迳口镇总体开发策划书

四会市迳口镇总体开发策划研究节约型社会的要求工业发展中煤、电、水等能源和资源的消耗是十分巨大的。能源消耗是工业生产中必须充分重视的问题，世界上绝大多数的冲突和战争都与能源有关。现今工业化社会对能源的需求越来越多，特别是不可再生能源，已成为一个区域工业发展的重要保证。我国的能源需求巨大，而能源利用率远低于发达国家，也远低于巴西和印度尼西亚等发展中国家。据推算，每创造1美元的国内生产总值，我国消耗的能源量为世界平均水平的3倍，是日本消耗水平的7倍。每生产1吨产品，我国钢铁厂平均消耗的能源量为日本或韩国的2倍。我国只有5%的办公楼和居民楼达到了规定的最低节能标准。我国的能源消耗对全球油价有着巨大的影响：2004年，我国日进口石油240万桶。美国能源部估计，到2030年，中国将不得不日进口石油840万桶。在进行产业选择时要充分考虑能源供应，在进行工业生产时要大力发展高新节能技术，争取以较高的能源利用率达成工业生产的高速增长。迳口镇周边工业园区发展态势迳口镇周边各镇、各产业园区可谓满天星斗，争相辉映，紧贴迳口镇的东面就是迳口华侨经济区，一河之隔的三水就有大塘、芦苞、乐平等工业区，南面还有省级大旺高新技术开发区。再远一点，佛山就有禅城高新技术产业开发区、高明沧江工业区、南海科技工业区、顺德科技工业区等多个产业园区。并且许多工业区都打出了“科技、生态”的旗号，争相进行产业结构调整，力争占据产业制高点。如何在激烈的产业竞争中保持自身特色，并争取有所发展、有所壮大，是进行产业选择是必须慎重考虑的问题。在四会市市域内，也有龙湾陶瓷工业城、新江工业城、富溪工业城、南江工业园等工业基地，在迳口镇产业选择时也应将这些基地一并考虑。就四会全市范围来看，今后将抓好东南部、中部和西北部工业园区的整合。东南部主要是整合南江工业园、富溪工业园与马房产业配套区，抓好岗美3000亩产业配套区的建设，打造东南部加工制造业基地，整合后的东南部工业园区扩大到2万亩；中部主要整合东城、城中、贞山和龙甫工业园区，加快发展高新技术产业、物流业、重点抓好肇庆亚洲金属资源再生工业基地建设，大力发展循环经济，打造汽配、机械、乐器、电子信息、纺织服装、生物制药和金属制品等基地，整合后的中部工业园区扩大到1万亩；西北部主要整合江谷、地豆、下茆、迳口和罗源工业园区，大力发展劳动密集型产业，打造西北部建材、陶瓷和金属制品基地，整合后的西北部工业园将扩大到2万亩。四会市各主要工业园区的概况及发展方向新江工业城：座落在四会市东城街道，地处绥江下游。主要发展电子设备制造产业，引进大型电子信息、电气机械产业项目，建设电子设备工业园、信息产业园、机电一体化工业园三大功能园区；南江工业园：南江工业园座落于四会市的南端，位于北江、绥江和西江三江汇合处。于1999年3月启动建设，重点发展水泥、化工、机械等重工业项目；富溪工业园：交通便利，位于321国道四会市大沙镇富溪路段边，于2001年创办。重点发展纺织服装工业；龙湾陶瓷城：位于下茆镇龙湾村规划开发面积10000亩，全部用于发展陶瓷生产企业。工业城附近蕴藏有大量品位和质量较高的陶瓷工业原料，主要有瓷土（石）、脉石英、陶土等，据勘测，目前已有出露的瓷土（石）储量约800万吨，脉石英储量约100万吨，陶土储量约200万吨。工业城周边还蕴藏有大量未经开采的陶瓷原料。工业城内水、电、路、通讯等基础配套设施完善。目前，市政府正投入资金进一步改善工业城的投资环境。三大产业基地建设综合以上产业发展的因素，考虑四会市产业总体布局，本规划拟在迳口镇布局三大工业基地，即镇区北部电子电工基地、镇区南部五金、自动化设备制造基地、南乡村农副食品加工基地。镇区北部电子电工基地迳口镇并没有发展电子电工的产业基础。发展电子电工需要一定的资金和技术实力，也需要一定层次的人才，仅靠迳口镇自身的条件是很难发展起来的。迳口镇北部电子电工基地主要是考虑与迳口华侨经济区相配套。2005年9月，迳口华侨经济区被中国地区开发促进会授予“中国电子电工生产基地”称号，将形成一个以中昌、嘉华、圣龙、银湖等四家产值超亿元的企业支撑的电子电工产业。随着迳口华侨经济区电子电工基地的建设，将有更多的企业前来考察。迳口镇可以利用这一机会，吸引同类企业进驻。这样并不是谋求与迳口华侨经济区竞争，主要思路是形成迳口华侨经济区电子电工基地的补充，与迳口华侨电子电工基地共同做大，形成规模效应；或吸引其配套产业进驻，形成与迳口华侨经济区电子电工基地的互补。重点发展电力电子产品、汽车与交通电子产品和电子元器件，发展通信设备制造、日用电子器具制造、家用视听设备制造、电工仪器仪表制造等。镇区南部五金、自动化设备制造基地迳口镇发展五金制造业有一定的基础。前文提到，目前迳口镇产值前五位的企业中，有四家是五金企业；进入冠山工业园区的企业，大多数为五金行业企业。尽管五金企业数量较多，但技术含量不高、规模不大，且不同程度有一定污染。五金建材基地的建设必须以环境为本，不要引进环境污染大的小工厂，主要引进两三家有实力、有技术的龙头企业即可。对于原有五金企业，要实行技术升级，向高技术含量的新材料产业延伸。自动化设备制造则主要承接珠三角产业转移，发展高性能机电基础件、监控设备及控制系统、自动化电力设备和轻工、化工、纺织、包装机械、其他机械以及设备五大产品。这些自动化设备产品反过来可以配套于珠三角的产业发展，也可以为四会市、肇庆市的产业发展服务，配套于市域其他工业区的机械、化工、纺织等行业。南部自动化设备制造基地要因时而动，在短期不一定有好的项目进驻。但从长远看，设备制造是具有增长潜力的行业，且前后相关联度较大，产业链较长，能提升当地产业竞争力。因此，在没有好的项目进驻时，可先将土地控制，不可盲目上马效益低、规模小的项目。南乡村农副食品加工基地四会市虽然农副产品丰富，但目前进行农产品深加工、精包装的企业不多，新联春食品有限公司就是一家以农副食品加工为主的企业，经济效益可观。迳口镇可率先在农副食品加工方面有所作为。南乡村地处省道118沿线，交通便利，东可经珠二环、珠三环高速公路进入珠三角核心地区，西可直通四会市区，可充分利用迳口镇乃至四会市丰富的农产品资源进行农副食品精加工，同时还可带动包装、印刷、广告等产业的发展。此外，结合迳口镇天海湖旅游资源的开发，南乡村还可以适当发展工艺品制造，如雕塑工艺品、漆器工艺品、花画工艺品等。还可发挥四会玉器之乡的优势，进行玉器与旅游的结合，开发旅游玉器产品，丰富市场供应。对于迳口镇原有水泥行业，应采取等量淘汰的办法，促使原来的小水泥厂合并或者关闭，同时要规定必须转型为较先进的转窑生产，并且在产量上要有规模效应，在粉尘处理上要达到环保标准。农副产品加工企业例举新连春食品有限公司是农副产品加工企业，是东城街道办事处引进台商王仁夫先生投资640万元创办的，该公司占地面积25亩，其中已建成厂房面积2230平方米，晒场10000平方米，从业人员在120人左右。该企业加工农副产品以笋竹、熟笋、牛蒡、萝卜、木茸、梅干、菜花等多种系列制品为主，年加工生产5000吨以上，是我市加工农副产品的规模企业。加工的产品主要出口台湾、日本、美国等国家和地区，是加工出口创汇型企业，该企业提供技术服务回收农产品等优惠条件与农户签订种植生产、回收加工、生产购销合同，形成“公司+基地+农户”的经营模式。该公司在清远、英德等地建办规模的同时，在四会市的东城、下茆、迳口等地开辟生产试验基地，把原在四会境外办的基地逐步转向四会发展，将带动更多的农户发展生产走上致富的道路。该企业由于销售渠道畅顺，市场广阔，经济效益可观，年产值5000万元以上，创税利工业用地强度控制参照国土资源部颁布的《工业项目建设用地控制指标（试行）》，根据四会市所对应的第十等南澳县英德市连州市佛冈县乐昌市南雄市曲江县潮安县揭东县陆丰市海丰县博罗县四会市阳春市化州市信宜市高州市电白县吴川市雷州市标准，制定迳口镇工业项目建设用地投资强度和容积率控制指标。工业项目的建筑系数不得低于30%，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。按照《工业项目建设用地控制指标（试行）》的要求，工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应进入多层标准厂房，原则上不单独供地。工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。南澳县英德市连州市佛冈县乐昌市南雄市曲江县潮安县揭东县陆丰市海丰县博罗县四会市阳春市化州市信宜市高州市电白县吴川市雷州市迳口镇工业项目建设用地投资强度和容积率控制指标表单位：万元/公顷代码产业名称容积率投资强度13农副食品加工业≥0.8≥67532黑色金属冶炼及压延加工业≥0.4≥108033有色金属冶炼及压延加工业≥0.4≥108034金属制品业≥0.5≥90035通用设备制造业≥0.5≥108036专用设备制造业≥0.5≥108037交通运输设备制造业≥0.5≥135039电气机械及器材制造业≥0.5≥108040通信设备、计算机及其他电子设备制造≥0.8≥153041仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥0.8≥108042工艺品及其他制造业≥0.8≥54043废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.5≥540第三产业迳口镇第三产业的发展应建立在工业发展基础之上。在工业园区开发，工业企业进驻之后，产业集聚、人口集聚，必将带来第三产业的飞跃发展。迳口镇第三产业要借工业发展的东风，生产性服务业优先发展交通运输、现代物流，积极发展金融服务、信息服务体系；消费性服务业则鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。在适当的时机，可适量开发房地产业，满足工业园区白领阶层的需要。旅游业旅游业是迳口镇要做的一篇大文章。水迳水库是自然界赐予迳口镇的绝佳礼物，天海湖度假区就是在水迳水库的基础上发展起来的。四会市旅游局对该项目进行了跟踪、调研并做出项目可行性报告，已正式纳入四会市旅游“十一五”规划。已编制的《天海湖旅游度假区总体规划》提出极力发挥湖泊型生态度假区的特色，按照AAAA级旅游区标准建设，发展成为一个集休闲、度假、会议、旅游、观光、美食、娱乐、健身、宗教为一体的综合性多功能休闲度假景区。参考已有规划，结合《迳口镇总体规划》对迳口镇功能定位、发展规模、用地布局的有关部署，我们认为天海湖旅游度假区的开发应依据其资源特质、资源展布的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合区位条件、工业开发等，确立自身旅游开发理念与模式。天海湖旅游度假区的开发理念为：以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：资源——市场——产品——市场。客源呈现区域向性和本地向性的地向性结构，区域向性主要是吸引肇庆、佛山、清远等地游客，本地向性主要针对本地居民及四会和毗邻的三水区等地的居民。从资源开发利用的方式来看，本项目地应以大众性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型、休闲度假型的旅游产品。根据上述定位进行旅游产品的设计。企业家度假村：针对迳口镇工业基地开发吸引前来的企业家，建设为其提供休闲、居住服务的度假村。建设配备有会议厅、新闻中心、商务中心等设施的会所、提供信息、商务、智力、培训和保健服务的度假别墅，和提供咨询和培训服务的商务信息与培训服务中心，营造宜居、创业的良好环境。工业展览与实践乐园：在交通便利处，结合迳口工业基地和企业家度假村建设会展中心，同时，与工业基地共同打造工业游，结合工业会展开辟工业游实践基地，既将鲜明的企业形象、规范的生产操作、优良的企业产品、丰富的企业文化通过游览的形式展示给公众，也使公众在实践中得到放松，使工业展览与实践乐园成为迳口工业、休闲旅游的宣传中心和交流中心。国际综合康复疗养中心：综合康复疗养院按不同的功能分为以版纳风情为基调的疗养治疗区、以印巴风情为基调的康复疗养区、以夏威夷风情为基调的国际老年休养区和医疗保健中心四大功能区，其中医疗保健中心是核心功能区域，由医检中心、国际老年公寓、温泉浴场、室内健身中心几大部分组成。天海游乐区：利用水迳水库的水体特色，结合水体与岛屿空间，开发观光型、参与型项目，布置中心休闲岛、百鸟天堂岛、水上游乐区等景点。度假酒店：在南半岛湖畔布置度假酒店一座，通过园林设置、装修设计、房间设施等多种方式体现度假氛围。农乐园：根据本地林果优势，开展每月一个周末的花果节，并通过设置风车、水车、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、农具展示，让游人动手参与农家乐体验，吸引附近城镇居民带孩子前来采摘花果，体验农家生活乐趣，形成本地一个特色活动，并逐步扩大影响范围。根据迳口的资源特点适度发展旅游业自然没有问题，但若将其作为主导产业将其服务范围上升到区域层面，必将遇到周边地区众多山水资源旅游产品的激烈竞争，包括三水的“”荷花世界、清远的“飞霞山”、“三坑温泉”、四会的“贞山”、奇石河景区、邓村“中国民间古法造纸第一村”景区、肇庆的“七星岩”、“鼎湖”等风景旅游区等。天海湖旅游度假区与这些地区相比，在自然生态资源、历史人文资源等众多方面并不具备明显优势，想以一已之力取胜是十分困难的，因此，应注意避免正面的单纯竞争，而应加强互补共谋的意识，共创区域品牌效应方为一条捷径。应积极建议并配合有关部门在全市范围内制定旅游规划，并注意与相邻的佛山三水、清远等地的旅游资源的联系，合纵连横，发展成为珠三角西北部旅游圈上的重要节点。房地产业迳口工业基地和天海湖旅游度假区的发展，将对迳口房地产开发提出要求。同时，迳口及其周边地区经济的发展也将带动居住环境要求的提高，迳口良好的山水生态环境、宜人的小镇居住尺度为其房地产开发奠定了良好的基础条件。从功能需求导向出发，迳口房地产开发可分为两类。一类是配合迳口休闲旅游业的发展而配套的休闲旅游房产项目，通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型休闲旅游社区。迳口休闲旅游房产开发主要面向区域向性的游客和来迳口投资创业的人群、企业中高级管理人员。应突破单纯别墅开发的做法，结合企业家度假村的开发在提高居住质量的同时加强这类人群对商务、休闲功能的需求。同时，面向迳口工业基地和迳口镇居民提供居住配套，关注国家房地产政策，加强经济适用房和普通住宅的建设，并强调建设的高配套、便利性和现代化管理。该区域住宅以多层建筑为主，新建居住区多层容积率不大于1.5，建筑密度不大于30%，在临近新的镇中心区的地段可根据需要开发少量小高层住宅。土地开发经营策划开发模式选择原则迳口镇的开发模式选择主要考虑以下几点：保证发展目标的实现：开发模式应有利于迳口镇的长远发展，尤其应有利于“工业立镇”战略的实现，以拉动迳口镇跨越式发展为目标。保证建设资金供给：以有限的资金实现快速开发，尽快实现区域经济、社会和生态的快速发展；保障农民利益：保障区域原住民、被拆迁单位的既得利益，在实现区域开发目标的同时，确保社会的和谐与稳定。保持投资赢利空间：面临着巨大的城镇建设投资，拓宽融资渠道成为必然，而在市场经济下，只有提供足够的赢利空间才能吸引并留住投资商。符合相关法律法规：符合国家和肇庆市、四会市政府有关建设用地供应管理办法的要求。开发模式选择依据区域对迳口的发展要求迳口镇周边区域工业园区发展如火如荼，各自都有自己的优势产业。迳口要想从激烈的竞争中脱颖而出真正成为区域重要的工业基地，不仅在产业上应具备特色，还需注意成片开发获得聚集效应和规模效应，避免星星点灯式的分散开发既浪费了迳口有限的土地资源。迳口镇东面是规划5平方公里的三水华侨经济区漫江工业区，与之形成成片的工业用地顺理成章，这也要求迳口的工业开发成片进行。而工业基地毗邻新城镇中心区，园与城的互动作用下，必然要求镇区各类设施的同步开发。镇区的整体开发对资金提出了较高要求。选择多个投资者虽然有利于开发资金的筹措，但在多头利益主体影响下，开发重点和时序安排等方面的分歧再所难免，容易演化成有如广州华南版块一般各自圈地各自为政的局面。因此，从区域整体考虑，迳口需要统一开发和统一管理，因此在选择投资商时贵精不求多。政府与投资商的关系政府和投资商（企业）是两种不同的社会组织，虽然它们都以极大的热情参与到迳口镇的开发中，但由于他们在组织目标、组织职能和运行方式上有很大的差异，它们在迳口镇的开发过程，应当分工合作，发挥各自的优势。政府与企业的差异政府企业组织目标致力于财政收支平衡和区域经济社会的可持续发展和充分就业、社会稳定。在追求经济效益最大化的同时，兼顾社会效益。组织职能提供公共产品、协调各方利益、编制区域经济社会的中长期发展规划等。承担投资风险，获得投资收益，承担相应的税费。运行方式决策：公共选择（一人一票），遵循大数定律，效率相对较低；但由于充分吸纳各方观点，相对比较科学；执行：公法约束，具有强制力。决策：资本权威，遵循公司法，效率较高；由于充分尊重资本的意志，张扬个性，利于创新；执行：民法约束，不具强制力。根据政府和企业各自的特点，我们认为：政府制定的区域功能定位、产业定位和空间规划必须得到维护，但在具体的产业选择、各地块的详细规划与建筑设计上，应当充分吸收企业的运做经验；在土地征用与拆迁方面可以充分发挥政府的优势，但在具体的项目开发与施工组织方面，必须进行企业化操作；在重大项目立项和优惠政策的争取方面必须依靠政府的力量，但在项目的后期经营管理方面必须委托企业经营；在项目的宣传上必须借助政府的力量，但具体的CI策划与大型活动的管理上，必须以企业为运行主体；大市政工程必须由政府协调，但资金募集与成本控制方面可以借助企业的力量。相关土地政策国家、省有关土地管理的法律法规《建设用地计划管理办法》（1996年9《基本农田保护条例》（1999年1月1日起施行）《广东省农用地转用计划指标管理暂行办法》（粤国土资字[2001]34号）《广东省非农业建设补充耕地管理办法》（2002年1月1日起施行）《广东省基本农田保护区管理条例》（1993年其他土地管理规定《关于加强我省节约集约用地工作的若干意见》（省国土资源厅二○○五年八月八日）《四会市鼓励园区工业发展暂行办法》（2003年7月1日起施行）有关政策内容见附件。和谐社会与科学发展观的要求全国人大十届四次会议于今年三月审议通过了关于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的决议。“十一五规划”提出了和谐社会的发展目标，并指出了以科学发展为手段，这意味着中国要从过度依赖廉价劳动力、资金、自然资源和环境投入，以量的扩张实现增长，转向更加依靠劳动者素质和科技进步，以提高效率获取发展，建设资源节约型和环境友好型社会。科学发展观所倡导的和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。具体表现为农村与城市和谐发展，人与自然和谐发展，人与社会和谐发展，社会与经济和谐发展，政治与经济和谐发展，物质文明与精神文明和谐发展。“十一五规划”编制的出发点，已从偏重物质财富增长，转向更加重视人的发展，将以人为本作为科学发展观的基本价值取向。因此，在迳口镇开发建设中，需始终贯彻以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观的精神，注重经济社会的全面进步，保证经济发展与原住民利益的协调。因此，土地一级开发和拆迁组织等阶段政府的参与不可替代。开发模式选择模式优缺点比较分析生地转让企业主导型由镇政府组织制定《迳口镇总体规划》、《迳口镇近期建设规划》和近期开发地区的控制性详细规划，将迳口镇近期待开发地区作为一个整体直接挂牌出让，由有实力的企业统一组织一级开发和二级开发。熟地转让型由四会市或迳口镇土地储备中心（或类似机构）直接组织土地的一级开发或招标委托开发企业完成土地的一级开发，经过验收后再将“熟地”进行拍卖，价高者得，由开发商进行二级开发，政府回收土地增值收益。生地转让政府控制型与第一种方案类似，直接转让“生地”，由企业统一组织一级开发和后续的二级开发。为了控制开发风险，在招标时，除常规的要求参与拍卖的企业交纳一定数额的拍卖保证金外，对中标企业还提出明确的额外要求，即要求中标企业参与拍卖前系统陈述开发思想，选择中标单位时，不仅要看投标企业的报价，还要看其开发思想是否与既定的规划一致。中标后计划用于该区域的开发的资金进行专户管理，由政府主管部门参与监督，专款专用。该模式一直是房地产界一致呼吁的土地招标方式。生地转让二次拍卖型首先向社会拍卖该地块的二级开发的参与权。由四会市或迳口镇土地储备中心组织拍卖，从众多的投标者中，将选择1－3个开发思想先进、管理水平一流的企业作为发起人，成立迳口镇开发投资公司。迳口镇政府可以动用部分财政资金有限参与，最大限度地保证开发的主导权。通过第一次拍卖筹资金用于大市政建设。迳口镇开发投资公司根据开发进度，再将“成熟地块”通过“内部拍卖”的方式进行二次开发。开发模式优缺点比较开发模式优点缺点生地转让企业主导型由企业组织统一开发，可以提高开发效率。由单一企业开发，可以保证迳口镇经济和社会发展的完整性，获得组合优势。可以充分发挥企业在媒体宣传方面的优势，提高迳口的知名度。有利于后期的统一经营管理。企业受短期利益的驱动，在后期开发过程中，容易寻找各种借口修改、突破控制性规划的要求，影响预期的功能定位、产业定位的实现。对企业的资金有较高要求，否则将影响整体开发。由企业直接组织开发，可能会造成大量的拆迁纠纷，影响社会的稳定。熟地转让型保证了开发的秩序，降低了开发的风险。“阳光拍卖”减少了土地出让中不断滋生的腐败，实现了土地价值的最大化。根据相关的政策规定，一级开发的利润只有2%，依靠政府财政难以支撑庞大的开发费用，而吸收社会资本参与的难度很大，开发资金得不到保证。这种待一级开发完成后再进行二级开发的程序，不符合系统工程和运筹学的基本原理，会延缓开发进度，影响迳口镇经济发展和社会进步的步伐。土地分割进行拍卖之后，政府基本上不再介入开发商的开发计划，开发商画地为牢，各自经营，追逐利润最大化，容易产生区域功能的缺失。生地转让政府控制型由企业组织统一开发，可以提高开发效率。由单一企业开发，可以保证迳口镇经济和社会发展的完整性，获得组合优势。可以充分发挥企业在媒体宣传方面的优势，提高迳口的知名度。有利于后期的统一经营管理。适合于片区大规模开发。政府参与其中，相对方案一加强了对定位、整体框架的控制。选择中标单位需考虑的因素带有一定的主观评价的成分，在实际操作过程中难以把握“客观、公正”。对企业的资金进行专户控制存在一定的难度。国内尚处于尝试阶段，可借鉴的成功案例和经验有限，尤其在大规模开发中尝试有限。生地转让二次拍卖型保证了政府的主导权，同时又遵循了市场化的原则，与政府的相关政策保持一致。捆绑二次开发参与权拍卖，有利于一次开发资金筹措。二次开发参与者不止一家时，开发公司内部利益争夺会影响区域开发的整体性。政府主导力较弱时难以达到预定效果。联合开发示例2003年，深圳创维鸿洲科技发展有限公司和三亚市政府合作开发位于三亚市旧城区南部38.34公顷的“河口改造项目”时，政府承诺完成水居巷和港门下村旧城改造任务的基础上，将给予创维鸿洲公司对南边海项目改造的优先开发权。政府承诺的优惠包括：三亚政府向创维鸿洲公司提供建设用地，其中对土地使用的费用给予优惠；新增建设用地有偿使用费(1.4万元／亩)属于政府应收50%之内的政府同意不收，须上缴省政府的50%如不能够减免，此项费用由创维自己负责。同时，政府承诺减免创维在改造建设项目中的各种行政收费，并承诺出现风险，政府将进行补偿。创维鸿洲公司在政府给予的土地补偿及优惠中开发的“时代海岸”赚得盆满钵满。但是，间接补偿使政府陷入了暗箱操作的怪圈中，怎么补，补多少，没有任何政策支持和依据。在三亚市政府与鲁能拓展置业公司签订的“三亚海坡片区合作开发协议”中，政府需要开发商3年完成整个片区的“七通一平”工程建设。协议中，合作方式为除了企业自主开发的起步区用地外，片区内其他用地达到招商条件后，以双方协商确定的数额为底价，由政府组织进行招商出让。出让的地价在扣除双方实现共同核定的公司收入成本和整个片区的综合平均地租8万元／亩后，超出部分，根据双方实际投入比例，按照公司方上浮20%分成。成都人南SBD的开发模式主要是两种：一是合作开发，投资者与沿线单位合作，协助其加快拆迁，参与土地一级市场开发；投资者可同时参与土地招、拍、挂，以取得土地使用权，进行房地产开发。二是参与拍卖，沿线单位拆迁后，投资者通过公开拍卖的方式取得土地开发权进行开发，区政府协助企业做好相关工作。总体而言，由于联合开发双方合作的细节无法公开，基本上是政府、开发商甚至和农民之间的相互博弈的过程。因此，责权分配以及由此决定的利润分配与风险管理应得到重视。迳口镇整体开发模式迳口镇的经济发展尚起步，建设资金有限，无法效仿深圳等经济实力雄厚地区的政府在完成土地七通一平以后进行拍卖。政府需要融资筹措建设资金，这产生了联合开发的原动力。对迳口镇政府而言，虽然将牺牲部分的土地增值收益，但投资商的资金优势和经验，以及资源整合能力，帮助了项目运营的低成本和高效率。因此，联合开发对迳口镇政府来说解决了一个短期融资行为，但可以长期收取数倍的土地增值收益。而对投资商而言，借助了政府的行政权力，不但降低了取得土地的成本，而且减少了项目执行当中的不确定性风险，确保利益实现。正是基于这种认识，东升房地产开发公司来到了迳口，并与迳口镇政府携手合作将联合开发真正落实。东升房地产开发公司具有雄厚的开发实力，并拥有丰富的开发经验，具备了由房地产开发商向城市运营商转变的条件。因此，根据合作双方的情况，我们认为生地转让政府控制型适合迳口，以此模式为基础形成迳口镇政府和东升公司的联合开发架构。首先，迳口镇政府与东升公司在前期接触的基础上，协商并签定联合开发协议，共同组成迳口镇开发公司。在土地一级开发中，以政府主导，开发公司协助镇政府，承担大量实际工作。首先，四会市土地利用总体规划、迳口镇土地利用总体规划、四会市土地利用年度计划、迳口镇总体规划、迳口镇近期建设规划的指导下，开发公司与政府签订委托协议，确定一级开发的工作进度、成本与利润的支付方式和期限以及其他必要事项。开发公司会同镇政府向四会市计划、规划部门申请办理立项和规划审批手续，并与农户协商征地、拆迁补偿安置方案，办理征地报批手续、农转非手续以及房屋拆迁许可证等，完成征地、拆迁、补偿及安置工作。接着，开发公司完成基础设施建设，将“生地”变为“熟地”。一级开发结束后，由四会市土地管理部门会同规划、环保等有关部门对土地一级开发进行验收，合格的纳入市土地储备库。进入土地二级开发阶段，开发公司自行开发部分土地，其他的可通过招拍挂转让给其他开发商进行开发。10分别制定双方投资发展及运营计划8确定双方职责分工与利益分配9分别完成政府、开发商经济分析6政府与投资商协商签定联合开发协议7申报成立联合开发公司，确定组织架构2建立项目目标体系10分别制定双方投资发展及运营计划8确定双方职责分工与利益分配9分别完成政府、开发商经济分析6政府与投资商协商签定联合开发协议7申报成立联合开发公司，确定组织架构2建立项目目标体系3拟订土地、建筑及基础设施开发计划4政府组织编制层次规划设计5拟订项目整体发展预算案1开发意向提出11规划设计报批12完成整体立项审批13资金到位开始土地开发联合开发模式下，迳口镇政府以土地的开发经营权参与，东升公司以资金、开发及管理经验参与合作，双方共同组成的开发公司具体负责统一开发、统一管理和分期实施。根据联合开发双方的能力与资源，扬长避短，将责任分配给最擅长承担的一方，可实现职责的优化配置。迳口政府具备的能力与资源迳口政府具备的能力与资源土地一级开发权利代理行使的行政权利促进有关部门间的沟通协作组织编制宏观规划并监督实施对最优开发地段的把握提供奖惩的权利企业具备的能力与资源资金获取与成本控制的能力专业的设计与计划能力建设水平、质量与成本保证高效率的项目运作资产管理水平一定的经济社会影响和带动力政府的职责征地协商处置方式和开发协议解决过程中的矛盾冲突调整土地利用规划，争取用地指标履行监控责任与有关部门沟通，提供配套政策综合开发公司的职责前期计划与可行性研究融资与财务计划项目施工与建设建成后的运营管理与开发建设有关方协调与沟通协助政府做有关工作工业基地开发模式在整体成片联合开发的框架之下，针对工业基地，建议灵活采用以下模式，使迳口工业基地开发更符合市场要求，从而推动开发。模式一：土地开发模式将生地转化为熟地后进行转让或批租，分期滚动开发。这种模式的优点是可以短期内获取收益，缺点是受到土地资源可开发数量的限制。模式二：标准厂房经营模式在完成土地开发后对部分用地继续进行标准厂房建设，建成后出租以获取持续稳定收益。这种模式的优点是在为入区企业提供完善的基础设施，以增强工业区招商引资的吸引力的同时，有利于工业区的整体形象，缺点是标准厂房并非为所有类型企业适用。模式三：工厂直销中心模式针对迳口镇规划打造的电子电工基地、五金、自动化设备制造基地和农副食品加工基地这三大基地发展直销中心。该模式可将工业与旅游业、商品流通业串成体系，对品牌树立也相当有利。缺点是发展之出由于产品有限、产品影响力小，开发效益可能不尽如人意。模式四：综合服务经营模式对区内企业提供仓储运输等配套设施及物业管理服务，以获取持续收益的模式。这种模式的优点是可以以土地为依托，在提高服务水平的同时实现土地的增值服务，缺点也是只有达到一定的规模才能赢利。美国的工厂直销中心国际购物中心委员会(ICSC)对工厂直销中心(FactoryOutletCenter)的定义是，通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。美国的工厂直销中心最初来源于员工商店，制造商们把有瑕疵的次品或剩余的库存商品以很大的折扣销售给自己的员工。但逐渐这些直销店也开始面向普通大众，一些开发商开始把这些工厂直销商店以商业街的形式组合在一起，从而形成了后来的工厂直销中心。一个典型的工厂直销中心，通常70％的租户是由制造商直接拥有，剩下的租户通常是餐馆和其他的专业零售商。这些由制造商经营的零售店主要销售当季或过季的品牌产品，其价格与百货公司里的零售价相比有很大的折扣。一个工厂直销中心租户的典型租赁方式通常为3年到5年的固定租期。大的租户通常租赁期限更长一些。工厂直销中心的租用成本通常是销售额的7％～9％，而MALL则通常是11％～2%。旅游区开发模式旅游区的开发模式，按照客流量和人均消费标准划分，可以分为流量型模式和收入型模式。水迳水库旅游资源较单一，规模也有限，不具备发展成为大规模旅游区的潜质。若能立足收入型的模式，不过分追求客流量，致力于充分利用自然资源，通过适度开发，以休闲观光业带动相关旅游住宅和旅游商业的发展，这从另一个途径达到了刺激旅游消费的根本目的。从产业化方面考虑，建议迳口天海湖旅游度假区采用BOT投融资方式。迳口天海湖旅游度假区规模较大，现状开发有限，同时间全面开发不可行，建议以点带面滚动梯度开发。选择南部主入口和东面入口为重点进行集中开发，提高品牌知名度和功能价值，然后以这两处为中心进行辐射式带动整个旅游区的开发。前期的重点开发主要是完善重点地段基础设施，配套旅游服务设施和旅游房地产。旅游区常见开发模式划分标准开发模式描述客流量和人均消费流量型模式即追求最大客流量，而游客消费相对较低。是我国东部早期的旅游开发模式，目前西部省份仍有相当多的地区采用这种方式，由于旅游资源大部分是不可再生资源，要特别注意保护，在具体开发中务必做到开发与保护并举，实现可持续发展，因而这种方式实则是不可取的。收入型模式不过分追求客流量，但刺激游客高消费。如九寨沟推出精品策略，通过网上预定控制进入人数，游客人数控制在1.2万的限量以内，切实保护生态环境。所有权和经营权关系BOT模式国际上广泛采用的投资方式，即承建者对该项目进行投资、建设、运营，并在协议期内拥有该项目的所有权和经营权。协议期满后，将该项目无偿转让给委托人。在协议期内，公司通过对该项目良好的经营管理，收回投资成本并取得合理利润。也就是由政府授予项目公司特许经营权。可减轻财政压力，有利于投资主体和投资结构的多元化。采用这种方式成功的有台北观光渔港的开发以及四川碧峰峡。准BOT模式此种模式是完全BOT模式的变形，其特点是项目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分资金如国债，是项目公司的股东之一。此种方式可以提高投资者的信心，减轻投资者的资金压力，非常适合于开发条件一般，前景不明朗地区。TOT模式即移交运营移交，与BOT方式相比，TOT方式具有以下特点：（1）对政府来讲，通过TOT方式出让特许经营权，可以最大限度地筹集建设所需资金，并且可以盘活政府存量资产，利用变现资金进一步加快新的建设。（2）对于投资者来讲，由于其受让的是已建成且正常运营的项目，建设期的风险完全不用承担，因此会产生较大兴趣，尽管其投资回报率会略低于BOT方式。托管运营模式相对于BOT及TOT两种方式，委托运营方式具有以下特点：对于政府来讲，无法通过此种方式收回投资，筹集建设资金，只能通过引入竞争机制有效降低运营成本。对企业而言，前期投入非常小，运营期间的支出与从政府取得的服务费相对稳定，风险较小，收益较低。一体化运作模式即参与式旅游开发模式，项目的策划设计者、投资者、实施者、经营者、员工等参与整个项目的全过程。专家学者不再是项目的客体，而是项目的主体成员，他们把知识当作投资“入股”。使旅游项目开发成为自家的事，从而保证了该项目的知识含量与项目策划与时俱进。在这种参与式开发中，专家学者、政府职能部门、农户三方分别以知识、资金、文化及劳力作为投资投入到旅游开发中去，充分调动各方力量办旅游。这是广西自治区旅游局向全区少数民族地区推广参与式旅游开发模式，始见于南丹县“白裤瑶新村”的开发。金龙模式即大都市近郊的针对普通市民而建的开放式山水生态休闲中心。成都"金龙"模式，也可称作都市郊野生态旅游普通消费模式。由于普遍市民的经济和时间限制，决定了这样的场所必须是离城不远、消费不高、青山绿水式的。招商策划各行业招商策略农业在农业产业招商中，应注意以下问题：招商策略之一：以有影响、有信誉的大公司为招商目标，培育流通大户四会市农业发展有一定的基础，但长期以来以自然经营为主。农业生产要取得跨越式发展，必须转变思路，发展产业化大农业，实现农业生产集约化经营、规模化经营。为此，招商引资，引入有实力的大企业来进行“公司+基地+农户”的生产或培育流通大户进行“市场+流通大户+基地+农户”的形式是当前农业产业化经营的首选模式。未来应当着力引进有影响、有实力、有信誉的大公司，培育成为农业产业化经营的龙头。招商策略之二：要求开发商高标准建设，高质量生产农业建设项目建设标准涉及到建设规模与项目构成、选址与建设条件、工艺与设备、建筑与建设用地、配套工程、防疫设施、环境保护、劳动定员等方面的要求及主要技术指标。目前，农业部已经颁布九项建设标准，包括《种牛场建设标准》、《种鸡场建设标准》、《种猪场建设标准》、《集约化养猪场建设标准》、《集约化养鸡场建设标准》、《连栋温室建设标准》、《日光温室建设标准》、《种子贮藏库建设标准》、《生物制气化集中供气站建设标准》。在这九项建设标准中包括的工程类型有些属于一个整体建设项目，有些只是属于农业建设项目中的单项工程。在引进开发商时，应要求开发商严格按国家标准进行建设，为可持续发展打好基础。同时，农业建设项目一般除了生产设施外，还有非生产设施、配套设施、管理及生活服务设施等，对于这些设施在评审中也应重点把握建设标准。对于盲目扩大建筑面积、增加层高、改变功能、高标准装修的应严格控制，保护土地资源和生态环境。招商策略之三：重大工程可采取招标引资的办法，提高引资质量农业综合开发项目，国家要求实行工程招标投标制度。应严格招投标程序，认真做好招投标的每项工作；把握关键环节，确保招投标工作规范运行。工业针对珠三角等发达地区产业转移的浪潮，欠发达地区在欣然接受的同时，应当理智地进行筛选，而不能来者不拒。尤其是在工业化初期阶段，更应当站得高一点，看得远一点，不能继续将经济增长盲目地建立在简单的规模扩张之上，建立在牺牲生态环境的代价之上。在工业招商时，必须坚持以下策略：招商策略之一：坚持主导产业发展方向不动摇规划确定迳口镇北部为电子电工产业基地，南部为五金、自动化设备制造基地，南乡片区为农副食品加工基地，在进行招商时，就要有意识地向这些行业的企业发出明确信息，重点选择这些行业进驻。对相关产业也可适当引进，对完全无关的企业则应舍弃。如此，经过几年发展，应可形成一定的产业规模，形成产业链，继而形成规模经济效应，最终达成具有竞争力的产业集群的形成。招商策略之二：瞄准大企业、知名企业招商山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵，兵不在多贵在精。在进行招商引资时，不但要对引入行业进行严格控制，而且要对具体企业进行多方考察，切忌盲目行事，引入劣质企业。首先瞄准的是世界500强企业，然后是其他著名企业，包括省市50强等企业，另外获得国家认定的高科技企业、获得著名商标的企业、拥有名优产品的企业都应是重点考虑的对象。招商策略之三：投资强度控制面对投资企业，引进方可以从投资强度这一可操作的手段对其进行控制。投资强度是单位面积注册资本的数额，一般以万元/亩表示。珠三角地区各行业的投资强度，从90万元/亩到230万元/亩不等。具体到迳口镇，镇区北部电子电工产业基地投资强度应不低于200万元/亩，南部五金、自动化设备制造基地投资强度应不低于160万元/亩，南乡农副食品加工基地投资强度应不低于110万元/亩。对于投资强度达不到标准的企业，坚决拒绝。招商策略之四：集约用地控制土地是宝贵的财富，尤其是对于迳口镇这样山区多、平地少的镇，要获得成片的土地很难。镇区范围内有几平方公里难得的较为平坦的土地，现状是宝贵的耕地，并且相当一部分是基本农田。如果要发展工业，势必会牺牲一部分农田，同时会对生态环境造成一定程度的破坏。在这种情况下，集约用地显得特别重要，上述投资强度实际上也是集约用地的一种表现形式。这里提出一种更直接的集约用地控制指标，便于招商引资时掌握，那就是从工业企业建筑密度、容积率等方面进行控制，以达到紧凑发展的目的。广州市工业用地通用厂房开发强度用地分类建筑密度（%）容积率一类工业≥30且≤50≤2.0二类工业≥30且≤45≤1.6三类工业≥30且≤40≤1.0深圳市工业区开发强度用地分类建筑密度（%）容积率一类工业区≤451.2～1.6二类工业区≤401.2～1.6三类工业区≤400.8高新技术园区≤25东莞市工业区开发强度工业区类型建筑密度（%）容积率单层低层多层高层单层低层多层高层一类工业区604540350.61.61.83.0二类工业区604540350.61.41.62.5三类工业区504030--0.51.21.4--迳口镇土地资源紧缺，当执行更加严格的用地标准。本规划提出迳口镇工业发展过程中企业土地开发强度如下：迳口镇工业用地开发强度控制表工业类型建筑密度（%）容积率一类工业≤451.2-1.8二类工业≤401.0-1.6高科技工业≤301.0-2.0在用地审批、规划条件审批时，应严格执行确定的标准，保证企业有地用，也保证地有所值。本规划提出的四个策略都有比较明确的标准，易于操作和掌握。在实际招商中，只要能够坚持这些策略原则，相信经过不久的时间，迳口镇一定能形成自身独具特色的产业基础，完成原始积累。第三产业工业和农业产业的发展势必带动第三产业的发展。与工农业发展相同，在缺乏资金的情况下，迳口镇第三产业发展的捷径也是招商引资。招商策略之一：优先流通领域引资前文提到，迳口镇的农产品迫切需要通过流通渠道卖到外地。这样，招商引资，建立大型农产品交易市场就成为解决农产品出路的重大举措。目前，迳口镇甚至包括四会市，大型的交易市场并不多，因此，流通领域的大发展是必然趋势。客观地说，迳口镇地处四会市东北，并不处于四会市农副产品主要流向的通道上，并且东北各镇农副产品流向也没有经过迳口镇的路径。因此，迳口镇要建设市一级的市场有一定困难。但可以瞄准次一级市场，首先解决迳口镇本身农副产品的流通问题，将市场做好。只要形成气候，完全有可能形成东北部的次一级农副产品交易市场。招商策略之二：重点瞄准开发旅游产业招商充分利用天海湖自然资源，与四会市其他旅游资源一道规划，形成旅游网络，打旅游牌。考虑到四会的自然条件和人文基础，旅游业是第三产业中应当重点发展的行业。因此，应集中精力在旅游业招商引资上，以工业、农业和旅游业共同带动第三产业其他行业的发展。招商策略之三：旅游产业招商应首选实力雄厚的大企业，落实资金旅游业发展应吸取上一轮招商引资的经验教训，极力避免形成烂尾工程。烂尾工程不但浪费资金和人力、物力，还会对环境、景观造成一定程度的破坏。从原理上说，旅游产业的开发与房地产开发不同。房地产开发可以通过预售楼的形式回笼相当一部分资金，实现资金的滚动。而旅游产业投入也同样大，但资金回笼周期比较长。因此，本轮招商一定要落实资金问题，不但是首笔投入资金，而且更重要的是后续资金的落实。招商策略之四：项目未动，规划先行上一轮旅游开发未能最后完成，一个很重要的原因是没有做好相应的详细规划，包括开发策划、资金运作计划等。今后应当先做好各方面详细规划，再一鼓作气，完成项目开发。招商管理招商活动总体安排根据有关政策和规划编制相关招商文件广告公司进行设计印刷展览、公关公司提供相关服务确定招商负责机构确定招商合作中介公司开展具体招商活动根据有关政策和规划编制相关招商文件广告公司进行设计印刷展览、公关公司提供相关服务确定招商负责机构确定招商合作中介公司开展具体招商活动招商工作流程图招商时间安排一期招商工作应马上进行，在2006年12月前结束。现在开始应重点宣传迳口的形象与发展理念，尽可能多地联系有意向进驻的企业，对于能够少量对产业链形成有重大影响的龙头企业，在总体规划框架下进行详细规划编制时，可量身订做，提供更适合这些龙头企业发展的环境。二期招商根据一期的开发状况，在2007年内开始。另安排一年左右的时间为招商扫尾工作。招商组织策略招商组织是招商工作中的一个很关键的环节，招商组织的成功与否很大程度上将决定招商工作的成效。目前，招商组织工作重点应注意以下问题：组织卓有成效的招商队伍迳口镇政府迳口镇经济发展办公室迳口镇开发公司招商引资专业队迳口镇政府迳口镇经济发展办公室迳口镇开发公司招商引资专业队东升公司招商中介公司招商策划公司招商组织机构多途径招商除了政府层面大规模的招商之外，民间力量不可等闲视之。以往的经验表明，许多情况下投资往往来自具有故土情结的游子，或具有亲情关系的宗亲。珠三角二十几年的发展验证了这一事实，许多来投资的企业家都是原来从广东走出去的人。这些人由于与大陆有一种血肉深情，他们有了一定资金基础后，往往选择回乡投资。有时，经朋友介绍，可能引来大量投资。这时，个人关系往往变得很重要。因此，发动民间力量招商引资，也是招商工作的一个重要途径。政府应制定具体政策，鼓励民间引资，鼓励办法应具体明确，让个人有利可图，达到激励目的。“跑出去，引进来”是招商工作的重要途径，而投资推介会正是这一途径的重要实现形式。投资推介会一般分为两种：一种以地域为单元，着重推介某一地区，吸引投资客商到该地区投资；另一种以行业为单元，如机械行业招商推介会、陶瓷行业招商推介会等。在明确了招商方向之后，迳口镇应当以行业推介会为主，着力引进相关产业，打造规模优势。除了“跑出去，引进来”之外，还有“以商招商”，“网上招商”等途径。以商招商主要是依靠已经引进来的企业进行宣传，达到招商的目的。网上招商则是利用现代信息平台，搭建更加广泛的招商渠道，吸引更广泛的企业。引凤筑巢与筑巢引凤企业来不来，最关键的还在于投资地的各种软硬件设施是否满足企业的发展需求。因此，筑巢引凤还是最关键的因素。迳口镇只有把基础设施建设放在第一位，加强管理制度的培育，才能引来真正的凤凰。谈到这里，不能不谈另一个问题，即筑巢的资金从何而来。迳口镇自身财力不足，不能满足大规模基础建设的需求，这一矛盾如何化解？办法就是“引凤筑巢”，即先引进具有一定实力的企业，对全镇的基础设施建设作一规划，统筹兼顾，由企业对基础设施进行投资，将来引进生产企业之后，其利益可以共享。这样的话，又可以实现“企业投资基础建设——招商引资——利益分享”的良性循环。因此，先“引凤筑巢”，再“筑巢引凤”是迳口镇目前招商工作的可行之道。开发时序策划城市空间开发的第四度规划城市空间开发的第四度规划是一种动态的规划手段，是把空间开发的诸多因素——包括开发量、时间序列等有机结合起来，在综合评价城镇发展历史和现实状况和科学预测城镇未来发展定位和发展规模的基础上，按照时间轴的形式，确定不同历史时期所对应的城市空间轮廓。为了保证规划期内迳口镇城镇开发资金获得足够和稳定的来源，需要对迳口镇空间开发进行第四度规划，确定土地开发的时序，以便做好财务预测和年度开发计划，推动空间有序开发。考虑到与迳口镇总体规划与迳口镇近期建设规划的规划范围一致，因此时序安排以迳口镇区规划建设用地为对象。迳口镇目前的开发程度不高，且将工业用地开发作为重点。因此，在开发时序上可借鉴新城和产业区（开发区）的经验。迳口镇开发时序规划应遵循以下原则：用地功能确定性高的用地优先开发迳口镇的全面建成绝不是一朝一夕的事情，可能会持续很长的时间，期间可能会有许多难以预料的因素影响城市总体规划、近期建设规划等各层次规划所确定的城市用地功能，特别是一些经营性用地上的土地使用性质会受到市场的影响而与规划产生一定的出入。因此，在进行开发时序规划时应考虑为开发建设实施留有弹性，以应对未来的不确定性。在分期开发中，对现在已明确功能的用地优先开发，这包括与三水华侨经济区漫江工业园连片发展的工业用地，以及天海湖旅游度假区入口的设施配套用地等。而对于目前开发意向不明确、未来可能发生功能调整的用地，则应慎重且暂缓开发，并在开发建设过程中继续思考权衡以做出顺应市场供求关系的判断。非基本农田用地优先开发根据《基本农田保护条例》和《广东省基本农田保护区管理条例》，土地利用总体规划确定的基本农田应受到保护。即使出于发展要求需要占用基本农田，也应当必须按《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定办理审批手续。迳口镇发展对土地的需求，应当在目前正在开展的新一轮《四会市土地利用总体规划》和《迳口镇土地利用总体规划》修编中得到体现。目前，在能否合理合法地置换基本农田尚未明确的前提下，近期开发应重点考虑非基本农田用地。靠近旧镇区的用地优先开发从国内外的新区建设经验来看，新区建设一般都尽可能依托旧城区的发展，充分利用旧城区现有的资源带动新区开发，特别是弥补新区启动期人气不足的缺陷。产业区的开发也是尽量依托周边城镇，以解决员工生活居住和服务配套需求。就迳口而言，虽然现状镇区规模较小，但一段时间内居民的居住和服务配套仍将主要依赖旧墟镇。靠近旧墟镇相对集中地开发也更容易壮大镇区规模。因此，旧镇区周边用地应优先开发。开发进度的最优安排开发进度优化的基本原理将迳口镇的开发看作一个系统工程，按照运筹学的基本原理组织各子项目的开发，可以缩短工期、降低开发成本，取得最佳的经济效益和社会效益。运筹学的基本原理就是求取资源约束条件的函数最大值。由于社会效益评价较为复杂，在此我们重点考虑对本地居民的影响。将该元素与经济效益共同组成目标函数，对居民影响、开发速度、财务费用和销售价格是决定该目标函数值的主要变量。即：F=f（n，c，p，t）其中n为对居民影响，c为财务费用，p为项目的销售价格（地价），t为项目对其他开发环节的直接影响。N取决于居民受益程度；C取决于资金的回笼速度；P取决于整个区域形象和产业集群的发展对企业的影响程度和市政基础设施的完善程度。因此有：P=P（w，j），其中W为项目对区域形象和区域产业集群的正面影响，j为项目竣工后正常运行对新增市政设施的依赖程度。开发进度的最优安排综合以上诸因子，有F=f（n，c，w，j，t）。根据前文所述的约束条件，对迳口镇的各子项目综合评分，若是正面的影响计为1分，负面的影响计为-1分，中性的计为0分。综合评分结果如下：各新开发项目约束条件分析开发项目居民受益程度资金回笼速度对区域形象和区域产业集群的正面影响对新增市政设施要求对其他开发环节的直接影响综合得分大市政建设大（1）快（1）中（0）低（1）正（1）4五金电子工业基地大（1）快（1）大（1）高（-1）正（1）3自动化设备制造工业基地大（1）快（1）大（1）高（-1）正（1）3物流基地中（0）中（0）大（1）低（1）正（1）3城镇核心区居住用地大（1）中（0）大（1）中（0）正（1）4南部生活区居住用地大（1）慢（-1）大（1）中（0）正（1）2行政办公中心中（0）中（0）大（1）低（1）正（1）3镇级商业中心大（1）快（1）大（1）低（1）正（1）5旧墟镇片区商业中心大（1）中（0）中（0）中（0）中（0）1南部居住区片区商业中心大（1）慢（-1）中（0）低（1）正（1）2旅游区配套旅游服务设施中（0）快（1）大（1）中（0）正（1）3镇级文化娱乐中心大（1）中（0）大（1）低（1）正（1）4镇级体育中心大（1）中（0）大（1）低（1）中（0）3迳口中心医院大（1）中（0）大（1）中（0）正（1）3迳口中心公园大（1）慢（-1）大（1）低（1）中（0）2产业公园大（1）慢（-1）大（1）低（1）正（1）3新村公园大（1）慢（-1）中（0）中（0）正（1）1水厂大（1）中（0）大（1）高（-1）正（1）3污水处理厂大（1）中（0）大（1）高（-1）正（1）3垃圾填埋场大（1）中（0）中（0）低（1）正（1）3迳口南变电站大（1）中（0）中（0）高（-1）正（1）2综合以上综合评价，开发进度最优安排如下：开发进度最优安排开发阶段开发内容备注近期（2006-2010）大市政建设五金电子工业基地自动化设备制造工业基地物流基地城镇核心区居住用地行政办公中心镇级商业中心旅游区配套旅游服务设施镇级文化娱乐中心镇级体育中心迳口中心医院产业公园水厂污水处理厂垃圾填埋场综合评价3分及3分以上中期（2011-2015）南部生活区居住用地南部居住区片区商业中心迳口中心公园迳口南变电站综合评价2分远期（2016-2020）旧墟镇片区商业中心新村公园综合评价2分以下近期建设规划依据上述开发最优安排的分析结论，对迳口镇的开发建设统筹安排，确定近期通过向东、南延展，更好地实现与佛山市三水区迳口华侨经济区产业发展的对接与协调，并打造新的镇区中心为产业发展提供配套，从而在原镇区东南方向形成具有一定配套的，二、三产业齐头并进的迳口新区。近期建设重点为：启动水迳路以北、迳中路以东的工业用地建设。启动水迳水库周边旅游用地的开发。建设工业大道两侧的行政、商业、文化等公共设施的建设。加快道路和重大市政基础设施的建设。严格保护水迳水库、枕头湾水库以及周边山体等生态保护区。经济允许的情况下，适当对镇区中的村落进行改造。近期（2006年-2010年）主要建设项目明细表序号项目建设规模启动时间建成时间行政中心2.3公顷2006年2007年购物中心3.9公顷2007年2008年文化活动中心1.86公顷2007年2008年体育中心2.1公顷2010年2010年镇中心卫生院原地扩建-2007年2007年迳口中学扩建-2008年2010年五金电子工业基地107.64公顷2006年2008年自动化设备制造工业基地42.39公顷2007年2020年县道440线道路宽度15米，道路长度2008年2010年工业大道道路宽度30米，道路长度2190米2007年2007年迳口大道道路宽度30米，道路长度3560米2007年2008年迳东路道路宽度15米，道路长度1400米2009年2009年创新北路道路宽度20米，道路长度2007年2008年创新南路道路宽度15米，道路长度600米2010年2010年镇业路道路宽度15米，道路长度250米2010年2010年迳西路道路宽度15米，道路长度650米2008年2008年寨横二路道路宽度15米，道路长度250米2008年2008年水厂近期供水规模10000m32007年2008年污水处理厂近期处理规模18000m32007年2007年改建迳口变电站为110kV容量为1X50MVA2007年2010年LPG瓶装供应站和燃气消防站点0.05公顷2006年2010年中远期建设规划中期继续完善中心区和工业基地建设，在此基础上向南拓展，重点开发建设自动化设备制造工业基地、物流基地和南部生活区。完善镇区主干路网建设，加强镇区南部地区的生活服务设施和基础设施配套。加强旅游区开发，带动南部生活区旅游居住设施的发展，并与工业旅游结合形成一条独特的旅游产业链。远期由外延式拓展转向内涵式开发。优化工业基地投资环境，加强产业配套服务，培养创新文化氛围。强化城镇生活片配套建设，根据人口发展需要对原有设施进行增容改造，提升服务设施档次。到这个时期，形成工业基地与城镇生活区相互促进的工业城镇格局。配套措施针对企业的优惠政策土地价格土地使用权出让价格从优，土地出让方负责平整土地、通水、通电、通路、通信，办理土地使用证，具体出让价格按四会有关部门指定的指导价协商，使用期50年。土地租赁价格按工业园区不同地域类别的最低成本价租赁。投资规模5000万元以上或产业档次高、建设期限短的，可在指导价基础上再给予优惠。企业投资总额在50000万元人民币（或6000万美元）以上，投资密度达到300万元人民币/亩（或36万美元/亩）的大型项目，可在指导地价基础上优惠50%；企业投资总额在40000万元人民币（或4800万美元）以上，投资密度达到250万元人民币/亩（或30万美元/亩）的大型项目，可在指导地价基础上优惠40%；企业投资总额在30000万元人民币（或3600万美元）以上，投资密度达到200万元人民币/亩（或25万美元/亩）的大型项目，可在指导地价基础上优惠30%；企业投资总额在20000万元人民币（或2500万美元）以上，投资密度达到150万元人民币/亩（或18万美元/亩）的大型项目，可在指导地价基础上优惠20%；企业投资总额在10000万元人民币（或1200万美元）以上，投资密度达到100万元人民币/亩（或12万美元/亩）的大型项目，可在指导地价基础上优惠10%；企业投资总额在5000万元人民币（或600万美元）以上，投资密度达到80万元人民币/亩（或10万美元/亩）的大型项目，可在指导地价基础上优惠50%；上述优惠可总结为下表：工业用地地价优惠明细表单位：万元，万元/亩（均为人民币），%≥50000≥40000<50000≥30000<40000≥20000<30000≥10000<20000≥5000<10000300以上504540353025250—300454035302520200—250403530252015150—200353025201510100—1503025201510880—1002520151085对符合园区产业定位，以行业协会(或商会)性质组织或引荐同行业或上下游企业入驻同一区域形成集群发展的，对其牵头(或龙头)企业的用地，可在指导地价的基础上优惠20%。鼓励发展园区配套项目。对进入园区投资基础设施建设、服务业、物流业等项目且符合以上优惠条件的，除按以上条件进行优惠外，还可在此基础上再享受3%的地价优惠。减免费用工业基地可考虑免收以下行政事业性费用：免收一切行政事业性收费中的证照类工本费（代省或肇庆市收取的费用除外）。免收建筑企业管理费、城市基础设施配套费、噪声超标排污费、建筑工程施工安全监督费和建筑工程质量监督费。免收适用流动人员调配费。免收卫生工程设计费、卫生监督防疫检测费。免收新办企业投产后前两年堤围防护费，从第三年起开始征收。规范服务规范以下经营服务性行为：凡土地、房产、设备和无形资产评估、验资、会计、审计、公证、鉴定等签证类中介服务的，可委托政府设立的投资服务机构统一代理。收费单位执行政府及部门文件定价收费的，服务费按最低标准收取。工业企业进入经区域环境影响评价和经行业环境影响评价的工业园区投资经营的，可免除单独制作环境影响评价报告书。如需制作环境影响评价报告书的，环境影响评价费、环境影响评估费、环境检测费按照最低标准计收。免收环境影响评价登记表的费用。任何部门和单位不得强制或变相强制投资者接受指定的经营性有价服务和商品。涉及消防、环保、卫生、供水、供电、防雷等需要进行审批或验收的项目，以及与项目相关的工程设计、施工安装、部件设备和商品采购，一律由投资者以公开招标或其他有效方式，自主选择具备资质的中介服务，劳务单位或选购符合技术标准要求的商品。依法规范园区管理，在工业园区内建立企业专项保护制度，即由工业基地管理机构统一协调基地内企业与上级有关部门单位的关系。凡上级有关部门单位对基地内企业进行常规性检查、收费、参观、采访等活动，必须先与基地管理机构协商衔接，以维护基地企业合法权益和确保正常生产经营活动不受干扰。鼓励科技创新鼓励企业上档次、创名牌。凡创省级以上（含省级）驰名或著名商标、名牌产品以及免检产品的，由镇政府给予现金奖励；属国家级商标、名牌产品、免检产品的，奖励每个商标或产品20万元；属省级名牌产品、著名商标、免检产品的，奖励每个商标或产品10万元。鼓励企业提升经营管理能力和技术创新，研创名优新产品及商标品牌。对有单个（项）产品实现缴纳税利1000万元以上的企业，或对地方经济发展作出突出贡献的企业及个人，由镇政府授予荣誉称号和表彰奖励。企业技术开发费比上年增长10％以上（含10％）的，经税务机关批准，允许再按技术开发费实际发生额的50％抵扣当年度的应纳税所得额。外国企业向转让技术，凡属技术先进或者条件优惠的，经国务院税务主管部门批准，可以免征营业税和企业所得税；外商投资企业取得的技术转让收入免征营业税。重大项目政策单列对于大型项目、高科技项目、外向型项目，如对外方投资额3000万美元以上的外资项目、800亩以上大型企业园区、世界500强投资项目、国家级高新技术项目、国家级名牌产品、上市公司投资项目、投资额超亿元的高新技术项目等，列入工业基地重点项目，实行一企一策，可根据项目性质、建设规模、科技含量和质量等级，在立项审批、土地使用价格、行政事业性收费减免和专项配套服务等，按照特事特办的原则，确定其具体优惠事项。异地办厂政策鼓励引资项目在肇庆高新技术产业开发区、四会南岗工业园、富溪工业园落户建设。对引进到肇庆高新区大旺工业园等园区落户的企业（项目），在土地使用上享受与园区其他企业相同的优惠待遇。通过市政府协调，对以这种方式引进落户的企业（项目），采取“统一征税，分税管理，分级享受”的办法，税收地方所得80%划归引资方县级财政，20%归企业属地本级财政；相关经济统计指标如投资额、产值、出口额、企业税利等原则上归引资方口径统计。针对外商投资企业的政策生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年到第五年减半征收所得税。其中属于先进技术企业减免税期满后，可以再延长3年减半缴纳企业所得税；属于产品出口企业减免税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产值70%以上的，经税务机关审核批准，当年可以减半缴纳企业所得税。从事农业、林业的外商投资企业，依照税法规定享受免税、减税期满后，经企业申请，国家税务机关批准，在以后的十年内可以继续按照应纳税额减征15%至30%的企业所得税。外商投资企业的外国投资者将从企业所得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年，经投资者申请，税务机关批准退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款。外国投资者直接再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业可以依照国务院的有关规定，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。对符合《外商投资产业指导目录》鼓励类外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。外国政府贷款和国际金融组织贷款项目进口的自用设备，加工贸易外商提供的不作价进口设备，比照上款执行，即除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。针对个人的优惠政策对引荐世界500强企业或国内上市公司到迳口投资开办企业，其投资总额内资在5000万元以上；外资注册资本在600万美元以上的，给予引荐人一次性奖励10万元人民币。直接牵引外资民资投资的单位和个人，经财政部门审核其资金（设备和专利技术等按国家标准规范评估值）实际投入到位后，由投资受益单位的税收所属一级财政给予奖励。奖励标准为：属固定工作职责范围以外的，按实际引进吸收资金的0.4%给予奖励；属于固定工作职责范围之内的，按实际引进吸收资金的0.2％给予奖励。附：国家、省、市有关土地政策摘录《建设用地计划管理办法》（1996年第七条用地计划的编制按国民经济和社会发展计划的编制程序执行。具体程序是：省及省以下用地计划的编制，先由各级土地管理部门根据同级计划部门的统一部署，按照国家编制年度计划的要求，根据本地的土地利用规划和土地利用的实际情况提出本地的用地计划建议，报同级计划部门综合平衡后。分别由计划部门和土地管理部门将计划建议报上级计划部门和土地管理部门。第十二条各项建设用地必须纳入用地计划，必须严格按用地计划程序和权限报批。凡未纳入年度用地计划的建设项目，不得批准用地，项目不得开工建设。第十五条用地计划中的耕地指标属指令性，不得突破。国家在编制用地计划时，可适当留有机动指标（包括在总指标内）。各省、自治区、直辖市确需调整计划、增加指标时，按计划编制程序报批。《基本农田保护条例》（1999年1月1日起施行）第十四条地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少。第十五条基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。第十六条经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。占用基本农田的单位应当按照县级以上地方人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。第十七条禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。第十八条禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满１年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；１年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续２年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区。承包经营基本农田的单位或者个人连续２年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田。《广东省农用地转用计划指标管理暂行办法》（粤国土资字[2001]34号）第九条年度农用地转用计划指标，重点保证国家和省重点工程建设用地。凡国家和省重点工程立项的项目，计划指标由省配备；市以下建设项目由省切块下达各地级以上市。第十条地级以上市土地行政主管部门按照上级要求和当地实际将上级下达的指标分解，拟订实施方案，经同级人民政府批准后下达执行，并抄送省国土资源厅备案。第十一条在年度计划指标执行过程中特殊原因需调整计划指标的，须由地级以上市土地行政主管部门报省国土资源厅批准。第十二条各市、县当年未用完的农用地转用指标，由地级以上市土地行政主管部门统一报省国土资源厅核准后，可结转下一年度继续使用，但只限结转一年。第十三条土地开发整理折底指标是指使用自筹资金通过土地开发或土地整理（含复垦）增加的耕地面积可按60％比例折成农用地转用指标或建设占用耕地指标（即使用自筹资金通过土地开发或土地整理每增加耕地面积1公顷，就可享有0.6公顷的农用地转用指标或建设占用耕地指标，以下简称折底指标）。第十四条使用自筹资金在当地（以县为单位）开发整理产生的折底指标归当地；在易地开发整理产生的折底指标80％归投