房地产开发经营与管理理念

房地产开发经营与管理考前辅导1本科目特点及复习技巧科目特点复习技巧综合性强，涉及面宽善于归纳、整理、比较知识点分散，细节性考点多书本阅读需要仔细计算题难度大，灵活多变注重理解，加强应变能力历年题目重复率高多做练习2——掌握——熟悉——了解3第一章房地产投资与投资风险4第一章第一节投资与房地产投资一、投资概述概念：分类投资的特性短期投资与长期投资直接投资与间接投资金融投资与实物投资生产性投资与非生产性投资是一种经济行为时间性目的是获取收益风险性以获得未来货币增值或收益为目的5二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的分类政府投资非盈利机构投资企业投资个人投资土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资居住物业投资商用物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资按主体按经济活动类型按物业类型——特点6（三）房地产投资特性区位选择异常重要适于进行长期投资需要适时的更新改造易产生资本价值风险变现性差易受政策影响依赖专业管理存在效益外溢和转移（四）房地产投资的作用对社会对投资者：收益、保值、增值、消费7第一章

第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资参与有关管理工作包括二、房地产间接投资不参与开发经营工作包括房地产开发投资房地产置业投资投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券8三、房地产投资的利弊——理解利：弊：收益高容易得到金融支持抵消通货膨胀提高资信等级投资额大回收期长需要专门的知识和经验9第一章

第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念定义：未获得预期收益可能性的大小包括：变动：可能性：标准差越小，风险就越小标准差与期望值之比越小，风险就越小——教材P16例子风险收益风险损失——投资者更重视风险报酬=实际收益-预期收益标准差=期望值=10二、系统风险包括……——P17-20三、个别风险包括……——P20-21风险种类系统风险个别风险共同点所有项目都要面临，个体力量无法改变每个项目有所不同，通过个体努力可以改变包括通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、持有期11四、风险对房地产投资决策的影响收益型房地产投资——承受低风险的投资者收益增值型房地产投资——承受中等风险的投资者——尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业机会型房地产投资——承受高风险的投资者——房地产开发投资一般属于这类12第一章

第四节风险与投资组合一、投资组合理论P25公式及例子：计算题

预期收益率=无风险收益率+风险系数×[平均收益率-无风险收益率]二、资本资产定价模型P26公式P27例子：折现率的计算题——也就是上面的预期收益率13T1-1：一般来说，与长期投资相比，短期投资（）A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长答案：C

T1-2：某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A．存在效益外溢和转移B．需要适时的更新改造投资C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D．易受政策影响答案：AT1-3：投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。

A．各异性B．适时更新改造性C．相互影响性D．专业管理依赖性答案：B14T1-4：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。

A．买地-建房-卖房B．买房-经营C．买房-出租-转售D．买房-出租E．买地-开发-转让答案：BCDT1-5：买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性答案：CT1-6：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师答案：AT1-7：决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。

A．满足购买者使用要求B．购买者支付能力C．物业预期收益D．物业用途答案：C15T1-8：下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A、能为投资者带来经营性的收入现金流B、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式C、适合于长期投资D、需在机构投资者之间进行交易E、位置对其有着特殊的重要性答案：ACDET1-9：商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。答案：×

T1-10：从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（）。

A．商住楼B．土地C．在建工程

D．写字楼E．建成后的物业答案：BCET1-11：下列物业中，属于特殊物业的是（）。A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区答案：B16T1-12：同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性答案：CT1-13：房地产投资的缺点是（）。

A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持

C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长答案：DT1-14：下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券答案：BT1-15：房地产间接投资的形式主要有（）。

A．投资房地产信托B．购买住房抵押支持证券

C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营

E．购买土地进行开发答案：ABC

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T1-16：房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。

A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入答案：CT1-17：当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.经营答案：DT1-18：相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C．置业投资对象可以是市场上存量房地产D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：ACDE

18T1-19：甲、乙两个物业2008年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2009年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％。预计乙物业2009年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断

答案：BT1-20：下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险B.市场供求风险

C.未来运营费用风险D.持有期风险

答案：BT1-21：下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险

答案：B19T1-22：投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。A．提高投资收益B．降低系统风险C．降低个别风险D．使投资毫无风险答案：CT1-23：关于投资组合理论的说法，正确的是（）A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：DT1-24：投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。答案：√

20T1-三25：假设银三行一年三期存款三利率为三2.2三8％，三贷款利三率为5三.85三％，投三资市场三的平均三收益率三为12三％，房三地产投三资市场三的系统三性市场三风险系三数为0三.6，三则房地三产投资三的预期三收益率三为（三）。三A三．4.三42％三B．三8.1三1％三C．三8.1三3％三D．9三.54三％答案：三BT1-三26：如果整三个投资三市场的三平均收三益率为三15%三，国债三收益率三为9%三，房地三产投资三市场相三对于整三个投资三市场的三系统性三风险系三数为0三.23三，则按三资本资三产定价三模型计三算出的三房地产三投资折三现率为三（三）。A、1三0.3三8%三B三、11三.07三%三C、1三2.4三5%三D、1三3.6三2%答案：三ＡT1-三27：某投资三市场的三平均收三益率为三12％三，银行三贷款利三率为5三.17三％，国三债收益三率为3三.5％三，房地三产投资三的风险三相关系三统数为三0.5三．那么三，当前三房地产三投资的三折现率三为（三）。三A三．3.三5％三B．三5.1三7％三C．三7.7三5％三D．三8.5三9％答案：三C21T1-三28：假设某三段时间三内房地三产业的三预期收三益率为三15％三，国债三的投资三收益率三为10三％，市三场整体三的平均三收益率三为20三％，则三房地产三业的系三统性市三场风险三系数是三（）三。A．0三.25三B．0三.50三C．三1.5三D三．2.三00答案：三BT1-三29：当房地三产开发三投资者三将建成三后的房三地产用三于出售三、出租三或经营三时，其三投资均三属于长三期投资三。（三）答案：三×T1-三30：购买住三房抵押三支持证三券的个三人和机三构，是三房地产三间接投三资者。三（三）答案：三√T1-三31：在进行三风险分三析时，三期望收三益的标三准差越三小，表三明该项三目风险三越大。三（三）答案：三×T1-三32：通货膨三胀对房三地产投三资只有三负面影三响。三（）答案：三×22T1-三33：房地产三投资的三时间风三险是指三选择合三适的时三机进入三市场。三（）答案：三×T1-三34：系统风三险是指三个别投三资风险三中可以三在投资三组合内三部被分三散和抵三消的那三部分风三险。(三)答案：三×T1-三35：房地产三投资不三能有效三抵消预三期通货三膨胀的三影响。三（）答案：三×T1-三36：某投资三项目的三预期收三益率与三市场平三均收益三率的变三化幅度三相同，三则该项三目的系三统性市三场风险三系数为三1。（三）答案：三√T1-三37：房地产三投资信三托基金三股票的三收益通三常高于三一般的三股票收三益，因三此往往三成为大三型机构三投资者三直接投三资房地三产的重三要工具三。答案：三×23第二章三房地三产市场三与市场三运行24第二章第一节三房地三产市场三概述一、房三地产市三场的含三义构成：三交易当三事人、三交易对三象、交三易制度三、交易三机构二、房三地产市三场的运三行环境——P三30-三31表三格：环三境类型三与影响三因素对三应三、影三响房地三产市场三转变的三社会经三济力量四、房三地产市三场的参三与者25第二章第二节三房地三产市场三结构与三指标一、房三地产市三场结构房地产三具有不三可移动三性、异三质性，三市场集三中度低房地产三市场是三垄断竞三争市场总量结三构区域结三构产品结三构供求结三构投资结三构租买结三构二、房三地产市三场细分5种标三准26三、房三地产市三场指标概念要三点和计三算供给指标（开发相关）新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋质量需求指标（购买力相关）GDP、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、城市居民消费价格指数市场交易指标（成交量、价、速）销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数市场监管与预警指标土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数27第二章第三节三房地三产市场三的特性三与功能一、特三性供给垄三断性需求广三泛性、三多样性交易复三杂性价格区三位相关三性广泛的三外部性市场信三息不对三称性二、功三能5个方三面28第二章第四节三房地三产市场三的运行三规律一、房三地产空三间市场三与资产三市场均衡状三态：租金和三价格都三不变价格与三重置成三本相同新增量三和灭失三量相等房地产三资产存三量保持三不变29二、房三地产市三场的周三期循环定义：三重复发三生的波三动原因：供需因三素、信三息不充三分、心三理、政三策、制三度、季三节性自然周三期——三理解P三50图五个节三点的含三义：每一阶三段的特三征投资周三期与自然三周期的三关系A点空三置率最三高B、D三点长期三平均空三置率C点理三想均衡三点、拐三点E点等三于A点自然周三期第一三阶段，三很少有三资金投三向存量三房地产自然周三期第二三阶段后三半段，三资本流三量显著三增加自然周三期第三三阶段，三流动性三很高自然周三期第四三阶段，三投资者三减少投三资30三、房三地产泡三沫与过三热泡沫的三成因：泡沫不三同于过三度开发土地稀三缺是基三础投机需三求膨胀三是诱因金融机三构过度三放贷是三助燃剂31第二章第五节三房地三产市场三的政府三干预一、政三府干预三的必要三性二、政三府干预三房地产三市场的三手段三、政三府规范三房地产三市场行三为的措三施32T2-三1：下列影三响房地三产市场三运行环三境的因三素中，三属于经三济环境三的因素三是（三）。三A三．城市三或区域三产业结三构与布三局三B．人三口数量三与结构三C．土三地资源三状况三D．三建筑技三术进步答案：三AT2-三2：下列关三于房地三产市场三特性的三表述中三，不正三确的是三（）三。三A．三供给非三同质性三B．三需求多三样性三C．竞三争充分三性D．交三易复杂三性答案：三CT2-三3：市场的三客体通三常是指三（三）。三A三．买家三B三．卖家三C三．交易三对象三D．三交易价三格答案：三CT2-三4：市场主三体通常三包括（三）三。三A．三买家三B．三卖家三C．三交易对三象D．交三易价格三E三．交易三行为答案：三AB33T2-三5：对三某种特三定的商三品来说三，下列三关于市三场容量三概念的三表述中三，正确三的是（三）。三A．潜三在市场三>服务三市场>三有效市三场>合三格的有三效市场三B．服三务市场三>潜在三市场>三服务市三场>合三格的有三效市场三C．潜三在市场三>有效三市场>三合格的三有效市三场>服三务市场三D．潜三在市场三>服务三市场>三合格的三有效市三场>有三效市场答案：三C三第4章三题目T2-三6：房地产三市场结三构包括三（）三。三A．三总量结三构三B．区三域结构三C三．产品三结构D．供三求结构三E三．资金三结构答案：三ABC三DT2-三7：按房地三产用途三可以将三房地产三市场细三分为若三干子市三场，这三是因为三不同用三途的房三地产在三（三）等三方面存三在差异三。A．投三资决策三B．规三划设计三C．工三程建设D．地三域范围三E．三产品功三能答案：三ABC三E34T2-三8：某城市三住宅市三场调查三结果显三示，该三城市住三宅的总三需求与三总供给三基本平三衡，但三同时显三示，套三型建筑三面积1三20㎡三以上的三住宅供三过于求三，70三㎡以三下的住三宅供不三应求，三则该城三市的住三宅市场三处于（三）三状态。A．均三衡B三．周期三性失衡三C．结三构性失三衡D三．区域三性失衡答案：三CT2-三9：房地产三市场区三别于其三他商品三市场的三特征主三要有（三）。A、竞三争性三B、垄三断性三C、三外部性D、均三衡性三E、信三息不对三称性答案：三BCET2-三10：土地资三源的有三限性、三不可再三生性和三土地所三有权的三排他性三，使房三地产供三给难以三形成统三一的竞三争性市三场。答案：三√T2-三11：房地产三市场垄三断性的三原因不三包括（三）三。A、房三地产市三场需求三的广泛三性三B、房三地产市三场供给三的异质三性C、土三地所有三权的排三他性三D、三土地的三有限性答案：三A35T2-三12：如果同三一地区三的某一三类型物三业的售三价持续三以大幅三度上涨三，那么三该类型三物业的三出租需三求就会三（）三。三A．三减少三B．三增加三C．三不变三D．三同步递三减答案：三BT2-三13：在下列三房地产三市场指三标中，三属于市三场交易三指标的三有(三)。三A.三空置量三B三.房地三产价格三指数三C.三平均建三设周期三D.三吸纳率三E三.失业三率答案：三BDT2-三14：关于房三屋施工三面积的三说法，三正确的三是（三）A．房三屋施工三面积不三包括本三期竣工三的房屋三建筑面三积B．房三屋施工三面积不三包括正三在施工三的非商三品房建三筑面积C．房三屋施工三面积指三报告期三内施工三的全部三房屋建三筑面积D．房三屋施工三面积不三包括报三告期内三开工后三又停建三、缓建三的房屋三建筑面三积答案：三CT2-三15：某市2三003三年新开三工的房三屋建筑三面积为三90万三m2，20三02年三未完工三转入2三003三年继续三施工的三房屋建三筑面积三为30三万m2，20三03年三竣工的三房屋建三筑面积三为80三万m2。那么三，该市三房屋均三平均建三设周期三为（三）年。三A．0三.5三B．三1.5三C．2三D三．3答案：三B36T2-三16：200三7年末三，某市三住房总三量为5三000三万㎡，三其中经三济适用三住房4三00万三m２,三商品住三房37三50万三㎡，，三同期住三房空置三量为7三50万三㎡,其三中经济三适用住三房空置三量为5三0万㎡三，商品三住房空三置量为三450三万㎡，三则该市三200三7年末三的商品三住房空三置率是三（三）。A．9三％三B．1三2％三C．三15％三D三．20三％答案：三BT2-三17：关于房三地产市三场吸纳三周期的三说法，三错误的三是（三）A．吸三纳周期三是指房三屋从准三备租售三到租售三完成所三需的时三间B．吸三纳周期三反应可三供租售三量全部三被市场三吸纳所三需的时三间C．在三新建商三品房销三售市场三中，吸三纳周期三又称为三销售周三期D．吸三纳周期三在数值三上等于三吸纳率三的倒数答案：三AT2-三18：某城市三200三4年存三量商品三住房的三吸纳率三为40三％，则三该城市三同期存三量商品三住房的三吸纳周三期是（三）。三A．0三.4月三B三．2.三5月三C．三0.4三年三D．2三.5年答案：三D37T2-三19：200三8年，三某市可三供租售三的房屋三面积为三300三0万m2，其中三可供销三售的住三宅面积三为18三00万三m2，可供三出租的三住宅面三积为4三50万三m2，当年三销售和三出租的三房屋总三面积为三275三0万m2，其中三销售的三住宅面三积为1三680三万m2，出租三的住宅三面积为三320三万m2，该市三200三8年住三宅市场三吸纳率三为（三）Ａ、7三1.1三1％三Ｂ、8三8.8三9％三Ｃ、9三1.6三7％三Ｄ、9三3.3三3％答案：三BT2-三20：某销售三型住房三市场年三初的住三房存量三为10三0万套三，其中三空置待三售住房三5万套三，本年三新竣工三住房1三3万套三，销售三住房8三万套.三则吸纳三周期为三(

)三年。三A.0三.63三B三.1.三63三C.三2.2三5三D.1三2.5三0答案：三CT2-三21：房地产三市场按三市场交三易形式三细分时三，新建三成的房三地产产三品交易三不包括三（）三子市场三。三A．三租赁三B．三销售三C．三保险三D．三抵押答案：三C38T2-三22：在对某三市房地三产市场三进行细三分时，三划分出三“某市三甲级写三字楼租三赁市场三”。这三种划分三所采用三的市场三细分标三准有（三）。三A．按三存量增三量细分三B三．按交三易形式三细分三C三．按目三标市场三细分三D．三按房地三产用途三细分三E三．按地三域细分答案：三BDET2-三23：下列关三于房地三产市场三自然周三期与投三资周期三关系的三表述中三，正确三的是（三）三。A．自三然周期三与投资三周期同三步变化B．投三资周期三在第一三阶段和三第三阶三段超前三于自然三周期C．投三资周期三在第一三阶段和三第二阶三段超前三于自然三周期D．投三资周期三在第三三阶段和三第四阶三段超前三于自然三周期答案：三DT2-三24：在房地三产市场三自然周三期的复三苏阶段三，房地三产市场三中的空三置率与三合理空三置率的三关系是三（三）。三A三．空置三率>合三理空置三率三B．空三置率<三合理空三置率C．空三置率=三合理空三置率三D．三不能判三断答案：三A39T2-三25：在房地三产市场三的自然三周期中三，空置三率超过三长期平三均空置三率的阶三段为（三）阶三段。三A三．租金三增长率三上升三B．三新增供三给小于三新增需三求三C．三新开工三项目增三加三D．租三金增长三率下降答案：三AT2-三26：下列关三于房地三产市场三周期循三环的表三述中，三正确的三有(三)。三A.房三地产周三期循环三是指房三地产业三活动或三其投入三与产出三有相当三的波动三现象，三且此现三象重复三发生三B三.在房三地产周三期循环三的最低三点，空三置率最三高三C.三房地产三周期循三环的供三求平衡三点是长三期均衡三价格三D三.在房三地产周三期循环三的最高三点，供三给增长三率等于三需求增三长率三E三.在房三地产周三期循环三中，价三格(租三金)和三空置率三通常是三同向变三动的答案：三ABDT2-三27：在房地三产周期三循环周三期过程三中，空三置率持三续下降三到合理三的空置三率以下三的阶段三为房地三产市场三自然周三期中的三（）三。

A三．第一三阶段三B．三第二阶三段三C．第三三阶段三D三．第四三阶段答案：三B40T2-三28：在房地三产市场三周期循三环中，三供给增三长速度三高于需三求增长三速度，三空置率三上升并三逐渐接三近合理三水平，三这一阶三段处于三房地产三市场自三然周期三的(三)。三A.三第一阶三段三B.第三二阶段三C三.第三三阶段三D.三第四阶三段答案：三CT2-三29：在房地三产市场三自然周三期中，三在需求三增长率三由大于三变为小三于供给三增长率三的转折三点上，三空置率三由（三）。A、上三升到下三降三B、三下降到三上升C、高三于合理三空置率三到低于三合理空三置率D、低三于合理三空置率三到高于三合理空三置率答案：三CT2-三30：政府的三土地供三应政策三会直接三影响房三地产开三发的（三）三。A．产三品质量三B．三产品性三价比三C三．规模三和结构三D．三产品档三次答案：三CT2-三31：三提高贷三款利率三对房地三产市场三的影响三主要有三（）三。三A．导三致房地三产实际三价值下三降三B．导三致房地三产实际三价值上三升三C．加三大投资三者债务三负担三D．三抑制房三地产市三场需求三E三．增加三房地产三市场需三求答案：三ACD第1章三题目41T2-三32：政府对三房地产三市场进三行宏观三调控时三，可选三择的手三段主要三有（三）。三A三．加大三城市基三础设施三建设投三入三B．调三整银行三贷款利三率三C．三调整公三共住房三政策三D．三调整房三地产税三收政策E．加三快城市三化进程答案：三BCDT2-三33：房地产三泡沫产三生的基三础是（三）A．投三资需求三膨胀三B．三金融机三构过度三放贷C．房三地产市三场中的三过度开三发三D三．土地三资源的三稀缺性答案：三DT2-三34：产生房三地产价三格泡沫三的主要三诱因是三（）三。三A三．土地三稀缺三B．城三市化进三程快C．投三机需求三膨胀三D．过三度放贷答案：三CT2-三35：国际上三通常采三取的住三房保障三方式有三（三）A．政三府直接三建房三B．三对住房三投资人三减税三C．对三住房承三租人减三税三D三．对住三房承租三人补贴三E．三鼓励赢三利机构三建房答案：三ABD42T2-三36：房地产三空间市三场决定三房地产三租金，三资产市三场决定三房地产三价格。三（三）答案：三√T2-三37：房地产三空间市三场上的三需求者三就是房三地产资三产市场三上的供三给者。三(三)答案：三×T2-三38：房地产三市场自三然周期三的第三三阶段始三于供求三转折点三，此时三房地产三空置率三低于合三理空置三率。三（）答案：三√T2-三39：当房地三产市场三自然周三期处在三谷底并三开始向三第一阶三段运动三时，市三场上的三投资者三将迅增三加。三（）答案：三×T2-三40：三服务市三场是指三已经购三买了某三种产品三，需要三提供后三续服务三的消费三者集合三。（三）答案：三×第三4章题三目T2-三41：房地产三市场上三的投资三周期领三先于自三然周期三的变化三。（三）答案：三×43T2-三42：吸纳周三期在数三值上等三于吸纳三量的倒三数。（三）答案：三×T2-三43：在房地三产自然三周期的三下降阶三段，物三业租金三的增长三率是下三滑的。三（三）答案：三×T2-三44：量价弹三性是指三某时点三的房地三产交易三量与该三时点的三房地产三价格之三比。（三）答案：三×44第三章三房地三产开发三程序与三管理45第三章第一节三房地三产开发三程序概三述一、房三地产开三发的基三本概念二、房三地产开三发的一三般程序投资机三会选择三与决策三分析阶三段投资机三会选择决策分三析前期工三作阶段获取土三地项目核三准和开三工计划确定规三划设计三方案并三获得规三划许可工程建三设招标开工申三请与审三批前期工三作的其三它环节质量控三制进度控三制成本控三制合同管三理竣工验三收选择租三售形式制定租三售方案制定宣三传与广三告策略建设阶三段租售阶三段46第二节三投资三机会选三择与决三策分析是整个三房地产三开发过三程中最三重要的三阶段其中最三重要的三工作是三可行性三研究一、投三资机会三选择二、投三资决策三分析市场分三析项目财三务评价投资决三策47第三章三房地三产开发三程序与三管理第三节三前期三工作一、获三取土地土地储三备与土三地开发开发商三获取土三地的途三径二、项三目核准三和开工三计划——新三增内容申请材三料申请报三告的内三容项目核三准评估三的重点土地储三备土地开三发土地储三备资金三——1三1版新三增内容48三、确三定规划三设计方三案并获三得规划三许可《规划意三见书（三选址）三》《建设三用地规三划许可三证》设计方三案审批《建设三工程规三划许可三证》四、建三设工程三招标规定必三须招标三的项目三，应该三招标其它项三目可以三招标分为公三开招标三和邀请三招标五、开三工申请三与审批——申三领《建三筑工程三施工许三可证》9个条三件六、前三期工作三的其他三环节49第三章第四节三建设三阶段一、质三量控制二、进三度控制三、成三本控制对象：三主要费三用中的三变动费三用四、合三同管理五、安三全管理六、竣三工验收横道图网络图三——特三点施工现三场的安三全由建三筑施工三企业负三责是施工三总承包三的，由三总承包三企业负三责开发商三负责组三织分为单三项工程三竣工验三收、综三合验收三、竣工三验收备三案三阶三段50第三章第五节三租售三阶段一、选三择物业三租售形三式自行租三售适合的三情况委托租三售房地产三经纪机三构的代三理形式选择房三地产经三纪机构三应注意三的问题51二、制三定租售三方案租售价三格开发商三的三类三定价方三法成本导三向定价购买者三导向定三价竞争导三向定价成本加三成定价三法目标定三价法认知价三值定价三法价值定三价法领导定三价法挑战定三价法随行就三市定价三法三、制三定宣传三和广告三策略制定广三告方案三所需的三五种决三策（5M）52T3-三1：从房地三产开发三企业的三角度看三，房地三产开发三过程中三投入的三资源有三（三）。A．土三地三B．劳三动力三C．三资本三D．三经验E．环三境答案：三ABC三DT3-三2：对三市场需三求与供三应情况三、建筑三材料供三应状况三、项目三所在地三区的社三会经济三情况、三项目地三址及其三周围环三境、项三目规划三设计方三案、项三目进度三、项目三销售收三入与投三资估算三项目财三务分析三等进行三的预可三行性研三究，属三于（三）阶三段。三A三．投资三机会研三究三B．初三步可行三性研究C．详三细可行三性研究三D三．项目三的评估三和决策答案：三B三第8章三题目T3-三3：房地产三投资决三策分析三的主要三工作包三括（三）。三A．投三资机会三寻找三B．三市场分三析三C．投三资机会三筛选D．财三务评价三E三．规划三设计答案：三BD53T3-三4：下列房三地产开三发工作三中，属三于前期三工作阶三段的是三（三）A．进三行项目三的财务三评价三B．三获取项三目所需三土地C．确三定规划三设计方三案并获三得批准三D三．对项三目的建三设工程三进行招三标E．提三交项目三开工申三请并获三得批准答案：三BCD三ET3-三5：下列成三本费用三中，不三属于土三地储备三开发成三本的是三（三）A．拆三迁补偿三及有关三税费三B三．市政三基础设三施建设三有关费三用三C三．贷款三利息三D．三建安费三用答案：三DT3-三6：开发商三向城市三规划管三理部门三申请《三建设用三地规划三许可证三》时，三须提供三的材料三主要有三（）三。三A．三建设工三程规划三许可证三B三．选址三规划意三见通知三书三C．三项目设三计方案三的总平三面图D．城三市计划三部门批三准征用三土地的三计划任三务三E．三1/2三000三或1/三500三的地形三图答案：三BDE54T3-三7：可将房三地产开三发划分三为若干三阶段，三其中编三制建设三工程招三标文件三属于（三）的三工作。三A．投三资机会三选择与三决策分三析阶段三B三．前期三工作阶三段C．建三设阶段三D三．租售三阶段答案：三BT3-三8：房地产三开发项三目的施三工许可三证由（三）向三发证机三关申请三领取。三A．三施工单三位三B．建三设单位三C三．监理三单位三D．三设计单三位答案：三BT3-三9：开发商三在申请三领取施三工许可三证时，三若建设三工期超三过一年三，则其三到位资三金原则三上不得三少于工三程合同三的（三）。三A三．20三％三B．3三0％三C．三40％三D三．50三％答案：三BT3-三10：由城市三规划管三理部门三核发的三（）三，主要三规定了三用地性三质、位三置和界三限。三A三．选址三规划意三见通知三书三B．规三划设计三条件通三知书三C三．建设三用地规三划许可三证三D．建三设工程三规划许三可证答案：三C55T3-三11：开发商三在将工三程发包三给建筑三承包商三时，不三仅要考三虑其过三去的业三绩、资三金实力三和技术三水平，三还要审三核承包三商对拟三开发项三目的（三）。三A三．施工三方案三B．三工期三C．三质量目三标D．报三价三E．市三场售价答案：三ABC三DT3-三12：房地产三开发企三业只能三通过公三开投标三的形式三选择开三发项目三的施工三单位。答案：三×T3-三13：横道图三法用于三房地产三项目建三设阶段三的（三）Ａ、质三量控制三Ｂ三、进度三控制三Ｃ、成三本控制三Ｄ三、合同三管理答案：三BT3-三14：网络图三法在建三设工程三管理中三常常作三为（三）三的方法A．质三量控制三B．三成本控三制三C．三进度控三制三D．三合同管三理答案：三CT3-三15：在正式三申请竣三工验收三之前，三开发商三要对项三目进行三初步检三查，检三查后由三（三）列出三质量缺三陷清单三。Ａ、开三发商三Ｂ、三承包商三Ｃ三、监理三工程师三Ｄ三、使用三单位答案：三C56T3-三16：开发商三的主要三合同关三系通常三包括（三）等三。三A．三保险合三同三B．分三包合间三C三．销售三合同三D三．勘察三设计合三同三E．加三工合同答案：三CDT3-三17：实行施三工总承三包的房三地产开三发项目三。施工三现场的三安全应三由(三)负三责。三A.开三发商三B三.监理三单位三C.三分包单三位三D.总三承包单三位答案：三DT3-三18：承包商三收到竣三工结算三价款后三，通常三应在（三）内三将竣工三工程交三付给开三发商。三A．半三个月三B．一三个月三C．三一个半三月三D．两三个月答案：三AT3-三19：房地产三项目竣三工后，三按规定三移交给三城市档三案馆的三竣工档三案应包三括（三）Ａ、工三程质量三保修书三Ｂ三、可行三性研究三报告三Ｃ、三竣工图Ｄ、住三宅使用三说明书三Ｅ、竣三工验收三备案表答案：三CE三（有三变动：三技术资三料和竣三工图）57T3-三20：制定租三售方案三的工作三内容主三要包括三（）三。三A．租三售选择三B三．宣传三手段选三择三C．租三售进度三安排D．广三告设计三及安排三E三．租售三价格确三定答案：三ACET3-三21：某商品三住宅项三目位于三城市湿三地公园三附近，三房地产三开发企三业利用三多种媒三体大力三宣传湿三地环境三对居住三的好处三，并以三此宣传三效果作三为楼盘三的定价三依据，三这种定三价方法三是（三）A．目三标定价三法三B．三领导定三价法C．随三行就市三定价法三D．认三知定价三法答案：三DT3-三22：房地产三开发商三根据消三费者对三物业品三牌的认三知价值三来制定三价格的三方法，三属于（三）。三A．成三本导向三定价法三B三．购买三者导向三定价法三C．竞三争导向三定价法三D三．市场三导向定三价法答案：三BT3-三23：在下列三定价方三法中，三需要使三用损益三平衡图三的是（三）。三A．目三标定价三法三B．价三值定价三法三C．挑三战定价三法三D．三成本加三成定价三法答案：三A58T3-三24：某开发三商所开三发的物三业质量三与市场三领导者三的物业三质量相三近，如三果定价三比市场三领导者三的定价三低，则三其采用三的是（三）。三A．随三行就市三定价法三B三．价值三定价法三C．应三战定价三法三D．挑三战定价三法答案：三DT3-三25：当房地三产开发三企业很三难了解三购买者三和竞争三者对本三企业产三品价格三变化的三反应时三，往往三采用（三）三。A．挑三战定价三法三B．领三导定价三法三C．目三标定价三法D．随三行就市三定价法答案：三DT3-三26：根据估三计的总三销售收三入和估三计的销三售量来三制定价三格的定三价方法三是(三)。三A.三目标定三价法三B.三成本加三成定价三法三C.随三行就市三定价法三D.三价值定三价法答案：三A59T3-三27：采取随三行就市三定价法三的情形三有（三）三。A、开三发商处三于市场三领导者三地位三B、三开发商三难以估三算成本C、开三发商的三物业质三量与市三场领导三者的物三业质量三相近D、开三发商打三算与同三行和平三共处E、开三发商具三有向市三场领导三者挑战三的实力答案：三BDT3-三28：目前我三国由于三政府不三能作为三城市房三屋的拆三迁人，三所以政三府不能三作为土三地一级三开发者三。（三）答案：三×T3-三29：在房地三产开发三过程中三，开发三商只能三委托有三资质的三监理机三构负责三工程项三目管理三。（三）答案：三×T3-三30：政府授三权开发三企业负三责实施三土地一三级开发三时，开三发资金三应由政三府土地三储备机三构负责三筹措。三（三）答案：三×T3-三31：开发商三在选择三房地产三经纪机三构时，三不仅要三考虑其三代理的三成功率三，还有三考察其三代理每三一个项三目的平三均销售三周期。答案：三√60第四章三房地三产市场三调查与三分析61第四章第一节三市场三调查一、市三场调查三的意义三和内容重要性三——5三方面作三用内容国内外三市场环三境调查三：4方三面市场需三求容量三调查消费者三和消费三行为调三查：9三方面竞争情三况调查市场营三销因素三调查不可控三因素调三查可控因三素调查62二、市三场调查三的步骤其中：三调查项三目分三三类资料来三源分两三类试探性三调查描述性三调查因果性三调查二手资三料——三调查的三起点一手资三料一手资三料的调查方三法观察法专题讨三论法—三—问卷三调查的三试探性三步骤问卷调三查法实验法三——最三科学调查手三段问卷座谈收集信三息——三成本最三高，最三容易出三错的阶三段抽样方三案概率抽三样：4三种具体三类型非概率三抽样：三3种具三体类型三、对三市场调三查的分三析与评三估63第四章三房地三产市场三调查与三分析第二节三市场三分析的三手段与三方法一、市三场规模三估计六类产三品层次三、五类三空间层三次、三三类时间三层次潜在市三场：有三兴趣有效市三场：有三兴趣、三收入允三许、有三途径合格的三有效市三场：不三被禁止服务市三场：企三业追求三的，也三就是目三标市场渗透市三场：已三经购买三了该产三品市场规三模市场需三求函数市场最三低量市场潜三量——三市场需三求上限市场营三销敏感三性P11三4图基本概三念市场总三需求市场需三求预测三：P11三4、P三115三公式P11三3图64二、市三场趋势三分析三个步三骤五种主三要方法购买者三意图调三查法销售人三员意见三综合法专家意三见法时间序三列法相关分三析法（三了解）简单平三均法移动平三均法加权移三动平均三法指数平三滑法—三—重要三内容宏观环三境预测行业预三测企业销三售预测65第四章三房地三产市场三调查与三分析第三节三目标三市场的三细分与三选择现代营三销战略三中的S三TP一、市三场细分依据—三—顾客三需求存三在着差三异性标准：三P11三9表格三种偏三好模式三：同质三偏好、三分散偏三好、集三群偏好四个要三求：可三衡量性三、可实三现性、三可盈利三性、可三区分性二、目三标市场三选择六种模三式三、市三场定位——塑三造企业三产品在三细分市三场中的三位置三种方三式四种战三略理解、三例子66第四章三房地三产市场三调查与三分析第四节三竞争三者分析一、识三别竞争三者两种观三念一个关三键二、确三定竞争三者的目三标三、确三定竞争三者的战三略四、判三断竞争三者的反三应模式四种反三应模式五、企三业应采三取的策三略67第四章三房地三产市场三调查与三分析第五节三消费三者购买三行为分三析一、消三费者市三场及其三购买对三象10个三特征二、影三响消费三者购买三行为的三主要因三素P12三9图三4-6三、消三费者购三买决策三过程5个参三与购买三的角色4种购三买行为三类型购买决三策过程其中，三购买决三策中有三两种起三作用的三因素购后行三为：是三否满意三的评价四、住三房市场三中的消三费者行三为68第四章三房地三产市场三调查与三分析第六节三房地三产市场三分析与三市场分三析报告一、房三地产市三场分析三的概念三与作用3个层三次：区三域——三专业—三—项目6种作三用：对三不同的三主体二、房三地产市三场分析三的内容宏观因三素市场状三况：供三给、需三求、竞三争、市三场占有三率相关因三素：对三不同项三目类型三有不同三的重点三、房三地产市三场分析三报告69T4-三1：下列市三场调查三的内容三中，属三于可控三因素调三查的是三（）三。三A．三市场需三求容量三调查三B三．消费三者行为三调查三C三．市场三营销因三素调查三D．竞三争情况三调查答案：三CT4-三2：房地产三市场调三查人员三有时采三取在夜三间到居三住小区三测算“三亮灯率三”的方三法来分三析入住三率，这三种调查三方法属三于(三)。三A.三观察法三B.实三验法三C三.讨论三法三D.三问卷调三查法答案：三AT4-三3：某房地三产开发三企业通三过调查三，了解三写字楼三租金变三动10三%、2三0%时三市场承三租面积三的变化三，该项三调查属三于（三）A．试三探性调三查三B三．描述三性调查C．创三新性调三查三D三．因果三性调查答案：三DT4-三4：在房地三产市场三调查中三，收集三一手资三料的方三法有（三）。三A．文三献查阅三B三．观察三C三．专题三讨论三D三．分销三渠道调三查三E．实三验答案：三BC三E70T4-三5：从三理论上三讲，房三地产市三场分析三的第一三步工作三是（三）。三A三．确定三调查方三式三B．设三计问卷三C．收三集信息三D三．定义三市场区三域答案：三D三（已删三）T4-三6：下三述各项三中，属三于房地三产供给三分析内三容的是三（）三。三A．吸三纳率分三析三B．三房地产三市场的三商业周三期分析三C三．家庭三规模与三结构分三析三D．投三资购买三和使用三购买的三比例分三析答案：三B三（已删三）T4-三7：关于某三特定商三品市场三规模的三说法，三正确的三有（三）A．有三效市场三大于服三务市场三B三．服务三市场大三于潜在三市场三C．潜三在市场三大于有三效市场三D三．渗透三市场大三于有效三市场E．服三务市场三大于渗三透市场答案：三ACET4-三8：在一定三时期内三，某类三商品房三的市场三潜量是三指这类三商品房三的（三）。A、市三场需求三上限三B三、市场三有效需三求C、市三场现实三需求三D三、市场三最低需三求答案：三A71T4-三9：下列市三场趋势三分析方三法中，三属于时三间序列三分析法三的是（三）A．指三数平滑三法三B三．市场三因子推三演法C．德三尔菲法三D．三销售人三员意见三综合法答案：三AT4-三10：三反映一三定时期三内房地三产价格三变动趋三势和程三度的相三对数为三（）三。三A．三房地产三平均价三格三B．房三地产中三位数价三格C．房三地产价三格指数三D三．房地三产同质三价格答案：三C三第2章三题目T4-三11：某城市三200三8年初三家庭总三数为1三20万三户，户三均年可三支配收三入为5三万元，三约有1三5％三的家庭三打算当三年购房三，平均三住房需三求80三㎡／户三，则2三008三年该市三新建商三品住房三的市场三潜量是三（三）万㎡三。A．1三260三B三．13三80三C．三144三0三D．2三100答案：三CT4-三12：在房地三产销售三量预测三中，应三用愈来三愈近期三的销售三量来不三断修改三平均值三，使之三更能反三映销售三量增减三趋势和三接近实三际的预三测方法三是（三）。三A三．简单三平均法三B三．移动三平均法C．加三权移动三平均法三D三．指数三平滑法答案：三B72T4-三13：市场趋三势分析三中的时三间序列三分析法三不包括三（三）。三A三.移动三平均法三B.指三数平滑三法三C.三市场因三子推演三法三D.三简单平三均法答案：三CT4-三14：指数平三滑法中三的平滑三指数a三是新、三旧数据三在平滑三过程中三的分配三比率。三a越大三，则预三测值越三趋向平三滑。答案：三×T4-三15：某市2三008三年住宅三的预测三销售量三是50三0万m2，实际三销售量三为65三0万m2，平滑三指数为三0.7三5，利三用指数三平滑法三预测的三该市2三009三年住宅三销售量三为（三）万m2。A、5三00.三0三B、5三37.三5三C、三612三.5三D、6三50.三0答案：三CT4-三16：企业同三时向几三个细分三市场销三售一种三产品时三，该企三业采用三的目标三市场选三择模式三是（三）模式三。三A．三单一市三场集中三化三B．产三品专业三化三C．三市场专三业化三D．三全面覆三盖答案：三B73T4-三17：某房产三开发企三业经过三市场调三研后，三决定在三某城市三开发供三老年人三居住的三“银发三公寓”三。那么三，开发三商在目三标市场三选择过三程中采三用的是三（）三模式。三A．三选择专三业化三B．三产品专三业化C．大三量定制三D三．单一三市场集三中化答案：三DT4-三18：某开发三商率先三向市场三推出带三电梯的三别墅，三该开发三商在项三目市场三定位战三略上采三取的是三（三）三战略。A、形三象差异三化三B三、人员三差别化C、服三务差别三化三D三、产品三差别化答案：三DT4-三19：某房地三产开发三企业向三购房人三承诺，三在签订三购房协三议15三天内，三如果不三满意可三以无条三件退房三，该企三业采取三的市场三定位战三略是（三）A．形三象差异三化战略三B三．人员三差别化三战略C．服三务差别三化战略三D．三产品差三异化战三略答案：三C74T4-三20：某公司三开发的三酒店项三目在建三成经营三一段时三间后，三根据市三场的变三化将其三用途调三整为写三字楼，三该公司三采用的三市场定三位方式三是（三）。A．避三强定位三方式三B．三产品差三别化方三式C．对三抗性定三位方式三D三．重新三定位方三式答案：三DT4-三21：一些竞三争者可三能对某三些方面三反应强三烈，例三如对降三价竞销三反应强三烈，但三对其他三方面(三如增加三广告预三算、加三强促销三活动等三)却不三予理会三。这种三竞争者三属于(三)三竞争者三。三A三.从容三不迫型三B.选三择型三C三.凶猛三型三D.三随机型答案：三BT4-三22：对某种三特定商三品有兴三趣的消三费者的三集合是三（）三。三A．三服务市三场三B．合三格有效三市场三C．三有效市三场D．潜三在市场答案：三D75T4-三23：某城市三的居民三对高层三住宅经三历了一三个从较三抗拒到三较普遍三接受的三过程，三这一现三象反映三了消费三者市场三的（三）。A、替三代性三B三、发展三性三C、地三区性三D、复三杂性答案：三BT4-三24：下列影三响消费三者行为三的因素三中，属三于消费三者心理三因素的三是（三）。A．使三用者地三位三B三．购买三动机C．对三渠道的三信赖度三D三．对价三格的敏三感程度答案：三BT4-三25：一个整三体市场三能够细三分为若三干子市三场，主三要是因三为顾客三需求存三在差异三性。（三）答案：三