与房地产开发有关的其它管理培训

第八章

与房地产开发有关的其它管理第一节

房地产开发项目管理

二、房地产项目实行资本金制度 国家规定，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。

（一）项目资本金的概念 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有制权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（二）项目资本金的出资方式 项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权，非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

（三）房地产项目资本金 《房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。（30%-35%）。第三节房地产税收管理一、房地产税及其功能（一）房地产税的含义税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收购的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。

赋税的种类很多，区分不同税种类别的主要标志是征税对象。征税对象按性质一般可划分为：对收入额征税；对所得额征税；对财产的征税。其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收的税。房地产属于不动产，房地产税是以房地产为课税对象的财产税。二、房地产税收标准及企业税收负担（二）房地产企业税收负担

房地产企业所得负担率=×100%

企业所得税的计税依据是纳税人的应纳税所得额，纳税人每一纳税年度的收入总额(包括营业外收入)减除成本、费用、国家允许在所得税前列支的税金和其他扣除项目，以及营业外支出后，其余额即为应纳税所得额，并实行统一税率，即所有企业税率均为33%(其中3%为地方税)。第四节我国现行房地产税我国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。

一、房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。（一）纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。（二）课税对象的征税范围课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（三）课税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。（四）税率采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。（五）纳税地点和纳税期限1、纳税地点在房产所在地缴纳。2、纳税期限按年计征,分期缴纳。（六）减税、免税1、国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。3、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。4、个人所有非营业用房产。5、经财政部批准免税的其他房产。二、城镇土地使用税城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象。向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

（一）纳税人纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。（二）课税对象和征税范围土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。（三）计税依据计税依据是纳税人实际占用的土地面积。（四）适用税额和应纳税额的计算采用分类分级的幅度定额税率。

每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：(1)大城市0.5至10元；(2)中等城市0.4至8元；(3)小城市0.3至6元；(4)县城、建制镇、工矿区0.2至4元。随着时间的推移，一些地方已在次基础上分别乘3倍。年应纳税额=应税土地面积(平方米)×适用税率

（五）纳税地点和纳税期限1、纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。2、纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。（六）减税、免税1、政策性免税2、由地方确定的免税3、困难性及临时性减免税三、耕地占用税耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能人的人外，都可为耕地占用税的纳税人。（二）课税对象和征税范围耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地占税范围，包括国家所有和集体所有的耕地，耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（三）税率和适用税额耕地占用税实行定额税率。具体分4个档次：1、以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2元至10元；2、人均耕地在1至2亩(含2亩)的地区，每平方米为1.6元至8元；3、人均耕地在2至3亩(含3亩)的地区，每平方米为1.3元至6.5元；4、人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。（四）计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。（五）加成征税（六）减税、免税1、减税范围2、免税范围（七）哨纳税环耐节和纳肯税期限耕地占用袖税的纳税千环节，是遇在各级人贺民政府依见法批准单享位和个人猎占用耕地北后，土地坊管理部门暗发放征(月占)用土粒地通知书华和划拨用躺地之前、偏由土地管方理部门将稻批件及时虏抄送所在拔地的税务钉征收机关维，由征收影机关通知刷纳税人在户规定的时话间内到指塞定地点缴精纳税款或茧办理减免基税手续，崭土地管理纺部门凭完漠税收据或亭减免税凭蔑证发放用仇地批准文格件。用地杀单位和个木人在规定豆期限内没蔑有纳税的龄，土地管胁理部门应臣暂停其土博地使用权皱。耕地占用罚税的纳税故期限为3笨0天。四、土键地增值馒税土地增值探税是对有壤偿转让国层有土地使狸用权及地唇上建筑物达和其他附树着物的单月位和个人广征收的一漏种税。（一）蔑纳税人凡有偿裂转让国帽有土地妨使用权河、地土详建筑物娇及其他预附着物贱(以下命简称转尼让房地蝴产)并陵取得收域入的单洪位和个蚀人为土协地增值许税的纳档税人。（二）较征税范竭围土地增麻值税的困征税范肯围包括逃国有土勇地、地裹上建筑衡物及其等他附着青物。转让房匪地产是烛指转让觉国有土肉地使用骆权、地山上建筑奔物和其秧他附着灭物产权开的行为币。不包诸括通过氏继承、敬赠与等近方式无五偿转让紫房地产卷的行为吐。（三）牛课税对礼象和计树税依据土地增值穷税的课税佛对象是有震偿转让房薯地产所取乞得的土地毛增值额。土地增蒙值税以赠纳税人宋有偿转业让房地墓产所取挥得的土曾地增值响额为计鞠税依据匠。土地增忠值额为纳税案人转让酱房地产屿所取得唇的收入似减除规舞定扣除扎项目金路额后的絮余额。（四）税航率和应纳概税额的计滨算土地增灶值税实扁行四级孩超额累及进税率兔，速算伤公式：土地增值晃额未超过危扣除项目渴金额50沟%的应纳税急额＝土姻地增值敬额×3谨0%土地增值堆额超过扣版除项目金笛额50%盘，未超过传100%雅的应纳税态额＝土脱地增值构额×4他0%-妙扣除项头目×5以%土地增川值额超转过扣除沉项目金稳额l00彼%，未超过从200城%的应纳税额腥＝土地增其值额×5淹0%-扣已除项目×庆15%土地增辈值额超陪过扣除暂项目金捕额20摔0%的应纳税额独＝土地增燥值额×6脾0%-扣网除项目金勿额×35侨%（五）扣亏除项目土地增值造税的扣除谅项目为：1、取得抓土地使用榜权时所支接付的金额券：2、土硬地开发逝成本、界费用；3、建房祥及配套设堪施的成本恒、费用，唇或者旧房莫及建筑物敲的评估价血格；4、与灵转让房也地产有毕关的税泄金5、财政徐部规定的途其他扣除沙项目。（六）测减税、旧免税1、纳税捏人建造普矛通标准住余宅出售，吼其土地增垒值额未超肺过扣除金火额20%眨的。2、因国禾家建设需桂要而被政底府征用的游房地产。因城市掀实施规程划、国妨家建设创的需要悲搬迁，鬼由纳税寒人自行拌转让原隐房地产朗的，免奥征土地喷增值税愿。（七）涉征收管青理土地增值朝税的纳税辜人应于转牙让房地产巷合同签订铅之日起7致日内。纳税人在霸项目全部范竣工结算祥前转让房色地产取得偏的收入，闪可以预征扫土地增值羡税，待该誉项目全部眠竣工、办淡理结算后苹再进行清览算，多退旨少补。（八）饭其他规毁定(1)厘199拢4年1笼月1日浩以前签席订的房泄地产转摩让合同霉，不论旅其房地舞产在何绍时转让滤，均免脸征土地庙增值税让。(2)1冲994年乱1月1日担以前已签睬订房地产依开发合同咬或已立项泡，并已按脏规定投入稻资金进行予开发，其外在199袖4年1月蛋1日以后县5年内首额次转让房灭地产的，摇免征土地拘增值税。严签定合同钥日期以有蓄偿受让土兵地合同签潜订之日为耽淮。(3)对怀于个别由污政府审批遭同意进行汽成片开发望、周期较拴长的房地注产项门，浇其房地产肃在上述五兄年免税期亡以后首次晋转让的。肿经所在地犁财政、税泥务部门审纺核，并报甚财政部、止国家税务博总局核准驱，可以适福当延长免丑税期限。个人因工拘作调动或斗改善居住杠条件而转社让原自用绩住房，经大向税务机成关申报核娃准，凡居巩住满5年尚或5年以线上的，免给予征收土宅地增值税馆；居住满浆3年未满六5年的，吵减半征收尾土地增值址税。居住猛来满3年芝的，按规辅定计征土对地增值税风。五、契但税契税是就在土地亚、房屋卸不动产它所有权衰发生转瞧移时，区按当事符人双方巡寿订立契漂约等时倦对产权金人征收欠的一种壁税。（一）征纳税人在中华菜人民共宇和国境炕内转移佣土地、蛇房屋权秩属，承饶受的单厅位和个左人为纳异税人。转移土地毛、房屋权劣属是指下旺列行为：1、国有谷土地使用船权出让；2、土统地使用肤权转让童，包括极出售、度赠与和备交换；3、房屋埋买卖；4、房屋询赠与；5、房瓜屋交换破。下列方式李视同为转容移土地、夜房屋权属苏，予以征徐税：1、以验土地、双房屋权队属作价哲投资、耐入股；2、以鸣土地、汁房屋权容属抵债角；3、以名获奖方禾式承受膀土地、辰房屋权蜘属；4、以预已购方式或雁者预付集握资建房款丝式方式承受裕土地、房销屋权属。（二）课炒税对象契税的征跳税对象是绳发生产权仪转移变动谈的土地、钟房屋。（三）税磨率契税的迫税率为乓3%-光5%。（四）计桨税依据契税的流依据是患房屋产朴权转移双时双方困当事人剂签订的截契约价章格。土地使用全权交换、辣房屋交换偿，为所交典换的土地疗使用权、怠房屋的价柳格的差额蜓。（五）片纳税人墙环节和把纳税期金限契税的纳融税环节是唱在纳税义症务发生以贺后，办理洗契证或房染屋产权证或之前。按凤照《契税吉暂行条例第》，由承堵受人自转绕移合同签酒定之日起猴10日后对办理纳税常申报手续负，并在征歼收机关核粉定的期限求内缴纳税建款。（六）东减税、彩免税六、相砌关税收（一）固环定资产投栏资方向调上节税固定资产汪投资方向蝇调节税是拨对单位和榨个人用于元固定资产撞投资的各怪种资金征蒜收的一种截税。在中国浇境内进惯行固定瓶资产投购资的单壤位和个增人，为息固定资乳产投资台方向调霜节税的宣纳税人懒。投资方向维调节税以锤在我国境它内所有用坐于固定资富产投资的火各种资金迅为课税对素象。投资方向辰调节税根竖据国家产洁业政策和息经济规模忽实行差别路税率，具翁体适用税踪蝶率为0%姥、5%、挂10%、挨15%、息30%五园个档次。对经济适炮用房，不坊论是房地正产开发企类业还是其性他企事业逝单位的建旁设投资，带一律按零冲税率项目素对待。投资方向祝调节税以慌固定资产绵投资项目释实际完成想的投资额氏为计税依炒据。（二）适营业税停、城市揪维护建病设税和恋教育费项附加营业税狮是对提骆供应税橡劳务、甲转让无币形资产宅和销售阀不动产话的单位捐和个人偷开征的肠一种税胁。城市维岸护建设障税(以振下简称厉城建税尺)是随燃增值税延、消费焦税和营垒业税附原征并专吹门用于喘城市维只护建设与的一种扒特别目河的税。教育费附拢加是随增饭值税、消宋费税和营察业税附征删并专门用魂于教育的冲一种特别看目的税。销售不仆动产的悦营业税知税率为浴5%。城建税贩实行的碑是地区泛差别税纲率，按个照纳税蝴人所在帽地的不损同，税谈率分别增规定为侵7%、图5%、披1%三捕个档次林。教育费附雪加的税率绝在城市一申般为营业寇税的3%上。营业税、慰城市建设撒维护税和蜜教育费附俊加通常也湖称作“两草税一费”钻。（三）宽企业所饼得税企业所得蛋税是对企队业在一定邮期间(通忌常为1年盲)内取得袭的生产经接营所得和悠其他所得创征收的一迷种税。企业所得胸税的纳税隆人为中华目人民共和绪国境内除孕外商投资减企业和外忙国企业外胜的实行独哗立核算的躲企业或者脾组织。企业所怜得税实负行33勤%的比觉例税率越、对年配应纳税妖所得额究在3万爸元以下片的企业铁，暂按统18%庙的税率扣征收，逮对年应评纳税所悲得额在于3万元色至10著万元的神企业，册暂按2文7%的刘税率征动收所得客税。应纳税于所得额亏＝每个耳纳税年蝇度的收庄入总额转-准予巨扣除项蛇目的金舟额纳税人收肿入总额包令括在中国览境内、境姑外取得的炼收入。准予扣除厌的项目是箩指与纳税点人取得收犬入有关的缸成本、费恐用和损失吩。（四）胃外商投钻资企业夺和外国弄企业所捎得税外商投资辩企业和外登国企业所疗得税是对便中国境内心外商投资阅企业和外悲国企业的权生产、经倚营所得和呜其他所得触征收的一虫种税。外商投资退企业和外笛国企业所静得税实行内30%的沟比例税率妇。另按应箱纳税所得堆额征收3蚂%的地方度所得税。暴应纳税所绣得额为每厦一纳税年趣度的收入李总额减除曾成本、费约用以及损听失后的余阁额。减按0航%、1他0%、蹦15%借、15鄙%至2欲0%、晌24%蛛的税率溜征收企仙业所得织税。（五）印刊花税印花税贴是对因牙商事活吴动、产户权转移蓬、权利墨许可证梨照授受原等行为趁而书立策、领受咸的应税坊凭证征沿收的一扒种税。印花税涨的纳税众人为在催中国境拍内书立木领受税熔法规定默应税凭哭证的单径位和个清人。印花税率的征收浪范围主镰要是经塑济活动模中最普男遍、最娱大量的糟各种商呀事和产伐权凭证估。印花税涉的税率络采用比循例税率效和定额生税率两喊种。对一些述载有金运额的凭祝证，如鄙各类合稍同、资延金帐簿买等，都把采用比鞠例税率罢。税率绳共分5翠档：千筒分之—质、万分妥之五、傅万分之佩三、万伍分之零姿点五、照万分之身零点三仍。对一些倦无法计领算金额初的凭证柳，或者晕虽载有歉金额，当但作为港计税依茶据明显杯不合理刊的凭证室，采用覆定额税俱率，每后件缴纳颂一定数继额的税门款。（六）与签房地产有涝关税费的客优惠政策为了深化悉住房制度穿改革，有页效启动房迟地产市场向，刺激住限房消费，拐近几年，鸦国家对房婚地产的有也关税费，嫁特别是对适住房消费模的有关税县费出台了争一系列的说优惠政策稍（这些政乘策曾经发强生过而现鸦在已终止遭，或现在平还在执行叛，读者应挂注意新政烧策的变化克）。第五节糠节税、盐避税、偷贴税与税务释代理一、基难本概念节税、醋避税、思偷税都恭是企业得减轻税袄负、追触求利润迟最大化呜的手段武。节税是利辰用法律并华不企图包范括的方法让来使纳税谅人降低赋坝税，即在袭法律规定雾许可的范喇围内，通让过对经营政、投资、皇理财活动佳的事先筹呜划和安排害，尽可能氏地取得税不收利益，跨因此，具歌有合法性劫、筹划性魄和目的性弹，其成因弓在于纳税至人的主观腹意识。避税是甩指利用絮税法的科