上海新江湾城C地块研展报告住宅部分

新江湾城C5地块研展报告目录一、住宅市场分析1）上海宏观市场研究2）杨浦市场研究3）竞争市场研究4）客户需求分析二、项目理解1）地块基本状况2）项目SWOT分析三、项目定位四、产品建议国民经济持续稳定增长，04年，上海GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年上海人均GDP达到7500美元左右。居民收入稳中有升,2004年人均年可支配收入16683元。就业形势保持稳定。外资投资质量进一步提高。05年上半年签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到2004年底，上海共接待境内旅游人数8505万人次，人均消费达1430元，比去年同期增长11.86%。P.a.9%数据来源：上海统计局1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好上海人均GDP发展历程及增长趋势上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究预计近三年住宅土地供应量将达到7000万平方米以上。今后五年内土地市场供应充沛，年平均供应量2500公顷。商业用地比重呈逐年上升趋势。2、土地供应量分析——未来3年平均年供应量2500万平方米，市场供应充沛一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究从2000年到2005年六年商品房供求数据看，总体供求趋于平衡。04年到05年初“惜售”心理引发“抢购”风潮，导致供求关系矛盾加大。05年1-9月份，受宏观调控影响，供应量明显大于当前的需求，市场低迷态势显现。3、供求关系分析——长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响，供大于求明显一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究4、长期价格走势——仍在上升通道，但涨幅明显趋缓2000年至2004年房价连续5年增幅达到10%以上。2004年平均成交价格达到7647元/平方米，同比前一年增幅高达29.68％，为历年来最高水平。2005年，截至9月，全市商品房成交均价8564元/平方米，较上一年度增长12%，涨幅明显减小。一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究4、短期价格走势——短期处于“价停量跌”的调整期，部分高价入市楼盘价格去化受阻，价格下跌较多。进入2005年，沪上住宅交易均价涨跌变化频繁。一月份和三月份成交均价一度超过9000元/平方米。随着政府的宏观调控之后，成交均价一路下滑，目前停留在8000元/平方米左右。随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究近三年价格的持续上涨，导致万元以上比重持续放大，万元以下的比重则逐渐缩小。其中环线内均价普遍上万。单价15000以上集中在市中心，杨浦、普陀、闸北较难找到。4、价格走势分析——近三年成交价格比重重心向高端价格（10000元以上）移动一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究浦东、闵行两区在10000-15000元/平方米价格段成交量最大。杨浦、闸北在此价格段分布比重比较突出，达40%以上。4、价格走势分析——10000-15000元/平方米价格段中，杨浦占到40％以上比重。10000-15000元/平方米价格分布区域一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究供应量预测：“十一五”期间住宅供应量为10850万平方米，年供应量为2170万平方米。成交量预测：通过对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上进行有效需求预测。“十一五”期间住宅成交总量为10551万平方米。5、市场展望与特征预期（2005-2010年）一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究总体市场研判房地产业是相当长的一段时间内仍将是国民经济的支柱产业。房地产业还将担负着完善社会保障的重任，对于构建和谐社会具有重要的意义。5、市场展望与特征预期（2005-2010年）一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究具体市场特征预期供求变化：十一五期间总体供求关系倾向于——供稍大于求的情形。价格走势：由于两个1000万的冲击，中低价住房比例将大大增加，高价房的供应比例相对降低，同时，需求结构也将向中低价方向调整。经过未来一段时间的平抑、夯实，房价回归理性，此后平稳发展。行业竞争：对企业而言，宏观调控将给有实力的企业充分调整发展战略，以适应宏观调控，调整完成以后将可能面临更好的发展契机。市场环境：对消费者而言，在持续作用的宏观调控将在很大程度上改变自去年起在上海房地产市场上出现的投资、炒作等行为，房地产市场将逐步实现理性回归，市场环境将得到日趋得到净化和改善。运行机制：对政府而言，为未来成熟房地产市场的建立打好基础。5、市场展望与特征预期（2005-2010年）一、住宅市场分析

（二）杨浦区域市场研究（1）新江湾城高标准规划备受关注“绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板块、自然花园板块、都市村庄板块、知识商务板块。（2）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“4＋1”地区中的一部分。国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲区；复兴岛环岛生态生活区。1、区域规划及未来发展

杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力最大的居住城区。一、住宅市场分析

（二）杨浦区域市场研究未来五年将有200万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及近三年出让的土地。新江湾城：未来5年内可上市住宅供应量达126.26万平方米。平凉路改造：改造面积约33万平方米，可建住宅面积约60-70万平方米。

公告出让土地：从2003年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了 50%，住宅可建设总量不会超过30万平方米。2、供应量分析——供应量历来偏低，未来将有较大的供应量。一、住宅市场分析

（二）杨浦区域市场研究从2000年到2005年的供求数据来看，总体供求呈起伏状态。供求量由增长到逐渐递减趋势。从02年到05年，供应量呈递减趋势，市场进入供应短缺阶段。2005年底有望达到供求平衡。3、供求关系分析——长期处于供不应求的局面，随着供应量的逐年减少，2005年底有望达到供求平衡。一、住宅市场分析

（二）杨浦区域市场研究2005年2005年供应量39.3万平方米2005年成交量40.8万平方米2006-2010年住宅年均供求量为87.5万平方米住宅供求总量为437.5万平方米3、供求关系分析——预测基本处于“供略大于求”局面一、住宅市场分析

（二）杨浦区域市场研究从数据上看，商品房均价呈跳跃式上升，年涨幅超过全市。其中04年涨幅达43%。2005年住宅均价突破万元大关，并一直稳定在万元以上。由于供应量有限，宏观调控一时难以压制价格上涨势头。住宅价格受新政影响较小。4、长期价格走势——价格将持续稳定，保持不跌势态。一、住宅市场分析

（二）杨浦区域市场研究月度价格基本在1万元以上，新增房源对区域均价影响较大。单价10000-15000元成为主力价格，其中12000元/平方米以下成交最活跃。4、短期价格走势——受宏观调控影响，处于调整阶段，价格起伏较大，但主力成交价格基本稳定10000-15000元/平方米之间。一、住宅市场分析

（三）竞争市场研究市场特

征楼盘规模：均为中小型楼盘风格：大多为现代简约型风格近期价格：整体均价突破万元，近期价格呈下探趋势。价格趋势：2006年集中供应，中长期价格仍有上升空间。1、杨浦区竞争市场分析——竞争楼盘大多在控江路及东外滩板块，本案竞争区域主要竞争对象在新江湾城内。一、住宅市场分析

（三）竞争市场研究产品特征——房型、面积房型：基本以经济型为主，二房占据比重最大，其次为三房。四房和复式比重较小。面积：二房主力面积92-106平方米，三房主力面积124-140平方米。1、杨浦区竞争市场分析一、住辫宅市场赔分析阿（三）剧竞争市肥场研究产品特陷征——输功能二房：双卫生悉间配置碎比例较塘小，占趋16.柳67%救。储藏旁室配置樱比例占获33.谈33%坚。次卧谈则分为些经济型尝和紧凑斯型，开坦间在3贤.3-恒3.6良米。三房：储藏室配宫置比例有互所放大，哑达到50铸%；次卧爱的开间主敞力尺度有牛所放大，枣为相对舒兴适型配置稳；大部分叨的三房房督型都设计敬为客厅朝乒南，以及蠢主卧室和廊一间次卧般朝南，另甘外一间次终卧以及厨忙房、餐厅勤等辅助功陷能空间朝疮北；主卧刮室内一般启都套有主断卫，从而加形成主人厦较为私密用的生活空促间；餐厅财的北面开衡始大量设顾计成观景担阳台。1、杨繁浦区竞劝争市场哥分析一、住察宅市场部分析眼（三）硬竞争市恐场研究产品特雁征——印单价、纲总价单价：大部分楼罪盘价格在米1000晚0-15淡000元巨/平方米炒，主力范钩围在10辞500-而1400谅0元/平印方米。销悦售最快的赖集中在1却0000米-120统00元/洋平方米之按间。总价：总价范坟围一般巴在50结-30辱0万元捏/套之详间。主醉力总价绵在83钉-17妄2万元斑/套。其中主括力总价：二房：雪92-箩112影万元/俊套三房：1笼18-1世34万元奇/套从销售现颂状来看，斑合理控制千总价是关森键，去化吗速度比较逢快。1、杨浦系区竞争市盯场分析一、住显宅市场吼分析峰（三）谦竞争市暂场研究2、联叙洋社区斗产品分踢析第一阶段：经济型二、三房为主，满足居住功能。代表楼盘：天安花园华丽家族花园御景园联洋花园第二阶段：舒适型三、四房成绝对主力，复式结构出现，同时调景观。代表楼盘：水清木华当代清水园浦东虹桥花园金樽花园第三阶段：两极化既有经济型，也有豪华型，同时全装修房开始入市。代表楼盘：联洋年华联洋丁香苑仁恒河滨城联洋社解区发展劈燕轨迹一、住兔宅市场踪蝶分析挑（三）绿竞争市开场研究联洋社区春三个阶段鼻楼盘示意该图号码项目1当代清水园2华丽家族3第九城市4联洋花园5水清木华6联洋年华7御景园8天安花园9中邦风雅颂10仁恒河滨城11金樽花园2、联傅洋社区扇产品分阵析第一阶段楼盘第二阶段楼盘第三阶段楼盘一、住宅讽市场分析恢（三）陪竞争市场唐研究主要蔬结论开发模式用：土地商与骡开发商联预手合作的暮产物，整尝体规划完简整，配套贩完善，布腊点科学。户型配种置：目前户型皆配比中，哀三房、四椅房占据绝米大多数。主力面积近：二房为素105旬-11虹5平方乌米帽三房为禁138同-16吩5平方音米四房为络149迎-38粱0平方福米搜复式为秩200警-36冒0平方倒米单价区间凤：目前该午社区以衰二手房佩为主，宋价格位慕于12欺000滤-17影000侧元/平衰方米。总价区间笑：74-拴570隔万元/芹套。主率力总价田区间为大：10圾5-1瞎68万虽元/套2、联洋让社区产品晋分析一、住宅原市场分析晶（三）然竞争市场部研究总体介路绍200离3年正断式启动控，总规够划17船0万平寺方米。统一规剩划，各犁楼盘之齿间品质酸较为接会近，差竹异性主落要体现跨在户型勾设置。区内楼盘拘规模基本锄都在10灶万平方米抱左右，楼迹型大多为河18层的阴建筑，少无数为24证-26层廉的高层建炊筑。房型设置忙基本为一资梯两户。3、古锤北二期普板块产位品分析一、住宅忠市场分析殊（三）塌竞争市场伴研究主要才结论市场定迟位：市场定位堡处于高端誓定位，三反房配比达并到50%狮左右，而意二房仅占胞20%。反。主力面裕积：二房为第127积-13皂9平方逃米三结房为1献50-参18平谣方米（禽大于其假他区域耕同类型清产品）勉四房、蝴复式为房诚230较-34丘0平方戏米。功能特点转：客厅朝向妹取决于景圣观方向；骑主卧区概起念广泛应誓用，配置度书房、衣株帽间等；两另外慌，保姆房响普遍应用寨，并带有伤独立进户播门。单价区矛间：120扰00-月270村00元白/平方劣米；主什力单价专在12木500瓦-17绪000眯元/平眼方米之各间。总价区间姻：170良-64切0万元包/套。3、古北俯二期板块炼产品分析一、住亏宅市场顾分析用（四）奸客户需首求特征怎分析1、基耕本箭特征年龄特毒征：年龄特征砍31-5遵0岁，该糖群体具有塞一定的社膏会地位，治收入可观回；追求相晨对舒适的什生活方式农或拥有一蓝定的资金贝进行投资帐。职务特征魔：目标价笨格段需马要相当扑的经济饭承受能湾力，一御些非典矩型职业映者、经迁理、私要企业主铅等是重踪蝶点潜在怜客户。家庭月收湖入：主力收入筑在800润0-12己000元舟/月。目标客沟群：单价唱在10势000妹-15脂000狡元/平室方米的滋需求者一、住阔宅市场显分析受（四）育客户需棵求特征放分析2、需劳求肿特征购房目功的：尽管宏鞭观调控即对投资校、投机拨需求的蜡抑制，站但“自杠用兼投绕资”置稠业观念侵在客户指群中的略比重也研较多，喷仅次于金长期自竿用者。面积需求障：购房者的武意愿一般胡是倾向于门选择宽敞位的居住空掠间。数据岔表明，主偶力需求段朝在100予-120句平方米之丑间；总体剑来看，面萍积段的选督择比较集礼中。总价承受堪能力：多数（5哨5.8%介）选择1借00-1兵50万元开总价范围识的住房，蛙这与前面盏调查得出剥的主力面每积需求1偏00-1去20平方余米呈对应测，从侧面筹印证调研苍的有效性劳。购房考虑互因素：价格水平值站75.碎27%，置交通方便排占61.求29%，途其次为户赞型及配套逗等。目标客卡群：单价茎在10皆000营-15亮000央元/平疼方米的农需求者二、项绍目理解麦（一茅）地块新基本情再况所处位秃置如右踏图所示酬。相邻关欣系东：C6捏地块南：D1谱、D2住棒宅区（容挂积率1.凭2-1.泽8）西：复压旦大学冷新校区北：已建纸成的新江购湾中央公秀园。规划条忧件住宅部分郊：用地面忠积11.衬73万平前米，容积敏率1.8商业部乌分：用示地面积分7.5浆4万平刷米，容带积率2傍。二、项目宝理解

（战二）项目懂SWOT椅分析1、优势区位优势悦，处于核且心位置地块方正址规则，有楚利于布局阻。周边水育系、绿爪化等景棉观环境晋良好。道路条碎件优越妹。直接涉通达淞佣沪路、溉殷行路某主干道阁。经验丰参富的美家国开发魄商——笔汉斯中央公中园实景复旦大学愉新校区二、项目猜理解

（光二）项目尚SWOT胳分析2、劣势公共配慎套设施浊还在建杆设，短反期内无直法提供锈服务。公共交通腰尚未进驻害。对于不名备有自备究车的客户屿而言，此物为一个重娱要缺陷。高端客桌户缺乏教。此为毯杨浦区扁房地产婚发展的翻一个特颂点，历贝史的原始因造成馒其与市筛中心存破在较大稠的心理顷差距。市场认知奏度不高。二、项遥目理解途（二寨）项目您SWO善T分析3、机笨会整体规划蓝正在逐步带落实。五角场道副中心纯趋于成目熟。中环线全昌线贯通。轨道交通副加紧建设酸之中。2洒006年炕底M1线跌通车，将丘有效解决颈与中心距塔离较大的牲问题。五角场现搁状实景二、项蔽目理解场（二堂）项目驾SWO胖T分析4、威胁区位供众应量较另大。新江湾城苍内部地块键总量丰富答，有不少遥项目同步代发展，C答区内有C伏1、C2喂、C4、蹈C6等地劫块将于2疯006年哄出让。届时竞争步激烈将不依可避免。竞争项目森地块情况二、项盐目理解顺（二描）项目虾SWO沙T分析总嫂结优势与以劣势并拌存，区劳别在于棚时间角梯度。优势将长菠期存在，虚劣势短期惹存在。随烧着时间的火推移，部片分劣势将殊会转化为矿机会。威胁将员在未来俘一年后御显现。潜在项与目的推竹出将导涂致竞争辜产生，偷竞争将遵不可避纪免。通过开腐发策略法、产品妨定位等或方面的垫设计，欢在入市瞎时机和息产品设竟计方面熟形成与驻新江湾牲城其他舅项目的延错位，班以避免屯不利的黎产品竞践争。三、项适目定位坝（一充）总体煎定位—剖—美式把标准孝生态娱人居1、美式检标准、原魄版打造C5项先目的开捡发商是冈来自美精国的汉罪斯，成疑立于1雕957歪年，拥唱有长达群48年慌的房地主产开发解经验。壮对于美咸国市场甲的了如败指掌，隔使汉斯碧能够把洲美国房全地产市石场中的幕优秀理床念和优的秀产品最带到中汪国来。在本项目叫，开发商拳汉斯将首唉次在上海碍引入美式刻标准，为蛮上海房地坛产市场打盈造原版的贪美国居住神空间。2、生码态空间敬，人性撤居所根据规树划，上肝海市将仰把新江睡湾城打幕造成“露21世诞纪知识进型、生观态型的完花园城士区”。新江湾处城内已耀经建成穿占地达室100朽亩。原生态保鲁护的生态叮源、50枣万平方米园的生态走程廊、17万平讨方米的中脾央公园以党及其他绿饰化景观，者将成为上技海市区内悔硕果仅存情的生态空愚间。美式标修准聋生态人匹居三、项目钉定位

（召二）定位舟依据——范分期扩张鸦，高端客临群主力成狐交客户王群：随着新嗽江湾城包的逐渐糕成熟，挪其辐射篮的范围锄将逐渐标扩大，秒主力成佛交客户预群也将桃有所变田化，从吵区域高柜端客户樱向全市正扩张。客户切运入点：但是在祝客户的床切入点劣上，每掏期在运收作中均扁需要以躺高端的漆海归、挠白领为瞧主，而镰后辐射厘到”新雪上海人懒”，因御为他们扬的属地垂性是最摇弱的，娱更青睐拉的生活弹的品质荷，这也践是我们般项目的确所长。三、项目部定位

（址三）开发番策略——残分期开发探，分期交训房一期三期二期分期开发时间计划一期产品：2006年动工开发，2007年上市销售二期产品：2007年动工开发，2008年上市销售三期产品：2008年动工开发，2009年上市销售三、项目塘定位

（恭三）开发寇策略——等分期开发则，分期交院房分期策略建议2聪006镜年动工音开发，许200棉7年上桨市销售本。分期理由一期地赶块紧邻华主干道域淞沪路说及复旦旧大学新删校区，洲两者均触于20剥06年被启动。融易于聚弦集人气史。但是由侨于一期睡开发较地早，新疤江湾城灾内部大胖量的功唯能尚未除成熟，叨能够吸盘引的客愿户层次加相对较郑低，这蛙一点主堵要反映书在产品饱设计上摔。1、一期点启动区一期三、项目糕定位

（返三）开发月策略——妥分期开发句，分期交虚房客户定位搂——定位低于“杨浦候区高端客滑群”价格定位察——12陷000-臂1400做0元/平吼方米（全装冈修标准签：10吉00元伸/平方宋米）1、一期数启动区三、项沸目定位盘（三辽）开发版策略—拖—分期美开发，舅分期交房诚房产品房型搁建议据本司辽对项目朗情况和番市场现腹状的分芝析，本缺项目一训期的主裙要客源搜来自于趟杨浦区摄的高端浑，一期势房型应占根据这彻部分客踏户群的篇需求进胳行定制字。1、一期铁启动区户型种类建筑面积（㎡）配比比例二房二厅二卫100-11035%三房二厅二卫130-14035%2+1房二厅二卫115-12015%四房二厅二卫170-20010%一房一厅一卫70-755%表：一期深房型配比三、项目削定位

（索三）开发牛策略——委分期开发侧，分期交册房分期策略建议2促007未年动工焰开发，住200镇8年上谱市销售糕。分期理由到200墨7年，城误区内的各潜项公共配游套设施开卖始建成并夏投入使用浪，五角场糕的建设将半初具形态文，创智新爸天地也将欠比较成熟医，使二期健实施较大胜规模开发童具备了较签好的外部孩条件。此末外项目一饱期开发所飘吸引了一决定的人气矩，能够顺伏势推动二边期的开发揭。2、二期鹅升级区二期三、项尸目定位替（三撒）开发薯策略—严—分期鹿开发，时分期交签房客户定位图——定位杰于“上海润市北区高侵端客群”价格定肚位——循140婚00-茧160迈00元更/平方废米（全装始修标准艘：15烧00元姓/平方完米）2、二期固升级区三、项目妙定位

（傻三）开发想策略——浑分期开发稼，分期交票房产品房逮型建议随着市适场情况被的发展披，二期雾的客户搜群将有碗所提升催，由杨煤浦区高葬端扩大股到上海血北区高船端，相伏应的产僚品也应益适当提毒升。2、二期偏升级区表：二记期房型仅配比户型种类建筑面积（㎡）配比比例三房二厅二卫135-15035%四房二厅二卫170-20035%2+1房二厅二卫115-12015%二房二厅二卫105-11515%三、项泽目定位毛（三爷）开发时策略—栽—分期爹开发，颠分期交贼房分期策略建议20理08年动垄工开发，殿2009链年上市销镇售。分期理由预计项目咐三期交房汉时间在2亿010年育左右，根备据新江湾武城的进度川，进入2健010年倘后，新江昂湾城城区刻功能已经教基本成熟雁，幼托、耍中小学、垦邻里中心概等功能设篮施也均已祝投入运营穴，区域的功轨道交通遭也已经建街成完工，怕新江湾城保C区的C用1、C2俯、C4也援已经竣工标并入住。晨这些条件侵的形成，南为项目的呜高端产品挖开发提供陈了基础。同时三树期是项残目各期巾中体量镜最大的显一期，喂最后一达期销售遮价格的截拔高，艰也有利彩于开发固商整体园开发价欣值的最弱大化。3、三驱期成熟核区三期三、项目许定位（三）开生发策略—堂—分期开妥发，分期卸交房客户定位依——定位状于“上海掀市高端客行群”价格定位蜻——16喉000-懂1800欣0元/平揉方米（全装修青标准：1朝800元故/平方米寇）3、三期掩成熟区三、项低目定位（三）殿开发策趴略——陡分期开针发，分简期交房产品房型搂建议三期项目夜上市之际凯，项目的水客户群将假扩展到全醒市的范围选，吸引全晴市的高端披客户购买枕本项目产念品。为了晴符合这部模分客户的漠需求，项船目房型设包计必须有谦较大的突浊破和提升蜻。3、三期颜成熟区表：三赤期房型魄配比户型种类建筑面积（㎡）配比比例复式空中别墅170-300㎡20%平层豪宅170-300㎡20%三房二厅二卫150-170㎡35%二房二厅二卫110-125㎡25%四、产佣品建议各（一畏）项目门规划建探议布局原响则层次化盛：总体面积吓较大，客耕源有一定借范围，本苍项目的层唉次化由高益端的居住孙理念再细岩分为：小牲高层高档怕住宅，高袋档高层，慈及平层豪哥宅。系统化：各项配套悼产品要完小善，内部络的配套拥刷有的完善值商业、卖吉场、酒店拌式公寓、碰带商务设卸施的休闲客式会所、钩亲子乐园外、社区保跨健诊所、戏拥有千册在藏书的图寒书馆等系嗓统化的配眉置。立体化律：上海的主深导风向为瞒东南风向脂，按照规签划日照要芬求，及本登地生活习睡惯，并结显合本地块践的周边环正境特点。庄我们建议酱整个社区肺住宅群的甜分布依照吧“北高南应低，西高史东低”的恰空间形态头。1、总届体布局伸建议四、产哨品建议污（满一）项快目规划曾建议基地西南胖面地块紧邻主要米干道及规拢划地铁M隙1、M8羡号线，能奏汇聚一定填的人流、杰客流，故敞建议为商剪业地块，烘嵌套入新兴江湾城的岗繁华商圈办之中。1、总步体布局陵建议基地东南猎面地块被水系完妨全隔开，港建议为高乳层的酒店烘式公寓及烂商业公建叙区，东面锐生态走廊票的绿色景件观一览无怕遗，又能湾饱览地块科中心的大博片湖蓝。四、产品扫建议族（一）项夺目规划建素议基地西侧罢地块建议为项做目的一期演开发部分马。西面遥贞望复旦大境学，建议粘为中高档狗高层住宅或区，迎合莲新江湾城抱的总体规沸划，提升槐土地的价颂值指数。脆西北角亦圈为高层服祸务式公寓桨。1、总体纵布局建议基地中址心地块为项目的把三期开发旦部分，整见个区域内领渗透入建妖筑的蜿蜒领水系。建凯议打造为傲高档的豪与华住宅区恢。基地东面佣地块建议为危项目的呀二期开粒发部分厘。基地匹东面紧查邻在建性联排别谷墅，北沉面相邻种新江湾骨生态公铲园，建炮议为空认中别墅向区。大坏面积露芝台式的邀阳台。凯面积比犁一期房眯型较大冈，生活椒品质更本舒适。四、产茎品建议歌（成一）项威目规划恳建议具体建愚议：建筑物范连续展绘开面宽江：开发商现舍有的规划休方案中，功北侧板式从楼的连续桂展开宽度贱过大，不晋符合规范嚷要求，需恰要按照规秃范的要求总进行调整建筑间哀距：建议西恒侧板式捕住宅均弊向东南挖偏以一寄定的角温度，则帽南向房软间观中兼心轴湖跃景较佳惊，也为及下一排努北向房薪间留出快向公园辽观景的击视觉通宫廊实现聚视觉景品观的优临化。景观轴荐线：规划应鸣强化独克特环境旺艺术景缝观的主待轴线，载故建议三沿景观辈轴线缩获小板式尘高层的牺面宽，甩改为布飞置独幢伴的36活0°观奥景豪宅披。建筑形体贱：建议开发万商对这部询分建筑形致体进行调旁整，改为即板式小高刑层。1、总体夫布局建议四、产品饥建议晚（一）项顾目规划建孙议采用地献下大开桶挖的形艳式，使害小区车衫行交通仰全部进沿入地下叶。除了必要客消防通道破之外，小美区地面不虏设车行通瓣道，地面连全部安排猜人行动线失、景观道同路。分期开斥发的地青下车库担，注意刺相互之输间的连尖接。小区道验路示意蹦图2、交讲通动线蝇建议四、产品手建议预（一）项慈目规划建鹊议总体建典议建议景观忍应着重于蔑生态，其勿重点是：瘦小区内风农、光、水槽、声、绿霉化的生态伶组织；建乘筑环境对咱住户品味露影响和生只活方式的辰引导；生铁活标识系肚统对人与渐环境和谐扎共生的引傍导。具体建议利用基激地内丰牧富的水禾系资源丝式，解决矿私用空胳间与公循用空间判的过渡靠，加强呢私密性款。利用楼火房住宅扒与周边笛道路的第空间营念造自然臭溪涧式陵的小运虹河并搭粥桥，出思入皆景春，营造姻品味。地下室至矮架空的底漫层设下沉亏式住宅大冶厅，以水虾景包围并趋设候梯休扮息亲水平里台区。3、景袋观生态辉建议四、产品晴建议侧（二）房墓型建议国际标君准的住考宅设计醒理念是反本项目维户型设堵计的必垂然选择尸。我们要考勉虑的是十挠年甚至是根更长时间让的持续发炎展因素，扎所以不仅舞要符合现季有的国内溉各项规范签要求，而陈且还要以症国际通用肉标准为参韵照不断超监越自我，储让居住在说房子里的免每一位业洲主都感到线产品理念朽的无处不元在1、住招宅设计蒙理念四、产品乞建议页（二）房粥型建议（1）榴空间艺绍术手法氧，勾勒撇舒适居嗓住的尊赢严支撑体批结构理御念，激勿发更大忌的空间仗想象力运用预灶应力结匀构学原烟理，除腿核心筒岗以外，击尽量减裙少楼体除内部柱耍子和木松梁的数坏量和口嘱径3.1等5米层们高，从援平方米待到立方句米提升神室内空遵间的质莫量层高已成隐为衡量未泻来国际标喷准住宅的皂重要指数璃，建议遵齐循国际通吨用的层高循标准独创德3.15捎－3.5征5米的层裁高。在扣暖除楼板的浙厚度后，足室内仍有封2.92枯－3.3荣0米的净弹空高度，墓全面提升抽每一套居廊室的空间望体量。1、住算宅设计伪理念四、产烫品建议沾（督二）房桐型建议更多的狐玻璃窗成，让住给宅的视叛野更透刻亮把景观引杂入室内，友窗成为景久观交流的万媒介。多样的窗棵：平面窗板、落地窗竹、转角窗膨、弧形窗歇、使住宅悦的采光面援大大增加戴，室内空浊间更加灵俗巧且个性免鲜明。1、住捧宅设计御理念双阳台德阳光观浊景户型四、产品历建议送（二）房茎型建议露台化阳缎台，从视斥觉享受走仿向身心享塘受阳台在住州宅设计中闯已成为居馆室空间与践外界景观毛空间紧密筒联系的互欢动桥梁，辩外挑更多快的跨度，仁高科技全紫合金护栏帆所围合的素阳台空间任打破以往吴仅限于驻叼足观景的涨单一功能哪。人得以购在阳台上个完成诸多翻休闲活动楚，使室内鹿的生活环御境透过阳葵台向室外魄空间延伸践舒展1、住宅记设计理念露台化健阳台观永景户型四、产突品建议纱（缸二）房深型建议临窗就餐算空间，美搬食因景色渴而更具回忘味餐厅作茎为室内习观景的绳又一全柿新区域嫩，精确坝测算视嚷野合角冈度，强薪化合关庙注户外脸景观合画就餐之逝间的关突系，低狡窗台、丘大窗扇节、使就耽餐时享存受到的程不仅仅属是味觉舰。1、住密宅设计村理念景观大餐沉厅四、产品集建议潮（二）房然型建议生态化冤大客厅特别设计裕的3.4亿7－3.除55米层厘高，除了赌可以在客耍厅里吊一逆盏璀璨生右辉的水晶难大吊灯，赔阔绰的空威间给住户伙复式住宅汗般豁然开版朗的体验却。1、住停宅设计辆理念生态大客洁厅四、产品我建议忘（二）房亮型建议遍布全骨家的储追物系统清，全面是保障住狡家的方歌便整洁户型设迁计中完课善采用真多于化顾固定储锁物间的假设计，锁从玄观啄到客厅夸，从走冰廊到房小间，从糊卧室到液盥洗室积，帮助辞住户存光放日常完不使用驱的物件坦，整个始住家显队的干净火、整洁歉、不杂辞乱1、住润宅设计巾理念四、产榨品建议誓（疤二）房携型建议（2）户社型设计要桑点户内功能折设计分区烂动线组织瓦合理，动亡静分离。超大面积厚的双层中志空玻璃观榴景窗，餐辰厅也享有满独自的观补景窗。中西合璧己的厨房空下间，加上愤中岛式大虾理石吧台梳，厨房从燥日常行为番变为一种汪享乐。整个开值放式厨誉房、餐龄厅、起桌居室的钳空间相互互独立胡又相互登融合，创豪华又末实用。无处不标在的储尸藏空间借，每一男间储存低室都充违分发挥统其价值饰。主人卧伤室功能肾的细化周，在主衣人卫生田间旁设甚置衣帽粘间。厨房和卫棒生间设备稻的精雕细蔽琢，创造馆最佳信价哑比。无处不评在的安窄全保障严系统和功空气清交新系统婚，让每舒一个住灾户包括蓬孩子和常老人生樱活在我果们的房结子里有歉如生活慢在大自洞然的怀焰抱中一数样的亲倒切温馨身。1、住宅设设计理念四、产品仇建议纽奉（二）房悟型建议推荐房灵型一：经典二陈房二厅核二卫，军一梯二破户，面京积约1覆05平谁方米。建筑模吃数化：礼客厅面恩宽4.惜2米；意主卧室滨3.6终米；餐咸厅面宽脆3.0悦米。北面设轨270堪度观景腥空间，狮卫生间裕干湿分狂区。2、具体仁房型推荐四、产品的建议坛（二）房极型建议推荐房型服二：三房二厅贪二卫，一耕梯二户，绩面积约1踏30平方夸米。建筑模式泻：客厅面帐宽4.5抚米；主卧惠室3.9近米；餐厅坦面宽3.番1米。卫生间编干湿分胀区；南兰北面均询设有阳卡台观景典。2、具窑体房型足推荐四、产品尊建议兴（二）房剑型建议推荐房博型三：豪华型榴三房二缎厅二卫筹，面积模150厅平方米碌。建筑模式钩：客厅面奸宽4.5径米；主卧话室面宽3百.9米；逮书房、卧姨室面宽3倡.3米、傅3.6米替。主卧室配都套设有进怪入式更衣蕉室、卫生敌间；厅带萝阳光室，船设有入口此观景花园警及小型健鹊身房。2、具体刊房型推荐推荐房型垒四：三卧朝豪南的三稠房二厅凳二卫，际136困平方米键。建筑模数尾化：客厅顺面宽4.驻8米；餐荷厅面宽3飞.3米；些厨房面宽予2.7米题。推荐客厅击与三卧室纸均朝南设庙计；卧室桥设计转角旁大凸窗、微大玻璃圆侨弧观景窗历。2、具体尤房型推荐四、产品否建议芝（二）房豆型建议推荐房型榆五：高档三狭房二厅饼三卫与收四房二馆厅三卫性；二梯内二户建筑模栗块化：哄客厅面括宽4.捏5米；师主卧室宣面宽4石.0米收；书房建面宽3灶.0米纲；餐厅仅面宽3箭.9米设有豪梦华卫生针间3.及2米＊刷2.7记米；主及卧室设罪有大面刮积观景嘴凸窗。2、具混体房型盟推荐四、产品横建议众（二）房症型建议四、产品坊建议（二）房想型建议推荐房腿型六：豪华四御房二厅挂二卫，握面积约朱180脾平方米建筑模式掏：豪华客倍厅面宽4蜓.8米；惑主卧室面疮宽3.9罩米；卧室诞面宽3.霉6米主卧室设怎有进入式夜更衣室，及转角观景拴空间；北穗面厨房设紧有工作阳革台。2、具体炊房型推荐四、产落品建议可（三末）室内泊装修建导议地面：大堂纯赢天然花会岗岩或开大理石卵，厅、床室用美白国进口芝樱桃实族木复合捧地板墙面：大堂纯婶天然大递理石墙乡丰裙（丰块镇黑）习，进口蚊埃及米诞黄大理区石墙面约；卫生亭间/厨正房：进挎口埃及伟米黄大材理石墙治面；厅雄/室墙讯面：刷誉英国I待CI品刑牌高级览五合一疮乳胶漆缩慧。顶棚：首层大堂睁拱形铝板布造型天花之；户内厅量/室：楼捐板（局部奥石膏板吊拉顶）刷高追级五合一王乳胶漆；克厨房、卫帝生间：荷殃兰进口“钉乐思龙”采高级铝方兽板吊顶门窗装饰赠：房门樱月桃木饰佣面平板胀门；户形门表层播为进口致樱桃木膜饰面的腊钢木复丈合防盗六、防火圾、保温内、隔声聪四防门蛮；厨房设备盏：洗菜盆，市著名瑞士袖品牌“弗倒篮卡”拉谦丝不锈钢率双槽洗菜掏盆；水龙惠头：原装贷进口德国固“高仪”警可转动抽警拉式水龙层头卫生洁肃具：座便器葛，泰国贱原装进酿口“卡巴西奥”猪连体式给座便器注；洗面掏盆：泰恋国原装宫进口“卷卡西奥蜓”台下搏洗面盆庄；浴缸返：泰国江原装进嗓口“卡甚西奥”峡170熔0×7音50（吴3.5皱mm壁并厚）压委铁扶手沫浴缸；贷面盆水熄龙头：寻德国原代装进口驼“高仪蹈”冷热悉混水三牧孔龙头四、产盆品建议灯（四双）技术俗细节建箭议本项目定毅位于高端收，必须在绝产品设计着各个方面持体现“汉化斯标准”庭，并力求茎项目成为束上海市场退的标竿。很多品婚牌的打例造其卓殊越性在溪很大程令度上依忌靠的就闹是细节怀，恰恰视是这些湿细节的伟存在，巷决定了态品质合哀档次，妻促就了必它的与郑众不同朝。四、产品话建议（四）谁技术细类节建议1、给排水S型水封钱：S型水封编，由于其帝设计结构蓬上的特性脏使得蓄水回量比国内垒普遍使用渗的碗型水阔封蓄水量路大，蓄水胳高度足足腾有12厘帆米。紫铜水蛙管：国际通例用的紫咱铜水管宝，水流浪通过时收的低噪效音、经绍久耐用悟合水质面安全可事靠等。亮使用中五的已知司寿命可悔以超过筹100董多年。洗衣用冷润热水供应跌管道：建议在橡工作阳社台内准聚备26嫩00瓦追的电源拾插座，纵以满足咱客户选利择北美厘通用的刻带加热匆器的大妖型洗衣狡机之配斑电的需畅要。变频水泵躺：建议每众栋楼增础加多台肯变频进沉口水泵工，把一奋栋楼分侦成四个吃供水区桃，无论抢是冷水润还是热欧水，保豆证在任虑何时间肆，打开腾任何一乱个龙头捉或花洒轻，出来离的水压什都是稳美定一致仔的。软化水装恢置：建议修狡建大型筋软化水回质系统核，对冷驾水和热两水进行极软化处因理，全霜面提升纸水的质荐量。四、产品按建议（四）技屡术细节建斗议2、通风卫生间撕集中通旺风：在楼顶加惜装变频抽伸风机组，瞧以保证卫短生间集中饼风道内始榨终处于负酱压状态，袖使得风道渔内的气流观不断向楼窃外流动。垃圾间胖：在垃圾挤间内设若置专门夸的风道自，供通与风使用覆，这样语封闭的歼垃圾间仁内也能繁保证空黄气的流戴通。风机盘僵管冷凝偏水的收且集：建议中央楚空调的风碧机盘管的够冷凝水收污集设计专蚁用管线，素实现全楼拢