超大型商业广场项目整体定位与产品优化建议报告

珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告（初稿）谨呈：珠海优特房地产开发有限公司世联行综合体事业部珠海优特广场项目组2023/4/30汇报提纲：Part1宏观背景分析Part2微观本体分析Part3办公市场分析Part4公寓市场分析Part5住宅市场分析Part6发展定位与优化建议Part1宏观背景分析1.1城市规划1.2经济环境1.3政策分析1.4宏观市场【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区港珠澳大桥：2009年底动工，全长约50公里，大桥建成后，市民开车从珠海到香港的时间将由现在的3个多小时缩减为约半个小时，一期计划于2017年完成。广珠轻轨：全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，成就广州珠海一小时生活圈，现已通车。深中通道：是连接深圳市和中山市的大桥，预计2015年年底开工，工期6年，建成后珠海到深圳的时间将由2个多小时缩短到1个小时之内。广珠铁路港珠澳大桥深中通道广珠轻轨京港澳高速珠海--引领珠江西岸经济提升的核心枢纽【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区－新城－中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心中心城区构成和功能构成：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的香洲城区和由南屏、湾仔、红湾组成的南湾城区；功能：承担全市主要的综合性服务职能，是全市的经济、文化和行政中心。珠海三级城市中心体系2个市级中心：拱北－吉大中心、十字门中心；4个区级中心：新香洲中心、金湾中心、斗门中心及后环中心；14个城市组团级中心：三溪、九州商贸、南屏等。【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主【经济环境】经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后珠海市GDP和人均GDP珠三角内排名年份

GDP产值

(亿）GDP排名人均GDP

（万）人均GDP排名2011年1404.93第八名8.98第三名2012年1503.76第八名9.55第三名2013年1662.38第八名10.48第三名2014年1857.32第八名11.59第三名珠海的经济运行态势较平稳；GDP持续增长，2014年珠海市GDP产值为1857.32亿元，比上年增长10.3%，增速居珠三角第一；珠海近5年GDP的平均增长率达到10%左右，保持了良好的经济增长势头，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。在珠三角地区的9个城市中，珠海的经济实力相对偏弱，2011－2014年GDP排名一直是第八名，GDP产值仅高于肇庆，仅占广州GDP的1成左右；不过，近几年珠海人均GDP在珠三角城市的排名一直稳居前三甲，人均GDP仅低于深圳和广州。注：珠三角地区包括广州、深圳、珠海等9个城市【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力2014年，珠海市三大产业的比重为2.6:50.6:46.8，第二产业仍占主导地位；2010年以后，珠海第三产业在GDP中的比重持续上升，实现了较大的发展，但2014年第三产业的比重仅比2013提高了0.5%，增幅有所放缓，第三产业的发展略微乏力。2014年珠海三大产业构成【经济环境】产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业围绕“三高一特”产业体系，构建五大产业功能区高端服务业功能区：依托中心城区、横琴新区，对接港澳，重点发展现代服务业，主要承担行政办公、金融保险、商务会展、商贸物流、休闲旅游、文化创意、科技服务等功能；高新技术产业功能区：依托唐家湾科教城，重点发展软件信息、集成电路等高新技术产业；高端制造业功能区：结合机场、港口，依托西部多个新城地区，重点发展装备制造等产业；海洋经济特色功能区生态农业特色功能区【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房”及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好珠海限购政策松绑中心城区限购松绑：在中心城区购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；在我市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合我市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。限贷限价放松：放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购房的房贷限制；改进房地产价格管理体制机制，通过市场决定价格。——《珠海市人民政府办公室关于进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》“认贷不认房”（930新政）对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。——《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》二套房首付调整（330新政）商业贷款：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；公积金贷款：首套房最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。——《中国人民银行住房城乡建设部银监会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》【政策分析】建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积办公建筑设计要求增设酒店式办公类别：办公楼应建设开放式办公、单元式办公或酒店式办公，酒店式办公的建筑面积总和不得大于总建筑面积的30%；单间面积：酒店式办公建筑面积不得大于75㎡，开放式办公和带独立卫生间的单元式办公建筑面积分别不应小于50㎡和150㎡

；独立卫生间：开放式办公的卫生间应按层集中设置，办公内不得预留给、排水管；层高：酒店式办公标准层层高应控制在3.3～4.2m，开放式、单元式办公标准层层高应控制在3.6～4.6m，办公建筑非标准层层高应小于5.0米。房屋计容建面计算规定计容建面计算规定：新规对房屋、阳台、飘窗、架空层、空中花园的计容建筑面积作出了严格的计算规定；可拓展面积变化：根据业内人士计算，新规实施后，普通住宅的可拓展面积比例约为计容建筑面积的10%，而新规实施之前，这一比例约为18%，可见未来珠海房地产“偷面积”的空间被明显压缩。珠海城市规划技术标准与准则（2015版）【宏观市场】珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万㎡，同比2014年同期成交量上涨8.6%【宏观市场】主城区住宅市场：330新政带动珠海主城区一手房成交持续提升，2015年5月成交环比增长33%，同比增长133%2014年5月-2015年5月各月珠海主城区商品住宅各月消化量（套数）备注：珠海备案数据无价格信息，因此该统计表格未包含价格信息。【宏观市场】珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万㎡，不过销售价格呈增长趋势，2013年成交均价约为12870元/㎡2007－2013年，珠海办公楼销售面积呈现波动上涨的趋势，尤其是2013年销售面积同比上涨825.8%，实现了飞跃增长；2007－2013年，珠海办公楼成交价格整体呈稳步增长趋势，2013年成交均价达到12870元/㎡。珠海市2007-2013年办公市场表现类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年销售面积（万㎡）1.853.120.594.61.661.019.34销售金额（万元）10081225603165365761765611817113897销售均价（元/㎡）5449723153647951106361170012870——数据来自珠海市统计局宏观背景分析小结城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市；空间结构：香洲城区是全市的经济、文化和行政中心；城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区。城市规划经济增长：经济持续快速增长，但是珠海的经济总量排名比较靠后；产业结构：第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力。经济环境调控政策：珠海住宅限购政策的松绑等政策利好明显；建筑规范：酒店式办公的增设降低办公物业开发的风险，不过新规将明显减少房屋可拓展面积。政策分析启示：本项目地处城市更新的重点区域，随着城市更新进程的推进，片区的城市面貌将逐步改善，产业结构逐步向现代服务业升级；珠海产业结构对商务市场的支撑较弱，办公市场整体表现较差，对本项目发展大体量写字楼提出了挑战；住宅市场的火热表现为本项目发展居住物业提供良好的市场机会；酒店式办公物业的出现为本项目降低大体量写字楼的风险提供了一定的机会。珠海住宅市场：近3年珠海成交处于历史高位，成交均价稳步上涨；珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万㎡。宏观市场Part2微观本体分析【项目区位】项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区老香洲片区本项目吉大片区拱北片区前山片区新香洲片区香洲城区各片区功能规划片区功能定位主导产业新老香洲文化休闲旅游中心、全市行政中心行政办公、文化体育、综合服务业、特色旅游业吉大全市商务中心和商业消费中心商贸服务、金融服务、信息服务、文化创意等产业拱北旅游购物胜地新型商贸业和高端酒店业前山区域性家居建材交易中心、汽车销售服务中心和农产品交易中心高端制造业、区域性商贸业、物流业资料来源：《珠海市香洲区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》【外部交通】集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸香洲长途站梅华东路（有轨电车1号线首期）银桦路兴业路本项目香洲港客运站九洲港客运站拱北口岸明珠站兴业路口站集公路、水路、铁路、轨道交通于一体公路：紧邻兴业路（未来北延至唐家湾，规划为快速路）、银桦路（城市次干道），周边拥有农信大厦、城市广场等多个公交站及香洲长途站；水路：驾车至香洲港客运站和九洲港客运站分别只需要约5分钟和20分钟；铁路：方便搭乘广珠城轨，驾车至明珠站约10分钟；轨道：珠海有轨电车1号线首期预计2015年下半年通车，本项目距离最近的兴业路口站仅约400m；口岸过关：乘车至拱北口岸约20分钟，便利通达澳门。【内部交通】地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差兴业路银桦路兴华路洲山路兴华路银桦路梅华东路沿河西路本项目车行路线【景观资源】本项目北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米左右高度可东看香洲湾海景本项目凤凰山凤凰山大镜山水库大镜山公园香洲湾梅华东路兴业路银桦路情侣中路1KM2KM【居住配套】周边居住盘氛围良好遮，小学、著中学的教馅育配套优魔越，商业殖、市政、如医疗等配购套完善居住氛密围：五洲花城申、山场、嘉信定华庭、却嘉丰花主园等小弓区。商业配套：自身8万㎡一倍站式商业逃配套及丹田城衫市广场、圾茂业百货液等；教育配护套：香华小学夏（全市排纺名前三）、香山私小学、文园中学柄（全市排锦名第一）等；市政配蹲套：市图书馆纯、市体育厕中心、市政酷府、香闻洲区政朽府等；银桦路兴业路香山小学香华小学文园中学丹田城市广场本项目8万㎡配套商业市图书馆市科技馆市体育中心香洲区政府珠海市政府市人民医院山场五洲花城嘉信华庭嘉丰花园阳光地带商业学校医院市政茂业百货【商务配套】项目周鼻边分布速较多厂页区，商务氛围前偏弱，酒羡店配套档罢次较低商务氛荣围：项目地乞块周边分现布较多治工业厂汉房或厂限办楼，距离违较近的索深发展秧银行大赢厦、工浇商大厦竟等写字逆楼档次夸较差，整体商汽务氛围地较弱。酒店配套：周边有郑天鹅大酒妈店（四星奇级）、锦蛋江之星酒约店、达拉延然酒店、恭皇冠假日那酒店等，以快捷氏酒店或淡三星级锅及以下戏酒店为谎主；银行配疤套：周边分鲁布有工行笋、农行、架建行的支肾行，银行网枣点较多；银桦路兴业路本项目银行写字楼酒店锦江之星酒店天鹅大酒店皇冠假日酒店$建行东区支行$$农行梅华西支行$工行兴华支行$达拉然酒店工行五洲支行深发展银行大厦中立信大厦工商大厦西海大厦【项目四误至】项目西侧润和南侧为哪住宅小区让和商业配堪套，形象均和昭示性涛较好，北刊侧和东侧猛多为老旧常的厂办楼耀，短期内针形象较差择，且昭示萍性较差银桦路兴业路兴华路123654①大金图鹰大厦②协昌大收厦⑥丹田城完市广场⑤山场④嘉信华罪庭、银桦禾新村③天鹅大伍酒店340修m191款m130m【基础指标】本项目是牢片区内首对个大型城帖市综合体棍项目，具虫有区域旧窃改标杆示糊范意义，走同时酒店榴式办公指佳标带来商美住两用的膜弹性产品叨空间梅华东路兴业路银桦路主要经济技术指标用地性质商业、办公及住宅容积率4.2高度无明确限高总用地面积（㎡）56363.37总建筑面积（㎡）354431.41已建计容建筑面积（㎡）42513.10建筑密度47.11%待建总建筑面积（㎡）办公83544.95

303290商业81060.56住宅42610.15公租房4734地下室和架空层91340.35类别建筑面积总和单间面积（㎡）独立卫生间标准层层高（m）酒店式办公小于等于办公总面积的30%小于等于75可带3.3-4.2开放式办公无要求大于等于50不可带3.6-4.6单元式办公大于等于150可带本项目是老香洲片涨区首个大阿型城市综睛合体项目，属于片帐区内城市岩更新的标必杆项目；本项目基蹈础指标相壮对灵活，酒店式办撕公物业产寺权面积可俘划小，且火可带独立醋卫生间，痰有条件转惑化为类居拆住物业。【优劣势众分析】本项目具杜有打造区挑域标杆综网合体的综拐合优势，年但在片区爪商务氛围筋、项目指植标方面存深在一些劣荷势区位优块势：位于顿发展最茂早、配斩套最全热的老香蛾洲；交通优势：外部渠交通通房诚达性较康好，公美路交通揭极为便仿利，并舱且内部束进入性责相对较杆好；昭示优兽势：西侧和舱南侧的形轿象和昭示牌性较好，蛛临近兴业旗路的展示骂面达到340m；景观优芝势：北邻贸凤凰山格和大镜膨山水库冲，北侧园的景观欣视野良毛好，同稳时，150米左右高杯度可东看野香洲湾海船景；配套优偷势：周边故居住氛喷围良好互，小学束、中学芹的教育妥配套优高越，商骑业、市能政、医诱疗等配恢套完善耻；指标优垫势：片区内恭首个大型格综合体项仅目，办公还指标和高匹度相对灵谦活。项目优势商务氛我围：周边父以住宅考项目及据厂房物尼业为主总，商务慕氛围偏肉弱，酒歪店配套钓档次较羡低；形象劣惜势：东侧亡和北侧袜集中分掩布大量汽厂区，问短期内湾形象较受差，拉浅低项目箱档次；指标劣势：本项目蛮居住物业算面积占比阁不超过总舟建筑面积凳的20%，社区规黑模及园林笛面积均偏钓小。……项目劣势启示：本项目具搅备打造区数域标杆综虹合体的条已件，承担中引领传统或老区复兴稀的使命；本项目周哑边居住氛匀围明显优学于商务氛愁围，并且贱办公指标尺相对灵活册，可考虑办跪公物业转次化为类居舞住物业的械可行性。【开发目标】本项目畅占位区湾域标杆坦项目，含不追求浙全市影搭响力，剖但要求句产品实界现快速桑去化、彩成本可惹控战略目标塑造区域标杆项目，打造区域级的城市综合体财务目标实现资金平衡，快速去化以回收项目投资，并持有优质资产Par悼t3办公市盯场分析2.1珠海宏观伸市场2.2新老香洲局片区市场【分布格诞局】珠海办公竹市场尚未锄成熟，本神项目地处扯非核心商约务片区，溉区域内写蝴字楼整体拒档次偏低族，商务氛京围弱于吉炎大片区珠海已编入市的咏办公物维业集中勾分布于香洲或城区，甲级和拢类甲级宣写字楼杨的数量姜较少。办公市场妨主要分为新愚老香洲殃片区、袜吉大片肃区、拱北片区和前山片区。新老香洲稀片区是珠纪海传统商盒务中心，复大多数写股字楼较为庸陈旧，近巨几年新入洒市项目偏论少，集中分宵布在人民裤路与紫荆这路沿线。吉大片区待目前为珠海CBD（中央商跑务区），粉商务氛围挽较好，写字楼项仅目平均档行次较高。拱北片雅区是依托口继岸发展冠形成的架商务区备，而前山片区委传统上是工业区，两地的肥纯正写字芦楼项目较内少。前山新老香洲吉大拱北光大国贸中心财富大厦国际会议中心粤财大厦东大商务中心深发展银行大厦太和商务中心工商大厦泉福商业大厦名门大厦银都酒店粤海酒店中珠大厦华业大厦钰海环球金融中心安广世纪大厦恒和中心心海州报业大厦国际科技大厦森宇国际大厦日荣大厦甲级写字楼乙级写字楼中海大厦类甲级写字楼智汇西九敦煌大厦中立信大厦本项目香洲城区涝写字楼分拔布（代表夫项目）【市场表与现1】珠海市区吉写字楼市狐场非常关谷注地段价骄值，甲级讨写字楼基赤本集中于独吉大、拱守北片区等级代表项目所在区域入市时间租金（元/㎡·月）物管费（元/㎡·月）售价（元/㎡）甲级钰海环球金融中心吉大2012年1502029000中海大厦拱北2014年均价1002528000-30000类甲级安广世纪大厦老香洲2013年80－1201522000国际科技大厦新香洲2007年85-1001620000敦煌大厦新香洲2014年85—20000智汇西九吉大2015年只售不租20均价23000乙级恒和中心新香洲2010年60-70写字楼14.3，公寓3.416000中立信大厦老香洲2015年只售不租—14000-18000深发展银行大厦老香洲1998年552.4——泉福商业大厦新香洲2013年8513.516000森宇国际大厦新香洲2013年Loft65，平层402.5Loft16000，平层11000光大国际贸易中心吉大1997年70-802218000心海州前山2012年只售不租—16000甲级写欲字楼：仅有吉馆大、拱北彼的两个项诵目，均为扎近两年入摔市，平均售情价和租答金分别签为2.8肆-3万元/㎡和100晕-15钞0元/㎡·月，物撒管费为20-2向5元/㎡·月；类甲级写魂字楼：数量膏较少，减主要分绍布在新释老香洲昨，同样愿为近期块入市，平均售旺价和租颗金分别箩为2-2薪.5万元/㎡和80-俩100元/㎡·月，物携管费为15-具20元/㎡·月；乙级写羡字楼：数量最述多，分布赵最广，其安中多数入挺市时间较锁早，平均售价汁和租金分贫别为1.2答-1.跃8万元/㎡和50-叶80元/㎡·月。【市场表钟现2】珠海近叛期入市盗的写字在楼去化速度较慢，月押均去化面欠积集中于800-仙1500谁㎡，主流兔总价区与间为200-译700万元珠海近3年新入市陷的写字楼剖平均月均答销售去化800报-15酷00饭㎡，去化网速度不张太理想，主流巡寿产权面括积集中居于100-袜300因㎡，主流杰总价区绞间为200蛙-70苹0万元；已正式运胃营的写字红楼项目入忍住率普遍竞较高，新老香洲考较早入市扎项目的入椒住率普遍群高于95%。类型代表项目所在区域入市时间主流产权面积（㎡）总价区间（万元）月均去化面积（㎡）去化率/入住率新入市销售型项目钰海环球金融中心吉大2012年整层为主1970、少数202－287整层5700，小面积550-850，1000去化率60%中海大厦拱北2014年多整层或半层销售850-1700，租赁面积150-4002300-4800对外销售单位过少去化率50%安广世纪大厦老香洲2013年单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦新香洲2014年半层或整层450-900900-1800800去化率100%智汇西九吉大2015年120-270，半层650250-7001200去化率20%中立信大厦老香洲2015年180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦新香洲2013年90-125140-200300去化率50%森宇国际大厦新香洲2013年215-275230-440800去化率100%心海州前山2012年220-360330-5801300去化率100%已运营项目国际科技大厦新香洲2007年70-350140-700\入住率100%恒和中心新香洲2010年80-300120-500入住率95%深发展银行大厦老香洲1998年50-250

——入住率95%光大国际贸易中心吉大1997年140-227250-400入住率97%【客户分草析】珠海市写虑字楼客户狮以贸易、品咨询服务白、金融、牵实业等行意业的企业封为主，办丧公面积以100-贷200掩㎡和600闲㎡以上的客毛户居多珠海办字公客户法的行业市较为集就中，以洞贸易、充咨询服个务、金胳融、实歉业等为穴主。珠海碍市写字促楼入驻觉客户的搁统计结绕果显示青，贸易申类行业观的企业艇比例最絮高，其围次为咨典询服务胡类行业蛋。另外姐，金融眨、实业糖、IT、文化、萌旅游等行璃业的入驻迫客户也较化多。珠海办便公客户抚以使用坟面积在100将-20喇0㎡和600租㎡以上的企稳业居多。办公面异积为100-妙200挺㎡的客户占床到客户总蔬量的1/4，办公星面积超腾过600求㎡的总部企席业约占2成。总体而言傻，珠海办症公企业的斤规模较小茧，实力较早弱。珠海市舍写字楼假客户的械行业构举成珠海市写揉字楼客户级的面积构刘成(㎡)【产品品质泄－内部空黎间】甲级写言字楼在若办公体茎量、标垫准层面悠积和层侨高、大畏堂面积番和层高缴等方面挨明显高故于类甲齿级、乙求级写字瞒楼等级代表项目写字楼面积（㎡）实用率标准层大堂公共走道候梯厅面积（㎡）层高（m)净高（m)面积（㎡）层高（m)净宽（m)净高（m)净宽（m)净高（m)甲级钰海环球金融中心5516070%19703.92.651014.251.972.872.72.8中海大厦11000070%170042.75700101.82.73.53类甲级安广世纪大厦2000070%11003.82.71009.62.32.72.52.7国际科技大厦2350070%15903.92.63809.51.82.62.42.8敦煌大厦2050970%900—2.7400101.82.62.42.8智汇西九2432775%13093.8——7————乙级恒和中心35000（含公寓）—135042.64001522.62.42.8中立信大厦3200070%14504——10.61.8———光大国际贸易中心6000070%23003.52.32507.52.52.33.42.5写字楼面口积：甲级第写字楼办役公体量至叠少在5万㎡以手上，类甲己级写字楼面办公体量扎集中于2-2.剑5万㎡；实用率：珠海各掉等级写字素楼的实用率一蚂般为70%；标准层：甲级写字康楼的标准助层面积介夹于1700斜-200快0㎡之间，类甲级写叔字楼的面颠积集中于900-订1600境㎡，同时月，甲级泰和类甲烂级写字服楼的层高一匆般为3.8墨-4m；公共走道柜和候梯厅：甲级副和类甲争级写字脏楼公共走道捷的净宽集录中于1.8虚-2m，候梯厅净羞宽集中于2.4-荐2.7m。【产品品犹质－硬凝件配置】中空双银LOW－E玻璃幕墙庆与VRV或VAV中央空弊调成为克珠海甲级与需类甲级写字楼睬的标准送配置，佛不过客盯梯数量拦普遍偏怒少幕墙：甲级和岭类甲级写代字楼多采叨用中空双含银LOW－E玻璃幕墙，并且劫石材运霜用越来赛越少，征增强商姨务感；空调：甲级和脱类甲级写伯字楼均采用VRV或VAV中央空冤调，选离用三菱卡、开利沸等品牌，乙级写迹字楼多采速用传统风铲机盘管中合央空调或策分体空调延；客梯：甲级写岸字楼均采胆用进口三菱裙或迅达电窜梯，载重较为1350找Kg或180恰0Kg，类甲吃级写字构楼多采扎用国产日立副电梯，载重为115近0Kg或135崭0Kg，两类写驾字楼的单梯服务驻面积集中胸于5000宁-600悠0㎡，客梯数怠量偏少。等级代表项目幕墙空调客梯网络地板品牌制冷方式品牌载重单梯服务面积（㎡）甲级钰海环球金融中心中空双银LOW-E玻璃与干挂花岗岩石材格力VRV中央空调进口迅达1800kg/24人5500有中海大厦中空双银LOW-E玻璃进口三菱VAV中央空调进口三菱1350kg/18人5000有类甲级安广世纪大厦中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板美国开利VRV中央空调德国蒂森克虏伯1350kg/18人5000无国际科技大厦玻璃与干挂高级石材—VAV中央空调国产日立1150kg/15人5875无敦煌大厦玻璃与干挂高级石材—中央空调国产日立1150kg/13人6800无智汇西九中空双银LOW-E玻璃—VRV中央空调通力—4055—乙级恒和中心玻璃—风机盘管中央空调国产日立1050kg/14人6750无中立信大厦玻璃与石材————10000无光大国际贸易中心玻璃搭配石材—风机盘管中央空调国产日立1200kg/10人6500无【未来供应】未来珠海市否区写字奴楼项目肢供应数杨量较多靠，以城易市更新约项目为吴主，未锁来写字坦楼供应吓主要集场中在吉北大，老新香洲片墙区供应巷相对较率少丹田广场2期珠华商业广场旧改庆华集团旧改中南房产项目财富贸易项目仁恒滨海中心宝来康酒店改造拱北口岸商业中心成山集团旧改腾兴项目旧改中海环宇城办公世邦商贸物流旧改梅溪工业区旧改本项目恒天国际大厦泰福国际金融大厦蓝海金融大厦南航珠海区域总部卓夫国贸金融中心勇达综合体项目在建项目规划项目珠海香洲城区未来供应项目分布【未来供云应】珠海市区任未来规划纷商用项目北总建筑面视积超过200万㎡，预待计办公供棋应量将超字过100万㎡，嗽不过短侄期内新仍老香洲耕供应量忘相对较便少，本项目写召字楼产品杀应尽早入量市抢占先省机区域项目名称建筑面积（万㎡）用途新老香洲卓夫国贸金融中心10（办公5.5）办公、商业勇达综合体项目7.7（办公3.5万）写字楼、商业、公寓、酒店恒信综合体项目（旧改）12.8商业、住宅、办公梅溪工业区（旧改）30住宅、办公、商业吉大珠华商业广场（旧改）32.1酒店、商业办公中南房产项目1.8商业、住宅、办公、工业财富商贸项目3办公庆华集团（烂尾楼重间）6.34酒店、办公拱北滕兴项目（旧改）10商业、办公、公寓拱北口岸商业中心60酒店、商业、办公保利达项目30办公、住宅、商业前山世邦商贸物流中心（旧改）53住宅、办公、商业中海环宇城办公18办公、商业红石大厦1.7办公珠海宏拼观市场锁小结珠海商务市场尚不成熟，甲级写字楼分布于地段价值较高的吉大、拱北片区；珠海甲级和类甲级写字楼平均售价为2-3万元/㎡平均租金为80-150元/㎡·月；珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500㎡，主流总价区间为200-700万元。市场表现珠海甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼；中空双银LOW－E玻璃幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少。产品品质未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少；未来全市办公供应体量较大，但短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机。未来供应启示：珠海写润字楼价荒格实现炸较差，扇去化不皮太理想腿，且本马项目地胃处非核斧心商务记区，片俱区商务呆氛围偏柏弱，建紫议适当衬控制办贺公体量脸；未来吉捡大将有派大量高判档写字勒楼入市洞，聚集气全市的静大型实橡力企业炎，建议鸽本项目妖目标客炊群重点俩聚焦本事区域。本项目站隶位新老香宋洲的区域欠标杆项目艰，因此我咱们重点分错析新老香烤洲写字楼宪市场机会【市场表现】新老香紧洲片区搏写字楼们市场整瞧体呈现价格实现秋低、去化垒速度慢、陈面积段与育总价区间遣较小三大垂特征类型代表项目入市时间租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）主流产权面积（㎡）总价区间（万元）月均去化面积（㎡）去化率/入住率新入市销售型项目安广世纪大厦2013年80－12022000单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦2014年8520000半层或整层450-900900-1800800去化率100%中立信大厦2015年只售不租14000-18000180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦2013年851600090-125140-200300去化率50%森宇国际大厦2013年Loft65，平层40Loft16000，平层11000215-275230-440800去化率100%已运营项目国际科技大厦2007年85-1002000070-350140-700\入住率100%恒和中心2010年60-701600080-300120-500入住率95%深发展银行大厦1998年55

—50-250

—入住率95%工商大厦1996年5012000100-200120-240入住率95%太和商务中心1998年60（含物管费）

—100-200

—入住率95%价格：新老香洲崖较高档次应写字楼平均租馒金和售状价分别爬为80-针100元/㎡·月和2-2启.2万元/㎡；去化：新老香般洲新入您市的项信目月均去化杜面积集中羡在800星-10该00㎡，去化着速度较源慢；总价：新入市顶项目的总价区间弓集中在150-北500万元，主社流产权面法积为70-热300冻㎡。【客户分钢析】新老香衫洲写字拳楼客户旁集中于供房地产篮、实业巨、咨询帜服务、难金融、骗高新技碗术等行久业，办测公面积凭以70-谦150架㎡的客户居均多，企业枪规模普遍僵偏小行业构成瞎：新老香膨洲写字楼馒客户以房熔地产、实药业、咨询宫服务、金鸽融、高新终技术行业钻企业为主。已运秃营写字漏楼入驻抽客户的纷统计结惯果显示慢，房地舞产类行模业的企共业比例搭最高，柏其次为授实业类谢行业，设咨询服评务类行背业企业欠的比例种为14%。另外泛，金融挺、高新期技术、IT类、贸申易等行涉业的入亦驻客户继也较多花。面积构成花：新老香恭洲办公崭客户以捉使用面必积在70-1供50㎡的企业鸦居多。办公面凶积为70-松150赔㎡的客户超酬过客户总角量的7成，可见茫新老香洲榜片区内办恩公客户的政规模普遍旨较小，实辉力较弱。新老香扮洲写字作楼客户胃的行业监构成新老香蜂洲写字艇楼客户摆的面积洽构成数据来户源：新仇老香洲先已运营罢写字楼裂的水牌趁统计汇才总【产品品盏质】基于开发头风险与成较本控制两阿大因素，压目前新老者香洲写字店楼基本控狼制在100名m以内，办晃公体量集毛中于1.5外-3万㎡，产赛品采取形晨象提升与杆硬件配置仍的实用主驱义两大策及略高度：新僻老香洲片赏区写字楼顾高度多数门不超过100m；写字楼面挡积：本片山区写字楼暮体量集中撤于1.5-识3万㎡籍，平均亏体量较网小；产品品质：本片区蜘较高档次烧写字楼标去准层面积扯和层高分栗别集中于900勇-16举00雁㎡和3.8惨-4m，大堂拨面积和送层高分盐别约为200-可400清㎡和10m，中空双银LOW-惊E玻璃幕墙攻和VRV或VAV中央空竭调逐步务推广。类型代表项目入市时间高度（m)办公面积（㎡）标准层大堂幕墙空调面积（㎡）层高（m)面积（㎡）层高（m)新入市销售型项目安广世纪大厦2012年100左右2000011003.81009.6中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板VRV中央空调敦煌大厦2014年9520509900—40010玻璃与干挂高级石材中央空调中立信大厦2015年1063200014504—10.6玻璃与石材—泉福商业大厦2013年87.45142008894——Low-E中空镀膜玻璃分体空调森宇国际大厦2013年9015000658平层3m，复式4.5m2003.3玻璃与石材分体空调已运营项目国际科技大厦2007年702350015903.93809.5玻璃与干挂高级石材VAV中央空调恒和中心2010年6835000（含公寓）1350440015玻璃风机盘管中央空调深发展银行大厦1998年803128013603.1504石材分体空调【典型项目】安广世纪掩大厦：目前新拐老香洲脑片区的挪标杆项却目，2年多售须罄，年紫均去化扬不足1万㎡，严重影严响投资回刊收类别具体指标项目位置香洲凤凰北路2099号占地面积（㎡）9043建筑面积（㎡）28937办公面积（㎡）20000标准层面积（㎡）1100主流产权单位（㎡）70-120大堂面积（㎡）100开盘时间2013年去化率97%月均去化面积（㎡）800年均去化面积（㎡）9600装修标准简单装修售价（元/㎡）22000总价区间（元）三间起售，450-780万租金（元/㎡·月）80－120物业管理费（元/㎡·月）15物管顾问高力国际停车位（个）320停车位配比每90㎡配1个停车位主力客户以周边金融、咨询服务、贸易企业为主【典型项目】中立信韵大厦：新老香渣洲片区央今年5月最新破入市的率项目，2个多月销捉售去化4成，吸池引了大肯量周边路升级客痰户进驻类别具体指标项目位置银桦路和兴国街交汇处西南侧占地面积（㎡）8355建筑面积（㎡）50000办公面积（㎡）32000标准层面积（㎡）1450标准层层高（m）4主流产权单位（㎡）180-280开盘时间2015年5月去化率40%月均去化面积（㎡）5000装修标准毛坯售价（元/㎡）14000-18000总价区间（元）250-450万停车位（个）406停车位配比每120㎡配1个停车位主力客户周边升级客户居多，少量投资客【典型项执目】恒和中心共：201上0年入市的脚项目，包抖含1栋写字至楼和1栋SOHO公寓，光由SOHO公寓对冲酬大体量写水字楼的风贝险，并且街公寓的入绢住率更高类别具体指标项目位置香洲区人民东路与迎宾北路交汇处东南角占地面积（㎡）8510.36建筑面积（㎡）40630.15物业类型1栋16层写字楼和1栋15层公寓办公面积（㎡）21600公寓面积（㎡）13400标准层面积（㎡）写字楼1350，公寓900主流产权单位（㎡）写字楼80-300，公寓40-80开盘时间2010年5月去化率100%空置率写字楼5%，公寓满租售价（元/㎡）写字楼1.6万，公寓1.5万总价区间（元）写字楼120-500万，公寓60-80万租金（元/㎡·月）写字楼65，公寓55物业管理费（元/㎡·月）写字楼14.3，公寓3.4主力客户以实业、房地产、贸易行业企业为主，公寓均入住办公企业新老香洲剩市场小结新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征；片区较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/㎡·月和2-2.2万元/㎡，新入市的项目月均去化面积集中在800-1000㎡，总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300㎡。市场表现新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150㎡的客户居多，企业规模普遍偏小；新入市项目客户主要来自本区域，以本地升级客户为主。客户分析基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在100m以内，办公体量集中于1.5-3万㎡，产品采取形象提升与硬件配置的实用主义两大策略；产品品质启示：风险考虑拦：适当控哈制项目体砌量、高度丑并采取产烦品分化分镜流风险；客户需灿求：重误点满足辣片区升苗级客户日需求，剃控制产带品总价匹段与面爱积段；成本控制称：基于价筋格实现较正低，采取脆成本控制代配置产品尿（净高、文实用率、片电梯、空辣调、停车总位配比等领），适当透提升形象挤（外立面秃、大堂与浓物管）。Part4公寓市场分析普通公寓（居住型公寓）SOHO公寓酒店式公寓用地性质一般为居住用地一般为综合性用地，商住或商业用地一般为商业用地产权年限70年40年或50年一般为40年开发特点城市核心繁华地段交通可达性强周围居住氛围和商业氛围浓厚城市核心繁华地段主干道沿线位于商务中心、都市景观休闲区、旅游区等周围景观资源好租售模式销售销售租赁模式、产权式经营模式为主客户需求低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低投资回报率高，升值潜力大具备良好的商务、景观条件具备较高的投资价值目标客群高级白领投资客自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资客租客主要以周边高级白领为主酒店客户以外地游客为主购买客户主要以投资客为主代表项目中信红树湾、金域华府、诚丰水晶座、华融时代广场莲城印、嘉年华国际公寓、恒和中心、天朗海峰（居住用地）诚丰星座、诚丰银座（居住用地）【市场概该况】目前珠海贼市场以普垮通居住公第寓产品为再主，作为韵住宅产品撇的补充，吐商务公寓夕、酒店式均公寓较少【市场格局】珠海公踢寓产品边主要集恼中在拱撕北和南穗湾片区女等商业叨氛围较厌浓区位感，交通纽奉可达性糠强，吸城引澳门楼和全市乘的投资贝客。居恰住公寓津多数是谣大型住赶宅社区示，SOHO公寓和酒闭店式公寓迎社区规模浇较小编号性质片区项目项目自带的物业类型1居住公寓拱北华融时代广场9万方商业，18万平酒店雅高品牌2中海富华里7.5万平商业街区，诺福特星级酒店，甲级写字楼3南湾中信红树湾大型住宅社区4华发新城6期18万商业购物中心5华发世纪城大型住宅社区6新老香洲金域华府8栋小高层组成7前山诚丰水晶座2栋塔楼组成8SOHO公寓南湾天朗海峰2栋塔楼组成9吉大嘉年华国际公寓1栋塔楼组成10新老香洲恒和中心办公主楼、SOHO副楼11酒店式公寓吉大诚丰星座2栋塔楼组成12诚丰银座2栋塔楼组成南湾拱北新老香洲珠海公寓市场分布图澳门吉大前山111234571061298【供应结构1】目前全节市居住挎式公寓插供应主占要集中谦在前山缴和南湾垒，主城旗区供应质稀缺目前主沙城区0-60拘m2229铲1套供应裳中，前秋山占比39%，南湾占真比27%，唐家湾宜占比19%，主要来支自世邦燕才都花园（485套），锦势绣四季花减园（388套）；主城区释供应稀撒缺，仅叛占总供应位量的15%。【供应结构2】随着莲追城印，报莲邦广植场的入临市，及涨前期多故个出让拌地块表寒明，横味琴片区含将成为纱未来商妇务公寓姻的主要分供应区裤域，将赏大量拦苍截澳门到客户挂牌序号/宗地编号 宗地位置宗地面积规划土地用途出让年限容积率13049/珠横国土储2013-01横琴新区十字门大道东侧、汇通三路南侧、荣港道西侧、汇通事路北侧

32453.77综合用地商业、办公、酒店：40年商务公寓：70年≤5.9

13088/珠横国土储2013-04号横琴新区环岛东路东侧、安临路南侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁 23834.28综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年≤5.513089/珠横国土储2013-05号横琴新区环岛东路东侧、安临路北侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁 23792.76综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年≤5.512129/珠横国土储2012-04横琴新区富城道东侧、琴海北路南侧、富民道西侧、兴盛五路北侧22980.78商业服务业设施用地

40年≤6.58片区公寓项目占地面积总建面开盘时间总套数物业类型横琴莲邦广场约15万平约50万平————住宅、商业、写字楼、LOFT公寓莲城印13000平130000平2015年6月505商业、酒店式公寓、酒店、会所【市场表谷现1】珠海酒境店式公命寓与SOHO公寓一般队控制在500套以内以饶控制其开参发风险性质片区公寓项目开盘时间体量（㎡）总套数入市价格（万/㎡）装修标准（元/㎡）去化速度（套）去化率目前价格（万/㎡）居住公寓拱北华融时代广场2013年10月1305887002.840001880%4.5中海富华里2013年4月2700007511.8300022100%2.2南湾中信红树湾2012约70000——2.140001590%2.7华发新城六期2012年09月————1.83000——80%新香洲金域华府2012年1月149452——1.253500——100%2.2前山诚丰水晶座2013年8月391807001.2200025基本售罄1.55酒店式公寓吉大诚丰星座2010年10月约300003321.420001690%2.5SOHO公寓老香洲恒和中心2010年5月406304381.0————100%1.5南湾天朗海峰2012年9月709559181.3毛坯2790%2.0横琴莲城印2015年6月约500005054.4——开盘去化60套10%4.4类型项目

80100120140160180200220240260280300居住公寓华发新城40-60㎡中信红树湾40-88㎡华融时代广场

40-110m2

诚丰水晶座34-84m2

酒店式公寓诚丰星座45-125m2

SOHO公寓天朗海峰

63-99㎡总价区间傅（万元）从几个楼盘笼中可发驾现，公影寓产品多的总价盒区间位于80-1泛50万之间；华发新城、诚丰逼水晶座主打60平以下户下型，总价免区间控制盛在130万以内；华融时代率广场由于挽单价高达2.8万，且户城型面积超病过110平，导致殖总价高于300万；去化速度扭最快的是诚丰姨水晶座叉的34-5散8单房产品，超过15套/月；其脾次是华泄融时代啄广场的40-5陆0平户型，咬月均13.6套；去化率最低的华那融时代广场鸽的120平户型廉，月均猛不到1套，其次乎是中信红底树湾的80平；月均哨不到1套；备注：天幼朗海峰的99平户型为loft产品【市场表现2】总价控唇制在150万以内职的产品炭去化率木较高，面积段跌在40-6侧0㎡小户型述产品和LOF问T产品的去阅化速度更桨为理想月均去禽化（套用）【市场表侨现3】近年来南娱湾横琴、园吉大拱北型的投资门槛临不断攀升，多迎数实力较缴弱的投资潜客开始转衣向新老香寸洲、前山脾等门槛较虹低区域<150眯w>200浩w<100w13年投资区域：吉大、拱北、南湾代表项目：华发新城六期、诚丰星座现在投资区域：新老香洲、前山代表项目：诚丰水晶座、金域华府13年投资区艇域：横琴、南皂湾、拱北代表项阀目：中信红其树湾、廊华融时絮代广场现在投资盆区域：吉大、贪拱北代表项目紧：中海富起华里、伏诚丰星霜座现在投晚资区域丘：横琴、南炉湾、拱北代表项兴目：莲城印公寓项目区域物业类型购买客户置业目的华融时代广场拱北普通公寓澳门客户自用、投资皆有中海富华里普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户自用、投资皆有天朗海峰南湾商务公寓外地企业老板、澳门客户、珠海投资客99㎡复式基本被潮汕老板贩买，用于自身办公；40多㎡、70多㎡主要用于投资、出租中信红树湾普通公寓澳门客户、珠海高端客户、外地投资客户40多㎡主要用于投资，60、70多㎡两种户型兼自用和投资，88㎡复式主要自用 华发新城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益华发世纪城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益诚丰星座吉大酒店式公寓珠海本地客户自用、投资皆有诚丰水晶座前山普通公寓珠海本地客户、澳门客户自用、投资皆有【客户特尾征1】珠海购隙买公寓竿的客户侨主要包玩括澳门倍客户、艘珠海本香地客户浪、外地羽客户，填置业目啄的以投资行为主外地来珠抛海投资客劣户经济实舞力较强，注对于珠海生自然气候拼比较中意倍、市场增信值潜力比识较看好，丹因此喜好龄投资那些就户型适中驰可以自带勾度假功能绘的产品；馒珠海本地耕客户经济溪能力有限仁，热衷于城购买总价热低的产品岁，然后出苹租收益。——世联珠海稍分公司策晒划访谈珠海市蜡场上投见资客比帐较多，规大致分躬为三类询：港澳它客户（币以澳门牙为主）亚、外地卧客户（餐和珠海液有千丝切万缕联冰系的客槐户）、劫珠海本醉地客户探。——世联珠猎海分公证司策划晚访谈【客户特贪征2】珠海公寓杨市场购买肆客户主要杰存在五大类框型客户类型主要特征描述客户关注点澳门客户对于地理区位特别重视，喜欢投资离澳门较近区域；总价承受度高；注重长期投资，看重远期增值利益；在总价、有升值潜力下，更喜欢实用率高、赠送多的一房一厅产品区位、总价、居住配套设施、产品户型、交通便捷珠海高端投资客本地高档人群，对于政策、经济发展敏感度极高；经济能力强，价格承受度高；对于产品投资，以长期为主；偏好投资升值潜力最大的区域；偏好投资明星产品，彰显身价升值潜力明星产品珠海中低端投资客对珠海市场特别熟悉，清楚知道珠海未来市场动向；以投资为主，没有自用色彩，除重视未来升值外，更重视当前租金收益；由于经济能力限制，偏好户型面积小、总价低的产品；出于出租影响，对产品周边配套、交通、区域成熟度比较敏感总价、升值潜力租金回报率生活配套设施区域成熟度珠海中小企业经济实力较弱，偏好户型面积小、商住两用的产品；考虑企业发展需求，对产品周边配套、交通、区域成熟度较为敏感总价、商住两用生活配套设施区域成熟度外地投资客有候鸟迁移的特点；既看重珠海未来增值潜力，又中意珠海自然气候；对于投资产品，基本都有自用要求，因此，特别注重周边自然环境、景观资源、生活配套、服务管理；由于自住，产品户型会选择偏大一点产品（60-80㎡）景观资源要求较高升值潜力生活配套设施齐全环境舒适户型产品受访人:张森职位：鲜诚丰星校座项目估组策划公司：阔珠海世圾联行地抵产产品认知：珠海蛛还没有50年产权的酷公寓产品含，小户型乐的住宅产筋品就等同祸于公寓；客户需求恋分析：1.短线纯病投资型怎：手上有一顺定的闲散扰资金，但途整体资金胜实力较为洁一般，希继望寻找低总价恢物业出手防止耀资金贬值印，投资成灵为一种“页刚性需求阴”，该类蜻客户在市漏场上较活骗跃，但有泄向前山、新老香要洲区域流编动的趋根势2.自用型：主要是买来做婚房或训者给父母嚼养老用的，做婚制房的就比夫较关注配洋套还有学腾位，面积谎一般需求突在两房左贺右，给父怨母养老用统的，由于老超年人对萝大配套埋尤其是寒医疗配计套要求弹较高，乏同时对社区规命模的要谱求不高，所以核对项目蝴的抗性裙较弱，房型面积密需求偏小，总价哲容易控剂制3.珠海本地倒高端投资徐客：客户年兼龄层次概偏大，缘瑞已经有券一定的兼资金积骄累，更看好吉大庆区域长期伟升值走势；关注点：价格、孝投资回井报率、景地段、善户型、圣学区；产权年限：由于珠检海尚无50年产权吗的公寓艺，这个饰对自住客捎会存在帐较大抗丢性，但对页于资深林投资客牵，只要辛产品有出特色，佳有亮点李，还是遭有吸引穷力的；客户来叠源：就诚丰遥星座而言巴，主要是猎珠海本地双客为主，树尤以香洲盐和吉大最新多。澳门客覆户偶尔会波有，不过稀都是偶尔竹路过，成精交的也比共较少，他理们还是偏好口祖岸物业。【客户特征3】一房是客户需求券面积的绝校对主力，吴主要用于贩纯投资，型两房产品票的需求较捐为分散，兴主要是首置型客户触、养老唤型客户演及部分高端投资客户。澳门客巴户更倾向据于口岸物我业。【客户特征4】处于成长徒期的中小寺企业选择能购买商务矩公寓产品湿作为初期慕的办公选掠择我们是珠惧海唯一一俘个能够办扇公的住宅浮产品，所浴以附近华唉发好多业弦主在我们远这边买了谱产品来投营资，有的铜也会把公夹司搬过来畅，我们这珍几年的租篇金涨得都劈燕比较快，火现在租金络平均大概70元/平*月，投俗资回报丈还是相独对比较醒高的，喝比单纯辉做住宅剃出租还鄙高点。——天朗海峰骨销售代表我们这边浇好多客户饼都是原来板在深发展顽那边办公博的，但那辫边实在太掘旧了，其迫他写字楼标面积又比寸较大，这袜些小企业盾承受不了国那么高的态价格，刚嫁好我们的字公寓是可雅以注册办社公的，面万积也比较油小，平时棍煮饭什么摧的也可以翅，对于一善些小企业灾来讲还是士很有吸引君力的。——恒和中番心物业元管理访红谈成交客户1：邱小疑姐，35岁，湖败北人，只开公司贱，做物狡流业，忽业务比哨较繁忙井，买了朽两房单孩位，一歇方面用龙作办公僚室，一叹方面作钢为一处吴自住居米所。——恒和中心君成交客户成交客户2：张先生叹，42岁，潮鲜汕人，衡开公司温，做贸洋易业，逆在华发宪新城买眼了房子趟，觉得睁这边发灰展潜力拼比较大怀，就把忍公司搬颂到这边腔，平时泊上下班顾也更为踏方便——天朗海峰寄成交客户【客户描摹】片区公寓项目主力户型层高（m）产权年限入市时间状态拱北华融时代广场50平/一房、70平/两房、115平/三房3.2570年2013年10月在售中海富华里85平-90平/2房2厅，130平/3房3.170年2013年4月二手南湾天朗海峰63平-77平/一房，99平复式3/670年2012年10月在售中信红树湾46平/一房，复式155平/5房3/670年2012在售华发新城6期复式70平、90平，平层90平3/670年2012年09月在售新香洲金域华府36平/一房，56平/两房，78-83平/三房，96平/四房370年2012年1月二手吉大诚丰星座44-51平/一房；82-101/两房；少量128-151/三房370年2010年12月在售前山诚丰水晶座34-58平/一房；69-84/两房370年2013年8月在售横琴莲城印少量53平/一房；LOFT77平/两房；LOFT125平/四房4.450年2015年6月在售【产品特归征1】以40-5将0㎡一房的酬平层小识户型为叙主，少锡量2层通高巡寿约100述㎡复式产止品，产巩权年限振多数为70年项目入市时间户型户型面积（㎡）售价（元/㎡）二手售价租金（元/㎡）华发世纪城3期2009年5月单身公寓52㎡1000019000元/㎡55Loft公寓51-55㎡12000

22000元/㎡70两房94㎡900019000元/㎡40华发新城四期2007年9月

Loft公寓401000024000元/㎡70Loft公寓61870024000元/㎡60两房84-86790019000元/㎡40中信红树湾二期2012年

平层公寓

80

25000-27000————复式公寓88㎡27000-30000————华发新城六期2012年平层4017000-20000————复式60-6719000-21000————莲城印2015Loft公寓7444000————平层7441000————【产品特征2】复式产品抖能实现约200醋0元/㎡的溢价鸦，LOF型T的二手厅售价以影及租金刊均高于锦其他产夕品