房地产基础知识培训 3

房地产基础知识培训2023/5/9提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”

培训目的：营销顾问,置业顾问通过该培训项目，

了解进行房地产的基础知识，

了解相关房地产法律法规基础知识，

普及与房地产业务的基本概念。培训对象：

通利房产刚刚入行的新营销顾问,置业顾问

2023/5/9提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

a)

土地

b)

建筑物及地上附着物

c)

房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

2023/5/9提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”房产:房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。地产:地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。

2023/5/9土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。2023/5/9土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2023/5/9国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

2023/5/9土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平：指水通、电通、路通及场地平整

（2）五通一平：指水通、电通、路通、排水通、排污通及场地平整

（3）七通一平：指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整

2023/5/9

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式2023/5/9市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2023/5/9房地产一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场2023/5/9房地产二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场2023/5/9房地产三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场

2023/5/9房地产的分类2023/5/9按用途划分居住房地产：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业房地产：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）旅游房地产，工业房地产，农业房地产其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途2023/5/9建筑面积计算

占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

2023/5/9房屋面积的分类

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2023/5/9建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构

4、钢结构5、混合结构6、其他结构2023/5/9建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构

4、其它2023/5/9建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——3层及3层以下

2、多层——4层以上，7层以下3、小高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上2023/5/9影响房三屋价格三的因素三：•房屋的三地理位三置（交三通便利三、周边三环境等三）•房屋的三户型、三楼层、三朝向、三视野等•小区外三部的配三套设施三（医院三、银行三、超市三、学校三等）•小区内三部的配三套设施三（会所三、游泳三池、健三身房、三公园等三）•房屋的三市场价三格定位•房屋的三供需状三况•物业管三理公司三的口碑•房屋的三市场租三赁价格三前景及三回报率三的多少•政府因三素、土三地价格三的变动•其它因三素202三3/4三/27我国住三房改革三的5个三时期：198三0-1三985三年，国三家、企三业、个三人共同三负担购三买住房三的试点198三6-1三990三年，以三提高公三有住房三租金为三突破口三的住房三制度改三革199三1-1三993三年，以三公房出三售为重三点，住三房制度三改革全三面铺开199三4-1三997三年，住三房公积三金、安三居工程三，住房三制度改三革全面三推进199三8年至三今，切三断实物三分配的三福利分三房制度三，实施三货币化三分房制三度改革三进入攻三坚阶段202三3/4三/27中国房三地产代三理业的三市场变三迁：三个阶三段:202三3/4三/27业务介三绍：住宅：三包括普三通住宅三、公寓三、别墅三等商业地三产：包三括写字三楼、配三套型商三铺、市三场型商三铺、酒三店式公三寓等202三3/4三/27嘉兴市三场主要三代理公三司：1、大三家房产2、超三越房产3、新三创咨询三房产4、鼎三丰房产202三3/4三/27如何选三择理想三的居住三住宅1.地三段：2.环三境因素三(地理三位置、三交通、三配套设三施、商三业娱乐三及网点三等)3.房三屋层数4.朝三向5.房三屋的功三能分区6.面三积空间202三3/4三/27如何选三择理想三的居住三住宅7.质三量与细三节8.楼三梯及电三梯9.采三光与通三风10.三景观11.三物业12.三配套设三施202三3/4三/27商业地三产1.位三置2.房三间朝向三、净深三、净高三、采光三、柱距三等3.硬三件水平三（电梯三、空调三、通讯三设备等三）4.物三业管理5.配三套设施三（商务三中心、三银行、三邮局、三员工餐三厅、机三票代理三等）6.其三它202三3/4三/27融资及三付款方三式住宅：首套首三付三成三起，最三高按揭三七成，三一般是三贷6成三，按揭三年限不三超过3三0年。三公积金三贷款个三人最高三可贷2三5万，三夫妻可三贷50三万商业地三产：首三付五成三起，最三高按揭三五成，三按揭年三限不超三过10三年。202三3/4三/27二手房三交易手三续费买三方买方：三1三.5%三普通住三宅三普三通住宅三；小于三等于1三44㎡1．契三税：非首套三全部为三3%3%非三普通住三宅三非普通三住宅；三大于1三44㎡三以上1%.三小三于90三平方的三普通住三宅6元/三㎡2．交三易手续三费12元三/㎡80元三无贷款权证登三记费90元三有贷款土地证三费：3三3元中介费三：1%（贷款三）评估三费：3三.5‰担保费三；0.三6%202三3/4三/27卖方契税非三首套3三%(拆三迁房的三营业税三年限按三拆迁协三议算，三首次出三售有土三地出让三金。）20三05年三11月三前的拆三迁协议三按拆迁三协议算三后按产三证日期三算。卖方：三1.普三通住宅三不满五三年三1.三非普通三住宅不三满五年营业税三：5.三6%（三全额）三①.营三业税：三5.6三%个人所三得税：三1%三②三.个税三：2%三或20三%2.普三通住宅三满五年三2三.非普三通住宅三满五年①．个三税：1三%三①.三营业税三：5.三6%（三差额）（唯一三一套生三活住房三可免）三②三．个税三：1.三5%店面，三商铺，三写字楼三：1.三营业税三：5.三6%（三差额）三2.三个税：三20%三（差额三）或全三额2%3.土三地增值三税：3三%202三3/4三/27不贷款三过户所三需材料过户，三办首次三购房证三明 身三份证，三结婚证三，户口三本，假三如单身三，则需三要单身三证明，三契证一三份，房三产证一三份，土三地证两三份，双三方身份三证复印三件3份，评三估报告交税。三办房产三证 上三次办理三的首次三购房证三明，假三如满五三年，房三东名下三无房，三房东本三人过来三签字，三可户到三场交税办土地三证 双三方私章三，客户三本人到三场签字不是首三次购房三，则不三需要首三次购房三证明202三3/4三/27商业贷三款所需三材料过户，三办首次三购房证三明，交三税的，三贷款的三身份三证，结三婚证，三户口本三，假如三单身，三则需要三单身证三明，契三证一份三，房产三证一份三，土地三证两份三，双方三身份证三复印件3份，评三估报告过户之三后办理三贷款。三买卖三合同复三印件，三身份证三，结婚三证，户三口本，三假如单三身，则三需要单三身证明三，收入三证明，三外地户三口，需三要出示三本地交三养老保三险证明三。首付三款交接三证明，三评估报三告交税办三房产证三，他项三权证三上次办三理的首三次购房三证明，三假如满三五年，三房东名三下无房三，房东三本人过三来签字三，可户三到场交三税办土地三证 双三方私章三，客户三本人到三场签字202三3/4三/27公积金三贷款过户，三办首次三购房证三明，交三税的，三贷款的三身份三证，结三婚证，三户口本三，假如三单身，三则需要三单身证三明，契三证一份三，房产三证一份三，土地三证两份三，双方三身份证三复印件3份，评三估报告交税三上次办三理的首三次购房三证明，三假如满三五年，三房东名三下无房三，房东三本人过三来签字三，可户三到场交三税公积金三贷款三买卖合三同复印三件，身三份证，三结婚证三，户口三本，假三如单身三，则需三要单身三证明，三外地户三口，需三要占住三证，首三付款交三接证明三，评估三报告。办房产三证，他三项权证三贷款三合同。三客户签三字办土地三证 双三方私章三，客户三本人到三场签字202三3/4三/27组合贷三款过户，三办首次三购房证三明，交三税的，三贷款的三身份三证，结三婚证，三户口本三，假如三单身，三则需要三单身证三明，契三证一份三，房产三证一份三，土地三证两份三，双方三身份证三复印件3份，评三估报告交税三上次办三理的首三次购房三证明，三假如满三五年，三房东名三下无房三，房东三本人过三来签字三，可户三到场交三税公积金三贷款三买卖合三同复印三件，身三份证，三结婚证三，户口三本，假三如单身三，则需三要单身三证明，三外地户三口，需三要占住三证，首三付款交三接证明三，评估三报告。公积金三批下来三办商业三贷款三身份证三，结婚三证，户三口本，三假如单三身，则三需要单三身证明三，收入三证明，三外地户三口，需三要出示三本地交三养老保三险证明三。首付三款交接三证明，三评估报三告办房产三证，他三项权证三贷款三合同。三客户签三字土地证三双方三私章，三客户本三人到场三签字202三3/4三/27水电过三户二、水三过户：三少年路三水公司三三楼（820三658三21）/洪波路三与常秀三街交接三口（820三788三40）1．新契三证原件三、复印三件2．新户三主身份三证原件三、复印三件3．老户三主身份三证复印三件3．买方三银行卡三、电三过户：1．以15…三……开头的,到秀洲三国家电三网(82三420三656三)地址:东升路三嘉兴广三电中心三东侧，三丁香花三园附近2．其余三的可以三到江南三大厦对三面的国三家电网三（824三220三44）3．电过三户前需三客户到三银行办三电费扣三费委托三，将户三号提供三给客户三即可，三户号可三以打电三话到国三家电网三查问。4．所需三证件：（1）新契三证原件三、复印三件（2）房东三身份证三复印件（2）