成都东域龙湾项目后期推广方案XXXX

第1章．市场分析第一节国家新政分析1.刚需存在,80-110平米中小户型较受欢迎,大量消费者有购房意愿2.观望情绪浓重，开发商放缓销售速度3.恒大集团房价8.5折，但已经宣布于5月16日截至，目前无开发商跟风降价。行业评价:2010楼市在平稳中略有波动,前景尚好!!!

新

政

颁

布我们是否应持乐观态度？

新

政

颁

布我们是否持乐观态度？龙泉的城市规划与建设东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。天鹅湖：实现和城区的无缝对接。皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。地铁2号延伸段（洪河—龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造、城乡公交普及化1.政府重点打造三个组团以及经开区：2.完善公共交通：一汽大众、一汽丰田、吉利汽车、川汽颐中、一汽专汽、大运汽车、青年汽车等180余个汽车整车及关键零部件项目，以及神钢、卡特彼勒、海瑞克、南车等工程机械制造产业.形成了“七车四机”产品体系和汽车制造、汽车配套、汽车贸易三大千亿产业集中集群集约发展格局。3.经济开发区引进重大项目：“对区人大第十六届一次会议第81号建议的答复”中提出:经济技术开发区发展的需要：目前我区人口不断增加，总人数已达56万多人，其中龙泉城区就达10万人以上。

随着经开区的发展壮大未来龙泉人口将会以更大的速度增加。预计到2011年全区人口将达到70万左右。1.

人口高速增长，省内外人口迁移，新增大量刚需。2.区域楼市下半年可能出现井喷。3.关注刚需、重视营销、深挖客群。2010年,龙泉在政府政策支持下:机遇&挑战第二节竞品分析驿都大道片区代表性项目艺锦湾、御源大湖、龙城一号产品类型多层/洋房价格均价4000-6700/平米阳光城片区代表性项目国一澳乡、盛世中华、观景上东、天鹅堡产品类型别墅/小高层价格均价5000-8000/平米东山国际片区代表性项目东山国际、蓝色理想产品类型小高层/高层价格均价4500元/平米老城片区代表性项目锦上城、东麓驿境、文豪世苑、人和世家产品类型小高层/高层价格均价3500元-4000/平米驿都大道片区阳光城片区老城片区东山国际片区四大片区居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。三足鼎立东山区龙泉重点发展的人居基地，以东山国际为龙头，按照完整的城市规划，将综合性的新城。驿都区老城区最先承接成都的部分，城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。项目所处区域，拥有交通、配套、山水资源等优秀条件、在整体规划、未来发展前景上更具优势。区域竞争楼盘占据区位优势，但竞争对手众多我们如何突围？挖掘客户！发现需求！第三节目标客群分析编号客户来源客户分类1龙泉驿地缘型客户（70%）经开区产业人口龙泉老城原住民航天城产业人口高校/职校教师2成都城市（城东）客户（15%）城市东部蔓延人群拆迁迁移客户潜在养老客户3省内/外地客户（15%）移民客户养老客户龙泉市场客户构成复杂，共有来自本地、成都、省内外地三个不同区域的客户（备注：以上数据来源于营销公司客户访问）阳光城片区老城片区东山国际片区驿度大道片区龙泉驿地缘型客户经开区产业人口航天城产业人口高校/职校教师龙泉老城原住民产业发展及资源集中带来的置业需求：经济开发区：2000年正式成立，产业工人共有10万，技术人员大多数是外聘，有强烈的刚性需求意愿，可能会大规模在龙泉置业。航天城：共有职工10万人，其中中高层管理人员接近1万人。航天城搬迁带动了配套产业人口迁移。航天城建有配套住宅，所有迁来员工均有住房，但居住条件较差。高校：四川大学东校区、四川财经职业学院、四川音乐学院通俗音乐校区、四川大学的成教院、成都大学、成都信息工程学院、四川科技职工大学等多所高校及职校由于产业发展及资源集中，龙泉驿区内形成了四类鲜明的地缘性客户大型企业（如川威集团）员工就职企业为龙泉产业集团，收入稳定改善型首次置业，集团提供公积金等福利有固定的社会生活圈，容易形成团体购买重视子女教育行为及生活特征置业需求实用80平米两居或紧凑100平米三居室为主

地缘性客户——经开区产业人口是重要客户自然资源独特，享受性高生活配套好教育系统完善区域大环境好，发展潜力大对本项目的期望龙泉老城原住民龙泉区公务员、私营业主等收入稳定丰厚、在龙泉范围内，二次置业，需要改善住房。舒适两居或实用三居为主地缘性客户航天城产业人口—中高层管理人员企业的中坚力量，生活相对稳定，有一定经济实力，二次置业，需改善住房。舒适三居室为主高校/职校教师事业稳定，知识层级高，有生活品质要求，有投资意识，改善型置业。舒适80平米二居或舒适三居航天城产业人口—产业工人企业的基层工作人员，有置业刚性需求，经济能力有限但稳定，初次置业。舒适两居或紧凑三居龙泉吸芳引大量政外来人贸口置业省内外地客户移民客户养老客户城市首天位度引凤发的外哀来置业记需求：外地购梯房占成丸都半壁羽江山：在200琴5年，攀枝深花、内江宋、乐山、营绵阳、南估充、自贡逆、德阳、撞宜宾、达笼州以及西置藏10地成为嗓成都外白来购房璃主力。阶成都良屋好的居篮住环境挽及户籍痒绿卡是害外来人穗口置业把的原动饺力。龙泉驿裳的外来洁人口：随着龙泉袍产业发展旅的强大，自越来越多吃从事加工慎制造业的稀外来人口帆成为龙泉有产业发展讯的生力军,从而带动原了龙泉驿欺一方居住挠市场的快薄速发展。东山国柜际片区移民客令户川内人犹群，两趴口或三阻口之家压。喜欢床龙泉的梦生活环浩境及接季近成都乡丰的地位常位置、努看好发讨展潜力隔。本区柏域内初卫次置业露。生活配鲜套、居航住环境狸、追求船性价比浆高。省内嚷外地爸客户养老客歼户年龄偏大科的川内外唇人群，喜尺欢龙泉生肆活环境及僵接近成都是的地理位剑置，看好汁发展潜力芹，本区域芝内初次置冤业。居住环材境、生章活配套叉、总价凤。成都城市客户城市东部蔓延人群迁移客户潜在养老客户成都城悟市客户忍在龙泉卫驿释放氧置业需联求成滤都快速城待市化带染动的置毁业需求强：城市化进偷程加快:随着成都英城区的开只发，东部甚就业人群拔的置业需谜求向城外泄蔓延。东郊老源厂拆迁：东郊旧改老引发了大寺规模的客龟户迁移，把这一刚性监需求在东呼部得到了夸一定释放兼。龙泉驿距资源优抱势：龙泉是冲风景名甲胜区，筐自然环吐境优越推，曾举雪办的国乘际桃花情节提升斑了区域曲的知名日度。同尤时成渝他高速及情成龙高搬速形成樱了核心菊交通骨汉架。环纷境及交页通的优留势吸引谊了大量肠来自成奖都的养迎老及投侄资客户尚。第四泽节靠项目政优形势分腾析龙泉大盘钢云集、各好具优势东山国爸际新城城区级吵大盘龙城一号宜居高态端大盘御源•大湖区生态大盘……格调城精品楼迅盘我们也龟具备众冒多优势……地理：位处锁东山片穷区核心箩地段，挑发展潜旷力巨大配套：幼儿园闹、小学、搁中学、菜静市、医院爹等配套齐西全自然资源：面对橡东山，雁依山傍迟水交通：离成熟区老城区近庄；与成都呼有绕城、熔成龙、成语渝、驿都体大道等相投连社区品质：沿河规要划、园林叫与河景融将合、户型……但是这畏些，别蚀人也有……突出德重坏围！！炊！找到唯一杀的、独特巴的东域龙纯湾……从这一堵刻开始……认识它，员爱上它，副离不开它芦溪河杂岸，抬酱头望山烫，低头株看河，便拥有城唤市中最阿优美的昨风景线一线河湾迎、一线河赠景城市中最庙稀缺的资英源城市中毅难得的担一方净钞土当城市与煤河流相遇揪，进可得悬繁华生活收，退可守塘一方宁静咐，最稀缺、巾最难得、肝最珍贵你可以独妇自享受这绣份轻松、绩自在、悠项闲……也可以与钢家人共度狸，一段美踢好时光，啄享受温暖葬与幸福甚至，棕把河边耗当成你艰的客厅姻，招待朋堵友们聚崇会河岸，查一种值进得拥有唯的生活孙，一份剂值得珍时藏的人熔生……除了自然碗资源之外平，我们还度享受着：老城区的也繁华辐射+东山片区400屑0亩的城盟区级配消套成熟的研蓝色理初想社区剧，隔街肠相望；饿规模恼宏大，假配套完参善的东尾山国际拢社区，址提供从侍教育、棉购物到温交通的供区域资焰源；东域龙墙湾，兼予得自然低与繁华唐的厚爱……优越的地毙理位置、大道纵贱横，十篮分便利锻的交通蚊、政府重唱点发展趟区域，诵升值潜饥力巨大……有采购蹈日常生誓活用品绪的市场嗽，每一天的润生活，都颂很方便……有幼儿筑园、小元学、中即学……不用为孩粘子的读书打问题而担围心有公园狂和河岸以，可以列散步，隙呼吸新鱼鲜空气有许多能乒购物、休脉闲、娱乐旋的地方……一切应有奶尽有繁华、成怜熟、完善……和家人享永受生活自然原生•珍贵的河漂湾资源整个龙泉访唯一的，贼不可复制荣的独特、稀招缺的应有尽腿有•繁华的诉成熟生治活兼得两大蛇成熟区域庭：老城区+东山区城市配套湿享受广告推蓝广语一线馋原醒生湾廉景•两岸饼华彩人相生项目定粱位语依山傍水•河湾华蛋宅备选广告卫推广语珍藏一线纹河湾，坐形拥一城繁趁华奢享湾矮景人生备选广告骗推广语全城罕闭有的河甜湾华宅河流上•繁华里•生活家第2章．阶段推广菜策略1.借助片握区的优饭势，趁劲势宣传蹲。2.突河湾缘瑞优势，滩做区域舒的特色吗楼盘。龙泉买房著看东山，果东山买房页选东域龙松湾！龙撇泉东山区庸域本案规划1期，一线临晕河，但银临路较坏近，环膝境稍逊2期，便于低渔开高走2期规划2期，一线临河务，且为河泛湾处风水问最好，位朵置最好便于后期枣溢价1期河岸会刚所社区配立套5.22第一阶拥段：筹佣备期产品推蜡荐会活动造群势5.2袖96.56.126.1摧96.267.3嘉19.4开盘当秩日造势活动9月-11月12月以后8.288.218.1季48.77.2谎47.1厦77.1蹈07.3售楼部均开放体验区开易放现场包装售楼部包严装DM、户型匙等销售芦物料到虽位楼书到捆位户外宣传投递夹报画短信邀请短信邀请团购宣传短信邀请公关活直动第二阶祖段：线养下团购盆，线上猛推广短信邀吴请团购宣鸦传投递夹报内部订房团购订房接受认屠购接受认购及开盘通知叹报纸广告短信邀请公关活饺动接受认信购投递夹泪报短信邀掏请接受认购投递夹昏报短信邀施请公关粘活动短信邀毒请公关活动热销期持续销售第三阶递段：蓄证水期销售支持1.销售人员奴到位时间5月22日——6月4日目的做好项目婶面世的准胜备工作工作重玩点1.售楼部罩开放2.河景体勾验区打势造广告推广1.售楼部内茅、外包装2.河景体验愁区包装第一芬阶段：柱前期担筹备围墙、袄道旗、顿户外销售支持1.前往经济魄开发区各节单位（或到其宿舍）维，设点进井行团购客丽户宣传2.前往项客目周边涌各教育拾机构，帝洽谈业楼主优先喜入学教淋育3.严格登记扮来电来访阻客户时间6月5日——7月31日目的为产品推肝荐会蓄客工作重仰点1.发展团购漆客户2.开展公跳关活动广告推广1.楼书、DM单、宣羽传海报夹到位；2.每2周一次侧公关活钓动，包汤括活动架策划、辞活动现叼场包装3.每2周一次被宣传夹宝报投放;4.每2周一次短筒信邀请团熔购客户、公意向客户哗。第二漆阶段：陪线下团购&线上宣传楼书楼书楼书DM单时间7月31日目的为达到项嘴目开始大舰量蓄客，响形成一个刊公开的爆仇发性亮点工作重点1.产品推荐依会主题活出动及氛围逗包装2.广泛邀请镜团购客户帜、意向客检户到场3.预先一周目投递相关蕉夹报，提唇前3天短信哀邀请4.严格登记圈到访客户产品品慢鉴会——公开亮谣相1.项目首次在公开亮相耽，在市场享上造成热匠点关注2.吸引意向享客户，为洁订购、开醉盘销售蓄卡水产品品贷鉴会宣岂传夹报脾（或报地纸）第三析阶穗段：蓄资水疼期时间8月1日——呆9月3日目的集中蓄法水、内讨部认购勉期工作重点1.加强对团签购客户的优推荐，鼓洞励团购客劲户提前认岁购2.开展公恒关活动框，鼓励耕客户提鸟前认购3.线上加灿强宣传御力度，者提升来侮电来访4.筹备开求盘广告推订广1.开展团房诚体认购丸、内部垦认购工赚作2.每2周一次滤公关活搜动，包湾括活动剩策划、送活动现粗场包装3.每2周一次宣题传夹报投引放4.每2周一次短伸信邀请团兴购客户、菌意向客户活动海忽报时间7月31日目的为达到顾项目开壶始大量脆蓄客，幕形成一闭个公开堵的爆发籍性亮点工作重诉点1.产品推雪荐会主统题活动蔬及氛围鸣包装2.广泛邀请洪团购客户指、意向客熄户到场3.预先一周击投递相关配夹报，提热前3天短信耳邀请4.严格登记号到访客户开盘渴销售1.项目首眯次公开卡亮相，馆在市场肚上造成符热点关臣注2.吸引意向饮客户，为俱订购、开惹盘销售蓄攻水开盘报肠纸第四伪阶段盘：热销蜂期时间9月——1骄1月目的利用开感盘的客吊户积累榆、市场通影响力抬，持续鼻热销工作重点1.宣传开劝盘热销2.开展公关范活动，拉绞动销售广告推广1.每2周一次公菌关活动，收包括活动壶策划、活票动现场包悬装2.每2周一次可宣传夹镜报投放3.每2周一次拌短信邀有请团购讯客户、览意向客纷户新现场挖包装、只宣传海不报第五普阶争段：陪持续情销栋售期时间12月——20巧11年目的进入项目锤持续销售丝式期工作重冒点1.表现项目践的生活方建式2.利用前期馒人气，开拿展公关活型动，拉动提销售3.可适当考孔虑优惠回发馈挥动广告推条广1.每2周一次公叉关活动，逆包括活动睡策划、活怨动现场包急装2.每4周一次宣霉传夹报投竞放3.每4周一次梨短信邀愿请团购忍客户、悄意向客磨户2期推补广陵提升&后期涝项目高溢价马期项目二贿期作为斗独立组些团推出梢，可考氧虑如下尺举措：1.项目二期州新组团推猎出，拔枝高项目调课性2.展开现场影新包装，厅提升河岸箭体验区品淋质3.借助1期积累络的人气门，举办存体验活鸭动第3章．销售策略一.打造河脉岸景观援区，举含办体验里活动住宅族销售则建议建议在描河岸打档造一处韵景观体该验区，顽摆放遮危阳伞、瓣茶座等震供客户瓶休息赏群景的观养景区，直让到来祖的意向决客户亲歌身体验争沿河风疯景，加歌强购买非意向。二.举办团肠购活动经济开发绿区、航天铅城、政府踏部门、各惩种行业协异会（律师麦协会、企晃业家协会世）针对有众乖多大型企耕事业单位愧，应有针宰对性的前骄往设点宣葱传推广，顷发动团购促活动。三.利用教远育资源划，举办盛家庭亲唐子活动项目周架边有幼氏儿园、枪小学、落中学，帖教育资宴源十分坝丰富。可在蓄客懒和销售过模程中，强甚调教育资皇源；多举浓办家庭性惰的亲子活枯动。1.社区配套管底商由于前范期无入蓄住率，地故建议1期交房捎后，再敢考虑将粉社区配获套商业但根据情腰况，先彩出售后俩出租。2.开发商也袖可根据情信况，保留帅部分社区垦商业持有际经营。本项目棋商业体腰量不大巷，因鸡此建议档商业物盈业分为2部分：2.河岸休闲膛会所商业前期无扎入住率定，但贼可根据身销售情社况，在1期交房前律，或交房报后打造河虹岸会所。2.河岸休辣闲商业贫，完成缝后可考帖虑自营溉或出租贿经营。商业别销售碌建议第4章修渠道&活动蚕建议第一太节阻精选嗽渠议道&择优帅采监用现场慎包困装二.道旗约20组道旗核，宣传皂项目信栽息，为吃现场营贼造氛围脏，展示牢调性。一.户外航架1.销售中栋心上方晌形象牌向到场场客户、迁途径行伸人，宣围传项目尤形象和呀告知项采目各种乏信息2.体验区引犹导牌建议设狼立在销技售中心抛左侧，替致辞欢牢迎客户秋，同时遮挡独景观不好兼的道路，取以箭头指犁引客户前沸往景观较至好的河岸行边三.围墙沿河岸170米，宣传吓项目卖点摇，渲染河屑岸的生活哗氛围，感腹染客户设点映宣品传一.城南高旷速收费督站来往人流缩慧量大，可爸在票据后讽印刷项目露宣传信息卸。二.龙泉各延高速路米加油站拳、龙泉若室内各司加油站驾车人捐群购买众实力较叮强，可弄派发DM单，或印现有项目信预息的小礼仍品（如纸咏巾等）三.龙泉市季内的成删都百货真大楼龙泉较大暂的购物中胖心，人流残量大，适滴宜摆点宣弃传，聘请锄大学生现骡场驻守，沈派发项目DM单等资料全。线上氏大胳推广一.户外大牌在成渝甜路、东获山片区滔寻觅1-2块户外罚大牌可在线上恶打响项目饰知名度；额也可拦截介龙泉和区救域内的意洒向客户。二.报纸选择重译要节点绳，如开除盘，加腾推等时发机，考盼虑投放蚕龙泉报隔纸。三.夹报投播递宣传信拿息全，封覆盖面碗广，成传本较低师。第二矿节递公关著活动崇建议活动目的戴：与项目位周边的茅幼儿园永、小学稻、中学摆联动，誓为业主袄提供入呆学的优寸先条件拦。居住体全验活动——家庭教育科计划系列活烧动：入学咨介询活动碑、少儿培育鸟计划儿童绘枝画比赛……活动目乘的：针对本汤案享受宿独特自笋然资源胡和生活卵方式，举办各种如生活体验交活动。居住体验豪活动——河湾生活恨体验系列活动还：家庭钓亭鱼比赛染、下午茶驳、放花灯貌、纳凉晚代会……活动目款的：针对团宏购客户万开展多师买多优缠惠活动忆。以座谈形训式开展。居住体验揪活动——团购客永户宣传系列活乱动：家庭联涌谊置业崭、好朋友.好邻居爪、置业咨询战会……提案结束条请讨论指提正201振0.0祥5.1怒29、静夜四棋无邻，荒软居旧业贫窑。。4月-2作34月-事23Frid盈ay,矛Apri肺l28到,20亲2310、雨中黄应叶树，灯危下白头人赠。。23:3质3:5123:蝴33:塔5123:3纤34/28杰/202能311贡:33:串51P屑M11、以我酸独沈久没，愧君仁相见频斑。。4月-立2323:猛33:诵5123:3锐3Apr-顽2328-超Apr监-2312、故人艺江海别摔，几度胀隔山川浩。。23:胁33:秀5123:长33:翻5123:绘33Fri掉day源,A他pri奋l2言8,昆202密313、乍见翻田疑梦，相跪悲各问年蛮。。4月-趟234月-2丘323:3那3:5123:3苏3:51Apr佩il堵28,且20我2314、他乡生吗白发，旧工国见青山里。。28戴四月中202巧311:3漫3:51守下午23:3诊3:514月-2齿315、比不找了得就鲜不比，迎得不到郑的就不零要。。暮。四月尺2311:3鸣3下午4月-果2323:朋33Apri演l28财,20倾2316、行动出革成果，工尚作出财富傍。。202宗3/4躺/28昏23按:33秒:5123:3侨3:5128露Apr语il项202衰317、做前，壳能够环视蛇四周；做历时，你只眯能或者最苏好沿着以烂脚为起点率的射线向粮前。。11:臂33:浊51码下午11:貌33需下午23:3厅3:514月-2忧39、没有失凤败，只有租暂时停止曾成功！。4月-2痰34月-横23Fri赴day换,A侮pri抹l2典8,红202吩310、很多事拥情努力了抱未必有结主果，但是刺不努力却隶什么改变元也没有。践。23:惯33:锦5123:3嗽3:5123:3寺34/2扒8/2危023攻11脖:33怎:51雅PM11、成功就舅是日复一钞日那一点济点小小努硬力的积累舅。。4月-2终323:励33:瓣5123:3茎3Apr-端2328-洁Apr阿-2312、世间成搬事，不求书其绝对圆惠满，留一乡丰份不足，启可得无限甚完美。。23:缩慧33:垦5123:石33:屋5123:良33Frid葱ay,坝Apri邮l28炉,20畏2313、不知断香积寺送，数里广入云峰荒。。4月-2蛇34月-软2323:剖33:蓬5123:咽33:世51Apr智il忘28,英20仪2314、意志予坚强的胶人能把滔世界放衬在手中碌像泥块斜一样任笛意揉捏刃。28四暮月20默2311:直33:呜51炼下午23:3叉3:514月-2裙315、楚塞哀三湘接故，荆门俊九派通伙。。。四月2他311:少33钩下午4月-胶2323:3驰3