XXXX年世联顾问大连机场新区整体定位与物业发展

大连机场新区项目

整体定位及物业发展建议谨呈：大连恒德房屋开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW332007.7项目顾问工作阶段划分2007/06/152007/06/19工作成果大连及机场新区市场背景研究西山区市场调研西南区市场调研华南泉水区市场调研客户访谈专业人士访谈项目背景资料研究机场新区区域市场现状研究区域竞争研究区域产品研究区域客户研究类似相关案例借鉴第二阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段项目市场调研区域市场情况区域客户分析5个工作日21个日历天2007/07/1114个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告2007/07/242物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位3本项目位于大连甘井子区的新兴机场城市副中心，西侧依山，东接城市中心区，处于大连“西拓北进”的发展方向旅顺口城区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区金州城区金港区主城区旅顺城区机场副中心项目西侧依山，东接发展成熟的沙河口区，处于城市建成区外延带；根据大连城市规划，机场新区被定义为“大大连”规划的城市副中心；根据城市“西拓北进”的空间发展战略，大连城区将西拓至旅顺口区，北扩至金州区，机场副中心处于西拓的发展方向上4项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达星海区解放广场旅顺中路旅顺北路迎客路张前路西部大通道华北路华北路西北路大连机场7.3公里直线距离为

7.3km经华北路车程约为25min经西部大通道车程约为25min解放广场中心区高新区华南区泉水区东部沿海区项目距市中心解放广场直线距离约7.3公里；项目通达性较高：有两条城市主干道——西部大通道和华北路到达地块，车行时间25分钟；自锦绣小区经辛寨子全长20公里打通整个新区交通路网的明珠路一期年内竣工；区域公共交通不发达：目前只有701、716、532三路公交车连接地块与市内，地块至最近的站点步行需要十分钟以上；新星绿城项目开通有通向泉水方向的班车；明珠路5项目位于机场跑道南侧，临近旅顺北路与西部大通道，周边为规划空港商务区、甘井子区政府与城市级公共配套，毗邻亿达大规模项目城市设施：

体育馆、图书档案馆等城市公园亿达·第五郡空港商务区本项目地块旅顺北路机场航站楼西部大通道政府大楼1200米1400米项目北距周水子国际机场约1200米，距离旅顺北路约800米；项目南临规划中的城市设施，包括体育馆、图书档案馆、城市公园等；城市公园目前已完成植被披盖；项目东边是规划中的空港商务区，由大连大商集团建设，西部大通道业已建成通车；项目西侧是早期建成的居民楼，入住时间已久，建筑形式已经落伍；项目西南近邻亿达集团第五郡，规划中的甘井子区政府即在第五郡项目中间；6项目地块方正、规模中等，西部为已有多层住宅、东部现状为大商集团仓储区、南侧内部道路已建成183674251多层住宅区政府用地23内部道路体育馆用地城市公园大商仓储基地地块现状零星住宅楼456787地块经济指标:中小规模、中等容积率，严格限高占地面积：7.7万平米建筑面积：11万平米容积率：1.45项目限高：75米（绝对限高，项目旁道路海拔高度约42-43米）基础建设用地：约2500平米，规划为变电站地势：南高北低，较小坡度8项目界定项目资源与条件：临近规划空港商务区、政务新区、体育馆、城市公园强势外部规划配套资源占地约77000平米，建筑面积约11万平米中小规模位于当地知名开发商亿达60万大规模高档住宅项目毗邻大规模高档住宅区域特征：规划中的城市副中心和机场门户区规划起点高甘井子区政府搬入政府搬迁与中心城联系紧密，通达性好交通利好具有规划利好的城市新兴区域，毗邻品牌大盘的中小规模住宅开发9开发商概况、目标以及项目背景

大连恒德房屋开发有限公司，为大连金广旗下公司与大连大力合资公司大连金广集团为以建筑施工为主业本地知名公司开发经验缺乏，曾运作总面积8万平米未来星城项目资金可保证项目正常开发项目销售速度正常的快，不想战略性的等；初次开发，经济目标很重要，占很大一部分，社会目标要兼顾；利润目标，暂时没有具体的财务目标；基于竞争对手第五郡形成差异化竞争优势在大连可类比的楼盘中要做出好；开发商概况客户要求世联目标理解：一、正常快的销售速度，顺利的市场消化二、在保证项目成功基础上，实现利润最大化三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌，为后续开发创造机会10物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位11大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定位为“东北亚重要的国际城市”；2003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场

日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一位置：辽东半岛南端，三面环海的半岛城市，处于东北亚经济区重要区域，与日韩、俄罗斯远东地区相邻面积：12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里人口：人口590万,市区人口253万

机场名称2006年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次6823长春龙嘉机场220万人次209大连12近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。2006年人均GDP达到42579元（折合5453美元），同比增长率为10%。按照人均GDP与房地产发展的关系，大连房地产市场发展势头良好，需求表现为数量与质量并重发展的阶段。GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2006年大连GDP达到2569.7亿元，增长速度高于全国平均水平5.8个百分点。按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。大连历年GDP及增长率大连历年人均GDP及可支配收入13大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨2002年-2006年大连房地产市场投资2002年-2006年大连房地产市场竣工与施工面积/商品房住宅价格2002年-2006年大连房地产市场供应房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速房地产市场供应：03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，从05年开始回升，并持续增加，06年市场供应达到600万平米，增幅达25%。房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。由于受到04、05年土地供应不足，导致房价迅速窜升。近3年来大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解14从土地供应结构来看，中心城区土地存量不足，项目所在甘井子区将继续成为房地产开发热点2006年，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区土地成交面积最大。从商品住宅的交易情况来看，仅有甘井子区成交面积保持正增长，成交面积的比重占到全市总量的50.8%。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少。随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受压缩购买面积或转向城市边缘区域。（大连市各城区土地存量）15从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛2007全年供应量预计07后新增住宅项目总量2007年新增上市量2006年项目存量2007年实际供应量项目数量40561666面积542150039614455410004502445套数4037836126450040626均价8826810382928126户均面积134110120111年内新增供应量没有大幅增长，新增供应量与2006年销售量基本持平，超过2005年销售量100万平，预示2007年大连房地产市场总体供求仍将处于一个较为平衡的状态。上市时间大多滞后，2007年10月份和2008年6月份将会形成一个供应高峰，2008年——2009年市场竞争将会随着供应量的逐步释放而竞争加剧。资料来源：世联研究16从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费者心理底线被迫“水涨船高”随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。据中国人民银行沈阳分行发布《2005年辽宁省金融运行报告》统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。（数据来源：大连统计年鉴、房展会分析）高价区（8000元以上）中高价区（6500—8000元）中低价区（5000—6500元）低价区（3500—5000元）项目数量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面积/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套数/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均价10300710056004000户均面积1261059885产品类型高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层主力户型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各价区住宅市场供应走势（平方米）（元/平方米）17大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境。零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三。外地客户购买面积比例2003年以后，大连经济加快发展，由于良好的经济基础和特殊的地域气候，迅速成为东北三省的领头城市。大连是沿海城市，商务活动很多，吸引外地客户来连置业。全国宜居城市评比中，大连名列榜首，引来大批外地人到大连买房。信息产业是大连的支柱产业，现已有一万多名信息技术专业人才在大连置业，购买的都是高档住宅区。城市属性吸引、宜居吸引和高新人才引进构成外地人热衷在连置业、拉高房价的主要因素。18但从消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求大连房价收入比14.2房价收入比城市深圳上海北京广州青岛房价收入比15.7615.5513.5512.6715.1大连杭州南京合肥.南昌14.210.110.09.18.42003-2006年大连人均支配收入与房价2006年，我国最具有影响力的大城市市区每平方米商品房平均房价排名，大连房价排１3位2006年1季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.9%，大连的涨幅达到18.9%一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间19限价房按照以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格；而限价商品房的基准价格，原则上比同地段商品房评估市场价低２０％，同时，将开发单位的利润率和管理费分别控制在１０％和４％——————大连经济适用房管理办公室目前炮崖小区康顺园二期经济适用房价格3500元/平米，泉水的限价房价格大约在4300-4700之间；“07年大连计划供应经济适用房、限价房土地共92.4公顷，其中经济适用房74.7公顷，限价房17.6公顷；经济适用房中炮崖有11.76公顷，辛寨子5.88公顷，头道沟7.65公顷，择机建设用地11公顷，泉水专项回迁房约10公顷，其他的为大化集团、大显集团等的集资建房，真正属于面向大众的经济适用房、限价房建设面积约为54公顷；”资料来源：大连政府网站大连“十一五”期间经济适用房、限价房土地供应量与所占比例基本稳定，对大连整体房地产市场不会形成较大影响，同时分流客户也以低端客户为主年度普通住宅用地经济适用房、限价房经济适用房、限价房占普通住宅用地比例20052384418.5%20062415522.8%20072285423.7%20082104220%20092004221%20101953920%数据来源：2007年房地产开发项目供地计划说明书大连市住宅建设规划单位：公顷20中心区西部居住夕区高新园挺区东海区北部居防住区中北部居南住区南部风宜景区西北部拿居住区星海区大连居住菌分区及房魄地产板块经示意城市核心板块星海-泛星海板块台山北板块软件园板块泛高新板块西山板块机场新区板块西南路板块东海板块东南滨海板块华南板块泉水板块旅顺南路板块21各板块的故核心资源妇均有所不邮同，层次锤分明，差把异化明显扑，板块格壤局的形成价使客户按峡承受能力宽和居住偏记好重新分谣布，客户元与板块对薄位现象显禾著星海板块城市核心板块东南滨海板块软件园板块西南路板块西山板块华南板块泉水板块机场新区板块板块现状依托星海广场和海景资源该区域吸引了大连高端客户和外地置业者大连老城区，政府所在地，大连本土高端人士钟爱地大连海景豪宅分布地之一城市西南角，高校、产业聚集所带来的居住人口支撑起房价的不断攀升与市中心合适的距离和商业中心的影响力支撑了其中高端价格马栏—西山水库沿线，近年开发新区，自然环境是吸引居住者的首要因素。甘井子区，城市北拓的第一承接区域。基础设施完善，区域发展成熟。甘井子区北部，凭借较低的房价支撑起房地产市场甘井子区西北部，低价是本区域的最大特色核心资源海景资源城市商务海景资源产业教育城市商业自然环境配套设施低价低价板块未来发展成为大连顶级豪宅住区，逐步面向向全国市场土地资源日益稀缺，价格稳中上升土地资源有限，后续供应乏力随着产业的发展，未来区域升值潜力不可低估土地资源有限，价格提升空间大品牌开发商万科的进入使区域平台价格提升区域内供应量将持续增加，供需两旺。发展速度快，是大连中低价房主要供应区域西部机场建设将会使区域地产发展更加成熟产品类型高层小高层高层小高层高层小高层小高层多层高层小高层小高层多层小高层多层小高层多层小高层多层平台价格12000880085008500-9000750075006000-65004500-50005600代表项目星海国宝壹品星海远洋风景都市银座金广东海岸海天瀛洲东方圣荷西斯坦福院落唯美品格万科假日风景加州洋房动力院景美域盛景新星绿城第一圈层聚集本市鹊和外地高距端客户高端人群础东、南聚系集，中低端端人口西沉、北扩散都；华南、查泉水和机鄙场新区成胸为承接城枯市外溢人的口主要板甜块第二圈层城市中羊产、地支缘客户照和主动悉外溢人句群第三圈让层被动外肢溢客户帐为主22分区域巨住宅市竖场20酿07年蓝供应走他势分析纳1北部区：以500虾0-65崭00元/对平方米中椅低价区项称目为主，哀产品力及塘区域竞争阅力较弱。中北部蹄区：区域成熟孩度及认知死度得到很降大提升，电区域内客括户再生效疯应开始显膏现，新增槽楼盘稀缺薯，唯美品秋格将与市贸中心和泛瓶星海区的柳高档住宅供形成竞争。东海区：07年肿新增供材应不多卡，区域扮认可度京没有太边大改观卷，虽然言定位为炮高价区彩住宅分圆布区，搜但其竞奸争力在改与星海渗区、中示心区相浸比较明脖显处于闲弱势，伪只是幅倡射周边妥居民及筑外地客姻户，城土市影响游力较小兼。东南区匹：由于解放弹路动迁问贿题影响，横本区域新累增供应仍斯处于滞缓失状态，少敢数新增项冒目由于势督单力薄，眼价格上突趣欲望不强此，也是中纵高档住宅唤的竞争者。西北区：亿达第五童郡高调开摔启旅顺北糕路区域市罗场，价格冠预期较高挡。西部区：以万科假神日风景为绢首的西山右水库项目朽2007晶年进入后愉期销售，匹其现房实搞景的呈现凤将会对同询价区新上割市项目产聋生较强竞冷争。三季副度，万科括乐百年项歪目也将以嫌示范区的滥形式上市鞠销售。星海核心盈区预计新塞增80孩余万平亚方米高档住亏宅，0邻7年预走计上市妙50万尝平方米游左右，它价格均尘突破万锤元，成残为未来陈两年内粒高档高笼价区住阵宅主要泰分布区插。大连著明珠、富一品星肢海、金窗海花园特是典型创代表。泛星海羞区07年棉预计新迹增供应布近40蚕万平方床米，以屑800张0-1庭000贝0元的削高档低犹价区住沉宅为主曲，将和追中心区阔同价区毫产品及毫中北部朴、西部阶、西南桌部中高纤档住宅炎产生竞蒙争。软件园滚区区内新救增供应安较少，狠东方圣惭荷西和尿宅语原礼的价格皆上突会济使其直顾接面对壳来自泛病星海区罚域高档糕低价区尤项目的猫竞争威歌胁旅顺南谎路主要供应例为小平岛筹、蓝湾和碎奥林匹克通花园，其物低端产品犬将分流西吩部、西北各部、中北难部中高档虽项目的销撒售份额，竭其高端产捕品将与开签发区的高紫端产品产陆生直接竞傅争。西南区中心区:价格涨割幅保守港，定价境大多不士过万元掘，会对术中高档佩住宅价剪格上突房诚产生较营大压力中高端市丘场多点开阳花，供应葛放量，竞呆争加剧23西部区盒域和北壤部区域停将成为演未来开堤发的热焦点区域中心区东海区东南区星海核心区泛星海软件园高新园旅顺南路西部区西北区中北区北部区项目数量622576310537面积383300158000143450511683390174395838314000441000274000220000730000套数31781608117828353942375226524623293221007326均价950090007500130009000800075007000550068005800户均面积120981221809910511895.39310599.6产品类型高层高层/别墅别墅/多层/小高层/高层高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层别墅/多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层/小高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层主力户型80-120㎡80-100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡80-100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡分区域篮住宅市简场20达07年袜供应走续势分析解2市内各律区域全赵年新增克供应走温势预计24宏观市场案总结经过新扇政影响拔缓释期谣，20父06年抹下半年丢至今，工大连市爷场又经列过一轮浅快速增窗长期，应房价提搏升迅速察，在整陡体供需畏结构保签持稳定吐的基础章上，消理费者心肆理底线肃被再次漫提高市场进店入高速剩发展期扶，市场馋需求旺诊盛，供胀不应求拣；中心城炭供应不季足，购宴房外溢温明显；产品供应刃以中高端鸦为主房地产板顶块格局呈材现明确圈蝇层特征客户与叔板块对呢位明显１、受粥总价承湾受力影胀响，小要户型住梢宅市场庸畅销３、城古市外溢名进一步终加剧，致第二圈岸层对中炸低端外伐溢客户播已经形织成挤压问，部分甲板块出庸现“升慌级”的痒机会或夕动向２、中这高端楼贩盘竞争义加剧，加价格出脾现天花府板效应蜡，产品遥力成为帽竞争主黄战场，备品质明黎显提升25在这样的座宏观背景完下，作为稍一个城市搅新兴区域附的中等规袄模项目，博我们首先膏要解决的纹是区域定狂位的问题你：机场新莫区，在池城市外殃溢板块情的队列顽中，处浓于怎样臣的位置昼？26物业发展饭建议项目界阴定与客误户目标项目机会代分析市场环境疗分析项目整每体发展掀战略项目整粱体定位27项目机飞会分析城市外溢潮板块研究机场新区遮区域价值构研究28中心区西部居班住区高新园哨区东海区北部居御住区南部风景丽区西北部居虚住区星海区主要外溢贴板块分析泛高新板三块西山板泪块机场新何区板块华南板缘瑞块泉水板块29泉水板块前是距离城招市核心区蝴最远的外庙溢板块，脱城市公共肉交通欠发捆达，区域冈配套以居党住生活配侄套为主，呆处于建设维起步阶段泉水板块城市核心区东快路华北路华东路轻轨3号线12km泉水板叹块的通快达性一稍般：城市违核心区孝距离泉旋水板块妹的直线距离大括约为12公里；城市核贝心区和泉扁水板块的赠连接主要依靠华东关路、华北总路、东快撤路、轻轨眼，车行时营间超过半个小时；开往泉水姨方向的公叔交主要包萌括：1路赌、1路加车绍、8路、独303路垦加车、5脆15路加车、泉渣水小区滋-长兴吓市场等芦8趟班帅车等；并有轻默轨3号特线到达攻，可以再顺利到啦达大连各主绪要区域奖；商业/商圈板块内尚未形成大型商业设施，以不成规模、零散社区商业为主，如南关岭街道附件商业圈，规划建设泉水新区（新火车站）区域级商业中心医院以华南地区的医院为主学校泉水新区小学、泉水新区中学均在建，各两座规划利好泉水新区作为大连重点建设的住宅区，社区内次级道路1、2、3、4号路开始铺设，泉水污水处理厂在建，占地88公顷的体育中心在建，中小学学校各两座将在十一五期间建成30泉水板块梅—政府经身济适用房培与限价房业集中供应弊区域，以践本地居民撞、拆迁户右与被动郊拆区化低端相人群为主小高层、贯高层4500担-500葱0元/平围米未来供湿应量达驱，区域尸认知底本地客户妄自住为主慈，占80械%特征分析产品类型价格平台客户类洋型项目美域盛景富士庄园骏腾名苑泉水奥林园位置甘井子区泉水源泉路以西，风华路以南甘井子区泉水（友好园北侧）甘井子区松江路与山东路交汇处王家桥北400米甘井子区泉水华东路规模占地18.8万，建面32万，容积率1.7，3200多户占地16.4万平，建面13万平，容积率0.8占地16万，总建面25万，容积率1.58占地22.9万平，总建面18.6万平，容积率0.81产品多层、小高层、高层一居室65平米左右，二居室90-105平米，三居室140平米以上；以二居室为主力户型联排、小高层联排以300-400平米为主；小高层以100平米为主多层、小高层、高层90平米的为主，100平米和130平米为辅，只有高层有部分的55平米的一居多层、小高层一居室50平米左右，二居室65-85平米左右，三居室100-115平米；二居室是主力户型客户情况客户以首次置业自住为主，30及以上人群为主要客户群，有不少工薪阶层和动迁户，交通和价格是吸引置业的主要因素；-----客户以地缘性为主，自住居多，有部分二次置业的人；看重项目的高性价比，交通便利等；区域内客户自住为主，价格和交通以及环境是置业重要因素销售受政府限价，4300、4500、4700的价格没有变化过联排的总价在300万以上；小高层的起价是4800；起价3600，均价4000，最高4500总2600多户，分四期上市，一期06年10月上市，已销售完毕，只有公建在售均价5180，多层4920-5500元/平,小高层4460-5200多元/平2005年11月开始销售，现在仅剩120平的几套大户型图片31华南板抬块距离隐城市核汁心区较炉近，通鸡达性好贼，且有永便捷的绣交通方朱式与市沸中心连烧接，配搏套设施哪齐全，按发展相柄对成熟华南板块9.8km西北路华北路华东路西南路华北路山东路城市核心区华南板块个的通达性萍较好：城市核姜心区距离喇华南板块延的直线距侧离大约为9.8公卫里；城市核膀心区和华宵南板块的交通路网貌基本建成，达到通畅：东递西向的主杆干道包括达西北路、揭华北路、岁山东路、脆华东路、西南路西；南北普向的主乓干道包饶括华南告路、千门山路、予松江路斤、东维撕路、香周路等眼，可以保灾证车行时窑间在30分咐钟以内；开往华廊南方向驶的公交拾主要包映括：1勿9路、20路父、30谈3路、香413溪路、9瞒路加车者等；可以顺利劝到达大殿连各主段要区域舞；商业/商圈大连家具城、华南装修大卖场、华南义乌小商品城、华南电子城、沃尔玛超市、国美等入驻，较成熟商圈已渐成型医院大连市第三人民医院（三甲）、新世纪医院（民营）等学校二十中学、二十三中学、博雅中学、华南中学、华南小学规划利好规划依托华南广场的中华路区域级商业中心将升级为市级商业中心，规划商业占地面积1.2平方公里32华南板盏块—依姥托与城该市相对遭便利的来交通、找较成熟喷的配套梁所形成顶的居住德氛围浓山厚，以牢本地客剃户和城明市北部床外溢客悠户为主系的中档缘瑞板块叠拼/菠联排、宰多层、竖小高层600述0-6乏500结元/平睬米供应量跃集中，监居住氛碍围浓厚本地客恭户占7谦0%，骑首次置乐业与二裂次置业湿比例相液当特征分仆析产品类城型价格平台客户类相型项目动力院景加州洋房福佳华东人家芙蓉人家位置甘井子区华南广场西侧甘井子区华南广场西侧19路终点站对面甘井子区华东路与天河路交汇处大连市西南路与促进路间，松江路与山东路交汇处规模占地15.8万平米，总建筑面积28万平米，容积率2.8占地15.6万平米，建筑面积16.8万平米，容积率1.2占地6.3万平米，总建面10万平米，1600余户占地18万平米，总建筑面积18万平米，容积率约为1产品多层4栋、小高层31栋2300多套，主力户型100-110平米占50%，125-135/140-152平米占30%，80-90平米占10%多层16栋，小高层8栋，别墅10栋，698套；多层70-90平米70%，小高层80-130平米20%多层、小高层、高层一室一厅41平米10%，二室一厅77平米20%，二室二厅或三室80-100平米70%多层，一室一厅50平10%，二室一厅70-95平40%，三室一厅118-130平米30%，四室152-16520%客户客层属于具有一定支付能力的人群。本地客户为主，中心城客户主要来自西岗区，一次、二次置业比例相当80%本地高端客户，典型客户如石化、大厂，自住为主地缘性客户为主，80%为本地人，50%-60%为首次置业，年轻人为主，在本地工作居多，被较低价格、距离工作地点近和周边配套吸引地缘性客户为主，职业比较复杂，90%以上为自住，销售一期均价4700元/平米，二期均价5800-6500元/平米，大面积户型较多，大面积三居销售困难，目前销售率70%首期，多层5400元/平米，小高层4900元/平米；目前，新推精装修高层6300元/平米，别墅定价1万元以上；100平米以下两居销售快速起价5920，最高6800，均价6000多，2月份开盘，总套数1600多套，目前还剩200余套；起价4000多，现在售价6000；05年5月开盘，一千余户，目前仅剩120和150平的大户型，月均100余套图片33西山板翼块距离找城市相乱对较近廊，交通藏较为便匹利，自探然条件饺优越，佳配套齐蹦全但档荒次不高西山板汗块距离财城市核抄心区直挠线距离球约7公里，旅顺中喇路、红旗路、程黄河路把费市中心和测西山板块刘连接起来归，西部大通道已忙经通车侍，道路粱通畅、同路况好举；车行胳时间在20分钟左右吃；商业/商圈西山板块的商业主要集中在马栏广场，马栏广场主要的商业包括大商新玛特、溢彩城等，还有百余户服装商户、大连最大的熟食交易市场等；医院大连渤海医院、大连马栏广场骨科医院、大连第五人民医院等；学校马栏小学、南平小学、８３中、格致中学等其他金融网点健全，各级政府机构办事部门齐全；开往西款山方向释的城市六公交线雁路主要质包括：５３４阵路、５页３５路办、５３及５路复老线、７０５路冬、７０８族路等；开份往马栏广颂场的城市帐公交也木可以方僵便达到军西山；西山板块自然条固件最为喂优越：背靠西山、职面朝西山灾水库，上贿风上水之地；径且有万科等品孔牌开发商进入，区域已删由被动外关溢板块提升至主动郊区游化人群的甲选择；城市核心区西山板块7km黄河路红旗路西部大通道旅顺中路西山水库西山34西山板块容—依托西姥山良好的避山水资源冬、品牌开漫发商的影跳响力所形议成的城市膝低密度板摄块，以市市区品质中安产二次置强业客户为展主叠拼/联刻排、多层龄、小高层750搜0元/赤平米依托良好喊的自然资判源形成低熄密度板块以市区品慌质中产，大二次置业千为主，占惯80%特征分破析产品类型价格平台客户类俯型项目长鹭晶品缘林万科假日风景西山阳光水岸位置甘井子区红旗中路西山水库甘井子区红旗中路西山水库甘井子区红旗中路西山水库北侧规模占地4万平米，总建面5.7万平米，容积率1.3占地面积13.5万平米，建筑面积15万平米，容积率1.1占地面积15万，建筑面积19万平米容积率1.3产品5栋叠拼，9栋多层，1栋小高层，2栋高层，共480户，90平米左右是主力户型多层、小高层、高层1400多套主力户型90-100平米2栋联排别墅、35栋多层住宅、5栋小高层、1栋高层，41栋，共1150套；主力户型三居115平米/127-144平米占60%，两居70-90平米占30%，一居70平米；150-190平米10%客户40%-50%的市内客户；部分软件园中高层，40-50岁客户为主流客户；二次置业的比例占绝大多数；投资客户占到20%-30%；有养老、度假型的客户；外地客户1/3，主要是东三省；市内客户2/3，大连人本地1/3；在大连工作的人占1/3；二次置业比例80%，自住比例10%到20%，二次置业的客户年纪在35到40之间客户中以“双高”客户为主，IT行业；首次置业和二次置业的比例大约各占50%；客户中有30%的投资型客户；90-115销售最好，年轻人多选择60-70销售起价5450元/平米多层7200元/m2，叠拼8200元/m22006一期600套一天售罄2007二期750套首期，均价6000元/平米目前，均价7000多元/平米一期：2006.11—2007.1，共10栋,8栋多层,2栋小高层，280套，均价6500元/平米；二期：2007.1—2007.3，8栋180套，均价7000元/平米；三期2007.4，均价7500元/平米图片35高新区祖板块距额离城市吼核心区言近，通献达性好隆，高校吵汇集、郊高端产惧业聚集抢，缺乏洁大规模剧集中商叹业城市核心区高新区板块7.5km中山路西南路连山街南沙街/五一路依次为西安路、中山路、高尔基路、利北路高新区黎板块的拔通达性掘较好：城市核击心区距离搜高新区板宫块的直线慌距离大约截为7.5公亿里；城市奔核心区满到高新模区板块歇路网发克达，板贩块内主要的誉道路包驱括南沙兄街、西弃南路、世连山街迎、中山制路等，变城市主备要干道西匹安路、多中山路汉等均与般板块内待道路连堡通；道鲁路通畅葵，可以部保证车行时异间在20分足钟以内；开往高新吼方向的公炭交线路近旷期由３条和线路增开至脂５条；板拿块内七贤符岭开通有样免费的小屡公交方讲便产业垂基地内朗的工作高人员区内办公洋；商业/商圈板块内主要以产业为主，围绕高校有少量的商业聚集带，但规模小医院大连大学附属医院、大连医科大学附属医院等学校大连理工大学、大连医科大学、东北财经大学等11所高校和50余家科研机构产业目前有1700余家企业，高新技术企业400多家，三资企业600余家，GE、DELL、IBM、爱立信等世界500强企业22家26个项目规划：投资2项000万男元建设动笔漫、生物轨医药产业冈两个公共技棋术平台迟，形成脆国内各箭园区中海最大的吩公共技酱术平台；物积极搭芽建海外昼软件开衰发平台雅，为大商连软件逢企业在欧美的飘外包业务沿搭建平台蹄；筹建园竖区国际孵夜化器，以中俄技睡术转化基很地为重点污，进一步碰开展对美皂、日、欧的业务；净从法律、钩融资、评惠估、审计政等环节完城备中介服闪务体系；延将大学信科技园缝面积扩逮大10渣万平方储米；加承快体制和机制创督新；努力仰拓展发展夜空间，促阳进产业集垦群发展；36泛高新漂板块—佳临近高模校和高详端产业由，软件撞园板块道外延区纲域，现宫状匀质蹦性较差丘，以周果边企业兼人群为己主项目壹品漫谷柏林水郡菁英汇位置甘井子凌水路10路、406路终点北走300米甘井子区凌水湖

高新园区政府对面

规模占地面积14万平米，总建面16万，容积率1.14占地5.1万平，总建面6万平，容积率约为1.2占地约1.6万平方米，建筑面积约8.8万平米，容积率约为5产品多层、小高层、联排多层106-170平米，跃层230-260为主，小高层90平米是最小户型，三种物业形式各占三分之一一期13栋多层（5层），二期10栋，以70-90多平的两室两厅和90-110多平米的三室两厅为主力户型，首层连带半地下多功能间、车库及私家花园，顶层赠送跃层、露台的跃式户型。3栋高层建筑，1021套单位，平层：40、50、70平方米小户型设计，复式Loft：40、50、70、80平方米多种户型，赠送更多使用空间，4.8米层高，Loft复式空间设计客户客户以沙河口和甘井子区为主，占60%地缘性客户为主，在周边高校、公司工作的人员——销售07年开盘，90平米的小户型最为畅销，多层起价7000左右，小高层5700左右，楼层差50，联排8000左右一期已经售罄，均价6150，二期跃层即将销售——图片多层、小罚高层、高货层6500些元/平米依托高贴校和产仪业聚集摊，人文持气质浓铜厚区域内育客户比块例超过拢50%特征分世析产品类爪型价格平台客户类型37机场板殿块—可备见典型扩项目为狼区域大糕盘新星鱼绿城，猛定位中疾端，借睡助成熟光社区和川区域利驼好价格暑提升迅秆速位置甘井子区辛寨子华鑫广场西200米规模占地50万平，总建面110万平，容积率1.2产品全部是多层建筑，户型面积从39.33平方米到155平方米周期一期：2003.3——200４.5；二期：2004.5——2005.6；三期：2004.8——2006.7；四期、五期：2006.9至今配套社区内规划幼儿园、主题会所、运动会馆、社区门诊、超市、饭店、菜市场、邮局、银行等等新星绿城产品品质荒较前期明显提新升配套逐米渐完善区域人导气不断摸聚集1950235030005000630038从机场周锋边近期土斗地出让情粥况来看，复除亿达第定五郡外无检大规模项袍目供应，碎受机场周统边用地影教响各项目津在限高与脱容积率上零趋近甘井子区伸政府出让面土地信息200便6年初伯张厉前路左我侧天华牧对场7宣万平米者R=晴1.2乳单价匪220档0元／气平米2006枝.5华日信总行士规划商务境区R=摔2.４失综合用地200汽6.1首0类砬山区遭12化万平米R=1计.2爬200膏0元／责平米华信亿达砬山天华牧场土地编号用地位置用地性质用地面积容积率（2007）18甘井子区新寨子街道南山居住约7.7公顷，拟建筑面积111650平方米1.45（2007）17甘井子区机场街道南松路居住约2.03公顷，拟建筑面积24360平方米1.2（2004）21甘井子区小新寨子村住宅、公建用地面积58000平方米，核定总建筑面积69691平方米39外溢板颗块区域瞎居住价咬值评定板块距市中心直线距离车行时间通达性配套华南８公里３０分钟以内通达性较好；四条南北向主干道连通市中心和板块，路网成型，公交线路发达较成熟商圈已成型，医院、学校、银行等配套设施齐全，华南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成为大连市区五大商业中心之一泉水１１公里超过半个小时泉水板块的通达性一般，公交便利但车行时间较长依托华南板块成熟配套，但自身板块内商业、学校、医院、体育文化设施等目前都不完善西山７公里２０分钟道路通畅、路况良好，公交便利依托马栏广场，各种生活基本配套齐全，但档次不高高新５．５公里２０分钟以内与市内主要干道连接良好，且板块内交通逐步完善主要是产业聚集带，商业配套缺少成规模的聚集带，高等学府聚集机场新区7.3公里30分钟通达性高，但现状区域公共交通不发达依托新星绿城以及原有居住配套，规划为城市副中心，区政府迁入，城市公园、体育馆、文化馆、美术馆、商务办公、区域级商业中心区域居住器价值必备指标：公共交意通便利陡性周边的生裙活设施增值指标：安静程形度空气质量地铁交哑通便利坟性周边绿化父环境快速交通派便利性40外溢板华块房地羽产价值奏：实现跨价值差尘异明显合；除泛惰高新板嫩块外，青板块内破各项目饺价差不赴大，聚坦集度高高新项目产品均价壹品漫谷联排（1）8000多多层（2）7000多小高层（３）5700斯坦福院落多层、小高层（４）7800柏林水郡多层（5）6150菁英汇高层（6）5080华南项目产品均价动力院景小高层（11）5800多多层（12）6500加州洋房高层（13）6300多层（14）6700福佳华东人家高层（15）6000多多层（16）6500芙蓉人家多层（17）6000西山项目产品均价晶品缘林多层（7）7200叠拼（8）8200假日风景高层（9）7000多阳光水岸多层（10）7500泉水项目产品均价美域盛景小高层（18）4500富士庄园小高层（19）4800骏腾名苑小高层（20）4000泉水奥林园小高层（21）5000单价400街04500500袍055006000850斧0700粉0750汽08000650冈095009000泛高新西山华南泉水312465789101112131415161718192021列表所混选取的让并非楼泥盘的所害有产品形式正，选取写的是区术域内主插力产品形式屋，便于粒说明区窜域的价厉格平台，价格液以最近的使市场价格亩为准类别墅多层小高层、高层41外溢板块戚客户分析左：客户按教承受能力桂和居住偏手好分布，灰客户与板屈块对位现猛象显著外溢群体群体特征置业需求外溢驱动因素外溢板块普通小白领刚性需求，价格敏感，收入稳定，月薪2000元左右首次置业价格驱动华南、泉水高薪小白领月收入4000-7000元，刚性需求，追求生活品质，愿意为生活的舒适度牺牲一定便利性首次置业合理价格，生活格调西山、西南工薪阶层工作一定时间，需解决住房问题，但收入有限，价格极度敏感首次置业居住改善价格驱动泉水工薪中高收入收入稳定，且处于中高阶层，具有一定财富积累，寻求居住条件改善的换房人群居住改善投资兼自住合理价格，生活舒适度华南城市中产阶级城市高学历高收入人群、生意人，具有较高支付力，追求生活品质居住改善投资产品升级生活品质西山、西南城市富人阶层大型企业与外企高管、成功商人、高级公务员，多次置业居住升级投资城市资源低密度生活西山、西南42城市外妇溢板块敬客户流委向中心城板块西南区西山区机场新区华南板块泉水板块城市中产中高端产业高校地域地域客户北部工薪阶层被动郊区化地域客户工薪与年轻人43主要外溢高人群类别亮：城市中甘产、高薪贯小白领、现工薪中上俗层夫妇，扮40岁型，丈夫镇是企业墙中高层务管理者叼，妻子世是主任哲医生目前居所尤：青云映级山两居公误寓，对目嘴前居住条井件比较满棒意。置业需骑求：城杠市近郊啦区，霞130友平米左领右的三援居，不封太关注偿交通。选择西山碧板块原因茫为西山景观资蜻源，楼盘硬匀质性些，整体居住氛仿围比较础好，大连其森他地方这估样环境的谨基本没有温。而且自室己在市内切有房子，甜现在置业侧主要是希炮望能够有莫一个生活上邮质的提终升，已经不酒是简单的星追求能够闹住的遮风胞挡雨的房雹子了，追姨求的是一喘个生活状阻态。现在柔人到中环年，事业上超都有一疑定的积咽累了，生活具上也应该宅与时俱进皆阿；好多愧朋友也都史开始往市茄外买房子盛了，西山锦就是大家匙都觉得挺途好的一个轰地方，也丸算是现在午大连一个有钱人居突住区吧；城市中产关键词每：二次茎置业、宰品质身份标奥签40岁咏左右，森东特星粪中环业吨主，和徒母亲住捎在一起览，有一朴个女儿新；当初看照中这里老就是因慢为交通便利，在周籍边上班固，而且业当初买归得时候价格便洽宜，刚开郊始买房仰的时候衣看的价五格，地穷方在哪无儿，现废在搬进爸来住了业才知道物业也重牛要，一直在纤这里住，夕每天免不障了的要跟五物业打交巩道，服务好杯不好影喷响住的篇舒不舒修服；周围三买不起爷了；搬远的盏话配套静生活方毒便就行宁，能有傻方便的男公交车互，上班在系路上花肝费的时疲间有个蹲限度；启房价比棒那个时冰候涨的落不少，蔽还得涨稍，不过魄也没有疮办法，垫人总得赞有个地腰方住，顺一辈子纽奉等于是榨就这么搏一个大次的花费烈，不管示是借钱椒还是怎巧么的，拉总得先暖弄套房土子住着呢；工薪中上朴层关键词：妻交通便利爱、生活配套全、是高性价比王先生取，27考/8岁茅，带N快EUS弹OFT缴工牌治宅面语园客匠户置业原霞因：自透住承受价格请：700决0-80事00元/亡平方米左歉右产品要眠求：品贱质和距挺离软件躁园近追求个劈燕性化生星活，喜欢捕半捉市场绘潮流元料素。认为慈此项目信的“s赌mar桨t”元钱素就是敢为我量缩慧身定做捡的，非肿常喜欢符开放式钉厨房的执58平长方米的岁户型，服认为可彻以有一轨个空间倒留给朋箱友。单价虽然严不低，但魄是我也不冠需要特别亩大的户型扔，总价也逮是可以承受受的；通过迷开发商粗宣传的咱来看，蛋这个楼挣盘吸引拆的人应愿该是一柿个层次您水平的蓄，大家陡追求的驰属性是裂一致的遥，对于生活搁的要求和筋品味接近，这样谈整个小电区就有少了这样快一种氛详围，外翁界也会听对于此桐有一个尖认识，魄个人生掘活的品叮位和外掏界的气景氛可以也结合的睁很好；高新小胃白领关键词鲁：总价相控制、悬品味追求、工核作便利性44综上所疗述，各爹板块成份熟度不撤同，并改依托不声同的区躺域价值尽对不同同类别客派户形成差吸引，掀机场新争区板块腰价值尚射未完全肠释放A西山板块7500元/平米依托良好的山水资源，以及品牌开发商万科的进入，成为吸引城市中心区中产核心竞争力高起高走，价格拉升迅速有“升级”为资源型城市高端板块的趋势B泛高新板块6500元/平米高校、产业聚集及西部海景资源构成了该板块的主要资源，本区域产业及高校人口形成有力支撑，主要吸引城市南部中高端人群不温不火，随大盘稳步走高C华南板块6000-6500元/平米城市北拓首要承接区，同中心城距离较近，大连中低住宅的主要供应区域，以地缘性客户和北部城区客户为主条件好但起势低，价格拉升缓慢D机场新区5600元/平米规划利好尚未充分释放，区域居住氛围不浓厚，目前仍以地域客户为主，低价吸引城市工薪阶层和年轻客层E泉水板块4500-5000元/平米政府限价房和经济试用房的主要供应区域，目前客户以周边村镇客户、拆迁客户以及被动郊区化城市人群为主起势低，低端认知已经成型，价格突破艰难政府集中供地地价迅速上涨开发放量区域高价不断刷新区域逐渐成熟客户认知定型城市新幅兴板块水发展阶篇段示意机场西山泛高新华南泉水?45项目机会泊分析城市外短溢板块浩研究机场新区堪区域价值桂研究46机场新区悟目前处于烤市政基础绩配套建设坑起步阶段转，存在少勒数房地产债项目，低箱密高绿的照宜居区域诞面貌已初捧现道路建设：区域划内部路摆网初步拔形成，渣自锦绣懒小区经屑小辛寨陈子全长拐20公馅里、打取通整个揉机场新姨区交通惨路网的灰明珠路盾一期工见程也将激于年内悠竣工城市绿化：占地1纯5公顷的玩森林公园肯树木栽植浑工作已完没成，共栽逢植各类树千木406休6株机场新区抽实景图47机场周劈燕边产业日现状均竭以中小攀制造业研企业为盏主，存盐在少量掠高附加生值企业岭，非依纹托机场漏经济，来并未形吴成产业犬聚集旅顺北路松下汽车电子大连百利天华制药础明食品加工荣升钢构彩板景龙玻璃钢厂虹木制品厂大连新天福厨一和钢门铜塑窗东泰锅炉华商玻璃钢张前路中大制冷诺真大连服装有限公司大连金泽泡沫塑料布莱特外语学校旅顺北节部中小督企业旅顺北部筐知名企业48区域人口保以地缘性爽居民为主灾，存在少萌量机场高丙端人群，墓距十一五升规划（至营2010丈年）人口走13万，演尚有约８慈万空缺机场新区总人数约5万人类别总数（万人）群体特征辛寨子街道2.5由原来的村民集体转化为城市户口而来，现从事职业多为做小生意、周边工厂工作，支付能力有限机场前街道2.4人员构成复杂，既有早期城市外溢人口，也有当地居民，整体收入水平略高于辛寨子但整体水平不高机场新区可见人群产业人口类别人数群体特征机场工作人员3000多人区域内高端人群，积聚效应明显，年龄25-4０岁之间，具有较高的支付力，注重生活品质，易攀比旅顺北路沿线产业人口5000多人从事低附加值产业，少量较好收益企业，收入水平不高且人员来源区域复杂居住人口新星绿城居住人口5000左右前期以地缘性居民为主，新一期城市外溢人口逐步增多驻扎空军居住人口不详具体人数不详，收入及福利水平较高，有部队提供福利房，且品质不低，外购住房量较少机场新买区规划总居住下人口13万，需要吸辅引8万人进入机场新区居住掌工作；49根据机喇场新区某规划，勉解读区特域价值依托政毫府的迁巧入，有居着良好树规划，颗区域形滚象较好尾的城市坝新区政务新耗区以行馅政中心枕为中心猎，围撑绕行政象中心规岗划文化激、教育鲁、体育惭等公共卷配套设袄施政务新区城市副避中心城市副艇中心处盼于城市缸规划的增中心城私内，非弃城市郊大外的卫哥星城大城市会都通过逼规划建涨设城市形副中心衔，推动旬城市由庙单中心蓬向多中嫂心的转出换来缓皱解、疏扩散中心烛城过度盐集中的布城市职挂能和人望口疏散点戒将变为顽区域经隙济发展针中心，胖承担中优心城职估能并带昂动周边压区域发很展是指由于粱航空运输扑的巨大效饮益，促使底在航空港幻玉相邻地区聚出现生产衣、资本、斧人口的聚雅集，从而核形成的多封功能经济诊区域临空经射济形成良同机场朋规模与轻所在城歪市的发颗达程度偷关系密稻切临空产业纪为临空经络济核心机场临空至经济区项目所在衰机场新区句的区域价葱值如何构跪建，城市规副中心、龟机场、政叛府规划对吸于区域价摔值的影响端程度和时液间如何？Air湿por章tE法con狐omi鞋cZ速oneSUB-狠CBD区域发谨展的增矿长级New蛛Gove朗rnme泪ntd暖istr僚ict50机场新区求为大连高配起点规划沙、高标准妄建设的新块区，城市赤功能布局许重点结合属政府新址询确定高起点规聋划大连副中宗心面积中贼等，规划忽完整的综辆合新区高端功唉能定位时：产业区辨定位：皆高附加寻值信息锅产业与氧临空物遗流居住区定鸦位：靠近比山体南侧锤住宅为一胁类居住区绢，其余均世为二类住歇宅商务办续公定位闭：金融睛、空港筹特色商振务办公公共设施宋：城市级筑体育馆、浩公园、文敲化馆商业定昆位：大颠型集中遮商业S舱hop丢pin谁gma堂ll政府物流区服务外包袋基地景观大驻道体育馆公园商务区教育居住区佩级公共扩设施用发地：一处位球于产业感中心；棵一处结章合新星秋绿城；一处位于好政府东侧城市级月公共设顾施用地霜：医疗卫印生用地震：新区政府更东侧用地规划一殊所综合乡丰医院文化体育凉用地：政府广场体东西两侧因规划图书馆和渠美术馆各仇一处居住用扩地：结合区誉政府新糖址在周边开牢发精品居钳住区资料来源迟：大连市引规划局51在政府时的大力谜支持下方，根据蜜新区重呢大设施逝建设进钳度，新番区城市咏面貌将泼在未来搏5年时膏间内初培步形成路网建设初步形成律，政府与称开发商共交同建设政府工程已准备动圣工，近期１－竖２年建设，纪检法优迁入机场新轻区建设索进度城市公园种植已庄完成，揭园区小把品尚未府建成体育馆陆及文化调设施近期建设，但无呀明确启吃动时间景观大道西部大通叮道同机场垫连接的北居部地段，间规划宽1阿20米，邻80米绿蚁化带的景冲观大道，羞预计４－５惭年居住第五郡详等高端辞房地产爬项目相谊继入市产业－物辩流港／外包德服务基辜地物流园依遣托现有物猫流基础进原行建设，吸外包服务尸基地项目曲已报批，欧预计5年后初步宜形成规卸模商务办拒公／商逃业拟引进高瓣端商务办颈公，sh喊oppi惧ngma梯ll与区崭域发展成邀熟度关系趴密切资料来凉源：大召连甘井宫子区规屈划局52同时，顾机场新蒸区规划滤的利好赶已在政饱府与市殊民中形娱成普遍拿认知，省偏远荒禁凉的郊弄区概念杠逐渐被亚取代男，2捏5岁，戒商务学杂校刚毕吧业学生准备在这疼买房子，浪但是觉得已现在已经滨晚了，区霜域已经明赚显发展起活来了，房价也何涨的很避快，如果什早2年麻买就好故了区政府颜搬进去餐，对于伏百姓影代响也许缩慧不是很誓大，但坐是随着政府度的进入，旅将会带动森周边配套屯发展，现在库公园已赵经建起包来了，拥马上要吨建一个崖体育馆羞。周边抹还规划拿了产业瞎，听说听引进一雨些高端阀的信息仙产业，将来发纲展趋势辜有可能庙像软件似园一样，那时候蚕房子就更袭贵了女，20久岁左右凶空姐本地人，这两年劈燕明显感吉到市区采的人到点周边区漠域买房，有一些盈卖了市区樱老房子，蔽再到周边腿买新的项呈目。自己刺感觉现在春变化还是穴很明显的宇，先是新凑星绿城在扁这项目开兆发，然后煌政府又是置修路又是凯绿化，政捐府也马上纪就要搬进絮来了，而另且这挨着腿机场，现银在机场员免都愿意住蔬在周边，纱但是目前规没有什么词好项目，丑好多去西西山买房子咏的，我感插觉将来这扩个区域会罩发展的很佩好，意向斑吗，应该是葡很现代倦、具有款国际色咸彩，因品为要和占机场融脉合机场新区最为规划城喷市新兴副它中心，规丽划面积1棒4.5平茧方公里，未来发展赛前景会很谎好。西部处大通道血北部连撇接机场省路段改摘造成宽酱120薯米，8饼0米绿音化带的量景观大昼道。西蓝部大通掩道北端准两侧为晓规划高旧档商务盏办公区必，主要竹企业类哈型为空港商务无特色企业。政府幕行政办中公区，希规划近异1、2车年内启讲动，因运为政策伸影响搁割置。纪垫检法也费将搬入神。机场永新区西盲北地区朗规划物悬流园，毅机场工欢业区规忆划以信烟息技术茅为主的栋高附加烫值、无秒污染企叫业，机场新区走土地价格多上升快速旅，土地大而规模出让事在近1、叉2年，开科始20、甜30，现污在30、桂40万———洁———拿甘井子制区规划嫌局刘科暗长机场新领区未来箭发展前具景会很微好，以前机晴场新区道区域认割知较低册，都是一些外来人拖口居住，现在已经责城市承接舱城市中心叔区人口疏用散的主要编区域。泉水区是不仅品承担人麦口外移怎，还有政府安谋置拆迁诸人口主叙要区域，有一抬些限价芝房，区倡域认知留就是这游样的。握机场新董区周边荣产业主优要依托愈原有产捷业基础云，无法倚对区域肯发展形歼成促进以和支撑姜，更多浓是城市搞副中心————驼——大连湖市土地交染易中心孙垃科长53根据机场残新区规划段，解读区苍域价值依托政府惹的迁入，限有着良好便规划，区绣域形象较摇好的城市花新区政务新原区以行孝政中心幸为中心硬，围析绕行政荒中心规灭划文化循、教育神、体育储等公共您配套设妻施政务新腥区城市副性中心城市副镰中心处蚂于城市晕规划的武中心城绒内，非提城市郊或外的卫顽星城大城市都份通过规划炸建设城市个副中心，虽推动城市暮由单中心沈向多中心辆的转换来区缓解、疏气散中心城耐过度集中黎的城市职危能和人口疏散点飘将变为委区域经矩济发展纯中心，坟承担中总心城职庭能并带线动周边耐区域发四展是指由斜于航空雄运输的气巨大效辅益，促作使在航服空港相博邻地区犹出现生耕产、资樱本、人乱口的聚国集，从攀而形成诸的多功王能经济陆区域临空经珍济形成跑同机场正规模与殿所在城眠市的发含达程度祖关系密辣切临空产影业为临覆空经济孕核心机场临空另经济区项目所研在机场杏新区的哑区域价纽奉值如何谁构建，蠢城市副鉴中心、渐机场、园政府规带划对于蹦区域价斧值的影糕响程度斧和时间赚如何？Airp防ort垮Econ默omic特Zon字eS