REITs投资回报率分析报告

REITs

投资回报率分析报告2021

年

5

月◼不动产投资信托基金（REITs），是实现不动产证券化的重要手段。REITs通过发行收益凭证来获取资金，交由专门投资管理机构进行投资管理运营，这些活动所取得的收益将按比例分配给投资者。➢

REITs所投资的不动产需要具备的重要条件是能够产生长期稳定的现金流；➢

REITs每年产生的稳定现金流需要进行高比例的分红；➢

标准化的REITs在公开市场上市交易，具有较强的流动性；➢

多数市场在REITs的发展中给予相应的税收优惠政策；◼

REITs常见的底层资产可以是基础设施类，也可以是持有型房地产。➢

持有型房地产：酒店、购物中心、办公大楼、公寓等；➢

基础设施资产：工业物流，通讯设施、高速公路等传统基建，以及5G设施，数据中心等新基建.2◼

REITs具有股性+债性的收益特征➢

债性：强制性的高比例分红

(分派收益率)

；➢

股性：本身代表着所有权，可以获得其价格上涨后带来的资本利得收入◼

REITs平均分派收益率➢

新加坡为7.5%，高居世界前列（多项税收优惠政策）；日本J-REITs为4.00%，相对较低（考虑到日本长期的零利率政策，其收益率相比国债收益率仍相对丰厚）；➢

从分派收益率与10年期政府债券收益率来看，REITs

分派收益率对于政府债券的利差相对保持稳定各国家/地区REITs分派收益率与10年期政府债券收益率对比美国REITs分派收益率与10年期国债收益率利差相对保持稳定FTSE

Nareit

REITs指数分派收益率FTSE

Nareit

权益型REITs指数分派收益率美国国债10年期收益率平均分派收益率10年期债券收益率6.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%7.50%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%5.70%5.20%4.57%4.00%0.90%0.85%0.66%0.57%0.00%美国日本澳洲新加坡香港3资料来源：Bloomberg(2020/5/29),

戴德梁行,

市场研究部资料来源：NAREIT,

市场研究部◼

REITs在长期收益率方面表现卓越➢

长期可靠且具有增长性的分红收入；➢

通过本身价值的上涨获得资本利得的收入；◼长期来看，REITs为投资者提供了较好的长期回报率表现➢

根据NAREIT的统计数据，从过去48年各类资产的表现来看,

REITs的总体回报率超过了其他各类股票指数；REITs的长期收益率超越其他股票指数各类资产过去20年平均年收益率

（1999.12-2020.12）收益率%（截止2020年12月）富时Nareit权益型REITs过去20年平均年收益率（%）标普500指数罗素2000

纳斯达克

道琼斯工业指数综合指数平均指数指数FTSE

Nareit

权益型REITs指数1年-5.1218.4019.9644.929.72纳斯达克综合指数FTSE

Nareit

REITs指数罗素2000增长指数罗素2000价值指数道琼斯美国全股票市场标普5003年5年5.416.7014.1815.2213.889.8810.2513.2611.208.918.749.0510.969.7010.33-24.3922.1218.4612.498.619.9014.6512.9710.007.957.428.528.909.037.4910年9.2715年7.1520年10.0210.0311.2010.1011.2211.457.4725年9.5610.5412.5311.0910.948.83彭博巴克莱美国综合指数标普公共事业30年10.7011.0511.5010.82美林债券指数35年40年024681012141972-2020年4资料来源：NAREIT,

市场研究部资料来源：NAREIT,

市场研究部从风险和收益匹配的角度来看，美国市场的REITs要显著优于美国各种股票指数（标普500、纳斯达克综合、罗素2000）、高收益债券、公司债券的风险和收益分布状态。◼◼尽管REITs因为资本利得的波动存在较大的年化收益率方差，但REITs的分派收益率具有一定的稳定性，把收益与风险结合起来看，REITs的夏普比例高于其他指数，是较为优质的投资资产。美国REITs20年风险收益对比（1999.12-2020.12）资料来源：NAREIT,

市场研究部5◼

REITs与其他资产相关性低，可分散风险➢

组建一个优秀的投资组合，需要各资产之间相关系数尽可能小从而分散风险。➢

在过去20年，NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.571，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.432，与美国投资级债券的相关系数更低，仅为0.197。➢

从投资分散性角度看，REITs和其他资产的相关系数也较低，从而使其具有了组合投资的优势。REITs与其他各类资产的相关系数（1999.12-2020.12）资料来源：NAREIT,

市场研究部6◼

REITs在资产配置中具有抗通胀的优势。作为其底层资产的不动产，具有强大的抗通胀能力。◼➢

不动产作为全球的首要抗通胀工具，可以抵御通胀以及预期通胀带来的风险；➢

在货币超额供给的高通胀时期，不动产领域如房地产基础设施建设的信用扩张最为明显，居民名义收入的增加也会优先配置不动产资产，从而拉高了不动产的价格。◼

REITs的主要收益来源的租金等也会根据通胀情况调整，也降低了通胀风险；7◼基础设施REITs长期收益率优于商业地产REITs➢

基础设施REITs在美国主要覆盖光纤电缆，无线通信设施和能源输送管道等领域，2011年至2020年的平均综合收益率超过以办公，零售，住宅为底层资产的商业地产REITs；➢

数据中心作为新基建的重要领域，5年的平均综合收益率也达到了21%；➢

基础设施REITs实质上是成熟资产的上市，其底层资产具有周期长，市场化程度高，现金流稳定，低风险等特点，为其获取长期稳定的较高收益率奠定了基础。2011-2020年美国REITs市场各类别REITs的综合收益率比较25%10年综合收益率（2011-2020）5年综合收益率（2016-2020）20%15%10%5%0%-5%-10%酒店零售办公医疗林地住宅自助仓储工业基建数据中心资料来源：NAREIT,

市场研究部注：林地，基础设施建设，数据中心收益率分别起始于2011，2012，2015年8CONTENTS目录1.

REITs的投资价值2.

中国开启基础设施公募REITs元年3.

公募REITs推出契合我国居民资产配置的发展趋势9◼

2020年4月30日——《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》：正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作，标志着中国公募REITs制度与市场建设正式拉开帷幕；◼

2020年8月7日——《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》：基础设施公募REITs试点有了正式的法律政策支持；◼此后,

上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券登记结算有限责任公司制定并发布了正式的REITs试点配套规则。基础设施建设REITs政策逐步落地资料来源：中国政府网，中国证监会，国家发改委，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券登记结算有限责任公司，市场研究部10◼我国以基础设施领域开启公募REITs的上半场，此次基础设施REITs试点项目有三个重要的准入标准：➢

区域选择：优先支持京津冀，长江经济带，雄安新区，粤港澳大湾区，海南，长江三角洲等；➢

行业领域：优先支持基础设施行业，包括仓储物流，收费公路，水电气热，城镇污水垃圾处理，固废危废处理，信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群，高科技产业园区，特色产业园区等等；➢

项目质量：要求必须通过严格的合规要求并且是具有成熟经营经验的优质项目；此前已有多家公司正式发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告公司公告日期项目领域底层资产拟募集规模深圳首创水务有限责任公司持有特许经营权的深圳市福永、燕川、公明污水处理厂BOT特许经营城镇污水垃圾处理首创股份2020年8月29日项目、合肥十五里河首创水务有限责任公司持有特许经营权的合肥市十五里河污水处理厂PPP项

18.35亿元目天津市润达环境治理服务有限公司持有的天津市武清区第七污水处理厂项目、天津武清汽车产城镇污水垃圾

业园污水处理厂项目、天津市金博企业孵化器有限公司污水处理厂项目、天津市润达金源水务渤海水业2020年9月8日7亿元处理有限公司持有的天津市静海区大邱庄综合污水处理厂项目、天津市润达清源污水治理服务有限公司持有的天津武清城关镇污水处理厂项目、天津宜达水务有限公司持有的自来水供水厂项目高科技产业园区东湖高新协鑫能科光华新网2020年9月22日2020年10月28日2020年11月12日武汉软件新城1.1期产业园项目如东燃煤热电联产项目，

南京燃机热电联产项目中金云网数据中心8.5亿元27-31亿元57亿元水电气热数据中心资料来源：各公司公告，市场研究部11我国公募REITs计划采用“公募基金+资产支持证券化”的交易结构◼◼我国基础设施公募REITs采用“公募基金+资产支持证券化”的交易结构。战略配售：原始权益人或关联主体比例不低于基金份额发售数量的20%；其他专业机构投资者也可参加战略配售网下配售：扣除战略投资者配售部分，专业机构投资者可参与网下配售，配售比例不低于公开发售数量的70%◼◼公众投资者认购：公众投资者以询价确定的认购价格参与认购资料来源：市场研究部12REITs名称类型底层资产原始权益人基金管理人浙商资管基金托管人招商银行浙江沪杭甬高速公路股份有限公司,杭州市交通投资集团有限公司,杭州市临安区交通投资有限公司,杭州余杭交通集团有限公司杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组（含收费权）浙江证券沪杭甬高速REITs高速公路国金铁建重庆渝遂高速公路REITs中铁建重庆投资集团有限公司，重庆高速公路股份有限公司高速公路渝遂高速公路（重庆段）广河高速（广州段）国金基金招商银行平安广州交投广河高速公路REITs高速公路产业园区广州交通投资集团有限公司平安基金博时基金中国工商银行招商银行蛇口网谷产业园区的万融大厦和万海大厦博时招商蛇口产业园区REITs招商蛇口工业区控股股份有限公司苏州工业园区科技发展有限公司,苏州工业园区建屋产业园开发有限公司,苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司东吴-苏州工业园区产业园REITs国际科技园五期B区和2.5产业园一期、产业园区产业园区东吴基金招商银行二期项目上海光全投资中心（有限合伙）,光控安石华安张江光大园REITs中航首钢生物质REITs张江光大园华安基金中航基金招商银行招商银行（北京）投资管理有限公司垃圾处理及生物

生物质能源项目、残渣暂存场项目、餐首钢环境产业有限公司北京首创股份限公司质发电厨项目深圳市福永、松岗、公明水质净化厂城镇污水处理

BOT特许经营项目及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目2个子项目富国首创水务REITs富国基金招商银行中金普洛斯仓储物流REITs仓储物流仓储物流7个仓储物流园组成普洛斯中国控股有限公司深圳市盐田港集团有限公司中金基金兴业银行招商银行13现代物流中心项目包括4座仓库、1栋综合办公楼及1座气瓶站红土创新盐田仓储物流REITs红土创新基金资料来源：上交所,

深交所REITs名称拟募集规模存续期首年现金分派率预测次年现金分派率预测浙江证券沪杭甬高速41.35亿元为募集底数20年12%11%国金铁建重庆渝遂高速公路45.73亿86.74亿14年15年50年40年20年21年8.2%6.19%4.1%8.4%7.20%4.17%4.54%4.11%8.32%REITs平安广州交投广河高速公路REITs博时招商蛇口产业园区25.28亿（项目估值）33.5亿REITs东吴-苏州工业园区产业园4.50%4.47%8.88%REITs华安张江光大园REITs14.7亿中航首钢生物质REITs富国首创水务REITs12.49亿18.36亿56.18亿17.05亿26年50年36年8.71%4.45%4.47%9.13%4.48%4.75%中金普洛斯仓储物流REITs红土创新盐田仓储物流REITs资料来源：上交所，深交所14◼◼◼特许经营权类项目届满后，可供分配的现金流分配后，基金估值接近0，无最终资产处置收入，这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估，分派收益率预估较高仓储物流和产业园区基础资产到期后仍有市场价值，现金流不归0。这类项目估值的重点在于持有不动产的公允价值变动，分派收益率预估较低已申报项目各具特色，为后续项目提供了多重样本➢

中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金引入了过桥基金15CONTENTS目录1.

REITs的投资价值2.

中国开启基础设施公募REITs元年3.

公募REITs推出契合我国居民资产配置的发展趋势16◼据美国房地产协会统计，截止2019年，持有REITs资产的美国人接近1.45亿，较2001年的6500万人翻了一倍多;

在过去20年里，持有REITs资产的美国家庭比例也翻了一番，从23%升至44%。➢

持有REITs资产的最常见方式是通过美国养老金401(k)账户持有各类股票基金，而近些年来在这些股票基金中投资REITs的占比不断增加;➢

2019年，目标日期型基金中投资REITs的比例高达99.9%,股权型基金投资REITs的比例大幅增加至88.28%;2001年-2019年持有REITs资产的美国人数翻倍2019401(k)养老金账户投资REITs的占比情况年美国