青岛房地产项目营销策略报告洋房多层高层等

报告纲要1.大势&大市——宏观背景下的策略与目标

2.价值&机会——价值挖掘与机会寻找

3.定位&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实

4.营销——营销与推广策略

5.保障——世联专业能力保障

形势研判1市场形势为何？市场形势下我们的应对策略及目标为何？第一部分:大势&大市全国市场形势研判一、二线城市市场表现青岛市场表现城阳市场表现固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势投资和出口是拉动自2003年开始的中国经济增长高潮的两大基本需求因素，而目前中国经济投资放缓、出口受阻。国家统计局6月12日公布最新统计，中国5月份消费者物价指数(CPI)同比上涨7.7%，后市的宏观调控压力依然很大。06年1月至08年5月中国CPI月度走势投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政策持续从紧，经济环境发生变化宏观经济政府继续加强政策调控，08年房地产市场政策导向将持续从严房企IPO募资不得用于买地

2008年3月20日，中国证监会有关人士表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。货币政策继续从紧，存款准备金率上调至16%中国人民银行1月16日宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；3月25日起，存款准备金率再次上调0.5个百分点；4月16日，国家统计局公布了今年3月份和第一季度的国民经济运行情况，备受关注的居民消费价格指数(CPI)3月上涨8.3%，1季度CPI总水平上涨8%。当天下午，央行宣布从4月25日起，为了继续落实从紧货币政策，上调存款类金融机构人民币存款金0.5个百分点。建设部副部长：居住用地70%来建五类房——东方今报

2008-01-23建设部副部长齐骥21日说，要加强住房有效供应，确保廉租住房等五类住房用地不低于居住用地的70%。《违反土地管理规定行为处分办法》——中国新闻网2008-06-18据国土资源部网站消息，《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度。新土地出让合同增加开发商资金压力——土地一级开发网2008-06-12国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”这一新文本，被规定“自2008年7月1日起执行”。全国市场从成交量上看，各城市普遍萎缩，除上海外，北京、广州、深圳商品房竣工面积与商品住宅销售面积都呈下降走势，进入观望期；即使目前尚未进入调整的城市，我们认为也将陆续转入。中短期看，各个城市存在差异，珠三角已经进入拐点，量价齐跌。价格上看，个别城市有所下降尽管一线城市的市场表现并不相同，但是观望气氛浓厚，市场转淡的迹象明显全国市场二三线城市亦受到“9.28新政”影响，成交面积趋于稳定，除天津外，其他二线城市成交价格增幅下降明显；即使目前尚未进入调整的城市，我们认为也将陆续转入。中短期看，各个城市存在差异，珠三角已经进入拐点，量价齐跌。价格上看，个别城市有所下降二三线城市房地产市场亦受到“9.28新政”影响，表现为量平、价格增幅明显下降全国市场2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9%住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降：07年青岛市住宅成交量小幅上扬，07年12月达到3775套，08年3月和7月销售量分别下跌至1681套和2115套，分别比最高点下跌55.4%和43.9%；2008年上半年成交率仅为23.9%青岛市房地产交易中心网上交易平台发布2008年上半年青岛楼市交易报告，报告显示青岛市上半年楼市总供应量72081套，总成交量17207套，成交率仅为23.9%；2008年1-6月份青岛市楼市总供应量和成交量成交率23.9%青岛市场08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降，除去四月份政策性住房大量供应的因素外，商品房成交量下降幅度超过65%2008年4月份市内四区住宅共销售2214套，是近几年青岛市内四区成交最大的一个数字，但其中政策房总计是1836套，占四区本月销售住宅总套数的比例超过80%！2008年1到7月份青岛市内四区商品房月均销售套数约400套，是07年后半年月均销售套数1200套的40%，降幅超过65%2008年1-7月2006.1月-2008年7月青岛市内四区住宅成交量情况青岛市场而同时2008年上半年青岛市商品房销售均价成交均价也小幅下挫，青岛追随一线城市进入淡市住宅成交价格比去年最高点下降26.4%：07年青岛市商品房均价出现震荡上扬，11月销售均价达到最高值6653元/平，之后震荡下滑，2008年5月达到点4892元/平，与最高值相比下跌26.4%；2007.7-2008.5青岛市商品房销售均价青岛市场市场在售项目销售速度出现较大程度下滑，各项目下降幅度均在50%以上，出现淡市特征表现销售速度下降：2008年市场在售项目销售速度比2007年下降较大幅度，各项目下降幅度均在50%以上青岛市场城阳房地产市场投资额和施工面积连年大幅度增长，但销售面积五年来一直小于施工面积，供给量远远超过需求量城阳房地产市场投资额近年大幅度增长，2006年达到73.6%的最高增幅，2007年随有所下降，但市场增幅也达到61.9%；但是，2005年以来，市场年总销售面积远远低于总施工面积，且有逐年增大趋势，市场供应过剩问题日益严峻；2008年上半年城阳房地产市场总销售量仅28.07万平，是去年全年销售面积的27.9%，市场总体消化能力大幅下降。城阳区2003年-2007年房地产开发投资额及增幅城阳区2003年-2008年供需图城阳市场受李沧等区域大规模拆迁和外来品牌开发商的带动，07年下半年城阳住宅市场销售量猛增，连续7个月月销售超过600套，居全市之首1、青岛市07年重点启动的18个旧城区和城中村改造项目主要集中在下半年，共拆迁2.1万户，但针对拆迁户的政策性住宅尚未形成大量供应（去年全年青岛市政策性住宅供应量仅1876套），这为城阳市场的住宅热销提供了不少客源，城阳市场中的很多客户为市内四区客户2、集中在城阳区的外来品牌开发商万科、宝龙等项目下半年上市，带动市场热销3、全国房地产市场热销的大背景城阳区自去年7月份开始销售量大幅增加，到今年1月连续7个月销售量维持在每月600套以上，一直居全市销售量之首。城阳区去年下半年销售量大增有以下几方面原因：2007年全年各区住宅销售套数2007.1-2008.7月城阳住宅成交量城阳市场2008年城阳市场销售速度明显下降，上半年整体销售率只有13%，面临巨大的销售压力2008年上半年城阳市场销售状况不佳在售项目总体销售量为2570套，仅占总体供应量的13%；市场单盘销售速度均有较大幅度下降去年市场单盘销售速度最高能达到90套/月，今年单盘销售最高仅有35套/月，下降幅度达到60%。客户上门量也有较大幅度下降市场调研期间，各项目售楼处上门客户均比较少。宝龙去年的销售额约为8亿，今年至今为止仅有2亿（1-7月份），目前销售面临着很大的压力。

——宝龙项目销售经理万科一期共600余套，去年开盘后的前五个月基本就完成了80%，销售速度很快，但是今年今年开盘两个月仅销售了40-50套。——万科魅力之城销售代表市场在售项目07年与08年上半年销售速度比较城阳上半年整体供应与销售情况城阳市场城阳区目前可售住宅面积和套数占全市的比例均超过20%，总面积供应量全市第一截止本月青岛市全市可售住宅套数41322套，面积438万平米。城阳区可售住宅套数为8412套，占全市可售套数的五分之一，与全市其它区市相比，仅次于胶南区；城阳区目前可售面积约100万平米，占全市可售面积的23%。按照上半年城阳区消化量28万平米计算，仅目前住宅上市量就需消化两年左右。区县住宅套数面积(万㎡)套数比面积比全市41322438.38市南区265129.776%7%市北区188921.245%5%四方区156215.254%3%李沧区192216.795%4%崂山区554468.3513%16%城阳区841299.9120%23%黄岛区386738.819%9%即墨市5526.751%2%胶州市000%0%胶南市881582.9421%19%平度市312531.468%7%莱西市298327.117%6%城阳市场城阳区目前在售商业量50万平米以上共八千多套，供应量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度仅此存量就需消化至少3年城阳区目前在售商业面积52万平米，占全市商业总供应面积109万平米的48%；供应套数8385套，占全市总套数的71%。截止7月底城阳区共销售商业套数426套，面积10.28万平米，按照这个速度，仅目前上市的商业量将消化至少3年以上。区县商业套数面积(万㎡)套数比面积比全市11729109.15市南区29711.483%11%市北区95713.158%12%四方区440.980%1%李沧区1542.951%3%崂山区1336.951%6%城阳区838552.5171%48%黄岛区1083.541%3%即墨市490.730%1%胶州市000%0%胶南市10238.869%8%平度市2363.292%3%莱西市3434.723%4%今年累计销售量（截止7.23日）面积10.28套数426消化速度面积1.47套数61消化时间按面积计算3年按套数计算11年青岛市各区市在售商业量占比（套数比）青岛市各区市在售商业量占比（面积比）城阳市场市区客户到城阳置业动力不足，城阳未来仍以现有客群为主，需求量增长乏力青岛市区主动郊区化客户置业区域集中在王沙路板块，多是看中城阳的自然环境资源和低密度物业与其它两个片区相比，城阳中心区既没有强势山水资源，又没有价格优势，且距离市区较远，因此，短期内城阳中心市场很难吸引市区客户前来置业，客户数量基本不会出现大幅增加，中高端住宅市场未来可能面临一定消化压力。青岛市区被动郊区化客户多被李仓、四方区旧城改造类低价项目拦截，较少在城阳中心区域楼盘置业理想之城下王埠总建面：209万平未来开发建面：130万平拦截被动郊区化人口北溢王沙路板块主动郊区化人口城阳市场市场趋势——淡市到来，形势严峻城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，价格正在回归理性受“9.28新政”影响，一线城市成交量总体呈下降趋势，成交均价总体趋于稳定“9.28新政”对房地产市场的成交总量和成交均价影响逐渐形成从一线城市到二线城市转移的趋势房地产市场中商品房成交量下降幅度超过65%，价格小幅下挫市场供大于求现象明显，需求增长乏力，面临较大销售压力全国市场一线城市二线城市青岛市场城阳市场

“我总是这样想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但绝大多数的人会死在明天晚上，坚持、撑下去，随时准备明天会有更倒霉的事会发生，那便可能看到后天的太阳了。”

马云在淡市下开发商应采取何种策略选择？

08年房地产市场走势07年对房地产市场影响最大的是信贷紧缩政策，开发商贷不到开发资金，购房者贷不到按揭贷款，导致市场成交量大面积下降，价格已经有下降的趋势。08年房地产市场将继续执行07年出台的各项政策，主要从土地、投资、信贷、保障房等四个方面进行调控，然而市场走出低迷状态的关键在于信贷政策的放松，但作为CPI治理的重要市场手段，在CPI没有出现明显下降的状况下，信贷政策不可能有所松动，从紧的货币政策依然是08年宏观调控的主旋律。08年我们将面临两个确定性和三个不确定性：CPI如果持续上涨，政府出台更强有力行政政策无疑是确定的。一旦行政政策出台，市场一定会进入一段时间的“休克期”，这是确定的。确定性CPI是否还会上涨？还会上涨多少？什么时候达到最高？不确定什么时候出台强有力的行政政策？出台什么样的行政政策？不确定行政政策出台后市场将进入一段时间的“休克期”，这段时间有多长？市场将在什么时候恢复？不确定不确定性08年市场：确定性和不确定性开发策略爽建议：现收金流大于草利润08年希营销策蹦略：在竞政府出娃台强有婚力的行命政政策顺之前，糕适应市柔场的期漠望将价邀格一步伸降到位榨，迅速肃销售回渠收现金残，现金流奋为王，喘速度大揭于利润欢追求宏观调饮控下企絮业可以颤采取的或关键行墙动：1.现金流咳为王。现金流旺大于利润完的开发指驼导战略2.出货为先。价格丸速长期栏不做价毯格领头贪羊，价撞格下降毕期调整面价格预冰期3.策略定价。观望氛汽围浓厚的加情况下，粒针对不同尸产品策略景不同，低钢总价产品劝与部分豪妻宅产品仍哭然有较强御的价格支没撑保证市陕场快速销售前提下证的利润最翠大化我们面套临的核良心问题如何在汗严峻的已市场条昂件下实卷现快速向销售前枪提下的充利润最泳大化？本体与姿市场2地块价格值为何萝？严峻投的市场巡寿条件下瓣我们是饶否存在叹机会？第二部晓分:价冰值&机亩会区域价值服分析地块本体乡丰价值分析城阳房易地产市幼场分析城阳位厌于青岛却市胶州阀湾北岸拆，拥有勾机场及坝大量韩板资企业块，GDP墓总量名列全市膨前列，经问济发展势北头良好城阳位述于青岛舌市市区固北部,捞胶州湾塘北岸,呼距青岛图市区中届心35阵公里.括全区总尸面积5容53.狂2平方寨公里，毛200趴7年末换全区户捉籍总人既口49围万区域价值1200掠6年青灿岛市内尊七区G当DP总吹量对比彩（亿元恋）2006年，城步阳GDP总量为400亿元，仅喜次于黄岛470亿元。06年城阳GDP增速为30.皇71％，仅次亦于黄岛31.苹06％。但彩从03-0宪6年，城王阳GDP增长处券于加速秘发展态鱼势，前级景看好城阳经济年外向性突限出，2007年利用意外资总丹额达42.侧1亿美元幸。06年闻青岛七嫩区GD朱P增速涂对比青岛流亭握机场位于鞠本区，新雅航站楼投漏入使用后效，旅客输脚送和货运亮能力得到皇了进一步傅提升拥湾发展冻战略将使尘青岛北部絮成为城市沾新核心，乱大量高端丝式产业及城受市资源的狐转移将促天使城阳城怨市化快速天发展区域价值1青岛城塌市空间裁发展战域略：依托老城坝，拥湾发归展，组团会布局，轴罢线辐射，奸形成一主恳三副多组顽团的空间黎格局城阳在染此规划夜中被定敞位发展雷国家区员域性空雀港，青韵岛商务索会展、英旅游度虑假基地摔、出口芒加工、认高新技齐术、空穗港经济夜区的北尸部副中糟心出口加工驾区和高新掘技术材料票工业园承尝载加工制五造功能，闸共同构成检生产加工勺区城市中心健区是城阳颗行政、金遥融中心，剃商业、居敢住氛围浓千厚，城市帜建设、服缠务均已具器备良好基擦础，有条倘件打造成溉为商务核维心区空港物流界区主要以黑物流、会品展、贸易文为主导产寸业，构成表物流贸易累区。未来青植岛城市傅格局发拉生重大彩转变，出城阳凭匹借良好排的城市适基础设海施建设下及核心寄板块区虑位，将犬成为青匠岛城市成新一极区域价值1胶州湾北莲部新城规厨划市南、市摸北：城市核魔心区，即商贸、森商务、沾行政中暴心，高挂档居住溜区四方：城市蔓削延区、老工业区崂山：生态保护挺、旅游区广，总部经帜济区、城尿市顶级居充住区即墨：休闲旅游显度假区，痰reso从rt居住赵区黄岛：港口、京产业聚敌集区城阳：空港，宿国际产发业区，欢宜居新颈城李沧：城市蔓碰延区城挖市中低核档居住虽区机场扩恼建基础设施欢建设：2006胶年城阳投袭入32亿娃元进行2焰6项基础叠设施建设趴工程，内秆容包括城擦市道路整祝治，旧村需改造、污抬水处理厂肠等多方面饥的内容，稳随着工程烤的落实，量城阳城市工面貌得到裤显著改观区域价值1区域价仍值：城阳区位竿于海陆空缘瑞交通枢纽角，近年来栋经济飞速吃发展，新挺一轮城市板发展的重劫点发展区蜘域，青岛未来增长永新一极，将发展成虹为青岛市“城市副月都中心”地块位庄于城阳该区城区轿东部，饺北侧、程西侧和饭南侧分绪别临近跨市政路寇，东侧伙目前是巾集贸市眯场本体价值2本项目地块位置城阳区城区东部，青威路东侧，和阳路南侧占地面积132.32亩土地用途住宅规划容积率不大于2.0规划建筑密度25%绿地率不小于40%规划条件严格执行70/90标准和阳路崇阳路主要控制到指标青威路家佳源集贸市怪场本项目耀所在位搬置属于稠城阳区隔的最核诞心地段络，交通刚便利，元周边商辣业、医广疗等生非活配套吓设施完傻备，区奶域成熟龄度高本体价值2城阳核绩心城区晋图距离项刘目北侧动约20缘瑞0m的适正阳路舍是城阳梢区东西山方向交控通主干萍道地块北、古西、南侧滔均临近市橡政路，交帐通十分便就利城阳区玻人民医炒院、利盒群商厦栋、家佳脏源等环虚布在四马周，生买活配套狱设施齐快全周边城阳捐四中、北奥曲中心幼庙儿园等教纯育配套设闯施齐全★正阳路正阳路家佳源城阳人默民医院家佳源立群商塘厦城阳区政鲜府大润发奥港国子际城阳四中北曲中心棚幼儿园城阳区耳公证处城阳城币区沿正预阳路分找布着城矿市的政疯务金融腹区、商关业圈和傻休闲区错，本项赶目位于怜城阳三是大商圈流之一的舅家佳源跪商圈内做，具有倘鲜明的半城市意荡向区海洋与渔业局劳动局市公安局城阳分局检察院法院大润发青岛国货家佳源★区政府海梦圆酒店怡情楼国际酒店正阳路农业银行工商银行政务金融区休闲区政务金融区三大商圈休闲区正阳路是塌区域行政诸金融一条喊街，沿线圈聚集了大贞量的行政漆机构和金盯融、商业付机构，形拖成了城阳偿区的政务壮金融区政务金融拌区呈样城区搭内已形成孕公认的商陪圈主要有董三个：青泰岛国货、看大润发和造家佳源，东本项目即脊位于家佳劳源商圈内验，具有鲜驳明的城市间意向三大商圈以世纪公粉园为代表航的区域已把经成为城杨阳的城市垂休闲区休闲区本体价值2从未来的萍商业供应寸来看，本脾区域将成涨为新的商煮业核心区赌，带动本纤项目所在役区域成为蛙城阳发展克轴心方向本体价值2崇超阳走路文望阳喇路长辈城驱路中张城件路青银高速青法威房诚公方路烟即呀高社速青烟公赚路3搅0清8柄国矛道宝龙城鸣市广场春益阳张路春附城王路华缸城它路奥港国际逃北美休闲并商业街利群集团疗城阳购物殖广场青特项筛目启阳国惹际东方城兴意阳非路天一广庄场银盛泰商业未来请供应正奋阳梅路海都国捡际IMAG虹E时代广策场青岛国拌货商圈位于城阳泉城区西侧础，是区域射最早、发叠展最为成乳熟的商业字聚集区，土但是未来已例无商业抢供应；大润发告商圈位于城仪阳城区桨北部、某青岛农恩业学院贞附近，找商圈主拉要依托多中联大钳润发购靠物广场嫂和住宅梢沿街底纵商构成融，是典备型的区域商业竟中心；家佳源叠商圈位于城阳司城区东部悉，未来周冷边商业地台产项目集膏中，业态至丰富，将煌成为城阳新的商您业核心祥区。商业核绢心区将屯带动本淹区域的喝快速发容展，成倍为城阳发展阿轴心方向商业核些心区城阳城区止商业地产府供应分布袖图项目本畜体：本项目出处于城逢阳区最核心地章段，区曲域成熟端度高，交通便肌利，处于城梁市发展驰轴心方禾向上，是城阳都市气质代表性区抛域项目本体视角2市场形势坐回顾在严峻的临市场形势顿下，我们暴的机会在旨那里？200筛8年城封阳市场耐销售速拨度明显烤下降，预上半年阅整体销垒售率只吊有13列%，面汤临巨大狮的销售蛮压力城阳区目休前可售住牲宅面积和谣套数占全爪市的比例棒均超过2趣0%，总倾面积供应岂量全市第锐一市场机会3供应量剖大销售缓慢目前城混阳市场客户来由源比较详广泛，客户层滋次丰富咳，市场冻细分明徒显市场机会-13客户来源置业动机产品形式需求面积总价承受能力城阳本地的私企老板多次置业客户，追求生活品质联排花园洋房140-160平米100-120万权力公务员企业高层普通公务员二次置业客户，改善居住品质多层小高层120-140平米50-80万韩资企业里面打工的鲜族人和韩国人城阳地缘的养老客户产业园内普通打工者刚性需求，首次置业多层、小高层90-110平米30-50万本地拆迁客户李沧来的拆迁客户投资客户投资小户型40-60平米30-40万高端中高端中端城阳本地仅的私企老稻板权力公扒务员企业高层他们是…匆…产品形叹式：联绸排、洋乳房产品品质编：体现自缝己身份地肉位的好房集子；地段：在骗城阳的最腰核心区置哀业他们需斑要……他们出现闯在……青特汇额豪景苑级的联排储和洋房万科魅骂力之城朱的花园伐洋房高端客户放：购买力狠80万以检上，关注斯地段、产网品形式和炮品质孙先生带私企刑老板及40多敌岁，孩子上庄学，平器时和老越人住在丑一起置业动五机：多次置血业，在器市南和旨城阳都膛有房子浩，置业塔动机为捆换房置业关注馅要素：房子要好，到市体里的车短行交通要方耻便，可以经柱常去市里林办事、购夏物万科魅力划之城销售茫代表买这里扰的房子膊的客户我有一部宋分是做明水产、有海鲜批节发的老痰板；还臂有大企收业的高张层；在闯这里买乖房的客供户一是看中了沟花园洋文房的产澡品（以前灾青岛没巾有过洋筒房的概诱念），哀另外一档个就是看中了这嘴里属于城讨阳的核心柿地段，对面鸭就是世意纪公园流亭机苦场高管纱，4尸0岁左酱右置业动机严：多次置业贺，市内有烫房子，在点即墨也买嗽了一套别音墅，不过完因为自己境家庭的原夜因不想去滤住了，想趟卖掉。还扯想在城阳糕买套房子寺住置业关洽注要素寨：距离机场俭近，而且夫产品好市场机会-13高端客户帅典型置业泪楼盘——么青特汇豪育景苑位置城阳区城阳区德阳路189号规模占地113亩，建面12万平方米，其中住宅建筑面积9.9万平米。产品形式联排，多层洋房，小高层户型配比汇豪景园主力面积140-150平米，以3室2厅2卫为主销售状况洋房2007年6月开卖，现在基本卖完，均价8200元/㎡别墅被青特内部消化，均价16000/㎡，3期小高层目前尚未开盘消化速度多层电梯洋房主力总价110-120万，销售20套/月卖点水景坡地园林，绿化好，电梯洋房项目点垄评：目前城阳滑地区价格们最高的楼蒜盘，一期谊推出的产蛙品是洋房狐产品；联想排产品尚目未推出，邀但是已经聋内部消化夕完毕社区内蛙园林景庸观打造戒较好，瓣也受到疮了客户倍认可高端客户便典型置业欠楼盘——卷万科魅力球之城位置城阳区兴阳路（世纪公园北门对面）规模占地20万平方米，规划建筑面积38万平方米，总户数3300户左右产品形式多层、小高层户型配比花园洋房主力面积140-160平米，小高层户型有80、110、140等，主力户型为120-140，占一半以上，另有40-60精装修的蚂蚁工房销售状况一期共600余套，去年开卖前五个月基本就完成了80%；二期今年5月18日开始销售，蚂蚁工房售价6500-7500，一般多层售价为7200-7500，二期到目前为止差不多已售出40-50套卖点城阳区中轴线上，距离308国道很近,对面是世纪公园项目点评使：位于城阳电区核心地掠段，对面并即城阳餐区世纪糊公园，周边配套型较好首先把怎花园洋纪房产品详引入到苏城阳，产品力受引到客户的柄认可，一期花膊园洋房早槐已售罄普通公务绳员韩资企双业里面靠打工的鲜族人和厨韩国人城阳地缘壶性养老客控户他们是…绑…性价比：免要求较高危产品品质胁，而且价掏格合理环境：看饺中社区内锈的园林绿沿化和外部馆环境他们需要亮……他们出矮现在…捎…宝龙城市鞋广场的多旦层和小高盯层都霖美景特的多层和柏小高层希尔景园钟的小高层中高端客稼户：购买携力50-课80万，队关注性价狼比和环境都霖美景翁客户严女呀士，5询0岁左右客户信息遥：女，5近0多岁，验儿子已经辈20多岁拜，平时就泼自己住置业动突机：觉耐得李沧搂太乱了雾，当时军购买的耽时候主变要是考尘虑城阳的房子柴，未来知发展前腊景比较对好，环境也好；置业关纹注要素恢：价格不要拣太高；平时服开车出书行，交贫通并不众是问题千禧国际婶村销售代店表韩国人、睬鲜族人打沙工的人居判多，买房牌爱扎堆，宜但购买力肌并不是特斤别强，如果婆认准了避一个项挑目，大爆家就都声在这里拍买；他们买畜房挺看重小原区环境这块的赌，可能艰是因为快他们要以回国，顺希望安劈燕全一点难就比较朴放心吧在一些细泡节方面，晚他们喜欢滔住电梯楼伐（一般是尽指带电梯断的小高层等或多层）屯，暖气希派望是地暖允，窗户也心喜欢落地似窗城阳客户舱李先生，付30岁皂左右，在揉一个城阳潮事业单位泊工作了5方年置业动驱机：已景经有一悦套房子士了，但旺是面积迈太小，元住起来湖不太舒例服，所怎以想换施一套大疑一些的季。置业关篮注要素驳：买房泄当然是聋看重性价比殊，另外小汤区的园林环境偷一定要好市场机会-13中高端闹客户典栋型置业急楼盘—抄—宝龙脖城市广滋场位置城阳区文阳路与长城路交会处（新天地旁）规模规划总建筑面积近70余万平方米，由50余万平方米的超大规模游乐主题shoppingmall和20余万平方米的国际高档住宅社区组成，共计1268户产品形式联排、多层、小高层户型配比主力户型面积从120㎡-130㎡多种户型销售状况起价:4980元/平方米，均价:5500元/平方米，复式起价：6000元/平米，别墅起价:8000元/平米，07年7月开始销售，住宅目前已经销售近70%，住宅大约还剩8万的体量。卖点城阳区中轴线上，70万平米的城中城。项目点评难：大型城市冠综合体项纹目，现推草售住宅产惠品以小高愤层为主中高端早客户典衣型置业倍楼盘—乎—都霖盘美景位置城阳区正阳东路与烟青路交汇处规模项目规划建筑面积40万平方米，项目共分为三期开发，目前开发为一期工程，建筑面积12万平方米，共31个楼座。产品形式有高层、小高层、多层、多层带电梯、联排叠加等多种建筑形式。多层5＋1、6＋1、高层11＋1、叠排4＋1、5＋1户型配比户型面积63－400平方米，二组团花半里为130-150㎡销售状况07年10月开始销售，小高层起价4000元/㎡，多层起价4200元/㎡，均价4400元/㎡卖点70米宽的景观绿化带配套2100平方米的星级会所，社区北部规划有一条名品商业街项目点评懂：自然环境攀资源丰富，且临近城透阳核心区馅成为该项眨目的最大座卖点。属于郊区忠大盘，总童建筑面积览达到40万平米2007年销售50套/月，今年中只有10-1梅5套/月，大户型助消化较擦慢；中高端彻客户典捕型置业叼楼盘—水—希尔久景园位置长城路可和兴阳路交口西南角规模占地面积:35500平方米，总建筑面积:地上11万平方米建筑类型城市综合体，商业40年产权，共3栋楼组成，东西向波浪形酒店式公寓1栋，南北向商住写字楼1栋，和一栋4星级酒店（景园假日酒店）户型配比酒店式公寓（住宅）面积为130-140㎡销售状况4500元/平起价，均价4800，目前已销售近一年，370多套已基本售完。卖点区位、城阳最大的公园世纪公园配套住宅1层为商业，共约5000平；4星级的景园假日酒店。项目点市评：韩国客户姻占到10-1弄5%，鲜族人犹占60%紧邻城阳纸世纪公园置，环境优础势突出产业园激内的普申通打工西者本地拆编迁客户钟，李沧来泄的拆迁紧客户他们是驱……价格敏烫感：购除买力多起在50丙万以下棚，需求宰产品以俭2房和延小3房歉为主他们需逗要……他们出梢现在…吊…林溪美河地的多上层阳光馨苑容的多层、锅小高层中端客纸户：购依买力3书0-5敌0万，排价格敏透感型客载户，投尺资型客娃户关注贤未来升竿值潜力林溪美地日销售代表这里的客记户主要是枯城阳本地龄的年轻人壮为主，很护多是周边师产业园里贺面的员工城阳当地威企业员工埋赵女士，隐26岁，努在城阳已制工作了3珍年置业动腥机：自休己就在轮城阳工瞎作，就桨想在工庭作地点茄附近买俱一套住置业关注后因素：有洁钱当然会粘买大一点主的了，但想是现在还扯没有孩子盐，只要能恒够两个人栏住就可以振了。李沧客户对曲女士，朽50多呈岁置业动机宇：，儿子凤20多岁贱了，所以栏想为儿子卷购买一套刺结婚用置业关各注要素傍：自己能够们承受的价俘格大概4嫌0万左右，面积最孕好大一些狂，所以想既买400划0块钱左摩右的市场机会-13青岛立艺群赵先乐生这里的摄客户主登要是城披阳本地溜的年轻肠人为主灵，很多社是周边娃产业园坊里面的昏员工中低端浮客户典该型置业咸楼盘—置—林溪悠美地位置城阳区青岛农业大学西侧，虹子河北岸规模地块总规模约30万平方米，首期约12万平方米，是城阳大学区稀有的中小户精品社区。产品形式多层中小户型户型配比主力户型90——110平米，基本都是两居销售状况2008年4月开盘，起价:3969元/平方米卖点蕴含传统园林和现代园林的精华，将现代化的生活要素与原生的自然景观及人文气息在心灵构思下形成完美相融的园林景观体系。配套完善的教育配套；大润发购物广场近在咫尺、农贸市场就在家门口，十分钟生活圈内项目点处评：这个项弱目的客驼户主要蜡是以城崖阳本地班的年轻额人为主浸，刚性诉需求本地拆秀迁户购死买也多钥为替子域女购买户型小基，总价伏低中低端浑客户典索型置业烟楼盘—鸽—阳光纲馨苑位置城阳区南临正阳路，距离城阳区中心仅10分钟车程，北临双元路规模总建筑面积8.3万平米，总户数63。产品形式多层小高层户型配比90——118平米，2房和3房居多销售状况均价:2900元/平方米，销售速度达80套/月卖点价格优势明显，交通生活配套也较为齐全配套临近南万小学，南万中学。银行机构，通讯机构，建设中的17000平米南万商贸城项目点评僚：本项目是猴城阳地区叔的限价房城阳销售炭速度最快杰的楼盘平咽均80套/月客户以援首次置乱业的年承轻人为爽主，多宏是周边绸产业园岂的普通丙员工他们是…邻…他们出现务在……中端客户允（投资客埋户）：购犹买力30浪-40万脸，关注未欺来升值潜辈力市场机会-13万科蚂努蚁工房看好城箭阳的投龟资者，铺有本地印人，也贺有市内卡四区的冷人他们需膛要……投资客葬户：未午来有升忙值潜力票，小户铺型产品青岛立员群财务搜主管赵嗽先生，标30多愉岁置业动机刘：，觉得模城阳未来碑有发展前桑景，买一鄙套投资不五错置业关洽注要素湖：一定要驰有升值您潜力，面积线不用太础大，要呀不然资欺金方面亦受不了户型配比蚂蚁工房户型面积40-60平米销售状况今年蚂蚁工房推出了96套，目前已售出40-50套卖点城阳中心地段，未来有发展潜力，万科产品品质较好，且户型面积小，总价低高端产句品、低桥总价产都品目前狱市场表鸽现最为厨突出，品质降改善及随刚性需浪求为市交场最主棕要需求顿力量万科魅力疤之城010203040300俯0元4000筒元500晒0元600荣0元7000赛元800失0元宝龙城市监广场都霖美躺景5060林溪美车地汇豪景臭苑华鹏馨苑盛世民务生花园奥港国际希尔景要园弘通学漫城销售价坦格与销口售速度挡图销售速度单位：月混/套销售价牌格单位：元活/平7080阳光馨苑25套遥/月在售项目户均面积（平米）户均总价（万元）万科魅力之城12088宝龙城市广场40、16035、96都霖美景14060阳光馨苑11434林溪美地8836汇豪景苑166108华鹏馨苑10652盛世民生花园10352奥港国际9547希尔景园12071弘通漫城11762阳光馨苑焦凭借绝对津价格优势，成为允市场销卵售最好活的楼盘塔；其他楼今盘中，销售较好朗的希尔景傅园、宝龙棒城市广场滋、万科魅洲力之城均穗为城阳中庭高端楼盘市场机会-23商业供弟应量大猜且同质遇化严重躁，以“台超市+蜜百货”宰为主，虾城市休厚闲娱乐菌设施缺禽乏市场机会-33名称业态定位宝龙城市广场主题商业、超市百货启阳国际百货利群购物广场超市、百货青特上豪广场商业、酒店、写字楼海都国际商业、写字楼IMAGE时代广场餐饮、写字楼、公寓银盛泰商业、金融配套东方城酒店、休闲商业街天一广场二期-奥港国际北美休闲街休闲商业街名称规模业态介绍凯屋餐饮娱乐3600平米餐饮，ktv星之盒KTV娱乐中心5000平米Ktv，迪吧，酒吧金色夜宴3000平米左右多瑙河国际酒店的配套娱乐休闲场所城阳颜容堂美容会所——大型美容连锁机构飞特尼健身俱乐部3200平米高档次大型专业健身俱乐部城阳市民盈访谈：城阳的娱撇乐场所？锹挺少的！饲好像有几摘个洗浴中吹心和KTV，这种地篇方本地人罢很少去，午像KTV包间一晚悟上都是800、180月0的，里殿面很乱广，一般价只有韩闯国人会恨去。城阳市悉民访谈等：海梦园头的KTV还不错，粱有1折卡，有舅时候几个崭朋友会一缴起唱唱也束不错。商业供贱应城市休闲珠娱乐设施定位与策础略3发挥自罢身价值答，利用坡市场机抓会，制化定达成何目标的碌发展策唱略与定莫位第三部酱分:定勿位&规许划项目发展石战略项目定支位项目规划碧构想我们的稍目标：株现金流楚为王，西快速销伐售我们的价征值：青岛愁城市副都酷心之核心掀，最能代扔表城阳都舞市精神之徒地我们的机唇会：客户颗层面丰富宏、来源广哈泛；两极胶客户表现火活跃；我们的恐开发策掘略……我们的取开发策绪略——抓住每个章细分市场猜，建立精机确对位各炊层客户需柳求的复合面产品体系表；充分发说挥项目区欠位价值，易通过创新裁规划及产戴品、特色亡配套构建更项目核心伐能力。策略一：创多元复合掠产品扩大嫂客户覆盖表面，实现前快速销售值策略巾二：产品烟创新、规网划创新及罩特色配套聚展现项目故都市精神王价值整体定校位New膊Urba溜nCe允ntra飞lBl组ock容纳都请市生活晒，领航耻岛城未垮来——新栏都市：充满活力玩的，配套丈齐全的——中厚央：处于领刚导地位让的，示皂范性的——街区余：空间丰富击的，多元赚复合的新都市中弄央街区新都市：蓬勃生断长的活力城市的生典命力渗透则到每一栋靠建筑的角末落活力意项味着发斥展与前眉景新都市：在转身饿回家的一墨刹那便捷的出交通完善的四配套五分钟蚂生活圈区域中忌央树立区议域标杆形象，城市发浙展风向标交流中央可效仿，但不可被超越。Blo骡ck新鲜体知验我们给这螺座城市带钻来的不仅停仅是一个腰住宅小区竿，更重要铺的是邻里街掀区：私享与共烫享的平衡功能空妨间：从社区苦到城市吼，没有薄局促多元的产品多元的人群多元的生活Blo痒ck新鲜体验我们就是这样伸一个区域予的新兴代表我们走在青款岛进步阻的前沿我们示范城棋市发展位的未来客户定位协：客户层卫全覆盖，狼高端为核字心，中端居为重点购买意读愿支付能力鲜族人、歌韩国人私营企业电主权力公务狐员本地拆迁例客户产业园邀员工企业高梅层高低高核心客户重要客户核心客户貌来源：城阳本地勿的私营企翻业主权力公戏务员城阳本案地企业自、韩资熄企业以贷及机场磁的高层绵管理人涂员重要客切户来源宏：普通公舞务员地缘养老墓客户鲜族人、驰韩国人拆迁客户普通公帜务员地缘养超老客户市区拆迁到客户产品策盈略及定突位：产智品多元念化；高唤端产品葛低密化输，中端已产品实暮惠化；物业类型建筑面积（平米）目标客户策略户型面积（平米）叠拼洋房17272左右10%左右城阳本地的私企老板权力公务员企业高层标杆产品，但成本较高，通过控制面积控制总价160㎡四居超空间多层25909左右15%左右普通公务员韩资企业里面打工的鲜族人和韩国人次主力产品，以舒适、实用为原则，避免华而不实130-150㎡三居情景小高层112271左右65%左右城阳地缘性养老客户产业园内的普通打工者本地拆迁客户，市区拆迁客户主力产品，在功能齐全的基础上，尽量紧凑、实用90㎡三居110㎡三居80㎡两居都市单元17272左右10%左右投资客补充产品，以紧凑小户型降低纯商业物业的销售风险，并迎合投资需求50㎡一居70㎡两居总计172725（其中商业面积10000平米）新都市鼠主义3第三部分裹:价值体茅系——规贸划及产懒品建议新都市主帮义（Ne泪wur川bani单sm）缘起……新都市主肠义（NewU范rban缘瑞ism）托是指上世终纪80年交代晚期美始国在社区淋发展和城财市规划界掀兴起的一班个新运动省。其宗旨夸是重新定踏义城市与添住宅的意梦义和形成唐，创造出甚新一代的胡城市与住条宅新都市抛主义（直New随ur雅ban仰ism坊）主张…某…让城市自泉然化，让障自然城市版化回归城市雷中心，人灿与自然和娘谐多样化的浴邻里社区新都市主侍义倡导一间种生活以人为本压，建设新偏社区适度开截放的空洗间复兴传统舍的现代新都市果主义（另New垃ur宝ban拾ism渡）与本太项目本项目处短于城阳区鸽最核心地段鲁，区域成杜熟度高，交通便就利，处于城漫市发展你轴心方骄向上，是城阳都市气质代表性避区域让城市语自然化径，让自疯然城市椒化回归城市刻中心，人摘与自然和堵谐适度开放划的空间多样化的愿邻里社区……新都市主删义价值主弱张打造代表使城阳发展元方向的新都市缎中央街茄区价值拾体系新都市遣中央街由区价值崇体系新都市黄中央街区葬价值体啦系创新价遭值示范价印值规划空间Bloc隐k街区三级商学业都市价望值建筑叠拼洋仗房高层与野小高层朝空间多慢层三度空丽间丰富天逝际线/才外立面规划3-1第三部分壁:价值体叔系新都市果中央街刮区价值扒体系BLOC豪K街区三级商业虫体系规划创新胃——Bl贺ock街流区Blo紧ck街晴区关键慌词：1、BL兰OCK（苗街区）：寸是城市中心其有最基本笛的活动空间碎单位，几个醒BLO坊CK集恳中在一趴起就成俘了CI债TY。2、由封闭到认开放：开放献的规划纵，赋予奖多种功切能，强轰调街道家的作用约，注重团街坊邻某里的沟豪通3、交流、监共享：BLO现CK不是喜被围墙圈狭起来的一竿个封闭的仰独立体信，而是绕成为与城付市机理融芳合、与地趁域文化相皱传承的生野命体。街区强调廉的是由一贱种开放式误的空间营辨造出一种辉人文的关公怀，是人岔们相互交领流的良好尼平台。４、便利：BL宾OCK街桶区提倡的篮首先是生鸡活的便利纠性，商尿业、休闲防、居住多链功能融合BLO飘CK街商区设计的理念是输20世翁纪中期疲兴起的逮一种全更新的社服区规划水理论，短Blo艘ck街盲区的概叔念来源胜于美国纲，BL暴OCK扇是5个眉英文单适词的缩树写:B华－Bu旨sin巨ess挨(商业概)、L诱－Li君efa拒llo计w(休阅闲)、拿0－0康pen购(开放自)、C骆－Cr艇owd辣(人群宗)、K隙－Ki岸nd(墓亲和)泡。BL训OCK挨是居住壶和商业括的集中伪融合。Bloc洪k街区：Blo触ck的穷大小美国几个凡大都市的征城市肌理紧研究表明撒合理的苍Bolc绳k大小为难200f到t*2引00ft涉,即占地亡3500泪-400沈0㎡左右Bloc先k街区：Blo渴ck与疲围合每个B姓LOC区K内基沟本由一塑到两个箱庭院做熟成，庭始院具有猪多种围商合方式退，或是祸全围或里是半围睁，庭院逃之间形街成自然勒的“巷肃”，B器LOC跪K之间颠形成“顷街”围合Blo溜ck街冻区：对内围融合、对中外形成己街区Bloc著k围合形馋式有利冰于形成区组团内舰部封闭锅，保障璃私密性艇。并形受成组团妄之间有煤效区隔浅。作为Bloc扁k边界的至小高层音产品可密布置底魂商，符选合项目论商业规阶模较大哨的要求井。底商形逆式有利度于形成茶街区商壮业氛围快，同时那营造出凡组团之择间的公涨共空间饮，与封谦闭的Blo准ck组团形谈成空间叫层次性振。Blo载ck街在区：Bloc脆k之间开放性速的交往叼空间：社区由一狠条贯穿南疑北的景观朵休闲步行炼街（斜轴炉）分隔成顷相对独立皇又紧密联晴系的各大垄生活社区。社区之源间采用街扛区网络布畜局的方式罚，营造丰嘱富浪漫的沟交往、休虾闲、娱乐利环境Blo抢ck街赖区：Blo龟ck之注建筑从建筑形叫式上突出五开放、自遭由、开拓慎精神，高低错居落、起具浮有秩。从建袭筑设计坛上注重观居住建激筑的生兄活氛围退的塑造险，体现予简洁、绞舒适、帖品质为柱先，讲镇求建筑的宜蚀人尺度，关注辆建筑细宾部的品每质感，浑以构筑谨和谐的灿“生活贴街区”呆。Bloc短k街区：Blo援ck之插建筑私密性但的居住垂空间：闷组团形技成相对葡独立的到居住空例间，以寒创建和霞谐的邻涉里关系功和私密虽的居住何空间。Bloc括k街区：Bloc惠k之入口私密空玩间与共史享空间期之间的骑转换本项目B蛙lock监计划青威路崇阳路和阳路Blo叮ck边冻界市政道欲路商业街叠拼洋房超空间多趋层情景小高导层都市单板元（高每层）入口产品排蛮布：最厕西北角柄入口处邻是两条亏市政路湿交叉处熟，昭示递性好，偏排布高训层可鲜碍明体现相本项目询都市划如特色多层产品恢排布在地顽块东南侧耻，小高层化排布在其码左侧和后纤面，避免钉产生采光乖问题叠拼洋房砌是本项目茄标竿产品睁，与洋房例产品排布灯在一起，鞋有利于形揭成整体低秀密度意向扁，排布在丘东北角私主密性好，脊避免排布印在中间产担生被俯视奥的感觉城市级商惜业以特色商锄业街体现特色商业充休闲中心摘设置在主善入口位置别，交通便溪捷、昭示井性强。采用内同街形式介，减少颈快速路移的影响丸。设置集中巷性休闲中中心The通me浊roo村m，形成整喷个商业街牵的视觉点屠和高潮三层级商贿业之城市级济商业Chin打ese燥Shop戴hous亩e构成要棚素院+街刃：主街铃/里弄（次街）/院落街名动感、标趣味/捐生活/勉参与性步行系村统标志点景观元角素/体爬验点核心交汇须点（Th杰eme娃Room弱）三层级姻商业之城市级商庭业Chin叛eseShop湿hous疫e——适合人罚体尺度男以及与竹周边环极境相结耽合的小队规模体叮块组合卡而成的夺院落空蔽间，使扮街区生砍动活泼交流平台——体块相互售错落，形赞成了丰富峡的空间层绞次，同时父形成交流慢平台与体简验点商业街采以用两层为赴主，局部退三层的建昌筑形式院+街展：里弄兆（次街草）/院惨落三层级孟商业之城市级闲商业针对城称阳地区写娱乐休意闲设施将的缺乏状，本项害目商业斥街利用撑山墙和毯屋顶结与合商业赛业态，竖营造出斥攀岩墙/滑板道/漫跑径/迷你gol柏f等时尚动咏感的体验领点动感、趣焰味/生活雅/参与性景观元素槐/体验点X.Game攀岩篮球慢跑径跑鞋店果汁吧漫跑道小型剧院/餐馆迷你golf三层级斥商业之城市级商诊业The醋me抱Roo档m（主雄题区)The鉴me蒜Roo半m延续了茅“Chi紫nes沈eShop灿hous乎e”(商业街畜坊)的建筑形懂式，将街访道引进了斩建筑体内肌，创造尽妄可能多的斩沿街店面冤，营造更洲丰富的空承间“Chi于nes议eShop框hous带e”在体量与架色彩上与洋轴线商业日的其它建皱筑相呼应庄，而在建拜筑风格上尼却独树一朗帜核心交汇鸦（The医meR油oom）三层级商浆业之城市级你商业社区商者业全部累采用一财层底商雀的形式色，并分真组团集沾中布置蕉，形成毙邻里商佳业街。聚即可以天打造组鬼团间的茫共享空谈间，又渔可作为混组团间各的区隔齿，人车成人流，贪打造步及行商街她。三层级纲商业之社区级因商业三层级商拖业之组团级商写业邻里商业椅街重在经驱营业态之孕间搭配，遵能全面满搭足社区需企求。在经虫营方式及纱店面装修弟方面也需笔要统一要科求，与社酒区建筑体宝风格相协批调。建筑3-2第三部箩分:价龙值体系叠加洋房超空间多表层情景小高寺层都市单西元新都市中所央街区价随值体系青特汇双豪景苑祸——电揉梯洋房青特汇批豪景苑青特汇争豪景苑而一期推袍出了电梯花园云洋房，电梯携入户的经概念得饺到了客传户的认毅可；洋辞房产品罢目前已锦经基本玻售罄数量多层花园洋房共230套户型面积90-200平米（140-150的为主）价格均价8200元/平米卖点电梯花园洋房、园林销售情况2007年6月份开盘，平均销售速度20套/月左右，目前已基本售罄－洋房榨产品－客户刘行先生，棒40多严岁，企览业高层投：来这里并有一见须钟情的锹感觉，扫房子确接实好，4层楼怖还带电伪梯，不汽用爬楼烈了，园给林也不赏错万科魅力恒之城——冶情景花园逆洋房万科魅力煎之城万科魅力割之城是城蝇阳市场上胖第一个将萄花园洋房消引入的项想目。产品耗是万科经径典的情景花园闸洋房，从入户当方式、险外立面筑、露台剂等多方的面体现华出了高轧品质，岭但洋房狠产品数任量少，外已售罄数量花园洋房共192套户型面积130-200平米价格均价7600元/平米，总价100-160万卖点城阳的第一个花园洋房产品；产品品质高销售情况2007年5月份开盘，平均销售速度30-40套/月，目前已售罄－洋房期产品－业主王先撇生，35推岁，私营动业主：我觉得绞城阳的查房子就饼万科这伍里做的恋还不错秒，别的协什么洋节房都不顶行。这里的洋饱房一看就煮给人一种边豪华、奢烫侈的感觉葵，很不错本项目花登园洋房发立力点：做扰足产品力本项目的竟花房产品诊发力点：做足品抱质感，遍体现洋柜房的别马墅化特框色万科和青怨特花园洋霉房的产品爪品质受到拔客户认可市场竞争洋房客户崇注重产品元品质客户敏感外点－洋房产属品－洋房产屠品做足炭品质感育，体现张洋房的壤别墅化呜特色岔力的三硬种方法－洋房产伞品－1、以晋绿城产绩品为代属表——钉“花园委化洋房稠”路线２、以万侮科情景洋诞房系列为猾代表——钟“情景化落洋房”路链线3、以万效科宽景H针ouse利为代表—荷—“叠拼遮化洋房”既路线上承多层萄产品将平层空裳间变化做偶到极致下启类汽低密度莲产品“花园光化洋房镜”通过叼规划布晋局和景皮观的打流造凸现塘其产品票特色总体规划采用江南屑围合式的撇布局方式盟，通过大蓝规模的中绵心花园和雹组团规模旬绿地、宅闸间绿地和种蜿蜒曲折闪的水系，尾营造具有暴两级规划渗体系的江间南小镇意宰象以2万平睛米中央水烧花园统领举社区景观员，通过道港路景观系须统贯通各腐组团花园炒，构成多乐层次、组聚团化的景悦观布局体涨系南入口披架空栋青的北立唤面平齐佣，一层尺挑空为交停车库糕，一楼签住户可配穿过停追车库直础接绕到袜南庭院闸入户，析其他住桌户需绕打行停车镜库入户兵，南立泼面为花摧园露台眉层层退拉设计；一层可斧由南庭何院入户工，二层甜以上均候由南楼晴梯入户旷；二层退台劣为一层阳羡光房顶，缝长3.9引米，三层欺退2.6洞米，四层博退1.3晒米北入口哪转角栋趋的北外那立面为乓平齐，结中间设故置楼梯吹；花园跨露台层鹊层退设墓计只表键现在南唯立面；一层可蕉由南庭良院入户绿，二层挽以上均挡由北楼止梯入户框；二层退台弱为一层阳披光房顶，阅长3.9不米，三层盐退2.7借米，四层夹退1.7树米“情景化汪洋房”通悬过功能空谦间的变化醋凸现其产赚品特色“叠拼化辟洋房”以跑产品鲜明届的别墅化绘意向吸引监客户宽景h享ous妨e五大般价值点途：1－2层均有地桑下室附送独特的裂露台空茂间丰富的建叮筑形态气派的防横向客些厅豪华的仰顶层套玩房abcde结合本项刻目自身特比点，建议停以3+1旬宽景Ho灶use产桐品取胜市渣场花园化谦洋房与本项目灰本体条件躁、规划特培点不符合情景化洋捷房市场上已免有万科产司品，如直宪接模仿容形易产生市懂场风险叠拼化洋卵房市场上尚叶未出现；毯产品具备鲜明的美别墅化梳意向，峡品质感泡强宽景ho肉use的悟种种价值弯点能提高贝对客户的速吸引力，色比普通的什多层产品疫更易销售选用宽景液Hous底e的原因原因一市场产品袭稀缺情况董下，创新沟物业带来饲的吸引力原因二解决对大忽户型、别耗墅类产品持有需求但断受总价限持制的客户电需求原因三宽景Ho欺use能仆增加户数屡，降低1信－2层的翁总价区间贞，所以优背于叠拼别印墅产品。番产品从舒狠适三房到剪舒适四房单，面积从由145平果米-20弟0平米不搭等。大面宽户请型高附加值舒适性与害人性化低总价基类别墅叠拼化洋林房设计要矛点——债一层的下非沉式私家促院落/半鼠地下层/勤阳光房庭院入川户/多井景式情上景房从入户花龙园走到一电楼地下室地下室是任附送的，识面积也很片大，可以临分影音室嫁和书房地下室半围合畅庭院叠拼化洋饺房设计要薪点——二随层附送地晋下室与大斜露台通向地下霞室的楼梯露台二层：附送露台葛/地下室明厨明卫方正实用叠拼化洋予房设计要帅点——“咱3+1层仗”豪华套环房送露台拖空中花绩园顶层附送么阁楼三层复式贫结构：复式结绒构4个露辩台独立主人伪套房客厅挑挡空强调亲里情化邻膝里住区怕模式—脖—多元剖性的建丢筑营造视有生命盘力的城汇市，创秘新而又歌个性化昆的居住员空间设串计，更种赋予社要区丰盛术内涵超空间多辈层产品：阁多层产品扛创新，舒咐适，实用赢为主设计元素爱关键词：天井值院落吹拔连廊平唱台坡顶生父态城阳市场陶中供应的镜主流产品用户型以壳90-1捆10平的愧两居以及酿120-锋140的谋三居为主裁，90平稳米以下产址品供应量此较少－－小高层高层市场在总售项目两居主力艘户型：90-1酒10平米市场在售洒项目三居主掠力户型：120舍-14晃0平米市场在袭售项目四居主议力户型：150-拳170平米07年至饮今城阳区忧住宅销售暂的户均面咐积为110平露米目前城阳票可售住宅湾面积86炭70套，溉其中10吹0平米以堂上的住宅班占比为5恰8%，1斯00平米仇以下户型盈占比仅为联42%。本项目高避层和小高家层发力点里：创新户言型，送足任实惠1。本项谨目受到“映90/7捉0”规划票条件限制价，结合市门场现状，垦本项目高愧层和小高愉层产品的阿发力方向标之一为如崖何将90厉平米以下蔽小户型做阳好做精？2，购买住高层和小乘高层的客牵户注重性循价比，所铃以本项目眉高层和小计高层产品造的发力方逆向之二为山如何体现欠实惠？市场主抽流产品焰，大户锐型产品轮居多市场竞争高层和每小高层屑客户注看重性价枯比客户敏忧感点“90达/70岗”政策限制条件件创新小亚户型面积赠蚁送创新户型松推荐：舒芬适型90斯平米产品89.私34平康米，2塌室2厅63.4陈2平米，暴1室1厅90.6仰7平米，拿3室1厅户型设隙计合理炊，空间胆利用率忠高，1速梯2户胞居多，该且没有聋大户型现产生90平余米3房覆南北通骡透，非机常舒适远洋一方果13号楼－－小高层高层创新户狼型推荐涨：90扎平米以膀下小户拒型组合仿的合理丢安排86平权米的建飘筑面积践得以充书分利用园，3室谊2厅附起送入户探花园和爆大阳台中间6滚0平米梯的2室锐户型也狭可以实烦现良好位通风90平遥米3室纽奉2厅60平祥米2室燥1厅整个楼预层空间锣利用率骂高