2020年度项目工程管理手册

项目工程管理手册

内部资料（注意保密，不得外传）

新城地产流程管理体系文件

项目工程管理手册

文件编号：XCDC-YY-SC-01

版本：VA.1

编制：孙峰、陆建中日期:7月31日

审核：裴建东日期:7月31日

审批：王晓松日期：7月31日

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发布日期：7月31日实施日期：8月1日

目录

图1总则

^2基础性管理工作流程

殿3过程管理流程

3.1工程策划阶段管理

3.2工程准备阶段管理

3.3工程实施阶段管理

3.4项目验收阶段管理

图4工程实施各阶段表单

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1总则

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1.1手册编制说明

1.1.1编制目的

经过《项目工程管理手册》将公司在项目开发过程中的工程管理

要求、实施方法进行归纳，便于项目管理人员系统了解、查询项目实

输时程中应该消循的制庶与湍程.从而摞高防日团队簟体协作的本.

1.1.2编制原则：

1）从房地产项目管理角度对工程管理各阶段的重点工作进行归

纳、梳理，提示每个阶段一般涉及到的管理工作、技术与质量要点。

2）从公司管理角度，将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容

加入手册。

o\H由nn.r4i»旦E2TTJtA大l、l口.

1.1.3应用本手册注意事

1）本手册使用应结合公司发布的《权责手册》、《组织管理手

册》、《项目管理手册》。

2）本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲

本.应以幺由71/的滞程.柏目为土一

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L2各阶段管控成果

准备阶段：

项目开发计划;

项目主项计划;

项目全景计划;

施工阶段：

开工（取得施工许可证）；

基础施工完成±0;

施工样板确定；

水电定位验收

样板区（房）毛坯作业结束;

样板区（房）验收；

主体施工达到预售条件；

验收交付：

项目竣工验收、备案；

内部预验收；

交付预验收；

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2基础性管理工作

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2.1基础性管理工作要点

运营管理中心跟踪项目节点计划及工程

参见公司内网-知识管理：规范制度>>1项目运

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2.1.7月度工程检查

运营管理中心每月进行项目检查，形成项

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特急事件不能及时提供书面文件的，应

2.2.4签证申报时间具

^1、需计量签证的工程应在每道工序完工后48小时

内，须隐蔽工程项目必须在下道工序前完成工程计

昌隹型的坦部帖由坦尚r,l、nd•坦衣用生

2.2.5签证在信息平台上填

1、签证单的签核依据：相对应的“通知单”和合同

f2、作为上传附件的签证单，需是经过专业工程师、

L_系统将对应各个标段自动连续编号，上传的签

、一r-4Z.n!IhlLtI--y*r,4.I.Xi-1—1—X-m.l

2.2.6签证单内容填写

1、正确完整填写办理签证的项目名称、施工单位名

称、施工日期、签证依据等自然情况。

1、根据需要，可经过摄影、照相等方式形成影

像资料作为签证附件。

2.2.7签证注意事项

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钢筋工程签证：

,1、基础底板马凳：画出马凳大样图，细部尺寸，标注

出钢筋规格、间距，而且注明按矩形布置。

砌体工程签证：

注明施工部位、工作量、砌体的材料、规格以及砌筑砂

浆的标号。

内、外墙粉刷（含保温）工程签证：

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防水工程签证：

注明施工部位、工作量、防水材料的名称品种和施工工

脚手架或其它架设工具签证:注明施工部位、工作量、

机电工程签证：注明施工部位、工作量、使用材料的品

园林绿化工程签证：注明施工部位、工作量、使用材料

点工签证：点工数量必须现场按实估算，当需要签证补

确实无法采用计算工作量的：必须采用点工计算的可采

2.2.8签证人员组成

1、合同中约定的施工单位现场代表、监理工程师、项目

--------->

专业工程师和工程PM、城市公司财务部成本成本前相关

2.2.9城市公司审核

1、所有签证单必须对应合同条款、各类经审核确认的通

>知单等有效书面正式文件作为签证依据，并在审批系统中

进行链接，否则为无效签证。

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1、设计单位签署的设计交底、设计变更、图纸

版本调整，甲方要求的统一做法及客户提出并经

甲方确认的变事校史结篁，效力视同图纸，可不

2.2.10城市公司成本财务部/财务管

1、签证单在审批未完成前不得签发到施工单位。

2、书写字迹必须端正清晰，由于书写字迹不清晰，造

成最终无法结算或多方理解不一致的，一律按财务管理

1、签证单内容不允许涂改（特别是数量），否

则为无效签证不予以结算，公司审核人员需要修

2.2.11其它

1、签证单应保留两份原件，一份项目公司保留，一份

-----------►交城市公司成本财务部/财务管理中心（未设城市公司

成本财务部的）。

»对重大的、典型的签证，由公司运营管理中

2.2.12反索赔管理

2.2.12.1目的与1

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目的：

1、维护公司利益、推进项目有序进行，规范反索赔管

适用范围：

1、适用于公司所有开发项目的现场反索赔管理工作。

2.2.12.2术语

反索赔是指：

1、因乙方责任未能按合同约定执行，导致甲方开发项

目的工程质量、工期、成本发生损失时，由甲方直接委

J.-VAA---->.A、r-4-»Xt-tIZZHrt_L-t1.r■>-Lt-r"-=fci

2.2.12.3

项目公司都:

因乙方原因引发甲方反索赔事项时，甲方代表应以邮件

形式发送邮件“整改通知”至乙方指定邮箱，若乙方在

±13比mHfflrtt土商出田备加美可己1；此给匚全■阳

城市公司成本部：

1、审核网签反索赔表单内容的完整性及合规性。

2、每季度统计网签反索赔的金额，编制《反索赔汇总

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总部成本条线：

1、定期抽查反索赔内容的合规性。

2.2.12.4主要控制点及

主要控制点：

1、反索赔内容描述的规范性。

支持性文件：

14后去弛沪苴夹》

2.3招投标管理流程一（是否可取消或不再单独做招投标管理流程）

范围：适用于公司工程、材料设备招投标工作。

2.3.1供应商引入

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工程类供应商考察及资格预审

考察

资格预审及考察重点

小组

1、营业执照、资质证书、安全许可证、诚信手

册；

工

2、企业简介、项目经理简介、项目经理近三年

桀购类，懈微暗敬瓒格瞬

辱察东

组、企业和项目资格预审及考察重感资格证书、

（a/,

现有施垂设每缴曩跳蝴K和僧的HO立法人代码

以

4、报分做各橙通蹴流咻菊温质以及资信证

罡驹、设

5、魏扬考察供应商近两年已完工及在建工程

计、成

奔、|卜巾樗:绯铲恃加T盛宓二年主型iM,纬工K）证

本、工程

视用曲铺由

犒巍3什•M卮.同货柘坟申

簪/3、生产计喷格预罩皮器量置验报告、脑

量专业jy望蜗孰叠签她照型蜃此童栩则代码

旅藤睡翻施、样；

人员（21

2.3.2供应商

、、企业黑翱生息工后者塞日.善加士■金、

人KI以'l上L）5

考察小组*

当供应商的资质到达或接近有效期时，供应商

2.3.3招标基

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招标条件

类型工程类材料设备类

招标30万以上

1、政府垄断（含前期类）；

也采

2、已签订框架协议的战略供应商

供应商数要求：推荐供应商数量满足中标率低于50%

2.3.4制定招

每月25日前编制招标工作计划

--------*项目总经理根据合约规划组织制定招标计划，提交城市

公司「姆仁三生切「的白堀地市小司首怒那

2.3.5编制招

招标方案

招标方案审

批

招标小组要求

流转附件要

求

1、承包范围、界面、开工时

间、工期、单位入围条件、入

围投标单位数量、现阶段图1、招标方案

方案流

2.3.6项目总、

纸、工程质量及工地要求等；/文件

城市公司工

2、依据招标内容及目标成本编2、推荐供应

程运营部

制工程量清单；商审批表

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2.3.7发标与

招标联系人向经审批确定的入围投标单位发放投标邀请

--------►

函，投标单位在收到邀请函后领取招标文件并支付移标保

根据招标要求安排现场会议，对投标单位所提问题做出回

________答：

1、招标联系人将投标单位对施工图纸、招标文件、现场

踏勘及其它关于招标工作所提问题进行汇总，由招标

精装修工程、景观工程发标前，相关技术部门

必须书面确认由设计公司提供的装饰材料样板

2.3.8开标与

_______I.招标小组组长主持现场开标，由专业技术人员负责技术标

1、招标小组成员对投标单位进行商务询标。

------------->2、开标后报价最高的投标单位，不予中标。

3、报价最低且低于标底价的投标单位，如中标，则其投标

价即为中标价；

2.3.9定标

招标小组经现场评标及商务询标后，推荐中标单位，将

--------►

《开标记录》、《洽谈记录》、《核价单》、《投标情

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说明：

1、招标小组长的选择原则：

①项目类：招标小组组长为项目总；

②非项目类：招标小组组长为所在专业部门经理或总监。

2、招标小组职责：

①工程专业：负责工程、采购类招标事宜的工艺要求、方案、施工组织设计

等要求的编制、审查；

②技术专业：负责工程、采购、技术类招标事宜的技术指标信息的编制、审

查；

③财务/成本专业：负责各类招标事宜的标底编制，审查投标人投标报价的准

确、真实、合理性，并分析经济标；

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2.4项目材料设备类采购管理流程.（是否可取消或不再单独做招投标管理流程）

2.4.1供应商

供应商考察

-----------*1、属于首次合作的供应商，根据实际情况需要进行考

察的，应由发起部门组织相关人员进行考察。

供应商推荐

1、初次在公司范围内合作的供应商，采购经办部门

（采购PM）需填写《供应商资格预审表》，并报城

供应商信息库建设

经公司审批经过的供应商，由运营管理中心采购

2.4.2采购规

|采购规划依据

主责部门时间要求输入条件输出成果

1、公司年度经营

计划

《材料设备

运营管理

1月的十一2、上牛皮米购一

分类分级管

中心

刖品类金额分析

控表》

3、上一年度供应

商结构分析

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主责部门时间要求输入条件输出成果

项目开发

项目工程策划评审《采购分判

项目开发策划评审

PM后15天内表》

发起流转

输出节点

主责部门输入条件输出成果

要求

1材料设备选型

项目主项

定板清单

计划流转

项目工程2《采购分判表》《项目总体

完成后15

采购计划》

PM喇度《秋日土」贝IT

主责部门》输入条件输出成果

划

求

宛转

「项目日约规划

项目全景t4

项目工程划流转完成《项目主项计《甲供材收

PM后15天内发划》料授权书》

蹦点要

主责部门输入条件输出成果

1《项目总体

采购计划》

项目工程2《项目主项《项目月度

每月20日前

PM计划》采购计划》

3项目合约规

划

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2?47进货管

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主体事项

项目采购主要材料设备进场前，组织供应商进行交

PM底，协调供应商排产并组织供货

项目采购

材料设备供应过程中的供货协调

PM

项目工程负责材料设备供应过程中的现场界面和总包

PM配合

2.4.5合同履

运营管理

主体负责对城市公司运营事项项目公司材料质量

中心采购

项目工程橙橙删倘册8%统蟠理^圈第U项目

条线

PM采购PM进行首次进场验收，检查材料质量

项目工程材料设备供应过程中，甲供材每月检查不少

特殊情况攵ft：4次，乙供材料每月检查不少于2次

械变融濯蠲耀雕翻鎏醇都’运营管

、城市公司运营部应按《项目招投标管理流

程》规定，重新选择供应商或变更合同;

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2.5施工样板作业指引

2.5.1样板实

1、项目公包部编制施工样板实施计划，并列入《项目施

工规划大纲》；

样板名称评审时间负责人

毛坯装饰样板间

精装交接样板层

屋面防水

窗边防水

地下车库顶板防

2.5.2样板力1水

1r

1、按样翼百案开展各分项，程向样板施，，并加强过11-

£.5.3样板评审

I-------------＞项目向城市公司工g运莒部发出《施工样板评审表》，

|,1、城市公司工g运营部组织多方对项目样板进行重

项目严格按照评审意见进行样板整改，且自改完成

2.5.4大面施工

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如经过过程监督，加强现场检查，确保样板落地。

2.6供应商考核评价管理办法

2.6.1工程类供应商考核评价

2.6.6.1供应商

________k①项目工程经理每月组织进行现场工程检查（详见过程

③城市公司工H运营部项目现场检查、评价，

I④基本评价=①'7。%+③X30%

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对供应商投诉问题统计，根据投诉问题类别、

比重对供应商进行扣分：

I-观感类问题投诉占比较大的供应商（前

⑧交付后供应商综合评价=⑦+]I、n、III

2.6.2采购类供应商考核评价

采购类供应商考核评分标准

评估标准（满分：5）

评价纬度权重

5分4分3分2分1分

商务、成本相融接受，无条件排斥，无法融

15%洽谈，可融合洽谈，有难度纠纷，难融合

-11融合合

资金实力15%主动垫资从不催款按合同催款发生停工催款制造冲突催款

站在业主角

服从，无条件理解，偶然谈找借口，忽视合钻空子，恶意

合同意识10%度，全力兑现

遵守合同条件同约定利用合同

承诺

为甲方着想积

工作配合10%无条件配合能正常供货被动服从经常冲突

极主动工作

口碑、实际品质量稳定、保偶然出现质量问一直有质受问

供货质量10%材料质量稳定

质较高护到位题题

预检预控能力满足材料脍收检验资料问题

材料检脸10%检脸资料规范偶然块少检测

强要求较多

帮我方解决难

解决问题能力10%没出现过问题正常供货偶然出问题经常出问题

题

与总包协同10%枳机合作无条件配合偶然谈条件有条件配合经常冲突

提前准备积极能够主动及时经协调能及时

送货及时10%偶然等待送货经常断供停工

供货送货送货

2.7基础管理工作常见表单

支单名标成果主责人/部门相关要求存档部n

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A-01项目工程形象进度周报项-目猝项卜1公司项每周三上传系统系统中保存

目公司项目公司

A-02月度招标计划项百公司项用，邳项每月20日前填写项后，鄙项目公司项目

付公司项科公司公司/运等平一运管管

理中心

A-03月度采购计划项目公司奥同,部项每月20日前填写唾国.令项目公司项目

肉公司项耳公司公司/运营1•。运营管

理中心

A-04采购工程联系单项目公司项•目，部项顼Q部项目公司项目

目公司项月公司

公司/运帝中心运管管

理中心

A-05甲供材现场交底单项目公司里目白：项项日■^项目公司项目

目公司项目公司公司/运西中心运营管

理中心

A-06月度付坎计划项目公司项目部项每月20日前填写瞰目部项目公司项目

目公司项目公司公司/运•塌:邛心运营管

理中心

A-07施工样板评审表项目公司啖月部项评审人员签字确认项■福立F项目公司项目

日公司项目公司公司

A-08工程变更单项目公司项目部项系统流转项B部项口公司项目

目公司项目公司公司/财务部

A-09工程签证单项目公司磷耳部项系统流转（同上）

口公司项HJ公司

A-10供应商资质预审表项目公司里Q部项流转审批项日部项目公司项目

目公司项目公司公司/小营中心运营管

理中心

A-11推荐供应商审批表（工程）项目公司有,同邳项流转审批，名同舟项目公司项目

目公司项同公司公司/诙端•中心运营管

理中心

A-12推荐供应商审批表（材料采购）项目公司顼目部项流转审批项目部项目公司项目

目公司项目公司公司/运球-中心运营管

蜕中心

A-13开标记录项用与项旦公司项财务部/—丝曾

F1公司/.运-争中7运管理中心

宜金里3采购条

线

A-14洽谈记录财务部成本条线/迂财务部/运苗中外运,士

，曲北一运营管理中管理中心

。采购条线

A-15项目巡检记录工程运咨部/运营管每月持续进行

理中心

A-16安全文明施工检查要点参照内容

A-17采用类供应商评分表运营管理中心运营管理中心

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3工程实施过程管理

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3.1工程策划阶段管理

3.1.1工程策划阶段管理要点

3.1.1.1开发

----------►编制项目开发计划；

3.1.1.2样板

----------►样板区施工专项计划

3.133方案

-------------►方案批复后15天内（三通一平前）编制完成施工规

加十烟

一详见施工规划大纲操作流程

—L参见公司内网-知识管理：

规范制度>>1项目运营篇>>1.3项目成本：

3.1.1.4扩初

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深化选型清单评审；

确定总分包模式和材料分判模式；

确?戚丁朝（龄意丽日应稀先考虑料丁措施内

_____»参见公司内网-知识管理：

规范制度>>1项目运营篇>>1.5项目设计

3.1.1.5施工

合约规划；

项目总体采购控制计划；

参见公司内网-知识管理：

规范制度>>1项目运营篇>>1.3项目成

-----►

——>详见“项目采购管理流程”

详见“项目公司审图作业指引”

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3.1.2施工规划大纲操作流程

2.1.2.1规划大

项目方案批复后15天内：

项目工程PM：①编制完成《项目施工规划大纲》：②完成

编制内容要求：

内容要求备注

项目基本信息，包括规划设计、实施

1.工程概况

条件的简要描述。

2.组织架构提供组织架构图。

提供标段划分、场布图、施工顺序信

3.项目总体规划

息。

4.项目难点及应对列举项目各阶段存在的技术、质量与

措施管理难点，并提出针对性解决方案。

专项质量控制措施、样板工序管控等

5.1质量实施计划

5.施

确定项目工程实施检查表

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3.1.幺2规划大H工程运营部召集运营管理中心及技术、营销、采购、工程

3.1.2.3规划大

________,评审会后10日内:

如因特殊情况需调整主项节点计划、招标方式

3.1.3项目公司审图作业指引

3.1.1.1审图的

3.1.1.3审图的

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3.L4工程策划阶段常见表单

编号表单名称成果主责人/部门相关要求存档部门

项同阊:项目公司项目

流转审批、列入施工规划大

B-01项目全景级节点计划项目总经理公司/运•存中7运营

纲

堂理中名

有用4项日公司项目

B-02项目采购分判表项目总经理列入施工规划大纲公司/运营中心运营

邕理中义

项目齿;项口公司项目

顼品同、项目公司项目

B-03项目总体采购计划上报计划公司/运商中7运营

公司

爸理中之

项目邻项目公司项目

B-04项目施工图审图要点