居然之家：拟收购长春居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产市场价值资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产市场价值资产评估报告BeijingKYSINAssetsAppraisalCo.,Ltd〇〇 L00声明 1资产评估报告摘要 3资产评估报告 6一、委托人、产权持有人和其他评估报告使用者 6二、评估目的 7 四、价值类型 10五、评估基准日 11六、评估依据 11七、评估方法 13八、评估程序实施过程和情况 15九、评估假设 17十、评估结论 18说明 18十二、资产评估报告使用限制说明 20、资产评估报告日 21 L11明估执业准则和职业道德准则编制的。产评估报告使用人使用；除此之外，估报告的使用人。现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。明和使用限制。现而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。资 L22 L33北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产市场价值资产评估报告摘要北京坤元至诚资产评估有限公司接受北京居然之家商业咨询有限公司(简估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，按照必要的评估程序，对北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的是为北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日的市场价值提供参考依据。评估对象为长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产市场价值。评估范围为长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产，具体包括居然之家生活体验MALL公寓塔楼积19,345.54㎡，商业贴建商铺16套建筑面积3,396.08㎡以及-2层配套地下停车场停车位300个。评估基准日为2022年12月31日。 L44经评估，北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日2022年12月31日的市场价值含税评估值为23,646.76万元 (大写为：人民币贰亿叁仟陆佰肆拾陆万柒仟陆佰元整)，其中增值税金额为1,952.47万元，不含税评估值为21,694.29万元。本次估值的增值税金额是根据估值范围内资产的评估值和适用税率模拟测算确定，具体缴纳增值税金额需根据资产转让实际成交价格和税务机关最终核明和使用限制。(一)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形委估房地产建成于2021年11月，办理不动产权所需手续和流程需较长时(二)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论评估人员对评估对象的勘察仅限于对评估对象的外观、内部装修情况和使用情况进行观察，未对评估对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。若房屋勘查部门勘查确定建筑物基础、房屋结构等方，则本次评估结论不可用。(三)抵押、担保、租赁及其或有资产等事项的性质、金额及与评估对象在评估过程中，我们未考虑委估房屋建筑物抵押、查封、担保、所欠负的债务以及该等资产出售时所应承担的费用和税项等可能影响其价值的相关方面，值的影响。(四)其他需要特别说明的事项 L55委估房地产建筑面积由产权持有人按照建设规划许可证或者实测面积估算，若未来有更新的确权文件，其面积与本次评估面积有差异，应以确权面积为准折价率。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。 L北京坤元至诚资产评估有限公司66北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产市场价值资产评估报告北京居然之家商业咨询有限公司：有关法律法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正原则，采用市场法和收宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日2022年12月31日的市场价值进行了评(一)委托人概况资)自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目(二)产权持有人概况北京坤元至诚资产评估有限公司77本次评估的产权持有人是长春居然之家商业房地产开发有限公司，其基本住所：吉林省长春市高新技术产业开发区硅谷大街1198号硅谷大厦10楼经营范围：房地产开发经营、物业服务、房地产信息咨询、房地产中介服务、投资咨询(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)*(二)委托人与产权持有人之间的关系下图：(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人根据与委托人签署的资产评估委托合同约定，本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的使用人依法使用，未经本公司和委托人书面认可，其资产评估报告而成为本报告的使用人。的评估目的是为北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓场价值提供参考依据。 L北京坤元至诚资产评估有限公司88三、评估对象和评估范围(一)评估对象和评估范围评估对象为长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产市场价值。评估范围为长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产，具体包括居然之家生活体验MALL公寓塔楼位300个。评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及其评估对象和评估(二)委估资产的物理状况、权属状况、经济状况(1)物理状况本次委托评估的资产为长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然活体验MALL部分公寓及商铺资产，具体包括居然之家生活体验MALL公㎡以及-2层配套地下停车场停车位300个，上述地上建筑分摊土地使用权面积为9,170.03㎡，土地使用权证尚未分割。证书资料齐全，钢混结构，房屋外墙为玻璃和铝扣板幕墙，内墙为白色乳胶漆涂料，房屋周边有绿化区及商业广场。L(2)权属状况1)建设用地规划许可证：号证单位权证编号证时间用地面积(㎡)用地性质1长春新区划局B：居住用地)建设工程规划许可证：序号发证单位权证编号发证时间建设规模建设项目名称 L北京坤元至诚资产评估有限公司991长春新区规划局建字第220000202000176居然之家新零售体验Ma11程施工许可证：序号发证单位权证编号发证时间建设规模(㎡)工程名称1长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员然之家新零售体验Mall4)商品房预售许可证书：序号发证单位权证编号发证时间预售范围准予预售(㎡)1长春市住房保障和房地产管理局长春新区分局长房新售证居然之家新零售体验序号权证编号性质用途土地面积发证日期使用期限备注1吉(2018)长春市不动产权第0072960号批发零售用地94,128.00居然之家新零售体验Mall(3)经济状况范围为居然之家新零售体验Mall1号楼公寓塔楼10-14、16-23层建筑面积物理状况建成年月建筑面积(㎡)土地面积层1混3599.722混3599.723混3599.724混3599.725混3599.726混3599.727混3600.338混3600.339混3600.33 L北京坤元至诚资产评估有限公司混03600.33混13600.33混23600.33混33600.33混13250.14混13249.47混137.06混137.08混137.05混1380混13260.221混1375.962混13230.6693.013混13206.8614混13263.245混1370.776混13263.247混1370.778混1370.779混13259.06混3——合计22,741.62上表中建筑面积为施工方和产权持有人委托专业测绘机构测绘后得出。(三)引用其他机构出具的报告结论情况本项目由本机构独立完成，没有引用其他机构出具报告结论的情况。(一)价值类型及其选取在资产评估师根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价值类型选取达成一致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结论的价(二)市场价值的定义本资产评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且 L北京坤元至诚资产评估有限公司未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计五、评估基准日本次评估的评估基准日是2022年12月31日。该评估基准日由委托人选定并。定评估基准日时主要考虑了以下因素：评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估资产评估师能够较为全面地了解与评估对象相关的资产情况，并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用率等方面的变化对评估结论的影响，以利于资产评估师进行系统的现场调查、收集评估资料、评定估算等评估师能更好的把握评估对象所包含的资产于评估基准日的状况，以利于真实反估依据(一)法律法规依据民代表大会常务委员会第十二次会议修订)；65号修订)； L北京坤元至诚资产评估有限公司局448号)文件；过)；全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过)。(二)评估准则依据(三)资产权属依据1.产权持有人的营业执照(复印件)；2.产权持有人的土地证及用地规划许可证、建筑工程规划许可证等；(四)评估取价依据筑物清查评估明细表； L北京坤元至诚资产评估有限公司布的国债利率；机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手册》(2011版)；(五)其他参考依据七、评估方法(一)评估基本方法简介衍生方法。2.市场法市场法是指将评估对象与市场上同样或类似资产的近期交易价格经过直接3.成本法其经济性贬值，确定其价值的评估方法。(二)评估方法的选择种或多种资产评估基本方法进行评估。1．评估方法的适用性分析(1)收益法①收益法应用的前提条件：A用货币计量； L北京坤元至诚资产评估有限公司②收益法的适用性分析委估对象为公寓、商铺和停车场，周边类似房地产出租案例较多，可以获取足够数量的可比租赁案例，从而预测未来收益及风险并用货币计量，收益期收益法进行评估。(2)市场法①市场法应用的前提条件：A跃的交易；②市场法的适用性分析委估房地产位于长春市高新技术产业开发区，市场交易活跃，当前的参照物多且易于取得，相关交易信息等资料易于取得，能真实、合理反映待估资产市场价值，故适宜采用市场法进行评估。(3)成本法①成本法应用的前提条件：②成本法的适用性分析成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，以此确定资产价值的评估的影响较大，成本法无法合理充分反映出物业属性对其附加价值的影响，故不综合以上分析结论后资产评估师认为：本次评估在理论上和实务上适宜采2．本次评估的评估方法的选取本次评估的对象为长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家对象、价值类型、委托人与产权持有人提供的相关资料和现场勘查与其他途径 L北京坤元至诚资产评估有限公司收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适用性评估。(三)本次评估技术思路及重要评估参数的确定(1)运用市场比较法进行评估的思路和方法市场法的基本原理是，根据替代原则，将评价对象与在评估基准日近期有价值。首先调查选取与评估对象类似的交易案例，再结合评估人员现场勘查的资料，在建立价格可比的基础上，分别进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后得到三个比准价格，然后再取其算术平均数作为委估对象的评估比准价格＝比较交易案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×评估单价＝(比准价格1＋比准价格2＋比准价格3)/3评估价值＝评估单价×建筑面积(2)运用收益法进行评估的思路和方法收益法，是通过估测被评估对象在未来期间的预期收益，选择适当的折现率，将未来收益一一折现成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和评估对象评估值的一种方法：t--收益年期八、评估程序实施过程和情况本评估机构接受委托后，即选派资产评估师了解与本次评估相关的基本情况、制定评估工作计划，并布置和协助产权持有人进行资产清查工作；随后评估小组进驻产权持有人，对评估对象及其所包含的资产实施现场调查，收集并 L北京坤元至诚资产评估有限公司分析评估所需的全部资料，选择评估方法并确定评估模型，进而估算评估对象值。自接受评估项目委托起至出具评估报告分为以下五个评估工作阶段：(一)评估项目洽谈及接受委托阶段本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后，即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与(二)现场调查和收集资料阶段有人清查资产、准备评估资料；收集并验证评估资料；尽职调查访谈、现场核估资料、市场调查及收集市场信息和相关资料等。针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产评估申报明细表》等，要求委托人和产权持有人积极进行评估资料准备2.指导产权持有人清查资产、准备评估资料与委托人和产权持有人相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。3.收集并验证委托人、产权持有人提供的资料对委托人和产权持有人提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其4.现场勘查与重点清查对评估对象所涉及其资产进行全面核实，对重要资产进行详细勘查、并编根据评估对象的具体情况、委托人和产权持有人提供的资料，与产权持有6.市场调查及收集市场信息和相关资料在收集委托人和产权持有人根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的基础上进一步收集市场信息、行业资料和地区资料等，以满足评定估算的需(三)评定估算阶段 L北京坤元至诚资产评估有限公司内容是:根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定选择的评估定估算根据选择的评估方法及具体模型，合理确定评估模型所需评估参数，测算评估对象的初步评估结果，形成资产评估明细表和资产评估说明以及相关评估(四)汇总评估结果及撰写初步资产评估报告阶段对初步的评估结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善，确定初步的汇总评估结果，并起草初步资产评估报告并连同资产评估明工作底稿提交本资产评估机构内部审核。(五)出具资产评估报告经本资产评估机构内部审核通过后的资产评估报告，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，并对沟通情况进行独立分析，按本公司质量控制制度和程序，并决定是否对资产评估报告进行调整，在对需要调整的内容修改完产评估机构出具并提交正式资产评估报告。根据评估准则的规定，资产评估师在充分分析委估资产价值影响因素的基础上，对委托人或者相关当事方提供的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理设定如下评估假设。(一)前提条件假设易假设公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估专业人员根据评估平原则模拟市场进行估价。2.公开市场假设公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场(区域性的、全彼此都有获得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交 L北京坤元至诚资产评估有限公司易标的之功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别3.资产持续使用假设资产持续使用假设是假定委估资产按其目前的使用方式、规模、频率、环境等持续使用。该假设不仅设定了委估资产的未来使用方式和状态，还设定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。(二)一般条件假设现行的有关法律法规、行业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化。生重大变化。3．假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对委估资产形成重大不利(三)特殊条件假设有的管理方式和管理水平的基础上，委托评估资产(四)上述评估假设对评估结果的影响上述评估假设设定了委估资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估师认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，资产评估机构将不承担由于假设条件改评估结论1.市场法评估结果经采用市场法评估，北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日2022年12月31日的市场价值含税评估值为23,646.76万元。 L北京坤元至诚资产评估有限公司2.收益法评估结果经采用收益法评估，北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日2022年12月31日的市场价值含税评估值为23,318.81万元。3.评估结论及分析经本公司内部三级复核，对初步评估结果进行合理调整、修改和完善，确认评估工作中没有发生重评和漏评的现象。收益法评估结论是根据评估基准日委估房地产实际用途所产生的未来收益折现得来，测算过程中对评估对象的租金市场变化情况、出租率及折现率等数据基于当前的市场环境进行预测，存在一定的不确定性。而市场法评估主要参考当前市场环境下周边同类型物业的交易情况得到评估对象的市场价值，其数据直接来源于公开市场，更满足本次资经上述分析后我们认为：市场法的评估结果较为全面合理且更切合本次评估的评估目的；故选取市场法的评估结果作为本次评估的最终评估结论。即北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购事宜所涉及的长春居然之家商业房地产开发有限公司持有的居然之家生活体验MALL部分公寓及商铺资产于评估基准日2022年12月31日的市场价值含税评估值为23,646.76万元(大写为：人民币贰亿叁仟陆佰肆拾陆万柒仟陆佰元整)，其中增值税金额为1,952.47万元，不含税评估值为21,694.29万元。本次估值的增值税金额是根据估值范围内资产的评估值和适用税率模拟测算确定，具体缴纳增值税金额需根据资产转让实际成交价格和税务机关最终核明和使用限制。(一)引用其他机构出具报告结论的情况本项目没有引用其他机构出具报告结论的情况。(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 L北京坤元至诚资产评估有限公司委估房地产建成于2021年11月，因办理不动产权所需手续和流程需较长时(三)委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形(四)评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素(五)重要的利用专家工作及相关报告情况(六)重大期后事项(七)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影评估人员对评估对象的勘察仅限于对评估对象的外观、内部装修情况和使用情况进行观察，未对评估对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。若房屋勘查部门勘查确定建筑物基础、房屋结构等方，则本次