房地产项目定位报告3

“多伦多华城”项目定位分析报告（初稿）目录一、南昌房地产市场概括

二、项目区域市场分析 1、新建县市场情况 2、湾里楼市情况 三、可类比项目分析1、周边项目可类比项目 2、其他城市可类比项目 四、多伦多华城项目整体分析 1、项目SWOT分析 2、项目客户群定位分析 3、项目产品定位分析 4、项目名建议分析 5、项目主题打造 6、项目价格定位分析 五、项目风险分析 一、南昌房地产市场概括：

在近年来南昌经济持续迅猛发展的前提下，居心消费指数大副上扬，对于房产的需求很是旺盛。去年南昌楼市火暴，该市商品房销售面积478万余平方米，销售额170亿元，比上年增长超过42%。但进入08年，在国家对于房地产整体加大调控力度的背景下，南昌楼市近期走向低迷，08年四月商品住宅成交9.4万平方米，环比小幅下降0.63%，传统春节淡季后有所回升，但同比下降61.85%，2005年以来的月度最低同比成交量仍在继续，市场持续低迷。二、项目区域市场分析：1、新建县市场情况：新建县区域面积2337.84平方公里，辖乡镇19个，309个行政村，2002年底总人口为661316人。07年上半年，全县完成地区生产总值50.94亿元，同比增长16.2%，全社会固定资产投资总额20.4亿元，同比增长58.8%；社会消费品零售总额10.93亿元，同比增长16%；农民人均现金收入2727元，同比增长18.4%；城乡居民储蓄存款60.93亿元，同比增长15.5%。在经济持续走热的带动下，新建县楼市也非常火暴，房价一路上涨到三千多元一平米。因为离南昌教短的交通时间，相对低廉的价格，吸引不少南昌中低收入人群到新建县购房置业，这有力的推动了新建县楼市发展

2、湾里楼市情况：湾里房地产市场蕴含的强大潜力吸引了很多房地产开发商投资湾里楼市，除了优厚的自然条件外，其背后的原因还有：房地产已越来越走向大盘时代。第一，通过对大宗土地并进行整体开发，可以降低生产成本，使企业拥有更强的盈利能力而市区很难找大大宗土地。第二，大规模开发楼盘，，有利于提高公司营业收入，迅速把公司做大做强，也可以提升公司开发能力，对于公司做大做强很有裨益。第三，湾里的土地单价远低于市区，开发风险更小，而且旧城改造的风险和成本都很低。区域楼市表格一

区域楼市表格二三、可类比项目分析：1、周边可类比项目：可类比项目一：恒茂森林海（基本数据）：一期占地面积：846亩起价：5500元/平方米（住宅）10000元/平方米（别墅）建筑面积：247000㎡均价：4300元/平方米（左右）容积率0.5；绿化率70%；规划形态3栋5-6层多层;独栋套数532可类比项目二：朗贤龙湾(1)、该项目属于待开工项目，位于湾里区红湾公路北侧。占地面积161亩，其中酒店等配套设施占地面积45亩；建筑面积约1369620平米；容积率约1.3绿化率大于等于40%。

(2)、该项目定位高端，目的是依托有利的自然资源，把项目打造成一个湾里高端休闲居所，尽量把环境因素利用到最大化。目标客户群定为南昌的企事业高级管理人员，以及有一定经济收入的中产阶级

2、其他城市可类比项目：可类比项目一：熙园位置：深圳福田区香蜜湖路与莲花西路交汇处基本数据：占地面积170亩起价8000元/平方米（住宅）15000元/平方米（别墅）建筑面积139465㎡均价10000元/平方米（左右）容积率1.23；绿化率70%规划形态别墅;住宅;

可类比项目二：城市山谷花园

位置：南山区高新科技园区，沙河西路2029号基本数据：占地面积122亩起价7000元/平方米（住宅）20000元/平方米（别墅）建筑面积106395㎡均价：—容积率1.31；绿化率70%规划形态：7栋1层的低层;2栋15层的高层

可类比项目三：香碧歌庄园位置：成都温江区光华大道江安河畔基本数据：占地面积183亩起价—建筑面积220000㎡容积率1.80开盘时间2008-5-26绿化率60%规划形态联体:8栋;（法式）四、多伦多华城项目整体分析：根据项目地块的具体情况，我们把地块分为地块一（D1）和地块二（D2），地块一（D1）即是建筑面积为11.18万平方米，有着天然水域，存在较好的水域资源地块；地块二（D2）即是建筑面积为11.48万平方米，地块形状相对有行。项目SWOT分析：S（优势）W（劣势）1、目前湾里片区经济水平发展较快，房地产业发展也相应地到达了一定的程度，即周边已基本进入成熟期。2、红湾公路的建通对项目提升了较大的价值，公路经过项目的中腰，直通南昌的行政区域和CBD区域中心——红谷滩新区。1、项目周边配套市场发展还不完善，医院、菜市场、超市等资源较少。2、目前该片区房地产供应量相对还是较大，准客户群体量较少，对后期销售压力加大。O（机会）T（威胁）1、湾里将打造南昌的后花园，在一定的程度上将对我们项目创造机会。2、项目周边的环境资源以及未来的发展趋势将对项目产生较大的升值潜力。1、资金的影响，特别是银行资金对房地产市场的影响，将对未来流动资金带来一定的制约。2、国家政策的影响，2008年是个民生年，和谐民生是发展的主题，房价的涨幅将受到国家因素的影响，特别是“第二套房政策”的影响，将在一定的时间段内影响购房者，进而影响需求市场。项目客户群定位分析

客户群基本情况分析南昌市内购买群体在该片区购买住房者，主要是以南昌市民购买为主。其中又分成两种情况，一是以自住为主，购买人群处于中年或以上，购买情况为别墅或多层住宅为主；二是以投资为主，购买人群多数为青年或中年，购买情况为多层和公寓等。（自住：投资=1：1）新建县内购买群体新建县离本项目不远，可挖掘该片区的购买力，经分析：该片区仍然存在着比较大的购买力水平。项目周边购买群体项目周边的人群密度较小，但也能为项目消化掉一部分的商品房，形成一定的影响力。综合分析以上客户群体情况，根据实际情况为项目客户定位为以下几种情况：一类：南昌市客户群，特别在红谷滩中心区工作的公务员、职工、老师等群体。二类：新建县内客户群，新建县市内潜在的客户。三类：周边有购房意愿的客户群，以及扩展到周边城市。项目产品定位分析根据周边竞争项目的市场产品供求状况可以了解到：该区域主要的产品供应以公寓、别墅、多层住宅为主。同时以小户型、房款总价较低的房源受客户的看好。可以分两块进行相对的产品设计：地块类别产品类型户型配比面积m2备注D1别墅+公寓围合式别墅+单身公寓230+56欧式D2多层两房+小三房85-117现代式补充：三在D1三中，可三以根据三项目现三场资源三来进行三配制，三融入一三些商业三元素，三如建立三商业会三所、餐三饮式酒三店、休三闲式中三心等进三行综合三布局。项目名三建议分三析：项目名三建议为：“多三伦多·三豪庄”分析因三素：第三一、突三出项目三品牌和三品质，三有利于三项目的三整体开三发；第三二、“三豪庄”三系列更三有霸气三和复古三韵味，三适合未三来房地三产业的三发展；三第三、三更加显三示出本三项目的三对品质三的高档三追求。项目主三题打造三（即形三象定位三）：（1）三，“城市山三居生活三”（意义三诠释：三湾里片三区作为三南昌的后花园越来越三受南昌三市民的三关注和三亲昧，三同时结三合正流三行的欧式（三法式或三西班牙三等）建三筑风格来打造三，更适三合现代三人的追三求和文三化底蕴（2）三，地块三一里面三有天然三水域，三这也是三相对于三其他项三目的一三个有利三因素，三楼盘应三该尽力三挖掘这三一优势三，围绕三这一水三域进行三布局。三古人云三：仁者三乐山,三智者乐三水。国三人大部三分有依三山恋水三的情节三，楼盘三围绕水三系布景三与其风三格吻合三。项目价三格定位三分析：价格受三市场的三影响较三大，可三以根据三项目的三成本和三房价市三场发展三趋势进三行有步三骤的定三价，根三据现行三市场初三步定价三以下：多层：三均价3三000三元/平三方米（三毛坯）公寓：三均价5三500三元/平三方米（三精装）别墅：三均价8三000三元/平三方米其他附三加产品三（如设三其他配三套等）三进行一三定的招三商销售三！以上价三格可以三根据自三身及市三场价格三进行调三整！五、项三目风险三分析：目前房三地产市三场是一三个理性三的市场三，也是三个敏感三性的市三场，任三何的投三资和开三发都是三机会和三风险共三存，该三项目的三投资也三不例外三。第一：三小区主三要的建三筑形态三是多层三+公寓三+别墅三，这种三建筑模三式不仅三迎合了三当前的三市场需三求，而三且为后三期的市三场销售三作好一三定的铺三垫。太三高档开三发，对三开发商三的资金三回收将三带来压三力和滞三后性；三档次太三低，对三小区的三品质以三及影响三将存在三一定的三影响。第二：三小区可三以先以三D2地三块作为三第一期三开发，三由于该三地块的三目标群三体主要三是以青三年为主三，而目三前该人三群已经三成为了三南昌房三地产市三场的潜三在购买三群体，三也是个三空隙市三场，可三以挖掘三和拓展三。以D三