房产金融讲义3

《房地产金融》讲义（2003）授课教师：联系电话：电子邮箱：选用教材：谢经荣、殷红、王玉玫编著

《房地产金融》中国人民大学出版社2002.4.主要参考书：顾孟迪，房地产金融，上海交通大学出版社,1998.7.曹建元，房地产金融，上海财经大学出版社,1997.4.李艳红，房地产金融，广东经济出版社，2000.3第一章

绪论第一节

房地产金融的重要性第二节

房地产金融的发展第三节

房地产金融的概念和内容第一节

房地产金融的重要性房地产业的特点房地产业的重要性房地产金融的作用房地产业与金融业的关系一、房地产业的特点

房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括如下几个方面：1.房地产业投资大、借款多、周期长

现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。

2.房地产受区域市场影响较大

房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。3.房地产具有投资和消费的双重性

房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，也是人类各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。4.房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地，规避风险，提高效益。二、房地产业的重要性随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地产

是城市存在和发展的物质基础现代城市被称为“石屎森林”，房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市，也就不可能产生越来越多的集聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人生。Nothouse，notlive！

2.房地产是家庭重要财富

和政府财政收入的重要来源

Nothouse，notlive！对家庭、对个人同样是十分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。

由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。3.房地产业的带动性十分突出房地产业虽然是发展较晚，在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验表明，房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标。三、房地产金融的作用

由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。1.房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。2.房地产金融政策

是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。四、房地产业与金融业的关系

按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。1.房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强正如随着实体经济规模越来越大，符号经济（象征经济）对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的发展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的依赖性也越来越强。2.房地产业与银行业相互促进同时，房地产的发展也推进了金融业的改革和发展，使其产品越来越多样化，服务也越来越个性化，房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。3.房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行当然，房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。第二节三房地三产金融三的发展金融业的发展三历史可三以追溯三到很久三远的年三代，但房地产三金融业的发展三历史并三不长，三它是与三房地产三业和金三融业的三发展紧三密相关三的，而房地产三业是城三市化的三产物，三其历史三与工业三化同时。国外房三地产金三融的发三展我国房三地产金三融的发三展及存三在问题一、国三外房地三产金融三的发展一般认三为，世三界房地三产金融三的发展三经历了三三个主三要阶段三，分述三如下：建筑业三协会土地开三发银行公积金三制度1.建三筑业协三会Bui三ldi三ng三Soc三iet三y建筑业三协会是房地三产金融三业最初三的专门三形态，三起源于三英国。三其实质三是“互助”和“集资建三房”，将三参与者三的分散三资金集三中起来三形成能三够规模三化经营三的资金三，由协三会建好三房屋后三通过各三种较为三公平的三办法有三偿分配三给协会三成员。建筑业三协会最初是三地方性三组织，其运三转运作三流程如三图1—三1。后三来逐渐发三展成为三全国性三组织，变成三具有银三行储蓄三、贷款三功能的三金融机三构，其三运作流三程也发三生了一三定的变三化，见三图1—三2。建筑业三协会的三运转运三作流程三（早期三）本地购三房者协会房屋协会会三员资金流三动分配权三益建筑业三协会的三运转运三作流程三（后期三）全国储蓄户协会房屋购房者储蓄购地建三房抵押贷三款购房住宅合三作社的规范定三义建筑业三协会在一些三国家又三称为“住宅合三作社”，2三00多三年来世三界各国三广泛发三展，成三为房地三产融资三的重要三方式。三它有一三个普遍三的规范定义：住宅合三作社是三一种互三相帮助三、共同三建房的非营利三性团体，三属集体合三作性质。三它是以三建房资金融三通及储蓄、三建设和三管理一体化解决住三房问题的合作三社。2.土三地开发三银行Lan三dD三eve三lop三men三tB三ank与建筑三业协会三不同的三是，土三地开发三银行是三有重要三的政府三参与或三规制的三房地产三金融服三务，起三源于欧三洲大陆三，其发三展经历三了三个三阶段：⑴早期三阶段（三176三9-1三849三）土地开三发银行三的核心三是土地，最重三要的主体是三地主，政府强三制地主三加入，同时出资并三参与管三理、监三督，地主三以其土三地作抵三押取得三贷款进三行土地三开发经三营，服三务于一三定地区三的民众三。其运三作流程三如图1三—3。地主合作社社团入社贷款划款购房⑵中期三阶段（三185三0-1三873三）185三0年开三始，土三地开发三银行取消了三原来只三有地主三才能参三加的限三制，并发展了三抵押土三地证券三化，经营三更进一三步市场三化，但三还是主三要为本地三居民服三务。其运三作流程三如图1三—4。地主合作社投资人土地抵三押抵押贷三款证券发三行购买证三券⑶后期三阶段（三187三4—）187三4年后三，中央银三行的成立三和功能三的充分三发挥，三使得土三地开发三银行的融资范三围可以三扩大，地区三性的土三地开发三银行也三因中央银三行中的三土地开三发银行三功能的体现三而得以三形成链条式三的结构，开发三规模和三周期都三有了长三足的发三展。其三运作流三程如图三1—5三。地主区域土地银三行中央土地银三行投资者抵押贷款抵押贷款证券资金小结土地开三发银行在土地证三券化、三抵押贷三款方面的三发展为三现代房三地产金三融业的三发展奠三定了良三好基础三，也是房地产三市场化三、金融三市场化三发展的三重要基三础。3.公三积金制三度公积金制度最成功三的是新加坡三的中央三公积金三制度，它始三于19三55年三，是包三含医疗、三退休和三住房等各种三社会保三障功能三的制度三安排，三也是强三制性的三社会制三度。新三加坡的三公积金三制度具三有非常三严格的法律地三位，管理三也非常三严格、三专业，三是覆盖面三极为广三泛的社会三保障制三度，既三为政府三提供了三便利的三资金，三也极大三地保障三了所有三雇员的三利益，三对解决三住房问三题更是三成就卓三著，成三为争相三效仿的三榜样。公积金三的特点是：普遍、三强制、三集中、三专业二、我三国房地三产金融三的发展三及存在三问题我国的三房地产三和房地三产金融三是改革三开放以三后的事三情，特三别是最三近几年三发展更三加日新三月异。我国房三地产金三融发展三的几个三阶段成熟的三房地产三金融市三场的主三要标志我国房三地产金三融市场三存在的三主要问三题1.我三国房地三产金融三发展的三几个阶三段建国以三来，我三国房地三产和房三地产金三融的发三展经历三了三个三特征非三常鲜明三的阶段三：⑴住房三建设资三金管理三阶段197三8年以三前，我三国实行三的是非三常正规三的计划三经济，三国家的三基本政三策是高三积累低三消费，三先生产三后生活三，住房三基本上三属于被三遗忘的三事情。三住房分三配实行三福利住三房制度三，单位三分房是三诸多福三利中的三一种，三住房建三设投入三极其有三限，导三致住房三非常紧三张和短三缺。⑵房改三金融阶三段⑶市场三化房地三产金融三阶段⑵房改三金融阶三段197三8年后三我国开三始进行三住房制三度改革三，经历三了前期三探索、三租金改三革、筹三资模式三改革和三房地产三金融市三场化改三革等不三同改革三阶段。前期探三索阶段是指1三978三到19三87年三的10三年间以三“全价卖三房”为特三征的改三革，但三由于当三时人民三群众自三身资金三非常有三限，全三价卖房三根本就三卖不了三，不是三没人想三买，而三是都买三不起。三同时，企业单三位和国三家、地三方政府三都不堪三重负，改革三成效非三常不满三意。租金改三革阶段，上世三纪80三年代中三期试行三“提租”改革三，企图三通过提三高住房三租金来三弥补住三房建设三资金的三不足，三成效也三差强人三意，但三最终促三成了住三房制度三的全面三改革，使房地三产金融三进入到三住房建三设、分三配、消三费的各三个环节。这个时三期房地三产金融三主要以房改金三融为特点，一是三信贷规三模迅猛三扩张，三二是通三过政策三性金融三措施推三进房改三的深化三，三是三建立了三房地产三金融机三构，初三步产生三了房地三产金融三产品，三为房地三产金融三的全面三市场化三创造了三条件。⑶市场三化房地三产金融三阶段90年三代以后三，房地产三市场化逐渐成三形，房三地产的三大规模三发展有三力地促三进了房地产三金融的三发展成三长，使我三国的房地产三金融进三入了市三场化阶三段。但与三真正的三市场化三的房地三产金融三比较，三我国的三房地产三金融现三状还有三很大差三距，还三有许多三工作要三做。2.成三熟的房三地产金三融市场三的主要三标志一般认三为，成三熟的房三地产金三融市场三需要满三足如下条件，或者三说成熟三的房地三产市场三具有如三下特征：完善的三法律体三系完善的三市场结三构丰富的三市场产三品大规模三的交易高效的三市场效三率严格的三风险管三理⑴完善三的法律三体系房地产三经营虽三然是以三房地产三本身作三为实体三，但实三质上它三又是一三种权益经三济，房地产三交易实三质上是三权益性三交易，即房三地产所三包含的三权益的三交换，三所有交三易都应三得到严三格的法三律保护三。因此三，完善的三法律体三系是房三地产金三融市场三的基本三保证，没有三一定的三法律安三排，就三不可能三很好地三保护市三场参与三者的权三益，也三就不会三有规模三化的房三地产金三融市场三的形成三和发展三。⑵完善三的市场三结构完善的三市场结三构包括市场的三参与主体的三多样化三、分散三化，市场产品的三多样化三、标准三化、个三性化，市场风险的三可预见三化、分三散化，特别三是要有三不同的三经营者三，要有三大量的三买者和三卖者，三离开众三多的大三规模的三市场参三与者就三不存在三成熟的三房地产三金融市三场。⑶丰富三的市场三产品丰富的三产品是三市场结三构完善三的体现三，成熟三的房地三产金融三市场必三定是以按揭（mo三rtg三age三）为中心三的多产三品、多三服务市三场，融资渠三道、形三式都非三常多样三，市场三细化也三比较明三显，不同三风险爱三好者都三能够得三到相应三的满足三。⑷大规三模的交三易成熟的三房地产三金融市三场，其交易数三量也应三该是规三模巨大，足以三支撑市三场逐利三者的交三易行为三。虽然三因各种三因素的三作用，三在某些三特定时三期市场三的总体三交易量三变化可三能较大三，但在三一个较三长时期三里，成三熟的房三地产金三融市场三的交易三量一般三都可以三占到该三国或该三地区金三融产品三交易量三的很大三份额，商业银三行的房三地产贷三款占其三信贷比三重一般三都在2三0%以三上。⑸高效三的市场三效率成熟的三房地产三金融市三场的运三行非常三高效，对资源三的优化三配置、三对风险三的分散三和预防三、对国三民经济三的促进等，都三表现出三相当的三效率，三而且可三以作为三国民经三济景气三周期的三指标性三先导信三号，为三决策者三提供宏三观调控三的重要三依据。⑹严格三的风险三管理成熟的三房地产三金融市三场都有三一套严三格的风险管三理和规三避制度，市场三交易的三各种参三与者和三市场管三理者都三不会对三明显的三风险无三动于衷三，都会三根据自三己的偏三好和能三力采取三一定的三保护措三施，非周期三性的系三统性风三险较难形三成。3.我三国房地三产金融三市场存三在的主三要问题对比成三熟的房三地产金三融市场三的特点三，可以三看出，三目前我三国的房三地产金三融市场三是极为不规范三、不成三熟，存在三许多急三需改进三的地方三。概括来三讲有如三下几个三方面：⑴房地三产金融三市场的三资金来三源单一目前，三我国房三地产融三资主要三还是银行融三资，房地三产金融三市场的三资金来三源单一三，除住三房公积三金外，三就是银三行吸纳三的各种储蓄存三款，债券三、保险三基金、三按揭证三券等还三只停留三在讨论三探索阶三段。资金来三源单一三，必然三造成风三险单一三，非常三容易形三成非周三期性系三统性风三险。⑵房地三产贷款三品种可三选择性三差我国的三房地产三贷款品三种单一三，主要三是担保贷三款（包括质押），世界三通行的三标志性三产品—三—按揭贷三款在我国三才刚刚三开始，三市场发三展态势三虽然很三好，但三规模还三不大，三法律体三系的支三撑还有三待改善三，按揭的三差异性三安排还需要三不断的三发展和三完善。贷款三品种数三量太少三，市场三需求者三的选择三极其有三限，表三明我国三的房地三产金融三还处在三非常初三步的阶三段。⑶房地三产金融三市场的三法律体三系不完三善正如我三国的各三个方面三的法律三体系都三需要建三立和不三断完善三一样，三我国的房地产三、金融三、物权三、产权等整体三法律体三系建设三还非常三初步，三法律对三房地产三金融的三保障还三不够有三力、全三面，还三有许多规则需要建三立完善三，房地产三和资金三的安全三性、流三动性等三等都需三要全面三和严格三保护，各种市场行三为还需三要明确三的规范三指引。⑷房地三产金融三市场发三育滞后市场发三育滞后三的表现三是：产品少三、服务三水平低三、创新三性不强三、市场三参与者三数量少三、风险三和经营三意识差三、市场三的地区三分割明三显而层三次分化三不突出。既满三足不了三房地产三开发经三营的需三要，也三满足不三了房地三产消费三者的需三求，更三满足不三了资金三供给者三的要求三，又制三约了市三场经营三者的利三润创造三。⑸银行三的经营三机制需三要改革房地产三金融最三基本和三主要的三经营主三体是各三种类型三的商业银三行，但目三前我国三银行业三发展水三平低，三银行数三量少，三垄断现三象比较三突出，三竞争极三不充分三，经营三能力不三强，抗三风险能三力极其三有限，三其最主三要的制三约因素三是银行的三经营机三制陈旧三、管理三落后，需要三全面改三革，才三能应对三市场变三化，形三成核心三竞争力三，创造三更多效三益。⑹房地三产金融三风险意三识有待三提高近些年三，我国三房地产三金融市三场虽然三有了一三定发展三，市场三参与者三越来越三多，但三普遍存三在风险三意识不三强的问三题，容三易形成跟风、三过度炒三作等高风险三行为，市场三主体的诚信水平也三参差不三齐，大大三提高了三市场产三生高的三系统性三风险的三可能性三。小结总之，三由于我三国房地三产金融三的发展三刚刚起三步，市三场不成三熟是必三然的，三存在各三种问题三也是可三以理解三的。第三节三房三地产金三融的概三念和内三容一、房三地产金三融的概三念二、房三地产金三融的主三要内容三、本三课程的三设想和三安排一、房三地产金三融的概三念我们知三道，金融是指以三银行为三中心的三各种形三式的信三用活动三以及在三信用基三础上组三织起来三的货币三流通。简单三来讲，房地产三金融就三是与房三地产紧三密联系三的金融三活动，但其三概念需三要严格三的定义三。1.广三义概念房地产三金融的广义概三念是：指利用三各种可三能的方三法、工三具为房三地产业三各相关三部门筹三集、融三通、清三算资金三，提供三相应服三务的所三有金融三活动。2.狭三义概念房地产三金融的狭义概三念是：金融服三务于房三地产业三的行为。3.本三课程的三概念为了使三课程内三容涵盖三既广，三又中心三突出，三我们这三里所讲三的房地三产金融三是指不包含三清算部三分的广三义房地三产金融三，特别三是与房三地产经三营有关三的金融三行为。二、房三地产金三融的主三要内容房地产三金融的三内容可三以根据三不同的三目的来三划分，三如根据服务对三象和市三场主体，可以三划分为三如下内三容：1.开三发性房三地产金三融服务开发性三房地产三金融服三务，是三指为房地三产的开三发经营三提供融三资、筹三资、结三算等服三务的金三融活动，其服三务对象三是经营三者、建三设者2.消三费性房三地产金三融服务消费性三房地产三金融服三务，是三指为房地三产的消三费者提三供各种三金融服三务的金三融活动，其服三务对主三要是消三费者、三房地产三的购买三者等，三最基本三的产品三就是按揭和保险。3.市三场化房三地产金三融服务市场化三房地产三金融服三务，是三指围绕着三房地产三市场、三为广大三的金融三市场参三与者提三供全方三位金融三服务的三金融活三动，其服三务对象三是形形三色色的三市场参三与者，三提供的产品是三各式各三样的标三准化和三差异化三服务，但这三些产品三又都是三与房地三产紧密三联系在三一起的三、是以房地三产为标三的或以三房地产三为媒介三的金融三服务。三、本三课程的三设想和三安排《房地三产金融三》是房地产三专业非三常重要三的专业课三程，内容广三泛，离三日常生三活距离三较大，各种服务、三产品、三基本原三理、计三算等都不容易三理解，相对三其他基三础课来三讲是属三于比较三深的课三程。为三了减轻三负担，三学以致三用，我三们的讲三授安排三如下：有关安三排1.有三关金融三的基本三知识即教材三的第二三章，内三容较深三，计划三讲二个三单位时三间，8三课时。2.消三费性房三地产金三融消费性三房地产三金融是三本教材三的重点三，包括三第三章三、第四三章、第三七章、三和第八三章的部三分内容三，既有三银行业三务又有三保险业三务，我三们将花三最多的三时间来三完成，三大体一三半左右三吧。3.开三发性房三地产金三融开发性三房地产三金融是三房地产三从业人三员最需三要学习三的内容三，我们三也尽可三能讲得三细一些三，包括三第五章三、第六三章，大三体用三三周的时三间来完三成。4.市三场化的三房地产三金融市场化三的房地三产金融三是我们三需要作三一定了三解的内三容，包三括第九三章和第三八章的三部分内三容，我三们在大三家认为三有必要三的时候三讲得深三入些，三一般情三况下我三们就讲三简单点三。第二章三房地产三金融基三本知识引言：三货币、三信用、三金融房地产三金融中三的资金三流及资三本来源影响房三地产金三融市场三的社会三经济因三素利率、三贴现率三和现值资产收三益率信贷、三担保贷三款和抵三押贷款引言：三货币、三信用、三金融什么是三货币什么是三信用什么是三金融一、什三么是货三币？所谓货币，就是三固定地三充当商三品交换三中的一般等三价物的特殊三商品。三现代货三币有5三项基本职三能：价值尺三度、流三通手段三、贮藏三手段、三支付手三段、世三界货币；而价值尺三度和流三通手段三是其最三基本的三职能，三二者的三统一就三是货币。现代货三币最主要三的是由三国家发三行并强三制流通三的符号三式象征三物——纸币。因此三，国家三的权威三是现代三货币的三重要基三础。现三代社会三，货币三是分层三次的，三如在我三国，货三币有4三个层三次：M0=现金M1=M0+企业三、单位三支票存三款+基三本建设三存款M2=M1+储蓄三存款+三企业、三单位定三期存款三+财政三金库存三款M3=M2+商业三票据+三短期融三资债券其中M1是通常三所说的狭义货三币供应三量，M2是广义货三币供应三量二、什三么是信三用？信用是现代三经济的三重要基三础，体三现了权三益与货三币交换三的一种三关系：借款方三将某种三权益—三—若干三时间后三归还借三款的承三诺——三给予贷三款方，三贷款方三将一定三的货币三的使用三权给予三借款人三。因此，信用体三现了借三贷和权三益的双三向运动。事实三上，信用就三是债权三债务的三法律关三系通过货币来体现三或实现。“信用三”图式贷款人借款人资金（三现金或三支票）权益三、什三么是金三融？金融是提供三信用服三务的专三门领域三。市场三经济条三件下，资金盈三余者与资金短三缺者之间的债权债三务关系三，是通三过金融三市场和三金融机三构来确三立的。在一个三发达的三信用经三济体系三中，中央银三行、商业银三行和非银行三金融机三构组成了三完整的金融机三构体系。随着三社会经三济的发三展，金三融涉及三的经济三活动范三围越来三越广阔三，金融服三务的种三类（所谓金融产三品）越来越三多，金融（所谓符号经三济或象征经三济）对实体经三济（生三产和消三费）的影响三越来越三大、越三来越密三切、越三来越不三可捉摸三。第一节房地产三金融中三的三资金流三及资本三来源房地产三金融中三的资本三流资金来三源中国房三地产开三发资金三来源及三其运作一、房三地产金三融中的三资本流随着社三会经济三的发展三，房地三产交易三也由简三单变得三比较复三杂，形三成了有多种主三体参与的三交易体三系和过三程，特三别是形三成了复杂的三资本流——现金与三信贷的三转移过三程。（如三图2—三1）三在三现代房三地产交三易中，三资本流三通包括三了3个三方面的三参与者三：A.资本的三使用者：开发三商、房三屋预购三者B.资本的三供应者：家庭三、银行三、保险三公司、三政府C.服务中三介组织：银行三、经纪三、信托三公司房地产三金融中三的资本三流商业银三行保险公三司养老金房地产三投资信三托政府家庭外国投三资者投资银三行抵押贷三款银行房地产三经纪人资本—三债务开发商家庭商业资三本家土地所三有者资本供三应者服务机三构资本使三用者权益资金权益资金二、资三金来源资金来三源渠道三的多样三化是建三立完善三和稳定三的房地三产金融三市场的三关键。三目前世三界各国三房地产三金融市三场的资三金来源三有各自三不同的三特点，三一般主三要有如三下来源三：保险公三司商业银三行储蓄贷三款银行互助储三蓄银行抵押银三行房地产三投资信三托公司三、我三国房地三产开发三资金来三源及其三运作目前，三我国金三融业管三制比较三严格，三筹资、三融资都三有相应三的法规三规管，三但渠道三在不断三变化和三扩大。三房地产三开发资三金的来三源和运三作的基三本模式三可以图三2—2三来作简三单描述三。房地产三开发资三金的来三源和运三作的基三本模式资金来三源政府拨三款银行贷三款抵押贷三款金融市三场企业自三筹（资三本金）集体集三资预收款国营公三司各类公三司证券股票股份公三司各类公三司各类公三司用户住房公三积金住宅合三作社特定城三市政府三与居民第二节三影响房三地产金三融市场三的三社会三经济因三素资金的三融通是房地三产开发三与交易三最基本三的金融三保证，房地产三金融活三动对房地三产市场三的活跃三起着至三关重要三的作用，影响三房地产三金融的三社会经三济因素三必然影三响房地三产本身三。一、通三货膨胀三的变化在市场三经济条三件下，三所谓通货膨三胀是指社三会整体三物价水三平持续上涨的过程，而通货紧三缩则是指三社会整三体物价三水平持三续下降的过程。社会三整体物三价水平三的变化三必然会三影响到三房地产三价格的三变化，三但一般三而言，房地产三的价格三水平与三社会整三体物价三水平的三运行周三期可能三是不同三步的，二者三的关系三非常复三杂。描述房地产三周期的指示三性指标除房地产三平均价三格（一般三为指数三指标）三外，还三有房屋空三置率——空置房三屋占房三屋总量三的比重。我国三还有“房地产三景气指三数”。二、银三行利率三的变化利率是现代三经济体三系中进三行宏观三调控最三主要的三控制变三量，利率变三化对房三地产的三影响一三般是反方向作用：即银行利三率下降三，有利三于房地三产发展三；银行三利率上三升，不三利于房三地产发三展。三、所三得税法三的变化在成熟三的市场三体系中三，税法和三税率的三变化对经济三的影响三是十分三明显的三。在市三场经济三国家，房地产三投资是三最重要三的减税手三段和避三税工具，税法税三率的变三化必然三对其产三生突出三影响。一般而三言，在三房地产三交易方三面减税三，降低三了交易三成本，三有利于三活跃市三场交易三，有利三于投资三，有利三于房地三产发展三；加税三则加重三了交易三成本，三不利于三市场交三易的增三加，不三利于投三资，不三利于房三地产发三展。四、货三币汇率三的变化汇率就是一三国货币三对别国三货币的三汇兑比三率。汇率变三化的运三行机制三非常复三杂，汇三率的变三动对实三体经济三的影响三也非常三复杂。一般而三言，汇率对三房地产三的影响三主要体三现为在三一个较三长的稳三定变动三趋势中三，汇率三上升产三生资本三流出，三使国内三的房地三产价格三下降；三汇率下三降产生三资本流三入，使三本国房三地产价三格上升。之所三以会形三成这样三的规律三，最主三要的原因在于房三地产是三不动产三，其流三动性较三差，变三现比较三困难，当资三金流向三发生变三化时，三价格的三变化幅三度会很三大，造三成的后三果也令三人难于三接受，三甚至“崩盘三”。五、日三用品价三格的变三化日用品三价格的三变化对三房地产三价格的三变化影三响相对三较小，三只有形三成长期稳三定的变三化趋势时，特三别是与消费结三构的变化三整合起三来时，日用三品价格三变化对三房地产三的影响三才会显三现出来三。六、房三地产证三券和其三他投资三工具三回三报率的三变化当房地三产成为三投资工三具时，三其回报率与其他三各种投三资工具三回报率三之间的三比较是三影响房三地产价三格的重三要因素。流动性较差的三特点，三使得房三地产投三资的回三报率应三该比其三他投资三工具更三有吸引三力时，三才会被三更多的三投资者三选择。七、金三融政策国家的金融政三策是宏观三调控的三重要政三策措施三，必然三对房地三产发展三形成重三大影响三，而房地产三市场融三资量巨三大的特三性，更三进一步三强化了三金融政三策的影三响效应三，使得三房地产三对金融三政策的三变动特三别敏感。如银根的三松紧、三利率降三升、货三币供应三的增减三、贷款三审查的三宽严等，都三对房地三产的发三展形成三巨大影三响，甚三至有时三会使房三地产也三成为所三谓的“政策市”。随三着金融三市场化三的不断三发展，三国家对三金融的三管制逐三渐放松三，直接三的政策三影响也三会逐步三下降，三但其间接作三用（特三别是心理影三响）仍然三是重要三的、不三可忽视三的。八、社三会福利三制度社会福三利制度对房地三产的影三响是：三福利条三件越好三，个人三买房越三不踊跃三，人均三拥有自三主房屋三的比率三越低；三福利条三件越差三，个人三买房就三越踊跃三，在同三等社会三经济发三展水平三条件下三人均拥三有的自三主房屋三比率越三高。我国福三利制度三的改革三，正是三最近1三0多年三我国房三地产业三迅猛发三展的重三要原因三之一。第三节利率、三贴现率三和现值金融市三场是对资金的三使用和各种权三益的调配三进行交三易，资金使三用的价格如何，三是人们三最关心三的问题三之一。利息对借款三人来说三就是资金占三用的成三本，而对三放款人三来讲就三是借出资三金获得三的补偿三即收益；利率就是资三金占用三的单位三成本即三价格。利息三或利率三与占用三资金的三时间长三短关系三非常密三切。一、利三率1.名三义利率三和现值名义利三率：名义三利率也三就是票面利三率，即借贷双三方在订三立合同三时共同三约定的三利率。从借三出资金三一方而三言，利三率反映三了资金三的时间三价值，实际上三利率就三是到期三收益率。例如：甲向三乙借款三100三万，约三定一年三为期，三到期一三次性还三本金1三00三万并付三利息1三0万，三则在这三个合同三中的名三义利率三就是：利率i三=利息三/本金三=10三%/年贴现率：由于资金具三有时间价三值，一笔三资金若三干时间三之后的三价值（三购买力三）与现三在的价三值（购三买力）三是不同三的，二者的三比值就三是贴现率。现值：资金的未来收三益通过贴现的办法三换算成三现在的三价值量三就是其三现值，即时间为三零时的三价值量。2.利三率集所谓利率集就是名义利三率的组三成，即在名义三利率中三到底包三含了哪三些利率，从放三款人的三角度来三说，也三就是资三金收益三到底由三哪些部三分组成三；而从三借款人三的角度三，则是三其借款三成本到三底包含三哪些。三所以，利率集三事实上三就是资三金使用三的成本三来源。一般三来讲包三括：⑴无风三险短期三实际利三率

⑵三通涨溢三价

⑶三期限溢三价

⑷三差价3.实三际利率⑴定义实际利三率是名义三利率经三实际或三预测的三货币购三买力变三化校正三后的利三率，是借三款人所三付利息三率减去三通货膨三胀后的三利息水三平，即三贷款人三所取得三的利息三（或利三润）减三去通货三膨胀后三的利息三率水平三。⑵物价三指数校三正90年三代前期三，我国的保值定三期储蓄的保值利三率就是三经通货三膨胀校三正之后三的利率，即所三谓的保值率三就是通三涨溢价。在个别三的借贷三合同中三如何确三定双方三都认同三的校正三水平，三通常需三要较多三的谈判三，达成三协议也三需要双三方较多三的理性三判断。4.利三率的期三限结构贷款期三限不同三，利率三水平当三然就不三同，这三种因期限三差异造三成的利三率差异三，可以三叫做期限结三构溢价。期限结三构的成因三有以下三解释：⑴期限越三长，贷三款人失三去的其三他投资三机会可三能越多三，为了三弥补未三来更高三收益投三资机会的三损失，贷款三人会提三高长期三贷款利三率；⑵借款人三为了保三证自己三在较长三期限内三稳定地三使用资三金，愿三意付出三较高的三成本；⑶期限越三长，贷三款人承三担的风三险和心三理压力三越大，三要求更三高的利三率水平三是一种三适当的三补偿；⑷期限越三长，借三款人越三有机会三在放款三人不愿三意的时三候还款三，从而三对放款三人不利三，这种三损失需三要借款三人作出三适当的三补偿—三—期权溢三价。5.利三率和可三贷资金商品的市场价三格是由三商品的三供给和三需求共三同决定三的，金融市三场上资三金的供三给与需三求相互三作用就三决定了三借贷交三易的价三格——三利率。因此，三在平衡三的金融三市场中三，一定的三利率水三平与一三定的资三金供给三和资金三需求紧三密联系。可以三通过图三2—3三来解释三。利率与三可贷资三金数量三关系利率可贷资三金数量0I2I1F1F2D资金需三求曲线S2S1资金供三给曲线6.利三率同风三险溢价本论题三是利率风三险的概率解三释，涉及三到较多三的数学三知识，三实践上三对金融三产品的三设计意三义较重三大，此三处从略三。二、未三来值未来值就是存三款经过三一段时三间后的三价值，三包括本金和利息。利息计三算通常三有两种三方法：单利和复利。1.单三利的计三算单利是指仅计算三本金的三生息或三时间价三值。例如：某笔三贷款本三金为1三00万三，期限三为2年三，年利三率为1三0%,三以单利三计息，三到期一三次还本三付息，三则其计三算如下三：本金=10三0万，利息=10三0*1三0%*三2=2三0万，到期借三款人应还本付三息共1三20万。2.复三利的计三算复利则是根据利息计三算周期，将每三个周期三的利息三都作为三下一期三的本金三的组成三来计算三下一个三生息周三期的利三息。例如：某笔三贷款本三金为1三00万三，期限三为2年三，年利三率为1三0%，以复利三计息，到期三一次还三本付息三，则其三计算如三下：本金=10三0万，第一年三的利息为10三0*1三0%=三10万三，第二年三的利息为（1三00+三10）三*10三%=1三1万，到期应三还本金三为10三0万，三付利息三为21三万，共还本付三息12三1万。3.不三同计息三周期的三复利计三算一般地三，某笔三贷款的年利率是i，本金是PV0，计息三周期为三每年计三息一次三，则其三各年的三未来值三的计算三公式为三：FVn=P三V0（1+三i）n在现实三生活中三，贷款三的计息周三期经常可三以有不三同的安三排，如年、半三年、季三度、月三、日（三即连续三计息）等，三其未来三值的计三算也有三不同的三公式。⑴粗算三模型（三简化计三算）若贷款三的年利率三为i，一年按三m个周三期计算三复利，则n年后其三未来值三为：FVmn=P三V0（1+三i/m三）mn表2—三3是不同三复利计三算周期三下，同三样数量三的贷款三未来值三比较。不同复三利周期三同样数三量（1三00元三）的贷三款未来三值比较计算方法未来值及其比较1年10年未来值比一年复利多%未来值比一年复利多%一年复利半年复利月复利连续复利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算三模型（三复杂计三算）粗算模三型简单三地把年利三率分解三成为更三小复利三周期利三率，影响三了同样三一笔贷三款在不三同复利三计算周三期下的等效性，在借三款期限三较长的三情况下三严重影三响借款三人利益三。因此三，实际三上在安三排还贷三计划时三，人们三一般采三用精算型三式来计算三。其最三基本的三思想是利率等三效性—三—同样三的贷款三不会因三复利计三算周期三的不同三而影响三其未来三值。这样，三在计算三时就要三先算出三不同复三利周期三的等效利三率，公式三为：（1+三ia）=（三1+isa）2=（1三+iq）4=（1三+imo）12=（1三+id）360这里，i为年三利率，三isa为半年三利率，三iq为季度三利率，三imo为月利三率，id为连续三（日）三利率，这些三利率相三互之间三都是等三效利率三。三、未三来收益三的贴现未来值是资金三未来价三值的计三算，同三样地，三我们也三可以计三算未来某三个时候三的收益三的贴现三，也就三是将未三来的收三益价值三转变为三现在的三价值，这种三计算称三为未来收三益的贴现，其计算参三数是贴现率。1.一三年未来三收益的三贴现一年期三的未来三收益的贴现公三式为：PV0=FV1/(1三+i)这里i是贴三现率，1/(三1+i三)是贴现因三子。事实上三是现值三的一年三未来值三的逆运算三。2.多三年未来三收益的三贴现如果一三笔收益三是在第n三年实现的，那三么其贴现值三的计算就是：PV0=FVn/(1三+i)n如果不同年三份都有三不同的三收益C三F1，CF2，CF3，CF4，CF5……C三Fn，则这些收三益的总三的贴现三值就是：PV0=CF1/（1三+i）三+CF2/(1三+i)2+CF3/(1三+i)3+CF4/(1三+i)4+CF5/(1三+i)5……C三Fn/(1三+i)n这里的贴现率仍然是i，1/（三1+i三）n或（1+三i）-n为各年三的贴现因三子。3.通三过未来收三益的贴三现值与投资初三值的比较三判断房三地产的三投资价三值未来收三益的贴三现计算三为我们三对房地三产投资三的决策三提供了三便利的三分析工三具，通三过比较在一定三的贴现三水平基三础上未三来收益三的贴现三值与初三始投资三的大小，我们三就能进三行简单三的价值三判断，三从而得三到某项三投资是三否合理三的结论三。各期未三来收益三贴现值三总和与三初始投三资的差三，称为净现值。若净现三值为正三，就是三未来收三益的贴三现大于三初始投三资额，三这项投三资是可三行的；三若净现三值为负三数，则三可以断三定该项三投资无三利可图三，是不三可行的三；若净三现值为三零，说三明该项三投资在三不考虑三风险因三素时，三还是基三本可行三的。例子在计算三未来收三益的贴三现时，三我们有三个计算参三数——贴现率，不同三的贴现三率对计三算结果三影响很三大，因三此，参三数的选三取在很三大程度三上决定三了我们三的判断三。例如：三有所房三子第一三年有1三万元收三益，第三二年有三2万元三收益，三第三年三有2万三元收益三，第四三年有2三万元收三益，第三四年还三可以按三12万三元卖出三，而现三在需要三10万三元买这三所房子三。问现三在买下三房子合三不合算三？在什三么样的三贴现率三下才合三算？这个问三题实际三上就是三比较在什么三样的贴三现水平三上，未三来收益三的净现值是正数。计算三过程是三这样的三：因为现三值计算三公式涉三及到指数运三算，求得三贴现率三的运算三相对较三复杂，三我们不三妨先假三设几个三贴现率三水平来三计算，三如5%三,10三%,1三5%，三20%三，则计三算结果三如下：三（表2三—4）表2-三4三不同贴三现率水三平下的三贴现值三比较年份收益贴现因子1/（1+i）n贴现值（万元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876总计16.011713.626411.702110.1317净现值6.01173.62641.70210.1317结论计算结三果表明三，在贴现率三为20三%水平，三该项投三资仍然三是合理三的。由三此可见三，可行的三贴现水三平事实三上就是三可行的三内部收三益率。第四节三资三产收益三率资产收三益率是任何三经济实三体进行三经营过三程中必三须十分三注重的三财务指三标之一三，而以三房地产三经营为三最。考三虑到某三项资产三中经营三者自身三所占权三益比重三的差异三，在会三计报表三中，资产收三益率有三不同的三概念和三计算方三法。一、资三产收益三率资产收三益率是指该项资三产所有三净营业三收益总三额与该三项资产三价值总三额的比三值，说明三整个资三产的收三益水平三。其计算三公式为三：资产收三益率=三净营业三收益/三资产价三值=（营三业收益三-经营三费用）三/资产三购买价三格二、权三益收益三率权益收三益率是股东所三占权益三对应的三收益水三平，在房地三产中是三专指按三揭贷款三借款人三所拥有三的权益三（自有三资金）三的收益三水平，其数三值为税三前收益三与自有三资金的三比值，三即：权益收三益率=三税前收三益/自三有资金=（净三营业收三入-年三还款额三）/自三有资金这里必须注三意的是：权益收三益率是三逐年变三化的，三主要原三因不是三税前收三入的变三化，而三是按揭三购房者三在所购三房屋中三占有的三权益是三逐年变三化的。三当他还三清了贷三款，房三屋的全三部权益三就属于三购房者三了，这三时，房三屋的权三益收益三率与资三产收益三率就相三同了。简单结三论由此可三见，资产收三益率的三变化主三要取决三于资产三（房地三产）的三收益水三平变化；而权益收三益率的三变化既三取决于三资产（三房地产三）的收三益水平三，也取三决于资三产（房三地产）三中按揭三购房者三的权益三比例—三—首次三付款比三重与已三偿还贷三款比重三之和。三、有三效收益三率有效收三益率是指能三使房屋三的未来三收益与三其终值三（即房三屋的处三置价）三之和的三贴现值三等于现三值的贴三现率。三其严格三的定义三如下：若房屋未三来价值三的贴现三值I1/（1三+IR三R）1+I2/（1三+IR三R）2+…+三IN/（1三+IR三R）N+IN‘/（1三+IR三R）N与房屋三初始购三买价相三等，

则称IR三R为有三效收益三率。这里，IN为房屋三第N年三的收益三，IN‘为房屋三的终值。有效收三益率是三购房者三实际能三取得的三收益率三，所有三又称为内部收三益率。

当三上式的三年收益三为税后三收益时三，则内三部收益三率就是税后内三部收益三率。第五节三信贷、三担保贷三款和抵三押贷款信贷、三担保贷三款和抵押贷三款是房地三产金融三最主要三的基本三业务内三容，涉三及的主三体包括贷款者——商三业银行三，即资三金的借三出方；借款人——房三地产开三发商和三购房者三，即资三金的借三入方；第三方——担三保人或三保证人三，即借三款人的三关系人三，即为三借款人三提供偿三还贷款三保证的三责任方三，对贷三款负有三连带责三任。一、信三贷和担三保贷款三的定义三与区别1.信三贷信贷就是借三款人由三于自己三的良好三市场信三誉，在三没有任三何其他三承诺仅三以借款三合同的三约定就三获得银三行一定三数量的三贷款的三融资活三动。是三借款人三与银行三之间发三生的“三纯信用三”关系三。2.担三保贷款担保贷三款是银行三为了保三证自己三的资金三的安全三，在贷三款时除三借款人三的还款三承诺之三外附带三更加严三格的条三件的借三贷活动三。是借三款人与三银行之三间发生三的“泛三信用”三关系。三在实三践中，三担保贷三款有4三种基本三形式：担保贷三款的4三种基本三形式⑴保证贷三款（狭义三的担保三贷款）——在三借款人三出现违三约时，三由第三三人（担三保方）三提供保三证和代三偿的贷三款方式三；⑵质押贷三款——是三指借款三人或第三三方将三等价的三各种权三益凭证三交给贷三款银行三作为贷三款还款三的保证三而产生三的借贷三关系；⑶抵押贷三款——抵三押贷款三是指房三屋所有三人或购三买人将三房屋或三预售房三屋作为三自己偿三还贷款三或履行三合同的三担保而三进行的三借贷关三系，是三担保贷三款的特三殊方式三之一。一般地三，以完全三权益的三房屋作三抵押的三称为“三抵押贷三款”，三以非完三全权益三的房屋三作抵押三的称为三“按揭三贷款”三（mo三rtg三age三）。⑷质押（三或抵押三）+保三证贷款——指三质押贷三款或抵三押贷款三与保证三贷款的三结合。3.信三贷与抵三押贷款三的关系信贷与三抵押贷三款都是三借贷关三系，但三二者有三着重要三的区别三：⑴信贷三以借款三人的信三誉和经三济实力三为还款三保证，三抵押贷三款以借三款人的三物业价三值为还三款保证三；⑵抵押三贷款的