世联房地产区域开发顾问

世联—区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究（规划市场评价）区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务研究内容世联对区域开发项目的理解及观点Opinion>从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。

一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区域开发顾问项目成功案例简介Case>世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区规划市场研究项目规模：占地12平方公里项目类型：政务新区开发客户目的：土地的成功出让为区域做控制性规划提供市场依据区域开发的运作模式我们解决的问题：城市经济环境分析与资源评估新区选址诊断报告合肥新区规划及功能分区研究新区开发与运作报告案例实务研究报告新中心区意向规划方案取得的成效：土地增值成为开发热点招商局漳州项目发展战略及定位研究项目名称：漳州港口物业研究项目规模：1平方公里项目类型：大规模主题地产开发我们解决的问题：实现区域增值确定开发方案典型案例分析开发模式深圳宝安尖岗新区发展研究规模：2.3平方公里客户目的：区域发展定位区域功能分区取得的成效：区域规划已经完成土地增值土地高价出让西安经济技术开发区发展研究

项目规模：4平方公里项目类型：开发区发展战略世联介入阶段：世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段工作成果：区域定位与区域增值的关系区域的整体定位区域发展战略区域整体功能分区及经济指标确定区域开发模式的建议与土地出让策略的制定顾问效果基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划；吸引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻；区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩；区域逐渐成为开发热点北京温榆河绿色生态走廊项目项目规模：7平方公里项目类型：大规模新区开发工作成果：区域土地价值评估与地块划分；区域的整体定位与功能分区（包括核心区定位）；建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式区域的营销策略与形象建立核心区土地二级开发别墅项目的市场定位顾问效果基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议所做的区域总体规划获得首规委认可基于世联提出的“公私合作”的土地运作开发模式，开发商与政府正在协商积极推进，区域开发已获得立项批准；推进开发商获得政府批准成为一级土地运营商土地地价升值达到150万亩别墅项目现已进入实质性启动阶段。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊开发区项目规划发展研究

项目规模：30平方公里项目类型：开发区发展战略我们解决的问题：拿地策略区域整体定位与发展战略区域开发模式土地价值评估与地块划分启动区范围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略土地出让计划开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目名称：佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目规模：256平方公里项目类型：工业园开发我们解决的问题：资源盘点价值评估土地划分土地价值的动态分析成功区域开发案例借鉴区域竞争分析与发展定位经济测算区域总体规划建议北京顺义就新城项目规模：108平瞧方公里委托客抓户：首熔都规划塌委员会项目类型：大型热区域研究客户目毁的：北京冤房地产浑市场整机体研究产业研阳究区域价炼值定位新城开夹发策略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典案例脆：北京顺舍义新城产口业定位与被城市发展阀战略研究北京顺筑义新城荣产业定您位与城槐市发展晓战略研欲究顺义新城与结构：掀三如组团1鸽08平沙方公里串、规划连人口9胃0万①天竺空港删区：组成：包挠括空港工垂业区、北军京天竺空兄港出口加遇工区和后香沙峪地区套规模正：34巡寿平方公里把（28启万人）②中心片区：组成：较区中雕心组团娱、马坡嫩组团、蒸牛栏山焦组团规模：采62无平方公躬里（5郊2万人）③河东新区：组成：包杜括北小营捆镇和南彩兔镇规模：1补2平方公梅里（10宴万人）资料来源蔬：《北覆京城市总徒体规划2要004-厘2020蕉》123对区域跪的研究戚世联界忆定为“海人在一椒定的空轧间内进钱行生产确和消费写这样一找个基本弄的价值顶模型”图，并从音这四个美方面对唇现状进拔行研究层，寻找静现实与重理想之到间的差身距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域嚷比较优势产业就业土地：土地利用烛性质土地利陈用强度地价峰椒值可利用祖土地量人口：人口总量人口就业谅结构人口素培质消费：消费力消费结遮构消费地点资料来厚源：区看域发展考价值模廉型制造业是崭顺义区经嫌济增长的贫主要来源啊，而汽车幸制造业和因电子信息哄制造业又仗是绝对的公支柱产业2004厉年顺义第耀二产业与贸第三产业肾之比为1奋：0.5把7。第二木产业中工姑业拉动G怎DP增长虹11.3恰个百分点畅，第三产吓业拉动G匆DP增长酱7.8个予百分点。资料来喘源：顺串义统计未信息网候、世联糊计算200宵4年汽妥车制造仰业、电雪子信息丈设备制被造业的厉产值占低到顺义哪工业总报产值的希70%刮以上，罩是顺义竭工业的姿支柱产逮业然而,乳现状孤的电子滔信息和宫汽车制琴造基本愉为组装具加工，晒处于产球业链的爽最低端益,产品秀附加值烂低产业链利润90年扰代之前90年代忽之后汽车工业昂产业链电子信息萝产业链工艺研发芯片设计零部件彩制造电子通誉讯设备惭制造整机制混造信息传输咸服务计算机服萍务业科技交粉流推广软件业200挺4年顺叮义电子曾信息产烤业、汽研车制造渠业的工售业增加材值率都零低于全建国平均霸水平，屈说明这等两个产姥业的大心多数企靠业都从刃事低附聪加值的吧工作，史产业链抖条比较界短。200详2年全妈球汽车届零部件缓销售行岂业、汽膀车整车拢销售行差业的投欲资现金楼回报率卸别为1贤3%和碍10%挑，远高穿于汽车临制造业域的5%抢，说明讯制造行贝业的利夕润已经知很低，龟下游产霸业成为印了新的愤利润增屈长点。营销服务金融整车组里装制造研发零部件资料来砌源：顺平义统计汽信息网侵、中国盾统计局降网站、阅新财富掉网站以加工嫩制造为照主的产留业结构医决定了玻顺义的封产业发敏展现状烘具有劳意动力素绑质低、绩土地附化加值低唤的特点低附加垦值加工行制造业令占主导吸纳就业标人口数量永不足劳动力孟素质低土地附仍加值低顺义区目顿前制造业趟从业人口已2.94朱万人，制踪蝶造业用地婶1.1万固亩，亩均永劳动力2讲.7人。暂如果将所沾有8.8辣万亩未建伤设用地都省作为制造制业用地也洪仅能带来界26万人纳。目前顺义求区本科以叠上学历人与口比例仅妨为3%。互中关村科誉技园区学湖士以上学狠历人数占悟33%，素硕士以上山占6.7帝%。200然4年顺怕义汽车怕制造业辫亩产出借537症万元，厌电子信倒息制造雾业亩产驱出50油2万元段；而上犹地信息息产业基伪地亩产立高达2内433埋万元。资料来源壮：顺义统段计信息网很、中关村枯管委会网柔站第三产产业在产接业结构肿中所占鞋比重小采，发展禾速度慢痒，且以昆社会服蒜务业为支主,内部妈结构处脊于较低浴层次资料来源街：顺义统脊计信息网顺义第垒三产业厦以传统便服务业首为主；槽信息传揉输、计很算机服叙务和软绑件业、渗金融保渠险业等绍生产服始务业所蛋占比重涝很小，丛且有下防降趋势箱。对城市的平研究我们巡寿界定为“构人在一定坟的空间内微进行生产双和消费”藏，并从这肤四个方面挖对顺义的捞现状进行去研究，寻刑找现实与太理想之间垒的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区妈域比较弄优势产业就业土地：土地利臂用性质土地利蔽用强度地价峰累值可利用鸽土地量人口：人口总境量人口就业践结构人口素肝质消费：消费力消费结构消费地里点建成区中识居住用地朵和工业用叠地的比例筛过高，挤茎压了商业汗、医疗、锈教育等公竹共设施用教地，影响拼了城市职蚂能的发挥空港片区中心片区空港片净区仁和镇马坡牛栏山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团用蚁地性质分闯布各片区资土地利窄用现状对城市熊的研究息我们界河定为“浮人在一畜定的空务间内进画行生产安和消费垫”，并余从这四概个方面些对顺义就的现状委进行研暗究，寻酿找现实显与理想骑之间的斤差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结尼构产业链产业区胞域比较博优势产业就徐业土地：土地利嫁用性质土地利用渐强度地价峰值可利用土傅地量人口：人口总量人口就日业结构人口素套质消费：消费力消费结构消费地研点空港片区超吸引了部忍分高素质荣外来人口筋，但从整载体上看，吸顺义的外辩来人口以谢加工制造雀业工人为藏主，人口巴素质不高空港片肺区的外雨来人口厦的收入巧状况呈拖现沙漏洒形分布物，中产鹅阶级的昌量相对膏较少；模高素庸质的外狸来人群寄多数不考在区域厨内就业顺义外扇来人口前年龄构哥成以青滤壮年人凭口为主佛，文化全素质也犯普遍较勤低，劝受过高代等教育葡的人只讨占3%空港片区梳外来人口炭的收入分巩布空港片区吹外来人口亲的教育程烘度分布顺义区莲外来人闭口的年裁龄分布资料来贩源：顺圆义统计浸信息网陡；世联棍调研顺义区仙外来人浴口的教道育程度岔分布对城市厦的研究榨我们界阁定为“毒人在一伸定的空稠间内进蔽行生产鞭和消费岸”，并厨从这四咐个方面栋对顺义丛的现状同进行研输究，寻今找现实肾与理想困之间的炮差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区听域比较训优势产业就业土地：土地利用亿性质土地利钢用强度地价峰值可利用傻土地量人口：人口总量人口就朽业结构人口素夸质消费：消费力消费结脱构消费地纲点顺义的衬消费虽杆然旺盛贪，但衣尾食住等钳基本生董活品支你出比重饱较大，按休闲娱大乐场所湿较少200符3年顺纵义区社稻会消费随品零售葬额50枪.4亿酬元，在孤北京郊浸区各区蛇县中仅太次于房踩山区衣食住妙等基本勉生活品键支出比洁重较大书，娱乐横休闲等终高档消掘费购买花比重很保小区内娱乐候消费地—茄—公园顺义公园因；卧龙公猾园和怡园贷公园。娱韵乐消费基擦本符合“幻玉娱乐＝公套园”这一农等式通过60雀多位居民娇访谈表明购，85%静的居民认够为：本地的娱辜乐的地方川很少，大交部分体育险场馆不向苹公众开放洒，公园是蓬他们日常钉休闲娱乐袋的唯一场识所。2003宣年顺义城唐镇居民消苗费结构数据来弦源：北听京统计垫年鉴；啦顺义区荐统计年湾鉴，访世谈200透3年北禾京郊区印各区县夕社会消著费品零她售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实现顺袜义新城的末发展目标表，基于现牢状的研究帆我们发现汗存在着以牢下几个关呜键问题，户这也正是祸我们需要擦研究的重绒点推动顺义润新城发展省的核心驱忙动因素是耀什么？怎样实现伴顺义新城熄的规划人机口总量，忽改善人口眼的结构现议状？应该通过蹲何种途径换完善和提氏升顺义新顾城的产业校结构？顺义新藏城第三姨产业怎远样才能宁实现快久速发展蒸？顺义新城级的发展目碰标：新城是承逢担疏解中曲心城人口酸和功能、饮集聚新的村产业，带赤动区域发寇展的规模灾化城市地念区新城应建洋设成为相缴对独立、域功能完善芒、环境优趴美、交通讯便捷、公碑共服务设蓝施发达的但健康新城资料来兴源：纤《北京娱城市总追体规划妇200斜4-2货020崖》规划和现伞状人口之贤间有61缺万的巨大伙缺口，单锣一依靠以浊制造业为重主的第二药产业发展姜无法实现养规划的人胶口目标；以制造业久为主的第哑二产业发卧展现状决腐定了低素挤质的人口德结构特征糊，他们的温消费力进顾而也就决狠定了顺义倡第三产业祥的低水平苏发展；制造业和刘低水平的吸第三产业帝发展都不井利用提升发土地的附唇加值，顺且义新城的袖土地将无线法实现“黎地尽其利键”；发现问常题：研究重眨点：基于现葵状提出交问题的村解决之梨道－－怜跳出现秋状外的委案例研蚁究案例研究呢Part美1:惊－－新型城发展模贼式的国际罪案例研究新城发展葵模式田园新创城GAR蛇DEN果CI穴TY公司城/宁产业新城COMP拿ANY耐TOWN城市郊区紫化发展的寺边缘新城/EDGE念TOW丢N政府主导乱下的行政扇中心新城/NEW卖CENT踢ER国际钱案申例Let渡chw概ort嗽h（英国拔，伦敦疯）Welw哈ynG躲arde索nCi洒ty（英国，忙伦敦）新城发旅展模式资料来源赌：文献检终索、世联夫分析公共交通腰导向发展律的新城开态发/职TODPort轨Sun敬ligh雅t（汗英国，利漠物浦）Gran银deC口ache（加拿大弃，Alb绢ert）筑波科寇学城（日本，陈筑波）Rad愚bur欢n（美植国，纽储约）Colu买mbia株哥伦比亚赵新城（美国，陆马里兰残州）千里新垂城（日描本，大薄阪）多摩新镇跃（日本，灿东京都）沙田新引市镇（手中国，尸香港）Canb负erra猴（澳洲，棵堪培拉）Bras总ilia袄（巴西，尽巴西利亚涌）37在对世界培各地新城嚷进行广泛货研究的基习础上，我托们着重分堂析了其中烟五个极具驼代表性的筑国际案例筑波科学忠城Welw洗ynG衬arde践nCi翼tyCol第umb颗ia多摩新敬镇初步考锤虑案例Let刮chw项ort仆h，英国Wel罩wyn张Ga围rde宿nC尤ity罪，英国Por妙tS出unl领igh鞋t称，英国Gran拴deC倾ache总，加拿大筑波科肆学城，日本Rad剂bur泥n，美烈国Colu摆mbia榴，美国千里新城展，日本多摩新牌镇，日互本沙田新我市镇，殖香港Canb畜erra符，澳洲Bra祥sil删ia，猾巴西…着重分析览了其中五誉个韦林花园批城，英国筑波科学挠城，日本哥伦比她亚新城蹲，美国多摩新消镇，日框本堪培拉拼，澳大贤利亚田园新庙城公司城疯/产业艇新城城市郊区括化发展的棒边缘新城公共交通喊导向发展鞭的新城行政中翼心新城Can杯ber日ra资料来掀源：文循献检索疤、世联畅分析通过案漫例分析荒和模式咬总结，共基于顺欣义新城冠的发展博现状判什断，在犬城市郊趴区化的买驱动力应下我们墨将有机撑会发展原成为相撤对独立纸于北京口中心城追区、城鬼市功能欠完善的坚边缘新岭城新城发展论模式核心驱漂动因素关键成惯功因素典型代表鞠案例田园城跨市工业革拿命造成李城市环傍境恶化城市居住陶需求急剧酬上升交通方成式基于浆铁路与哑步行控制城市掀规模、规服模较小Welw潜ynG纳arde供nCi烂ty公司城/凳产业城政府决漆策市场对于轰产业的需究求政府主它导开发努、投入慨大量资接金政府强错制或引票导产业振积聚筑波科泡学城边缘新城汽车普及继和便捷的尼交通路网城市郊夕区化位于大城摩市边缘建设快油速的交朗通路网产业郊兄区化带叉动的二栏、三产枕业的快荡速发展贷，解决伍了职住台平衡问圣题哥伦比亚鸦新城TOD新桶城（失多为卧城头）大城市中状心城区人卧口高度恶将性膨胀政府决搂策兴建连接敢大城市的欲轨道交通证系统轨道沿高线有大库量的建处设用地挂可供房狭地产开射发多摩新城行政中原心新城政府决策锹，发展新元区域政府主蚊导开发举、投入割大量资宗金主要政府源机构所在沙地堪培拉顺义新逼城的发谦展模式兼选择发达国家召的郊区化厨新城发展大历程揭示蜡，顺义要逼发展成为败成功的边舅缘新城，号在完善和五提升产业竟结构基础年之上必须符大力发展示第三产业阶段划分汽车郊悟区化阶粱段（19棒20-裤195乔0年）普遍郊区阔化阶段（19趟50-引198柏0年）城市功能稿完善阶段（20喷世纪8确0年代膏）边缘新城辨形成阶段（90年驾代以来）发展特征关键举捷措汽车时顽代的到静来促进羞了城市澡的郊区铁化郊区开籍发不再微沿铁路讨线分布富裕阶高层的郊菠区住宅倡迅速膨破胀中产阶级稳郊区化出荒现，中上拆阶层居住辆在郊区公路交通棉网的建设住宅需颠求量大孩增，中铅产阶级氧的郊区始住宅得删到普遍监发展开始出现跑产业郊区昏化热潮，退制造业、槽通讯、科青研、仓储脑业等纷纷糕移向高速诉公路、机耻场等交通俯便利地区商业、枯休闲娱宪乐业等短社会服宏务业也顶追随着蛛消费者赶的郊迁妇而向郊尊区转移高速公路板的建设鼓励适羊合中产抵阶级居汁住的郊俩区房地搜产开发郊区兴建佛购物中心事，完善生址活配套设绪施随着郊筐区产业悼的不断学完善和垃发展，铁金融、烘贸易、桐保险等网生产服养务业也耍出现郊伟区化迁熔移大量办公海物业开始哄出现，住素宅开发也睡从分散型跳的高档住报宅转向中罗高层的公欲寓住宅建喊设城市居民刮阶层多样匠化引导产亮业发展保，完善乌和提升煤产业结闲构鼓励发析展金融赢贸易等约生产服焰务业，研近一步柴带动和珠提升商挺业、休肠闲娱乐汉等社会织服务业垫发展郊区新桃镇与中册心城区膛的共生蒙关系逐瓜渐减弱就业机会溉不断增加毫，以商业烦、金融、暴贸易等第叠三产业为博主新城居篮民基本摊实现了负职住平轨衡远郊发火展趋势乱增加－－案例研究悔Part棵2:级——岩汽车产望业带动城甜市发展的过2个案例抓研究底特律（漂Detr和oit）补：－始建于荷170惧1年并末于18棍15年霸正式设挤立为城市，屋因汽车快制造业看而闻名梢全球－占地2懒18.5隐平方公里糕，200川4年人口姨91万－除了召汽车制问造，底捏特律地寨区主要姨的工业还包括：勺机床附件售生产、内棉燃机制造浇、钢铁锻俭造、金蛇属切削训刀具加墓工等斯图加奴特（S握tut针tga见rt）详：－斯图加滩特市占森地面积恨207妻平方公发里，200战4年人联口59仅万－斯图加齐特地区由街市区和周青边的5个坡州级县构罢成，占膨地面积膊365岩4平方园公里铅，2004抵年人口2摊66万－200浑4年德研璃究机构推板出德国主胃要城市排名中我，斯图附加特在偏生活水米准，经灵济活力和综合书排名均列汉前三案例研究主Part诸3:念——否会展业装带动城市伤发展的6漏个案例研梦究国外案例国内案芬例汉诺威倍(德国疯)米兰(现意大利华)Ros丢emo楚nt(美国)香港广州上海案例研究他Part井4:游——飘空港带岩动城市发抱展的3个殃案例研究Fair组fax（抛华盛顿杜询勒斯机场葱）Dupa己geC程ount莲y（芝加巡寿哥O’H闸are机堡场）Clay栋ton睬Coun纹ty（亚繁特兰大H献arsf彻ield冒机场）面积1怖062权平方公虚里；人颜口约1宵00万杜勒斯高劣速公路穿信郡而过美国最遇成功的匠新城R合EST辛ON坐舅落于此全美最阵富有的乘100耽个郡排添名第五全美本科泻学历人口缩慧比例最高箩的10个所郡排净第懂二位于芝加便哥o’H铅ARE国榜际机场西膊侧20英下里伊利诺册伊州东耳北部第环二大县总面积3箭32平方究英里；总晚人口90叔.4万企业总改数32摸376态家；就滔业总人伯数62恶068呈0人Dup扰age化Co半unt艺y境内弄拥有财悠富10泳00强简的多家奴企业（夹Luc狸ent欢,Mo蔑lex随,Te丸lla尽bs）壶、很多月小型信震息技术群公司以化及两家员国家技缩慧术研究叛机构—饶Arg纠onn众e国家寨实验室漏和Fe趋rmi谷国际加如速器实浇验室面积14槽6平方英盈里；人口获24万世界最繁耽忙的机场纽奉—亚特兰估大Har行tsfi摘eld机疫场的大部什分位于其射境内Clay项ton是波当地的交丙通枢纽，膜包括四条朗洲际告诉转公路，两恨条铁路干遥线及链接狱亚特兰大句的轻轨。Cla拌yto筐n的重搜要使命量是为H盛ART住SFI膛ELD梦机场的淋正常运杀营和发时展提供拨服务。泉机场时顽Cla辨yto岁n经济出发展的莲主要动霸力产业发摔展战略测:依托刘空港核查心资源鸭，引导啦发展现爪代制造还业，积垂极发展问以生产药服务业祥为主导膊的第三碗产业。现代制造槽业第三产是业高新技术骡制造信息技朵术服务汽车电问子制造会展业汽车服务棵贸易电子芯今片制造集成电路挖制造精密仪岩器制造光机电错产品制露造。。。根据产句业的发新展战略址,我负们给出蛋了顺义狐新城产蹄业发展飞的引导禁方向人间口①土地利殃用现状②可利刃用土地删量③土地构菊成④房地产脸状况土地消同费产业①产业见分类②产业泛产值③主导产摊业④相关伤产业链⑤产业芳就业①人口总腐量②人口结腥构③人口现参状来源①消费妨者来源②消费力③消费高结构④消费砍地点产业结肌构图人口结萌构图消费结岭构图土地结蛾构图新城功能梯分布图产业集群妖：空港和春会展引领弦的现代服居务业为核掏心及纽带痛，紧密衔汗接汽车制裕造和电子爷信息两大自支柱产业躬，形成产都业集群随着产抄业的升位级和经专济的发组展，2针020管年顺义影新城的能人均G寺DP将皇达到1奶.5万户美金，蛇产业结弦构将是衰0：4初0：6那0人均G芒DP的响预测采康用Ho场lt-疏Win狮ter骨s两参件数指数店平滑法鲁，以顺桃义区1稍995撕年~2糟004笔年人均瞒GDP粗为样本洋数据，飘在一次渴指数平世滑法基狂础上加漏入序列愧长期趋返势（递丸增或递回减）的姑平均变喂化量来闷进行修括正。使嘴用Ev才iew竖s4.伍0软件让进行预晓测分析建。第一产劣业第二产业第三产置业200兰4201衔0201娇5202引0人口发展小策略：通肺过提高人欢居环境质患量和发展愚高附加值屡产业吸引录人口进入弃，不断优谈化人口结驾构，提高国人口素质鞋，促进新罗城人口升次级置换35万毕人90万人20%48%农民24%制造业习工人郊区化蝇人口修建直姑接连接蒜中心组真团与中的心城区孔的高速责路，加卫强其联涛系。通过发展思优质的居民住物业、散提供完善篇的生活配蚂套以及提惊高公共服迅务水平吸岸引高素质枣郊区化人太群的大规招模进入，扩为发展高净层次的第幕三产业储钟备人才会展业叮、信息倘技术服数务