惠州龙门住宅项目初步报告

居住·改变平陵——平陵·理想家园不管是刻意还是不经意理想家园都在改变历史在平陵这片热土上将写下重彩浓抹的一笔！过去：简陋村屋现在：自建屋未来：……改变

平陵人居价值——平陵理想家园项目营销策划报告1CHAPTER1价值体系搭建>>思考一：认识本案的价值体系

——这片土地赋予我们何等的重任我们从平陵说起……印象之区位：龙门门户联通南北平陵镇位于龙门县东部，地处东经114°20′,北纬23°38′，是龙门县“东大门”。东邻博罗县，西接王坪镇、龙华镇，南邻龙江镇，北与东源县交界。平陵镇地处珠江三角洲“大三角”的边缘，是龙门通往惠州、深圳、广州、东莞、汕头、梅州等地的必经之地，也是湖南、江西及华东等省市通往粤东的交通要道。优越的地理位置使平陵镇成为龙门县的三个中心镇之一，全镇面积143.35平方公里。平陵印象之潜力：生态小镇宜居之地行政：1个居委、14个村委人口：约4万人人均收入：约5000元居住环境良好经济低于惠城平均水平印象之未来：龙门门户花园小镇随着经济发展、基础设施改善，平陵将从落后小镇成为集业、居、游、憩为一体的摩登花园小镇印象之现状：弹丸小地偏僻之隅1、平陵镇目前尚无开发商品房的历史2、据访谈，平陵本地人对当地的认同度并不高3、当地客户往往选择龙门、博罗、惠城等地置业平陵：明天很美好，今天很残酷今天的平陵落后、偏僻无开发项目认同度低明天的平陵轻轨、花园小镇半小时生活圈业居游憩皆宜进程推手理想家园在残酷的今天和美好的明天之间，理想家园的建设，将是雄心壮志要成为平陵镇现代化进程的推手，这就是使命！那么，我们准备好了吗？再立足项目……项目详情——佛曰：不可说！本案山林镇政府

本案占地一万多平米，坐拥山、林、谷三大资源，项目是天生的优质资源项目。在区位上，本案独踞平陵镇中心，金龙大道与易发大道交界处，与镇政府、中国电信仅一步之遥，三面地势毫无阻挡，视野非常开阔。

本项目拟打造成平陵镇标志性高品质住宅，配有近万平米商业街，商住皆宜，是平陵镇人居环境新标杆。项目用地11020.17㎡总建筑面积40681.35㎡计容建筑面积33297.84㎡住宅建筑面积28914.60㎡商业建筑面积4383.24㎡不计容建筑面积7383.51㎡地下车库面积7383.51㎡建筑密度32.30%容积率3.02总户数318户停车位137个物业类型高层花园社区配套山景资源、内部园林、外部完善设施户型配比74—125㎡的二三房一期技术指标解读:中小规模项目中小规模社区中等容积率户数不多整体规模无优势项目配套解读：中心，步行10分钟范围内，应有尽有项目周边市场、百货超市、学校、银行、医院、酒店娱乐等设施应有尽有，是平陵当之无愧的中心地段。本案镇政府汽修中心银行药店镇中心酒吧电器购物中心餐饮平陵中学餐饮酒店邮局步行10分钟项目规划解读：平陵首个花园洋房社区项目是传统的南北朝向布局，较为迎合当地购房群体的心理。宽阔的楼距，有利于园林景观的发挥，使项目具备较高素质。基本特征建筑形态：小高层、高层层数：11层、18层朝向：南北朝向栋数：4栋户数：318户停车位：137个1、概况描述2、具体户型二房面积：72、74、78、79平米三房面积：101、108、110、111、114、125平米项目户型解读：实用的居家户型一梯3、4户、两梯4户、南北朝向、主流户型超高实用率项目商业解读：综合性外向型社区商业1、商业概述商业建筑面积7383.51㎡，立足于本社区的商业消费需求，从而达到覆盖整个平陵的商业高度。1千人的小区，4万人的平陵，理想家园，大有可为!

项目价值体系概括龙门门户平陵首个花园式洋房社区前所未有、前所未见、前所未闻平陵里程碑式、革命式的人居进程宜居小镇山景/全配套我们是革命者、先驱、创造者、见证者——一些建筑会永远耸立在那里，所以它必须适合过去，现在和将来的地理位置并且和谐地与周边的环境联系起来。——

山本理显我们不想让它出生就被遗忘，所以我们不停地在寻找与这块充满生命力的土地匹配的价值我们的宏图——起源于平陵是我，我是平陵！立足平陵包装平陵推出平陵汇聚平陵打造产品发掘潜力宣传平陵客户云集打造高度认同的精品社区基础提升传递结果>>思考二投：市场晶竞争分再析——项目所丹面临的结竞争与拔机遇2CHA仆PTE树R2市场竞争矿分析区域内为无同类想竞争项葵，具有特较大的窜潜力契吼待发掘似！>>思考三剑：客户稠定位——项目的降客户定刷位与解建读3CHA较PTE汉R3客户精确庆洞察客户构练成预计核心客户重要客笼户争取客户占比85%本地的公叮务员、教也职工、工草厂管理人芬员、个体括工商户。占比10%占比5%周边村辈镇改善阶住房农窑民客户置李业特征置业目的置业用驻途置业次攀数客户物理买特征居住区轮域工作区域教育水蹲平职位分布行业分布年龄特征家庭周期类型选择A：平陵舌本地客户勇为主主要的取客户群悼体为平奏陵的本忆土居民鲁，他们保世代居百住在平悄陵，往灯往有1-2套自建刻房或出么租屋，揉收入来绍源主要纹靠收租弟、做点织小生意忌，或在陕附近工哭厂谋份竟较为轻搞松的工勺作；B:客户层评面较为抽复杂他们当贴中大部淋分文化腥程度一外般，也滑相对保绝守，是壮居家的魄有闲一特族。平家常休闲更活动不渴多，无趋非是与耳街坊邻隐里喝茶升拉家常奶。有少猾部分学昨历较高戏的公务凯员、教栏师等群糖体到龙没门居住率，小镇生活厅过于平淡绵是他们外唤迁的主因。C：年龄恳结构复杂老平陵人驰并非无经结济能力，量他们有能反力在龙门悼、博罗买槐房或者已增经买房，驾但他们并沙不愿在外萝地住，害瓦怕那种离嫩乡土的孤研独感。因破此，置业固群体可能遥有40-5辟0岁的老平病陵人，有30-4吨0岁的中腿坚群体泳，也有20-3昼0需要婚房踪蝶的年轻群删体。D:物业类型讲单一他们并非咐不向往花落园洋房，原如果在平肃陵买房，友目的也是启实现由自吼建房向高随品质花园勉洋房的转而变。因而虑，他们选怠择的物业们往往是二堂房或者三挪房，面积占往往要求100平方以忌上。E:以首次置岗业为主平陵客户繁中，在外变地龙门、鸭博罗置业汉的比例并暴不高，不甚超过2成。本案狭开发后，列将是当地妨第一个释勇放刚需的会项目，置护业群体将突以首次为岸主。平陵本右地客户赞特征——给他们更面好的居住景梦想客户定昏性描述蒸：我们的客弱户应该是倦这样一帮型人他们位帽于传统起是性价张值区，肥注重服玻务、注唱重品质毯、相信差眼见为催实传统理无性价值羡区现代理性秧价值区初期成掠本价值献区高尚安逸简约明智购物全面成本服务质量可靠创新科增技个人效率定制化自然激情古典归属感自由自在活力刺激/乐趣进取新潮/酷现代感性为价值区高尚感性纪价值区看中物耻业管理寻求被尊旨重注重尊车贵感受希望有面常子建筑品质园林品子质公共设施痒品质项目均好锤性眼见为保实不喜花俏有板有理眼外源客脾户购买冈心理接触项紫目：大范部分为疮途经、膊朋友介虹绍购买缘由锤：或价格抬凹地承接弯（外溢）或看好升狭值潜力（祥投资）或有独特在资源雹（高端劣休闲、户柳口需求）置业次数大：首次（妹外溢需求枝）多次（泳投资需剃求唯有性键价比和驴独特资驶源方能晓打动外饺源客由此延伸而我们的推固广调性实实在袋在的卖芦点……实实在怪在的价础值……实实在在棉的人居理麦想……>>思考四多：本案孝营销统衫筹——精细化营御销时代的者来临4CHA橡PTE规R4营销推旧广策略>>驻精细摸化营销闷推广体奋系1

2形象策略活动策略

3推广策略

4推售策略

4执行统筹

4推售策略本项目具正体销售推救广执行方腔案将在正离式确定合这作后另行哄制订。THA怀NKS9、静夜四仁无邻，荒颂居旧业贫陷。。4月-2猪34月-蹄23Fri测day惭,A牌pri宅l2怨8,兰202侮310、雨中拒黄叶树席，灯下怨白头人脾。。18:5既5:0118:5诱5:0118:剩554/28潜/202笑36:编55:0闪1PM11、以我众独沈久拒，愧君画相见频升。。4月-2帝318:5擦5:0118:坛55Apr按-2328-速Apr您-2312、故人聚江海别耍，几度套隔山川盗。。18:5踩5:0118:5旬5:0118:疤55Fri洽day溪,A贺pri骗l2睡8,勉202密313、乍见离翻疑梦铅，相悲独各问年虑。。4月-隆234月-2壁318:5糕5:0118:援55:员01Apr兔il舱28,寄20塔2314、他乡板生白发胁，旧国邻见青山霞。。28俯四月较202心36:55样:01扎下午18:披55:怀014月-液2315、比不了育得就不比杆，得不到贴的就不要芬。。。四月绢236:55吊下午4月-楼2318:跑55Apr帽il聚28,绞20驴2316、行动出垃成果，工枣作出财富魔。。202贯3/4矿/28速18材:55私:0118:5滨5:0128青Apr夏il抖202武317、做前贯，能够弯环视四繁周；做心时，你隔只能或器者最好挠沿着以丘脚为起咐点的射世线向前蜓。。6:55蜘:01岭下午6:5幸5下债午18:票55:证014月-2则39、没有失借败，只有岩暂时停止予成功！。4月-2闲34月-2隶3Fri缓day奇,A迫pri沾l2隶8,练202慌310、很多事及情努力了盏未必有结乖果，但是研不努力却手什么改变碑也没有。耍。18:亩55:雄0118:5近5:0118:5垃54/28枕/202犁36:肚55:0榆1PM11、成功就第是日复一圈日那一点侨点小小努绵力的积累虎。。4月-靠2318:赞55:疯0118:5洒5Apr辣-2328-A谨pr-2辩312、世间成涉事，不求度其绝对圆等满，留一掌份不足，萄可得无限贫完美。。18:5消5:0118:呢55:残0118:5傍5Fri它day弄,A遮pri森l2眠8,各202锣313、不知香戒积寺，数让里入云峰昏。。4月-忙234月-2暖318:5允5:0118:5芽5:01Apri渡l28毙,20纲2314、意志坚附强的人能政把世界放亡在手中像锅泥块一样敞任意揉捏盘。28四苦月20瞒236:55惊:01烦下午18:庙55:框014月-2情315、楚塞三薄湘接，荆纺门九派通如。。。四月2亲36:5挖5下窑午4月-壤2318:5形5Apri爹l28驻,20昂2316、少年十忧五二十时魂，步行夺诵得胡马骑希。。202辣3/4赌/28善18牢:55遭:0118:修55:避0128A仪pril脖202尘317、空山新点雨后，天才气晚来秋团。。6:55法:01友下午6:5仿5下紧午18:5轰5:014月-恶239、杨柳散盾和风，青柿山澹吾虑启。。4月-磁234月-2氧3Frid塑ay,筛Apri助l28躬,20授2310、阅读一均切好书如沫同和过去尺最杰出的牢人谈话。18:5粱5:0118:扰55:培0118:陶554/2肤8/2硬023芦6:交55:青01塑PM11、越是没近有本领的晨就越加自享命不凡。4月-折2318:左55:您0118:5睡5Apr-留2328-旬Apr礼-2312、越是略无能的单人，越舱喜欢挑颂剔别人裹的错儿永。18:5欧5:0118:呢55:伙0118:5驰5Fri万day或,A疲pri节l2京8,呈202