房地产开发与经营第二房地产开发项目可行性

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第7章房地产开发项目可行性研究本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。按对象现状条件按项目未来获取收益的方式投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究出售型房地产项目可行性研究出租型房地产项目可行性研究混合型房地产项目可行性研究土地以及开发项目的可行性研究房地产综合开发的可行性研究续建房地产开发项目的可行性研究房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究房地产可行性研究分类按研究阶段按项目用途7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据

…是项目资金筹措的依据

…是编制设计任务书的依据

…是开发商与各方签订合同的依据

7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论房地产可行性研究的步骤详细研究开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查组织准备第四步第三步第二步第一步编写研究报告书第五步7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究报告的内容研究报告1封面2摘要3目录4正文5附件6附图7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标房地产项目反映财务状况的指标体系房地产项目反映财务状况的指标计算财务净现值财务内部报酬率投资收益率静态投资回收期和动态投资回收期7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为：FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；CI-CO——净现金流量；——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率；如果FNPV≥0，则项目可以被接受；如果FNPV≤0，则项目应该被拒绝。7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材财务内部报酬率

是指使项目净现值等于零的折现率。公式为：

——项目在第t年的净现金流量；——项目开始进行的时间点。7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材

投资收益率

是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：投资收益率＝年净收益÷投资总额×１００％

其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。

7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材

静态投资回收期和动态投资回收期

投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期（）

即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材动态投资回收期（）

即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为：动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

房地产开发项目建设投资预测与分析房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。

7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材

房地产开发建设投资估算方法7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地费用前期工程费基础设施建设费

房屋开发费

公共配套设施建设费开发间接费tt管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费成本费用估算结果汇总7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目租售方案及租售收入的测算7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材租售方案一般应包括以下几个方面的内容：租售方式的选择、租售面积比例的确定可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置出租和出售的时间进度安排租金和售价水平的确定收款计划的确定风险与三房地产三项目风三险风险从房地三产投资三的角度三来说，三风险是三未来实三际收益三与预期三收益的三偏差和三可能性三大小。三通常情三况下，三人们把三风险划三分为：--三对市场三内所有三投资项三目均产三生影响三、投资三者无法三控制的系统风三险--三仅对市三场内个三别项目三产生影三响、投三资者可三以控制三的个别风三险7.3三房地三产项目三的风险三承受能三力分析房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材房地产三项目风三险房地产三项目风三险主要三体现在三投入资三金的安三全性、三期望收三益的可三靠性、三投资项三目的变三现性和三资产管三理的复三杂性四三个方面三。--三房地产三投资的三系统风三险如通货三膨胀风三险、市三场供求三风险、三周期风三险、变三现风险三、利率三风险、三政策风三险和或三然损失三风险等三；--三房地产三投资的三个别风三险包括收三益现金三流风险三、未来三经营费三用风险三、资本三价值风三险、时三间风险三、持有三期风险三。7.3三房地三产项目三的风险三承受能三力分析房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材房地产三项目风三险分析三方法7.3三房地三产项目三的风险三承受能三力分析房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析1234国家对三拟建项三目的考三虑除了三项目本三身对开三发商的三影响外三，还要三综合考三虑对社三区、城三市环境三、发展三方向及三资源的三有效配三置，因三此要进三行国民三经济评三价。7.4三房地三产项目三的国民三经济评三价房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材财务评三价与国三民经济三评价比三较7.4三房地三产项目三的国民三经济评三价房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标国民经三济评价三的基本三步骤7.4三房地三产项目三的国民三经济评三价房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材Step3效益和费用范围的调整Step2Step1效益、费用数值的调整编制表格并计算评价指标环境影三响评价三的概念是指对三规划和三建设项三目实施三后可能三造成的三环境影三响进行三分析、三预测和三评估，三提出预三防或者三减轻不三良环境三影响的三对策和三措施，三进行跟三踪监测三的方法三与制度三。环境影三响评价三的管理根据建三设项目三对环境三的影响三程度，三对建设三项目的三环境影三响评价三实行分三类管理三：可能造三成重大三环境影三响的，三应当编三制环境三影响报三告书，三对产生三的环境三影响进三行全面三评价；可能造三成轻度三环境影三响的，三应当编三制环境三影响报三告表，三对产生三的环境三影响进三行分析三或者专三项评价三；对环境三影响很三小、不三需要进三行环境三影响评三价的，三应当填三报环境三影响登三记表。7.4三房地三产项目三的环境三影响评三价房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材环境影三响评价三的依据中华人三民共和三国环境三保护法中华人三民共和三国水污三染防治三法中华人三民共和三国大气三污染防三治法中华人三民共和三国固体三废物污三染环境三防治法中华人三民共和三国环境三噪声污三染防治三法中华人三民共和三国环境三影响评三价法国务院三《建设三项目环三境保护三管理条三例》(三199三8)7.4三房地三产项目三的环境三影响评三价房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材环境影三响评价三的内容7.4三房地三产项目三的环境三影响评三价房地产三开发与三经营（三第二版三）三普通高三等教育三“十一三五”国三家级规三划教材项目内容第一建设项目概况；第二建设项目周围环境现状；第三建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；第四建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；