房地产估价方法之市场比较法

课题五市场法三大基本方法之一§5.1市场法概述可比实例1一、含义交易实例中交易类型与估价目的吻合2成交日期与估价时点接近3成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。了解

根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。也称比较法、市场比较法、交易实例比较法最常用的基本方法之一目前国内外广泛应用的经典估价方法

以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法求得的价值简称为比准价格1直观形象，容易理解相对容易掌握2更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当事人的现实经济行为本质优点因此被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的基本估价方法。二、理论依据房地产价格形成的替代原理三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123

很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区四、房地产估价步骤1收集交易实例

选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当处理求取比准价格234§5.2收集交易实例

运用市场法估价，是建立在充足的案例资料基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。一、收集大量交易实例的必要性二、收集交易实例的途径3向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格和有关交易情况向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况24同行之间相互提供5与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价等资料1

查阅政府有关部门的房地产交易资料

收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一

三、收集交易实例的要求四、建立交易实例库

建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一

§5.3选取可比实例一、选取可比实例的必要性

可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。数量要求3≤n≤10质量要求1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合二、选取可比实例的要求3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格同一供求范围用途相同建筑结构相同权利性质相同规模相当档次相当三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123

很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区其它要求类似房地的交易实例房地土地类似土地的交易实例建筑物估价对象：单独的土地或单独的建筑物可比实例估价对象类似建筑物的交易实例“分配法”

缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例，则将成交价格予以分解，提取与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格例1现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例ABCDE面积5000平方米，现在空置面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于2公里以外的另一居住区面积1100平方米，近期出租，年租金90万元面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元面积1500平方米，近期售出，卖价1400万元例2有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。编号房屋性质是否空置估价时点/目的地区级别市场价格A钢筋混凝土七层综合大楼空置近期/出售7级1700元/平方米B砖混结构七层住宅空置3年前/出售10级960元/平方米C砖混结构七层住宅空置近期/出售6级600元/平方米D砖混结构七层住宅空置1年前/抵押7级抵押价值1100元/平方米E砖混结构七层住宅空置近期/出售7级1500元/平方米§5.4建立比较基准选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。

建立价格可比基础包括：①统一房地产范围；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位；⑥统一付款方式。一、统一房地产范围

房地产实物范围不同

统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。含有非房地产成份

统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格带有债权债务的房地产

统一房地产范围一般是统一到“干净”房地产的范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务

估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。例某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付，假设月利率为0.5％，计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。

二、统一付款方式

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。如：单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格、楼面地价三、统一采用单价四、统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。

在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

在现实三房地产三交易中三，有按三建筑面三积计价三，有按三套内建三筑面积三计价，三也有按三使用面三积计价三的。它三们之间三的换算三如下：建筑面三积下的三价格＝套内三建筑面三积下的三价格×套内建三筑面积/建筑面三积建筑面三积下的三价格＝使用三面积下三的价格×使用面三积/建筑面三积套内建三筑面积三下的价三格＝使用三面积下三的价格×使用面三积/套内使三用面积五、统一面积内涵在面积三单位方三面，中三国大陆三通常采三用平方三米(土地的三面积单三位有时三还采用三公三顷、亩)，中国三香港地三区和美三国、英三国等习三惯采用三平方英三尺，中三国台湾三地区和三日本、三韩国一三般采用三坪。它三们之间三的换算三如下：平方米三下的价三格＝亩下三的价格÷66三6.6三7平方米三下的价三格＝公顷三下的价三格÷10三00三0平方米三下的价三格＝平方三英尺下三的价格×10三.76三4平方米三下的价三格＝坪下三的价格×0.三303六、统一面积单位例3：收集三有甲、三乙两宗三交易实三例，甲三交易实三例的建三筑面积三为200三m2,，成交三总价80万元人三民币，三分三期三付款，三首付16万元人三民币，三第二期三于半年三后付32万元人三民币，三余款32万元人三民币于三一年后三付清，三乙交易三实例的三使用面三积250三0平方英三尺，成三交总价15万元美三元，于三成交时三一次付三清，如三果选取三此两宗三交易实三例为可三比实例三，则应三进行哪三些相关三的修正三？假设甲三当时三人民币三年利率8%乙成交三时1美元=8.三3元人民三币1平方建三筑面积=0.三75平方使三用面积甲单价=38三21.三1元/平方米三（建筑三面积）乙单价=40三20.三4元/平方米三（建筑三面积）§5.三5交易情三况修正可比实三例的成三交价格三可能是三正常的三，也可三能是不三正常的三。由于要三求评估三的估价三对象的三价格是三客观合三理的，三所以，三如果可三比实例三的成交三价格是三不正常三的，则三应将其三调整为三正常的三，如此三才能作三为估价三对象的三价格。三这种对三可比实三例成交三价格进三行的调三整，称三为交易三情况修三正。一、交易情况修正的含义(1)有利害三关系人三之间的三交易(2)急于出三售或急三于购买三的交易(3)交易双三方或某三一方对三市场行三情缺乏三了解的三交易(4)交易双三方或某三一方有三特别动三机或偏三好的交三易(5)特殊交三易方式三的交易(6)交易税三费非正三常负担三的交易(7)相邻房三地产的三合并交三易(8)受债权三债务关三系影响三的交易(8)强迫出三售或强三迫购买三的交易(9)受迷信三影响的三交易二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素交易情三况修正三的方法三，主要三有百分率三法和差三额法。采用百三分率法三进行交三易情况三修正的三一般公三式为：三可比三实例成三交价格X交易情三况修正三系数＝三正常价三格采用差三额法进三行交易三情况修三正的一三般公式三为：三可比三实例成三交价格±交易情三况修正三数额＝三正常价三格在交易三情况修三正中应三采用可三比实例三成交价三格比其三正常价三格是高三还是低三多少的三说法。三、交易情况修正方法对于交易税三费非正三常负担的修正三，只要三调查、三了解清三楚了交三易税费三非正常三负担的三情况，三然后依三此计算三即可。具体是三将成交三价格调三整为依三照政府三有关规三定，无三规定的三依照当三地习惯三，交易三双方负三担各自三应负担三的税费三下的价三格。主要是三把握下三列两点三：①正常三成交价三格一应三由卖方三负担的三税费＝三卖方实三际得到三的价格三。②正常三成交价三格+应由买三方负担三的税费三＝买方三实际付三出的价三格。例4某宗房三地产交三易，买三卖双方三在合同三中写明三，买方三付给卖三方232三5元/平方米三，买卖三中涉及三的税费三由买方三来负担三。据悉三，该地三区房地三产买卖三中应由三卖方缴三纳的税三费为正三常成交三价格7%，应有三由买方三缴纳的三税费为三正常成三交价格三的5%，试求三该宗房三地产的三正常成三交价格三。例5某宗房三地产交三易，买三卖双方三在合同三中写明三，买方三付给卖三方262三5元/平方米三，买卖三中涉及三的税费三由卖方三来负担三。据悉三，该地三区房地三产买卖三中应由三卖方缴三纳的税三费为正三常成交三价格7%，应有三由买方三缴纳的三税费为三正常成三交价格三的5%，试求三该宗房三地产的三正常成三交价格三。§5.三6市场状三况调整应将可三比实例三在其成三交日期三时的价三格调整三为在估三价时点三时的价三格，如三此才能三将其作三为估价三对象的三价格。三这种对三可比实三例成交三价格进三行的调三整，称三为交易三日期调三整。三交易三日期调三整实质三上是房三地产市三场状况三对房地三产价格三影响的三调整。三经过交三易日期三调整后三，就将三可比实三例在其三成交日三期时的三价格变三成了在三估价时三点时的三价格。一、市场状况调整的含义主要采三用百分三率法进三行交易三日期调三整的一三般公式三为：可比实三例在成三交日期三时的价三格×交易日三期调整三系数=在估价三时点时三的价格交易日三期调整三的关键三，是要三把握估三价对象三这类房三地产的三价格自三某个时三期以来三的涨落三变化情三况，具三体是调三查在过三去不同三时间的三数宗类三似房地三产的价三格，找三出这类三房地产三价格随三着时间三变化而三变动的三规律，三据此再三对可比三实例成三交价格三进行交三易日期三调整。三调整的三具体方三法，可三通过价三格指数三或价格三变动率三进行，三也可采三用时间三序列分三析。价格指三数有定三基价格三指数和三环比价三格指数。二、市场状况调整的方法（一）三市场状三况调整三的价格三指数法（1）采用三定基价三格指数三进行交三易日期三调整的三公式为三：可比实三例在成三交日期三时的价三格×估价时三点时的三价格指三数/成交日三期时的三价格指三数=在估价三时点时三的价格（2）采用三环比价三格指数三进行交三易日期三调整的三公式为三：可比实三例在成三交日期三时的价三格×成交日三期的下三一时期三的价格三指数×再下一三时期的三价格指三数×…×估价时三点时的三价格指三数＝在三估价时三点时的三价格（二）三市场状三况调整三的价格三变动率三法（1）逐期三递增递三减价格三变动率可比实三例在其三成交日三期时的三价格×（1±价格变三动率）期数=可比实三例在估三价时点三的价格（2）期内三平均上三升或下三降的价三格变动三率可比实三例在其三成交日三期时的三价格×（1±价格变三动率×期数）=可比实三例在估三价时点三的价格[例7]某宗房三地产200三4年6月的价三格为2

0三00元／m2，现需三将其调三整到200三4年10月。三已知三该宗房三地产所三在地区三的同类三房地产200三4年4月至10月的价三格指数三分别为99.三6，94.三7，96.三7，105三.0，109三.2，112三.5，118三.1(均以上三个月为100三)，试计三算该宗三房地产200三4年10月的价三格。[解]该宗房三地产200三4年10月的价三格计算三如下：2

0三00×三105三.0/三100三×10三9.2三/10三0×1三12.三5/1三00×三118三.1/三100＝3

0三46.三8(元／m2)例8某个可三比实例三房地产200三8年2月1日的价三格为100三0美元/平方米三，该类三房地产三以人民三币为基三准的价三格变动三，平均三每月比三上月上三涨0.2三%，假设200三8年2月1日1美元=8.三26元人民三币，200三8年10月1日1美元=8.三29元人民三币.。对该可三比实例三房地产三进行交三易日期三修正，三试求该三宗房地三产200三8年10月的价三格例9为评估三某宗房三地产200三9年9月1日的价三格，选三取了下三列可比三实例成三交价格300三0元/平方米三，成交三日期是200三8年10月1日，另三调查获三知200三8年6月1日至200三9年2月1日该类三房地产三价格平三均每月三比上月三上涨1.5三%，200三9年2月1日至200三9年10月1日平均三每月比三上月上三涨2%，请对三该可比三实例的三价格进三行调整三。在实际三的交易三日期调三整中，三有下列三几类价三格指数三或价格三变动率三可供选三用：①三一般物三价指数三或变动三率；②三建筑造三价指数三或变动三率；③三建筑材三料价格三指数或三变动率三；④建三筑人工三费指数三或变动三率；⑤三房地产三价格指三数或变三动率。从理论三上讲，三由于房三地产价三格指数三或变动三率能全三面反映三引起房三地产价三格变化三的因素三，因此三，宜选三用房地三产价格三指数或三变动率三。§5.三7房地产三状况调三整如果可三比实例三房地产三与估价三对象房三地产本三身之间三有差异三，则还三应对可三比实例三成交价三格进行三房地产三状况调三整，因三为房地三产价格三还反映三房地产三本身的三状况。三进行房三地产状三况调整三，是将三可比实三例在其三房地产三状况下三的价格三，调整三为在估三价对象三房地产三状况下三的价格三。因此三，经过三房地产三状况调三整后，三就将可三比实例三在其房三地产状三况下的三价格变三成了在三估价对三象房地三产状况三下的价三格。一、房地产状况调整的含义由于房三地产状三况可以三分为区三位、权三益和实三物三大三方面，三从而房三地产状三况调整三可分为三区位状三况调整三、权益三状况调三整和实三物状况三调整。1、区位三状况调三整的内三容区位状三况比较三、调整三的内容三主要包三括：繁三华程度三、交通三便捷程三度、环三境景观三、公共三服务设三施完备三程度(属于可三比实例三、估价三对象以三外的部三分)、临路三状况、三朝向、三楼层等三影响房三地产价三格的因三素。二、房地产状况调整的内容2、

权三益状况三调整的三内容权益状三况比较三、调整三的内容三主要包三括：土三地使用三年限，三城市规三划限制三条件(如容积三率)等影响三房地产三价格的三因素。三在实际三估价中三，遇到三最多的三是土地三使用年三限调整三。土地使三用年期三修正系三数：K——土地使三用年期三修正系三数n——可比实三例在成三交日期三的剩余三使用年三限M——待估对三象的剩三余使用三年期r——还原利三率3、

实三物状况三调整的三内容实物状三况比较三、调整三的内容三很多，对于土三地来说，主要三包括：三面积大三小、形三状、基三础设施三完备程三度(属于可三比实例三、估价三对象之三内的部三分)、土地三平整程三度、地三势、地三质水文三状况等三影响房三地产价三格的因三素；对于建三筑物来三说，主要三包括：三新旧程三度、建三筑规模三、建筑三结构、三设备、三装修、三平面格三局、工三程质量三等影响三房地产三价格的三因素1、房地三产状况三调整的三思路房地产三状况调三整的思三路是：首先列出对三估价对三象这类三房地产三的价格三有影响三的房地三产状况三各方面三的因素三，包括三区位方三面的、三权益方三面的和三实物方三面的；其次判定估三价对象三房地产三和可比三实例房三地产在三这些因三素方面三的状况三；然后三将可比三实例房三地产与三估价对三象房地三产在这三些因素三方面的三状况进三行逐项三比较，三找出它三们之间三的差异三所造成三的价格三差异程三度；最后根据价三格差异三程度对三可比实三例价格三进行调三整。总三的来说三，如果三可比实三例房地三产优于三估价对三象房地三产，则三应对可三比实例三价格做三减价调三整；反三之，则三应做增三价调整三。三、房地产状况调整的思路与方法2、房地三产状况三调整的三方法（1）采用三百分率三法进行三房地产三状况调三整可比实三例在估三价对象三房地产三状况下三的价格=可比实三例在其三房地产三状况下三的价格×房地产三状况调三整系数（2）采用三差额法三进行房三地产状三况的调三整可比实三例在估三价对象三房地产三状况下三的价格=可比实三例在其三房地产三状况下三的价格±房地产三状况调三整金额具体进三行房地三产状况三调整的三方法，三有直接三比较调三整和间三接比较三调整两三种(1)直接比三较调整三一般是三采用评三分的办三法(参见下三表)，以估三价对象三房地产三状况为三基准(通常定三为100分)，将可三比实例三房地产三状况与三它逐项三进行比三较、打三分。如三果可比三实例房三地产状三况比估三价对象三房地产三状况差三，则打三的分数三就低于100；相反三，打的三分数就三高于100。然后三将所得三的分数三转化为三调整价三格的比三率。三采用直三接比较三进行房三地产状三况调整三的表达三式为：可比实三例在其三房地产三状况下三的价格×10三0/(三)=在估价三对象房三地产状三况下的三价格三上式括三号内应三填写的三数字，三为可比三实例房三地产状三况相对三于估价三对象房三地产状三况的得三分。直接比三较表房地产状况权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3因素1f1100因素2f2100：：：因素nfn100综合1100(2)间接比三较调整三与直接三比较调三整相似三，所不三同的是三设想一三个标准三房地产三状况，三然后以三此标准三房地产三状况为三基准(通常定三为100分)，将估三价对象三及可比三实例的三房地产三状况均三与它逐三项进行三比较、三打分。三如果估三价对象三、可比三实例的三房地产三状况比三标准房三地产状三况差，三则打的三分数就三低于100；相反三，打的三分数就三高于100。再将三所得的三分数转三化为调三整价格三的比率三，参见三下表。三采三用间接三比较进三行房地三产状况三调整的三表达式三为：三可比三实例在三其房地三产状况三下的价三格/(三)×（）＝三在估价三对象房三地产状三况下的三价格三上三式位于三分母的三括号内三应填写三的数字三为可比三实例房三地产状三况相对三于标准三房地产三状况的三得分，三第二个三括号内三应填写三的数字三为估价三对象房三地产状三况相对三于标准三房地产三状况的三得分。间接比三较表房地产状况权重标准状况估价对象可比实例1可比实例2可比实例3因素1f1100因素2f2100：：：因素nfn100综合1100房地产三状况调三整应注三意的问三题：(1)可比实三例的房三地产状三况，无三论是区三位状况三、权益三状况还三是实物三状况，三都应是三成交价三格所对三应或反三映的房三地产状三况，而三不是在三估价时三点或其三他时候三的状况三。(2)由于不三同使用三性质的三房地产三，影响三其价格三的区位三和实物三因素不三同，即三使某些三因素相三同，但三其对价三格的影三响程度三也不一三定相同三。因此三，在进三行区位三状况和三实物状三况的比三较、调三整时，三具体比三较、调三整的内三容及权三重应有三所不同三。§5.三8求取比三准价格一、求三取单个三可比实三例比准三价格的三方法市场法三估价需三要进行三交易情三况、交三易日期三、房地三产状况三三大方三面的修三正和调三整。经过了三交易情三况修正三后，就三将可比三实例的三实际而三可能不三是正常三的价格