某某工作室策划案之剑法流程全图

王志刚工作室策划案理论推索----------之剑法流程全图目录思维树状图·市场调研资料收集和访谈模块·SWOT分析·项目机遇与特有优势资源梳理·项目资源因子分析及项目细分市场选择表·项目定位·中国城市房地产阶段论·目标市场模型·开发模式选择·开发方案选择·主题概念操作模·开发推广模型·以奥园为例的最终产品的生产模型·企业战略选择·国内外零售业各种模式倡一、思维树强状图茫二、市场调时研资料收集贵和访谈模块末三、SWO葡T分析吹四、项目机卖遇与特有优添势资源梳理易五、项目资拣源因子分析赢及项目细分浊市场选择表律六、项目定稳位忙1、定位坐旁标系两2、定位雷隶达图巾七、中国城乱市房地产阶和段论绵八、目标市暴场模型怎包括模式锁滤定的特定目慧标市场群。放法总结目标市著场群的年龄考特征、行为苹特征，得出约：买如上图所示惨，设收入水精平和文化层掌次两个指标姑，按低、中矿、高三个水肃平层次，可嫌以将目标市邻场群划分为写9个组群。盈膊以**花园渐为例，那么打，其主流消漏费群由以下氧5个组群构剥成：纯确A型：高文卧化中收入的斜“知识英才厕阶层”。渴槽B型：高文磨化低收入的橡“前卫另类尿阶层”。害云C型：中文我化高收入的酒“社会精英夏阶层”。数秩D型：中文泪化中收入的鉴“高级白领削阶层”。匹炉E型：低文巴化中收入的敲“普通市民后阶层”。打木对项目来说按，不同组群迫的角色和作渐用是不同的帜：策——A型：鞭主导型。是籍最核心为的扒骨干一族，刺规模最大，瑞是其主力户割型产品的主牺要购买者，躬也是奥园社沾区文化和生腊活方式的主港要参与者、券促进者。是尚其的标准客右户。年龄在林30岁左右厌，职业以高丈级专业人才努（尤其是自缸由职业者）驾、高级管理宿人才（尤其晌是职业经理调人）和高级佩公务员为主过。以第二次论置业为主，耕购买动机为题常住型。查——B型：昂标志型。是幅其生活方式棍的追捧者和虚标榜者，年门龄在25岁册左右，收入翅不高，但年棵轻、前卫、顿时尚、新潮欢，喜爱运动半，追求新的滋生活方式，舰多属超前消厉费一族，是戚其中小户型朝产品的主要宇购买者。以圾第一次置业猪为主，购买乡动机为过渡哈型。链——C型：次提升型。数炼量不多，但打购买力强，蛮落定迅速，付是奥园大户哥型产品的产瑞要购买者，熄对奥园产品火档次、品牌翠形象形成有挖力的提升和男拉动。以第蚂二次置业为帝主，购买动租机为度假型辱。界——D型：幅跟进型。是果A、C型的透市场追随者鹅，随着市场贴推广力度的刃加大和社区重品牌效应的荷扩大，其数萌量增加较快秀，潜力较大花。扑——E型：呀边缘型。数逃量较少，其卷作用是补充眼性的，其中慌往往又以投抱资型（炒家底）购买动机究为主。惕**花园目暴标消费者分劫析表（例）颜总之，从规零模数量来看枣，A、D型裹所构成的中献产阶级是市固场主流；从乐市场拉动作肚用来看，A础、B起市场赴领头羊的作假用；从销售讲的角度来说俩，A、D、废C型是主要敞打击对象；玉从品牌的角丢度来说，B糊型是不可忽添视的重要因学素。袄九、开发模少式选择惧如图所示，讽按功能价值稠（有形的、泪实物的、实酒用的、基本封的价值）和胸文化价值（餐无形的、心奏理的、理念榜的、品牌的丧、附加的价团值）两个指抛标，以及高练、中、低三观个水平层次杏，可以将房纪地产开发模骡式划分为不获同的类型：训哗合生创展：找妥高功能价值讨低文化价值模。缘弹碧桂园：雾符中高功能价穗值低文化价明值。献街万科、丽江龙：中高功能贯价值中高文苹化价值。右粪奥园：耐诱高功能价值蔑高文化价值办。洪橡现代城：工棚中功能价值站高文化价值鼻。痰牛上河城：肺顺低功能价值至高文化价值由。弓灯可见，不同养的房地产开踩发商对房地励产有不同的矛开发理念和霜竞争策略。除城奥龙计划：施复合型概念陶地产开发模鼓式下机房地产业、寒社区健康产舱业、社区产姿业，三者之摩间你中有我锋，我中有你耻，相互交叉拣融合，三者推交叉叠加的数部分，就是雾奥龙公司“辈品牌核心”创之所在。只云有将三者有拖机结合在一郊起，奥龙计毕划才有生命疗力，才能形位成我们的核赛心竞争力。连十、开发方添案选择喊4种开发方蔽向箱方案1肉方案2例方案3述方案4吨建筑形式青洋房、小高棉层贷洋房、小高泽层廊洋房、小高痛层懂山地洋房蜓目标客户班白领掀中产阶层晃小白领、工亚薪械富裕阶层偏容积率朵1.5娘1.3裂1.5扯1.0昆建筑面积（扎万m2）伍27昌23.5根27宴17.5利主力户型面分积满100-1唱20滨100-1踪20镇60-80姻150-2暴00布单价（元/史m2）览2200梯3200槐2200兴3000墙单元总价石25万取40万茅15万爸45万它成本（元/袖m2）渔1500驾2400清1500老1800漂投入（亿元杂）斩4.05禾5.6壁4姐4.05象3.15惕静态收益率荐46%捏33.5%艺46%本66.7%裙风险案中盒较高杂较低今中造品牌烤同质化虚超越性膨超越性箩超越性亦针对各方案截分析机会和锈风险。赔改提出如果项属目要启动的觉话，综合考砖虑品牌、利东润、风险、坊投入，建议胖采用方案4防。如图所示担：配该项目根据叨开发模式的液选定和各项刊收入支出等反综合性分析植，进行了开协发成本预测是，内容包括艇土地成本、夜前期费用、纠配套费和规极费、管理费挺、不可预见状费、营销费姓用、税金等作。聋十一、主题弹概念操作模挨主题概念推屡导图原主题概念支肆持体系--棵框图娱广告语组合呼关系搬十二、开发钻推广模型府以奥园为例陕，如果把广淋州奥园与一横般楼盘的开鼻发推广行为堡进行对比，第我们发现一诸般楼盘的开僵发推广行为牛模型示意：利奥林匹克花胡园开发推广笛行为的内在么本质在于：庄不仅把房子脚及其配套、扔服务卖给消疏费者，而且衫引导他们与轰发展商一起奏共同营造成麦一种全新的且生活方式。茅图：奥林匹箭克花园开发汉推广行为模语型床营造一种生豪活方式，即总指开发商在拜既定的开发际理念指导下三，为一个经帐济收入、文畜化倾向相对雁趋同的人群陕或阶层提供梳以住宅为中珍心，包括满睡足其需求和督偏好的各种熟生活配套设销施和管理服盯务的生活空丽间；并由于墙这一生活空垂间具有某种铲功能上、文本化上的倾向祥性，使用权架发展商得以阀逐步引导买记家-业主实喘现双方共同据预期的生活刚形态和社区斯文化，最终老共同营造一车个理想的家龟园。闲纸从这一定义炒看，对房地区产开发而言汁，所谓营造除生活方式包秤括以下的要碎素：幻晴一个相对集银中的人群源允相对集中的骑需求倾向海升体现这种需结求倾向，目赢标明确的开旨发理念恶纵满足这些倾蚂向的生活空翅间杯盈引导人们接烈受和认同这携个空间及其秤价值取向的动工作啄桂发展商与消邪费者共同参顿与贷饿对于奥林匹养克花园的买万家来说，他图们要的绝不苏仅仅是房子泳、设施和管适理服务，而绣是在这个空讽间里的生活家。这种生活才梦想一直潜奴藏在他们心台中，被奥园艘的推广工作怜呼唤出来。锅如果按马斯鹊洛的"需求昂金字塔"模低型，我们可般以把业主最提终在奥林匹榜克花园得到游的回报概括泊为以下模型变：眉图：奥园需升求金字塔模阵型些十三、以奥沿园为例的最址终产品的生匀产模型俭不同性质的非产品，有其斜不同性质的从生产过程。矿一般楼盘开津发商的生产酒行为见如下肆模型：抖图：一般楼禁盘开发商的现生产行为模辆型梯图：奥园开茅发商与消费滑者共创生活沸方式的开发挠推广行为模珍型雨而从奥林匹肌克花园的生湿产行为示意敲图中我们可纵以看出：责很生产行为贯屡穿始终。对风于生活方式榨这样一种产滚品来说，销苍售是推广性具生产，社区抓服务管理是纤服务性生产棕，业主的居愤住行为也是段生产过程-妨-参与性生颂产。蹈君发展商的作窑用由前期到启后期从大到击小，而消费径者首先作为肾需求对象存满在，完全被投动地被设计习到产品中。秘但随着他们郊对这种生活不方式的认同州和接受，其固参与性越来拨越强，成为奖业主后，他紫们由被动转庸为主动，从犬被引导，到瓦拉动着物业锄管理和服务喂机构，成为经生活方式的食最终营造者霜。湾十四、企业臣战略选择两一、一个上妥市公司介入轿房地产有三宝种方式。陶哗其一：作房敞产，即做一塘个住宅产品影开发商。框要其二：作地百产，即城市世开发商的概午念--在城变市总体规划凭发展的前提潜下，作好某救一区域性的竿策划、定位跌、规划、配道套等，把生贞地作成熟地圾、旺地，再猫引入其他开题发商共同开来发。偏沫其三：作资街产，例如华追润介入房地描产的方式很扰简单，直接弊控股万科和规华远，进行糕资本运营。精军人和项目，录企业有两种番战略选择，鲁如图示：误从市场、企两业、项目几著个方面对这劲几种选择进手行分析：信1、不启男动项目轻切这种策略选请择是考虑项闻目现在地块扁不成熟，开剑发风险较大初；企业又没论有团队、经糊验和品牌的型现状，把人叙和地块先放具2-3年，钟不去动它。书我们可以作三一个基本分死析，对这块漆地的升值潜疤力进行预测暂。究彩那麽以最保董守的测算，稼还按前几年垦的增长率，网两年之后地敢价为60万怠每亩以上，祸扣除资金利洽息,到时出明让土地利润伟为1.03籍亿元左右。挺启可以估算一软下，当开发建容积率为1咸.5，成本销为1500怎元/平方米敞，售价为2群000元/搬平方米的普夸通住宅，全恼部卖完利润班也只有1.连5个亿，还秤要投资2到僵3个亿的资误金（虽然资处金可以滚动惨），但风险厨还是有的。邮骡显而易见，宪此种选择基傅本无风险，荣关键在于企地业能否想办抬法在2-3水年内土地不即被回收。但她是此种选择乏不能帮助公汁司出品牌、篮出团队，与可企业进军房顾地产的战略务方向相离。木英2、快做抗与根据目前的境市场和项目屠资源，迅速泽启动项目，城确定项目的次定位，策划敌出差异性和画市场竞争力浴强的产品，损冲击市场。盾它的机会点排是：书（1）首牺期如果成功蓬，市场影响钩力较大，能希够迅速出品狸牌、出团队浸、出效益。戒（2）可捐以和黄项目穿抱成一团，躲依仗它们的室声势炒热地辈块，在借势虾的同时可以纸很明显的针膜对和黄项目愁作出差异性胸。技乌风险：栏（1）政卖府发展方向周不明确；袋（2）地适块周边缺乏丘基本生活配锅套，消费者沃对在此生活详信心不足；拘雷（3）即燕使和黄启动工项目，我们秧紧跟而上，权也面临两个明楼盘独立启壶动一个板块也，孤军作战四；摇（4）如法果和黄买不悲好，人们将耕对此板块更京不看好，导脑致强烈的观员望态度；索3、慢做响口慢做的开发锁策略是先做姻项目的前期寨准备工作，劫包括策划工斗作、规划设寄计以及对部唇分地块的平彻整和维护，退同时对项目刻所处的板块辱和和黄项目其密切关注，选一有比较好仍的入市锲机蓄，如地块周波边的居住配艳套明显好转技、和黄项目国热销等，就毯可以即刻入蹈市。如果2忌-3年后地跳块情况改变虏不大，而和恒黄项目滞销镜的话，可以棉做其他考虑爬。牛西这种策略进抹可攻，退可语守，风险较器小，机遇把症握的好，绝诱对能够轰动葬市场。并且这主动权在手葡，可以根据鹊不同情况进下行灵活处理艇。但由于时争间的不确定脏性，对公司扰的团队组织悼以及迅速出拉团队、品牌号的出发点难咸以吻合；同舒时市场的可浙变性大，前从期可能有一烦定的重复性厌工作，需要查按当时的情畜况做些策略旺调整。拳二、项目开虫发策略很榜开发节奏—零—快做还是扯慢做料兼市场策略—丸—火车头还忙是火车厢拨柜产品策略—郊—差异化原逼则它难产品角度赵秩社区形态聚苹文化特色框十五、国内歌外零售业各题种模式木业态模式冶主要特色与边功能天主要竞争对童手赛已在中国开瓣设的店名（纤例）乔标准化食品这超市

狮（SM）瓶营业面积1颤000平方捎米以上，以钱经营生鲜食开品为主，杂猎货和家居用滑品为辅骨传统食品超土市（不经营筹生鲜食品的笋小超市），怖食品店，杂撒货店，菜市剪场而阿霍德顶顶办鲜超市（荷秋兰）

悄友谊西龙超剥市（日本）当大型综合超片市

葵（GMS）法营业面积达伸2500平雪方米以上，杨综合食品超境市和百货店围特色劝食品超市，脉百货公司、祸食品专卖店差和熟食店笑家乐福（法冒国）

泰沃尔玛购物堂广场（美国遮）

乞莲花易初购慕物中心（泰渐国）切商品批发集稻散中心

土（新模式）些营业面积1枣0000平应方米以上，严以国内外名注牌产品的批急发为主。锡批发商场，皇大型超市，祖仓储卖场侮利联仓行（货香港）炭仓储式会员萝店

孕（WS）姨营业面积1誉0000平安方米以上，抓经营内容5连0%-70庸%为食品，龄50%-3例0%为非食议品虾批发商店，失超级市场，至农贸市场遭麦德龙（德建国）

与沃尔玛山姆俊会员店（美凑国）

民万客隆（荷叶兰）

葡好又多（台迹湾）

格百盛量贩（膜马来西亚）

瞎大润发（台商湾）衡便利店

火（CVS）抹营业面积8遗0-100旷平方米，经掏营内容为食颂品，饮料，钉便利性服务农食品店、杂殊货店、快餐某店、药店氧7-11（遍美国）

清罗林（日本绵）

错百佳（香港唤）榆超大型购物论中心

失（M