房地产估价市场比较法

第三章市场比较法

第一节基本原理第二节估价步骤第三节应用实例

第一节基本原理

一、概念二、理论依据三、基本公式四、特点与适用范围

一、市场比较法的概念

市场比较法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。几个有关概念：类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。一、市场比较法的概念

比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后得到的价格。同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。一、市场比较法的概念交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况。区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的，能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不动产自身的一些特性。二、理论依据：替代原理

同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定，即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格趋于一致。不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价格。最终，类似不动产价格接近。

不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结果真实。交易案例不动产估价对象不动产条件差异价格差异价格修正估价对象不动产价格市场比较法的基本原理三、基本公式

采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，从而得到估价对象的客观、合理价格。

估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（一）直接比较修正公式

交易实例与待估案例直接比较：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×100/()分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易实例日期为基准。（二）间接比较修正公式

设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。区域因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()

标准化修正分子为100，表示以标准不动产的区域因素的得分；区域因素修正分母100，表示以标准不动产的区域因素状况为基准，分子式估价对象的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。

（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×()/100×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。四、特点与适用范围（一）特点：1.通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2现实性以价格求价格，有较强的说服力。3.需要一个稳定的市场背景在非正常情况下，比准价格往往偏离真实价格。4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息

（二）适用条件：1.要有充足的市场交易资料。2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。四、特点与适用范围（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代性的比较实例的地区。适用于交易性不动产的价格评估、租金评估。建立价格可比基础搜集交易实例选取可比实例交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正求取可比价格第二节市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例

运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。

（一）搜集途径：

1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。

2、查阅报刊、杂志。

3、从不动产开发商和代理商那里获取。向交易当事人及相关的人，机构调查。

4、同行之间提供。一、搜集交易实例（二）搜集内容：

1、双方的基本情况及交易目的：买卖、租货、抵押等。

2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。

3、成交价格和成交日期。

4、付款方式：一次、分期。

5、交易情况：税费负担、利害关系。二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。1、区位相同或类似。2、用途相同：不动产具体利用方式。3、建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易。4、权利性质相同。5、交易类型吻合。6、成交日期与估价时点相近：不宜超过1年。7、可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价。三、建立价格可比基础选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。1、统一付款方式：以一次付清为准。2、同一币种和货币单位：不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。3、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。4、统一面积单位。5、统一采用单价。四、交易情况修正

进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

1、有利害关系人之间的交易。

2、急于出售或急于购买情况下的交易。

3、受债权债务关系影响的交易。

4、对市场行情缺乏了解的交易。

5、有特别动机或偏好的交易。

6、相邻不动产的合并交易。

7、特殊方式交易下的交易。

8、税费非正常负担的交易。

四、交易情况修正例外：1、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。四、交三易情况三修正（二）三修正方三法（一三般采用三百分率三法）：可比实三例的成三交价×交易情三况修正三系数=正常三价格可比实三例的成三交价×1/（三1+S%）=正常价三格五、交三易日期三修正进行交三易日期三修正，三应将可三比实例三在其成三交日期三时的价三格调整三为估价三时点的三价格。交易日三期修正三宜采用类似房三地产的三价格变三动率或三指数进三行调整。在无三类似房三地产的三价格变三动率或三指数的三情况下三，可根三据当地三房地产三价格的三变动情三况和趋三势作出三判断，三给予调三整。五、交三易日期三修正修正方三法：估价时三点价格=可比实三例成交三日期价三格×交易三日期修三正系数＝可比实三例成交三日期价三格×（三1+T%）采用价三格指数三修正：估价时三点价格=可比实三例成交三日期价三格×估三价时点三价格指三数／成三交日期三价格指三数六、区三域因素三修正进行区三域因素三修正，三应将可三比实例三在其外三部环境三状况下三的价格三调整为三估价对三象外部三环境状三况下的三价格。区域因三素：繁华三程度、三交通状三况、环三境、公三共设三施配套三、城市三规划等三。区域因三素修正三的具体三内容应三根据估三价对象三的用途三确定。修正步三骤：确定三影响因三素、判三定区域三因素状三况、三逐项三比较并三确定差三异程度三、进行三价格修三正。六、区三域因素三修正修正方三法（百三分率法三）：估价对三象区域三条件下三价格＝实例在三其区域三条件下三价格×三区域因三素修正三系数=实例三在其区三域条件三下价格三×1三/（1三+R%）区域因素

估价对象

ABC繁华程度

20201920道路通达度

1010810公交便捷度

10101010对外交通

5595环境质量

1010810景观

5555城市基础设施

15151115公共设施

1515915规划限制

5555治安状况

5535总分值

10010087100修正系数

100/100100/87100/100七、个三别因素三修正进行个三别因素三修正，三应将可三比实例三在其个三体状况三下的价三格调整三为估价三对象个三体状况三下的价三格。有关土地方三面的个三别因素修正的三内容主三要应包三括：面三积大小三，形状三，临路三状况，三基础设三施完备三程度，三土地平三整程度三，地势三，地质三水文状三况，规三划管制三条件，三土地使三用权年三限等；有关建筑物三方面的三个别因三素修正的三内容主三要应包三括：新三旧程度三，装修三，设施三设备，三平面布三置，工三程质量三，建筑三结构，三楼层，三朝向等三。七、个三别因素三修正个别因三素修正三的具体三内容应三根据估三价对象三的用途三确定。修正步三骤：确定三影响因三素、判三定个别三因素状三况、三逐项比三较并确三定差异三程度、三进行价三格修正三。修正方三法（百三分率法三）：估价实三例状态三下价格三=可比三实例个三别状态三下价格三×三个别因三素修正三系数=可比三实例个三别状态三下价格三×1/三（1+G%）七、个三别因素三修正容积率三修正：修正步三骤：根据三估价对三象类型三划定一三定区域三，调查三容积率三及相应三的不动三产价格三资料；三对容积三率与不三动产价三格水平三进行相三关分析三，编制三容积率三与不动三产价格三相关系三数表；三根据容三积率与三不动产三价格相三关系数三制定容三积率修三正系数三表。修正方三法（百三分率法三）：估价案三例价格三=可比三实例价三格×估三价对象三容积率三修正系三数/比较案三例容积三率修正三系数八、求取比三准价格交易情三况、交三易日期三、区域三因素和三个别因三素的修三正，视三具体情三况可采三用百分三率法、三差额法三或回归三分析法三。每项修三正对可三比实例三成交价三格的调三整不得三超过20％，综三合调整三不得超三过30％。八、求三取比准三价格进行综合修三正：修正系三数连乘：估价三对象价三格=可比三实例成三交价×三1／（三1＋S%）三×（1三＋T%三）×1三／(1三＋R%三)×1三/（1三＋G%三)修正系三数累加三形式：估价对三象价格三=可比三实例成三交价×三（1＋T%）三／(1三＋S%三＋R%三＋G%三)求取比三准价格：选取的三多个可三比实例三的价格三经过上三述各种三修正之三后，应三根据具三体情况三计算求三出一个三综合结三果，作三为比准三价格。简单算三术平均三法、加三权算术三平均法三、中位三数法、三众数法三等。第三节三市场三比较法三应用实三例为了评三估一宗三住宅用三地价格三，选择三四宗可三比实例三。交易三情况与三估价对三象土地三一致，三其他条三件比较三：在区三域因素三和个别三因素比三较时，三以估价三对象的三区域因三素和个三别因素三为基准三，正（三负）指三标值表三示可比三实例的三区域因三素和个三别因素三优（劣三）于估三价对象三的区域三因素和三个别因三素所导三致的价三格差异三幅度，三在区域三因素和三个别因三素中，三各因子三的权重三相等，三另外，三通过市三场调查三，得到三该城市三的定基三地价指三数。根三据以上三条件，三评估该三住宅用三地20三00年三10月三价格。项目

估价对象

ABCD用途

住宅住宅住宅住宅住宅成交日期

00.1099.1099.1200.0899.04成交价格1200130014001000(区域)繁华程度0-2%-2%0-3%(区域)基础设施0-1%-1%+2%0(区域)交通条件0-2%-2%+3%-2%(个别)地势0-2%-2%0-2%(个别)形状0+3%+3%+5%-4%(个别)其他0-3%-3%0-2%定基地三价指数三表：时间99.199.299.499.1099.1200.100.800.10地价指数1001011031091111121191211确定修三正系数三：交易情三况一致三，不需三修正。交易时三间修正三已有相三应的地三价指数三表。区域因三素修正三系数：实例A：1三／[1三+(三-2%三-1%三-2%三)]=三100三／95实例B：1三／[1三+(三-2%三-1%三-2%三)]=三100三／95实例C：1三／[1三+(三2%+三3%)三]=1三00／三105实例D：1三／[1三+(三-3%三-2%三)]=三100三／95个别因三素修正三系数：实例A：1三／[1三+(三-2%三+3%三-3%三)]=三100三／98实例B：1三／[1三+(三2%-