连锁型服饰业店址区位选择

连锁型服饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例论文摘要在竞争激烈的趋势下，厂商为却保更多的获利能力，除了品质的提升外，区位选择为另一项重要的决策，因为好的区位是商店成功的要素，它使消费者方便地得到商品或服务，吸引更多的消费者，并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象，针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提，回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性，以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。各种行业皆有其独特的商业活动特性，本文依照服饰业商业活动特性，选取竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、固定成本、人口特质、可见性、经营管理因素等八大因素，作为服饰业进行区位选择所考虑之因素，并以销售额为应变量，区位变量为自变量进行回归分析。研究结果首先发现，营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢费用、人口密度等六个区位变量对销售额具解释力且达显著水准，本文再选取大甲基地与北屯基地进行实证分析，将两基地之区位条件带入回归式中，藉以求得两基地之预期销售额，并判断两基地何者为佳，最后就所选定的大甲与北屯基地依所建立之回归式进行预测，结果发现北屯基地之预期销售额高于大甲基地，未来欲开设店址时，应先考虑北屯基地为佳。开设店址是否有适当的区位，是影响企业经营与管理销售得一项重要因素，从经营管理的角度探讨区位选择之问题，可反应出经营管理者对于商业空间架构之需求，本文将研究成果汇整成区位选择作业模式，将可节省经营管理者与开发者之时间与成本，并提供相关业者未来设店之参考。壹、研究动机与目的随着经济成长与市场竞争逐渐激烈的趋势下，零售厂商为确保更多的获利能力，除了设法提升财货本身或服务品质外，选择适当的区位或基地，业已成为另一项重要的决策，若以长期投资的观点而言，区位或基地决策的良窳，更是经营成败的关键。然而现今之企业管理者从事开店之区位或基地评估时，通常是借着经验法则来操作，此种试误过程的经验累积，固然可作为未来设店的依据，却也耗时费力，因此如能建立一套标准化的店址区位评估准则，应为企业管理者争取事业经营效率的方式，此为引发本文的研究动机之一。但是商业设施的区位供给如何满足需求却鲜少有文献探讨，商业区位的探讨多从消费者的需求角度或空间结构方向着手，往往因而忽略经营者决策的考量，其结果不但可能降低消费者的总体利益，也使空间规划者无法完善地配置各种土地使用，此为引发本文的研究动机之二。有鉴于此，本文即以经营者开店设点追求最大收益之前题，回顾国内外有关区位选址之相关文献，将区位选址理论置于连锁型服饰业中去检验其适用性，进一步建立服饰零售业店址区位选择之指针，兹列述本文之研究目的如下：1.藉由相关文献的研究及整理，并汇整出服饰业应考量之区位选择因素。2.透过实证研究，对连锁服饰体系之区位选择因素加以分析，了解销售额与不同区位因素之间的相关程度，藉此建立经营管理者的店址区位评估指针。3.将研究所得之区位评估作业模式，提供经营管理者与开发业者于评估或规划服饰零售基地时之参考，并作为相关业者选择店址之参考。贰、文献回顾本文所回顾的文献包括两部份，一为零售区位选址模式，二为零售业区位因素之选取。首先对于概略法则、排序法、比例法、回归法、区位配置法五种区位选址模式做一描述与介绍，其次根据服饰业之商业活动特性与相关文献进行区位因素之选取。一、零售区位选址模式之探讨本文回顾不同的零售区位选址方法，此等方法分别是概略法则（rulesofthumb）、排序法（ranking）、比例法（ratiomethod）、回归法（regrssionmodels）及区位配置法（location-allocationprocess），分析其特性与限制后，选取适合本文之区位选址模式，期能达成研究目的。兹将各种方法整理成区位选址方法之比较表（参见表1）。表1各种区位选择方法之比较餐本文欲对于西连锁机构进耽行经营绩效镰分析，并建巨立经营管理协者店址区位培评估指针，牺故选择回归泽法作为区位及选址之方法严。附二、零售业债区位因素之藏选取运服饰业具有吴转运、陈列况、销售三大呜活动特性，测首先就转运奖的特性而言喝，服饰业必勿须将生产者袖的产品转运备到消费者手灿中，因此基踏地的设置必降须与交通要戏道或运输系伏统接驳，所创需的区位因垫素为交通动索线与可及性酬。马其次就陈列领的特性而言狂，服饰业需石有一定坪数绑的展示空间摆以供陈列，求故采用可见矮性、基地坪计数、角地作蹦为研究变量喜，由于将基颗地坪数、角想地同属于基钢地本身的因筹素，故本文拥将其汇整为脏基地性质。袜基地陈列空拴间的取得需骂仰赖于租金混，并加以装获潢以更显效访果，故加固苍定成本做为魄区位因素。肥最后就销售斤的特性而言垂，服饰业必界须将货品销阁售给消费者牙，故对于商亚圈内的人口赌特质、商圈塞内的同质、刻异质产业之恋竞合关系皆喷需注意，故济采用竞合关犁系、人口特勒质当作研究雪变量。而在小销售的过程展中，经营管占理的因素亦职为重要的一欺环，故将经猛营管理特性填纳入区位因披素，兹将服栏饰业所需之饺区位因素汇苦整如表座2骡。鸦表影2摆服饰业所需涛之区位因素湿综合服饰业地的商业特性卖得知，服饰毯业所需之区靠位因素为竞澡合关系、基臂地性质、可灵及性、交通脉动线、固定至成本、人口孕特质、可见招性、经营管病理因素等八状种因素，所无选取之因素毕将作为服饰语业区位选择问的指针，并勿依相关文献拍所提之区位菠因素之原则杏，将区位因四素量化成可屠衡量之区位比变量，区位瓣变量一方面创可作为问卷刚中之问项，皮另一方面可谣作为回归分蜓析的实验变给量。纤参、研究设吉计害本文从服饰挣业之商业活至动特性与相拢关文献中选壶取竞合关系颂、基地性质困...促等八种因素灯，并将区位姓因素量化成观可衡量之区枪位变量以为新问卷中之问符项。以下即吃针对问卷设垂计，问卷之疼调查对象、舱范围、方式念、时间，与鸭回归分析法屡所能达到的滥效果予以说指明。答一、问卷设枝计用问卷的主要纵内容包括连斯锁服饰店之娃竞合关系、确基地性质、稿可及性、交透通动线、固弦定成本、人糊口特质、可墨见性、经营霸管理因素等涉八种区位因病素现况，每恨一个区位因聋素以数个变忘量加以衡量啊，兹将衡量纠区位因素之埋区位变量叙放述如表箱3怜，而区位变护量再转化成冈问卷中之问宇项进行调查件。霸表玉3帽连锁服饰店秃区位因素之贷量化表棕二、调查对狮象、范围、步方式与时间拣本文之调查舞对象为零售糟业中之服饰略业，且由于跑多点式店面粱连锁经营为腔未来零售市叫场发展趋势款，在企业经复营管理者的谋配合意愿下痒，选择连锁吓经营的佐丹唤奴服饰公司帮作为个案研块究的对象。睬本文之研究猪范围是以台常湾地区之佐异丹奴（动GIORD谈ANO杨）服饰公司筛设店地区，庙调查方式利贡用问卷调查怕法进行普查谋，由佐丹奴守总公司发放币至各分店，罢由各分店填火写后，利用博或邮寄劣的方式送至面总公司，调坦查时间为民摧国作84衰年侍7搏月至偷85束年虹2充月。肿三、资料分狱析方法垂本文之目的蜻在于了解销累售额与区位捡因素之关系霉，故利用回特归模式了解蓄表抛4屯所列爆25些个区位变量忧对连锁服饰怜店销售额之极关系，将通码过回归检定喝之区位变量摸作为连锁服敲饰店区位选暂择之评估指丈针，本文选亲择回归模式锤进行分析之峡目的在于达若到五项效果胆：踩1.膏找出一条连育锁型服饰店朋区位变量与殿销售额之间调的回归式，涌用以说明区晓位变量与销珠售额之关系里。给2.释由上述回归净式之建立，牛了解此种销史售额与区位杂变量之间的灶强度有多大筐。好3.趋由回归式探径讨所有区位街变量与销售荷额是否具有勾统计上的显学著性。敲4.织在解释准则溜变量方面，么可了解那些勉区位变量最展为重要。并5.岛由选取基地安的区位条件项来预测基地状未来之销售蚀额，以达到骆预测之目的倦。逼故本文采用输回归分析作启为资料分析义方法，并利西用回归分析技中的需求分释析，将欲进夺行实证之基幕地区位条件崭带入所建构恼之回归式，范求得基地之哗预期销售额湿，作为未来影设店评选之意参考。州肆、区位因屈素分析栋一、区位评港估指针疯本文所欲建质构的回归式诵可分为因变进量与自变量紧两部份，以锁销售额为因涌变量，表得3军所列之艺25俗个区位变量保为自变量，侨所建构之回庙归式可简化躁如下：坡销售额遭=F迟（商圈内同黄性质之服饰宅商店、商圈侦内同性质且稀为竞争对手缸之服饰商店芳、商圈内大乏型商业设施杰家数、营业深面积、营业乐时间）寸依所建构的声回归式进行其分析，并从羽自变量中萃辫取适合服饰斩业之区位变鸡量。进行回燃归分析时需枝进行模式之获配置，并通俭过回归假设江检定才可称堡为一可用之昂模式，兹将钉模式配置、填假设检定之脖过程叙述如菜下：仁(握一揉)准残差分析配档置模式探回归分析之歌前先进行残险差分析，以弃配造最佳之做回归模式，接由残差图可艘知需剔除一反些变量，故氧将俘25罩个变量先进盖行相关分析畅，剔除相关泼性过高的因饼素，本文共乡剔除「店址讲与公车、客猛运、火车站编之距离」、厕「店内购物醉动线」及「鲜人口总数」车三个区位变榆量，故本文让以通过残差奸分析之锐22州个区位变量夫为自变量，州销售额为因糊变量进行回唤归模式之配成置，以进行叫分析。亏(缓二谋)台回归之假设趋检定助本文进行回奴归分析的过纷程中发现，猾所建立的残哗差图中有数托个极端值，抗故将其予以邀剔除，剔除捡后再进行回轻归之假设检船定。从最后废之残差图中够了解回归式颂无异质变异何数产生，再谋从垫DW摸值得知，无朱序列相关产错生，以相关依分析发现无狂共线性之情蝴形，由于所炭建构之回归她式符合假设植，故可知该类回归式为一店可用之模式界。宅(锡三甩)芬回归模式之州建立悄从回归分析践中，发现与滋销售额有显赖著相关的区洞位变量为营央业面积、土谁地使用分区构、基地可见宫性、与角地庙之距离、装恰潢费用、人哲口密度六项签变量，所建动构之回归式突如下：技Y=-35利.744+薯3.197丑X消1讲+25.8历70X强2旨+14.5佩64X迟3炉-.659名X俗4孤+3.96斧7X牙5袋+0.09气7X孔6Y：销售额贸X辫1债：营业面积栗灰X纳2励：土地使用舞分区披墓X丢3清：基地可见邪性仿X条4咽：与角地之撕距离仍X绿5侮：装潢费用末勉团X并6故：人口密度痰表映4细连锁型服饰贵店区位选择纱回归方程式梳参数估计值护表种区位变量涌代号导参数估计值雅标准误轿P乘值迎截距项乌-35.7亚44逮26.17济2警0.177泽0手营业面积取DH冒3.197拴0.637轮0.000俊1***萌土地使用分给区险DS妥25.87灯0水10.42耳4抚0.015司8**恰基地可见性靠DSH迎14.56蛋4抄5.926页0.016蜓8**脚与角地之距栋离言LY杨-2.65仓9乞0.838容0.002巾4***殊装潢费用镜LA痰3.967市0.964杨0.000帅1***平人口密度狐H20绑0.097教0.042桃0.024芳9**阵咽葛R仪2逗=0.70末96炭逝ad诸jR管2眨=0.68赛09腰堆险DW=2发.192南全婆F睬值慎=24.8讽32匙*墓在本研究代愁表不同的显规著水准下对疯销售额具显根著影响的区荷位变量适*是表示警P<尖0.1爪*属*忽表示家P<胀0.05授筋***P毛表示讲<汤0.01栋佣二、区位变寻量对连锁服兆饰店之影响衔根据本文回边归分析结果眯得知影响销焰售额之区位膜变量，兹将严各变量与销宁售额之关系检分析讨论如罩下：碰(竭一稳)沿营业面积络就营业面积联而言，经研配究分析可得袜营业面积的障大小与销售摄额呈现正相换关的关系，仇亦即营业面鸣积越大，销递售额则越高低。咽(沈二驻)砌土地使用分附区秒经回归式可植得知，位于衡商业区的连柄锁店之营业康额比非商业膨区之连锁店稼营业额为高辅，这是因为茎连锁型服饰典店为一依附体型的行业，苍必须在商业党活动程度大伙且人潮聚集丈的地方较能忆增加销售额拉，此即土地衬使用分区显禾著的主要原录因。规(模三艰)皱店面可见性蛮就店面可见景性而言，店爱面可见性越艘高，连锁型捆服饰店之销种售额越高，抹因为消费者筛通常以情绪绳性或冲动性钞动机购买商私品，故建筑税物外观之广氧告效果对消胜费者而言具拐有促销之功尾能，此为该饿项区位变量宗显著之原因盲之一。除了耐建筑物外观蜘之广告效果穿，基地所在酸位置是否具完商业拦截力毙亦为一种重沃要因素。絮(晶四涛)贴与角地之距嫂离悟「与角地之宴距离」显著功的原因即是歌角地的商业靠拦截力比一掌般基地为强陈，因为角地订对于交会的里两条道路皆梨具拦截力之柿效果，就本手文分析可得市，与角地之杂距离越近销鞭售额越高。姜(后五隔)花装潢费用助第五点谈到穿装潢费用，虏由于连锁型捎服饰店除依河建筑物之外因部可见性、纯商业拦截力惠吸引消费者倡外，对于内梁部的摆设与雕橱窗效果亦东是一个重要笼的区位变量扣，而光鲜亮宰丽的内部的脑摆设与橱窗梨效果需支付禽庞大的装潢党费用，此为笋该因素显著龄的重要原因万。测(阁六勉)啦人口特质童人口密度越势高的区域，况其销售额越捆高，此项因佩素显著的原赞因是因为连暂锁型服饰店扬需仰赖某种拐程度的人口亏支撑，因此鸭人口密度越迈高的地区，摩越能使连锁塑型服饰店生流存下去。策在文献回顾饭中所选取之惩区位因素中狭，「竞合关虏系」、「交弃通动线」、译「经营管理扰特性」三项答区位因素对芳销售额之影丧响并不显著执，故本文再匀进行探讨：维1.激竞合关系明本因素以「拍商圈内同性蛇质之服饰商辛店」、「商制圈内同性质寺且为竞争对适手之服饰商差店」及「商男圈内大型设朴施家数」三哲项区位变量遮作为衡量之智指针，但由善于佐丹奴服臭饰公司所设悄之店址皆为龙已形成之商孕圈，故商圈燃内的服饰店梯与大型商业痕设施之家数巴大致不会相忧差太大，此轧为该项区位讨因素不显著血之原因。称2.笔交通动线鲁本因素是以景「道路宽度剖」、「公车看客运路线数怀」作为衡量犬之变量，但菌由于佐丹奴端服饰公司设诞店之临路路盼宽皆相差不点大，故此为辱该因素不显伟著之原因，丢而由分析资块料显示，消此费者的年龄具层平均为令27近岁，购物时繁搭乘公车、修客运之机会岔不大，因此税公车、客运区路线数并不劣会影响销售食额，此为造彩成该项变量朝不显著之原胳因。辆3.潜经营管理因制素浩由于本文之折对象佐丹奴副为一连锁型丘之服饰公司梢，对于各分迅店之「营业劣时间」、「像专职比例」馅规定大致相除同，此两项亚变量因此呈尘现不显著之磨结果，并且死由于连锁体驾系中分店之激区位条件、毕经营管理制占度及所贩卖案之产品差异嚼不大，故可蜓能导致所有蚁分店之销售则额差异不大斩，此为「是枝否为直营店些」该项变量号不显著之原丝因。义三、替选基肢地预测分析丈在回归模式链建立后，本微文将预测大裂甲基地与北狂屯基地之经镜营销售额，耕兹将此两个马基地之区位西变量比较如挑下：陡表勤5逮大甲基地与映北屯基地之谁基地条件比民较表夏基地究区位变量村大甲基地端北屯基地比营业面积面25镜坪防30捕坪霞土地使用分翅区贡商业区寻住宅区戴基地可见性蛙第五级秤第四级悼与角地之距哄离视0骡公尺筝3盐公尺复装潢费用缝200梯万元呢240多万元招人口密度能1,312赶人汇/扭平方公里浆2,896锣人风/溜平方公里宅本文经由回酬归式之计算荡结果得知，视大甲基地之寺预测销售额撕为抢163壁万，北屯基怪地为然143辣万元，由此递得知，北屯呀基地的预期涨销售额较大鼠甲基地为佳器，此项与佐筑丹奴服饰公辰司以试误法筛进行评估之救结果符合，流故如果未来宰欲设立新的虏店址，应先蓬考量北屯基从地为佳。者伍、结论与财后续研究坟一、服饰业候所需之区位诱因素竹本研究经由部服饰业之商