成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路maris

成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路谨呈中海兴业（成都）有限公司项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿2项目背景资料3项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约3公里4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）5客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标6第一部分：项目整体定位研究7项目的基本判断占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目基本判断：世联经验一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立8我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析/找到解决方案汇报有没有/可不可能有问题（或机会）？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔9界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法10R1.1、地块情境地块条件区位条件1986亩大规模开发连接5000亩森林公园羊西线交通便利成都市最优质的中学三环以外，距三环3公里区域规划为产业区距机场30分钟处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园11R1.2、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞争者高新区的生活配套高新区及成都市区的中端客户2700~3300元/平米的销售价格开发规模小已经开发过中海名城等高档项目未有超大规模区域开发经历城区内高档楼盘的竞争郊区大盘（华阳麓山国际社区）区域仅被定义为高新区的配套小区域市场、中端消费者中海地产并未有过大型区域开发经验竞争对手的实力、开发水平较高封闭、低容积率的高档社区规划12R2、客户期望结果住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户深层战略意图：个性鲜明、打造差异化竞争力，形成区域独特的气质和吸引力需要解决：什么方案、怎么开发才能达成深层战略意图13R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾小区域市场、中档消费者区域规划为城市边缘的产业区；政府定义为高新区的配套销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑现实目标一、现实区域市场3000元/平米与目标价格6000元/平米的矛盾二、产业区的区域规划与中心化的高档片区间的矛盾三、高新配套区的政府定义与中海地产区域开发的里程碑之间的矛盾14目标与现实的集中矛盾R1现实：3000元/平米1、三环以内的区域2、无特殊资源3、普通产品4、区域的配套满足基本需求1、城市中心的区位2、历史、文化、自然景观资源3、产品完全创新4、区域配套成熟R2目标：6000元/平米如何由现实区域的中档市场走向高档市场？15项目面临的困境现有的区域功能定位无法达成期望的目标南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键16区域核心价值分析

竞争区域——南区南区核心区域价值：商贸区、行政中心区17区域核心价值分析

竞争区域——西区杜甫草堂青羊宫西区核心区域价值：历史传统的文脉延续浣花溪18区域核心价值分析

本区域区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势5000亩森林公园高新西区19区域核肾心价值筒分析口竞争区授域——座本区域它是：城市中猾独一无恳二的明显区辞别于竞选争对手考的不可复制敞的本区域金核心区抖域价值万：5000门亩森林公乏园、体育耀公园（生在态）；处于城市痰两大经济傍增长极之弯间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极20本项目的齐区域价值堆可以赋予伪本区域乃休至成都市葱全新的形炮象核心竞争力以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）21区域整穿体价值匹定位健—配—开放遍的国际鲜公园高帖尚城区开放的方、国际的吼、公园的饥、高尚城肯区OCT：Ope豆nc铲ity篮to咱wn22客户及逐产品定完位目标客户情：启动期以贯大成都地闹区关注生膨态、休闲择的中高收视入家庭为袄核心目标惊，其中吸枪引30％似左右的非墓成都户籍涝客户；项余目后期发搁生客户演印变，吸引便大西南区挂域的高端使休闲客户产品定位秘：产品组剥合，t娃own咳hou毯se＋久花园洋钞房＋小废高层说明：产传品选择高迟端市场主载流，多种海物业类型趣，降低大烘盘开发风轧险启动期治为to售unh脏ous恢e＋花忌园洋房煌，树立印区域形直象和档认次保证项情目有一岁定高的盘容积率低，应对熊市场变诸化，实壮现项目福经济效洽益23成都中海尸国际社区恢项目

酒鱼店定位研闭究成都市五斗星级酒店席调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基饭店成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。德国凯宾斯基饭店股份有限公司索菲特万达大饭店成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，配有多语种同声传译系统的演播厅

法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团家园国际酒店成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。660216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。加州花园酒店（贵宾楼）成都市沙湾路258号，会展中心西区680120个标准间，15个套房恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都喜来登饭店成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国的喜达屋集团锦江宾馆成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理四川锦江旅游饭店管理公司管理总府皇冠假日酒店成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理集团25成都市四苏星级酒店响调查之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花园城大酒店成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心新加坡胜科酒店管理私人有限公司西御商务饭店成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段360135间集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。四川锦江旅游饭店管理公司加州花园酒店（主楼）成都沙湾路258号，位于会展中心东区480259间会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队成都新良大酒店成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带338320间大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊四川宾馆成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区480159间集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心总府集团公司罗曼大酒店成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段380205间中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发成都安国酒店成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心420232间新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租26成都市四劈燕星级酒店寄调查之二酒店名称位置房价房间数配套管理公司绿洲大酒店忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带450宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房国贸物业管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞桥路18号，成都市市中心360128间各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室岷山饭店成都市人民南路二段55号，位于市中区550商务中心，国际会议厅，餐厅西藏饭店成都人民北路10号，成都市中区府南河畔520359间海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK新华国际饭店成都古中寺街1－18号，地处成都市中心380标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务北京保利物业酒店管理有限责任公司银河王朝大酒店成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区518354间健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅27成都市灯五星、脾四星级竹酒店小固结规模：五星级酒店客房数一般在400～500余套四星级酒店客房数一般在250～400套结论一配套五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅，豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等四星级酒店配套档次稍低结论二管理公司五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等结论三28对本项目李的建议建议五星级商颜务酒店五星级酒瓜店的国际谱化豪华配协套符合本循项目国际暮化的定位屿，有利于提采升本区域要的价值五星级酒课店和国外睛著名的酒辱店管理公瓜司合作，委可以提高酒店偿的知名度苏，带来酒却店品牌的虎客户，提箭升社区国塑际化形象推荐管理拉公司：希尔顿惊、香格友里拉、帜假日、漫凯莱、颂万豪、瓜凯悦等按照五星厌级酒店的席一般标准毒,180笛00平米缘瑞的建筑面局积规模偏备小,合适雨的面积在酿2000牌0至30曲000平云米凯宾斯塞基饭店索菲特万慕达大饭店天府丽仗都喜来岩登饭店29本项目五暂星级酒店佳造价分析序号项目名称单价（元/m2）一土地成本1000二前期工程费185三建筑工程费1305四设备设施工程费2070五装饰工程费3600六室外配套工程99七不可预见费228八管理费用137九其他费用233十合计8856按照规划不的建筑面币积180绒00平米枝估算，总崇造价约一筑亿六千万晕元数据来源啊：深圳五过星级酒店忧造价成本透统计分析30深圳某移五星级肾酒店案垃例31选择案耽例的标司准：五秤星级、盐规模接株近；规模：志占地面甘积30玩000谊平方米闷，建筑博面积2债365级0平方侵米，共狠计9层毒；主要功能揭分大堂、陵客房、餐舒饮娱乐、旺商场和康超乐设施、菌水吧等五断个部分。功能分抛布（1遮）序号类型数量净面积（m2）1总台11202商务中心1253精品店1504鲜花店1405便利店1306休息区1507综合服务1608景点区110小计385大堂部分恒：水吧：净面积院120别0平方谅米以及继室外游翅泳池一印个。32规模：占强地面积3两0000票平方米，企建筑面积虹2365肌0平方米毫，共计9胀层；主要功能石分大堂、盗客房、餐纱饮娱乐、慌商场和康鼠乐设施、崇水吧等五恭个部分。功能分滑布（2篮）序号类型数量每间净面积（m2）净面积（m2）1总统套房11801802豪华套房9645763商务套房314513954高级套房16457205标准双人间803225606标准单人间2632832小计16362631大会议厅1150102中会议厅1114103小会议厅16910小计3333合计6596客房部分晶：33规模：占垫地面积3邀0000勒平方米，谈建筑面积朋2365故0平方米葱，共计9邮层；主要功能更分大堂、石客房、餐泻饮娱乐、隐商场和康坚乐设施、率水吧等五医个部分。功能分布模（3）序号类型数量净面积（m2）1多功能厅13342西餐厅11603咖啡厅1844酒吧11405中餐厅13246中餐包房12017厨房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜总会135012KTV包房149013桑拿按摩1840小计4200餐饮娱双乐：34规模：勺占地面联积30届000横平方米芝，建筑传面积2耀365效0平方贯米，共愈计9层剂；主要功窗能分大绢堂、客帮房、餐胖饮娱乐纯、商场映和康乐沙设施、吴水吧等访五个部革分。功能分布露（4）序号类型数量净面积（m2）1商场1433.752美容美发1803壁球11404室内游泳池13005保龄球13006桌球11507健身房11208健疗室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻将室145011茶艺馆1503.7512行政办公1953.75小计3815商场和康烦乐设施：35建筑面章积23匪650枪平方米疼，其中良：客房吴109咐00m2，餐饮梢娱乐7逐300裹m2，大堂择商场和旱康乐设意施16杠80m2，水吧3赴770m2。工程投资损（1）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）一勘察设计费23650.00153.731勘察费23650.0011.832设计费23650.00141.90二前期费、行政事业收费23650.00236.50三建安工程费23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基础工程10900.0087.202主体结构工程10900.00937.403装饰工程10900.002174.954水电工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506电梯工程10900.00218.007中央空调10900.00381.508综合布线10900.0087.2036建筑面积签2365醒0平方米寺，其中：盏客房10依900m2，餐饮娱费乐730槐0m2，大堂叙商场和娱康乐设骡施16程80m2，水吧3妖770m2。工程投资衔（2）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）9安保监控系统10900.0054.50(二)餐饮娱乐部分7300.002977.471基础工程7300.0043.802主体结构工程7300.00584.003装饰工程7300.001721.874水电工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406电梯工程7300.0073.007中央空调7300.00255.508综合布线7300.0058.409安保监控系统7300.0036.60(三)大堂、商场和康乐设施1680.00984.681基础工程1680.0013.402主体结构工程1680.00168.0037建筑面好积23饲650塔平方米竖，其中隙：客房尼109仔00m2，餐饮娱疯乐730昼0m2，大堂野商场和尊康乐设沟施16巷80m2，水吧护377基0m2。工程投供资（3璃）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）3装饰工程1680.00683.964水电工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206电梯工程1680.000.007中央空调1680.0058.808综合布线1680.0013.449安保监控系统1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基础工程3770.0045.242主体结构工程3770.00377.003装饰工程3770.00319.714水电工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626电梯工程3770.000.0038建筑面积求2365骗0平方米鄙，其中：盾客房10积900m2，餐饮款娱乐7糠300雁m2，大堂商捐场和康乐坏设施16饭80m2，水吧脾377淋0m2。工程投公资（4反）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）7中央空调3770.0075.408综合布线3770.0011.319安保监控系统3770.0018.85（五）酒店管理系统、音响点播、厨房设备、灯饰23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）绿化、造景23650.001182.50（八）不可预见费23650.00473.00五管理费23650.00737.761管理人员工资23650.00335.342活动经费、其他管理费23650.00402.41六总建造成本23650.0014541.5539酒店管陡理公司膛管理费骗用具体收检费的比咏例需要提谈判达锅成。国外知色名酒店腐管理公惰司如洲惯际酒店功管理集头团、希赢尔顿、状香格里酿拉等略演有差别蔬，以洲损际酒店驰管理集公团为例留，管理疮费用分昆三大部剃分：■营业额能提点：通常澡为营业陵额的2卫%■利润提肿点：通常为暑税前利润沾的6%■订房网络打使用、员晋工培训等：按照专次数不孙等通常在酒伸店的筹备安期也会收召取一定的柿费用40建筑面仪积23西650督平方米霉，其中领：客房梯109唯00m2，餐饮娱蹦乐730还0m2，大堂贞商场和葱康乐设依施16夹80m2，水吧3事770m2。工程投资41成都中征海国际重社区项遗目

涉旨外医院气定位研寺究医院的分纺类介绍国家鼓励央多渠道资允本投资医参疗设施、铃兴建医院巧。外商合师资、外商帖独资、民扇营都可以呈。国家对撑医院发兼展的政详策？医疗机构据分为哪些恢类型？主要分为筋：综合医孕院、专科地医院、康醉复医院、符保健类、缘瑞疗养类等焰五大类涉外综吨合医院虫能有效首提高区码域价值竹，辐射予整个西防区，而赏且对住携宅价值镜提升较祸大；涉羊外专科笛医院对爆项目及肯区域产离生的价玩值影响踩与综合啊医院趋糕同，但劫后续经愧营难度栗较高，检对住宅汇价值提业升影响阅较小。从对区珠域价值购的提升印来考虑符，综合技医院更带适宜本火区域的划发展43涉外医院涉外医地院有哪雾些类型在及要求泪？类型一：偏允许外籍裤人士就诊条件：绸需得到史国家卫烈生部批杠准类型二：辞全球社保细就诊条件：终政策上就无限制济，需要缠医院与例国外相辩关的保湾险公司喜签定协风议，经失由国外维机构认甘定，在葡协议的葵范围内片可以接株受外籍苍人士的追医疗保交险卡。目前对竞涉外医东院没有让明确的晶概念定祥义，但抗根据实珠际的案叼例，与键普通医虚院有以目下差别俯：提供外宾赤专用病房左；医护人员侦须具备外照语能力；设备先进形；提供英文星医疗报告宁；接受外籍卖人士的医踩疗保险卡烘；外籍医推生。什么叫亚涉外医硬院？44投资涉外写医院需明秧确的问题列12、国内该投资机构藏投资医院亩的普遍模砍式模式一赌：自建洋、自营补方式案例：东夏莞康华医峡院基本资料蚊：由东莞培康华投资膜集团有限左公司投资阶兴建。总袋投资13乎亿元，占走地面积3片7.57弯万平米，宵建筑面积夸27万平净米，共计毅2200足个床位。康华集团叼以前曾经气营过医院菊，具有医委疗方面的略专业人士求，同时在碌全国范围黑内采取招绿聘的方式杯。模式二跑：兼并画方式国内大页多数民剪营资本海进入医教疗行业励均采用凳此方式朵，如广镇州、东置莞改制风的医院撞。走上富正轨的稼医院，臣重点在美于成本请控制，纳日常的贡管理相蜂对较简率单1、是红否有专惜业的运狗营管理堪机构帮葵助投资检方管理洲医院？国内：曾彻经出现过蜜为数不多衬的几家专豆业运营管玩理机构，岛但由于市滥场原因，丙现均已改离行，目前俯国内无专谁业的运营约管理机构国际：可专业运察营管理削机构在伙欧洲较迷多，如垂法国、帽美国等竹，目前峡还未进革入国内到的医疗误市场。专业运营饭管理机构应的的经营偿方式：参陪与项目前筝期的规划墨设计、施托工、医护魂人员的招而聘、医院肆的日常管遇理等。投边资方只负勒责出资，鹿其余全权株交与专业姑运营管理插机构负责株，待医院乘的经营走钢上正轨后杂，专业运躺营管理机危构退出医蒜院，交还命投资方。45投资涉外叮医院需明汉确的问题缺23、医院去的投资回肃报医院的投畜资回报率气较高，年裂收益率能点达到25房诚％，经营扁得当，可强成为长期向经营的优铃良资产类型投资额经营难度回收期综合医院总投资略高较小以200床位为例，约5年专科医院总投资略低，专业设备费用高较大，需要明确的经营特色以200床位为例，3－4年专科医院拘——高效骡益、高风雕险总投资略劣小，但对顷经营者的柜能力要求艘较高，在妹形成明确拒的经营特粥色后有较亭高的经济陕效益，具器有较高的哗风险。综合医院溪——稳定江的良性资础产总投资略俩高，但对录经营者的秤能力要求勾较低，效格益较好，境可成为长链期经营的疫资产。综合医艘院与本满项目的壮需求及蓬现实条红件拟合石度较高46投资涉堪外医院辈需明确窃的问题袍34、综商合医院缩慧的成本抹问题普通高档标医院，其右单位造价涨可控制在凝5000牺－700矛0元/平疼米（不含仗地价）5、车位池与床位的南关系主要成本类别所占比例单价范围（元/平米）基建成本33％1500－2500医疗装修33％1500－2500医疗设备投入33％1500－2500普通高策档医院稀成本分仗类要求蝇车位慰：床位分>0烦.6：1新设立营高档医唯院，其伐比例关蒜系一般紫在1～传1.2喂：147定位及竞建议按照中国映目前的标源准，20远0个床位说的医院其素服务人口脖一般在4坚0万至5趁0万人，合若档次较恶高，也不稻低于20铲万人口。目前的随经营状陪况与体禾制有相隙当大的栏关系，射国有医肥院离退揉休人员明及后勤包人员的饿比例较训高，经胜营成本睛相对较妄高。目倦前一些贝外资医搜院人员店较精干貌，一般幸投资回郊收期控视制在5薯－8年饿。建议发凯展模式渠为涉外续综合医茧院。可仆聘请专涝业人士窑协助管尊理，可饲形成能插持续经寺营的良参性资产挣。200袍个床位脖的医院虽服务的躺人群数乎量投资医院番的盈利前对景发展建议48医院环境■医院的亭规划建摇设中，拌环境营宋造及建册筑风格拨与整体爽定位相渴吻合。49成都中悼海国际腥社区项朋目

国默际学校界定位研广究国际学娇校基本批认识12年制梦国际学校猫，学生规扇模20将00－纤300汉0人（桨60－筝100静个班）投资约1卡－2亿元回收期群10年夸左右通过主蓬管部门工审查，像获取国梯务院教祖育行政闷部门颁枣发的中外合作立办学许可倘证，即可招需生办学条件经验数割据51国家政策滥1中外合作蹈办学者可犁以合作举头办各级各咳类教育机欢构。但是汉，不得举伍办实施轧义务教闷育和实涝施军事鼻、警察岂、政治安等特殊迈性质教钻育的机姓构。外国宗教傲组织、宗踪蝶教机构、萌宗教院校畜和宗教教病职人员不滩得在中国锯境内从事梢合作办学下活动。中外合作苍办学机构泛不得进行织宗教教育构和开展宗吴教活动。限制条件烛——不得盗举办特殊下性质的教株育机构主管部圾门申请设惨立实施们本科以能上高等柴学历教皂育的中袍外合作稍办学机劲构，由住国务院抹教育行就政部门跌审批；申请设解立实施嘴高等专季科教育她和非学钳历高等该教育的翁中外合店作办学别机构，科由拟设回立机构容所在地影的省、摧自治区骗、直辖有市人民滩政府审舌批。申请设贯立实施尽中等学可历教育颈和自学灾考试助帆学、文纷化补习狭、学前任教育等悼的中外页合作办醋学机构页，由拟树设立机避构所在烟地的省朵、自治恋区、直躁辖市人绑民政府抖教育行惊政部门浴审批。申请设裳立实施猫职业技仙能培训储的中外挂合作办高学机构嫂，由拟川设立机症构所在戏地的省寻、自治懒区、直初辖市人肥民政府驶劳动行尖政部门沾审批。52国家政策晒2申请设立饿中外合作促办学机构庸的教育机牲构应当具有法宝人资格芝。中外合律作办学当者的知驻识产权栋投入不臂得超过且各自投费入的１术／３。但是，接受国务院教湿育行政部拖门、劳动灿行政部门绪或者省、战自治区、质直辖市人瓜民政府邀请前来中国悄合作办学惕的外国教呼育机构的捐知识产权镰投入可以超热过其投猴入的１凡／３。中外合作味办学机构厘应具有法雀人资格，愁但是，外国教稍育机构箭同中国盖实施学页历教育泥的高等俱学校设桶立的实夸施高等即教育的填中外合徒作办学安机构，荒可以不拳具有法处人资格物。不低于中社外合作办暂学者资金担投入１５宾％的启动追资金到位康证明。具有法法人资格陶的中外晨合作办副学机构科应当设熟立理事剧会或者腾董事会岁，不具孤有法人截资格的卷中外合砍作办学样机构应宣当设立谈联合管宪理委员羊会。理历事会、璃董事会箭或者联吼合管理拥委员会棒的中方垫组成人本员不得抗少于１妨／２。外合作苍办学机舒构的理貌事会、扛董事会绑或者联皮合管理鼓委员会艘由中外原合作办畜学者的衫代表、疮校长或但者主要代行政负刺责人、自教职工辆代表等称组成，叠其中１口／３以斩上组成舅人员应讽当具有返５年以腹上教育割、教学往经验53国家政策羞3师资条件校长或主蔽要行政负裁责人——中外合作辟办学机构鹅的校长或匆者主要行谋政负责人箱，应当具骂有中华人忆民共和国辟国籍，在米中国境内非定居，热辩爱祖国，区品行良好酷，具有教耍育、教学漏经验，并橡具备相应续的专业水畜平。外籍教师——中外合作徒办学机构衡聘任的外蜂籍教师和患外籍管理沉人员，应犹当具备学秘士以上学势位和相应顽的职业证跌书，并具湖有２年以略上教育、息教学经验础。教师来源——外方合作芹办学者应胃当从本教思育机构中窜选派一定贸数量的教革师到中外券合作办学焰机构任教汪。教育语言——中外合作奖办学机构枣根据需要五，可以使宰用外国语研言文字教职学，但应按当以普通受话和规范坟汉字为基邀本教学语压言文字。54国际学校卧主要的七打种模式国际学列校主要末存在七镇种模式碍，这七么种模式雅分别是1、境外灾机构特许习大陆办学图模式：如深圳疮的香港挎人子弟丝式学校、敞日本人促国际学昨校、美宰国人学垦校、东暑莞台商帆子弟学萍校；2、普通批高中加境严外预科模垄式：如广州愈华美英粗语实验奥学校、大华南师怜大附属粉康大学宝校、英唯豪学校劳、广州羽南洋中帝英文学鸣校；3、“校妻中校”模露式：深圳华戚茂学校蒜（韩国堆人子弟责学校）夸、东莞令东方明秩珠学校济；4、境外卵教育机构总认证模式既：广州祈福忠英语实验滋学校；5、以皇课程为枪核心的迹项目引删进模式谈：广东碧桂情园学校；6、中绩外合作榜办学模另式：广州华棉美中加蜜高中、遭广东中纲加柏仁共学校、递深圳南撇山中加盾学校；7、境冰外机构章主办的胜学校：深圳国爬际学校售、南湖泰国际学筛校55定位及建正议建议发展棉模式为：闭境外教育迟机构认证沈模式（模逼式4）或不境外机构组主办模式香（模式7固）1、对钞合作方辜的要求配合国际裁社区的政抢府定位，唐要求引进违国际知名美教育机构份，如澳大按利亚教育色发展集团解（AED父G）等2、合作棕方式中海投深资，引简进国际懒知名教蛮育机构岭。双方叨合作组帅建董事裹会，出蚁资较多浩方担任云董事长功。国际兴社区业艰主子女赴就读国盾际学校拉，能有抢学位保犁证，学黎费可有周一定折张扣要求教师章全部由外中方派出，冬外籍教师团资质符合遣国家规定付（学士学切位、2年锹以上经验殊）国际接轨索的同步课桶程、文凭跑和学位符合条晒件的学虹生可直冤接转入村国外本祝校继续效就读更爷高一级惊的课程鼻。毕业机后所获闻得的文棋凭和学管位由当哨地院校输颁发，的得到国垫际承认定期举行再校际交流芦，友好学武校建立双语夏卫令营等货活动56成都中锻海国际询社区项廊目

商裙业分级率定位研斤究根据案栏例研究钩，区域春开发中返商业需熊分为三适个级次研究商井业、住么宅和区蒸域三者仪间的价影值关系弊，可以蛮很容易互的看出享商业分欧为三个恩级次第一级阳次：城遗市级商围业——泥专业特档色街、测休闲街第二级青次：区长域级商牌业——镇str革eet铲ma吨ll第三级次救：社区级屿商业——喘邻里商业旱街住宅价值区域价值1ⅠⅡⅢⅣ1、邻里玻商业街2、专表业特色翼街3、s昌tre挡et袄mal仔l4、休寄闲街243商业分类邻里商业街专业特色街Streetmall休闲街商业价值影响启动期考虑发展期考虑58第一级断次：城虏市级商砌业——色专业特逃色街、装休闲街分布特焦点：交通便利信，周边区存域环境能缺够符合专朴业街特色档。由于主干绞道对人流追的负影响粪，一般不孤分布在主竟干道规模：随专业街零的影响力牛而定，一般在僵500阳0平米袄以内专业特东色街、庙休闲街遮利用自甩身特点何，吸引醒全市范馒围内的方某一消苏费群体59第二级糊次：区府域级商优业——庸str归eet稳ma圾ll分布特谎点：为满足区劳域内的生沟活需求，周人流量大饥，需临主要踪蝶干道规模：一般为s兽hopp训ing哥mall泊或大型激百货店，唐规模较大姥，一般数万秩平米，具滔体依据区侍域内人口李消费力及遮发展前景业态示柿意：华差侨城铜叹锣湾、嫁沃尔玛鼓等沃尔玛铜锣湾百哲货铜锣湾百争货60基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民商业区鼠形态与甩结构分辉析根据本区惠域的人口瘦规模，本沫区域的商狱业规模应找介于区域岩性商业区姓及居住区纯级商业中仙心之间61第三级招次：邻浓里商业尸街分布特痛点：随组团热分布，满足区域峰内居民的蝴生活便利虹性，规模：区域服获务性商化业面积怜一般为端0.7沙-0.补91平题米/人蔬，本区冶域内居贿住人口轻按三万恶人计算爹，邻里商业果街面积不桂超过三万恐平米62本项目愁商业定罢位总结位置规模主要业态城市级商业（专业街）建议临森林景观大道、休闲氛围易营造每种专业街规模不超过5000平米，预留弹性空间酒吧街、美食街、休闲街等区域级商业临主要干道西沿线，利于大量人流的交通组织6－8万平米左右Shoppingmall，大型百货店邻里商业街随组团分布，满足生活需求的便利性不超过30000平米日常家居服务、日常购买类63城市级全商业建婆议临森反林景观郑大道，具有不善可复制穗核心资迅源，可拔建设特礼色专业右街，易于营课造休闲笼氛围。主营业态规模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡本色、根据地等美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡日本料理、泰国菜等休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500㎡绿茵阁、丹桂轩等特色专业亚街商家选要择要素：与项目雪总体定屠位吻合露。经营内容找及方式具露有自身特组色。在当地脑具有一末定的市碧场美誉萝度，能薄快速提垒升专业司街知名持度及档已次。专业街跑虽为个修体经营识，但整体形樱象推广筹却是十弱分必要衣的，从商家坡选择、后征期装修、明经营管理沃等都必须足符合项目愤的总体定迁位档次。64区域级辉商业经男营旺盛护的关键犁因素是姐引进2时-3家秧主力店泉，在区译域商业平氛围尚恐未形成恳的状况廉下，带求旺区域皮商业。主营业态规模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2万㎡沃尔玛、家乐福、易初莲花百货商场化妆品、男女服饰等2万㎡SOGO、太平洋百货家电超市家用电器、通讯等1.5-2万㎡国美、苏宁、上海永乐品牌直销中心世界品牌的过季和断码的打折产品1.0-1.5万㎡目前在北京开设一家，经营状况较好建材超市建筑、装饰材料1.5-2万㎡百安居、好美家、家居超市家用饰品、家什等1万㎡左右欧倍德、家居货栈、易家选择主愧力店关固键要素涂：与项目整体触定位相符，目标消邀费群体与对后期入住跑的区域居澡民吻合。在区域商箭业氛围未赴形成前，能实现或客户的部跨区域卸消费，希易于存雀活。带来大量扑客户，建立具有核后心竞争钓力的新疏区域商穿圈。65本项目的扩集中商业觉组合为：侧大型超市温＋百货商鼓场＋建材疑超市商业中心男构成的其背他业态：区域商业瓶中心应兼国具购物、射娱乐和休泉闲等多项壳功能。区域商业足中心与周费边的市政馋道路可形鬼成精品一膝条街。如术本项目集差中商业区歇北面的主糊干道。建立集中买商业区与伐公园之间磨的良好通情道，利于赢人流的流伸通，并将榴通道建设蜂成为特色幅风情街。组如项目的甩星期五大眼道。大型超市＋百货商场＋建材超市如：沃而玛＋SOGO+百安居等一级商家知名的专卖品牌店。如：麦当劳、3G专卖店、自然美护肤中心等二级商家娱乐休闲设施，如：咖啡吧＋电玩游戏室＋音像影视中心等三级商家商业中心广具体的业类态分布原雷则：核心区抛域放置收主力商胃家，次粱级区域苗放置品捡牌专卖报店，人虫流自然患导向较坡弱的区摸域放置医三级商警家，如古：顶层终或者单稀向通道钱尾端。66领里商业肆街以满足晚社区居民歪日常生活踢需求为主订的功能型弹商业。主营业态经营内容规模品牌商家日常用品调味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等药品保健中药、西药、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡选择具有地方特色商家领里商研业街重早在经营鞋业态之碎间搭配堡，能全稍面满足裳社区需胁求。在飘经营方季式及店福面装修势方面也仁需要统冤一要求萌，与社投区建筑脾体风格赛相和谐絮。领里商滑业街商盆家选择楚要素：与项目爱总体定租位吻合其。满足社瞒区居民谜日常生瓜活需求仪。同一范围塞内，相同肿经营内容习商家不可仓超过两家音。67沿街商压铺路边冷炭饮店快餐店药品店便利店68沿街商劲铺花店服装店发廊69成都中海壤国际社区气项目

写系字楼定位沿研究写字楼分择类标准及勾定位考虑女因素本项目写资字楼的定蛋位从两个氏方面来考基虑：市场接受离度与本项目屠整体定位溪关联度规模方案硬件要求甲级写字楼电梯服务面积3300~3900平方米／吨·台60~90平方米出租面积提供1个机动车位能提供灵活分隔办公空间，室内净高2.6米以上中央空调系统，具有分区域控制能力设职工餐厅和高档餐厅，设商务中心，小型商场、邮局、快递服务、银行5A智能化水准乙级写字楼每90~120平方米出租面积提供1个机动车位电梯服务面积3900~4500平方米／吨·台办公空间有灵活分隔适应性，室内净高2.5米设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置中央空调系统，温湿度可由中央系统控制4A智能化水准写字楼殃分类及志硬件要按求71写字楼挥定位为滔：中档聪、精品宏写字楼市场情况筋：国际公寨司及大型坊企业均在次高新区内裹自建办公锐楼，对高穷档写字楼截的需求少脾。但大型热国际公司踪蝶附近必然依有较多的税如物流、厨贸易等中毕小型私有校依附其生泊存，对中谱档写字楼漠存在一定档需求与项目整殃体关联度坛：项目整姥体定位高哈，高档写欲字楼对整疑体定位的行支持度高渡，中档的净支持度较旅弱规模：本贤项目写字昂楼规划仅理为1万平井米，较小判的规模对断写字楼的钩高定位支城持不够方案市场接受度对项目支持度规模甲级写字楼★★★★★★乙级写字楼★★★★★★★建议：综合考虑笨，乙级写湖字楼有利规于后期经刑营形成良徐性资产，祥可在建筑肿造型及外购观用材方倾面配合整昌体定位，侨提升写字哪楼形象，片对硬件设僻施不作要新求72成都中海摊国际社区碎项目文化予活动中心菌定位研究文化活动肤中心的根据案例希研究，社干区中的文收化活动中粮心通常是岁公众文化记活动为主名导，一般席包括图书科室、阅览意室、绘画目、音乐、炕影视厅等厘功能构成功，一般建比筑面积在100殿0平米以内根据本剥项目的燃规划要扫求，文宾化活动宴中心的托面积是1000竞0平米，做通常的捡文化活动扣中心面积丘明显偏大疮，因此需结合社礼区的其他堂配套服务幼功能来定孩位我们根棵据规划微的功能王区，建草议将文公化活动亿中心分昌成三块建设与酒店庄结合（古二）与体育贵公园结景合（三拢）作为启动寒区的配套敞功能（一湿）文化活东动中心滋分块儿童绘画音乐室74界定文化巧活动中心偶的配套设斯施作为启俗动区的索功能配灰套与酒店街结合：接突出经警营性与体育家公园结抛合：运趴动健身孟功能文化活盲动中心孝总面积挂为1000校0平米二、与羽酒店结瓜合：突瞒出经营府性，具礼备商务昏功能三、与体成育公园结龙合：休闲刃场所，运坡动健身功宿能商务会慰议滑多功能虎厅坏影音肆室阵桑拿场浴室哈中蚕西餐厅50M²朴10灭00M²翁120M剖²化1500鹊M²傍17亭00M²温水泳池狂乒俗乓球室索桌球汇室膝棋牌室夏健秒身室300蜡M²滔70却0M²幅30睬0M²怕2贺00M蠢²圈80膏M²羽毛球200秤0M²合计437且0M²合计358妹0M²一、作藏为启动微区的功屿能配套阅览室冻茶室飘、咖啡厅熟儿童校活动室滋便胁利店减手工秒作坊150M招²锹60灭0M²夜6对00M²蜜500仰M²管2弦00M²合计205堆0M²75成都中揪海国际代社区项服目

停游车场定斩位研究本停车场稠车位总量物业类型酒店写字楼大型商业车位0.6个/100平米0.6个/100平米1个/100平米医院、学艺校车辆较敢少，在考高虑面对社咸会类的停备车场时不花予考虑1、故本仍项目所需梅公众停车雹位：（0吉.6X2施5000坡+0.6尚X100矩00+1跨X600选00）/硬100=粮810个由于酒店激与写字楼寸自身的建这筑特性，啄车位问题绘可通过地仍下车库自提身解决，朴主要考虑衫的车位主梅要是大型国商业停车庭位问题2、故主叙要解决的旋停车位为裕：1X6滚00＝6大00个社会类皮停车场茎与商业膝停车场伸结合考彻虑各物业切类型停仇车位系穴数77停车场念可用面尼积合计案例待深拥圳桃源施居公交总泥站规模笛：80坝00平奴米线路：转4条车辆/线迈路：30滩辆每辆车所品需面积约蒸100平楚米考虑到本存社区规模壳，公交总裳站线路按俗4条、每另条线路按痕30辆公前交车考虑本项目炭公交总涛站占地央面积应捞在80膛00—析—10磨000烈平米社会类肯停车场洋可用面蜘积：172怕00-栏800训0＝9醋200蝇平米社会停欣车场可逗用面积大型商伏业可用易停车场抢面积大型商煎业占地戒面积3况790设0平米列，按覆裳盖率4累0％，密公用分枯摊面积腐30％飞计算，商业可用巴做停车场尾面积上限丧为：3790睁0X（1絮-40％谱-30％梦）＝11泼370平毕米78停车场定照位结论面积合计杜：920姑0+1衣137梁0＝2蛇057乒0平米停车位贤上限：厉205只70/洁35＝造587井个结论：本裙项目所能永提供的停糖车位（5货87个）夸与需求停侄车位（6漂00个）幼大致相同留，无需建偿造地上停辅车场79第二部顷分：项浩目整体县开发思白路80整体开篇发思路守主要内界容整体定橡位的诠声释及在输规划中壮的演绎启动区选恳址方案分期开发抛建议产品建议形及经济测颈算现有规划拜方案评价81现有规怜划方案樱具有一级定的优括点，但锡类似封涝闭的大甜社区的模规划并坟不适宜抵区域开堪发区域开啊发关键抢的开放兰性、多私样性表椅现不足注重园竹林景观悄均好性优势资源智与住宅的藏结合大面积始的景观队绿化社区内伴交通的封通达性项目的昭永示性82规划方位案与整错体定位然有一定彩偏差1、现有说规划对核最心资源利栽用不足，要核心资源达并未形成象明显的竞接争优势2、区域开杀发的开嚼放性和碧多元性嫌未能有漠所体现现有市迅政道路尊与区域泊联系不片足公共休母闲空间寻不足各组团盈绿地内绪闭商业的多南元化（级张次）不够3、需加强构尊造代表区今域形象的音生态休闲赵场所开放的秀国际公欣园高尚刑城区公园的开放的国际的城市的83现有的规摧划方案，侨核心价值迅区为可复尖制的配套谋区，不可贷复制的公丘园资源利灾用不足原有规划杆包括的功获能有：居蜡住、商业踏、办公、疏酒店、学袄校、医院励、公园、蝇绿地原规划句方案仅脚仅按照火居住区需的概念蛾规划，能包括了袖大型居逆住区的披基本功形能。从区域开摊发的思路清考虑规划油，应当增怕加反映区胁域竞争优泪势的核心拉价值区学校市级商业酒店医院商业公园绿地绿地居住原核心价贿值区84整体开生发思路映主要内谈容整体定任位的诠座释及在摔规划中肚的演绎启动区想选址方在案分期开发美建议产品建议览及经济测房诚算现有规划南方案评价85项目整淘体定位避在“消杠费者取顷向、区馒域竞争遗、政府欧目标、丘开发商鹊目标、俭资源利摩用”五她大因素辞中的诠葱释。分类消费者价值取向区域竞争政府目标开发商目标资源利用景观区域教育娱乐身份感交通生活配套商业环境文化生活配套区城市名片带动区域发展价格开发周期成为优良资产成为里程碑公园领事馆高新区外国语学校规模羊西线开放√√√√√√√√√国际√√√√√√√√√√√√公园√√√√√高尚√√√√√√√√√城区√√√√√√√√√√√√√√成功的区挠域定位都棕是从消费者哪取向、爱区域竞世争、政推府目标屑、开发历商目标邮、资源绘利用五个方面苹考虑。开放、国替际、公园赠、高尚、可城区的区扭域定位符歉合消费者挥价值取向躲，提高区背域竞争力赌，满足开圣发商及政饶府目标，树最大化的挽利用区域想资源。86定位在规轮划中的演奇绎原则一、顷体现将核四心资源转刻化为核心桨竞争力的摸意图原则二杰、满足扭定位要线求以核心优钓势为中心拉，建立核叶心价值区国际水准效的开放的城贺区休闲空蜓间87按照区伟域价值回定义，命核心区烦应体现粗最核心悔的优势间资源规划的核煤心是要着摸眼于大区毁域，建立撞区域的核英心价值优廉势，建议钳核心价值环区南移至淘与森林公雄园接壤处两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价岁值区原核心盏价值区我们是续700悲0亩大拨区域88国际美留食、酒衬吧街标识性道望路休闲广腾场核心价值苍区功能体滚现区域气屿质体育公需园休闲广场高尔夫泛练习场森林景观都大道国际网球勉俱乐部国际美食贺酒吧街音乐雕塑柄长廊高尔夫练也习场国际网昼球俱乐纸部89定位在规仿划中的演耀绎原则一、聪体现将核掘心资源转输化为核心较竞争力的筛意图原则二接、满足章定位要辽求以核心禽优势为扰中心，股建立核责心价值丝式区国际水猾准的开放的城嫩区休闲空间90国际水准可体现——赏国际网球海俱乐部根据案例斧研究，国争际水准的宰综合社区必须有公坑共休闲空论间，利用井优势资挠源形成岗公共休息闲空间步，超越变区域，壶成为城薯市最高竭水准的要休闲场勉所。■结合体育精公园，打蚕造代表城锯市最高水扬平的国际热网球休闲剖俱乐部。■国际网桨球俱乐戒部包括肺包括网挎球場育、游吼泳低池、亮桑拿顿、师健身警室桌罢球胀室、买中西告餐主廳、露酒吧扭及惰露天医茶怖座。■国际网献球俱乐扛部实行箩会员制暑。91国际水评准体现衡——国骆际风情不休闲街附、音乐主题断雕塑长廊商业街吸间休闲深元素多层趣味夸空间商业街与颤住宅亲和锦关系特色休央闲街□在社区乒中建设友开放的休闲街，营造社攻区休闲特惠色。特色休诞闲街位织置图国际网召球俱乐炼部音乐雕医塑长廊南侧主干蛇道旁，沿躲体育公园旱，展示音裹乐雕塑长脚廊92国际水堤准体现铺——建慎立形象萄标识区迎，展示正区域的问独特属除性气质商业购物态广场和社组区休闲广每场通过星期五大牛道首尾呼迫应，构亏成了国择际生态劝休闲街昆区的主场导形象朽。酒店、写坛字楼五学校、绒医院商业二四三一六根据案例借版鉴，形束象标识穗区代表灯区域整金体风格会和形象界，最大扑程度的截挖掘并干展示项朴目独特揉资源。原方案岛仅有商业广场离，不能代酷表区域特侨质。增加休闲广尊场，将姜体现休浙闲舒适倡生活星期五机大道休闲广场商业广场93定位在规赢划中的演尿绎原则一、冬体现将核扛心资源转扩化为核心轨竞争力的双意图原则二臭、满足金定位要恶求以核心子优势为粮中心，扩建立核父心价值犯区国际水准鄙的开放的葬城区休闲空间94开放的城产区——道袖路调整，球加强与城虾市、核心上资源的关何联度一二三四ABCDEFG道路编号一二三四ABCDEFG级别主干道支路支路主干道支路支路主干道支路支路主干道支路连接区域高新区/土龙路高新区/金龙乡高新区/金龙乡高新区/金龙乡社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路备注商业街景观道/酒吧街景观道/商业街商业街商业街景观道/商业街F、C系社区主胖干道建炕议改成寒直线道莫路，强巴化社区误公园意蒙象。建议E改那为社区主裙干道，与隶西延线及机金牛高科愿技园连通劳，商业街且沿街分布战。95根据案例徒研究，成致功持续的谣区域经营执，商业必咽须是多层浩级的：城市级芬商业：涂高度集弊中，一漏般分布雷在与城蚊市联系绕最紧密盛的主干膀道区域级商可业：相对策集中，一飞般分布在村区域中心邻里商业赖：分散、阻多点开放的笛城区—猜—商业召分为三还级次原有商业排规划存在票的问题：1、无商役业分级2、过牌于集中端，不利蜘于满足溪区域多映层次需驻求原设计方温案商业分碍布图96开放的城睡区——商锄业三级次铲分布城市级商蜓业沿市级泰主干道分稀布；区域级挣商业以接休闲生获态广场案为中心深，向北酱、东、哥西三面依分布；休闲街分扇布在西面标原绿化带嚷位置；沿森林坑景观大充道，围突绕休闲矮生态广沸场分布苍以酒吧冲、美食未为主的应专业街处；邻里商业胸则根据组籍团规划，灾随组团分意布。休闲广场休闲街城市级忘商业区酒吧、美罢食街区域级商者业区以休闲广偶场为中心浪区域商业勇区构成社利区核心，坛主要服务差社区；美鼓食酒吧街剂、休闲街纠属专业街耀，成为城以市特色消宴费中心；撤城市级商桶业区则覆陡盖包括本手社区在内银的城西片三区。建议调享整商业家分布方莲案97开放的佛城区—克—形成壳相对集溜中配套缎区据案例撤借鉴，配套区竖按功能幕行使可居分为城派市核心悟区和社俯区核心卵区，住宅墙组团围倡绕社区孝核心配词套区分敢布；城窗市核心领区则分队布在临喷近城市撑主干道占位置。资源整胀合——垦将文体截中心的族高档休枕闲设施膜与酒店删休闲中昆心进行滴功能组狸合，利增于后期喂对外经抹营。资源再寄分配—塑—在允者许范围袄内扩大阔酒店规木模，提绘升功能总区档次尚。酒店写字楼五学校医院商业二四三一六商业、酒店、文化活动中心、停车场学校、医院开发分区核心价值凑区城市功能牢区98定位在锋规划中震的演绎原则一类、体现闸将核心窄资源转晴化为核祥心竞争穷力的意而图原则二微、满足萄定位要离求以核心优梨势为中心梳，建立核忧心价值区国际水宪准的开放的初城区休闲空窜间99休闲空间齐——三度臣休闲空间肠，最大化锅挖掘项目亚生态资源设，形成多摧元化、开糖放的共享编休闲空间区域休虾闲空间捆按照由饼外至内鉴的顺序吗可分为兼三度休立闲空间督。一度空间确：核心资雁源，两大颜公园休闲抵氛围的营鬼造。二度空间可：中央休犁闲街和特或色风情街殃。三度空间告：组团绿熔化移到社济区道路上屡，形成复祥合功能休果闲空间。一度空使间二度空间二度空续间二度空间三度空间三度空间三度空间三度空间100整体开忧发思路盈主要内圆容整体定仓位的诠私释及在摔规划中蔽的演绎启动区浩选址方昌案分期开鸡发建议产品建谎议及经牛济测算现有规盾划方案皱评价101地块航空筑限高，决葛定建筑群借布局东北锤高、西南趋低航空限盆高27怕.5米航空限涉高50双米航空限搬高15旷米航空限讽高50跳米密度：低密度：中密度：中密度：高密度：企中密度：中102启动区选断择Ⅱ容积率最孟低，资源另条件好，涨适宜标竿炊产品，但贩昭示性太秧差容积率吩较低，酒资源条厅件好航空限两高15辱米航