商业地产知识培训2

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点及趋势商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识

1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。

2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。

3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。

SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型商铺商业地产知识定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业地产知识按业态划分综合型零散型特色型商业地产知识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销售模式商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

返租销售商业地偶产知识利益：国内的房搭地产公司张融资渠道杜比较单一旁，为了应毅对银行银毅根紧缩、企成本增高败的不利局争面，开发拴商利用售畅后包租融兽资进行发引展已是相刺当普遍的蚁做法。对于个人林投资者而影言，现在驰商铺是一下种房地产菊和理财产丘品结合的剧产品，不桃仅具产权爬的房地产妨特性，同冤时在理想泪状态下，肤又是一种渔收益比较极高的投资慕理财产品魄。可见，计售后包红租并非垒只是开泰发商单介方获益警的模式雄，其本求质仍是冠实现开湾发商与响投资人右的双赢给。返租销掌售商业地辟产知识风险：由于商船铺产权染发生转肿移，作米为第三连方的商击业经营傲管理机旦构要么禁是发展阴商临时腔成立的探公司，幅要么是浸专门聘禾请的专米业管理欧公司，盗二者都获不可能燥为发展树商的承罩诺负责突，因为哥物业租堡给大商肿家的租助金非常比之低，芹发展商魔不可能秀从中获站取相应招的利润汤，承诺让给小业撕主的租衡金回报讲成为发仇展商的日长期包仪袱，很前有可能嘱无法兑呜现先前蓝承诺，手尤其在序经营状棕态不佳第的情况蜡下，其孙风险更郊加巨大县。返租销遥售商业地产色知识租金（拦元/平米/天）＝销碧售单价（肌元/平米）馅＊回报率／３６迹５天／若出房率公式商业地产忽知识6%-1翁0%左右是餐合理回糕报率商铺投资怪大部分都锡是10-村12年收回惠投资成持本。某些项翻目开发咐商胡乱蚂提高年限回报率修承诺，挠有的甚仪至达到20%，这完全陶背离了市银场规律，巾其后果自禾然落得一使败涂地。商铺定温价操作丈程序商业地汪产知识层别总溪价=（目标销颂售总额÷总权重歇系数）X层别权给重系数凭经验菠对项目好不同层雹别进行夹系数设苦定（第柜一层是纷项目价幼值最高与价格最筋高的层孕别，通耗常取系宾数为100船%，依次类转推越高层呼别系数越陷小，地下击层别亦如殊此。）系数X销售面积授（建筑面桥积）=权重系书数∑权重系齐数=总权重系吓数商业地产肃知识（层别中总价÷层别总洗权重系苹数）X具体商铺万权重系数=具体商鼻铺总价设定各层项别中各个啊商铺的系也数，位置办最好、面杨积最合适似、能见度惭最高、最目容易到达批的商铺通对常设为100%，根据不组同因素的酿变化递减轧。商铺系数X商铺销售盒面积（建蚂筑面积）=商铺权受重系数∑具体两商铺权丸重系数=层别商汗铺总权努重系数商业地产连的客户商业地产瓜知识投资者最忙关心什么杂？商业地产涨知识物业是否孝能增值怎样才浙能让投巷资者觉碍得某个哗物业能梳增值呢中？或者说什男么才能保长证物业能棒增值呢？商业地忽产知识背景环境——大的经济除环境是否拿健康发展行业环境——商业地产辅行业是否卖是投资热搞点地块价闻值——地产项目鸡所处地块鸭是否在未暗来有发展同类市糊场经营民状况——某个地控产项目视预计经蒙营的业阿态目前淡是否有告发展空紧间项目规划——商铺规浊划设计倡是否合闯理，是之否符合唱经营要胶求价格合理——销售价贝格是否栋与实际绢价值趋贡同商业地产向知识商业地吗产知识影响客户决断的因闪素客户：不仅指投严资客，更穿是针对经螺营者，因盘为恋他们才是夸更加专业厕、更加挑栽剔的客户漏。影响客户化决断的因扔素商业地产源知识参与开发骄的公司品陷牌项目本罪身内在因素外在因兴素客户自皂身实力复、知识龄、年龄删、偏好角、……其他（唯一性者）外在因鸭素商业地冻产知识参与开叫发的公压司品牌开发商物业、运种营公司发展商建筑设计篇公司实力信誉经验商业地穗产知识外在因素项目本身硬件软件商业地产貌知识硬件软件地理位置交通状况周边商百业市场同类市场捞整体水平周边居民暖水平建筑形著式铺位划分配套设港施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力皮度运营管理●●●药都项目苗优势商业地析产知识针对北方舞药都项目纷来说，什著么最能吸中引潜在投洪资者呢？舟或者说怎继样才能打掘击到投资出者呢？硬件优行势商业地积产知识近40万人的医结药营销队艰伍遍布全穷国各地；200鹿0多家医药所生产经营技企业中产礼值和销售兵收入超千木万元以上拆的就有18家，利摸税超千钟万元的企有4家；此外盆，内蒙古到药材资源顷丰富，蒙丸药材2230种、蒙馋药药品摸达500馋0余种，在两国内外都浑具有很高冤的声誉。资源优坝势市场优对势呼和浩特躁一年两届棋药交会在喊国内医药危业享有盛友誉，蒙药朗不仅在国递内具有很愿高的声誉岁，而且在乳日本、韩坐国、俄罗主斯等国十睁分畅销。啄对于药都窄来说，所奥在区域的姑药品市场坐整体水平跨很高，已炮经形成了塑它所需要辽的市场环想境。商业地产棉知识建筑优风势划分优罪势全街铺胡性质的瓜建筑形哄式，使半各个店萝铺的商偶业价值织均分，那降低了松出现“故死铺”微的可能仗性，利亡于销售晶和经营想。而且惯项目内钳街的设糊计轻松纤的解决厦了医药容批发必藏须的装谦修货问券题，为息经营者奋提供便洲利。100备-20器0平米为主场的划分，遥保证了单渔位物业的料总价款处之于合理区屈间，避免陷过大的资僻金投入降袄低目标投仁资者的投盒资热情。软件优势政策优势大环境：国家学规定：岔中国医嗽药行业梨要走集掘约化、画规范化大、现代义化的道悟路，涨从200亿0年开始愿，利用3—5年的时间缩慧，培养5—1槽0户面向国击内外市场块、多元化动经营、年杰销售额在20亿元以上念的大型医盈药流通集藏团。小环境：自治区勺和呼市、激玉泉区三驴级政府给精予了大力额支持，呼冰市有关部俘门先后出躬台了一系被列优惠政渴策，为投索资药市的全经营者在桨税收、商臣用房使用盏年限、贷盏款、办证朗、落户、遍子女入学术等方面提方供便利。商业地律产知识前景优势做为蒙柿药的大源本营，矛呼市目刮前还没洽有像北秧方药都幅如此大删规模的悦综合性转医药供惯销中心财，一旦飞投入使紧用必定谣会吸引缓无数国楼内外的穗医药经网销商来脱此洽谈旧定购，绒经过一驾段时间罗的运营距北方药牢都就可胸以成为尘蒙药的救代名词嫩，云集陡与此的篇药上足拼以使药结都的价灿值迅速邻提升。商业地产钩知识销售策略胸优势运营优势返租销裁售的销妙售策略借，对于纠投资者黄来说无遵疑是个蠢稳定的迈投资保汪障，而距且药都企较高的暑租金回揭报率能过够保证咏在十年缸内收回矛投资成偷本，无稿疑对客继户具有吸很高的昆吸引力扰。在药都内用的大型会籍展中心的仁建设，保思证在项目然投入运营么之后持续恢的医药类年产品展会游，经常性善的持续吸岭引来自国狮内外的药向商来此参射展洽谈，柏为在此长努期经营的裹商家提供苏了稳定的住客源，此暗外这种展火会也是对宣药都品牌威的非常有浸效的推广凳。成功案例用分析商业地产苍知识上谷商热业街项目基本证情况项目坐罪落位置停区域：汇地处天耳塔道以闻南开发商：闪天津融创耽集团融创热置地有限剖公司总建筑面恨积：562策89平米地上建筑偷面积：4210汪9平米地下建讲筑面积标：1418完0平米地上三层下商业总建淘筑面积：232云51平米店铺面积刻范围：74勤m2心——乎124姨5m堡2（建筑吉面积）总店数:82间商务魔方敏面积：188料58平米销售均价梦：商业丛：1F呈1650挂0——1悉70002F母12材500脊——1档300涌03F晴85滋00—克—90列00SOH扩O：4F—裂—6F杨65唯00—赔—70贫00商业地产度知识项目定纠位1、该阅项目规划昆是商业和置商务魔方探的组合，补构成都市割型低层建奋筑，该项扬目的在设艺计规划时晌会将底层肠至三层做归商业，四查层至六层赶做商务魔络方（全兼蹄容、多功覆能）。2、评集餐饮尾、娱乐应、休闲谣、商务丧办公于她一体的际具有综罚合性、找时尚性定、领先苗性的高堂端项目符。3、商疼家定位以体量钻适中且未租期稳远定的中淋