某时代广场项目商业调研报告

汝州金鼎时代广场项目商业调查报告2008上海迪摩商业投资咨询有限公司SHANGHAIDEMALLBUSINESSCONSULTATIONCOLTD一、消费者调查1、消费者规模及分布

2、消费者构成与消费水平3、消费者的消费倾向及习惯

4、消费者对各类零售业态的喜好

5、消费者设施需求及对本项目期望与建议二、商业经营者调查

1、商业经营者经营现状2、商业经营者对项目开发的喜好目录三、项目优劣势分析四、商业策划要旨五、项目商业定位分析及说明六、项目商业规划建议1、功能组合

2、商业布局规划

3、商户来源4、销售建议七、项目营运期人员编制八、开业倒计时计划九、其他目录一、消费者调查1、消费者规模与分布消费群规模与分布本案汝州市区图

描述

项目所处汝州创新誉州大厦座落于新老城交汇处，规划发展的汝州市中心地段，位于市商业中心望嵩路的辐射区域内，有利于满足新城与老城消费者的需求主要目标消费群来自汝州市居民：汝州市总人口94万，且随着城市化进程的加速，人口数量稳步增长边缘商圈次级商圈核心商圈2、消费者构成与消费水平为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下顾客分析

样本组合问卷所覆盖的主要问题样本：有效样本总量146项目：-年龄

-性别

-婚姻状况

-收入水平

-学历状况地点：-项目周边三公里内社区、商业网点-市区各主要商圈→购物

-价格水平

-产品品种

-购物频率

-地理位置→购物地点的认识和感觉特征

-购物区

-商店→零售业态的喜好→购物环境

-交通方式

-服务的利用→配套设施与服务项目需求消费群体中，18-25岁青年人群占了总比重的53%

年龄结构（n=146）描述

18-25岁占总样本比重的53%，是主要消费群体其次是31-45岁占总样本比重的31％，是次要消费群体其中46-60岁的年龄阶段，在本次市场调查中，因为文化层次之原因，无法配合填写试卷，调查力度相对薄弱★男性46%女性54%主要消费人群中未婚青年女性居绝大多数

性别（n=146）婚姻/家庭状况（n=146）单身女性占逛街人数的大部分市场调查中，女性79人，占总样本比重的54％市场调查中，男性67人，占总样本比重的46％总结：如何吸引单身青年消费群体是本项目应当关注的重要因素之一

主要消费人群的受教育程度中等：高中、中专占59%

学历结构（n=146）描述高中/中专/职校学历占59%

大专学历占19％初中及以下占14％本科占8％总结：各调查地段受访对象教育程度以高中学历居多，学历中等，收入水平在当地适中，相应地成为消费主力人群

主要消费人群来自汝州市本地，其工作地点也以本地为主

消费人群（n=146）工作地点（n=146）总结：各调查地段受访对象（未来的消费人群）主要是在汝州工作的本地居民汝州市本地人占总样本的91％，不是本地占比仅有9％工作地点在汝州的占总样本的98％主要消费人群的工作性质是：企业员工占34%

工作单位（n=146）描述企业员工34％学生25％个体商户13％公务员12％在家务农10％教师/医生/律师/科研人员3％企业高管3％3、消费者的消费倾向及习惯主要消费人群的个人月收入：800元以下、800-1200元之间，

共占65%

A、800元以下34％B、801-1200元31％C、1201-1500元16％D、1501-1800元8％E、1801-2000元5％F、2001-2500元3％G、2501－3000元2％H、3000元以上2％个人月收入（n=146）描述总结：主要消费人群月收入属中等偏下，主要的目标消费群体是当地百姓主要消费人群的个人月消费支出：500元以下、500-1000元

之间，共占85％个人月支出（n=146）描述500元以下45％501-1000元40％1001-1500元7％1501-4000元3％总结：主要消费人群月收入与月支出比例基本相符

主要消费人群的家庭月收入：1501-2500元占36%

800元以下10％801-1500元18％1501-2500元36％2501-3000元20％3001-4000元8％4000元以上9％家庭月收入（n=146）描述主要消费人群的家庭月消费支出：1201－2000元占34％家庭月支出（n=146）描述800元以下16％801-1200元24％1201-2000元34％2001-3000元13％3001-5000元3％10000元1％消费者选择购买产品时的最主要因素：流行趋势、时尚主要因素（n=146）描述价格

35品牌14流行趋势、时尚53品质39其他5消费者畜购买一散件夏季家服装能像够接受笔的价格昂为：101－200元价兴格（n=1轮46）.描闲述100元以下50101---200元58201---300元23401---500元5601---700元2701---800元4800元以上1消费者荷购买一叛件夏季吧服装能帮够接受倘的价格旁为：151－300元150元以下22151—300元56301---450元41451---600元10801---1000元71001---1300元71300元以上1价册格（n=1她46）.描细述消费者货喜好在脑工作日伤下班后势购物,时间通捎常在1小时左非右工作日下班后

67％周六19％周日9％其他（请注明）5％30分钟4％1小时20％2小时16％3小时14％购物的喊时间（n=1怪46）每次购骄物的时毕间（n=1盖46）消费者雁喜好选岂择的交察通工具壮：步行尚，单程酿所需时礼间10分钟内步行39％公交车9％自行车12％私家车10％摩托车/电动车25％交通工陷具（n=1石46）单程所粗需时间（n=1豆46）10分钟以内66％15-20分钟26％30分钟3％60分钟5％Int阻rod捡uct址ionStr搂ate兔gyCon择clu福sio猫n4、消费雄者对各慰类零售袄业态的挪喜好消费者烧喜好的刻购物场毅所及其养零售业志态购物场孕所喜好（n=1痕46）描山述消费者奋喜好的帽购物场坏所前三射位依次委是1、老城匙购物中桶心2、望嵩尸路沿街近专卖店3、春天晓服饰广赴场、金然世界步悦行街消费者摇喜好的竹零售业挎态1、大型损超市2、品牌纺专卖店3、专业荷卖场、士步行街优赞势（n=1锡46）.描无述高中/中专学菊历的消挣费者最爽喜欢的姜购物场深所是超区市（老筹城购物呈中心）超市，如老城购物中心62%望嵩路沿街专卖店14%春天服饰广场9%步步高平价商场4%步步高精品商场7%金世界步行街4%62%14%9%4%7%4%0%10%20%30%40%50%60%70%超市，如老城购物中心望嵩路沿街专卖店春天服饰广场步步高平价商场步步高精品商场金世界步行街消费者爆喜欢到再这些商迟场购物松的原因购物场美所喜好（n=1续46）描拔述消费者雕喜好到剪这些商粒家购物纸的原因1、离家洪较近2、距离食工作地狮点较近3、交通穗方便消费者枣喜好的劳消费活铸动支出炒前两位懒：服装/化妆品眉、食品消费活愁动（n=1奖46）.描淋述消费者愉喜好的洽消费活祝动支出胞前两位梨依次是酱服装/化妆品嫌、食品总结：雁服装/化妆品奴应是本届项目重候点关注牢因素之厉一食品和仁餐饮也霸是百姓榨必不可登少购物墙需求消费者痒喜好逛弱街的区诊域是：扮服装鞋椒帽、化创妆护肤牧、精品翠屋消费活优动（n=1抖46）.描借述Int堂rod稠uct费ionStr见ate厦gyCon它clu绘sio锐n5、消费距者对设乎施需求恰及本项添目期望下与建议消费者罚认为汝稻州市场什最缺少谈的购物好场所是饮：中高怒档百货横商场中高档的百货商场45％中低档的百货商场18％大型超市19％批发市场18％价忙格（n=1傻46）.描粗述★消费者圆光临本爷项目的斜可能行鸟：一定笑会、有敏可能会耳的占90％受欢迎移程度（n=1争46）.光临的蚕可能性（n=1题46)有可能49一定会83不肯定13不可能0消费者肝希望本矮项目包包含的零架售业态音是：流阀行百货睡、大卖图场业睡态（n=1福46）.描肯述1、流行百货44％2、大卖场（大型超市）30％3、精品百货26％消费者管希望本叨项目包推含的专蹲卖店前倍三位依且次是：业枕态（n=1璃46）.描病述专卖店抄前三位姨的依次终是：1、精品繁服饰专悦卖2、化妆攻品/香水专来卖3、体育暗用品及闭运动服那专卖、家居家快饰消费者酷希望本括项目包滥含的餐目饮业态雕前三位汗依次是样：业凶态（n=1猫46）.描辜述餐饮业村态前三沙位的依蚀次是：1、本地询特色小吊吃2、美食奖广场3、冰淇犹淋店消费者涉希望本协项目包京含的娱善乐、休具闲业态父前三位脆依次是暗：业嘴态（n=1至46）.描巨述娱乐、毛休闲业朵态前三暑位的依球次是：1、电子参游戏/网吧2、健身脑俱乐部3、电影惠院消费者设希望本昆项目的搅商品和姑服务设戚施是：锁中高档档冻次（n=1译46）.描味述中低档16％中高档72％高档11％个人收红入在120由0元以上谅的消费逐者更偏头重精品岛百货与厕大卖场课的组合优川势（n=1必46）.描咳述传统百货13.20%流行百货20.50%精品百货28.90%商业步行街4.80%大卖场（大型超市29%专业市场3.60%优遇势（n=1截46）.描陵述流行百渗货是女羞性消费越者希望害本项目淡包含的舟零售业馒态之首流行百货34%大卖场（大型超市）20%精品百货20%专业市场11%传统百货9%商业步行街6%消费者腥认为本已项目区具域的优愚劣势：优舞势（n=1辰46）.劣溪势（n=1四46)★优风势：1、地理呈位置——优越2、交括通——便捷3、商业颂气氛——较好★劣恢势：1、住宅教小区——较少2、居民弃层次——不高3、人口欢集中程绝度——不足消费者稠调查的蝇主要发灵现及他辱们对项尤目商业服概念的惊影响消费者浊要求购努物环境渣良好，径配套设施完善桨如：停挥车、休母闲、娱丙乐、餐饮、便盈民设施绳等）顾骆客如何创难造良好呼的购物谜环境，夫是项目增吸强竞争宜力的关订键主要发桃现影凡响消费者骨总体认倍为综合村性中高狗档综合百货商局场属市滔场空白目前的棚消费者球大多数滩选择就界近购物或忧去方便东抵达的睁地点购完物该项目剪的市场军定位应景当满足安消费者需顾求适应枪汝州市胀场环境躁，即适度性超前、牵又不脱驼离实际芝。以本项票目周边湿居住人焰群和商记务人群为者目标人蜡群，同骗时扩大相辐射范围昌，吸引煮更多消浙费群体遥（尤其是把有车阶晓级）消费者地调查的课主要发反现及他芳们对项庸目商业贯概念的抄影响消费者屿喜欢的践餐饮：演本地特悔色小吃赌、美食广个场、冰碑淇淋店顾城客汝州有旅不少特鸦色小吃孟，但缺窄乏统一杜规范的特色小焰吃街，床如何将晴本地小委吃有效呀的统合在一起如，形成能规模效腔应，对锈项目来带讲是非常有价胸值的主要发轨现影挡响学历偏创低（高艇中/中专/职业技讲校占59%），收回入中等护偏下，群影响购闹买能力目前消梅费群体馅中以年联轻人为滩主（18-世25岁占53%），女裙性是消控费主力惭军（占54%），男骑性消费架目标性港比较强在商品脸经营中少注意二码、三线词品牌的威引进，喊结合实酷际操作你，兼顾冶中端消缩慧费群如何创奴造单身矩青年与会年轻家眯庭的消闯费场所，是垦项目在剧考虑商历业形态葵和业态垫组合上应予惭高度重忽视的课狗题消费者侍希望本徒项目包耕含的零牌售业态是：流锻行百货询、大卖丸场在主力踩店招商把中大卖跪场的引胡进质量亚高低，将才影响项其目整体乳形象二、商短业经营简者调查为了对有项目所趟在商圈疗进行详咬细评估酿，我们复进行了总以下商阀业经营瞒者分析样本组司合问卷所递覆盖的权主要问顾题样本：姥有效掀样本总虽量148项目：-年龄-资质地点：-项目周典边二公就里内商追业网点-具体路跑段：望仁嵩路扛丹阳搬路风穴路化洗猫耳路广成东桃路→经蜓营现状→开逝店计划→购凉铺计划→客户资妻源→商井业观点→项含目建议1、商业忧经营者撑的经营德现状描狮述商户年仪龄结构n=1存48年龄在31-崖45岁之间养的占比59%26-遗30岁之间角的占比27%；经商人薪员年龄伏结构青歇壮年比叉例较大经营思眯路灵活浸，适应阁性强具有一陶定商业慨经营经籍验与抗疏风险能北力经商人章员青壮汽年比例锤较大晌：31-贯45岁之间袜占比59%描旗述样程本n=1块48汝州本牢地人占94.宏6%来自平济顶山的课仅占5.4钱%其他地宏方来汝居州经商撑的很少本地人老员经营麻降低了缺商家流井动性，晕使商铺经忆营的稳裂定性得秧到一定牙保证经营者爷对本地掘市场与枕消费习胁惯的了手解与熟悉扒使其更谱能准确爆把控经糠营方向经商人进员基本揭上为汝笛州本地单人：占换比94.碑6%1年以下粥的占13.肯8%1-2年的占22.坛6%2-3年的占12.冰4%3-5年的占13.犁9%5-1荒0年的占24.麦8%10年以上恼的占12.晕4%有商业匠经营经胖验的商违户占相换当大比例，这巡寿与调查饺的年龄豪结构成叙正比商户丰讽富的商然业经验感对汝州上商业的挽发展会起忙到积极察的推动戏作用商业经上营者的挎经营时埋间：5-1筛0年的占24.诸8%，10年以上隔的占12.节4%样计本n=1暴48描筐述个体经雷销伸占47%汝州总热代理可占46%厂家直蜘营济占7%目前此蜻商圈中雁商铺个姑体经销兄和汝州拦总代理寻占领导地读位厂家直杀营的占死比相对唯较少，说明汝辰州商业夕处于发展苍期，后绪期具有骨很大的娇发展潜卡力商户经罩营资质尘：个体之经销与凉汝州总绍代理基玩本持平样系本n=1尽48描直述122215020406080100120租赁商铺自有商铺业主联营样岭本n=1书48描么述租赁是航商铺经做营的主区要方式省，占污比82.毁4%租赁商嗽铺占比82.阅4%，是目樱前商业榜用房的主导趋叼势自有商杠铺督占比14.结2%和业主裙联营脊占比挪仅3.4描%20㎡以内占16.玩9%21-删40㎡占33.炒8%41-鸣60㎡占14%61-祸80㎡占9.9仓%80-锦100㎡占12%100㎡以上占13.蜜4%商铺经枣营以中嚼小规模欣居多商户经染营面积泥：21-序40㎡占33.看8%样笼本n=1聋48描坛述年经营凤业绩在10万元以救下的占38.思7%年经营答业绩在10-婆20万元的乎商户占25%年经营痛业绩在20-笔30万元的岛商户占11.宅3%年经营爹业绩在30-蜻40万元的假商户占4.8稼%年经营叹业绩在40-搏50万元的响商户占9.6他%年经营冠业绩在50万元以棍上的商宾户占10.窝4%现有商碍户经营蔬业绩状蹦况成哑清铃型，10万元/年以下长居多数样松本n=1流48描绵述这与商困铺的规斩模大小懂是相辅抓相成租赁年刮限1年占44.无8%租赁年六限2-3年占18.孔1%租赁年组限3-5年占19%租赁年午限5-1斜0年占10.闪3%租赁年蜡限10-刚15年占1.7管%租赁年滨限15-旋20年占0.0就8%租赁年患限20年以上役占5.2钞%商铺的而租赁年箭限：一元年的合跳同租赁银期限占44.守8%，租期客较短，测在经营婆上具一把定灵活状性样刮本n=1舅48描笨述租期在20年以上汤的例：懒美特斯聚邦威、侄金盾、再蝶妆等绑品牌样丽本n=1择48描绑述商户对洋于目前杀的经营锤现状比光较满意酿，多数签处于赢第利状态60%的商户暑对于目爆前的经己营情况庄处于满秧意状态37%的商户伪处于保炮本或低巴赢利能炉力状态只有4%的商户悬处于不火满意或责亏本状挽态明确表钻示有拓蔬展计划繁的有67户，占比45.意9%处于观肥望状态主的有56户占比38.贡3%确定没摆有拓展崖计划的赠有23户,占比15.荒7%描吓述近期拓宾展情况n=1成48商户近血期有非锯常明显珍的拓展倚计划商铺顾往客主要保来汝州市浮区和商店附瓦近居民，占苦比93%。周边郊县和蜻外地顾许客占比7%顾客范币围n=1汪48描乔述顾客来科自于汝拴州市区态和店铺剂附近居伸民的占93%顾客来鼓店频率n=1化48描材述顾客光叶顾率较究高：1周1次占29.切4%1周2次占39.周5%1周3次占6.2诞%总计75.服1%日均客架流量较梅大，对才于商业如人气的死带动具备了蹈一定的雄先天优倦势一半以洽上的顾轰客具有叉忠诚度绝：一周尚光顾1-2次的占68.凉9%经营者壶调查的滤主要发新现及他赌们对项恋目商业帜概念的委影响：商户经滩营面积杯以21-如40㎡（占33.颜8%）为主旬，经营粘业绩多指在10万元/年（占38.划7%）以下经营者商业经箱营者的鼻年经营比坪效较堂低，会卖直接影响窃到商场园租金水照平；整蛇体商户经营理长念、经蓄营水平红有待提捕高主要发撑现影盖响商业经娱营资质凝以汝州拐总代理死为主本（占34.炕6%）经商人胞员青壮爬年比例恢较大（31-球45岁占59%），以裤本地人扔为主（局汝州人宫占比94.惑6%），经敲营时间嘴在5年以上欧（占比37.每2%）本地现俊有品牌株是项目物招商的崭重要资懒源这部分秒商业经歌营者作盟为汝州育商业的累主要支撑朋，经营袄思路灵骆活，具失一定商业经营久经验和读稳定性香，对汝驴州市场与市民吃消费喜已好非常它了解，侦是项目商业运墙作的基延础资源经营者氧调查的奥主要发忌现及他李们对项吧目商业成概念的揪影响引：商铺主矿要客源船来自汝扰州本地贞居民扎（占93%），一于半以上梨的顾客杏具有忠诚度（私一周光参顾1-2次的占68.葡9%）经营者项目主汉要目标歇客群是牺汝州市剑区居民抵，应围绕鱼本市居雀民需求插，切实锻为其提蕉供全面的左商品和陶服务主要发钻现影述响60%的商户棒对目前损经营现疯状比较搏满意，45%的商户详有明确悼的拓展上计划租赁年弓限以一政年为主造，占44.瘦8%，2-5年占37.谜1%，个别须一线品败牌租期驳为20年汝州商痛业正处牛于发展令上升期贴，具良厘好的商业幕基础和棉很大的炉发展前盗景，需膏有一定竞喝争实力萝的商家桥入驻来湖提升整破体商业氛勒围项目租炒赁合同写期限的愁设定需辜结合实少际灵活运浅作2、商业婶经营者洁对项目挡开发的脏喜好描抢述样振本n=1腥48中高档翁百货商狼场淋占46%大型超论市贞占27.刺4%中低档增百货商技场温占14.进2%批发市慎场笛占10.撕6%商业步烈行街迁占1.7碧%商业经翼营者认嫩为汝州寒最缺少斩的购物详场所：捞中高档干的百货容商场金世界权步行街舞的惨淡今经营，羡使经营者对颗步行街滤业态失所去了信天心描技述样诉本n=1陡48认为一竭定会受初欢迎旨占43%认为有李可能会最受欢迎晒占41%持不肯奴定态度茂占15%本地居台民希望先有全客轧层的集桑中消费修的场所，厉以满壤足消费笑者的生呼活消费宋需求在广成氧中路与伟风穴路加交汇处烤（市标通附近）纲，新建伍一个大站型商业菠中心，84%的商业例经营者侨认为会韵受欢迎描称述样肿本n=1距48认为前工景很好柴占67%认为一那般村占8%持不肯青定态度咐占25%商业经幼营者对揭项目的闲前景非披常看好经营者帝认为项猎目应该温成为汝弃州新商毛业的代强表样置本n=1园48有计划和占53%持观望订态度的曾占40%没有意苏向的兴占7%样本n=1自48描躁述大多数劈燕商业经麻营者有促进驻商险场的计戚划描提述投资意泉向n=1驳48确定会咸占44%可能会水占53%不会狮占3%商户投才资意向肌非常明绢朗，愿化意入驻孙项目经尿营的占97%招商时涛要制定床出开发两商、商脉户之间县的平衡点海条件，暮会有利巴于招商攻的进行合作方唇式n=1嚼48描丈述租赁经删营城自收银谱占41%租赁经慈营首统一收劈燕银占39%联合经谋营钩占20%商业经线营者希咏望与商市场的合福作方式色：租赁速经营占80%108租赁经掘营倍受牵青睐，溪商户具反有灵活咽的经营裳权，在舅一定程霸度上有拍利于商互品的销放售租赁面细积n=1随48描害述20㎡以内占12.捷9%21-穷40㎡占32.墓8%41-判60㎡占18.最5%61-沫80㎡占12.卸1%81-你100竞㎡占6.4行%104束-15显0㎡占6.4忆%151炭-20栋0㎡占6.4磁%201斧-25衰0㎡占4.2嫂%商业经刮营者所闭需面积摩：21-腔40㎡最受游欢迎108经营者终希望项车目包含僻的零售沾业态：款精品百无货最受吨欢迎样汪本n=1匙48描遵述1、传统百货占3.7%2、流行百货占30.1%3、精品百货占36%4、商业步行街占3.7%5、大卖场（大型超市）占17.4%6、专业市场占9%大多数屠商户更尘欢迎精轿品服饰拌专卖，络化妆品/香水也鼻较受欢红迎，金匆银珠宝隶与运动倘服专卖碎排名第划三，儿屠童用品滥排名第观四样果本n=1践48对餐饮绢业态的皂选择：钥美食广剩场最受锡欢迎，唱本地特键色小吃辣与中式父快餐位豪居其后炎，西餐煤咖啡较赠受青睐样贫本n=1揉48对项目姐服务设资施的建佳议：选多择中高销档的占63.锣7%对服务挺设施的鞋建议n=1详48描太述商业经妻营者认络为：项巡寿目的服络务设施应在中调高档选择中建档的序占8.7连%选择高很档的掘占26.简1%选择中兆低档的尸仅占1.3盒%对项目瓣经营商搅品档次圆的建议驰：选择薯中高档裹的占63芒%对经营投档次的援建议n=1戒48描受述项目经仅营商品让档次：首中高档即占63%选择高锦档的衰占25%选择中泼档的使占10%选择中坑低档的以仅占2%调查结凶构n=1所48描久述认为购慎物的占3%，选购境物+餐饮的莲占16%，选购胸物+餐饮+娱乐的驼占26.殿3%，选购物+餐饮+娱乐+休闲的占54.易7%目前商暴户多希椒望的项罩目功能昼表现是沾多业态，全虾功能的志服务业年态，单台单强调抚购物功能的种明显不倒足，而沉大都希蜡望涵盖迅购物＋餐饮脱＋娱乐+休闲54.晴7%商户对剖建造的冷商业项检目，希榜望具有琴全功能灯、多业他态的商颂业功能05101520253035404550购物购物+餐饮购物+餐饮+娱乐购物+餐饮+娱乐+休闲对项目闭管理与盯服务团决队的建准议：希穴望长期防委托商兆业专业遭管理团舍队管理颗占64续%对管理碧与服务朋的建议n=1捞48调查结逃构n=1唉48描彻述认为地佣理位置桐优越书占31%认为交蚀通便捷拒占21.批4%认为有睡一定商否业气氛班占14.骡7%商业经映营者认晶为项目使所处位徒置的优量势：地义理位置饲和交通紧便捷调查结拆构n=1碰48描博述因非老暂城区，禾住宅小琴区偏少认为居与民层次节稍低身占17.抗8%人口集灯中程度江不足急占15%商业经柄营者认谅为项目龙所处位拍置的劣唇势：住仇宅小区步少与居便民层次钳稍低经营者胶调查的写主要发少现及他棒们对项申目商业涉概念的质影响短：商业经芝营者希霉望与商泪场的合嘴作方式以租赁渗经营为侍主（占80%），但棒较大一部对分商户领希望自末收银（芒占41%）经营者租赁经衰营倍受振青睐，恩商户具娇有灵活奔的经营握权，在唱一定程丙度上有强利于商腿品销售役；但倾缎向于自辉收银，目主要受鲁传统观板念与资肉金周转壤限制。寸因此，甘在回款拳账期上岔应充分吸考虑其服承受能悬力主要发暴现影集响经营者屿有入驻颤商场计铲划的占53%，持观望态政度的占40%84%的经营乖者认为雀项目作酷为汝州罪新商业的代烤表会受挪欢迎，爆对项目害的前景非常看闻好商户对称于金鼎透商业项龄目并没促有太多门了解，海招商的挖宣传推咳广和造幅势，应蒸作为后版期工作仅的一个关重要组逝成部分杜；招商顺策略的让制定也岔是增强钳商户信刑心的重围要手段汝州市就民非常赵需要有坦一个全搁客层、段集中消费孩的场所软，以满朱足日常晓生活消旋费需求寄，这也拔与当代想建设和仙谐社会宿发展相汇适应经营者堡调查的着主要发桂现及他贵们对项恶目商业状概念的乎影响后：精品百姨货最受厚欢迎，透对餐饮透业态的谈选择：美提食广场扛最受欢叠迎，本震地特色羞小吃与中式策快餐位寺居其后谅，西餐摆咖啡较炉受青睐对项目昏管理与阀服务团封队的建蛮议：希鸭望长期委进托商业鼠专业管色理团队僻管理占64%经营者精品百盾货与大挑卖场业茫态是主尖流业态颜，餐饮置、娱乐莫休闲等鲁服务性属业种是房诚商户认为不玩可缺少愤的项目克，传统否美食较泼受欢迎，途西式快识餐将弥费补市场效空缺主要发顽现影耐响大多数虑商户更历欢迎精罗品服饰祖专卖，捎化妆品/香水也陶较受欢木迎，金头银珠宝砌与运动服饰脏排名第嘱三；童竿装/玩具与起家居家饰排名栽在家电鸽之前对项目巨服务设刺施的建声议：选欧择中高植档的占63.佳7%；对项遮目经营洞商品档胡次的建议：傅选择中蚕高档的谢占63描%；希望阳有全功能健、多业找态的商宗业定位在业态臂配置方即面以常痰规性商免品为主泻，以丰富彩的经营兴品类来疯吸引消点费者定位为颠中高档忌全客层计的一站陷式消费批场所是大佛部分商民户所希佩望的商户更饰希望有卫专业性锁强的管县理团队谊来长期操差盘，使吸项目达距到共赢许的目标消费者经营者主要建纪议一、定漆位：1、定位殊中高端秤，实现封集中购胡物，全延客层的膀一站式些消费场厉所2、贴近厉生活，擦服务大柳众，照征顾百姓红，实现词共赢3、关注炭本地居倚民的消乞费观念二、经沈营管理束：1、有专兴业团队怜管理，砖实现统腊一管理扎与营销2、租金闪相对合铺理化，商铺费歌用不能糊过高，无前期应阶考虑减免税收巡寿项目，霞以搞好包商场经识营为主3、加强像服务性哗管理，掉商品结爬构具有四代表性杯，价格街具有竞争性，积稳定顾迈客群，泊吸引回庸头客4、多样庆性消费筐与服务硬相结合赶，内置乎结构富禾有个性勒，吸引眼球三、配董套：1、方便顽顾客消方费，如东免费停租车场、失公共休孙息场所2、有特挂色，特辰别是有宁汝州文歼化内涵四、意蜜义：喉成为汝型州新商满业的代内表消费者凡与经营览者对本松项目建盯议：三、项辣目优劣搜势分析1）项目惊无论在执立地条责件、竞免争状况毁还是内晕部条件应，均存直在较大耽的优势笨，但仍辽应在规款划、业牙态方面个有创新匹的内容项目于稍新老城振交汇处域，规划展发展的汝州市励中心地思段，毗跳邻文化愁宫广场，项目哥前面为夕市标建布筑，与余汝州主要的商辱圈望嵩党路遥相捡呼应周边毗婶邻住宅欺小区及者北部新梯开发的在建项苏目较多想，会带用来较大列客流公交系掩统状况效好系商家债选址的胃优选位铜置立地条胳件劣势优势目前大庭量人口览居住在拦城市刷核心商脾圈商区内劲，竞争谷难度加虚大，项纹目的商业开发首需较多灿的前期少投入来鞋培育市场2）项目宗无论在马立地条吨件、竞尝争状况爱还是内妇部条件窝，均存卵在较大拔的优势堡，但仍使应在规给划、业慌态方面味有创新匠的内容竞争状柏况劣势优势汝州市角购物存也在地区图性，本泉地消费较为集民中，并顷且能吸表引部分素其他郊县的消治费者，秩（主要兰是因为锅汝州与其他城席市存在夕地域差艘异，与拐洛阳、许昌、棉平顶山静距离较瘦远）在汝州殊市场没临有传统集的百货艺商场，商场基优本处于艇空白状羽态，目趁前仍然没有竞叫争对手书出现，纠对于此羊项目来说是绝爹佳的商吓业契机惕。汝州商瘦户及市躲民对于化高档次疲商场（如金博与大、丹雨尼斯）茅的期盼僵心理，对于此研项目来驱说也是菜一种机利遇。周边商晌户资源舞较为丰抹富。老商圈涌春天服净饰广场隔、步步万高商场都已经乐历长期慕经营，脖且具稳偏定消费为群消费者弊是否会股按照我滨们的设仗想，从笔老商圈转膊移到本通项目，赏仍有待晨努力3）项目无狠论在立翼地条件崖、竞争记状况还贫是内部叶条件，小均存在忧较大的河优势，穗但仍应巾在规划努、业态扮方面有妄创新的必内容内部条犁件劣势优势项目规护模适中剪，近2万平米仪的体量城较适合汝州育市的消佳费市场符及本地军的商业轮发展水平。硬件设般施设备尾较好，和观光梯线、货梯夜、扶手梯恶、坡道帽梯、中言央空调纤、喷淋蜡系统等拐硬件设屑施一应派俱全。项目所覆有铺位邪均未销卫售。物交业自持拒为今后招孤商及运迹营管理达提供相项应保障雾（商铺的销造售会给御后期的国招商运莫营管理芝，特别是主罪力店的着招商造雨成很大补影响，想带来种种的落后遗症勤，在其兽他地市蓬有很多筑此类案例。门在这里汪不再赘皂述）开发阶寄段性运蜡行增加饥项目发罩展的变化四、商怀业策划蚕要素/主旨汝州正饱处在一欺个城市恨快速发合展阶段奔，人们更的消费谅观念将纱发生很茄大变化驱，不再寺仅仅满安足物质度的需求浅，将更趋加注重倚精神需充求，即拴体验式席消费高品质残服务的孙连锁/品牌店塌将大举碑进入未来市划场规划完眉好，富喜有情趣搜的商业蓬空间更封受青睐餐饮、漆文化、梳娱乐、灵运动、箩休闲等奸业态比毕例将呈依上升趋剂势五、项读目商业魔定位分慌析及说贡明主题商俘场城市核艺心/新经济妙增长点私区域有人流眠消费基颜础较大空测间尺度完备的首生活系陵统便捷交求通体系本项目将城市双中的零党售、办味公、居慎住、殖餐饮、侨休闲等双城市生树活空间仍进行组六合，并权在各部愉分间建惕立一种祝相互依紫存、相效互助益音的能动苗关系，韵从而形怖成一个郊多功能吵、体验赔型的中绸高档综赤合商场容零售支、办公优、居住钢、餐饮杨、娱乐次、休闲延为一体道的建筑火。地理、党政治、坏文化、矿经济中液心精品零冲售消费枝空缺区畜域2万商业弱建筑面携积集商业鱼、居住震、商务祥多功能宴一体城市交川通核心1、项目励属性本项目我是位于须城市核士心区域过的、多拦功能体务验型的个中高档悼综合商虽场战略目的标2、战略挖目标：通过百谜货商场干的运营红，打造哭汝州地左区顶级腥百货商掠业品牌汪，形成世区域垄珠断，推雄动其他节地区及侮同类项汇目的运川行成功开台业吸引消屈费者完善经排营管理实现物吓业价值最史大化提升项州目品牌形象获取经营利润前景：消费者汁与经营磨者对项灭目前景咏非常看锄好，独陵享天时查、地利柔、人和商业：南面商偶业氛围葵较浓，仔西南两旦面昭示露性较好誉，商业青价值较洽高人流：两面临地路，主幻玉要人流昨来自城桑市主干非道的广色成路及锈风穴路景观：西南年两面临膜街，能得见度较稳高，形乎象展示创好，对有面广场称公园，磨相对景织观资源役较好未来发狸展方向：北扩骨东移的批城市规蝇划，使杠项目位塞置得天坏独厚，器成为未遵来城市睛中心。杠汝州新棒的城市悔商圈呼似之欲出4、总体毕定位-功能定菜位项目整器体集居坝住、商仗务、商猎业等多莲种功能弊与一身慈，容商腹业、写映字楼、吓酒店等箱多种物卖业形态晋于一体叠，通过痒合理规赵划，来假实现项遣目的复毯合功能纽奉性。本案居住功历能商务功烘能商业功决能写字楼地下超押市餐饮娱乐酒店中高档据百货5、商业戏功能定哥位消费者毛喜欢的显功能商户喜布欢的功醒能整体功慰能定位多功能么：购物、旨餐饮、逗娱乐、运动、器休闲多功能耐、多业势态：购物、金餐饮、您休闲功能齐匆全：购物、禁餐饮、娱乐、孔休闲商业酒店写字楼各项市喂场定位汝州核崖心地段最具特备色的酒绪店汝州硬沫件配置乌最好高端物眨业管理尸的写字颗楼填补市粱场空缺打造汝径州中高楚档综合层商场6、各项扭市场定叙位业态定枣位中高脑档形象推再广高档中档中高档中低档低档高档业态定陷位中高钞档符合脸项目市信场需求霞，并有表利于经押营及销蕉售产品形劳象推广择高端化新，通过籍对概念云塑造及侍购物环零境包装裂提升物摄业形象7、经营沾档次定甘位依据消政费者与狗经营者毫的调查棋结果针对汝首州市民辞的切实哨需求围绕汝菜州商业程的市场忧空缺定位原俩则：8、目标耳市场定倚位以商务凤消费为薄主，兼耳顾家庭消圾费的中拔高档综唤合百货家庭月消费1000元-2000元18-45岁高中/中专

偏上女性占比大企业员工公务员年龄学历性别职业消费各项人苏流细分商业酒店写字楼互动互鞠利六、项芬目商业抛规划建奔议1、功能流组合以购物引为主，餐饮为础辅，兼顾休蚊闲娱乐园的中高档普综合商抵场购物休闲餐叠饮儿童、蓝家居、馅音像、州家电等美食小吗吃男女服牙饰、运隙动休闲鉴装珠宝、柏化妆、搏皮鞋、卷皮具知名快肃餐超市大肺卖场网吧、暖影院等1、项目商业形象全面实现；2、业主自持一层、二层，招商经营压力小；3、三层、四层销售部分单价相对较低，销售门槛低，消费范围大。方案一：项目全面招商，整体开业。销售项目三层、四层。1、项目整体招商难度大，品牌质量难控制；2、未来经营风险较大；3、四层因楼层高，销售单价较低，利润不高；4、工程进度方面必须保证2008年8月10日前交付使用；5、人员招聘、培训时间较短，压力大。2、商业失布局规级划优点：不足：四层：门美食小害吃、童却装、玩心具、床召品、羊绒羊腔毛、网津吧、影药院、休滨闲三层：比休闲装敌、运动曲装、男旗装二层：健少女装近、淑女宇装、贵执妇装、饰品类一层：永珠宝、疾化妆品塘、鞋类悦、皮具箱包负一层娇：超市清大卖场方案一海：业态捕规模规长划奶合计235钓95㎡479割1㎡515路5㎡453夏9㎡454腔6㎡456脖4㎡一层二层三层四层珠宝化妆女鞋男鞋箱包金伯利名、戴梦泉得、金诊鑫、老凤祥栋、六福存、兆亮、中宝……欧莱雅夸、玉兰债油、羽旨西、美宝莲续、兰姿、蝶妆、清妃……百丽、千百度夺、星期柱六、接不吻猫、富贵鸟售、卡弗尔健、达芙妮……金利来镰、梦特娇贝、圣大保尽罗、红径蜻蜓等皮鞋金利来血、保罗、鳄鱼恤胁等箱包代表品重牌（一层累）少女途装淑女装贵妇装休闲装衣恋、艾格、拉夏贝址尔、播、双星宝瓶贝、阿催依莲、ADA……歌力思此、天恩挠、名师路琴、影儿挠、百图、季后风……哥弟、声雨竹项、菲姿、斯尔丽啦、欧尼策雅、纤、红人……真维斯昏、佐丹奴叫、美特斯·邦威、以纯、唐狮、罗宾汉仇、百世吉联、卡丹路……代表品捞牌（二层周、三层狗）男装运动装儿童床去品羊绒羊揭毛金利来逐、顺美、雅戈尔饮、罗蒙利郎、九牧王斩、虎都、……耐克、阿迪达邪斯、KAP教PA、李宁、彪马、乔丹、百事……史努比碰、米奇引、巴布豆联、阳光宝绑贝、梦洁、馨亭、安睡宝鲁、富安娜……鄂尔多怪斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪莲、珍贝、梦特娇……代表品找牌（三层吃、四层刮）1、项目整体招商难度降低；2、经营风险较小；3、销售利润增加；4、房产销售收入可以贴补经营、营销投入。.项目一期先开业，二期待一期经营半年至一年后再定。1、项目商业形象不能全面实现；2、工程计划需重新调整。优点：不足：方案二森：四层：祥美食小蜜吃、休勾闲、娱樱乐三层：惕休闲装泽、运动足装、男虽装二层：帅少女装懒、淑女伯装、贵订妇装一层：咐珠宝、伙化妆品值、鞋类腔、皮具箱包负一层芬：超市病大卖场方案二伍：一期愤商业业原态规模繁规划合览计约153暮39㎡，项目满二期业淘态规划含根据一惩期经营男情况待姐定309坊1㎡479得1㎡247则5㎡248蒙2㎡250狡0㎡一层二层三层四层珠宝化妆女鞋男鞋箱包金伯利茄、戴梦曾得、潮额宏基、前明牌、六福、兆亮、瑞恩……欧莱雅遇、玉兰油钉、羽西、美伊娜感多、水之澳专、ZA、露华浓……百丽、千百度娘、星期抓六、接楼吻猫、卡弗尔恢、达芙妮修、黛安娜……金利来协、梦特娇柜、圣大保对罗、红前蜻蜓等皮鞋金利来疮、保罗、鳄鱼恤携等箱包代表品酸牌（一层谷）少女装淑女装贵妇装休闲装衣恋、艾格、拉夏贝木尔、播、双星宝置贝、阿牧依莲、ADA……歌力斯折、天恩贫、名师路石、影儿熄、百图、季后风……哥弟、声雨竹栗、菲姿、斯尔丽莫、欧尼赠雅、纤、红人……真维斯忌、佐丹奴珠、美特斯·邦威、以纯、唐狮、罗宾汉馆、百世吉彻、卡丹路……代表品伞牌（二层矛、三层兴）男装运动装儿童床若品羊绒羊丝式毛金利来工、顺美、雅戈尔肉、罗蒙劲霸、七匹狼爹、柒牌、……耐克、阿迪达淘斯、KAP董PA、李宁、彪马、乔丹、百事……史努比垂、米奇、巴布豆根、阳光宝脾贝、梦洁、馨亭、富安娜……鄂尔多久斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪莲、珍贝、梦特娇……代表品烛牌（三层迹、四层敬）3、商户欢来源：根据市丘场调查苏商户实溪际情况芒，预测介招商客或户来源合如下：（1）郑州乓市场约杜占10％（2）平顶遥山等周各边县市短约占10％（3）汝州辟当地约朋占80％面积约10100㎡时机项目的主力店招商完成时，开始销售策略反租十年，年回报率6％－7％，十年后可继续反租也可由开发商将房产按原价回购4、销售懒建议：共根据经严营方案逢确定销杆售方案览。方案一刮：销售净项目三奴层、四利层。面积约8256㎡时机项目一期经营半年至一年之间，经营前景好，社会影响力大时策略根据一期经营情况制定销售策略方案二小：销售狸项目二什期一层叼至四层情。七、未蓝来合资更公司管幼理架构与人员茧编制总经理1人总经理室4人运营部34人

物业部2人财务部25人营销部4人副总经理2人经理1人主管2人秘书2人部长（招商、运营）2人业务主管（合同、质量）2人营业处主管8人保卫主管2人保安15人客服主管1人总台、播音、团购4人部长1人美工2人企划1人部长1人出纳1人账务4名IT主管1人收银主管2人收银员16人水电主管1人设备维护主管1人业务总监1-2人董事会1、完整抹的组织挠架构及鄙人员编嘴制合计人寨员：74人总经理室负责公司人事、行政、内部协调、外部联系工作负责公司业务运营、卖场管理、保安、客服、团购等工作运营部负责公司营销活动的制定、落实，公司形象推广营销部组织架通构说明负责公司财务管理、收银、IT系统等工作财务部负责公司物业工程、消防、水电设施、日常设施维护、维修等工作物业部总经理1人总经理室2人运营部5人

物业部2人财务部2人营销部3人副总经理1人秘书2人主管（招商、运营）5人部长1人美工1人企划1人经理1人出纳1人水电主管1人设备维护主管1人业务总监0人董事会2、筹备剖期合计罚人员：16人所有人碗员应在200匪8年5月20日前陆脚续到位简。总经理1人总经理室3人运营部16人

工程部2人财务部3人营销部3人副总经理2人主管1人秘书2人部长（招商、运营）2人营业处主管8人保卫主管2人保安4人部长1人美工1人企划1人经理1人出纳2人水电主管1人设备维护主管1人业务总监0人董事会3、招商域期合计御人员：30人所有人岁员应在200棕8年6月15日前陆悦续到位观。其中运营原部人员水应在6月1日前全烘部到位胸。总经理1人总经理室4人运营部12人

工程部2人财务部9人营销部4人副总经理2人经理1人主管2人秘书2人经理（招商、运营）2人业务主管（合同、质量）2人营业处主管8人部长1人美工2人企划1人经理1人出纳1人账务4名IT主管1人收银主管2人水电主管1人设备维护主管1人业务总监1-2人董事会4、装修旷期合计人知员：36人所有人停员应在8月10日之前锋陆续到挺位，保替安、客挂服主管催、总台未、播音够、团购询、收节银员开污始招聘族、培训漏。总经理1人总经理室4人运营部34人

工程部2人财务部25人营销部4人副总经理2人经理1人主管2人秘书2人部长（招商、运营）2人业务主管（合同、质量）2人营业处主管8人保卫主管2人保安15人客服主管1人总台、播音、团购4人部长1人美工2人企划1人部长1人出纳1人账务4名IT主管1人收银主管2人收银员16人水电主管1人设备维护主管1人业务总监1-2人董事会5、开业乏期合计人霞员：74人所有人债员应在200滋8年9月20号前全俊部到位油。八、开街业倒计截时计划筹备期招商期商业招耍商市场调树查、商业规熔划装修期招商团漫队、管理团坑队组建开业期项目营销推广纱及房产销肾售组织架魂构完善与型人员招聘屑培训试营业宾与开业庆拥典活动筹委备商品组织商场美从化开业营葵销筹备开业庆滩典及促销董活动物业工程建议招商方案销售方案主力店签约品牌招商签约项目营销方案制定与推广装修监督验收人员招聘培训根据招商情况实时进行房产销售营销筹备谈判试营业现场布置营销到位总结调整200蜡8年4月7日至5月31日200承8年6月1日至8月10日200竭8年8月10日至9月20日200紫8年9月20日至28日商户装修合同签订结束九、其缩慧他工作1、工程奶时间节廉点描述汝州项目工程建设计划(方案一：整体2008年9月28日开业）序号主要工作计划完成时间1土建主体初装工程2008年6月1日2二次装修工程2008年8月1日3水电气暖电梯安装工程2008年8月10日4统一室外配套（室外道路广场、绿化照明工程）投入使用2008年9月1日5专项工程正式通过验收2008年9月5日6项目整体正式通过验收2008年9月10日7项目正式移交2008年9月20日汝州项目工程建设计划(方案二：一期2008年9月28日开业）序号主要工作计划完成时间1二次装修工程2008年8月1日2水电气暖电梯安装工程2008年8月10日3统一室外配套（室外道路广场、绿化照明工程）投入使用2008年8月20日4专项工程正式通过验收2008年9月1日5项目整体正式通过验收2008年9月5日6项目正式移交2008年9月10日2、本方基案须业镰主配合求的工作拍：序号内容完成时间1本报告所提的方案讨论确定2008年4月29日2合资公司的注册2008年5月11日3合资公司与业主的合作协议签订2008年5月15日4合资公司组成及办公地点明确、到位2008年5月15日5项目相关的审批程序，如：消防验收、工商、税务、卫生等2008年8月15日6项目房屋销售的相关审批程序2008年6月15日7工程进展需符合本报告中工程建设的计划节点/Tha堡nk费You悼!预祝项字目经营随圆满成耐功！9、静夜佛四无邻闹，荒居范旧业贫料。。202详3/4杜/29202跳3/4鼠/29Sat吩urd桃ay,标Ap目ril孤29筑,2蝴02310、雨中膊黄叶树街，灯下证白头人队。。202裂3/4闯/29202杏3/4惊/29202钳3/4骆/294/2渔9/2亦023咳10让:12旁:22驾PM11、以我渠独沈久腊，愧君尘相见频崇。。202展3/4档/29202寸3/4泛/29202救3/4副/29Apr卸-2329-创Apr出