金地九龙壁SWO以及项目定位

06A,06B地块SWOT分析以及项目定位地块现有情况分析（一）06A、06B地块基本情况蛇地块交易品编号际位叔置补面积（㎡）秋用途帐土地使用强县度（按规划厉净用地面积萝计算）旱竞买保证金滋（万元）云土地使用年疲限冲总用地面积迅净用地面积趋06A积禅城区文华疼路东侧、魁还奇路北侧每18793滚2灯11717桃3桨居住（兼容吊商业）粘建筑密度谁≤三25%，容毅积率胖≤航2.0，绿挤地率端≥恳35%作2000造住宅伍70钓年，商业赢40醒年石06B匀禅城区华阳舅路（规划中疼）西侧、深够宁路北侧等19138搁4膜10856戴6乔建筑密度似≤意25%，容茧积率剥≤杏2.0，绿哲地率济≥池35%宵2000（二）宗地情况概述地理位置：06A地块位于佛山市禅城区文华路东侧、魁奇路北侧。06B地块位于华阳路（规划中）西侧、深宁路北侧。（1）地块周边周边景观分析自然景观：06A，06B所在的亚艺园板块区域自然条件较好,亚洲艺术公园到06A和06B的距离不足四百米，虽06A和06B地块无直接自然景观资源，但区内大型生态公园仍然提升项目附加价值。人文历史景观：离06A，06B项目直线距离约三百米处为亚洲艺术公园，项目有一定人文景观资源。（2）地块周边自然环境分析空气：亚艺园板块空气质量一向较为良好，但由于项目所在地06A，06B分别靠近魁奇路和华阳路，使本项目所地空气质量受到了一定的影响。噪音：由于魁奇路和华阳路为城市快速路，所以有06A地块南面，06A地块西面会受到一定的噪音污染。（3）地块周边社会环境分析边居民素质：康该地区会聚欲了佛山高端把置业群体，每在该板快居氧住的多为有品一定社会地棚位和较高收羡入。居民素乏质较高。厌社会治安：晶由于城南为巧高档住宅区偷，整体治安纸状况良好，冬而亚艺园板堪块更是高档烛住宅楼盘集孔中地，人文吐素质较，居亲民构成相对苗第一，治安热状况较为良混好。家（4）考地块周边评交通情况：宿目鼻前能到达该竭地区的交通让线路不多，他但响由于该区域浴已反跃发展梅为患的高档住宅洗区越，压周边路网建筹设和规划逐酿步倒。随着登亚艺园板块胸路网不断完岂善析，交通情况凝将题得到宇进一步得到浓改善，方便俗的公交网络掌也会逐渐形蛇成。浩（5）瓦地块糕现有城市配然套情况裹商业、商务奖配套：桌季华货仓超钥市、沃尔马州购物中心教育配套：健幼儿园：架蓓蕾艺术学热校、幼儿园求（拟建）衣小学：吊实验小学、喝公立小学驾（拟建）攀、米环湖小学（虏拟建）住中学：即华英中学、哥佛山新三中陕、小医疗单位配性套：晒佛山第一人隶民医院果金融配套：朱中国银行戏、农业银行伯、哭建设饰银行辆、工商银行劫。踏娱乐、休闲浇配套：妇岭南明珠体刮育中心、者季华美食长再廊宰、鲤鱼门、镜周记海鲜酒母家等临项目SWO昆T石分析及竞争先策略建议妥通过SWO妖T分析方法越对股06A、0心6B地块鹊项目自身以子及外部各种成因素进行充茫分认知，是跳市场营销分羡析的一个重防要手段，在该房地产的前初期市场判断嘴中，显的尤遍为重要。下克面，将就项快目的优势、夏劣势以及机平会和威胁进核行分类描述杆以及应对分插析捷：否因应项目自招身条件强化梁优势，把握厦机会。规避妨劣势，化解宰威胁制定竞钩争策略。叹（一）毛06AB地商块洲综合引SWOT分送析SStrength（优势）区位日益成熟，生活配套完善；项目名校环绕，教育配套健全；周边人文环境优越，聚集高质素居住人群；开发商品牌较强，有丰富开发经验；路网完善交通方便，对后期销售提供持续动力；规模化开发有利于产品规划及项目功`能完善；WWeakness（劣势）项目景观资源相对缺乏，地块条件与周边项目不形成明显优势地块靠近城市快速路，有一定噪音影响。Opportunity（机会）Opportunity（机会）区域不断完善，项目升值潜力大；地王不断刷新，引发高端消费群持续关注；路网建设完善，客户得到辐射范围扩张；Threat（威胁）高端物业供应量持续增加，市场出现供大于求现象；新兴板块崛起、对项目形成竞争威胁；板快内产品丰富、竞争激烈、有同质竞争趋势；金融贷款政策调整，对房产行业阻碍；暗（二）怨应对竞争策筋略：陵三、暮项目定位计（占一渔）轰定位思考以虽然06A箭、06B两面地块属于同慕一片区，地缘块状况大致岔相同，但由愈于两块地在揪地块条件杀和周遍环境运状况都有差秤异，由此两效地块在项目乒定位上也因浩应各自地块鹊条件和特点懒有所区别。黄本项目定位慰需要考虑到归以下一些主猛要因素。险（1）为区位条件卫分析椅06A键、06B隆均未距离峰亚洲艺术公躬园不足10爪分钟步行路酿程，地块属阔于地亚艺园塑板溪块高档商住睬区辐射圈内泳，商住地段抵价值明显占。诚若然以亚洲膨艺术公园为亚中心，06黎B边周边相予对居住氛围距较为浓厚，炼06A传相对偏离闷此区域中心袄地带。而植06A优现时周边居祸住氛围相对许较差。预（2）升地块条件子分析茶06A带地块占地约裳282亩、反而06B地赚块占地约2粉87亩，0废6B地块被孝学校和周遍寨高档住宅区伐包围，周边发配套完善，滋而罗06A姑周边景观系乓数较差。对06A汤、06B地孩块所位双公此园板快居住慌氛围浓厚终，宏高端物业云绳集，是佛山剩人公认豪宅让区。区位侵价值值得深由入挖掘。但咬06A鄙地块受到规礼划河涌影响东，腊建筑物的规竭划设计受到董一定送影响。俗（3）师市场条件疼分析掌06A慨、06B地纷块躲所在区域多书高端挨个项目正玻热卖或叼陆续启动浴中（汇银奥全林匹克、雅榴居乐项目、略龙江天湖郦处都、力迅项宝目、怡翠玫处瑰项目）疮，区域居住蝇形象将在这阔些项目的宣杆传下得断进一步需以提升狼：奉同时蒸，李这些在建税在销项目质拌量同属高档仇住宅项目怕，本项目应犬避免与这类替项目的同质林化竞争。折（4）凉区域形象检分析侄06A监，06B所衫在调蓄湖板辈块已经在佛仅山市民中形扭成了高尚住尚宅区的印象敲，板块形象籍提升地块价贡值。菠但由于谨06A界较靠近根魁奇路拿、而地块以译东为中级人锡民法院。（云佛山市民对见法院较为忌肺讳）区域形淹象相对较0禾6B要稍逊居一筹渗（5）罢投资回报择分析浇按照不同的钻开发分期，扒不同的方案觉，投资回报倾率将不同，就同时风险也龙不一样，对征于发展商的铜资金能力也期有不同的需湾求。在最终泄确定项目定门位时，将综包合考虑到上把述几个方面惰的内容，平冒衡各个因素屋选择最适合奇本项目的方惭案。尺结论蛛：僻由潮上述分析可属以知O6B资地块在地块伟条件、区位仿条件、区位鹅形象上均优理胜于06A黑地块。在地岗块选择上可惜优先考虑0肉6B地块。梁但鉴于洲提升贵司在迎佛山地区影沈响力，占领辜高端市场制学高点，和最犁大化占有市鲁场等方面考跑虑。在资金编和地价成本涉允许下，建赶议同时拍得罚06A、0爬6B两块土腥地。粥并一同开发愁。厉四停、目标客户妨定位完我们遗结合之前市仗场部分分析敲与对城南鸣与本项目类寺似的个盘晋置业群体走分析及对吹项目地块价捉值判研谷把主要辫目标客户定创位为荣四慎类槐：约第一脱类果:拣二次置业城肥市中产群体输：趁此类客户为蠢主要目标客签户，据我司堆的经验此类悉客户占谣总志成交客户脱60水%捧客户主要职咽业构成伙：恐主要是以医田生、高级教佳师、企业高孤管、高级公略务员、私人营企业主为主沿。芳年龄层次：耐30-40姥岁之间。冤来源区域：膀从客户原来陵居住地主要众以禅城区旧祸城南板块为累主、桂城以量及禅城旧区币为辅。穿客户置业性早质撞：彩绝大多碎数悟为二次以上奇置业群体，图以自住为主穗。袍家庭收入水圈平：筛月家庭收入坝在败1200微0元以上粘客户户型面各积需求娘：愤主要以建筑把面积灾1进20以上姓三房单位为朗主志。额购房心理：匠购买目的为姑了改善居住掏环境。提升锋生活质素。拨生活观：该注重生活品外质，甘对居住环境扰有相当高要饶求。暂消费观：漂处于习理性消费阶胸段，有消费昌能力但消费待较理性，不趁易形成购买帜冲动。贱家庭观：机注重家庭氛若围；希望在怪工作回家之员后，能享受守家的温馨。创客户状况总萝结：回根据上述拾对此类客户座描述，我们面可以知道归粒纳出此类客们户共通性：什客户基本特孔征歌：同年龄在30网-40之间佩中青年人捆，三口之家个或是四口之疤家为主。案职业相对肆稳定，有丰赚厚而固定的塑收入。以高蓬级公务员和述私企业主为宏主，专业人笼士为次。源有一定文化巡水平：果目前居住在饱城南旧楼盘怎，或者是禅擦城旧区与桂稠城。烧客户需求特君征：缓客户置业区讽域首选城南座，而亚艺园岔板块更是重涂点关注区域驶。婆客户对房价裁有一定承受蜂能力。兰客户以自住见为主，首选学建面在1败1亿0-1记3表0平方户型指。寻客户为多次航置业，购房暂相对理性，气并有一定品戚鉴能力。否对项目周边醒配套、楼盘积物业管理尤牌为关注。掏有一定品牌袜意识，品牌限发展商开发汗楼盘对此类锄客户有一定吧号召力。鸣客户形态描坊述：口总体来说，粪此类购房群飞体主要是禅宗桂地区中产柳家庭，他们而注重生活品瞎质，有一定教居住要求当无，有定期置胜换物业习惯现。由于购买梦多为自住。服可以定义此撤类需求为刚点性需求。据派判断此类客阳户占本项目姥购房客户的染相当大比重蚁。理性消费公，务实购房被反复对比是辆这类客户最夫大消费特征双。犁06B地块沫项目较为适哭合这类客户梦的需要。谊第烘二催类:胶首次置业外敬地精英居群体：构此类客户为团次主嘱要目标客户丘，据我司的卫经验此类客座户占总成交股客户狸2筐0%构客户主要职银业构成秆：薯外来高学历毛、高收入专辰业人士枪。第从事企业管片理、专业技话术类外来人旧才。拳年龄层次：秃2肚5益-35勺岁之间。舱来源区域：家居住在禅城鉴、桂城外地下人为主。概生活状态：垦收入丰厚，袍无自己房产谨。租房为主袭。恒客户置业性示质：诞绝大多即数尺为首次干置业群体，表以自住为主涨。佣家庭收入水锈平：贪个人堤月秒收入600局0以上，凭月家庭收入升在8000认元以上倚。旬客户户型面病积需求：音主要以建筑君面积折80亡-1翼0西0呢平方的向两房或家小三房纵单位为主各。牛购房心理：裳想在佛山落描地生根长期摄发展，向往适居者有其屋寄的生活。雀生活观：龟注重生活品赤质，批对居住环境友有尝一定条要求。证但对居住面节积要求不大聚。正消费观：雾处于暴理性消费阶牲段，有红一定励消费能力适，旁但消费较腿理性务实坚价格敏感度腹较高往。沙家庭观：矮希望在佛山辨置业增加对卫佛山归属感款觉，处于事羽业上升阶段沙。罪客户状况总军结：痰根据上述妻对此类客户絮描述，我们稀可以知道归某纳出此类客锦户共通性：夺客户基本特守征午：伯年龄在炮2淘5序-35泪之间青年人愧，纵两口之家或偷三口之家为蔽主。因。仔职业相对棵稳定，有丰隙厚而固定的杀收入。以摩从事企业管宅理、专业技烘术类外来人钉才。欠有胡较高学历层胜次。盏目前租房住财，希望通过服购房置业溶鲜入佛山社会取。痰客户需求特仅征：赠客户置业无垄固定区域倾题向，着重看锅楼盘综合昆。客户对房尸价有一定承她受能力秤，对价格较茶为敏感魔。锣客户以自住健为主，首选蛛建面在翁建筑面积五80旺-1李0盗0昂平方之间岭。另客户为多次廊置业，购房炸相对理性，硬但是沾品鉴能力今不强齐。胀对项目周边凯配套、楼盘龟物业管理心、教育配套苹、生活配套戴犹为关注。焦。温有一定品牌饿意识，品牌方发展商开发烘楼盘对此类旧客户有一定深号召力。批客户形态描优述：膝总体来说，得此类购房群硬体主要是禅舟桂地区哲外来高专人质才，他们注系中生活品质骨同时也注重轮居住环境。攀由于处于事他业的起步期遭或者发展期弓，他们劈对居所面积辫区间要求不岔大。这购买多为自剧住。脾其购买需求介相当迫切。飘需求为刚性移需求。据判价断此类客户撕占本项目购荡房客户约两绩成。塞理性消费，默务实购房筝注重社区人悠文氛围和项帆目周边教育象配套是这类短客户购房特信征。肚第已三爬类:办镇街私企业紧主扁：切此类客户为最次屑要目标客户观，据我司的拦经验此类客啊户占总成交起客户目15遍%贱客户主要职助业构成伞：艳主要肾佛山周边镇金街私企企业腔主。和年龄层次：乔3高5-50腰岁之间。拼来源区域：沾从客户原来惭居住地主要持佛山周边镇乓街为主，多沙数有自建别州墅或者是在迷所在镇街有袭商品房抬。环客户置业性挑质：腰绝大多同数霸为二次以上佛置业群体，穷以自住为主琴。访家庭收入水娃平：县月家庭收入菜在难20辈000塔元以上队家庭结构：得家庭人口较孩多，多为三扭代同堂居住策。蜡客户户型面绸积需求：合主要以建筑拔面积1肤3险0-尘16察0拳四志-五屈房单位为主距。菠购房心理：凯购买目的为零了改善居住挽环境仆，向往城市虏生活元。泰想利用城中禾购买高档物丘业改变生活以品质。或显校示身份地位股。率生活观：顷较为虚不荣鼠，腐对居住环境盼有一定覆要求。醒对户型和产枯品有自己喜座好。队消费观：构处于大感性消费阶引段，有强劲倒消费能力，世易形成购买或冲动。香家庭观：涌注重家庭氛陈围；窑比较喜欢享区受天伦之乐监耀。娇客户状况总西结：刃根据上述和对此类客户总描述，我们悄可以知道归欲纳出此类客汉户共通性：陈客户基本特醋征蓝：叉年龄在3您5隔-什5粮0之间中跨青更年人屡为主饱，莲三代同堂培为主。漏有析一定资产积肠累，以小型莫制造业企业澡主为主，物尸流、五金、叉陶瓷等企业食主为辅览。虽文化水平跌不高，但有直一定见识。典目前居住在饭佛山周边镇深街催。其客户需求特烫征：袖客户置业区蛋域首选城南拣，而亚艺园密板块更是重袜点关注区域抚。客户对房棉价有一定承钻受能力。叼客户以自住搁为主，首选剩建面在身1勤3肉0-罗160岂平方户型。眉客户为多次见置业，购房味仍以感性为脉主刚，并有一定利品鉴能力。催对项目燕地段，风水亡，户型朝向闻最为关注判。镇缺乏品牌意处识，有自己叙一套购房见务解。否客户形态描亮述：慌总体来说，盐此类购房群险体主要是倡佛山周边镇浆街企业主或炕村镇干部等文较为富裕家任庭，他们讲悄气派，注重线面积。森有一定居住消要求当，据但品鉴能力信不强，计购买多为自究住。张也有作为投缓资保值处理圾。但比较少牲数。喉可以定义此晚类需求为刚穗性需求。据世判断此类客电户占本并项目购房客叠户约两成左始右。责注重风水，秀喜欢几代同辅堂聚族而居宿。赔感性消费，短冲动购房旗是这群客户来主要崭特征。处第锐四净类:茧投资型客户言：饰此类客户为源主要目标客滚户，据我司馒的经验此类述客户占总成依交客户执5停%岂客户主要职扣业构成经：羊主要视佛山私企企精业主课、或从事外游贸或进出口钳贸易商人匙。律年龄层次：货3竹0紧-肚45慰岁之间。送来源区域：雾客户多数有房数套或多套奖物业，分散研于大佛山各退区域。轮客户置业性扫质：遮基本捎为红多次以上置仆业群体，以欲投资为主长。而家庭收入水推平：颜月家庭收入盏在垫100相000役元以上洪，手头自有错流动闲散资偏金较多。拿客户户型面尼积需求：盏主要以庄投资建面在阀60-90响平方肺两房点公寓，或者裂是建面在1睡10-13淡0平方左右素高档住宅物俘业为主，少津数会购买超姓过两百平方尾建筑面积竹高端物业进炒行保值投资股。参购房心理：援以投资为猪驳，想通过物吹业的增值隔达到投资获减利。尤消费观：斧处于董理性框消费阶段，熄有强劲疑购买副能力，范有一定投资率眼光付。污客户状况总万结：常根据上述俊对此类客户诊描述，我们率可以知道归委纳出此类客殃户共通性：别客户基本特绒征别：栋年龄在35遣-应45清之间中年人氏为主复，跑有一定资产枕积累，龄和稳定收入采来源，非专他业购房投资列客，主要收沃入来源为其槽他途径收入或。弄有一定文化旗层次，有一傲定投资意识雷和鉴别能力杀。寸客户需求特萌征：锄投资购房范认围遍及整个荡大佛山。庄客户以拒投资丑为主，首选示购买窗建面在尤60-90圾平方左右高筑档物业