某项目供应市场简案2

PAGEPAGE16某项目供应市场研究简案1供应调研的目的和方法通过对某地区房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和分析“某地区住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。通过对某地区房地产的了解，确定出某地区房地产影响项目的因素，运用层次分析法（AHP）确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质。1.1、样本选择按照某地区房地产市场的现状，敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面的调研，剔除了一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的项目，最终选取了13个项目做为分析的样本，同时对样本中的几个具体的项目进行个案分析。项目详细情况见下表。项目概况漏物业名称渣发弦丽展进商吓物业位置宜巴黎春天学xxxxx扒xxx童世纪花园碧xxxx娃xxx川齐林家园气xxxxx初x踪xxx屿紫荆园矮xxxx糠xxxx卖怡海世家仔xxx法xxxx咸天立花园伤xxxx弹xxx貌荷香园唯xxx斧xxxx扔金信花园伴xxx导xxxxx阻恒生城市花泛园僵xx剩xxx常丽景翠园欺xxxxx之xxx暗富贵家园阻xxxxx登xxx溪xxx浇莲馨园筹xxxxx冲x忍xxx单新空间花园登xxxxx永xxxxx嗓xxx层xxxxx辱x1.2、市场界定某地区房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资不到20亿元，开复工面积只有150到180万平方米，整个房地产还没有形成规模，目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，彼此间差异也不大。但由于各个区之间的距离相隔较远，针对本项目开发地块所处的区位，本次调研主要选择在某地区。所以区域市场界定为该区房地产市场，具体划定为：西起xx路，东至xx路，南北方向由xx路到xx路。此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边区域。2供应市场研究2.1项目综合品质综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应某地区各个地产项目的综合品质，并将其量化，敝公司应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立了新的数学模型，对各个项目的综合品质进行评定。本系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配套、户型、管理水平五个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目5项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。各要素权重及各项目最终综合指标如下：要素权重及综合指标图2.1.1综合品质评定——综合品质拖项目名称盼综合品质惩巴黎春天洗62.57婆世纪花园轧61.55祥齐林家园塞60.23经紫荆园日59.49轰怡海世家赔58.41逢天立花园臭57.35串荷香园父56.43峡金信花园充54柜.30乞恒生城市花匠园此53.65毛丽景翠园讲53.44愚富贵家园判52.42系莲馨园荐52.19送新空间花园曾48.70竞齐性能价格比砍项目性价比形表狂物业名称均综合品质陵均价粮销售率颜性价比焰新空间花园冻48.7尖0瞎1280雪80%妻38.05劈金信花园肝54.3怜0姥1498象85%冠36.25位齐林家园引60.23畅1700变80%握35.43祥天立花园药57.35宏1650交85%绍34.76胸怡海世家宽58.41厘1690遗80%折34.56征荷香园恩56.43绳1660朽85%协33.99章富贵家园流52.42房1600粱85%进32.76径莲馨园咽52.19硬1600牛80%脖32.62超紫荆园座59.49吓1850粘80%亡32.16备丽景翠园企53.44毒1700修80%眉31.44唉恒生城市花扮园厨53.65废1780怨80%债30.14溜瑞祥世纪花秒园权61.55原2100稍80%胆29.31孤巴黎春天桌62.57锈2700钻80%资23.17筛注：性价比傲在数值上等印于综合品质翁除以销售价遮格乘以10字00抽可见，所有您项目中，性神价比最高的苍项目为新空刃间花园，性政价比最低的庄项目为巴黎狗春天。齐林谁家园的价格柴高出了天立螺花园、莲香暂园等楼盘，帮而它的综合糊品质相对较燃高，所以它殃的性价比占翅到了第三位苦，从上表不述难看出。一央些品质较高好的项目，价城格也相应抬绢高，如巴黎合春天品质最抓高，由此其年性价比也是突最低的。但最从它的销售滤业绩颇佳的伐情况，说明驾现在高端市崭场刚刚起步锯，高档项目誓受到了一定输的追捧，这淹也是高端市宾场起步初期怪的特征之一件，当然这时冰的价格不能沃高出理性的遣范围；而一拨般来说随着屋市场的自我弱调节，不断尿地完善，以疤及高端客户按体量的消耗贿，价格也越暑来越理性。渔2.2产品丰分析肿贪整体规划鲁容积率和绿粪化率是评价惰小区整体规观划水平的重桑要指标，是鼠小区档次和睬形象最直接律的体现。现田在某地区在知售的小区整福体规划水平程较低，具体新数字见下表浮：容积率怎湖斜他趴滨维单位：万尽平方米胡物业名称州容积率变占地面积污总建面被巴黎春天荒4针.98袖24100镰12饼天立花园衔1.60惠50000猾8远富贵家园似1.52皂33000挽5境莲馨园压1.50碌30000叉4.5破恒生城市花周园鼠1.35莲89100悄12垫丽景翠园模1.21作66000坛8说紫荆园膏1.21惨10200法0犁12.3吼怡海世家汇1.11陡21030购0肯23.38枝荷香园馆1.00疤70000市7揭齐林家园孕0.92采21640阻0瓶20县世纪花园缎0.88通11000授00盖85健金信花园未0.80殊50000食4钱新空间花园乞0.53洲19000锐0泄10容积率分布棒容积率范围颜建筑面积所（万平方米雄）石面积比例重项目个数聚平均容积率件容积率>2坛12岸6%葵1洞4.98母容积率1.看5雾—泛2砍17.5旺8%书3肠1.28榆容积率1岸—子1.5私62.68袖30%过5烟1.17悟容积率<1隆6桌19突56%突4跌0.76蝶某地区地价齿较低，致使炊容积率普遍兴偏低，容积恩率大于2的器只有巴黎春犁天，容积率葵达到了4.斜98；容积哈率小于1的跃项目有4个甘，其中世纪幻花园的建筑伞面积达到了捏85万平方端米，荷香园熊的建筑面积瞒也达到了2枕0万平方米衣，这两个项寺目的建筑面踩积之和为1健05万平方糟米，这是导而致容积率小主于1的项目值比例最高的胜原因。绿化率拦物业名称率总建面页绿化率辨巴黎春天康12杆50%像世纪花园馆85史45%病齐林家园拆20廉40%寿金信花园茅4导40%胁恒生城市花汁园尘12涂40%淘莲馨园彻4.5周40%诞新空间花园半10洞40%犁紫荆园熊12.3谦38%利怡海世家绞23.38荒38%储天立花园还8箱3廊8%臣荷香园昆7成38%猪丽景翠园执8负35%恼富贵家园膏5斜30%培尽管区域市高场多数项目常容积率较低蠢，但却没有肠带来很高的核绿化率。以趣上数据是各顺楼书显示的竞，但据实地赏调查，绿化患率超过议40%坚的项目也只念有世纪花园泪，大部分项割目绿化率介破于躬30%-4微0%舅之间，且集矮中在榆35%贷左右，对于越绿化的理解蔑仅限于不让锦地面裸露，斥绿化的手段村也比较单一赔，大多数是访草皮和冬青肿的搭配。同伙时绿地非常姥的零散，没家有大面积的浩绿化区域，冠无法形成绿诚化景观。蒸这体现了当刊前淄博市房榴地产项目运乘作中小区规食划水平的滞汽后。开发商妨在开发的过费程之中，对烈小区的绿化荡园林没有足指够的重视，诞致使多数的妥小区没有能列够体现小区挨风格的景观图，尤其是绿脱化景观。也蚀说明大多数改开发商还没偶有意识到小民区的整体规抓划对于小区义的形象以及锐销售价格所晃产生的深远透的影响。滋那么本项目体在绿化景观赞方面的突破州，将为本项煮目未来的销周售打下坚实证的基础。翅庆楼型、户型楼型宣物业名称帖楼体类型柿总建面喷巴黎春天胡高层姻12形世纪花园笑多层小高层像85喇齐林家园洞多层精20坦紫荆园屯多层拼12.3丰怡海世家沟多层小高层爪23.38昨天立花园疤多层小高层州8盾荷香园润多层是7使金信花园击多层梁4怖恒生城市花吧园洪多层捏12领丽景翠园柄多层检8络富贵家园爷多层我5吃莲馨园鱼多层辅4.5果新空间花园滋多层鲜10盟某地区住宅诚市场中多层促住宅占有绝地对的优势；留小高层住宅突现在刚刚起左步，区域市阅场仍然以多董层板楼为主洒，小高层和捡塔楼占有了检很小的份额尾，除了巴黎离春天公寓项揭目外，再没起有任何项目获产品全部为笔高层，存在型高层的项目母也是高层和贷多层并存。孤造成这种现破象的原因主拣要有以下几缩点：惕（1）某地快区居民平均底收入水平不黑高，普通多过层住宅因其腐造价便宜、昌售价较低，蔬同时相关的腾管理维护费赢用较低，成必为某地区民既购房的首选飘。颈（2）某地岩区商品住宅滴市场还不是闷很成熟，消甘费者对多层经之外的其他剖类型住宅形逆式认识不足叉。开发商在女开发的过程随中，大多依早据消费者的葱消费习惯，促而不愿冒这素方面的市场嚼风险。烘（3）对于紧中高端产品孝如单体别墅渔、联体别墅泡的缺乏，主涛要是开发商宾缺乏操作高井档楼盘的经翁验，对于目宅标市场缺乏强有效细分，跑开发的定位险过于保守造笨成的。户型嫁某地区地产弦市场以二居河、三居户型都为主。其中绘又以三居室蛙占据主导地用位，以小户酿型为主的项膏目鑫盛阳光亚丽舍，一居锦占了一定的别比例，而其娘销售业绩较寒差。朴在调研的过愤程中发现，扁比较热销的刮是130~给150平米挑的三居室。虑较低的价格吼把总价限制怪在一定范围旨之内，因此蹲，大一点的夕户型价格亦铁在大多数人需的承受范围陶里。英多层板楼这艳类型的产品妇，就其多层寿楼本身的产汇品品质而言聚，户型在体它现其品质中冠占有很大的藏比重。本次期调研中发现垦因为淄博市末的消费者对熟于户型设计电的挑剔，而朋且特别强调隆通风性。开拖发商对于户锈型设计都给旧予了充分的逗重视，如现李有的户型多承是明厨明卫声的设计，有痕一些还作为喝自己的重要猫卖点推出。穗但也有部分召项目的户型纤设计比较陈森旧，例如，龟卫生间的窗否户对公共楼寄道；动静安候排混乱；忽窜视客厅的采参光问题，没稀有动静分离郑概念等。由傅于某地区房婶地产市场的喘低单价带来罪的低总价，建所以户型主跌要以二、丸三居的大户鹿型为主。甲随着某地区川房地产的发掩展，人们认批识的逐渐提粉高，产品可壤供选择的增都加，人们对况于产品品质辣尤其是户型净将越来越挑缎剔，因此户细型成为项目向销售过程中董，影响销售旨成绩的重要忠因素，而且促越来越重要晴。币六楼宇配套轿区域住宅市途场中的各项龙目在通讯系山统、供电系害统等方面并喊无较大差异段，基本都是勒采用预留电职话接口、宽浴带接口等方婚式。煮采暖方式主揉要有市政供屈暖和小区集须中供热两种糕，供暖设备桑绝大部分采谅用暖气。由鹅于某地区商划品住宅市场捆刚刚起步，施社区智能化同设施的应用耳还不广泛。甩如现今比较材先进的出入腿口管理系统煌、保安巡更赢系统、可视妈对讲系统、肠防盗及煤气过泄露自动报匪警系统、闭杏路电视监控影及防盗报警逐系统、IC突一卡通系统桨等，所有项悠目没有全部仗配备到位，项只有少数项他目准备配置宽可视防盗对活讲系统。淹或装修标准超调研显示，菜目前，在区叫域住宅市场沃中住宅项目迷的外立面装雄修选材绝大喷多数采用墙柏面砖，占总洒体的80%生。部分住宅络采用涂料，踩占总体的2氏0%。住宅疗的外立面不尿仅仅体现在疯外立面的装成修、色彩方朋面与众不同战，还体现在洪富于变化的窗立面效果，圣充分展现产续品外观的艺锋术性。因此评，在住宅市视场中产品要垒树立高品质叨的形象、与类众不同的个叨性，住宅的树外立面必须津充分体现其侧美观性和艺僵术性，从而圾在消费者面寿前展现项目誉的个性和特聚色。提按照住宅室完内装修标准扔，住宅内部姨装修形式一使般分为四种镜：毛坯房、诚厨卫精装修蔽、菜单式装谦修及精装修障。整体产品念档次不高决联定毛坯房仍昌然是市场上鉴装修选择的步主流，精装膏修和菜单式纯装修在很大淹程度上仍然旬是市场空白爸点，面对于吹价格很吧“六敏感分”春的某地区购控房者，菜单速式装修显然售更容易被接含受。盼公共部分的虚装修一般包雪括大堂、电罩梯间、公共稍走道、楼梯捆间的装修。轰市场中的绝古大多数项目得仅楼梯间仅山有一般装修腿。犬足小区配套哈某地区房地维产发展较晚雕，房地产整锡体水平不高环，产品档次秤普遍偏低，际规模较大的具社区较少，蜘小区内配套棚不足成为某辅地区房地产独市场上的普爷遍现象，大酷多数的项目娇借助于外部姜配套。规模志较大的项目码和档次相对服较高的项目都区内配套相践对完善。侨典物业管理雁随着房地产珍市场的发展饶，购置者不鼻仅关注房屋场本身品质，向而且越来越低注重其后期谅服务。一个漂知名物业管奸理公司不仅垮能够给今后扁的业主带来哪一流的服务秋，而且还能循够提高物业肢的附加值，妥特别是在市胆场竞争日趋抢激烈的情况届下，物业管灶理的水平的井高低已经成俩为吸引目标得客户的重要编手段。高档庸项目的客户穿有着较强的苹购买力，他历们对物业管哥理的要求也裙更为严格。对只有下大力傅气提高物管害水平充分满截足业主的需平要，才能真浪正体现项目臂的品质并最参终赢得客户咐的认同，这稿也是差异化陪竞争的要求巷。礼物业管理相扬关费用赴物业名称戏综合品质五物业费程巴黎春天势62.57萝1湾瑞祥世纪花蛇园过61.55刊0.5泽齐林家园恒60.23牛0.5啄紫荆园螺59.49届0.15胁怡海世家锅58.41踢0.4欢天立花园明57.35把0.25锁荷香园思56.43息0.2临金信花园言54.30堪0.28涂恒生城市花迈园揉53.65似0.5软丽景翠园捆53.44扯0.2肚富贵家园垄52.42钉0.2刷莲馨园骄52.19晨0.2检新空间花园赵48.70容0.15氧物业管理费欣是客户入住世后长期支付固的一笔费用烛，由于将会畜涉及客户的难支付能力，龟因此物业管色理费用的高衫低也会影响财目标客户的肝购买行为。衔在目前的某嗽地区住宅市此场，客户普恒遍对物业管周理公司的认驾知感较差，蛾这主要是由准于客户对物留业管理的重太要性认识及奏对其的重视屋程度一般，汪但却非常关云注物业管理栏费用的高低否。截本次调研发柄现0.5元丑以上的项目龟只有巴黎春饥天，其它各里项目物管费公平均分布在辩0.5元以现下，绝大部伐分项目的物材业费集中在以0.2-0进.3嗽元之间。伤因为过低的护物业管理费克用，致使盈阵利性的物业焦管理公司无姓法进驻本地崖市场，为小衬区居民带来尺专业化的物品业管理服务箩。现在某地凭区所有的项筝目除了巴黎络春天外，物游业管理都是蕉由开发商自委管，属于开闯发商为销售里而附加的产纪品，所以普买遍的管理水专平不是很高斜，而且管理冷主要方面也胖仅仅集中在拖保洁和保安帽方面。跟因此本案应僻在物业管理第上做足文章泄，使客户从旺本案充分认态识到物业管且理的重要性毕就意味着客抵户对本案的愚认同，本案忠就会因出色偿的物业管理呼在市场上树激立良好形象众，促进本案虾取得更大程盟度的成功。运献价格和销售乡价格无疑是杯消费者在购赛物时最为关砍注的，尤其攀对购房这样丸的大宗交易匙更超出了对页普通商品的隙关注，可以杨说价格是绝适大多数消费职者购房选择胃时的标准，苏也是消费者凡衡量自己购好买能力和购平买什么样的脚住宅的标准抬，那么楼盘想合理的定价皇可以使消费欠者感到物有纹所值，可以侵有效地针对凭我们的整体妈目标客群，气尽量地避免于客户的流失暂，从而在保负证开发商利雾益的同时，材是经济效益衫和社会效益蚂最大化。爪物业名称乓综合品质养均价厘销售率坐巴黎春天盒62.57干2700痰80%净世纪花园饿61.55捆1800折80%店齐林家园神60.23汤1700鼓80%怜紫荆园熊59.49梅1850畏80%沈怡海世家足58.41守1690面80%香天立花园第57.35占1650匠85%受荷香园庙56.43促1660宴85%植金信花园当54.30贯1498牵85%策恒生城市花撕园修53.65宝1780消80%错丽景翠园越53.44笨1700露80%躁富贵家园照52.42蛙1600正85%振莲馨园曲52.19绩1600于80%熟新空间花园侄48.70喊1280潜80%休说明：如分堵期开发的项忠目，销售率许是以本期并爆包括之前销缺售面积计算站，不包括未清开发的部分添。循按综合品质保分组额综合品质分办组兼平均综合品昼质碍加权均价狮建筑面积页60土以上摧61.45经1875吧117民50—60假55.30缠1702晃84.18应50垫以下禽48.70泊1280虽10译以上显示，板随着综合品买质的提高，仔加权均价也叼随着平滑提图高，但其提胆升的速度要芦高于价格提甘升的速度。恨综合品质6推0以上的项始目价格偏高如或品质没有谁做到位，而程本段的供应睬量最大，达昏到了117侍万平方米，另这样的弊端霸如是小项目肆迅速开盘并何且迅速售罄索可能受到的槽影响不大，海如是大项目书，由于运做济周期较长，谅会受到新项嘴目的冲击，溜并且随着消广费者对房地粘产市场认识仆的加深，也炭会影响项目身的销售。所都以对于本项下目这样的大竭型项目来说坏，如何合理快定价是极其傍重要的，一法但定价过高恳，将大大影字响项目的销担售，势必缩昼小了项目的浙客群体量，川进而影响项归目的整体效母益；综合品探质在50扛—隆60的项目友就其价格而赞言相对比较络合理；综合撇品质在50弄以下的项目不只有一个诊——浪新空间花园拌，位于高新浆区东北部，粘而此区位的猎住宅市场目土前还没有被磨广大居民所瑞接受，其价预格偏低是可愈以理解的，糠它的供应量占也只有10牲万平方米，谣不会对整个尤市场造成较阔大的影响。按价格分组显价格分组面加权均价窗平均综合品便质冻建筑面积筛2000去以上吩2700家62.旋57傲12症1700—喜1900签17贷82撞56.谢67逼137超.3琴1600—季1700荷1661失55.36骆47.9职1500徐以下奔1342家51.50扁14泽以上显示，哭与价格分组牧相类似，目塑前，某地区逗的在售项目眨综合品质同注样与其对应劣的价格不相棕匹配，综合礼品质提升的飞速度要慢于繁价格提升的适速度。储按性价比分娃组停按性价比分青组劣平均性价比抹平均综合品膛质重加权均价较建筑面积蛇35显以上季36.57喊54.41梳1553寄34底30—35吧32.96倾56.10咽1757显165元30声以下弹23.17顺62.57狱2700水12猪以上显示，