综合办公楼物业管理模式与管理制度

【综合办公楼】物业管理方案及管理制度目录第一节整体设想与管理模式……………1第二节物业项目服务保障措施…………3第三节项目管理处组织设置……………6第四节物业项目管理制度………………9第五节物业项目接管方案………………18第六节物业项目管理服务目标承诺……23【综合办公楼】物业管理方案及管理制度葬综合办公楼月位于怀宁路丛与休宁路交桐叉处，总虫体建筑面积狸88888臭平方米，楼蔽高九层（不借包括地下车购库）。主要冤设施有：电维梯、智能监遵控、消防系理统、VRV食空调系统、佣办公自动化拉系统等。办拿公楼现为合抗肥市各民主拘党派办公场拿所。针对物道业特点，*骨*物业将严勒格按照商务迁办公楼标准钟，单独设置今物业管理处吴对该项目作教系统管理，铺提供优质服津务。咬第一节舟整体设沾想与管理模船式铜轮“粗沟通至上，东服务致远誓”笛作为合肥市智**物业管和理透服务理念。研我们坚持以没客户为上，颂及时认知客营户对服务的拆需求，在服返务过程中持挎续不断加以侄精进。慎根据综合办所公楼的情况页，我们**卵物业管理有畅限公司将本坚着循“橡精致服务，光以我的精心火换得您的称榜心慎”方的服务宗旨挂，引进先进毙的管理理念捎和成熟的管刺理模式，从怪前期介入开候始就切切实插实地做好参忙谋、在办公杂楼日常使用先中勤勤恳恳挑地当好物业浑的管家。筑一、采取相冠适应的服务士模式必我们将在服酸务管理上采扩用先进的理提念，有效的窄服务管理手腿段，使所有残进入办公楼络的客户都体云会到我们热菊心的招呼、户细心的关怀虎、专业的工叠作、尽心的拳服务；让客谈户感受到走州进综合办公纷楼时，就能亡感觉到充满箭温馨、和谐江的氛围；应击用先进的软聋件服务管理贤是时尚的，胆是构建和谐极社会所必须蔑的。搁二、物业管纲理的基础服住务及延伸特味约服务易综合办公楼旗的物业管理倦服务分为内漆核基础服务惭及延伸特约捐服务。内核弟基础服务是巷指在物业界蹦面内公共区里域内基础的泡保安、工程愉、清洁管理拴服务。延伸霸特约服务是仇指有根据业连主或客户的涉特殊需要，赚另行对办公患区域内其他础设施设备的绍保养维护、受特约清洁（耐领导办公室财、办公室及弊休息室、多帅功能厅、乒挎乓球室、健置身房、小会掘议室、活动帅室、96人嗽的大教室及甚贵宾休息室较的保洁），刚生活服务区搭域配套管理湖等。通过内片核基础服务瞒，保障办公第楼正常的日穗常办公秩序望。通过接受时延伸特约服示务的逐项开必展进一步提促升综合办公锄楼物业软环劫境，使之达污到臻善臻美含。怨三、管理设超想张为让业主创敞造舒适、宁况静、称心、吊亲切、安全锋的办公环境堵，我公司将部从这些方面围努力，刻苦简钻研、努力因探索。针对淘【综合办公胁楼】的特征兄，我公司提杜出了以下物画业管理设想殿：绣1．着重从什人的基础生逮活功能需求距出发做到人越性化管理理暂念，丰富特蜓色服务；木2．着重从炸人与自然、狸和谐、共生壁的要求出发择，加强对生碑态、绿化、殊人文、环境励的建设与维另护。帅四．服务定袖位冒物业管理处甘内部管理实师行以ISO流9001国召际质量标准秩体系运行模粱式。各项服奥务均规范化置、专业化，量并在管理服隔务中不断改曲进、吸收、窄运用先进的感物业管理方屠法和要求，以不断强化各夏级服务人员吐的培训。同御时，吸纳各高类专业技术踢人才，不断初提升整个物夹业管理处的剖人员素质及纹服务技能。晃力争使办公仿楼创优，同醉时依据IS初O9001财国际质量标浩准体系，使迁办公楼物业详管理质量更桐加标准化、赔规范化。锡4、管理内违容占4.1综合路办公楼管理帽区域的公共泼设备设施的饶运行、维护死、维修管理瓶。顷4.2综合使办公楼管理盐区域的公共标区域的保安毙、消防安全搅管理者4.3综合圆办公楼管理经区域的公共念区域的保洁稍、绿化管理蒜第二节纯【综合办公迎楼】物业项裳目服务保障漫措施古1、先进俘的ISO9涨001：2钟000内部既质量管理体丹系保障，建趴立六大管理侄机制挖要实现综合纯办公楼项目丧物业管理目吧标，离不开供强化的内部桃管理体系。繁公司运作将霉依托IS0烦严格的质量业管理体系模山式作为日常争管理运作质谋量的保证。深建立六项管艇理机制：贿自我约束机沟制：严格苛济求，精益求婆精的宾馆星洋级式服务，抗以服务卓越猜、质量上乘幅的高标准约姻束自己。逐专业化运作舱机制：对于惭项目处遇专肢业性与技术甩性较强的管纠理服务，都翅有专业物业披公司技术中寄心提供技术旗支持。以降迈低成本，扬应长避短，提松高效率。尤质量保证机击制：专业物迹业公司的管心理运作和服粱务规范遵循析国际化，标蔬准化组织的垂ISO90踩01－20畅00的管理的模式进行实高施。铲检查监督机漆制：为了确脸保服务质量愧，专业物业因公司必须建柱立了严密而弟科学的质量拆检查监督体僻系负责办公帮楼管理服务蛋的各项意见淡反馈与投诉竿回访。校5．紧急彼预案机制：恭根据办公楼榆特点，分工虎作条线，设全计各类预案箱，建立预案舒网络机制，绑预案流程，震预案执行监乔督及预案检我验、预案起瓣动执行记录家等一整套可妈操作制度。晋2、采用系私统及过程管辟理方法最终平实现骑“应十二化匙”橡管理用微综合办公楼扎项目物业管捐理活动是由伙各相关的子且过程组成，骡各相关过程锁加以识别，想理解和管理熟，最大限度垒的减少职能拾交叉、重叠盆管理。实现袭垂直管理、嫩目标管理、贫网络管理，埋从而达到提泄高管理效率恭、降低运行测成本目的。弄公司将各类剑服务活动赋泰予文件化、溜程序化，并烤实行并通过事PDCA（怀PLAN行DOCH里ECKA诞CTION烛）管理方式遇做到精心策指划后——砍明确各项活示动的职责，西配备适当的域资源，保证曾科学管理。通精心实施路——平严格按照质庄量管理体系扶文件规定要护求，实施程型序化、规范盈化管理使每堆位员工明确还自己该做什于么，如何做悔，做到什么琴程度，留下扣何种记录，液从而达到定议时、定人、孤定岗、定任工务、定质量斜的五定要求爽，严格检查栽——孙每项活动都欣会有计划的订受到检查，造从日检到周社检，月检覆找盖整个物业枝管理活动，拴保证各项物堂业管理活动和在严格受控亭状态下运行润。族持续改进占——坟针对检查中礼发现的问题证，通过征求博业主、客户产意见，运用服统计方法，煎测量出物业炕管理活动的猪不足之处，风制定纠正和朽预防措施，常从而实现物远业管理活动子的持续改进眉和质量的良沸性循环。忽“检十二化辩”衔工作标准敞服务组织啄专业化、服吃务架构简约乓化、服务控亲制规范化、皇服务标准精糕确化、服务驻理念人本化叫、服务内容燥菜单化、服塑务效果最佳鼠化、服务责叉任全体化、西服务队伍素奖质化、服务躁信息网络化若、服务成本超合理化、服况务运作市场耐化。敌3、重大预维案的设计演鸣练制度嫌根据管理重党点，我们应氧在服务管理项上从以下几百个方面设计工应急预案并苦加以演练，住以确保办公聚楼运作的安引全无虞：厘工程管理方拔面：突发性率水浸应急处年理预案、防坚汛应急预案掀、设备故障业应急处理预俘案、触电事姨故的应急处叶理预案等；依治安保安方真面：交通意炭外事故应急弓预案、治安闷、刑事案件怨应急预案、镇火灾、爆炸达事件应急预吵案、节假日球突发事件处油理预案等；飘环境保护方繁面：下水管蚕受堵排积水舰预案、地面穴遭受特种材石料污染排除塞预案、有害求气体侵袭预慰案等；占公共卫生方秩面：食物中滨毒预案、流侍行病预防预警案等；笨4、强化岗弄位培训、有逐效进行督导签公司将对综吨合办公楼实振行全员培训兰制度。培训侮工作将由始异无终地贯彻促在整个管理垮过程中。办梦公楼管理服盛务人员在上端岗前由公司僚进行系统严斜格的岗前培升训并取得相混应的岗位执赞业资格证书栽。通过岗前妨培训使员工钓在服务意识队的培养、服桨务理念的树惹立、工作技内能的提升等临方面尽快达图到一流管理惕所需的水平核。让全体员笋工理解公司耻的质量方针大、质量目标毙，继而自觉抽参与到公司司的质量活动洁中去。同时子，公司还在地日常管理服弦务过程中不缓断地对员工卸进行在岗培委训及理念的场强化，继续袜通过技术平往台优势及软纤件支持以多即种形式加强币人员培训的消沟通交流，穿以持续提升着员工的专业气技能。腹执行规范是殖否到位，培滥训是否有效位，还须通过吧督导这一环鱼节。我们将纠建议多层次轨的督导体系纳。综合办公粮楼将通过定念期的日常巡问查，每月组锄织所有部门邀负责人进行径的一次楼检挥；每个部门序负责人每日闯对办公楼管丈理状况作一巧次例查；各牙基础管理层晕更是根据操杀作规范要求普时时对管理预作出巡查；滚公司不定期踏地对项目作巩抽检和指导树；同时物业崭管理处更接造受业主和使删用人对管理颜质量的评定由和指导。瓜5、量化考斥核，建立激陡励机制摧公司还将根醒据员工的绩虽效对每一员患工进行量化往考核。膊员工考核依怕据质量控制涛指标，逐层素考核，责任上到人。考核拍结果必须同卷激励挂钩，笨以做到赏罚像分明。以通棵过考核辅以系相应的正负缝激励机制，碑（扣正激励：指舒给予员工以表奖励、提高许待遇、晋升织工资和提升沿职务。负激斥励：包括对浇员工处罚、穴扣奖、换岗吹培训、待岗舒、降职直至田终止合同）倦。哀起到鼓励先摊进、鞭策后梢进的作用。隆6、内部保馒障，建立并屈推广企业文钢化废物童业管理是一冷项繁琐、忙柿碌、多方位魄的服务工作爸，每一处优朱良环境的创壮造，无不凝溉聚着管理处肌员工的汗水奖和心血。公笑司推行严格尽中见人情、南严谨中见宽辨松的人性化级管理手段，纱积极推行企饭业文化。通壁过员工恳谈蜡、联谊活动葡等方式充分政注重管理人端员与员工的防情感沟通，教从而营造出猫和谐的工作攻氛围，形成岭员工队伍总库体稳定、局豪部流动的良鞠性资源管理新循环。肆第三节宋【综合办门公楼】物业训管理处组织安设置些一、物业处缺机构设置图【综合办公楼】物业处工程部保洁部保安部综管部【综合办公楼】物业处工程部保洁部保安部综管部高低压配电间值班接报修服务日常设施设备维护接待室/会议室清洁高低压配电间值班接报修服务日常设施设备维护接待室/会议室清洁公共区域卫生清洁办公秩序维护唇二、物业处汗人员配备垂三、人员配拍备说明：尖1盗、项目主任潮：胜……………晚……………朗……………约……………脖……………标……岂颠1笨名斤2写、文员兼仓酷管：报……………喘……………湿……………抚……………半……………甩…筛1征名船3润．工救艺程概标部吸：启①唉空调与给排邻水系统、弱颂电、强电；较……………相……………缴…懂筋1逗名剑②敢高低压配电胃间值班。衰……………艘……………故……………始……拐捆2量名罪4出．保寿抗安随离部绝：貌①铃大堂周围、某地下车库出乐入口每班设确1虎名，三班运至行，艰另巡逻岗归2亦名怨……………帅……………苏……………典……………劳…嫂西5聋名旗②隔监控室每班聋设阴1筝名，三班运榨行，钞1付人雪/盆班茅×缘3而班；秘……………惑3态名猪③挎保安队长。威……………逗……………追……………煤……………尺…砖1名番5．保洁汁部袜：患①各保洁员每人颂做三个楼层姐的清洁，九送个楼层；丝……………浅…台…拆3名饰②天外围四周场叙地保洁、绿甜化修剪刷……………殖……………姐………环2名评③狡（2F-9剃F）8个领烟导办公室及责休息室、多植功能厅、捡乒乓球室、冷健身房、小药会议室、活笔动室、服96人的大貌教室及贵宾痕休息室的保稀洁；筹……………垄……………辞窝2名封由殖哑谷中倦艺致浊穴添墓（其中领宵班1名）多重忆笋驾畏抛鲁页痰危等杆钳暗殃口撑乏若共计：垃21名扶第四节升【综合洗办公楼】物岸业管理制度陶一．完骨善管理制度辣以规范管理纠行为汤办公室管理荷制度惠仓库管理制锁度指交接班管理隆制度漂更衣室（柜灵）管理制度坐员工就餐制铺度棒员工着装制火度接印章、介绍嫂信使用管理骡制度燕钥匙管理制缎度的财务管理制跃度论物资管理制退度拒现金管理制视度面费用管理制磨度占设备部管理寇制度叠设备设施维饶护保养制度软报修、急修喇制度寺设备机房管赛理制度斩设备机房生“鞠动火材”勇管理制度握工具管理制正度节能制度程物料申购、怎领用管理制冰度挠清洁卫生制厦度饶设备事故分肿析及处理制窃度字配电室安全隔保卫制度注配电室防火歼管理制度漆配电室值班勇制度份配电室交接骂班制度蛮配电室巡视蹄制度物配电室设备小缺陷管理制者度乞配电室设备车维护保养制棉度奴配电室停电遭管理制度肿电梯维护保宵养制度辆生活用水安笑全管理制度臭维修人员安骑全防火制度哨消防设备维凉护保养制度辅保安管理制供度孟消防管理制钳度弊交接班管理恒制度统搬迁大件物购品管理规定勇消防设施、做器材的维护袍保养制度闯易燃、易爆受危险品的管慢理制度节庭院道路管东理制度伯动用明火管久理制度法机动车停车以场安全巡检不制度咸安全巡检制备度雾保安值班管幅理制度锦安全工作督拨察制度煤消防安全检露查制度姓治安管理制虫度趋非机动车管借理制度班对讲机管理暴制度姨二次装潢安朝全管理沈危险品管理既制度唐安全档案管闸理制度纺安全门及消幼防通道的管铺理制度衡灭火器维护带保养制度虹保洁部管理猪制度袄员工劳动纪纷律顿清洁设备领信用、使用制萝度孙高空安全操晋作制度铸绿化监管及连摆放、养护凝管理制度运大堂接待管怒理制度扇邮件、报刊图发放管理制气度沉客户投诉处亲置管理制度姓客户满意度危征集、回访寨制度将二．明确初的岗位职责值及入职要求腹通过明确各虎岗位职责及吸入职要求，卵使从业人员晃都知晓自己诞的工作责任途，以达到全薪员管理的目咸的。基管理处主任炉岗位职责及党任职要求鼻文员岗位职南责及任职要虎求隆仓管人员岗污位职责及任开职要求悼工程部人员觉岗位职责及核任职要求岸保安队长岗且位职责及任警职要求桌保洁领班岗划位职责及任岛职要求迟强电、弱电链电工岗位职狮责及任职要元求匹综合维修工弓岗位职责及蓄任职要求懂保安人员岗炼位职责及任克职要求仪消控中心保悬安人员岗位毙职责及任职价要求造保洁人员工朗岗位职责及荒任职要求纽三．统一桑的员工行为恋标准祸3屯.1谊以基本的行霜为标准要求酿全体员工，呢以展示公司正的服务形象预新职工、转咸职(岗)职吓工，应进行皂安全教育，解经考试合格轻后方可正式堪上岗作业。拆当班前必须陶充分休息，客保持精力充词沛，当班时另不得打瞌睡窝，不得酒后扬工作。甚电气设备、罩设施发生故仰障，应报请扎有关部门维文修，不得擅盲自拆修，以把防触电。窄严格执行办洁公楼安全规装定，结合工虑作实际，开脸展安全预想背活动，消灭取不安全因素诊。胶3奥.2破仪容标准身总体要求：作整洁，舒适善、大方。子着装：穿着眯规定的服装席、佩带职务绵标志。碍仪容：讲究箭卫生，手脸窝清洁，不歪臂戴帽子，不寸敞胸露怀，仙不穿高跟鞋纽（特殊需要耻除外），不造戴戒子、项熟链、耳环，历保持仪容整页洁。岂3胆.3稿语言标准洲总体要求：承亲切和蔼，死语言文雅，战使用普通话妖。绵服务用语：歪使用丑“性您好、请、移谢谢、对不被起、再见返“听十厘”曲字文明用语桨不讲服务忌说语。犬接到时乞：您好，请顷讲，再见。培3哈.4动魂作标准渡总体要求：殊举止大方，脊精神饱满，竹姿态端正，惨注意小节。服务动作：欲清扫卫生袭时，要先征著得客户同意瞒维护秩序时绣，要说服动巩员，不要推勤搡顾客杀处理违章时技、要实事求般是，不要扣量押顾客物品俗c.举战止动作:纹不准背手、呢插腰、抱膀追、颤腿或手键插衣裤袋里辱不准嘻笑打佩闹，勾肩搭粉背醉不准在顾客庭面前搔痒、如挖耳朵、抠彼鼻子、剔牙膏齿、脱鞋释不准随地吐层痰,乱扔杂蚂物岔不准当班吃肢零食,在禁植烟区内抽烟绸3.5柄服务标准:跌主动、热霉情、诚恳、漠周到泊3.6养纪律标准交总体要求陡：坚守岗位滋，尽职尽责住，严格执行柱各项规章制见度和作业程窃序。首作业纪律恼:项上岗不准接垃听私人辩，不准使用潜纲穿着规定制滩服，上岗不寸挂牌、不符低合标准不得胞上岗弄不准离岗、俗串岗和聊天旅不准私自调谨休、替休饺c邻.蜜岗位纪律：来不侮辱、刁亡难和以粗野西语言对待乘征客；溉四、细致的着物业服务各降岗位工作指辆导程序工程管理西前期物业介述入设备、设半施移交管理慎程序烘二次装修设窃备、设施管谊理程序怕电配间各项枕管理程序茂值班人员管橡理相设备巡视检裕查管理绪设备缺陷管趟理横倒闸操作监座护管理团无防装置措粮施管理抹设备维护清伴洁管理培训管理滤运行分析及盾管理坡运行技术管悄理柴变电间防火员管理墙防小动物事缺故管理馋事故处理管扎理钢电气照明装坚置安全管理宫程序蝇电气防火和法防爆管理程济序塔临时用电线杏路管理程序睡怎给排水系统碌设备点检管魂理程序乏消防设备管菜理程序架水箱清洁管沈理程序狼对消防报警决系统维护和穷保养程序链火灾报警系耗统管理程序疫通讯与网络畏系统管理程应序堵弱电设备运欢行与维护管育理程序趟闭路电视监详视系统管理赔程序胁给排水系统姓弱电管理程升序雁音响广播系场统管理程序懂综合节能管蚊理程序味电梯系统管泥理程序保安管理归门岗安全管甜理程序径公共场所安宰全管理程序甚安保巡逻管泼理程序形停车管理程么序菠治安突发事气件管理程序造姓防汛管理程陈序要钥匙管理程床序斑消防喷淋系你统管理程序王清洁管理观1.办公夺楼清洁工作遵技能指导街地面（石料税）打蜡、去扔蜡、抛光工吴作指导闪玻璃镜面保项洁工作指导筐样不锈刚制品控、铜制品保估洁工作指导素然盥洗室保洁锤工作指导罚大堂清洁工遭作指导滤地毯清洗操尖作指导股办公楼公共本区域清洁工末作指导脸2．常用清款洁剂用途、世配制比例指瓣南岁3.常见造污渍处理表竞愤4.办公迷楼清洁工作宁质量流程图魄网5.办公迎楼清洁服务亏标准绕办公楼绿化缘管理工作制久度、垃圾管省理制度站办公楼接待墙、会务活动勺的清洁运作眠程序些五、周全的肾应急预案录火灾应急预写案鸣治安事件应哭急预案岩工程设施设遣备故障应急赠预案渗突发性浸水慈事件应急预盛案负电梯困人应麦急预案兄自然灾害应际对应急预案戏停电事故应庄急预案负客户救助应怀急预案缓突发性环境馅污染应急预咸案陵六、日常管钳理细则及要格求星（一）治安挖服务坟物业处设立倍治安部门实性行24小时符值班制，严贤格按照《保界安工作手册允》负责办公面楼区域的安丧全维护系列牢工作。裂1、秩序维千护列①血监控中心设花立保卫值班醉室倦②产一楼岗位协章助客服台做售好来客来访废登记，前来爸办事或送货搭人员进入办距公楼，需出诊示有效证明慧，且经业户迷同意后方可汇登记进入；俗③摘下列人员，膊未经业户特答别许可，不亲予登记进入侵办公楼束A各类业无务推销人员核；砌B无法说愈清有关联系相人，且又不塌能出示有关肠证件及形迹溉可疑者；俗C其他未访经特别许可踩人员。叶④哗另设立巡逻圈岗，对办公蚕楼内外围及杨车库进行不抗间断巡逻。帆2、智能监脱控系统管理撇监控中心值用班人员应严旬格监控，发粒现异常情况画立即通知巡扑逻岗或报告踏主任，并做送好值班记录趋。浅3、消防服务务管理秃①余定期检查滚巡视消防设师施系统，保资持完好，确茫保紧急状况跳下及时投入归使用；弯②坟发现消防纤设施异常和孤故障及时报忌告领导，使集系统处于正寒常启用状态仪；康③长确保楼梯雄、走道和出忆口畅通无阻趣；巧④以负责其他减涉及消防安绸全的排查工妈作。俩4、车辆管合理剩①承保安人员烈做好车库安超全管理同时息需正确引导孕来客车辆停眉放，注意办岭公楼周围交雕通情况，保岩证车库口及描办公楼入口炮处畅通；楚②洪礼貌对待志停车车主，蕉热情帮助车纲主提供力所座能及的帮助腔（如道路问抄讯等）。却（二）清洁动服务您为确保环境奴洁净，清洁路服务将采取剥立体式管理以：外围与内寺围、楼层室仁内与室外相芽结合。东1公共区域荷卫生清洁婆（1）8：桌00以前完付成大堂地面暖及电梯间、漫走廊通道的慨第一次清洁虹工作；打扫泳好卫生间，脚检查卷纸情喜况、喷洒空麻气清新剂；艳（2）8：墙30集中收腔取垃圾（袋辨装），及时胳清运出办公肾楼；阿（3）专人迫负责车库、妖办公楼外围洽保洁及绿化溉维护，确保森清洁无杂物荣；公（4）做好狮大堂内外门励玻璃，二楼锡以下内外玻陆璃的清洁，勤表面无浮尘顶，无污渍，胡光泽透明；司（5）地面焰清洁1天不芽少于2次；册墙面清洁1指周不少于2业次，有灰尘轮或杂物随时广清理；至（6）公共泻走廊推尘一暖天不少于2虹次，确保地闻面光亮；不搂洁净点滞留烫时间不超过灶30分钟；熔（7）楼梯悦台阶的拖洗驴保养、不锈颈钢扶手抹尘豆；糕（8）不锈乔钢垃圾筒摆影放在指定位居置，外表光饰亮无污迹，妹筒外周围无宣痰迹，垃圾淹不外露；聋（9）室内叨摆置品、盆瑞景等保洁工镰作，保证目衰视无灰尘；构（10）大等堂天花灯筒爬、各组灯饰滨、各类出风辛口无蜘蛛网或;浊（11）墙跟面各开关面孩板、消防设屑施设备的清健洁工作；功（12）电敏梯门及轿厢誓无灰尘、无荷印渍，地毯猴无灰尘，无鼓杂物；烛（13）保权证卫生间地能面、台面无肠水迹、无杂娱物，镜面无勾水迹，光亮递照人；水流锋通畅，无异含味；厕纸娄司纸不得堆出魂表面，厕间舞门光洁无污吉渍；朴（14）茶洗水间热水器董外表面洁净帮光亮，地面嗽无水迹、无诸杂物；牛（15）所蹄有裸露在走撑廊的门窗、搞台面的清洁否。许2、会议近室的清洁盏（1）会议身结束后保洁助人员对会议佩室做彻底清桌洁工作，确恢保室内所有新物品、器具请洁净光亮；扒（2）平时夹加强对会议坡室的卫生检别查工作，发显现有异常情可况立即采取配清洁措施，求以确保会议稳室可随时启睛用。牺(3)对沙找发\地毯等粱物品进行局穿部去污清洁撒等;负（4）依据坛《保洁作业蚁手册》对室椒内部分物品分进行专业清分洁服务工作衬。屡4、办公楼筛垃圾日产日槽清；织5、另外我意们将制定保业洁应急作业急方案，以备谜非正常状态当时的清洁工占作。电（三）维修酬服务巷为确保办公沉楼楼层设施假设备的正常白使用与安全嫁，让业户有短一个安全良炸好的工作环霞境，我们将流严格执行《砖维修工作手守册》工作流戏程，规范操耀作，安全管辉理。寺1、日常设判施设备维护详（1）工程器人员参与办票公楼接管，昌了解各类设棚备的使用功柿能，熟悉水择、电管线走屋向；朴（2）建立株检查制度（勤周检、月检攻）、保养计称划（周计划该、月计划）御，做好楼层绢内给排水、怨供电设施以杂及照明系统允的日常管理策工作，发现俩异常及故障其要及时维修攀，以免影响淹正常使用；醒（3）接到蚕报修通知后前，快速到达饱现场修复或尝提出维修方营案，文明安硬全操作，维圾修合格率达得98%，同仅时做好修复贩后卫生清洁捷工作，让业适户满意。垫（4）加强辜设备机房安井全管理；爱令护设施设备欲，加强节能叶降耗管理；笨（5）组织拜对会缩化粪拌池的清理疏战通等工作。庸2、智能化梁系统维护直（1）了解娱办公楼消防穷设施、监控茂系统及会议渐使用各类音萄响、话筒等誉设备的性能谈，熟悉各类车设施、器材战的安、存放爪位置，懂得耻正确使用；圆（2）做好测日常检查工详作，每月进艺行系统保养高一次，发现巡问题及时解候决或上报物票业处协调处裹理；套（3）确保拌各类设施、甩器材性能良虑好，正常运恨行/使用。治3、电梯使春用管理驱（1）每天借对电梯巡视摩一次，发现土问题及时与幅电梯保养公圣司联系；案（2）督促坦专业公司对旦电梯的维护光保养工作；剖（3）加强舒电梯日常使湾用管理，懂缸得电梯困人喂急救办法；号（4）配合代电梯保养公续司做好年检丹及其它相关厨工作。住3、空调系猾统设备管理晨空调系统是侄物业工程管挤理的重要内气容，必须引过起高度的重址视，对空调评系统的管理面应作好以下黄基本管理：宣（1）建立姨健全各项必息要而简略的笛规章制度并跃认真组织落忧实，必须有逆经过专业培脂训的合格工应程技术人员背从事空调设业备操作。泰（2）空调反操作工人应剩是经过培训慈的技术工人椒,掌握装置票操作技能,裹经有关部门扭考试合格后薄,方可进行舅独立工作。贷（3）应严边遵守操作规讽程和系统原娇理图，以便王万一发生事盒故时，能迅镇速切断有关撒阀门，防止留事故扩大。宁要建立良好亦的规章制度单。（操作规剧程制度，设恒备维护保养奶制度，技术填安全规程，索岗位责任制贤，交接班制侵度等）判（4）配合逆专业公司对殃设备进行日父常维护和管卖理。奖（5）经常帜检查设备机坚房，使之保袋持良好状态佩。哲邪第五节抬【综席合办公楼】此物业项目接垄管方案纽根据本公司椅物业管理经唇验，物业管劣理应尽可能墙早地介入。俭我们根据办么公楼个体特察性将全部管叠理过程划分革为三个阶段指，即奉竣工前管理内阶段，搬迁惯及调试管理宝阶段和正常联管理阶段菊。图示如下孕：物业公司进驻现场首批办公入驻入住整个办公区域搬迁工作完成物业公司进驻现场首批办公入驻入住整个办公区域搬迁工作完成井竣工前管理馆阶段努从物业渔公司正式进戚驻之日起，宜至首批单位想入驻为止。殿该阶段的主屿要任务是协御助业主/建债设方完善设躁计和施工监躺理、参与房焰屋竣工验收毁、配合做好纯局部区域的诊安全保卫和京保洁工作、贵人员招聘培陆训工作、物猴业管理各类内前期准备以疯及物业开荒虚。垃搬迁及设备嘉调试管理阶贱段秧从首批限单位进驻起脸至整个办公胡楼入驻完成井止。该阶段灵的主要任务胁是房屋的交忧接验收、接恢待做好单位俱搬迁服务配爹套工作，同抵时维护办公昂楼已有日常谜办公单位的例正常办公工茫作秩序，联断动调试完成悬设备设施，经以及应对突货发性故障的帅抢修。急正常管理阶摇段架从搬迁入驻职及设施调完仍成，办公楼管物业管理进深入正常管理之阶段，该阶硬段的主要任店务是对整个盏项目进行全央方位管理，各为客户提供这全面服务，丈对内部管理非不断完善和论提高。材三个阶段工谜作的内容和卵管理重点有恶区别，又前他后承接，前挪一阶段工作狐质量的好坏急，将直接影记响到下一阶耐段工作的展原开与控制。泊根据本公司阻经验，唯有恭在每阶段都宋将绢严格控制，母规范操作，显热心服务，笑依法管理牺才能全面实她现提出的各赢项管理目标陷，真正做到圆让客户满意北。歪以下就各阶突段的具体内养容逐一说明曾：煌竣工前管理范阶段管理内秃容正常使用前期介入阶段着综合办公楼翼办公楼物业柜移交将可能辰分步实行，罩故结合此情洲况，物业竣摘工前管理阶鉴段又分成：正常使用前期介入阶段户1、前期介锄入工作内容服为：言清洁开荒计河划依序号佳区域陆项目台备注粘1岸大厅虎地面、墙面袋清洁上蜡、注抛光墨擦地机清洗协、上蜡，高电速抛光机抛洪光渐2碧外围、地下棵车库、自行仍车场、台阶被地面冲洗，盾顶、风管、释桥架保洁获高压水枪地宿刷、清洁剂泪3乞屋顶且冲洗鸡地刷、清洁族剂级4爱楼层跟地面、墙面鞋、顶面；卫词生间、茶水馅间、房间、吨电梯厅、楼望梯；佛擦地机清洗圈、隔断清洁邀、卫生间洁容厕剂清洁、修壁面万向握妇把穿6饶电梯盏轿厢清洁详不锈钢保养末不锈钢保护丢膜清理、清亭洁、上不锈方钢光亮剂、和沟槽清洁柴7敌外墙窝玻璃及石质蛇墙面清洗喷委托专业公生司咬2、管理处傲试运行建油办公楼验交血开始至首批争办公单位开遮始搬迁入住研，此阶段作舌为管理处试贼运行阶段。弹二、搬迁及遭设备调试苗装修管理阶复段劝该阶段时间那为首批办公最单位搬迁进责驻开始至整浩个办公单位健入驻基本完耻成，各设备坦联动调试全垦面完成。本化阶段工作重适点是接待办砌公室搬迁和麻继续完