海景花园度假村建设可研报告

PAGEPAGE1 XX海景花园度假村可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目背景 11.2项目概况 21.3研究结论及建议 3第二章项目建设背景及必要性 52.1国际旅游岛大背景下的海口房地产市场 52.2海口城市规划和建设 72.3海口黄金海岸线 102.4项目建设的必要性 12第三章市场需求分析 163.1海南省和海口市经济发展概况 163.2海口市房地产发展概况 223.3海口房地产2010年的发展趋势 243.4项目周边楼盘销售情况 263.5项目定位 283.6项目SWOT分析 29第四章建设地点及建设条件 314.1建设地点 314.2拟建场址条件 31第五章项目规划与建设方案 335.1项目规划 335.2单体设计方案 375.3结构设计 415.4给排水设计 435.5电气设计 485.6暖通设计说明 535.7消防方案 57第六章节能设计方案 616.1项目概况 616.2项目合理用能标准和节能设计规范 616.3项目能源消耗种类和数量分析 626.4项目建筑措施情况 63第七章环境影响评价 677.1环境质量标准依据 677.2项目建设与运营对环境的影响 677.3环境保护设计 687.4环境保护措施 697.5环境影响评价 70第八章消防措施及安全措施 728.1消防措施 728.2安全措施 72第九章项目组织机构及建设管理 749.1项目组织机构 749.2人力资源配置 749.3项目建设管理 75第十章工程招标 7710.1项目招标范围 7710.2招标组织形式及招标方式 7710.3招投标程序 78第十一章项目建设实施进度 7911.1建设工期 7911.2进度安排 7911.3项目实施进度表 79第十二章投资估算与资金筹措 8012.1投资估算 8012.2资金筹措 84第十三章财务评价 8513.1评价依据 8513.2销售及经营收入估算 8513.3成本估算 8613.4利润总额 8713.5清偿能力分析 8713.6财务评价指标 8713.7敏感性分析 8813.8综合财务评价 90第十四章社会效益评价 9114.1项目对社会的影响 9114.2项目与所在地互适性分析 91第十五章结论与建议 9215.1结论 9215.2建议 92附件：财务评价表。附图：项目总平面布置示意图；项目部分建筑效果图。第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX海景花园度假村1.1.2建设单位概况海南XX咨询服务有限公司法定代表人：XX单位住所：X1.1.3编制单位海南XX工程咨询有限公司；资格证书编号：X。1.1.4编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（3）《住宅建筑设计规范》（GB50096-1999）；（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；（5）《人防防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；（6）《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）(2001年版)；（7）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB60067-97）；（9）《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；（10）《居住建筑节能设计标准》（DB13(J)63-2007）；（11）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（12）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2002年版）；（13）《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ03-2006）；（14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额；（15）建设单位提供的其它意见、资料等；（16）海南XX咨询服务有限公司与海南XX工程咨询有限公司签定的《编制项目可研报告合同书》。1.1.5本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.2项目概况1.2.1项目建设地点项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划地块面积为14.9444公顷。1.2.2项目建设规模及内容本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。本项目建设内容为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。项目共由10栋9层的住宅楼、40栋联排别墅、60栋独栋别墅、1栋会所和1栋酒店组成。总用地面积约为149443㎡（折算14.9444公顷），总建筑面积约125330㎡，其中地上建筑面积为119020㎡（住宅和别墅108820㎡，会所3000㎡，酒店7200㎡），地下室面积6310㎡。共有停车位510个，其中地上302个，地下208个。1.2.3主要建设条件建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。水、电、等城市管网完备，能源供应情况良好。1.2.4项目总投资及资金筹措XX海景花园度假村开发建设投资为43642.33万元。所需资金来源为银行贷款20000万元，其余由企业自筹解决。1.2.5主要经济技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面积m²14944314.9444公顷2总建筑面积m²1253302.1地上建筑m²1190202.1.1住宅m²675002.1.2别墅m²413202.1.3酒店m²72002.1.4会所m²30002.2地下建筑m²6310不计入容积率3建筑占地面积m²251504建筑密度%16.835容积率0.806绿化面积m²597787绿化率%408道路及广场面积m²65009机动车位个5109.1地下个2089.2地上个30210户数户68011酒店床位数床2401.3研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。本项目开发土地位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域的面貌。针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市的房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对海口市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实现。从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章项目建设背景及必要性2.1国际旅游岛大背景下的海口房地产市场2009年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居20个投资行业之首。2009年1-11月，全省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6％，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1％，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。2006年以来，海南房地产开发投资连续3年保持高位增长，年均增幅达30%以上，商品住房销售年均增幅38.1%以上，其中65%以上的商品房销往省外。海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。2009年前三季度，海南省房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续扩大。前三季度，海南省房地产开发投资累计完成190.61亿元，同比增长46.7%，超过2008年全年189.33亿元的投资总量，房地产业总体上呈现稳定健康的发展态势。2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。这标志着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地。国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至海南，海口房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买“白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好，也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛的担心。面对这种房价暴涨的情况，1在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反，海口市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，海口房地产市场火热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。2月，海口商品房市场供应量为10.88万平方米，商品房成交量为26.15万平方米，供应成交呈现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧张情况。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营”。2009年海口60%、三亚80-85%商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。把海南建设成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。可以说作为以“休闲度假”为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项统计数据显示，2009年1至11月份全省房地产投资累计完成248.56亿元，超额完成年初200亿元投资目标的24.3%，同比增长48.1%。据不完全统计，2009年以来，涌入海南投资房地产的资金超过1000亿元人民币。面对巨大的岛外休闲度假房地产市场，“休闲度假地产”不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集的行业。2.2海口城市规划和建设《海口市总体规划》（2005-2020）提出了“中强、西拓、东优、南控”的海口主城区空间布局结构发展原则。中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。东优：选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。要优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。南控：控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环境。城市发展总目标：把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市发展阶段性目标：2010年，海口市国内生产总值预计达到530亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。根据《海口市总体规划》的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。近期发展建设重点为：中心组团，启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市安全等市政基础设施建设。海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施“文化立市”、“科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进和谐海口建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义市场经济体制，2010年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入全国先进城市行列。根据海口市总体规划确定的城市布局结构，海口的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。（1）三带为海口西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围旅游带。西海岸旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区、假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了海口市滨海旅游的主要内容，城市外围旅游带将是海口市旅游的有机补充以及发展腹地。（2）一轴指以南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观的丰富，同时也是对海口旅游特色的一大提升。这将作为海口市旅游近期建设的亮点。（3）一中心指的是以大英山城市中心区为主的都市旅游区和以琼山老城为主的历市史文化旅游区的结合，包括海口中心区、海口江东组团中心、南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务的核心地带，集中体现了海口的都市休闲旅游、历史文化旅游、商务购物旅游的内容。2.3海口黄金海岸线绵长而优质的黄金海岸线是海口最宝贵的和最自豪的资源，而富饶的滨海资源，无疑是催生休闲产业的温床。南渡江及其支流的穿城而过，在城市中心形成江海汇流的自然奇观，使海口的滨海特色无与伦比、天然成趣。市区滨水地区经过多年的建设已经具备了成为“黄金旅游走廊”的条件，从新埠岛到西海岸（规划为“海口核心区滨海区域”）沿途汇集了融汇佛教文化的永庆寺、亚洲最大的鸟语林公园——金鑫鸟语林公园、金鑫国家足球训练基地、海口火车站、海南国际会展中心、热带海洋世界、假日海滩、印象·海南岛、国际轮滑赛场、西秀海滩、水上运动基地、观景台、游艇码头、万绿园、世纪公园、复兴城步行街区、高尔夫球练习场、新港码头、新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高尔夫）、乐（休闲、娱乐）、观景（世纪大桥、城市轮廓线）等多种旅游要素。这是一条充满海口特色和风情海岸线，也是一条初具规模雏形的休闲海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关联的房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家、地区的高端客群形成强大的吸引力与产生极大的震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期的时尚和选择。盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅18公里，距海口美兰国际机场30公里。东接海口市滨海西路，紧临西线高速公路，及海口环城公路，西、北、南三面濒临大海，阳光、沙滩、椰风、海浪、温泉等一应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距海口火车站仅３公里，出入、观光都十分方便。盈滨半岛作为海口市规划中的新区，已被纳入2005—2020年“海口市城市总体规划纲要”，无疑是海口这顶海南岛皇冠上一颗璀璨的明珠。随着国家一类口岸马村港的正式对外开放，海口市滨海西延线的开通，盈滨半岛的开发前景非常看好。当前海南正重点抓好海口、三亚和博鳌特别规划区三大板块开发建设，启动一批高档次的旅游房地产项目。进一步发挥海南人居环境优势，引进一批有实力的房地产开发商成片开发，提升海南房地产业品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。可见，在如此良好的内外部条件下，海南XX咨询服务有限公司提出建设“XX海景花园度假村”项目，无疑突显了及时性和正确性。项目建成后，将为美丽的海岸线增添一道独特、秀丽的风景线，有助于转变海南旅游中“南中北轻、东旺西衰”的发展格局，优化海南旅游结构，推进海南旅游升级转型。同时对加快海口城市化进程，改善城市面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间，提高人民收入，改善人们的居住条件和环境，发展海口休闲经济，提高旅游效益，提高城市的综合服务功能都将产生重大影响。从而带来社会的大开放，使信息流、物资流和资金流进一步的融合，生态环境也将进一步得到改善，带动相关产业的发展，完善相关基础设施和拉动周边经济的发展。本项目的建设就是在上述背景下提出的。2.4项目建设的必要性2.4构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。处理好居民的住房住宿问题，有利于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，提高现代改革决策的科学性、改革措施的协调性，使各项改革取得更大成效。因此，建设该项目是解决居民住房问题，同时也是构建和谐社会的需要。2.4由于历史的原因，海口中心城区的城市建设水平不是很高，建筑杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市的景观也不尽如人意，目前的城市中心区建设过密，综合建筑密度在45％左右，整个城市建设一度呈“中心聚集、遍地开花”的无序蔓延态势。其中既有“见缝插针”的高楼，也有密集成片的城中村，整体上未能形成带状、组团式发展格局。中心城的高密度、高容积率的建设直接后果就是导致城市环境质量的下降，调整改造的成本巨大。海口作为一个年轻的省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。从省域经济、文化、交通中心的功能出发，本次规划编制应着重解决城市的产业空间布局与自然环境协调的发展关系，通过高水平的城市基础设施建设，为城市的产业发展和城市的空间拓展打下良好的基础。作为一个地域条件优良的滨海城市，海口有着与其他内陆城市所不同的特点，海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游的城市；气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住的城市。这是海口的环境特点赋予城市本身有别于其他城市的特殊性，也是海口可以发挥特色功能的优势条件。根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，将带动海口城市建设的高水平发展，将成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。2.4.3项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义随着海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。据海南省统计局发布的信息显示，今年1月份，海南省全省房屋销售129.67亿元，这个数字超过2009年全年销售额350.91亿元的1/3，达到2008年全年销售额171.12亿元的3/4。从销售面积上看，2009年海南全省销售面积达到了560万平方米，达到了历史新高。其中12月份的销售面积最多，达到124.69万平方米，销售价格达74.04亿元，几乎等于9月、10月、11月三个月的销售总额。而2010年1月份，销售面积继续扩大，达到了131.48万平立米，销售面积比12月份增长了5.39%。但从销售价格上看，却比12月增长了75.13%。国家统计局海口调查队调查资料显示，2月份海口房价在1月飙升的基础上，继续走高。据统计，2月份，全市房屋销售价格同比上涨50.5%，涨幅比1月份高18.7个百分点;环比上涨14%，涨幅比1月份低5.5个百分点。其中，新建商品房同比上涨55.2%，涨幅比1月份高22.2个百分点;环比上涨16.3%，涨幅比1月份低1.7个百分点。目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。同时随着国际旅游岛的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者和投资客具有致命的诱惑力。在未来很长一段时间内，这种状态不会改变，只会加剧。可以预计项目完成后，按目前海口房地产的发展趋势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重要的意义，由于项目的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项目公司带来巨大的投资性收入。综上所述，本项目是一项利国强民的工程，项目建设是完全必要的。第三章市场需求分析3.1海南省和海口市经济发展概况3.1.1海南省经济发展概况2009年，在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升。初步核算，全年全省生产总值1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。从动态变化看，一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年GDP增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值461.93亿元，增长7.2%；第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%。按常住人口计算，人均生产总值19166元，增长10.5%；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到2805美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。地方财政收入实现较快增长。在经济加快增长的同时，地方财政收入也持续加快回升。全年全省全口径一般预算收入376.4亿元，比上年增长18.7%，高于GDP增长7个百分点。其中，地方一般预算收入178.21亿元，增长23.0%，比全国财政收入预计增长11.7%高11.3个百分点。从动态看，一季度地方一般预算收入增长4.1%、上半年增长13.2%、全年增长23.0%，特别是9、10、11、12月份财政收入大增，分别增长23.4%、33.6%、66.5%和58.1%，呈加速上升趋势。按各项税收分，营业税增长29.6%，契税增长27.6%，企业所得税增长25.5%，城市维护建设税增长20.6%，个人所得税增长10.1%，国内增值税下降1.1%。重点项目投资规模明显扩大。2009年全省105个重点项目完成投资486亿元，比上年增长33.6%。电网跨海联网一期、华能东方电厂一期、海口港二期、叉河一期100万吨水泥、国投三期200万吨水泥、海宇20万吨镀锡薄板等竣工投产或运营；东环铁路、大广坝二期、洋山地区土地整理与生态恢复、GSP网络建设、东方四更风电一期、神州半岛开发区、石梅湾旅游开发区、香水湾、清水湾、土福湾、永庆旅游区、三亚湾新城、马村港扩建一期等一批重点项目投资进展较快，完成进度达到90%以上；航天发射场、80万吨甲醇、海口至屯昌高速公路、海口国际会展中心、中海油精细化工等陆续开工建设。基础设施日趋完善,20年来，全省全社会固定资产投资总额累计达4085.94亿元，是建省办经济特区前38年投资总和的34.8倍，交通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发海南营造了良好的硬环境。航空运输实现历史性跨越。在全国率先开放第三、第四、第五航权，海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由1987年的5条增加到474条，旅客吞吐量在全国148个机场中分别位居第17位和20位，海南航空股份有限公司成为全国四大航空公司之一。而海南省第三个国际机场——琼海博鳌机场，已获国家民航总局正式批准建设，计划于2010年动工。现代港口体系基本建成。全省有海口港、洋浦港、八所港、三亚港、海口新港等大小港口24个，万吨级泊位由1987年的3个增至2007年的31个；专营和兼营海洋运输的公司100多家，各类船舶712艘，总吨位达75.31万吨，其中远洋货轮10余艘。2007年，主要港口货物吞吐量由1987年的770万吨增至4511万吨，增长4.9倍，年均递增9.2%。新型市场体系初步形成。2009年海南全社会消费品零售总额完成533亿元，同比增长18.9%，拉动地区生产总值增长4.8个百分点。2009年，海南省财政安排3000万元专项资金，开展旅游、房地产和热带农产品促销活动，带动市县、企业和社会各方面举办活动106次。全年实现旅游收入206亿元，增长8.1%。2009年前11个月，海南商品房销售面积435.65万平方米，销售额276.96亿元，比上年同期分别增长42.9%和71.4%。汽车、住房、通讯、教育、文化、卫生、旅游等成为新的消费热点。国美、家乐福、大润发等一批著名的流通、零售大型企业相继落户海南，多渠道、少环节和城乡一体化的流通网络基本形成。城市面貌焕然一新。2009年城镇居民人均可支配收入13751元，扣除物价因素，比上年实际增长9.6%；全年农村居民人均纯收入4744元，扣除物价因素，比上年实际增长9.2%。全年职工平均工资23703元，比上年增长8.4%；年末城乡居民储蓄存款余额1297.12亿元，比年初增长20.9%.先后建成了一批公园和景观带，绿地率大幅度提高，绿化、美化了城镇环境。海口市从一个滨海小城发展成为一个初步现代化外向型的中等省会城市，三亚由一个贫穷落后的小渔村变成了初具规模的国际化热带滨海旅游城市，加积、那大、文城等一批城镇建成区面积迅速扩大，田独镇、凤凰镇、博鳌镇、灵山镇、老城镇等一批环境优美、生机勃勃的小城镇正在崛起。全省所有城市(镇)环境空气质量优于居住区空气质量要求的国家二级标准，有96.7%的监测日环境空气质量符合国家一级标准，达到自然保护、风景名胜区的空气质量水平。全省82.8%的监测河段、88.9%的监测湖库达到或优于可作为集中式生活饮用水源地的国家地表水Ⅲ类标准；开展监测的绝大多数城市(镇)集中式生活饮用水水源地水质符合国家集中式饮用水源地水质要求。城市(镇)噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断提高，森林覆盖率达到57.1%。国际旅游岛建设上升为国家战略，标志着海南对外开放进入一个新的更高阶段。海南在融入世界竞争与合作取得重大突破。不断提高对外开放程度，加强经贸和招商活动，与哈萨克斯坦、新加坡、越南等国家签署了涉及航运、旅游、农产品等领域的31项协议和合同，海南农产品已批量出口中亚市场；积极融入区域合作，参与了“珠洽会”、“厦洽会”、“天津商品交易会”等大型经贸活动；开通了洋浦至越南海防市海上直航、海口至越南河内定期航班等，进一步拓展现代物流的发展空间；境外大财团、大企业来琼投资日益增多，与世界各国、各地区的经济、贸易、科技、教育、文化等领域的交流日益加强，政府、民间和社会团体之间的友好往来进一步活跃。全年全省对外贸易进出口总值89.58亿美元(含中石化海南炼油厂)，比上年下降14.9%。其中，出口总值19.0亿美元，增长2.0%；进口总值70.58亿美元，下降18.5%。在出口总值中，对东盟出口5.16亿美元，增长97%；对香港出口5.16亿美元，下降10.3%；对欧盟出口1.40亿美元，下降30.5%；对美国出口1.87亿美元，下降13.8%。全年全省实际利用外资总额9.43亿美元，比上年减少26.6%。其中，外商直接投资9.38亿美元，减少26.9%。新签利用外资协议合同数88宗，下降27.9%；新签协议合同规定外商投资额4.18亿美元，下降72.5%。全年对外承包工程和劳务合作合同4宗，合同金额3365万美元，比上年增长2.8%；对外承包工程和劳务合作完成营业额2173万美元，下降35.7%。着力于国际旅游岛的建设，海南岛已拥有中国最为优惠的26国免签政策，在原有21国免签政策上又增加了5国落地免签政策，并对俄罗斯、韩国、德国旅游组团人数放宽至2人的自由行，落地免签的入境停留时间也延长至21天。打造国际旅游岛，国家给予海南岛最便捷的出入境政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。据统计，自海南航权开放以来，海南出入境旅客总计340.35万人次，年均增长28.88%。2009年接待旅游过夜人数2250.33万人次，比上年增长9.2%。其中，接待国内旅游者2195.18万人次，增长11.9%；接待入境旅游者55.15万人次，下降43.7%。旅游总收入211.72亿元，增长10.1%。海南已成为日本、韩国、东南亚、俄罗斯等国家和港澳台地区游客度假休闲旅游的重要目的地。3.1.2海口市经济发展概况海口市目前辖龙华、秀英、琼山、美兰4个市辖区，辖区内有10个中心镇。2009年以来，海口市经济持续平稳较快协调发展，各项经济指标均超过年初确定的目标，呈现出增速加快、效益提高、结构优化、活力增强、民生改善的良好态势。经济保持持续增长。2009年全市生产总值489.6亿元，增长10.8％。全社会固定资产投资277亿元，增长25.1％；社会消费品零售总额277.2亿元，增长18.5％。投资和消费对经济增长的拉动作用更加明显。财政总收入123.1亿元，增长23.1％，完成年度预算的107％。地方一般预算收入38.4亿元，增长23.9％，完成年度预算的112.5％，税收收入比重达85.6％。驻市金融机构存、贷款分别增长28.4％和42.4％，盈利25.3亿元，增长35.9％。生态环境进一步优化。2009年完成造林2万亩，森林覆盖率达38.3％，比上年提高1.3个百分点。新增文明生态村170个，文明生态村数量占全市自然村总数的62％，比上年提高11.7个百分点。环境目标责任制考核名列全省第一。万元GDP能耗下降3.31％。人民生活不断改善。2009年城镇居民人均可支配收入15237元、农民人均纯收入5643元，分别增长7.7％和8.2％。农村富余劳动力转移就业9112人。城镇新增就业3.59万人，增长14.6％，基本实现零就业家庭动态为零，城镇登记失业率控制在2.5％以内。2009年基础设施建设加快推进，海口港二期、货运大道一期、海新大桥等26个项目顺利完工，海南国际会展中心、马村港一期、电网改造等一批项目加快推进。完成西海岸、海甸岛等17个片区规划，新农村建设规划的编制和试点工作逐步推进。进一步完善城市路网，基本形成“八纵五横”的城市道路框架。长流污水处理厂提前建成，白沙门污水处理厂二期和10座小型垃圾转运站顺利完工。积极发展现代农业。安排农林水支出6.8亿元，增长147.9％。加快推进生态循环农业示范区、羊山特色产业带和花卉产业标准化基地建设，畜牧业、渔业、花卉、水果等特色优势产业全面发展。新建标准化养殖小区33个、大中型沼气池13个，新增循环农业示范基地1.32万亩，沼气产业体系建设处于全国领先水平。落实各类惠农政策性补贴4732万元，主要农作物和畜禽良种覆盖率达95％。新成立农民专业合作社226个，全市合作社总数达到470个，带动农户4.5万户，占全市农户总数的34％。电子农务和农技110覆盖全市所有村镇，农产品质量安全合格率达97％。全年实现农业增加值34.1亿元，增长8.1％。扶持发展新型工业。海口综合保税区的规划建设和招商选资工作加紧推进，狮子岭工业园、海马工业园、海口药谷、云龙产业园等园区基础设施进一步完善。海宇20万吨镀锡薄板竣工投产，100兆瓦多晶硅太阳能电池、红塔卷烟30万箱易地技改等项目加快推进。我市跨入“国家科技进步示范市”，有国家级企业技术中心4家、省级重点实验室22家、省级工程技术研发中心37家，获得国家各类科技计划项目98个，专利申请量增长24.5％。24家高新技术企业实现工业总产值55亿元，增长24％，高新技术产业发展势头良好。全年工业经济恢复性增长明显，实现工业增加值83.1亿元，增长5.7％。积极推动旅游业转型升级。推出“印象·海南岛”大型实景演出，大力发展自驾游、高尔夫游、乡村游等旅游新业态。促进旅游与节庆、文体活动的融合，成功举办亚洲沙滩排球锦标赛、中国合唱艺术周等大型活动25个。2009年接待过夜游客672.3万人次，实现旅游总收入65.01亿元，分别增长5.4％和8.3％。开通海口至营口集装箱绿色航线，建成海南花卉大世界、钢材交易市场，开工建设海南中商农产品中心交易市场。住宿餐饮、交通运输、批发零售、金融保险等服务业分别增长7.5％、15％、19.1％、28.5％。全年第三产业完成增加值335.7亿元，增长11.7％。3.2海口市房地产发展概况2009年全年，海南完成房地产开发投资287.9

亿元，同比增长44.3%，同比涨幅居全国第二位，仅次于山西；商品住宅完成投资261.78亿元，同比增长51.9%，同比涨幅居全国第二位，同样仅次于山西。另外，2009年全年，海南商品房销售面积560.34万平方米，同比增长50.5%；商品房销售额351亿元，同比增长73.2%。2009年海口商品房销量，从1月的低迷让人捏了一把汗之后，开始迅速攀升，在年中时出现了一些波动，最后的时刻，全面飙升，2009年里，1月是销量最低的时候，仅签约778套，销量最高是12月，签约2949套，年终时海口商品房市场对比年初时提升了279%。2009年海口商品房销售均价与销量不同，一直保持着稳定的增长趋势。海口房地产近年的总体状况2008年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008年1月-11月，海口商品房平均销售价格为4270.60元/平方米，同比上涨24.53%。海南房地产市场在经历2008年年底的微步调整之后，2009年频现火热信号。2009年1-11月，全省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6％，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1％，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。而到了年底，随着南国际旅游岛建设的利好政策，刺激了大量岛外购房者购买欲望，致使海口房价一路飙升。海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。2010年第一周（1月4-10日）海口商品房总签约679套，总签约面积75347.39平方米，平均每日成交约97套，环比上周海口商品房签约541套提升25.5%。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式发布，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，由此海口商品房市场再成关注热点，销量大幅提升。2010年第一周海口商品房销售均价6615.36元/平方米，环比上周海口商品房销售均价5793.17元/平方米提升14.19%，2010年第一周，海口商品房销售均价不仅环比上周有了大幅提升，还突破了6000元/平方米大关。2010年1月份，海口房屋销售价格比去年同期上涨31.8%，涨幅较上月增21.9个百分点；刷新了多年来的月涨幅纪录。2月的房价与上月相比，上涨19.5%。从各房屋类型看，新建商品房同比上涨33.0%，其中，普通住宅同比上涨37.8%，高档住宅同比上涨29.3%，高档公寓同比上涨31.5%；二手房同比上涨29.5%。房地产市场需求持续走高，市场交易活跃。3.3海口房地产2010年的发展趋势2010年1-2月，全省房地产开发投资共完成64.43亿元，占同期全省全部固定资产投资的42.0%，比去年同期增长1.8倍，比全省同期固定资产投资平均增幅高70%。在全部房地产开发投资中，88.7%用于住宅建设，此项投资较去年同期的增幅也是1.8倍；在全部住宅建设投资中，55.5%用于90平方米以下住宅建设，此项投资比去年同期增长3.6倍。1-2月累计全省共销售各类房屋220.65万平方米，其中销售住宅217.07万平方米，均比去年同期增长3.8倍；房屋销售额累计实现243.33亿元，其中住宅销售额实现240.47亿元，均比去年同期增长7.5倍。（1）海口的房地产将继续保持增长势头2009是海南房地产市场发展史上非比寻常的一年，房价稳步上涨、销量持续走高。在城市建设步伐加快，特别是国际旅游岛建设快速推进的带动下，海南房地产开发市场呈快速增长态势，前10月，全省完成房地产投资200.02亿元，已经超过2008年全年189.31亿元的水平。除了海口、三亚的房价一如既往的上涨之外，海南二三线城市房产的开发也是如火如荼。甚至一些楼盘到了一次性付款都得排号的火爆程度。海口房产交易平均价格已从2009年12月的6000元/平方米增长为2010年1月下旬的7144元/平方米。因此2010年，海口的房地产开发投资仍将继续保持增长势头，房价在经历了年初的大起之后，今后一段时间内将保持一个相对平缓的增长趋势。2010年海南会成为中国楼市的焦点，国际旅游岛的获批、轻轨的开通等众多利好因素涌现会带动海南房产的发展，促使价格不断升温。2010年房地产行业开发投资计划完成330亿元，同比增长15%；商品房施工面积将达到2500万平方米，同比增长25%，其中商品房新开工面积将达到900万平方米，同比增长13%。海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作。海南的自然环境在全国是独一无二的，加上近年来随着城市基础配套设施的逐步完善，政府整体投入的加大，如环岛铁路的建成、轻轨的开通、未来跨海大桥的落成等等，很多消费能力更高的岛外客户群开始关注海南，这类人群在发生购买行为的时候更多在乎的是自己喜欢不喜欢，而非价格。海南特有的资源环境是单纯房价所不能衡量的，需求增多自然引起房价上涨。在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。随着整体楼盘的提升预示着海口的城市形象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海口各大发展商常提的话题。（2）收入增加等因素促成海口本地居民购买能量的释放随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的格局。桂林洋高校新区具有较好的区位优势，离海口主城区不远不近，为教师村房地产的开发提供了有利的条件。海南本土居民购买力的提升加大了部分刚性需求，另外2009年海南房地产良好的发展前景吸引了更多投资者来海南购房置业，这也使得今年购房需求增大进而引发价格上涨。（3）高端地产、旅游地产项目将会增长，带动房价整体上涨房地产业是拉动海南省经济增长的主动力。“2020年,构建起'以本岛居住为基本、专业化旅游地产为主导、度假型居住为特色、商业及其他地产为补充’的多元化、多层次房地产体系。”《规划纲要》为海南住房作了远景展望。国际旅游岛建设的获批，首先有利于海南的旅游地产快速发展。海南拥有不可复制的环境资源，而且重视硬件设施的建设。国际旅游岛的建设将提升海南岛的整体定位，进一步加快海南文化、餐饮、交通、节能等方面的发展，从而提升海南房地产市场的整体水平，带动旅游地产的发展。海南拥有不可复制的独特地理位置以及稀缺的生态环境等，保护环境、珍惜土地资源是海南可持续发展的基础，也是海南房地产发展的基本前提。”因此基于海南政府提出的“优质资源优质利用”的原则以及国际旅游岛的建设目标，海口高品质房地产项目将会增长，优化产品结构，走精品化、高端化的发展道路，将会带动房价整体上涨，但在销量上可能比去年有所下挫，进入一个冷静的上涨区域。3.4项目周边楼盘销售情况纵观目前项目附近在售的楼盘，如2009年在售的熙岸高尔夫公寓、盈滨•绿生花园、香缇假日、金手指高尔夫公寓、鲁能•海蓝福源等项目，几乎都是供不应求。在国际旅游岛规划的政策助力下，盈滨半岛及周边地区目前房地产的开发与销售热朝是前所未有的。项目区域附近在售相近楼盘销售情况分析项目名称总建筑面积销售均价（元/m2）销售情况半岛壹号约14万m224000元/m2（别墅）销售中蓝福源•桃花涧9.12万m219000元/m2（独栋别墅）8000元/m2（联排别墅）一期正在销售中富力·盈溪谷17万m26500元/m2，最高价达15000元/m2一期基本售磬碧海金沙温泉别墅约5万m2起价5700元/m2（公寓，带1000元/m2装修），12000元/m2（别墅）全部售磬王府花园1.84万m²一期别墅：400—500万元/独，均价8500元/m2；二期别墅：10000元/m2，洋房：6000元/m2一期已售磬，二期正在销售当中，洋房已全部认购，比别墅只剩三栋金手指高尔夫公寓40万m²5500元/m2；带400元/m2装修一期基本售磬天赐·上湾55万m25500元/m2；带500元/m2装修一期正在销售中3.4.1对澄迈金鑫鸟语林房地产有限公司开发的“碧海金沙温泉别墅”楼盘进行了走访，该小区项目占地140000m2，总建筑面积约42000m2。别墅区拥有600余米长一线海岸，40000m2沙滩公园，是西海岸真正与海零距离的沙滩度假seahouse。整个小区别墅为坡屋顶矩形排行布局项目分为三期，共开发71栋单体别墅和11栋联体别墅，别墅面积为294m2--915m2，采用双层叠加和部分中空设计，户户观景阳台、大落地窗、超大露台和私家花园，附送花园面积在215--1830m2之间。该小区的销售价格为起价5700元/m2（公寓，带1000元/m2装修），12000元/m2（别墅），目前已基本售完。3.4.2（1）随着国际旅游岛规划的落实和交通的逐步开通，盈滨半岛及周边区域被快速的带动发展起来。多家大型房地产企业相继抢占此地，意在分享国际旅游岛政策的一杯羹。优越的海岛环境吸引了不少投资、休闲度假及养老的购房者，催热了盈滨半岛房地产的开发，目前出现供不应求的局面。（2）从以上各个楼盘的销售情况来看，目前盈滨半岛的销售势头较猛，同时，性价比较海口城区、三亚等城区高，可发展的空间较大。3.5项目定位3.5产品定位：“低密度住宅+高级别墅”。在项目的产品规划上，充分利用大自然赋予的天然优秀特质。根据政府的城市规划，充分发挥本地块的优越环境。不但可以为盈滨半岛旅游度假区增添一道美丽的风景线，而且，高品质的高档社区也可进一步增强海口市的形象。合理的产品组合，将可实现本项目开发的利润最大化。在产品设计上，避免产品过于单一，影响项目的日后销售，增加项目资金回笼的压力。3.5纵观海南岛的购房者和投资者，大部分都属于岛外人士。因为海南岛独一无二的气候与环境，吸引着全国购房者的眼球。客户定位：岛外新富阶层+岛内精英新贵阶层；岛外为主：以东北、西北、北京、江浙等地区为主要客源地。私家企业主、职业经理人、北方矿产老板，以短期旅游度假及中长期退休养老居住，部分为子女购买给父母使用；江浙客户除度假使用功能外，更侧重投资目的。岛内为次：以海口为主的岛内精英新贵阶层，包括媒体、银行、高校、公务员、企业高收入职员等，购买目的是休闲度假与投资兼有。3.6项目SWOT分析3.6（1）本项目建设位置好，在住宅中即可观看海景、聆听海声。距海口市中心18公里，距海口火车站和海口西线快速干道分别为3公里和2公里，区域内的盈滨半岛主干道路将与海口市西沿线海滨观景大道相连接，优越的地理位置将为本项目的建设提供非常便利的交通保障。（2）紧邻一线海岸，环境优越。（3）项目周边已有多处楼盘开发，入住将带动区域地块升值，利于项目的销售。3.6项目所处区域的周边市政配套有待完善，生活便利度较差。3.6（1）在国际旅游岛宏观政策的利导下，高性价的房地产区域价值突显，吸引大量休闲度假、养老及投资的购房者进入，对本项目的销售提供了市场的基础。（2）北二环、轻轨、琼州海峡跨海大桥的逐步开通，将会大大的提升了盈滨半岛旅游度假区区域的商业价值，也将利好本项目的开发销售，为本项目未来的升值空间奠定基础。3.6.（1）目前，经历了2009年房地产业疯狂的暴涨与不规范的操作，直接影响到整个海南岛房地产业的正常发展。随着国家宏观政策的调控，对房地产业的开发与销售也将采取一定的措施，将会对房地产业产生一定的影响。（2）盈滨半岛目前的生活配套还是有待完善，如不及时完善相应的市政配套功能设施，将会在一定程度上影响消费者进住该区域的欲望。从而，会影响整个区域的房地产销售。3.6（1）对本项目的各种因素综合分析得到，本项目的开发优势还是比较明显。在政府规划对盈滨半岛的大力开发与有利政策的指导下，将会大大提升本项目的投资开发可行性。（2）国际旅游岛的建设，将吸引实力强大的企业进驻该区域，而且，也将吸引进大量的企业高级管理人才。不但很大程度上推动该区域的经济快速发展，更为当地的房地产业提供大量的发展机会。第四章建设地点及建设条件4.1建设地点项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近养殖区内。4.2拟建场址条件4.2.1现有场址基本情况场地为养殖区，主要为鱼塘、虾塘等。场地需要回填土方量较大。4.2.2气候条件（1）地理位置：海口市位于地球北纬19.57＇04"-20.05′11"，东经110.10′18"-110.23′05"，地处海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔18海里与大陆相望，西邻澄迈县。是海南省政治、经济、文化、交通中心，闻名中外的滨海旅游城市。（2）气候：海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气侯，春季温暖少雨多旱,夏季高温多雨,秋季湿凉多台风暴雨,冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡；年平均气温23.8℃，最高平均气温28℃左右，最低平均气温18℃左右；极端气温最高38.7℃，最低4.9℃。年平均降水量1664毫米，平均日降雨量在0.1毫米以上雨日150天以上；年平均蒸发量1834毫米，平均相对湿度85%。常年以东北风和东南风为主，年平均风速3.4米/秒，全年平均雷击日数114.8天。4.2.3（1）交通条件项目位于海口市盈滨半岛，区位条件好，为施工现场提供了良好的交通条件。因此，钢材、水泥、沥青、装饰材料等建材的运输也能得到解决。（2）给排水条件项目区域现有自来水给水管网建设已经考虑了远期规划的基本用水要求，项目附近有“老城供水厂”，现有的给水能力已经基本上满足本项目建设和运营的用水要求。排水可以通过附近现有市政排水系统，顺利排放。因此本项目建成后给排水系统不存在问题。（3）供电与通讯条件目前，项目区域内实行双回路供电，故项目建成后供配电系统完全有保证。通讯设施比较完善，程控电话总容量充足，中国联通、移动通信网覆盖全市，市政电话网、移动通讯网以及宽带网均已开通，本项目可以直接利用。综上所述，本项目各项建设条件已经具备，均能保证项目的顺利实施。第五章项目规划与建设方案5.1项目规划作为高档住宅社区，在总体规划上，充分利用与海零距离的原生态环境。在内海与外海之间，为住户营造一个既可投资，又可休闲度假及居住、充满东南亚异域风情的高品质生活第二居所。5.1.1地形地貌规划项目地块主要现状，本地块主要为养殖区的鱼塘、虾塘等。在地形地貌的规划设计上，充分利用坡度的高差，营造建筑群的层次感和园林景观的错落有致，让每家每户都能看到大海，享受视野的开阔与大海的阔达。且为了保护好周边环境，在产品规划上，不但要实现项目有利润，更要从保护整体环境出发，让本项目更好的融入大自然的原生态环境中，实现造景一方，而不只是建造冰冷的水泥建筑，破坏原生态平衡。5.1.2在产品设计上，避免产品过于单一，直接影响项目的日后销售，增加项目资金回笼的压力。同时，考虑到本地块周边环境的优越性，如此优美的环境真是无与伦比。在本项目的产品设计上，将会充分考虑到户户见景，层次分明，让每户都可以充分享受到各个美景。因此，本项目共分为三种建筑产品，分别为低密度住宅、高档公寓及别墅。5.在本项目的总体布局中，设计的空间是面向城市开放的，小区入口也是向城市空间有机过渡，在地块西北侧中临路规划设计商业建筑及会所和中心广场，小高层和别墅的坐落位置由湖水隔开。（1）10栋小高层住宅分散布置与项目的南面和西面，部分小高层地上一层做架空处理，以利于景观和视觉渗透。（2）最北面布置联排别墅和独栋别墅。（3）会所位于中心广场区，地上一层商业建筑沿小区主干道布置，丰富小区景观。平面上的错动与高度的变化形成错落有序、变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地、小区中心绿化、架空层绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。5.竖向布置采用平坡式，地表水排除方式为暗管系统，由建筑外墙向四周道路排放，然后直接排入基地内的雨水管网。室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯电缆等均采用地下敷设。5.1.5建筑风格在建筑风格上，本项目本着东南亚后现代建筑风格设计，简洁的建筑肌理、高贵的贵胄气质与充满异国风情的建筑元素，体现了充满激情的东南亚文化特质。在建筑的细部与构件上，要充分突出东南亚后现代建筑风格，让业主真正体验到异国风情的生活真谛。5.1.6在园林景观设计上，充分考虑了社区内、外部的环境，打造一个真正具有东南亚文化特质的高档社区。社区内部园林景观设计是以精致的东南亚风情为主，营造各种类型的坡地景观，形成一科错落有致的园林景观。在小景设计方面：如人工沙滩、纯海水循环水系、私家码头、小木船、小喷泉、东南亚风情小亭等等。在园林选择方面：如红色或自色的鸡蛋花树、海椰、大叶榕、桂花树、芒果树等等。园林绿化面积为59778m²5.1.7作为高档的住宅社区，不但从产品上严格要求出品，园林的精致打造，而且，更要注重社区内、外交通体系的规划。道路及广场面积为6500m²。在社区内、外部交通规划上，必须充分考虑道路的人性化设计，做到人车分流，车流与人流避免交叉，避免交通隐患；同时，社区内部交通充分考虑汽车缓冲带的合理设置，全面保证住户的进出安全。（1）出入口布置西面出入口为主要出入口，在小区东面设置次出入口。出入口强化小区与城市文脉之间的联系，向城市广场辐射以形成绿带和视觉渗透。（2）车行道路小区整体道路交通系统采用直线与曲线相结合，以外环路行车路为主要的道路框架，由外环路发射支路进入院落。车行可以方便抵达每一单元。（3）步行道路沿小区主路两侧结合小区景观，设置步行系统；形成连续的绿化空间，连接贯通、曲折婉蜒、洋洋洒洒，成为步行系统的主体。道路宽1—3米，以花岗岩或广场地砖拼砌而成。道路线型自由活泼、曲径通幽，并将小区内各块绿化化为一体。散步道连通中心绿地，形成茶余饭后散步休闲的理想场所。（4）停车系统随着我国社会经济的发展，汽车进入家庭的趋势日益明显，小区规划必须紧密结合这一社会状况，既要满足区内停车设置的充足性与前瞻性，又要使停车场位与车行流线尽量减少对住户居民的直接干扰。考虑到本项目为养生型，本小区规划住小高层住宅、公寓及别墅、会所机动车停车位