目的开发建设是公司综合实力的充分体现。五、计划投资项目总投资16.32亿元人民币。其中：基础工程投资5亿元人民币，配套工程投资1.35亿元元人民币，建安工程投资8.2亿元人民币,管理及其他支出1.77亿元人民币。六、项目创新项目将打破传统的思维方式和运行模式，建立适应市场需要的组织模式和运行机制，采取现代化的管理手段，对市场实行有效管理。主要表现在：◆管理理念创新。将传统的以资源为中心管理模式和多级化批发环节，向“消费主导阶段”的物流模式转变。◆流通方式创新。通过连锁经营、电子商务、物流配送业务的延伸，促进流通方式的现代化，使其更加适应市场要求。◆管理模式创新。实行一站式经营，将聚集业户，形成合力,在品种上、经营上、管理上具有一定的互补性，有利提高业户经营管理水平，增强市场竞争优势。◆业务流程创新。将传统的买与卖单一经营，向以市场为主导的采购、储存、精加、包装、配送、网络营销、电子商务功能延伸。精心构建集交易平台、金融平台、信息平台、物流平台于一体，商流、物流、信息流于一身。有形市场与无形市场相结合，现货交易与远程交易相结合，引领钢材流通发展的潮流。七、成功要素☆政策基础。钢材行业是国家政策支持和各级政府扶持的产业。☆市场基础。XX市政府“西拓北进”促进了城市化步伐加快；东北亚国际航运中心的建设，为项目提供了良好的市场基础。☆群众基础。“一站式”的营销模式，得到了广大业户、用户的首肯，是项目运作的群众基础。☆经营基础。XX便捷的交通、优越的地理位置、超大的物流、强劲的市场需求，为项目提供了经营条件。☆业户基础，现有钢材市场的动迁改造、东北钢材加工企业和用钢消费企业的入住，为项目招商赢得了业户资源基础。九、目标市场▲短期目标：适应需要，服务区域市场（包括：金州区、开发区、港区、保税区、出口加工区）辐射XX周边市场（包括：庄河、瓦房店、普兰店、营口）。▲中期目标：积极创造条件，在夯实基础、积累经验、加强硬件建设和软件管理的基础上，服务于东北地区市场，为振兴东北老工业基地建设发挥作用。▲长期目标：积极开拓国际市场，参与国际市场经营，力争在国际市场中占有一定份额。一要，走出国门，参与国际市场经营；二要，招商引资，把国外企业请进来，共同开发建设、经营管理钢材交易中心。吸收先进的管理手段，先进的技术，真正意义上把企业做大做强。第二章市场分析在中国经济高速发展中，钢材作为基础建设材料的强力支撑，是工业和建筑业硬件材料。随着经济的不断增长，需求呈逐年增长态势。现代化的钢材交易中心，具有集散商品、传递信息、服务产销、优化配置的重要作用。为此，从国内先进地区钢材市场、钢材生产、钢材消费、XX经济和钢材市场现状及问卷调查等多角度进行研究与分析，为钢材交易中心的开发建设提供决策依据。一、国内先进地区钢材市场◆天津国际金属物流园是一座高起点、多功能、全方位的现代化金属物流园，由天津市津南区政府与龙纳集团联合打造园区，位于天津市滨海新区，已列入天津市政府重点物流项目。★面积：总占地面积5000亩。★交通：毗邻天津滨海国际机场，拥有5000吨级海河码头泊位及铁路专线，辅以高速公路网，优越的地理区位、便捷的交通条件为入园企业奠定了贸易、物流基础平台。★配套：在园区内打造人性化商住概念，为入住企业提供完善的“办公、居住、娱乐、休闲、运动、教育”等配套设施。★功能：通过产业集群效应、信息流量商务空间，实现“一站式”物流网络系统平台、BT0B电子商务解决方案，与金融对接，把电子物流商务系统打造成集金融、交易、信息、物流、服务“五位一体”的商务平台。◆上海钢领钢材交易市场“钢领”坐落宝山友谊路以南，铁山路以东，宝钢集团、各大钢铁企业聚集在此地，依托长江黄金水道、虹桥国际机场、浦东国际机场辐射长三角，面向全世界。周边有钢铁基地、造船基地、汽车产业基地、化工基地环绕，金融中心、贸易中心、航运中心强力支持。地铁、轻轨、外环、郊环同济路环拥“钢领”，区位优势十分明显。★规模：“钢领”占地面积347亩，总建筑面积32万平方米，其中：办公11万平方米，商业配套1.2万平方米、钢材交易中心、信息服务中心、金融服务中心、物流分拨中心8400平方米，商务酒店3万平方米。★功能：㈠信息交易中心：有形市场与无形市场，现货交易与远期交易的有机结合。㈡物流分拨中心：借助上海、宝山及周边地区雄厚的物流配套优势，通过物流服务平台，进行系统自动分析，实施物流配送的信息化、电子化，有效地提高物流效率，提高社会资源利用率。㈢会展服务中心：拥有高档的会议中心、展示中心。具有会议、展示、信息发布等功能。提升企业的影响力，保证企业的信息发布、信息采集活动的高效运行。㈣金融服务中心：成立专业的金融担保公司，为入驻企业提供资金支持，缓解企业资金周转压力。建立动产质押、专项担保、交易结算等方面的金融服务。上海、天津、广东、山东等地的钢材交易市场归纳起来可概括为：管理机制创新，经营模式领先，配套设施齐全，功能适伸到位。赢得了市场，创造了良好的经济效益和社会效益。二、XX经济发展状况XX是东北地区对外开放的前沿阵地，XX面积为辽宁省的2%，人口占全省5%，GDP、工业、固定资产投资、房地产开发投资占辽宁省20%以上，占东北地区10%以上。2006XX经济指标XX对外贸易总值占辽宁省的60%以上、占东北地区的40%以上。2006XX对外贸易经济指标XX承担着东北地区70%以上的海运货物和90%以上集装箱运输，成为东北及环渤海地区国内外物流主要集散地之一。三、东北地区钢铁工业状况■东北钢铁工业东北是我国钢材主产区之一，辽宁占东北钢材生产的80%以上，历史上在北材南下中起主导作用。辽宁钢铁工业在中国钢铁工业占有举足轻重的地位，已形成了从采选到冶炼加工，从普钢、特钢到精密合金等功能的延伸。有完善的生产体系，包括：采矿、选矿、烧结球团、炼铁、炼钢、轧钢、锻钢、金属制品、煤焦化工、耐火材料、铁合金、碳素制品等。辽宁钢铁产品除满足国内市场需求外，已销往亚洲、欧洲、美洲、大洋洲等数十个国家和地区。辽宁钢铁工业的骨干企业主要有：鞍钢、本钢、新抚钢、XX金牛、抚顺特钢、凌钢、北台钢铁、营口五矿等。■XX钢铁工业发展状况XX十一五规划指出，依托XX金牛、浦金钢板、金华特钢、鞍钢新轧-蒂森克虏伯等重点企业发展不锈钢及轴承钢线材、合金弹簧钢小型材、优质钢深加工、板材深加工、汽车用气阀门钢系列等资源消耗低、经济附加值高的高新产品。四．东北地区用钢行业情况■东北地区用钢行业情况东北是传统的老工业基地，装备制造、机械、造船、汽车及零部件、石化、建材等工业有较好的基础。国家已提出了振兴东北老工业基地的目标，大批基础设施建设逐步展开。据测算，2006年东北地区的钢铁消费量在3,800万吨左右，占全国的9%左右。随着东北老工业基地的振兴，东北地区的钢铁消费将不断增加。辽宁的GDP、工业占东北的比重近50%，固定资产投资占东北比重超过50%，房地产开发投资占东北比重超过60%。建筑用钢材和工业用钢材需求均较为旺盛。辽宁是中国最大的机械、造船工业基地之一。机械、造船是辽宁的支柱产业。主要有重型矿山机械、石油化工通用机械、机床工具、电工电器、汽车制造行业、工程机械、机械基础件、仪器仪表、农用机械等。其中冶金矿山设备、输变电工程、金属切削机床、造船、内燃机车等产量居中国前列。辽宁工业的重点企业有：XX造船厂、XX机车车辆厂、一汽金杯股份有限公司、XX冰山制冷集团、瓦房店轴承集团有限责任公司、沈阳矿山机械厂、XX重型机器厂、沈阳鼓风机厂、沈阳高中压阀门厂、XX耐酸泵厂、辽宁省工程机械集团、丹东汽车制造厂、东风朝阳柴油机集团、沈阳飞机制造公司、黎明发动机制造公司、沈重集团等。据测算，2006年辽宁省的钢铁消费量在1,900万吨左右，占东北地区的50%左右，低于钢铁产量，为钢材的净输出区。随着辽宁经济的发展，辽宁的钢铁消费还将不断增长。■XX用钢行业情况XX的固定资产投资、房地产开发投资占辽宁的25%以上，占东北地区的比重在10-20%。城市化步伐的加快，建筑用钢材需求较为强劲。国家实施振兴东北老工业基地战略，布局了烟大铁路轮渡、哈大铁路客运专线、东北东部边境铁路、红沿河核电站、庄河电厂、LNG(液化天然气)上岸、原油战略储备库以及港口、机场等一批重大基础设施建设和能源建设项目。这些项目都需要大量使用钢材。XX是东北老工业基地的聚集地。主要企业有XX重工•起重集团、瓦轴集团、中远船务(成为全国最大的修船基地)、一汽大柴道依茨发动机、大众一汽发动机、XX机床集团、中船XX船舶重工(全国第一)、中远XX造船、中国一重XX加氢反应器公司、XX冰山集团、XX机车车辆厂、XX重型机器厂、XX叉车有限责任公司等。据测算，2006年XX的钢铁消费量在500万吨左右，占辽宁省的25%左右。随着XX东北亚国际航运中心和各工业区的建设，XX的钢铁消费将不断增长。五、XX钢材市场现状（一）、市场经营现状XX有13家钢材交易市场，在工商登记注册的企业有2,000业户，实际进入市场从事经营活动的企业不足1200家。最大的钢材市场面积10万平方米可储存钢材6万吨左右，月出货量在3万吨左右，年吞吐量在70多万吨，入驻130多家商户，经营品种以建材、型材为主。▲收费：钢材进出收费16元/吨。▲模式：传统营销模式，前店后库模式。不提供加工、配送服务。▲货源：货源来自东北腹地，以省内资源为主，从钢厂进货的商家不过10家，对货源的掌控能力不强。▲运输：以陆路运输为主，运输成本较高，如卡车市内配送20公里的运输费用在20元/吨。▲管理：开单记帐基本上为手工，没有运用ERP系统。▲金融：金融对贸易的支持手段不够，担保手段缺乏。▲客户：对终端用户多，中间批发少。▲人员：从业人员市场观念不强，营销水平不高。（二）、市场管理现状市场现状可概括为：设施陈旧，管理滞后，分布零散，不具规模。具体表现在如下方面：▲从钢材物流管理看：我市传统的钢材贸易为：钢材加工、贸易、批发、零售多种主体。分散经营，各自为战，很难集聚行业优势。钢材产品从生产到终端用户的流通环节多、重复搬运，加大社会物流成本。▲从营销人员素质看：一是，业户素质：可用“四不”概括：信息不灵，渠道不畅、制度不新，效益不高；二是，员工素质：缺乏营销知识和职业技能。由于从业人员素质低，致使交易行为的随意性多，计划性少，缺乏对用户需求的系统分析和分类服务，资源(产品和资金)经营粗放，造成交易成本居高不下，竞争能力不强。▲从钢材市场规模看：点多、面广、分布零散。表现在“四难”难以形成营销网络，难以集聚行业优势；难以实现优势互补，难以降低物流成本。有的能开展仓储物流业务，但专业化水平不高。在一定程度上阻碍了现代物流的发展。

▲从钢材加工状况看：这几年流通企业开始由单一的贸易企业向加工配送、物流配送的方向发展,但其占流通总量低、深加工比例低，成材率，钢材本身的附加值不高。六、项目市场调查拟建的钢材交易中心实行“一站式”经营服务模式，因此，对市场不同层面展开了调查。◆业户对“一站式”认可度调查显示：76%的经营户看好并支持“一站式”钢材交易中心的开发建设。有50%的经营户表示愿意在“一站式”市场入驻经营。大部分经营户已经意识到分布零散，对经营和消费者都不利。“一站式”具备“一站购齐”、“价格更低”、“服务更好”是传统行业所不具备的优势。因此受到大部分业户的支持和赞同。也为业户发展提供了一个良好机会。 ◆用户对“一站式”认可度钢材消费者对“一站式”市场支持率为54%，对其无所谓的业主占了32%，对其不看好的占了14%。这表明：对“一站式”钢材市场认可度比较高，由于市场还不成熟，有待进一步引导。◆市民对“一站式”认可度从左图可以看出，绝大部分市民持支持和欢迎态度。长期以来市民购买钢材,都需要到各个门店不断的询价、比较。“一站式”钢材市场，有集中的品种,将大大缩短购买时间，提高购买效率。◆对钢材市场的选址调查已经更趋于理性，考虑到交通、物流、仓储等钢材行业发展所必备的基础条件。七、市场调研小结工业化程度的提高、城市化步伐的加快，钢材的产销、需求呈两旺态势。随着钢材需求逐年增加，我市现有钢材市场无论从规模、布局、结构、管理、设施上远不适应市场发展需要，难以聚集行业优势。它不仅制约了钢材行业的发展，而且也影响了我市整体经济发展。因此，要将传统的以资源为中心的管理模式，向以“消费主导阶段”物流模式转变。借鉴国内外先进经验，结合XX的实际发展需要,建设一个国际领先、国内一流的、现代化的钢材交易中心是XX经济发展的客观要求。第三章项目优势一、地理位置优势▲国际区位XX地处欧亚大陆东岸、北太平洋的中枢、东北亚经济圈的中心区域，与日本、韩国、朝鲜及俄罗斯的远东地区相邻。▲国内区位XX位于中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，连接东北与东部沿海的烟大铁路轮渡，北依地域辽阔、资源丰富、人口密集、工农业生产发达、进出口需求旺盛的东北和内蒙古东部的广大腹地。▲辐射能力XX是中国环渤海地区和辽东半岛沿岸港口城市通往国外的最近点，是东北亚区域进入太平洋、走向世界的最便捷的海上门户。XX港是转运远东、南亚、北美、欧洲货物最便捷的港口，是中国主要集装箱海铁联运和海上中转港口之一。▲现有地位XX是东北亚国际航运中心和国际物流中心，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市，是东北对外开放的龙头。二、基础设施优势（一）交通运输XX海、陆、空、铁、管各种运输方式齐全，已形成具有较强运输能力的立体交通运输网络。截止2005年，XX市连续五年荣获全国畅通工程评比第一名。XX十一五规划指出，到2010年，率先实现东北老工业基地全面振兴，基本建成东北亚国际航运中心主体框架。▲港口XX港是中国北方天然不淤不冻良港，是中国第三大综合性港口、最大的对外贸易口岸之一，与世界160多个国家和地区的300多个港口有着贸易往来，是世界上为数不多的亿吨大港之一。XX港拥有集装箱(全国主要集装箱海铁联运和海上中转港口之一)、干杂货、原油成品油(全国最大最先进，30万吨级，国内自有储罐储量最大，储油罐容量300余万立方米，年综合通过能力5600万吨以上；东北亚油品转运中心)、粮食：(1200万吨吞吐能力，100万吨国家粮食储备库)。煤炭：钢材、木材、散矿(全国最大最先进，全国装卸效率最高，30万吨级)。化工产品(亚洲最先进的散装液体化工产品转运基地)、汽车(全国最大的汽车物流码头)。杂货：客货滚装(全国最大的海上客/车滚装运输港口)等现代化专业泊位；拥有大窑湾保税港区(国家重点建设的四大国际深水中转港之一，中国最大的国际集装箱中转深水港)。▲铁路XX铁路与东北、华北铁路网相连接。◆烟大铁路轮渡与华东相连。◆哈大铁路、大庄铁路纵贯南北。◆XX至哈尔滨铁路的电气化改造工程是中国新干线的开端。◆以长大干线为主干，旅顺、金庄、南甘、田五、白老等支线为分支，呈树枝状延伸至东西海岸，将海陆交通联系起来。▲公路XX已形成由新改扩建的沈大高速公路和丹大高速公路为主的对外公路大动脉和以国省干线公路为主骨架的市域公路网。市区与各区市县，除长海县以外，均以高速公路和一级公路连接，全市乡镇全部通油路，行政村全部通公路。▲空港XX是东北地区最大的客货空运基地。去年，XX空港完成旅客吞吐量635万人次、货邮吞吐量14.5万吨，新开通国际航线9条，成为我国连通日本、韩国和俄罗斯的枢纽机场。（二）其他设施XX通讯便利，金融机构齐全，高校等智力资源丰富，涉外服务体系完善，投资环境十分优越。三、项目区位优势●交通便捷。立体化交通，使空间变小。便捷的通讯，使时间节奏加快，为项目插上了腾飞的翅膀。项目距XX港33公里，距大窑湾港25公里，（已成为中国北方最大的集装箱枢纽港）。哈大、沈大、丹大、庄大公路和区级公路纵贯南北，是内地通往XX的咽喉要道。项目距XX火车站30公里，距金州铁路编组站0.5公里，距二十里堡火车站15公里，项目附近有金马轻轨站、金州至开发区和XX至开发区公交站。●区位优越。项目在金州区规划建设的物流园内，与开发区相连，在招商中，可整合开发区、市区、金州区业户资源。同时规划建设的物流园启动，与项目互为效应，将带动周边区域经济发展，提升商业价值，有利于项目的招商。因此，从经济发展、业户经营、居民消费、商圈发展看,为本项目提供了绝好的发展机会。●配套齐全。水、电、气在项目城市管网就近接入，商业、酒店、银行、学校、邮电等配套功能应有尽有。四、物流优势★这里有金州铁路编组站、北良港、大窑湾港、XX港，吞吐能力极强，★专用线可延伸至本项目中。本项目可充分利用这一优势,为东北“三省一区”建筑、钢材的进出及销往南方各地提供代储、代运业务，以扩大项目经营。第四章建设的必要性XX的特殊位置，产销的实际需要，东北亚国际航运中心的配套，XX钢材市场的现状，决定了XX钢材交易中心建设的重要性。一、航运中心配套需要党中央国务院提出把XX建成东北亚重要的国际航运中心。国际航运中心的建设必然有物流中心与之相适应。XX钢材交易中心的建设是东北亚国际航运中心配套需要。二、城市建设发展需要目前在金州和开发区尚未有达标淮、上档次、够规模的钢材市场与本地区建设发展相适应，本项目建设将填补“两区”钢材市场的空白。据开发区、金州区两地钢材市场调查，现有的钢材市场：经营规模不大、经营设施陈旧、经营品种不全、经营渠道不畅。很难满足金州区、开发区、出口加工区、保税区、港区和金石滩度假区开发建设对钢材的需求。至使开发企业所用钢材到外地采购，不仅形成资金外流，而且增加了建筑企业工程成本，造成了人力、物力、财力的浪费。三、整合市场资源需要◆市场需要引导缺乏规模效应，难以聚集优势。所带来的结果是：有的在观望，有的要转产，有的难以为续，有的破产倒闭。产生深层次问题是：滞后的管理手段，传统的经营模式，原始的管理手段、闭塞的市场信息陈旧的思维方式，与快速多变的市场经济不适应。钢材交易中心的建立,将现有的业户集中起来，形成规模效应。用优质的产品，快捷的服务，良好的外部形象赢得市场；用现代化的经营模式和管理方式改变市场。统一打造市场品牌,把市场做大做强。在市场开发上，一靠，强势广告推进，二靠，政府行业集中政策引导，三靠，优惠政策扶持，四靠，招商渠道多样化。全方位、多渠道推进项目成功运作，增强业户入市信心。◆业户期待整合钢材行业竞争激烈，靠单打独斗,很难生存下去，发展起来。据调查有60%以上业户期待早日整合。随着行业竞争的加剧,导致利润下降。广大钢材经营者已经意识到钢材行业整合的重要性，欢迎建设钢材交易市场。“钢材交易中心”将强大的品牌效应、统一的市场管理、强势的广告推进，以贴心的服务、优质的产品、低廉的价格服务用户，以舒适的购物环境来吸引消费者，从而顺应趋势，使其走向良性循环轨道。四、提高社会效益需要钢材交易中心的建设，具有良好的社会效益。具体体现在“五个方面”：◆就业机会。钢材交易中心的建设将为社会提供就业人员12，000人左右。◆实现税收。据测算，市场经营初期可实现销售额100亿元人民币左右,年应交地方税金在1.2亿元人民币左右，随着仓储、配送、加工、网上交易、服务配套功能的延伸、拓展，将达到销售额200亿元人民币左右,年应交地方税金2.5亿元人民币左右，为地方经济快速发展做出应有贡献。◆有利消费。“一站式”交易，可节约用户时间和降低用户费用。◆经营水平。现代化的市场业户不仅享受到舒适的经营环境，将得到信息共享，优势互补，互惠共赢特有优势，增强业户经营理念、服务意识，促进经营管理水平不断提升。◆市场发展。交易中心将把“提供优质环境、创造一流服务；”作为发展的宗旨。本着“团结、进取、开拓、创新”的理念，发扬艰苦创业、致力于市场的发展建设。本着立足当前、着眼未来的原则，促进市场的不断发展,用理性和智慧打造“钢材交易中心”独特品牌。第五章项目选址一、项目选址项目在XX金州农业物流园区内，该区域地处XX市区、金州区、开发区的三角区域，位于金南铁路和金窑铁路复线组成的“之”字形的交汇处。沈大、丹大高速公路,在项目附近通过。五一路和金窑复线直连大窑湾港。交通条件十分优越，地势规则，各种配套设施齐全,具备开发建设钢材交易中心的优越条件。二、地块现状总用地面积为64.46万平方米，分别为生产经营区和生活服务区两块地，其地块现状如下：◆生产经营区用地状况该区用地面积为49.81万平方米，土地性质为国有工业用地，使用权为华能电厂，土地现状为滩涂，全部需填海造地，平均填海深度为8米。◆生活服务区用地状况该区用地面积为14.65万平方米，土地性质为集体宅基地和集体建设用地。地面需动迁企业1户、居民125户,动迁建筑面积5.11万平方米。其中：企业动迁面积2.1万平方米，居民动迁面积3.01万平方米（包括：有证动迁面积0.9万平方米，无证动迁2.11万平方米。第六章项目定位一、定位原则在规划时应按照：“面对现在，着眼未来”的原则进行规划。不但要满足现在，提高项目经济效益的要求。还要考虑未来，项目发展需要。二、定位依据 ▲以XX统一规划为基础▲以市场调研结果为依据。▲以省外成功经验为借鉴。三、项目定位XX钢材交易中心建设目标：要国际领先，国内一流。◆战略定位：整合钢铁产品销售物流渠道，加强以战略直供和物流配送为核心的销售物流管理，将成为钢铁产品流通的战略发展方向。◆规模定位：用地为64.46万平方米,市场业户在1600户左右，交易量在600万吨左右。◆功能定位：仓储区、加工区、配送区、办公区、服务区、其他配套区。◆市场定位：立足XX、幅射东北、积极创造条件，进入国际市场。◆业户定位：利用现有钢材市场动迁改造机遇，整合现有钢材市场业户资源。东北地区钢厂、用户及国外商家入驻。第七章项目规划根据外地成功作法，结合我市经济发展的实际需要，拟建的钢材交易中心规划原则为：“功能一体，动静分离，互为补充，协调发展”。由“两大区”、“六个功能区”组成。各区功能分布如下：一、生产经营区总占地面积为49.81万平方米，总建筑面积为14.1万平方米。钢材交易区：该区占地约6.8万平方米，建筑面积约3.4万平方米。首期拟建500个商铺，年交易各类钢材300万吨；建成达产期后将拥有1600个商铺,年交易为600万吨。◆钢材加工区：占地约17万平方米，总建筑面积约6.8万平方米。计划分期建成各类标准厂房约25座，主要用于钢材及各种钢制品的加工制造以及相关产业。◆仓储物流区：占地约24万平方米，拟建新型顶盖可开启式固定库房3.4万平方米，露天货场15万平方米。计划存储各类钢材55万吨，其中首期储货25万吨。该区域内将设有专用火车转运站场和设置大型机器设备。◆其它配套区：占地约2万平，拟建各类市场管理用房0.5万平方米。二、生活服务区总占地约14.65万平方米，总建筑面积约25万平方米。◆商务办公区：拟建设总建筑面积约5万平方米的综合配套设施，为现代钢材交易中心提供服务。包括：大型钢材交易中心1.5万平方米；酒店式公寓1.5万平方米；配套商业1.2万平方米；电信、银行、工商、税务、商检等其它管理及商业服务用房约0.8万平方米。◆生活服务区：随着交易中心逐步发展，将带动区域内经济的同步发展，陆续将形成由1600个业户、常年从业人员9000多人、配套服务人员3000多人的社会群体。生活配套服务区是钢材交易市场的重要组成部分，用以解决项目动迁居民、经营业户、从业人员的生活居住问题。建筑面积19万平方米，主要以公寓、住宅、配套商业为主。三、XX钢材交易中心整体架构包括：加工、物流、金融、电子商务、信息功能，提供配套服务和增值服务，具体提供“四个平台和三项服务”：◆信息平台：钢材信息发布与检索、行业快讯、产业动态、政策法规、数据统计、通知/公告、入驻企业检索、入驻企业诚信记录、品牌企业展示、招商信息和营销推广活动。◆电子商务平台：价格发布与询价、运价发布与询价、供求信息检索、供求信息交流、在线查询、议价、订货、受理、跟踪，网上支付等。◆金融平台：联网国内外商业银行，提供优质高效的金融服务。开展信托、评估、担保、典当、证券、期货服务，仓单质押、货物抵押、资信担保业务，满足商户各种融资需求。◆物流平台：仓储：灵活的出入库管理，准确动态的库存盘点，库存动态管理、计费等管理。运输：配送一体化，在线货运受理，交通工具调度，单据自动生成等。◆钢材加工：向精深加工要效益。◆配套服务：一站式行政后勤服务，全方位商贸增值服务，全方位生活配套，专业化物业管理。◆增值服务：物流审计、物流规划、物流顾问等。四、开发策略◆开发策略：采取统一规划，分期建设，滚动发展，稳步推进的策略。力争做到：投入一块，见效一块。◆项目周期：从开工至完工交付使用计划在三年完成。第八章投资与效益一、项目投资估算该项目计划总投资16.32亿元人民币,具体构成如下表：项目面积㎡总费用：万元单价：元备注1,土地补偿费49.817969.60160.00华能电厂2,动迁补偿费5.1126572.005200.00企业和居民3,土地整理费49.8123410.70470.00填海造地4,配套设施费64.4613536.60210.005,建安工程费39.0481984.002100.006,管理费用64.461933.8030.007,预备费用64.461289.2020.008,财务费用64.466550.00101.55合计=SUM(ABOVE)163245.902532.51二、项目效益估算★经营初期：业户500户，销量300万吨，营业额100亿元人民币，提供就业6，000人，税收1.2亿元人民币。★发展时期：业户1,600户，销量600万吨，营业额200亿元人民币，提供就业12,000人，税收2.5亿元人民币。第九章组织结构为了构建高效流畅的组织、明确职责分工，保证组织结构的科学性和适用性,确保XX钢材交易中心项目的成功运作。一、组织设置原则在设计时，应坚持“八项”原则，即：目标与任务原则；精干与高效原则；有效幅度原则；责、权、利相结合原则；稳定与适应结合原则；集权与分权原则；统一指挥原则；信息畅通原则。二、组织结构设置根据开发、建设、发展需要，公司应设立销售部、项目拓展部、策划部、工程部、设计部、总工室、预算部、人事行政部、财务部等，计13个部门，共计员工70余人。其组织机构设置如下图所示：营销策划中心营销策划中心董事长企业管理中心总经理工程管理中心销售部策划部人事部公关部物业部财务部培训部项目部设计部预算部装修部工程部总工室 三、部门职能设置◆销售部协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作；协助财务部收取客户需缴交的各项费用；配合其他部门做好客户服务工作。◆策划部根据公司的发展战略制定各项推广策划方案；负责广告的制作及实际操作；负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；协同销售部进行物业招商、租售工作。◆设计部参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作；对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施；参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作；做好与总工室的工作配合,负责对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作；与设计合作公司的交流、配合工作。◆工程部负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划；负责严格执行公司的决议，严格执行工程预、决算的审批手续；协助公司进行招、投标及选择