经济适用房建设项目申请报告

*********经济适用房建设项目可行性研究报告经济适用房建设项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z第一章 总论 11.1项目名称及建设规模 11.2项目建设单位概况 11.3项目申请报告编制的依据和范围 21.4研究结论 4第二章宏观投资环境及市场研究 62.1房地产投资环境及发展趋势 62.2政府宏观经济政策研究 92.3****市经济社会发展 112.4****房地产市场分析 12第三章项目地块概况 153.1项目初步选址 153.2项目地块现状及周边情况 153.3地块周边生活服务配套状况 153.4拆迁安置方案 17第四章项目建设条件 174.1城市发展定位 174.2经济适用房建设政策扶持 184.3项目建设条件 194.4施工条件 21第五章项目市场定位 225.1项目发展之SWOT分析 225.2项目主要客户群及购买力分析 245.3项目市场定位 255.4项目价格定位 255.5物业管理定位 26第六章 项目开发建设方案 266.1规划设计背景及设计原则 266.2规划设计依据与指导思想 276.3建设规模 306.4规划布局 306.5规划建设方案 326.6建筑方案设计 356.7设备购置 376.8交通体系组织与场地竖向规划 386.9工程管网建设 396.10环卫规划 456.11防雷接地 456.12抗震设防 466.13物业管理 46第七章环境保护与节能 467.1环境保护 467.2生态景观设计 487.3节能 48第八章 项目实施进度方案 498.1项目招投标 498.2项目招标范围及组织形式 498.3招投标程序 508.4项目管理 538.5项目建设周期 54第九章 投资估算及资金筹措 549.1估算说明 549.2估算依据 559.3总投资估算 559.4资金筹措 56第十章财务评价 5610.1评价说明 5610.2投资使用计划 5710.3经营收入估算 5710.4工程建设成本 5810.5利润分析 5810.6现金流量分析 5810.7不确定性分析 5810.8社会效益分析 5910.9结论与建议 59第一章 总论1.1项目名称及建设规模1.1.1项目名称：************经济适用房建设项目1.1.2开发建设单位：*********************局1.1.3项目地理位置：项目位于********的区域，总占地面积********平方米，折合土地约********亩；净占地面积********平方米，折合土地********亩。1.1.4建设规模：房屋开发建筑面积********平方米，配套建筑建筑面积9530平方米，总建筑面积********平方米。1.2项目建设单位概况单位基本情况**********1.3项目申请报告编制的依据和范围1.3⑴****市人民政府《关于切实解决城市低收入家庭住房困难实施意见》（濮政[2008]63号）⑵《****市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》⑶《****市城市总体规划（2005-2020年）》⑷《****市土地利用总体规划(2005-2020年)》⑸《****市住房建设规划（2008-2012）》⑹****市人民政府《关于切实解决城市低收入家庭住房困难实施意见》（濮政[2008]63号）⑺《中共河南省委、河南省人民政府关于加快城镇化进程的决定》(豫发（2003）9号)⑻《城市居住区规划设计规范(2002年版)》（GB50180-93）⑼《房地产开发项目经济评价方法（建标[2000]205号）》⑽《民用建筑节能条例》⑾《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发〔2007〕24号）》⑿《经济适用住房管理办法》⒀《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）⒁《住宅设计规范（2003年版）》(GB50096-1999)1.3.2编制原则⑴认真总结****内整体房地产市场供需情况，以妥善解决中低收入家庭的住房问题为核心目的。⑵充分评估并依托本项目地块周边各类资源，集约利用建设资金，提高总体经济效益。⑶确保本项目建设标准达到国家安全规范要求。1.3根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本项目申请报告主要对以下内容进行研究：=1\*GB3①项目建设依据；=2\*GB3②宏观投资环境及市场研究；=3\*GB3③建设条件是否具备；=4\*GB3④项目地块概况及拆迁安置方案；=5\*GB3⑤项目开发建设方案；=6\*GB3⑥项目市场定位；=7\*GB3⑦环境保护和生态影响分析；=8\*GB3⑧项目建设进度计划；⑨投资估算及资金筹措方案；⑩对项目的经济效益进行客观分析。1.4 研究结论1.4.1****市的房地产业目前正处于初步发展期，在目前宏观调控政策背景下，需要建设廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房等住房的结构比例，新建住房和土地供应保障措施等，以解决中低收入家庭住房困难，开展符合国情的住房建设，按照国家“十一五”重点发展中小套型住房等产业政策的要求，大力发展保障性住房，优先解决居民住房困难和自住性住房需求，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给中等收入以下的住房困难家庭。1.4.2项目建设必要性按照国家“十一五”重点发展中小套型住房等产业政策的要求，结合****市城区居民收入结构及市场需求，重点发展中低价位、中小套型普通住房，适量增加“双限房”，抑制房价增长；大力发展保障性住房，优先解决居民住房困难和自住性住房需求，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给中等收入以下的住房困难家庭。因此，项目的建设是必要的。1.4.3项目地块概况该项目位于****市建成区东北部，****的东南角，*****平方米，折合土地********亩。项目地块整体上还没有开发，没有工业设施，也没有污染源，地块较为平整，地块现状整体来说对开发难度不大。1.4.4项目建设条件项目地块周边为农田及城市建成或规划道路，地势平坦，周围没有污染源，公路交通现有苏北路与东濮路，交通便利，水、电、气、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建设的需要。1.4本项目建设规模为：占地********平米，折合土地********亩，拟建设小高层住宅17栋，房屋开发建筑面积********平方米，配套建筑建筑面积9530平方米，总建筑面积********平方米，建筑容积率2.8，绿地率43.87%。1.4.该项目共需建设投资****万元，项目建设单位自筹资金解决****万元，分年度申请银行贷款13000万元，其中：第一年至第三年分别为4000万元、5500万元、3500万元。1.4.7该项目符合国家产业政策和****市经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。1.4主要技术经济指标见下表：主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1规划占地面积亩********2总建筑面积m2********其中：开发面积m2********3设计规模户2440居民户4总投资万元****5建设资金来源万元****5.1银行贷款万元130005.2单位自筹万元****6建设经营期年37项目总收益万元793.898投资利润率%2.989内部收益率%17.1710财务净现值万元285.15第二章宏观投资环境及市场研究2.1房地产投资环境及发展趋势近期中国经济下滑已成共识，08年第3季度GDP增长为9%，已经比前两季度下滑，而7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑趋势，已经昭示着经济的滑坡。拉动经济增长的三架马车——“出口、投资、消费”都面临着深层次的问题，可以概括为“出口萎缩、投资面临产能过剩、消费不振（内需不足）”。同时金融风暴导致全球经济增速放缓，并有可能进入衰退，中国经济也无法独善其身。2007年在国家经济建设快速发展和住房需求旺盛的推动下，房地产市场继续保持了较快的发展势头，市场供需总体两旺。但从07年四季度开始，中国房地产市场快速下滑，房地产价格也随之开始回落，进入房地产所谓“冬天”。从区域上看:以深圳、广州为代表的珠三角城市最先降价，逐渐影响到长三角、华北、中西部。特别是2008年以来，伴随07年房价疯涨后的退潮，房地产市场高位萎缩态势进一步明显。但房地产有着公共品、商品和投资品的多重属性，意味着房地产市场的调整是长期的、复杂的。同时房地产市场近十年在拉动中国经济发展中所占的比重日趋扩大，也意味着房地产市场的调整不仅仅是经济问题，同时也是政治问题。如果通过尽量小的代价让中国经济重新走向以拉动内需为核心的正确道路上来，需要较长的调整时间。过去十年，房地产市场化发展覆盖了全部人群，而经济适用房和廉租房覆盖人群过少，导致住房这一与民生息息相关的问题完全借助市场的力量来解决，产生了多方的问题。目前，我们可以看到中央加大了廉租房和经济房的制度保障力度，特别是温总理考察新加坡住宅市场是特别提出“经济适用房主要是面对城市中产阶层的”。为此，未来的住房市场供应格局将体现廉租房、经济适用房、商品房三分天下，分别覆盖城市低收入、中产阶层和富裕阶层的全面覆盖，这必将引导房地产市场凤凰涅槃、浴火重生后的长期健康发展。为保证中国经济又好又快的发展，力保GDP的增长，国家采取了一系列扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。国家对房地产市场采取的政策措施有：1.加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。2.进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。3.引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产业景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖，2009年房价总体将处于高位运行。2.2政府宏观经济政策研究房地产作为国民经济的支柱产业之一，一直以来在快速增长的固定资产投资中，占据30%的比例，对经济增长的拉动作用十分明显。房地产业的相关产业链很长，房地产市场的疲软，对钢铁、水泥、建材等的影响巨大。另外，房地产市场的健康与否也会影响到金融安全。因此，政府是不会允许房地产市场崩盘的。为改善民生，中国政府采取多项措施，支持有效扩大内需，促进经济保持平稳较快增长。主要政策有：1.降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。2.扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。3.加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。4.出台《城市低收入家庭资格认定办法》。5.地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。政府目前的一切大的宏观调控措施及思路，必须从保障经济增长的层面进行衡量。一个居民能够正常消费得起的健康、平稳的房地产市场，才是中央政府想要维持的，因为它能很好的释放了居民的购买力，刺激消费。目前中央政府出台的救市措施，只是缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘，实现房地产市场的软着陆。2.3****市经济社会发展****市位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，****************，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大精神为指导，解放思想，真抓实干，使得全市社会经济建设取得了显著成绩，经济增长的质量和效益显著提高。2008年****市生产总值完成657亿元；以工兴市战略稳步实施，工业经济快速增长，第二产业增加值达到400.2亿元，占GDP的比例为60.91%；第三产业总量不断扩张，实现增加值129.3亿元；基础设施建设日臻完善；城市建设取得新进展，相继完成了城市电网改造及部分城市道路工程，打通了东西南北环城公路，城市框架进一步拉大；2008年人均生产总值实现18803元，城镇居民人均可支配收入达到12731元，比上年增长23.19%，扣除价格因素实际增长14.5%。总体上看，“十一五”期间****市综合实力大幅提升，经济社会协调发展，人民群众生活不断改善，城乡面貌显著变化，****经济社会发展已站在新的战略起点上，进入了全面提升产业层次、促进统筹协调发展的新阶段。发达国家房地产发展研究综合得出，当人均GDP在$0-800时房地产处于启动时期，在$800-4000美元房地产处于快速发展时期。因此****房地产市场正在进入一个快速发展期，以保障居民基本生活或改善居住需求。2.4****房地产市场分析2.4.1****市房地产现状分析1.****虽然地处三省交界处，但与周边城市相比，****缺乏外来经济和外向型经济，即缺乏外来投资和外向型出口，而且每年的流动人口较少，所以外部经济对****经济的影响程度较低，****经济的发展主要依靠本地经济的惯性作用，没有大起大落。2.2007年****市房地产开发投资17.2亿元，其中，住宅投资13.9亿元；房屋施工面积132.2万平方米，其中，住宅125万平方米；房屋竣工面积32.2万平方米，其中，住宅29.3万平方米。商品房销售面积83.6万平方米，增长25.3％，其中，住宅81.1万平方米，增长26.6％。3.从市场客群来看，商品房购买力主要分布在25-40岁人群之间，30-50岁之间的人群购房次数较多，35岁以下的人群购房需求最为明显。4.从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从业者都有着旺盛的需求和一定的购买力。随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。虽然地产市场供应量和销售同步增长，供应量略高于销售量，但销售量的增长也比较迅速。经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。2.4.2****市经济适用房市场分析在目前宏观调控政策背景下，****市房地产市场以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。通过安排廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房等住房的结构比例，新建住房和土地供应保障措施等，解决中低收入家庭住房困难，开展符合国情的住房建设，按照国家“十一五”重点发展中小套型住房等产业政策的要求，结合****市居民收入结构及市场需求，适当增加住房用地数量，积极盘活住房用地存量，调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通住房，适量增加“双限房”，抑制房价增长；大力发展保障性住房，优先解决居民住房困难和自住性住房需求，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给中等收入以下的住房困难家庭。依据****市2008年初城区住房调查报告，截至2007年底，全市住房总户数10.74万户，总建筑面积为943.82万平方米，人均住房建筑面积25.46平方米。其中：1、城中居住小区住户10.07万户，总建筑面积802.80万平方米，套均建筑面积87.85平方米；2、城中村住户6702户，总建筑面积142.02万平方米，住宅套均建筑面积210.41平方米，不满足人均住房建筑面积不低于30平方米的规划要求，为此，拟安排2009年经济适用房建筑面积共30万平方米，计5000套。因此，项目的建设是必要的。2.4.32009年****房地产发展趋势从2008年房地产整体销售情况来看，成交量有明显下降，同时新的经济适用房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，同时将分流客户；紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。市场对住宅质量、环境绿化、配套设施、新技术、新工艺、物业管理等要求逐步提高；节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。由此分析，****市未来房地产市场的发展趋势为：（1）以商品房、经济适用房和政府的定向商品房为主流的房屋供应多元化的趋势将进一步加快。（2）客群的两极分化将进一步加剧：那些购买意愿强烈的中下等收入客群的购买力显著不足，而购买力良好的中上等收入客群的购买意愿又不十分明显。（3）房地产均价趋向稳定，不会出现明显的上升和下降趋势。（4）因为客户持币观望的气氛依旧较浓，销售周期必然拉长，单次开盘的推盘量呈下降趋势。（5）就算不出现价格战，有限客群的争夺程度必然日趋激烈。第三章项目地块概况3.1项目初步选址****经济适用房项目位于****市建成区东北部，****的东南角，东西长297.61米，南北宽191.5米，净占地面积56693平方米，折合土地********亩。3.2项目地块现状及周边情况项目地块整体上来说是农田，还没有开发，没有工业设施，也没有污染源，地块地势较为平整，地块现状整体来说对开发难度不大。项目地块周边为农田及城市建成或规划道路，地势平坦，周围没有污染源，公路交通现有苏北路与东濮路，交通便利，水、电、气、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建设的需要。3.3地块周边生活服务配套状况1、道路交通：本项目坐落在油田总部基地生活板块，苏北路与盘锦路交汇处，紧邻城市主干道，距****市中心直线距离6公里，车行距离7～8公里（14分钟），距油田中心商业区直线距离3公里，车行距离4公里（6分钟），距新东环1公里。目前而言，道路交通系统设施基本完善，交通便捷程度良好。2、教育配套：项目周边两公里内有物探幼儿园、油田中心一幼、油田一小、油田一中、油田十七中等优势教育资源，可完全保证入住居民的教育需求。3、医疗配套：医疗设施也主要聚集在五一路与中原路，有油田东区医院和油田十五医院。在项目区内建设社区卫生服务站，可满足住户就近就医的医疗需求。4、餐饮娱乐购物：随着项目的开发及周边住宅小区的建设，餐饮娱乐购物设施会随着人流的聚集而自动聚集，可满足居民购物娱乐等不同文化层次阶层的业余生活。5、休闲配套：现阶段项目周边休闲娱乐设施较为缺乏，随着项目的开发建设，在项目区内规划建设运动休闲配套设施；且随着区域内各项目的开发，运动休闲娱乐场所将逐渐丰富，为项目的建设提供了丰富的运动娱乐措施。6、金融配套：项目区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用于日常开支很是方便。项目周边配套设施齐全，交通便利，周边通信设施完善，居民通信联络方便，并有其他城市服务设施保障，为住户提供了多层次的需求。3.4拆迁安置方案项目地块已在****市土地储备中心储备，为熟地，不需要拆迁安置。第四章项目建设条件4.1城市发展定位2005年1月《****市城市总体规划》指出：****是“以化工工业为基础、以新兴产业为先导的综合型城市，豫东北地区区域中心城市，国家级历史文化名城”。建设“以中心城市为龙头、以县城为骨干、以建制镇为基础，因地制宜，突出特色，多方投资，多元推进，逐步把****市建设成为以商贸城、石化城、旅游城和生态城为主要特点的豫鲁冀交界处的区域性中心城市。在此基础上，到2020年，城市人口增加到100万；城市建筑用地将由现在的35.58平方公里增加到100平方公里；城市的总体布局将由原“3个组团”（新市区、中原油田区、老城区）发展为“一个中心、二组团、八片区“的线团式总体布局结构；总面积将由目前的448平方公里扩至618平方公里，增加170平方公里。4.2经济适用房建设政策扶持4.2.1土地划拨保供应政策《关于促进河南省房地产业平稳健康发展的若干意见》规定，严格执行国家关于土地、财政、税收、信贷等优惠政策，凡列入年度建设计划、土地供应计划的经济适用住房和廉租住房项目，市、县（市）国土资源管理部门要保证按照行政划拨方式供应土地；使用新增建设用地的，在办理用地手续时可单列申报。免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。4.2.2税收优惠降低住房交易有关税费。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。4.2.3调整规费征收对房地产开发项目需交纳的基础设施配套费、经批准需要收取的人防易地建设费等行政事业性收费和劳保统筹基金、墙改基金等政府性基金，可延期到办理商品房预售许可证时收取。4.2.4加大信贷支持力度居民购买普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为20%；最高贷款额度可根据当地住房价格实际情况适当提高，最长贷款期限由20年延长到30年；除提取本人住房公积金外，允许提取配偶及直系亲属的住房公积金；住房公积金缴存人可在全省范围内异地申请办理住房公积金购房贷款。商业性个人住房贷款也实行优惠利率政策。4.3项目建设条件4.3.1气象条件项目区属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。风向：常年主导风向 南北风夏季主导风向 南风冬季主导风向 北风风速：年平均风速 2.36m/s气温：历年平均气温 13.4℃绝对最高气温 42.2℃绝对最小气温 -20.7℃湿度：历年平均相对湿度 69.8%最大月平均相对湿度 89%最小月平均相对湿度 41%降水量：小时最大降雨量 83mm年平均降水量 612.9mm年最大降水量 1067.60mm蒸发量：年平均蒸发量 1663.3mm年最大蒸发量 1924mm年最小蒸发量 1541.8mm日照：年平均日照 2585.2小时日照率 57%其它：最大积雪厚度 20cm平均土冻厚度 20.6cm最大冻土厚度 41cm4.3.2地貌****市系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜。地面海拔一般在48～58米之间。境内有临黄堤、金堤及一些故道残堤。平地约占全市面积的70%，洼地约占20%，沙丘约占7%，水域约占3%。4.3.3水文地质根据《****市供水水文地质报告》，在勘探深度500米范围内，夹杂着第四系地层和部分第三系地层。第四系全新统底板埋深25.7米~35.9米，上部为亚沙土、亚粘土和泥质粉砂，下部为细粉砂、少量亚粘土，局部含泥质和机质。本区地下水主要为空隙潜水，主要含水层为6米以下的细沙和细砂含卵石，水质较好，对混凝土没有侵蚀性。4.3.4工程地质该区域地形平坦，地貌属黄河下游第四纪冲积平原；总体地势平坦，自西向东北略有倾斜，南北坡降1/5000～1/6000，东西坡降1/6000，海拔高程48—57m；地层结构简单，第一层为粉质粘土，压缩性高，强度稍低；第二层为粉砂，强度较高，工程性能较好，地基属稳定地基；地基承载力在－4～12米为100～150KPa，－12～26米为160～200KPa，适合工程建设需要。该区土层为黄河历年泛滥的新沉积地层，主要以粉砂及轻亚粘土为主，局部地方分布有粘性土，地表为清沙地址，薄夹层及透镜体较多，地层垂直与水平方向变化较大，第四纪老土埋藏较深，一般在26~37米之间。4.3.5地震等级项目区距兰~聊断裂带较远，地质结构比较稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图（GB18306-2001）”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），建筑物抗震设计按8度地震区设防，可保证项目运行安全。4.4施工条件本项目所需的主要建筑材料砂石、钢筋、水泥、建筑用砖等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场；施工所需水电可就近引入，可满足施工需求。第五章项目市场定位5.1项目发展之SWOT分析5.1.1项目优势分析1.开发单位为****人民政府。项目建设单位开发的瑞景新城项目是国家经济适用住房项目，属****市重点工程，始建于2003年，安排解决中低收入家庭住房问题1400户。公司在开发理念上总结以往的经验，与时俱进，贯彻“以人为本、可持续发展”的思想，吸收各地小区优秀规划理念，结合****实际，对小区进行精心设计，精心规划。目前己成为****市经济适用房中的精品小区，具有管理开发经济适用房的丰富经验。2.客户群优势。目前****市中低收入家庭有接近25000户，年需要经济适用房和廉租房接近35万平方米。由于中低收入家庭住房需求量较大，为项目建设提供了较大的客户优势。且****现有干部职工6000余名，经房产部门审核，符合购买经济适用住房的4127户，瑞景新城仅安排1400户，尚有2700多户没有安置，客户优势明显。3.周边设施配套。随着周边社区的开发，学校有中原油田一高和****第三高级中学等优质教育资源、就医有****市中原油田职工医院等，并且随着周边社区的开发，餐饮娱乐休闲设施也在逐步建设中，拟搬迁的汽车站等为居民的生活提供保障。5.1.2项目劣势分析1.区域位置较偏。项目所在位置位于****城区东北部，位于盘锦路与东濮路（原东环）之间，位置相对偏离城区，周边现有生活配套匮乏，需要培育客户群。2.公交通行不便。项目所处位置在盘锦路与东濮路之间，苏北路以南，且距离五一路尚有一定距离，周边暂时没有公交线路。3.居住氛围。目前盘锦路与东濮路周边尚无成熟的居住社区，周边项目开发建设节奏不明确，开发建设居民小区需要培养客户源和改善周边的环境，需要居民有一个良好的认知。5.1.3项目机会点分析1.政府支持。国家为促进解决中低收入群众住房困难问题，一是降低了住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。2.借助城市规划发展的机遇。根据****城市总体规划，****市“东扩北移”的规划方向，使得项目所处区域受到各个开发商的关注，目前正成为****市的开发热点区域，项目的开发有利于提高项目区域在市民心中的接受度。3.周边经济适用房项目资源稀缺。项目周边区域相继进入开发范围，但多数为普通商品房项目或教培系统定向开发项目，经济适用房项目在区域范围内具有一定的稀缺性。5.1.4项目威胁点分析1.客户资源。项目规划为****市的经济适用房开发项目，经济适用房有其特定的目标客户群，就是中低收入家庭，但项目地位于****市的东部地区，居住氛围有待提高，周边配套有待完善。因此，项目的销售不仅要立足满足****市中低收入家庭的需要，更要满足中低收入家庭的居住功能。2.通膨压力增加。表现在项目开发成本增加，如劳动力成本的增加，建安成本的增加，企业财务费用的快速增长等都将拉高项目的开发成本投入，存在项目开发利润降低的风险。3.周边项目开发节奏的不确定性。项目周边现阶段尚无成熟的住宅社区，区域内地块有待开发，居住氛围有待培养。周边项目如丁香花园、东尚峰景等开发节奏尚不明确，对于本项目开发具有一定的影响。5.2项目主要客户群及购买力分析项目客户群主要是****市****中低收入家庭，由于这些人群的家庭一般有一人甚至多人失业待岗，因此这些家庭的购买力一般不强，相比较****市整个的房地产市场情况，一般每平方米超过2500元之间的销售价格，这些家庭难以承受；再者，由于国家的政策优惠，免交政府性收费及采用政府划拨方式供地，因此，房屋价格应在中低收入家庭承受范围之内。5.3项目市场定位本项目位于****市城区东部，根据需求及****市总体规划考虑，销售的主要人群为****市****的中低收入家庭，因此，项目市场定位为****市********经济适用房开发项目。5.4项目价格定位5.4.1房地产价格分析****市房地产业自2000年后，一直处于稳定增长的趋势，从2000年均价的986元/平方米，至2008年上半年部分项目均价达到2600元/m2，2008年底部分项目的销售均价达到甚至超过2800元/m2。根据****市经济发展的速度、人均可支配收入的情况及房地产投资增长率等方面综合分析，受经济危机的影响，2009年****市的商品房销售均价在现有水平可能徘徊一定时期，销售价格上涨趋势不明显。经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，且利润不能超过3%，因此****市的经济适用房价格还处以一个相对合理的水平上，多层建筑每平方米价格在1800元以内，高层建筑每平方米价格在2200元以内。5.4.2项目价格定位项目所处位置在城区东部，基础设施配套和生活服务设施不甚完善，根据目前周边小区的现状及价格趋势，并测算本项目的成本及利润，预测项目房价如下：1.高层住宅楼每平方米平均价1980元；2.商业设施每平方米平均价2980元；3.地下室每平方米600元。5.5物业管理定位小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务，可保证居住户的权益。第六章 项目开发建设方案6.1规划设计背景及设计原则6.1.1规划设计背景①沿袭****市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。②小区规划设计应符合《****市城市总体规划（2005-2010）》的要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交通环境奠定基础。=3\*GB3③按照城市总体规划，本项目以住宅用地为主，辅以商住用地，主要解决****市中低收入家庭住房问题，规划要求建设小高层住宅。6.1.2规划用地范围****经济适用房项目位于****市建成区东北部，****的东南角，东西长297.61米，南北宽191.5米，净占地面积56693平方米，折合土地********亩。6.1.3上层次规划对用地的规定按照城市总体规划，本项目以住宅用地为主，辅以商住用地，主要解决****市****人民政府中低收入家庭住房问题，规划要求其建筑高度不小于12m。6.2规划设计依据与指导思想6.2.11.《****市城市总体规划（2005-2020年）》2.《****市土地利用总体规划(2005-2020年)》3.《****市住房建设规划（2008-2012）》4.《城市居住区规划设计规范(2002年版)》（GB50180-93）5.《****市国民经济和社会发展第十一五各规划纲要》6.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)7.《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-95（2005年版）8.《民用建筑设计通则》(B50352-2005)6.2.2规划原则1.规划定位小区的建设既要防止定位过高，缺乏实施的可操作性，又要防止目光短浅，盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低，无法顺应现代居住小区的高质量的人居环境要求，规划力图在环境品质与经济性中寻求最佳平衡点，力求打造城市节点空间高品质景观。2.规划原则⑴整体原则。从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化等主体空间，塑造具有特色的小区整体形象。⑵人本原则。以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系，创造出怡人的生活氛围，协调建设与环境保护的关系，创造生态良好的居住环境。⑶市场原则。充分利用社会契机、区位优势、环境品质与地缘条件，优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利实施。⑷节约用地的原则。土地是不可再生资源，在我国目前人多地少的情况下，节约用地意义尤为重大。⑸服从城市总体规划原则。该区域是城市规划居住建设用地，按照城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。小区规划严格按照《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计施计规范》等标准执行。⑹高起点规划，高精细设计，高标准建设，创建和谐文明社区组团的原则。新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想，通过建设实现和谐社区新家园。⑺合理性原则。遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理论，体现生态、文化和效益的原则，合理布局，科学规划，营造一个具有协调的物质环境、高雅的社区文化和集约的经营效益的新型居住园区。⑻环境保护原则，坚持开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。6.2.3规划指导思想⑴贯彻“以人为本、构建和谐社会”的理念和指导思想。规划设计应以生活其中的人为行为出发点，全面认识人的生理、安全、交往、心理、实践等需要，在研究和尊重居民行为和习惯的基础上，进行空间组织布局，为居民再造一个舒心幽雅的生活环境。⑵贯彻“建设节约型社会”的指导思想。规划充分利用现有建筑、系统、道路等，合理布置，达到节电、节水、节地的目标。⑶贯彻“生态保护，建设生态社区”的思想，合理配套各类设施，建设适宜居住的以绿色为主导生态文明社区。⑷确定面向未来的聚居小区的特色。发展兼具高质量环境与合理开发强度的空间模式。确定优良的绿化环境品质，做到绿化达标，满足小区居住环境优雅的需要。⑸物业管理规范，符合有关法律法规的要求。6.3建设规模根据《****市住房建设规划（2008-2012）》，规划期内****市住房总需求为576万平方米，其中：普通商品房面积447.5万平方米，经济适用房面积120万平方米，廉租房面积8.5万平方米。为此确定本项目建设规模为：占地********平米，折合土地********亩，拟建设小高层住宅17栋，房屋开发建筑面积********平方米，配套建筑建筑面积9530平方米，总建筑面积********平方米，建筑容积率2.8，绿地率43.87%。容积率是考察一个小区居住舒适度的重要指标，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住密度越小，居住舒适度就会越高。一般来说，较舒适的容积率是：高层塔楼(18~20层左右)的容积率应为3.5-5，板式小高层(7~12层)为2.6-3.5，多层板楼(4-6层左右)为1.2-1.8，联排别墅(townhouse)为0.6左右，别墅容积率0.2。《****市城市总体规划（2005-2020年）》规定：“小区多层建筑密度22-28%，容积率1.2-1.8；小高层建筑容积率2.2-3.5；小区绿地率30%以上，人均公共绿地1-2平米。”该项目的建设符合****市城市规划所要求的控制指标的要求。6.4规划布局6.4.1总体布局结构1.根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，规划在苏北路建设小区主入口，在盘锦路建设小区次入口。小区采用组团布局，并在南北及中西轴线交叉部分建设中心花园及休闲娱乐设施。2.在小区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富小区生活，创造小区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。6.4.2建筑布局1.居住建筑布局项目规划为小高层建筑，规划设计整体排列既统一又略有变化，既有一定的次序感又有线性的变化而活泼跳动的美感。小区建筑设地下室，以解决居民仓储和自行车的存放问题；建筑屋面采用平坡结合，颜色以浅色亮丽为主，活跃空间氛围。住宅户型采用小户型，以满足中低收入家庭的生活需要。住宅力求明厨、明厕、大厅、小卧，功能完善。（2）公建规划小区开辟活动场地、街头公共绿地及公厕，垃圾中转站、换热站、大型商业公共建筑设施依托城市服务系统。小区在主入口两侧规划便民服务设施，解决买粮、油、餐饮、熟食供应、理发、管理、维修等生活需要。6.4.3户型方案设计力争满足中低收入家庭的生活需求，在“节约用地、节约资金、改善环境”的总体思路指导下，合理布局建筑设施和绿地、公建等。小区按照和谐邻里、方便交流管理、满足不同层次市民需求的原则，布置如下：本项目住宅拟采用47.52、60.6、89.2平方米三种户型，90平方米以下住宅占100%，60平方米及以下户型占71.47%，满足《经济适用住房管理办法》的要求。单体户型采用明厕、明橱、阳卧、北梯为主的布置方式，以适合本地消费者的居住习惯。道路采用十字方格网布置，宅前道路边也可停车。组团人车分离，规划人行景观步行道，方便居民联系，提升景观空间质量。道路采用十字方格网布置，宅前道路边也可停车。组团人车分离，规划人行景观步行道，方便居民联系，提升景观空间质量。主要技术指标：A.总规划建筑面积********平方米，其中住宅面积********平方米B.容积率：2.8C.绿地率：43.87%6.5规划建设方案6.5.1规划建设方案根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足****中低收入家庭的住房需求，该项目拟建设17栋居民楼，均为11—12层的小高层，户型分别为47.52、60.6、89.2平方米三种户型，设计居民户2440户。在居民楼及其他设施四周、生活小路两边进行充分绿化，具体规划设计如下：项目净占地面积56693平方米，规划总建筑面积********平方米，建筑容积率2.8，建筑密度30.33%，居民楼建筑设计有12层的13栋、11层的4栋，绿化率达到43.87%，其中：①12层居民楼13栋，占地面积9022平方米，建筑面积108264平方米，层高2.9米，户型分别为89.2、60.6平方米；②11层居民楼的4栋，占地面积3801.6平方米，建筑面积41817.6平方米，层高2.9米，户型为47.52平方米；③二层商业服务设施四处，占地面积均为3015平方米，建筑面积均为6030平方米；④幼儿园一座，占地面积均为600平方米，砖混三层，建筑面积均为1800平方米；⑤物业管理办公室及服务配套设施2座，占地面积均为600平方米，砖混二层，建筑面积均为1200平方米；⑥垃圾中转站一座，占地面积120平方米，砖混二层，建筑面积240平方米；⑦变配电室一座，占地面积100平方米，砖混二层，建筑面积200平方米；⑧小区设门岗两座，占地面积均为30平方米，砖混结构，建筑面积60平方米。为保证居民有一个良好的生活居住环境，在居民楼及其他设施四周、生活小路两边进行充分绿化，绿化面积25000平方米。6.5.2项目建筑具体指标见下表总建筑面积分配表序号功能单位数量占地面积（M2）建筑面积（M2）备注1住宅楼栋1711627.2********2商业设施处420156030两层3幼儿园座16001800三层4物业办及服务配套处26001200两层5垃圾中转站座1120240两层6变配电室座1100200两层7门岗座26060合计17288.6********6.5.3户型比例见下表：户型比例测算表类别层数建筑面积（M2）户数占建筑面积比例60平米及以下占比例47.52平米1141817.688027.86%71.47%60.6平米1265448108043.61%89.2平米124281648028.53%28.53%合计********2440100%100%6.5.4小区总体规划指标见下表总体规划指标表序号项目单位指标数值1小区规划净占地面积M2********2规划各类建筑物M2********其中：住宅面积M2********3设计总户数户24404总人口规模人87845户均人口人3.66建筑密度%30.337绿地面积M2250008绿地率%43.879人均绿地M22.8510容积率2.86.6建筑方案设计规划方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性相结合，方案建筑设计注重小区外在建筑形象的塑造，以庄重而富于现代感的建筑样式产生具有时代特征、人性化的小区形象。6.6.1平面设计小区建筑平面布局设计和单元面积力求满足经济适用的原则，结合****住宅市场和小区地理区位要求，适应“5+2”生活模式和不同人口构成家庭的不同需求。住宅平面设计充分考虑利用小区内外环境及景观，中心绿地在满足功能、舒适实用的前提下，力求每栋住宅皆有良好的景观朝向。住宅设计依据“节地、节能、高效”的思想，尽可能满足“明橱、明卫、明厅、大主卧室、大客厅”等设计原则。空间分合方便，适应不同家庭结构和不同年龄构成的家庭需要。空间尺度适宜，平面功能合理，所有房间均能自然采光通风；同时提供中户型、大户型、跃层式等多种不同户型配比，满足不同用户的需求。住宅单元拼接灵活，体形丰富，对规划适应性强。设计中还考虑现代人的生活模式和特点，引入平面划分的灵活性和可能性，以适应不断发展的物质和文化需求。6.6.2建筑风格与建筑处理住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出小区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形成良好的外部环境景观。建筑单体设计采用母体符号的设计手法，制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。1、建筑立面构成立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。2、材料与质感主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公建在保持规划方案整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体风格构成的范围内合理使用。3、建筑色彩规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。6.7设备购置本项目主要购置垂直电梯、消防设施等，设备的规格型号、价格等内容详见下表主要设备一览表。主要设备一览表 单位：万元序号设备名称型号单位台数单价金额1变压器及配套S9-630Kva套5231152垂直电梯部851714453消防设备套17233914智能化系统套185855环保设施套128286监控设备套12525合计11020896.8交通体系组织与场地竖向规划6.8.1交通体系规划道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使小区形成一个完整的、相对独立的有机整体。为此，本项目交通体系组成如下：小区交通体系被分为两个体系，即车行交通体系与步行交通体系。1.车行交通：本项目设计南北、东西两个主干道系统，其他为组团支路，形成环状方格网型道路体系。主路7米，支路4米，宅前路2.5米。2.静态交通：小区利用住宅庭院内绿地空地与围墙边布置停车位并结合地下停车库来满足居民的停车需求。3.步行与非机动车：小区内步行道采用路与场地结合的方式，满足灵活性要求。步行交通体系即是展示小区绿色景观的走廊，并将小区内绿化活动场地与公共服务设施结合布置，自行车存入地下室，小区不设独立自行车库。6.8.2竖向规划要点项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。6.9工程管网建设6.9.1给水工程1.设计依据：根据国家《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《建筑设计防水规范》等进行设计。2.用水量预测：根据《城市给水工程规划规范》GB50282-98并结合****市实际情况，取人均生活用水量指标为150升/每人每天。该项目总建筑面积********平方米，按居住户数2440户、8784人进行估算，日总用水量估算为1317.6立方米/天。3.水质、水压：项目新增用水为城市自来水，水质标准应符合《国家生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的要求。每栋楼供水管道进水口处压力应不小于0.24Mpa，小区生活水管入口处压力应达到0.7Mpa。4.水源工程：项目新增用水由中原油田供水公司供应，从文明路与苏北路交叉路口处的供水主干管网引接ф350供水管道，配套建设供水管网，小区内沿主干道路上铺设干管给水管网，沿小区道路呈树枝状布置，可以满足办公、生活、消防等用水的要求。6.9.2排水工程根据现状及城市发展规划，本项目按照雨、污分流制排水系统进行设计，污、雨水排入苏北路市政排水管网。1.排水量：平均排水量为395.3立方米/时，最大排水量为527立方米/时。2.排水来源：居民住宅楼、商业服务设施、公共建筑的排水。3.排水设施：生活污水排入化粪池发酵后通过检查井及小区污水管网排之市政排水干管。4.雨水排放：小区内地势比较平坦，在高度变化处设置雨水井进行排水即可。①雨水井的布置原则：应使雨水不致漫过路口，因此雨水井一般设置在道路交叉口的汇水点或低洼处。②布置间距：一般雨水井布置间距为30-40米。③雨水口形式：采用双蓖联合式。6.9.3消防项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径100米，设计地面消防栓2个。根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。6.9.4供电工程1、用电量估算本小区共有居民2440户，总居住面积********平方米，每户用电功率按照6KW考虑，则小区居民总用电功率为14640KW；公共建筑及附属建筑物面积9530平方米，单位容量用电功率按照30W/M2考虑为285.9KW，取需用系数为0.2，测算项目总用电功率为2986KW，设计小区变压器容量应为3300Kva。2、电源引接及变压器容量项目新增S9-630KVA变压器5台，电源由小区北侧苏北路与文明路交叉路口处的10KV高压电缆埋地引入主配变电站，安装相应的高低压配电设施可满足项目需求。3、供电方式为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及用电点以放射状方式供电。关键设备及设施采用专线供应，以保证其运行所需的电压稳定，用电有保证。高压配电柜选用五防式（G-1ACF），低压配电屏选用PGCJ2型，低压电容器屏选用的是与低压配电屏配套的PCJ1型。4、照明用电照明控制，每层均设置电压为220V的照明配电源，采用分散控制和集中控制相结合的方式，以节约能源。照明灯具均选用不同型式的节能型灯具，按相应的照明度标准设计。5、配电及线路敷设电线、电缆的敷设应根据建筑物的性质、要求、用电配备的分布及环境特征等因素确定。应避免因外部热源、灰尘聚集及腐蚀或污染特物存在对布线系统带来的影响，并应防止在敷设及使用过程中国因受冲击、震动和建筑物伸缩、沉降等各种外界应力而带来的损害。室内分支线路则采用BV-500型铜芯塑料绝缘线、穿铜管或塑料PVC管沿墙、现浇楼板或地坪内暗敷设。6.9.5弱电系统设计1、设计依据①《民用建筑电气设计规范》（BJ/T16-92）；②《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198-94）；2、消防系统消防控制采用自动与手动相结合的控制方式。每一楼层安装楼层显示器，当火灾发生时，发出声光警报信号，同时为消防人员提供灭火的信息指示。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。报警系统的信号线、直接电源线、电梯等重要设备的控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR-RV阻燃型导线，所有导线均穿钢管暗敷设。3、监控系统小区设监控系统—在住宅小区主要路口、电梯前室、电梯轿箱内设置监控摄像机，在智能控制中心保安员24小时监视小区内所有摄像机画面，并可24小时录像存储。智能控制中心通过软件控制附近所有监控摄像机转向报警地点并录像存储，以保证居民安全。4、网络系统包括电信通信、网上服务、公共信息等，该系统可结合电信网络建设，建立小区信息通讯网络(Homernet)，利用小区智能化系统中心平台对该网络进行集中有效地管理，并通过小区平台及相应交换设备与公网(PSTN)相接，并通过平台访问Internet等骨干网及其互联网，收发电子邮件等，通过平台在网上接受教育辅导,进行网上医疗、网上交易、网上娱乐。5、电信工程规划本项目市话系统从小区北侧苏北路引入。在小区内设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化"实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。6、闭路电视系统规划项目区闭路电视系统由苏北路与文明路交叉口处引入，电视电缆一律地下敷设，在同一走向的电信管道内留一孔作为电视系统专馈线，并与电话通信线一起直埋至每一幢单体建筑内。6.9.6车辆管理系统小区车辆出入管理系统—车辆的出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户采用月卡，对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费。在出入口设置摄像机对来往的车辆进行自动监控，当有车辆进入时，摄像机把车辆的所有资料(车牌、型号、颜色等)传输到管理系统软件中。当有车辆离开时，车辆的所有资料必须和车主所持IC卡一致，闸杆才能升起，车辆才能通过。6.9.7天然气系统规划1.天然气用量估算该经济适用房项目设计居民8784人，再加上部分管理服务人员，管理服务人员按照小区人口的10%估算，每人每天用气量0.3立方米，则小区日用气量为2899立方米。2.引接方式天然气管道从油田天然气公司敷设的文明路与苏北路交叉路口出的ф400供气管线引接，可满足该小区居民的用气需求。3.计量天然气管网在入户楼梯口处设置分户计量装置，且安装施工要确保质量，以防事故发生。6.9.8供热工程1.热源热源为油田基地锅炉房热源，自锅炉房铺设DN400高温水供热管道，延伸布置供热支管网可满足项目需求。2.布置方式采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户计量。室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便于检查和维修。采暖热网在穿越马路时应加大两号刚套管，并比道路两边宽出l米，便于施工和管护。6.9.9工程管线综合布线庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。6.10环卫规划小区环卫设施主要建设有公共厕所一处，并建设垃圾中转站一处，可满足居民户外需要。垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。沿路每隔50—80米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。6.11防雷接地根据《建筑物防雷设计规范》（2000年版）(GB50057-94)，本项目新建建筑物按照二级防雷标准设计，并采取以下保护：1、防直击雷采用装设在屋角、屋脊或屋檐下的环状避雷带；2、建筑物钢筋混凝土中的钢筋作为防直击雷装置的引下线；3、建筑物内的金属管理设备和电气设备的接地装置应与防雷接地装置相连接；4、配电室高压侧设避雷专柜，以保证项目的运行安全；5、在配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。6.12抗震设防项目区新建建筑物距东濮凹陷兰（考）~聊（城）断裂带较远，地质结构稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图（GB18306-2001）”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），项目抗震设计按8度地震区设防，可保证项目运行安全。6.13物业管理小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。第七章环境保护与节能7.1环境保护7.1.1建设地点环境现状本项目位于苏北路以南，盘锦路以东，东濮路以西，五一路北侧的区域内；规划周边为商住区，地势平坦，周围环境没有污染源，适合项目建设的需要。7.1.2主要污染源本项目主要可能的污染物和污染源有：生活污水和生活垃圾及废弃包装物。7.1.3综合处理方案①生活垃圾由环卫人员统一收集后集中送往就近的垃圾中转站处理。②废弃包装物经统一收集后可以回收利用。③生活污水为可生化有机无毒水，经化粪池发酵分解后直接排入市政排水管道。7.1.4施工中的环境保护本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中的粉尘会对周围环境和周边人群造成污染。因此，在施工过程中对噪音较大的机械设备加隔声装置，对施工中的粉尘，采用喷水降尘方法，经处理后，基本不会对环境造成污染。7.1.5绿化在总图布局上设计充足的绿化带，在新建住宅楼周边及道路两旁进行充分绿化，绿化面积25000平方米，利用绿色植物净化空气、减尘、滞尘，并且美化环境，给小区住户提供一个优美的生活和娱乐工作环境。7.1.6环境影响综述经综合治理及绿化，本项目的废水和垃圾均可得到充分处理或利用，极少有“三废”对周围环境产生影响，可达到环境保护的要求，并在设计施工中，各项环保工作本着“三同时”的原则进行。7.2生态景观设计为满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环境，改善小区的空气质量，维持小区内环境的生态平衡。将绿色生态的理念融合到居民生活的每一个方面，做到推窗见绿、户户有景。结合生态、健康概念，在小区内设置文化长廊，将有关文化的理论、方法、典故等通过雕塑、小品、浮雕景墙、碑刻等形式表现出来，并使其同时具备观赏性、参与性和艺术性。7.3节能根据《民用建筑节能条例》，项目建筑物及机电部分的设计均满足节能要求。1、建筑物本体部分本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》的要求进行。2、机电设备部分在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。3、供热部分供热管道应加装防腐保温措施，以提高能源的利用效率。4、加强综合管理措施，以达到综合节能的目的。第八章 项目实施进度方案8.1项目招投标为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标投标活动，确保************经济适用房建设项目建成后达到一流水平，项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重