房地产基础知识和置业顾问培训

房地产基础知识培训销售部2010年7月前言一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。培训提纲房地产基本概念房地产权属建筑规划基本概念销售相关基本概念房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。地产土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。房产个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。房地产所有权

房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。房地产使用权

依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法

占有、使用、收益和有限处分的权利。物业指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益物业管理指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。房地产开发依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。房地产市场全社会房地产商品交换关系的总和。房地产交易土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为房地产中介房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。房地产金融为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产类型按用途划分a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产

房地产权属房地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，已经有上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。基本术语房地产产权以房地产为标的物的产权。房地产权利人拥有土地的使用权及其上得房屋所有权的产权人。房地产权管理房地产行政管理部门为保障产权人合法权益，对房地产产权的取得、灭失及合法变动行为的确认所实施的管理行为。房地产产籍房地产的产权档案、图纸以及账册、表卡等其他反应产权现状和历史情况的资料。房地产权属登记土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称房地产权属总登记县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行一次性的、统一的、全面的房屋权属登记。总登记是静态登记房屋所有权初始登记在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。

房地产转移登记房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等愿意你致使其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。房地产变更登记房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。房地产他项权利登记设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。房地产注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时，原权利人申请的注销登记。房地产相对灭失某一特定的产权人失去了房地产产权，但其他人仍可取得其产权。房地产绝对灭失

房地产作为物质形态的丧失。土地登记县以上人民政府依法将土地的权属、面积、用途等情况登记在专门的簿册上，同时向土地的所有者、土地使用者确认，办法有关土地权属证书的一种法制制度。土地使用权总登记在一定时间你，对一个市或一个县行政区域内全部城镇土地进行的普遍登记。土地使用权初始登记以出让或划拨方式取得土地使用权的权利人，持有关文件，向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。地籍记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的籍册。房屋分层分户平面图在房地产分丘平面图的基础上，以一户房屋所有权为单位，绘制成德房屋全属范围的细部图。房屋产别房屋财产按其所有权归属和管理形式不同而划分的类别。房屋产权面积房屋产权人依法拥有房屋的建筑面积。公有房三屋所有权三归国家三或者集三体所有三的建筑三面积。异产毗三邻不同归三属的房三产，其三结构相三连或具三有共同三部位，三共有或三共用设三施、设三备和附三属建筑三的房屋三。专有所三有权一幢建三筑物，三有多个三房屋产三权人共三同拥有三时，各三房屋产三权人对三建筑物三在构造三上能明三确区分三的专有三部分享三有的所三有权。房地产三共有权两个或三两个以三上的权三利主体三共有一三宗房地三产或一三宗房地三产某一三部分的三权益。共有面三积为多个三房屋产三权人所三共同拥三有的建三筑物面三积，不三分份额三。房地产三抵押人在房地三产抵押三合同依三法成立三时，房三地产权三利人以三不转移三房地产三占有的三方式，三向相对三人提供三债务担三保的债三务人。房地产三抵押权三人在房地三产抵押三合同依三法成立三时相对三于房地三产权利三人的债三权人。房地产三住宅的三层数划三分的规三定低层住三宅：为三1-3三层（且三建筑高三度不大三于11三米）多层住三宅：为三4-6三层（且三建筑高三度不大三于24三米）中高层三住宅：三为7-三9层（三且建筑三高度不三大于3三0米）三（不含三6跃7三）10层三及10三层以上三为高层三住宅超高层三：建筑三高度大三于10三0米的三民用建三筑为超三高层。习惯称三呼：7-1三1层为三小高层三住宅16层三以上为三高层住三宅40层三以上为三超高层物业管三理相关三知识居住小三区以住宅三楼房为三主体并三配有商三业网点三、文化三教育、三娱乐、三绿化、三共用和三公共设三施等而三形成的三居民生三活区。房屋设三备房屋建三筑内部三附属设三备的简三称。它三是房屋三建筑实三体的一三部分。用途转三变将某种三用途的三物业改三变为另三一种用三途。住宅共三用设施三设备住宅楼三由多个三所用人三共同拥三有时，三其共用三的房屋三的设施三设备。共用建三筑面积商品房三销售时三，不能三由各购三房业主三独自使三用，而三为全体三业主共三用的部三分前期物三业管理房屋自三出售之三日起至三物业管三理委员三会与物三业管理三企业签三订的《三物业管三理合同三》生效三时止的三物业管三理。物业管三理单位依法定三程序设三立，以三物业管三理为主三业，独三立核算三、自主三经营、三自负盈三亏的，三具有独三立法人三资格的三经济组三织。物业管三理接管三验收物业所三有人将三物业管三理权委三托给物三业管理三单位时三，双方三就物业三的现状三进行清三点、检三验、验三收、记三录和交三接工作三。物业管三理收费物业管三理单位三接收产三权人、三使用人三委托，三对物业三进行管三理、维三护和提三供其他三相关的三服务所三收取的三费用。物业管三理收入物业管三理企业三向物业三产权人三、使用三人收取三的公共三性服务三收费、三公众代三办性服三务收入三和特约三服务收三入。维修基三金商品住三房和公三有住房三出售后三建立的三专项用三于住宅三共有部三位、公三有设备三保修期三满后的三大修、三更新、三改造的三基金。业主公三约业主共三同订立三的有关三物业使三用、维三修、管三理等方三面的行三为准则三。房地产三土地的三使用年三限是如三何确定三的？凡与省三市规划三国土局三签订《三土地使三用权出三让合同三书》的用地，三其土地三使用年三限按国三家规定三执行。三即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、三科技、三文化、三卫生、三体育用地五十年；商业、三旅游、三娱乐用地四十年；综合三用地或者其他三用地五三十年。一、基三本规划三术语住宅用三地：住宅三建筑基三底及其三四周合三理间距三内用地三（含宅三间绿地三和宅间三小路）三的总称三。配建设三施：与住三宅规模三或与人三口规模三相对应三配套建三设的公三共服务三设施、三道路和三公共绿三地的总三称。建筑间三距：前后三两排房三屋之间三，为保三证后排三房屋在三规定的三时日获三得所需三日照量三而保持三的一定三间隔距三离公建用三地：是与三居住人三口规模三相对应三配建的三，为居三民服务三和使用三的各类三设施的三用地，三应包括三建筑基三底占地三及其所三属场院三、绿地三和配建三停车场三等。如三托儿所三、幼儿三园、小三学、中三学、粮三店、菜三店、副三食店、三服务站三、储蓄三所、邮三局、居三委会、三派出所三等用地三。二、住三宅的组三成部分各种不三同功能三的房屋三，一般三都是由三基础、三墙、柱三、梁、三楼板层三、地面三、楼梯三、屋顶三、门、三窗等基三本部分三所组成三；此外三，还有三阳台、三雨篷、三台阶、三窗台、三雨水管三、明沟三或散水三，以及三其它一三些构配三件。1.基础：位于墙三或柱的三最下部三，是房三屋与地三基接触三的部分三，起支三承建筑三物的作三用，并三把建筑三物的全三部荷载三传递给三地基2.墙：外墙起三抵御风三霜雨雪三的作用内墙起三分隔房三屋内部三空间的三作用承重墙三起传递三荷载给三基础的三承重作三用非承重三墙起分三割作用二、住三宅的组三成部分3.柱：将上部三结构所三承受的三荷载传三递给地三基的承三重构件梁：将支承三其上的三结构所三承受的三荷载传三递给墙三或柱的三承重构三件4.楼板三层、地三面：将房屋三的内部三空间按三垂直方三向分隔三成若干三层，并三承受作三用在其三上的荷三载，连三同自重三一起传三给墙或三其它承三重构件三。5.楼梯：房屋三的垂直三交通设三施6.屋顶：位于房三屋的最三上部，三它是承三重结构三，也是三围护结三构，承三受作用三在其上三的荷载三，连同三自重一三起，传三给墙或三其它的三承重构三件，同三时起抵三御风霜三雨雪和三保温隔三热等作三用7.门窗：门的主三要功能三是交通三和疏散三；窗的三主要功三能是采三光和通三风，还三可供眺三望之用三。三、住三宅的建三筑结构板楼：在板楼三的平面三图上，三长度要三明显大三于宽度三，其外三行为规三则的条三状，就三像一个三长方形三，通常三采用一三梯两户三布局，三户户朝三阳，南三北通透三，公摊三小。特点：南北通三透，便三于通风三采光；三而且户三型方正三，平面三布局合三理；面三积充裕三，户型三容易出三精品；均好性三强；面积使三用率高三。不足之三处在于三户型格三局不宜三改造。塔楼：以电三梯、楼三梯为核三心布局三，通常三为一梯三六到八三户，从三塔楼平三面图看三，它楼三的平面三长度和三宽度大三致相同三。特点：节约土三地资源空间结三构灵活三，宜于三改造结构强三度高，三抗震性三好均好性三差，居三住密度三高，通三风采光三不能保三证面积使三用率不三高，存三在“灰三色空间三”1、框三架结构框架结三构：指三以钢筋三混凝土三浇捣成三承重梁三和柱，三再用轻三质板材三填充物三（膨胀三珍珠岩三、浮石三等）隔三墙分户三装配而三成的住三宅。优点：三可自由三分割，三组成灵三活的使三用空间缺点：三抗震性三能差，三不宜家三具布置三和装修2、剪三力墙结三构剪力墙三结构：三用钢筋三混凝土三墙板来三代替框三架结构三中的梁三柱，以三钢筋混三凝土墙三板来承三受来自三竖向和三水平力三的结构三。特点：三刚度大三、空间三整体性三好，房三间内不三外露梁三、柱楞三角，便三于室内三布置，三方便使三用。是三高层住三宅最为三广泛采三用的一三种结构三形式，三具有良三好的抗三震性能三，不足三之处在三于结构三自重大3、框三剪结构框剪结三构：框三架—剪三力墙结三构也称三框剪结三构，这三种结构三是在框三架结构三中布置三一定数三量的剪三力墙，三构成灵三活自由三的使用三空间，三满足不三同建筑三功能的三需求，三同时又三有足够三的剪力三墙，有三相当大三的刚度三。特点：三一般楼三梯间和电梯间三是剪力三墙，其三余是框架结三构，用三于住宅三楼较多，可三以方便三住户更三改房间。现三在一般三二十几三层的住宅楼三都是框三架剪力三墙结构，相三对于全三剪力墙三结构节约成三本，又三方便住三户。不过如三果楼层三过高，三或者当地有三特殊抗三震要求三的话，就要用三全剪力三墙结构三，或者钢结三构。四、商三品房销三售名词三解释楼花：最早三源于香三港，是三指未完三工的在三建物。期房：是指三开发商三从取得三商品房三预售许三可证开三始至取三得房产三证为止三，所出三售商品三房为期三房。现房：消费三者在购三买时具三备即买三即可入三住的商三品房，三即开发三商已取三得商品三房竣工三验收备三案证明三的商品三房。标准层：平面三布置相三同的住三宅楼层三。毛坯房：指住三宅在交三房时未三经装饰三，仅是三完成土三建、水三电等基三本工程三，地是三粗糙的三混凝土三地面，三房顶仅三抹灰层三，预留三水、气三管道。复式商三品房：是一三种经济三型房屋三，在层三高较高三的一层三楼中增三建一个三夹层，三从而形三成上下三两层的三楼房（三1.2三米的夹三层）。跃层式三商品房：由上三、下两三层（两三层均为三标准层三高）楼三面、卧三室、客三厅、卫三生间、三厨房及三其他辅三助用房三，并采三用户内三独用的三小楼梯三连接的三房屋。错层式三商品房：户内三楼面高三度不一三致，错三开处有三楼梯连三接。商住住三宅：是s三oho三(小型三家庭办三公场所三)住宅三概念的三一种延三伸。它三属于住三宅，但三同时又三融入了三写字楼三的诸多三硬件设三施，尤三其是网三络功能三发达，三居住的三同时又三能办公三的住宅三形式。TOW三NHO三USE:联排三别墅，三其原始三意义上三是乡村三别墅，三现指在三城区联三排而建三的市民三城区房三屋。会所：以所在三业主为三主要服三务对象三的综合三性高级三康体娱三乐服务三设施。三（游泳三池、网三球场、三高尔夫三球馆、三保龄球三馆、健三身房、三餐厅、三酒吧、三咖啡厅三等服务三设施。三以上一三般都是三对业主三免费或三少量收三费开放三）外飘窗：房屋三窗子呈三矩形或三梯形向三室外突三起，窗三子三面三为玻璃三，从而三使人们三拥有更三广阔的三视野，三更大限三度的感三受自然三；通常三它的窗三台较低三甚至为三落地窗三。（面三积计算三方法）中空玻三璃：传统三单玻门三窗的革三新，它三由两层三甚至更三多的玻三璃密封三组合，三两层玻三璃之间三必须形三成真空三或气体三（惰性三气体）三状态，三故称“三中空玻三璃”。阳台：供居三住者进三行室外三活动、三晾晒衣三物、储三存的空三间。露台：住宅三中的屋三顶平台三或由于三建筑结三构需求三而在其三他楼层三中做出三大阳台三，由于三它面积三较大，三非封闭三结构或三上面没三有屋顶三，所以三称露台三。玄关：玄关就三是登堂三入室第三一步所三在的位三置，它三是一个三缓冲过三渡的地三段。其三作用为三功能过三渡或增三加居室三的私密三性。开间：在住宅三设计中三，住宅三的宽度三是指一三间房屋三内一面三墙的定三位轴线三到另一三面墙的三定位轴三线之间三的实际三距离，三因为是三就一自三然间宽三度而言三，故称三开间。进深：住宅三的长度三即进深三，指一三间独立三房屋或三一幢居三住建筑三内从前三墙的定三位轴线三到后墙三的定位三轴线之三间的实三际长度三。层高：下层地三板面到三上层楼三板上表三面之间三的竖向三尺寸。净高：下层地三板面到三上层楼三板下表三面之间三的垂线三距离。（净高三＝层三高－楼三板厚度三）五、房三屋面积三术语房屋使三用面积三（套内三使用面三积）：住宅三中以户三为单位三的分户三门内全三部可供三使用的三空间面三积，住三宅使用三面积按三住宅的三内墙面三水平投三影线计三算，包三括卧室三、客厅三、厨房三、卫生三间、室三内走道三、地下三室、夹三层、阁三楼等面三积。房屋产三权面积：指产三权者依三法拥有三房屋所三有权的三房屋建三筑面积三。房屋预三测面积：主要三依据施三工图纸三、实地三考察和三国家测三量规范三对尚未三施工的三房屋面三积进行三一个预三先测量三计算的三行为，三是开发三商进行三合法销三售的面三积依据三（合同三约定面三积）。房屋实三测面积：指商三品房竣三工验收三后，开三发商依三据国家三规定委三托具有三测绘资三质的房三屋测绘三机构对三楼宇进三行实地三勘测、三绘图、三计算得三出的面三积，是三开发商三和业主三的法律三依据，三使业主三办理产三权证、三物业费三的最终三依据（三产权登三记面积三）。套内阳三台建筑三面积：指阳三台地面三底板外三沿在水三平面的三投影；三全封闭三阳台1三00%三计算面三积，半三封闭阳三台50三%计算三面积。套内墙三体面积：商品三房套内三使用空三间周围三的维护三或承重三墙体的三面积。套内建三筑面积=套内三使用面三积+套三内墙体三面积+三阳台建三筑面积分摊公三用面积=建筑三面积－三套内建三筑面积建筑面三积=商三品房销三售面积=套内三建筑面三积+分三摊公用三建筑面三积六、建三筑物的三各项比三例建筑容三积率＝总建三筑面积三÷总用三地面积建筑密三度（建三筑覆盖三率）＝建筑基三底总面三积÷总三用地面三积×1三00%绿化率＝各类三绿地总三面积÷三总用地三面积×三100三%（住三宅项目三绿化率三应不低三于30三%）面积误三差比＝（产三权登记三面积—三合同约三定面积三）×1三00%三÷合同三约定面三积分摊系三数：公用三分摊面三积之和三÷套内三建筑面三积之和出房率三（得房三率）、三实用率=套内三建筑面三积÷建三筑面积三×10三0%使用率=套内三使用面三积÷建三筑面积三×10三0%七、房三地产开三发五证三二书名三词解释《国有三土地使三用证》：是证三明土地三使用者三向国家三支付土三地使用三权出让三金，获三得了在三一定年三限内某三块国有三土地使三用权的三法律凭三证。《建设三用地规三划许可三证》：是建三设单位三在向土三地管理三局申请三征用、三划拨土三地前，三经城市三规划行三政主管三部门确三认建设三项目位三置和范三围符合三城市规三划的法三定凭证三。《建设三工程规三划许可三证》：市有三关建设三工程符三合城市三规划要三求的法三律凭证三。《建设三工程施三工许可三证》：是指三项目开三工前队三伍招标三到位，三施工队三伍具备三施工资三格，现三场具备三施工条三件的凭三证。《商品三房销售三（预售三）许可三证》：指开三发商在三投入方三面达到三国家要三求，有三条件对三外销售三房屋的三凭证。《住宅三质量保三证书》：开发三商对销三售的商三品房承三担质量三责任的三法律文三件。《住宅三使用说三明书》：对住三宅的结三构、性三能和各三部位的三类型、三性能、三标准等三加以说三明，并三提出使三用注意三事项。商品房三预售应三符合什三么条件三？已交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证按提供三预售的三商品房三计算，三投入开三发建设三的资金三达到工三程建设三总投资三的25三%以上三，已经三确定施三工进度三和竣工三交付日三期（现已调三整为2三0%）商品房三现售应三符合什三么条件三？现售商三品房的三房地产三开发企三业应当三具有企三业法人三营业执三照和房三地产开三发企业三资质三证书；取得土三地使用三