海口市商品房市场调查报告

05年海口市商品房市场调查报告荷一爱今调查的目的怕、原则和基碑本方法钢二宵停调查对象基际本状况副三风

调查资狼料分析智1、关于楼恨盘地域分布计2、关于楼书盘类型利3、关于停遥缓建复工工歪程搂4、关于楼钉盘的品质词5、关于商荐品房户型枝6、关于销栽售价格绳7、关于楼倍盘销售状况桥8、关于楼腐盘的建设规垂划状况畏9、关于购纸房消费群体贞一泼旷调查的目的纸、原则和基旺本方法赶魄腿1调查处目的和调查毯范围究贵为进一步了对解和掌握海定口市商品房物市场状况，原我公司估价梁部组织有关娘人员对海口毯市市区范围碗内新建、停敏缓建工程复盈工续建两类默处于在建阶启段和销售阶抄段的商品房剖市场状况进捧行了调查。尚觉2调查镇时间喜属本次调查时岸间跨度为乒2004年叶12月15抽日旅至堡2005年修1月5日州。包括调查亚信息资料的都采撷、信息拖资料的整理慎归纳以及成脖文阶段。羞什3调查尚分析的基本润原则打烟（1）样约点原则资者受时间、人联力、物力等她条件所限，恢调查人员不柔能对海口市骗全部的商品缎房进行盘查竭，因此，有权意识地选取韵了一些对总藏体状况有说膨明意义、具脱有代表性的准样点进行调揉查分析。滤孔（2）对雄资料甄别使全用的原则妇屿在调查过程粥中，有部分掀信息资料由朴商品房销售宾人员提供，匙其中部分内杯容有从促销环角度出发产别生的隐瞒甚巩至误导成份要。因此，调粉查人员对该阀类资料进行克了仔细分析唇甄别，尽量轿少使用或不拜使用该类伪块信息。省累（3）分掘析、归讷原哭则化灿对信息资料窝进行客观分悼析。首先对曲其中一些有摆普遍性、代愚表性的现象铲进行合理归茎纳，在此基攀础上寻找原畜因，建立相禽互间的因果党关系，得出克相关结论。研梁4调查死样点的选择征泳首先在报纸共、电视等媒涉体上选择有嗓代表性的沾36幢楼盘鞭确定为重点败调查对象，习与此同时在饺调查过程中坏，根据实际柄情况随机增辱加了相应的飞楼盘个案。暑本次调查选症点涉及海口兼市五大区域恰，包括国贸滑、滨海、海壳甸岛、秀英济及老城区等桌其他区域。程具体分布见冤下表：吵县区域烈国贸忆滨海艳海甸岛危秀英由其他贩个数廉9棍8原12问3馆4宅5调查方柿法郑采取现场走蛇访、咨竞询、与购买谢客户沟通等惩方法获取各震种资讯。煤二叉旺调查对象基族本状况锣止本次调查在卡事先确定的抢36个重点闹调查对象基宪础上，根据致实际情况随档机增加了6卧个个案，调虫查对象共计桑42个。根役据楼盘的密招集程度，调恒查人员将之勒分为5个区佛域，各区域搬的调查数量酷与该区域的梳新楼盘数量垄有较大的联穴系，基本呈穗正相关关系货。楼盘的基梦本状况见下暖表：赔楼盘基本状悠况表滚序号真名称错位置岂起价肃（元宽/m偷2券）址层差触（元取/m泰2川）鄙备注（沿04年12漆月）渴一占

国贸区膜域斜1历*富丽花园赠金贸西路农1号处1998，息2500（挥均价）罪

丰由四幢突21-23钉层商务楼和垄住

绒宅楼组成，嘴占地其23487亲.49m住2句，总建筑面膏积11万m锁2疏，存2卖华贸快乐公趣寓区金贸西路求18号剧1688（欲2）求30-60贿总建筑面积累47449堂m柱2随，A座23啄层，B座1艘7层，共3选74户，绿陪化率30%织3前*德意雅苑割金贸西路际5号筑1698笔50辛2幢高层截4忌东方文华府锐文华路统2080僵

迷3幢15-缓17层娘5派海韵裕都辱文华路策3号田3000多缓

醋总占地近10366途.5m书2很，总建筑面周积糊67933环m杂2羞，2幢27限层，密度3煌6.3%，询绿化率28粗.2%聚6脚*金山广场产金贸西路来6号茂2288（拐5）劝40膝占地约猾15.32龟亩，总建筑必面积近8万榨m欲2拆，喷泉广场忧7危诚田国际骡商务大厦雷金贸西路候2300多蓬

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么8脂世贸雅苑跳（三期）资世贸东路那2号奉2500-迟3500闻

积总建筑面积塑约票16万m熄2淘，数幢28景-32层撤9留中盐国际大补厦岔玉沙路西侧惨

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衬写字楼械10糕国贸中心拣玉沙路西侧访第绘6层租金为折：毛坯房3绣7-38元软/㎡，装修轰房比毛坯房侦多10元，小

晒写字楼。占纷地路3300.枣8㎡，总建虎筑面积37魄632㎡，捉400个肌停车位，4肌部鼻4m蛙/s进口电梁梯，100车兆光纤，8球00千瓦发霞电机、变压罗器。电子防犯火报警自动溜喷淋、智能叹电子安全监沫控等按二左

滨海区零域拔11烘悠生海华御民声西路柔28号樱2600（证4）高60妙4幢小高层医12孩怡景苑良芙蓉路疑2号崭大于鹅2500骗

敲5幢高层料13停丽晶海景花辱园仁滨海大道塔2580（倾2）毯50-80躁总建筑面积话12万m喝2同，柜14或昌炜玉园轿民声西路吩8号直2900（死4）疼60-80档

革15似海岸铺1号且世贸北路肤1号科3000左奶右萝

羡占地比62229吃.3m川2朗，总建筑面慧积牲20725资2.2m幼2疗，六栋高层坚住宅和一栋俱高层商务楼眉16愧海怡豪园马滨海东路沸56号瞒接近暗3000层

踩占地蹈30多亩，膝4幢20层赏17肌紫荆花园（稻二期）芝紫荆路芒2880（闹2）约50-10咽0剖6幢26层鼻18圾*银通花园轧

辟大于安2500音

享2幢22层谦公寓楼（原国规划2幢2局8层）糟三核

海甸岛校区域局19智阳光熙园乘人民大道西比侧曲2500（变1）狭50头总占地面积须8855m赌2羊，总建筑面焦积们25103怨m趟2坦，3幢16挖层，10层窄以上可观海晨，建筑密度炼20%，绿等化率48%扫，悬20烤北海岸畏88号修（海韵公寓很）紧人民大道损88号起2588（药1）郑70总占地侍17767轿平方米孕，建筑面积度34893梦平方米林，4幢1毫6层268裂套，均为居乐住，3层以岸上可观海，悦密度15%赌，，绿化率佳65%，柱21观港湾花园裤人民大道、具五西路热2380（窑3）单80明总占地类19979歉m烘2微，共500僵套住宅，约怒5.8万m汁2阵，容积率2炭.9，绿化植率51%，蝴22忌滨海华庭害五西路、万旁恒路宋1号房2600-桃2700局

民总建筑面积赢约螺5万m讯2登，容积率1叫.31，汉23动华星大厦补人民大道今35号祸1788（抛3）辆50蠢200多套警住宅逗24坦*周昌公寓估人民大道、砖三东路装1980（举2）谢60穿总占地筋2900辰m甘2准，20层，随共160套翼住宅，建筑蛋密度21.培6%，揭25陕*秦吉大厦怎人民大道、荒四西路娃

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俩18层形26蹦侨达花园草人民大道裤3000-裙3200肾

阳建筑面积势39943雀.10㎡，阿容积率2.艘94，密度浪24.9%搜，绿化率第近些80%幸27路*寰岛广场呈人民大道、冒四东路肯1600（华3）耀50贝建筑面积冒50828杜㎡锦28苏*福海新城革五东路寇1号串1888（其5）侵50于2幢18层壁，总建筑面丘积3.5万彻m告2释，共暮136套住指宅茄29投*加州阳光仆公寓剧和平大道、市二横路洽1880（款5）怎40黎19层，3宗梯20户，度总占地默5831俘m拆2忽，总建筑面员积衡21878垦m挺2态。租30晃金椰都赴和平大道希59号泪2500研

善大部分可观旱海，建筑密牲度确20.2%允，容积率2嫩.26%，泉绿化率62逼%，8幢小鹊高层纲31联宝安江南城幅和平大道臣66号着2900起顷，均价31肝00元河

梁北临琼海峡库，总占地近顶600亩，逐一期占地1火20亩，财44幢4-肠5层共33朝4户（4层口为复式）弱32天星光海岸减五东路股3号葛2128（搅2）械50强总占地斜7470.么44m骆2千，总建筑面骨积绩29713爸.3m炊2糟，4幢高层渗住宅，密度嫌20%，绿违化率56%笨33虫*光明阁鄙海昌路秧9号伯1500（寻4）宾20黑14层，建远筑密度较高灰，绿地较少请四交

秀英区访域纽34战奥林匹克花圣园（二期）填海秀路句2780济

紧总占地约荷63556选m旷2棍，总建筑面乡积约徒14852寸1m悼2晒，密度18罗.7%，绿逐化率56.春4%，停车魔位641个终35迷*金侨国际切广场饼海秀大道泡160号急1630（恢5）台40欲总占地约胃20亩，总耍建筑面积约舌55000女m阅2古，停车位3着00个，电鹅梯4部，2姨6层，密度兰23.65于%，绿化率柔超过60%泻36森金华苑（托C栋）巩海秀路、金之鼎路座1308（讲4）凉10躺21层住宅虎楼积金华苑（驴A、B栋）苏海秀路、金晋鼎路逗1378（这4）办50-90杰绿地率较低锤五天

其他区柔域遣37套*玉龙公寓反龙昆南路高作院南侧漏1098身20-80佩绿化率姨40%塔38仙锦上花公寓汇振兴路高院支南侧渠1700（撇南侧）、1元448（临睬路）享50忽2幢14层转39跳盛达嘉苑巡白龙南路映33号见

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调查资吐料分析宝

在俗掌握第一手迅调查资料的阀基础上，调选查人员经过线分类归纳，妖并列出下列搂问题进行了话重点分析：绞膛1、关于壶楼盘地域分种布问题倾

通润过对调查对贷象的地点分贵布排列，调蛋查对象楼盘丢分布基本情允况如下：肿楼盘分布简写明表卖读区域趟国贸扶滨海曲海甸岛泪秀英剧其他怒个数览10半8崖15祸3替6押所占短比例条24%式19%烟36%尤7%牲14%金79%坑21%新楼盘分布状况图新楼盘分布状况图胀以上表、图纺显示，楼盘角开发主要集凤中于海甸岛缸、滨海一线扛以及国贸三笼个区域，秀厕英、老城区票、府城等其怒他区域开发闻量相对较少友。劫5个区域中报，前三个区牵域楼盘数量洗约占调查总锡量的79%梢。在上述三缠个区域中，出楼盘分布的完特点又不尽毯相同：海甸颗岛楼盘较为烂分散，各路口段基本都有扣分布；滨海唱一线主要集奋中于万绿园哥至秀英港之泼间；国贸8歼0%分布在港区域西部即辅金贸西路周突边一带。森从本次调查判整体来看，害楼盘分布不猜均，集中于绸少数区域。牵分析楼盘分郊布的成因，眠总结归纳以龟下几点：吵1）海甸岛睡是传统的居森住区，虽不影属于海口本隶埠，但相关赚居住生活配词套却并不缺瓦乏，同时又匠两面环海，什居住生活环击境较为优越坚。2）随着谋人们生活水蛇平的不断提业高，人们的距生活消费观诉念、方式也猫逐渐发生相眯应的变化。护收入水平相出对较高的阶晴层开始有意递识地选择市担中心以外的星区域做为自季己的居所，碰以避开市中决心的拥挤、菌灰尘与噪音怨。由于这一亭阶层有相应膝的能力来拥老有自己所需赖要的便捷的誓交通工具，艰因此城市边管缘地带、城征市近郊乃至写远郊都能成洞为他们的选蚊择。滨海一盼线北临琼州快海峡，分布束有滨海公园特、万绿园、着西海岸带状持公园等大面悄积公共绿地墓；加之属于鸽城市新区，唇各项规划指壁标控制得较帖好，建筑密得度、容积率夺相对较低，任绿地率则相张对较高；此患外，海口市林主干道滨海炸大道横贯区栋域东西，同滤时其南侧紧叙靠各项配套孤相对完善的饮国贸区域。通因此，滨海辨一线正成为设高收入者住知所的重点选熄择区域，形驶成海口市的催高档居住区银。3）功上世纪海南慧房地产泡沫男给海口遗留暴下的半拉子飘工程在国贸历占有相当比鹅例，是该区滤域新楼盘开抱发较为集中甲的重要原因阳之一。大量漫的停缓建工敞程在政府处唐置政策及市兰场开发热潮引的双重推动应下纷纷复工制建设，成为忠房地产开发返的一个重要惩分支力量。晃另一方面，误国贸区域虽您然作为海口围市乃至整个忙海南省的金疼融贸易中心退的功能定位述未能最终实壁现，但慢“颗金贸区炸”联概念已深入寸人心，提到鲁海口的高楼寻大厦，人们挎仍然会自然冤地想到国贸古，而事实上晌这里依然是到海口市高层引建筑最为集拼中的区域。却历经多年发恳展变迁，国砌贸的中高档武居住、办公炸产业逐渐形洒成一定的规非模，成为海跪口新兴的商旺住区之一。宜这里交通方缸便，各类配术套设施完善博，尤为重要政的是这里集夜聚着数量众倍多的企业，外其中不乏海沸口市的精英员企业，以及斧相应的城市前白领阶层。居由于工作的氧需要，他们私选择近地而暴居的意向较狸为明显。在翅以上两方面胸因素的作用县下，国贸区银域占有较大堆的楼盘开发纲量似乎是水展到渠成的事规。价4资）相对于上智述三区，老商城区由于历稻经多年建设速，开发空间购已相当有限鸦，秀英等其奔他区域因位轨置相对偏僻瓦，交通及其嘱他配套条件柄相对滞后，椒目前尚不属节于热点地段誓。雅绣2、关于瓦楼盘类型问业题今在调查对象乐中，居住、歌商住物业占屑总数的疾93%，写南字楼、办公搂楼仅占7%篮，且均位于掠国贸区域，歌其他区域无放新建写字楼陪。居住、商抛住物业中，佛大部分为带劲电梯的高层躬建筑，占到富97%左右祖（其中高档葛公寓约占2济7%）。别疮墅等其他房撞屋虽未列入熊本次调查范矮围，但其所悄占比例也较欣为有限。胃从样点显示滤现象基本可锤见，当前海司口市的新楼红盘开发以居虏住、商住占抛主导地位，叮同时，由以依往的经济适童用房、多层彼住宅占主要咏地位向高层便住宅、高档格公寓占主要宏地位转变的身趋势逐渐凸去现。材从样点商品泰房的类型分本布来看，以罢住宅为主流层产品基本可疤反映出海口饮市房地产产毯品类型的整福体格局。即理使是在房地皇产泡沫中所估遗留的大量薄未竣工的写阅字楼，在近溜几年处置积隙压房地产的膛过程中，也霞有相当部分盖改建成了住开宅公寓，开耳发商对投资福写字楼普遍承存在犹豫心汪理，缺乏足醉够的信心，扁因此新建的禁写字楼项目辽数量较为有姿限。国贸作敢为原规划的疤CBD横，虽然未能锅如愿，但这逮里交通方便渐，办公产业吉相关配套较隙为齐全，同暑时分布有数凭量众多的中爽小企业，最辫具有海口市顺相对成熟的做办公商贸氛任围，因此仍反是开发商开疫发建设写字统楼的首选区盟域。议近年来，随弱着社会的发幕展，海口市坝的民营经济转发展迅速，旷大量的民营枣企业通过租游赁或购买写崭字楼作为自魂己的办公场窜所。该类企甚业大多为成退长中的中小棵型企业，以务各类咨询、均代理企业为露主，包括阔IT、肥房产、广告镇、设计等产颜业。企业规佳模不大，人等员不多，资盗金实力相对隐有限，他们蚕对办公场所刃的要求不需么要豪华，而辣是实用，所逝以交通方便价、价位中等则、户型适中掘的写字楼显烤然最符合他女们的要求。黑滑3、关于乌停缓建复工侦工程问题欺开发楼盘中摧由停缓建工绘程复工的约纱占挂31%，新他建楼盘所占熊比例约为6清9%，两者菌比例接近3震:7。各区逢域停缓建复毅工工程比重犹见下表：孟区域进国贸建海甸岛掌滨海远秀英俯其他伙合计织总楼盘数（待个）疤10局15诞8技3穷6雹42帮停缓建复工鸡工程数（个救）蓬3餐6六1碑1眨2肌13拢占区域楼趣盘的比例联30%眠40%会12.5%墓33.3%球33.3%笼

躬占总停缓建繁工程的比例连23%望46.2%雁7.7%虏7.7%阶15.4%匀

备69.2%膛30.8%剥

差上表显示，等各个区域中饭均有停缓建暗工程复工，举但近蚀7成集中于吓国贸和海甸埋岛两个区域茄。5个区域葵中，停缓建前复工工程占删区域楼盘总婚数30%以慈上的有4个晚。可见，停蒜缓建复工工粪程除滨海一鸦线外在各区吼域中均占有脸一定的比例扎，但无论从娃数量和规模叠上讲显然已逐不是建设的住主流，这也迈从侧面反映跳出政府处置穿政策已有较抢好的成效，搂行政手段等谊主观因素在外房地产市场榆中仍能发挥纲其应有的作纵用，然而更还深层次的原处因主要还是李得益于整个厌房地产市场态大气候的转本暖、增热。箱零4、关于泡楼盘的品质科问题笼根据调查数色据统计，楼飘盘的建筑规扒模、建筑密奸度、容积率眨、绿地率等衣见下表：

安项目荣建筑规模必建筑密度态%炎容积率奖%雨绿地率肃%逐新建楼盘合2-16万油m狸2垒40-55听1.5-4庸.5趴30-50住续建楼盘板2千-11耕万m谦2捆50-75窜4-10格10-30译焦1）规模方凳面。新建楼尼盘一般比停这缓建工程规日模大。大部尝分新建楼盘照规模都较大该，单幢建筑喉大部分都可循容纳100赠户以上，总朽建筑面积则程普遍达到册2万m锅2粪以上，部分胆有二期以上贫项目建筑面递积则达到须10万m采2担以上。如丽烂晶海景花园友总建筑面积甩为拢12万m朋2晓，奥林匹克岩花园总建筑废面积接近粉15万m垮2微，世贸雅苑盐仅三期工程唇建筑面积就费达到性16万m浇2坚；宝安江南炊城总占地面读积达乎600亩，卖绿色佳园四惨期规划用地昂面积也有4消00多亩。续相对而言，颈停缓建工程种的规模要小淹得多，由于档受原规划条扎件的限制影摇响，大都是宿在原规划基延础上续建完崖工。有相当云部分由于受坑政府的规划择管控，或者勇是开发商为净适应市场消确费需求，适虎当调整了建眯筑密度、容喂积率等标准馋，同时相应粘增加了绿化厉率。饮2）建筑密纸度、容积率恒、绿化率及垃其他配套方如面。新建楼首盘的各项指秃标均明显优刘于续建楼盘悠，小区配套笨也较为齐全累。大型的楼葛盘一般设有眠会所（配套料休闲吧、健起身房、超市怖等），有游纱泳池的比例南也较高，甚扬至部分楼盘野还有自己的垒温泉泳池，璃如世贸雅苑织、悠生海华叼、港湾花园俘、北海岸8样8号等。各酷小区一般均筒辟有专属绿闲地，配套风蔑情园林，绿鸽地率相对较谱高，与此相顿适应的是建猴筑密度也得面到控制。妻3）其他方关面。除上述沉因素外，值查得一提的是拣，相对于以诊往楼盘，新裤楼盘更注重脖了建筑的通航风、采光、阁房间布局的浆美观大方以泻及建筑面积添的有效利用孕等，同时注睬入了一些流爱行元素，比维如出现了错驰层等新的户干型结构。丰综上，新楼屿盘无论是从绞建筑规模，伯建筑密度、获容积率、绿岩化率及小区氏配套等方面渗，还是从自歪身内部设计用和建筑质量焦等方面均有盖较大的改善戒：规模逐渐贼向大型化，且配套向合理转、全面化，吵设计向实用习、美观时尚米化发展。这凡在一定程度通上得益于倒“炮非典肥”期的影响。柏“扣非典军”毕对海南省的撇房地产业而节言，机遇大漂于挑战，形锡成一个非常照好的契机。繁因为史“告非典艘”医不仅让许多痛人改变了卫词生习惯，也帮让更多的人蛮认识到生活帖环境和居住俘品质的重要勇性，生态健桨康住宅日益吉受到人们的误关注，原本色停留在理论肿界的带有学狐术色彩的柔“汉健康住宅阳”亿逐渐成为普杏通老百姓所堡知晓的概念却，同时形成集强有力的消安费需求。旁以上说明了沃海口的住宅绩消费结构发戒生了较大的渣变化，这也辽体现了消费棋者对人居环冲境（包括人露文环境、地昆理环境、文冈化氛围等）昨认识和要求拍的提高以及候开发商关注志市场需求意者识的加强。辟笛5、关于扮户型问题盘据调查人员驴了解，面积裁在副60耗m厨2尚以下的小户监型以及面积径在猾150m饺2路以上的大户婚型销售量均师较为有限，备而面积在某80器-110m扛2此之间的中等袍户型较受欢爸迎，销售情大况良好。径中等户型热炉销有其客观导原因：小户银型及大户型怕的消费者数闯量均未占优桨势，前者主联要是单身一辛族或者是两烈口之家，其凳购房目的主疤要是作为过旦渡方式，而俗后者则大多河具有较强的牺资金支付能茫力。相对于沃前述两者，希80即-110m坚2扯之间的户型部的消费者在厅数量上占有欧较大比例。俘此外，由于号面积相对适流中，总售价病不太高，一吓般购房者较涨易承受。部语分购房者可帖以一次性付悠完房款，即绳使是通过分螺期付款方式财，其月供也低相对较低，野消费者的还蝶款压力也相互应要小一些贼。合慰6、关于饺楼盘价格问什题眯1）销售起戚价（名义价镇，部分可打更折）毫根据从各楼购盘销售处得胖到的数据，谈调查人员对淘其进行统计些处理后汇总示成下表：练价格区间缝（元协/m文2速）励所在区域（瞎幢数）智所占四比例（晋%）异10忘8做15薪3惰6作

导国贸淘滨海亭叨秀英央其他获100掩1000以南下寸0恰0跨0端0寿0阔0册1000-脂1500软0碌0蔽0疤1厚1删4.8胀1500-怨2000果3释0馋8叮1岩4茫38.1律2000-浇2500承3株0物2唇0户1谎14.3编2500-皇3000百2佳7芝4秆1旦0忌33.3寄3000-哨3500查2处1遮1缓0尺0拢9.5蜻3500以遇上杏0臣0馅0低0谎0版0犯上表（均为侍毛坯房价格穴）显示，价刮格区间在弱1500-郑2000之幼间的楼盘所禽占比例最大险，其次为2塞500-3颤000之间适，两个价格溜区间约占总泥数的71.援4%。10蜘00元以下收，3500合元以上没有己统计数字。最1000-距1500元涛、3000抓-3500丝元所占比例诉小。由此可棍见，海口新妇楼盘整体价温格水平（起还价）介于1道000-3逢500元之叨间（不含别漠墅价格），丰呈中间大两禁头小橄榄形榆状，价格密玉度区间为1晃500-3遍000元。疲根据以上两低表，整体楼晋盘平均销售竞起价自高向智低依次是：话萝坦区域费滨海口国贸侍海甸岛狮秀英臭其他轿价格（元仆/m气2树）知2813未2400胀2184他1918虫1750销验2）层差价陶以上楼盘起徒价均以最低殃层的居住用愚房为标准（鞭一般为础2-4层）尾。在新建楼变盘中，带电撤梯的高层楼向盘占了大多娘数，因此售练价均存在楼慕层差异，不偿同楼层价格邀也不同粉根据调查人应员的统计，熟高层建筑楼膛层一般介于蠢17-32惹层之间，而浙以20层左蕉右居多；层绘差价在10驴-100元梦/m处2醉之间，4旷0-60元匆/m香2忘的层差较为甚集中。如按手3层起，平辫均最高楼层友为20层，院层差价为5粥0元/m亡2鼻测算，则可辽推算出整体跑楼盘的层差笼总价：（2宝0床－象3）仪×河50＝85式0茧元白/m邪2炊。3）最高价钓最高价等于镇起价加上层弓差总价，则席根据上述数臂据，可求得毁各区域楼盘刻的最高售价绒：光区域劲滨海勾国贸投海甸岛石秀英徒其他挖价格（元掉/m疯2身）礼3663逼3250挣3034易2768算26004）均价核整体楼盘的界均价即为起谣价与最高价封的平均价格渔。则，各区泛域楼盘均价残自高至低为滋：宗滨海（底2813驱似2813巡蹲粉寺块元；嫌国贸（素2400分箱2400加开末牵做元抽海甸岛（屡2184揉军2184负它托顽泪（海景房均逢价基本上不矛低于（嗓2500死界2500料柳则配览元）韵秀英（既1918酷逝1918缸白变垮弟元绍其他区域（像1750侦洪1750交步律船奔元元区域歼滨海甩国贸颈海甸岛凤秀英热其他辩价格（元紫/m跃2帖）究3238话2825尺2609述2343响2175尊腥楼盘价格基呼本遵循由北顿向南、自海登边向里地逐糟渐降低的规通律：即海景月房价格最贵坡，滨海一线摊尤其高居榜合首。楼盘价哑格走势见下堪图：序脚7、关于矛楼盘销售状杰况股据楼盘销售肤人员反映，饶大部分楼盘大销售情况较宅好，平均销拥售率在领50%以上俗。上述数据宗不排除销售奋人员营销“奴造势”策略姐的成份，但则整体销售率佳较高却是事亿实，尤其是屠高档楼盘，灿销售率普遍馆达到70%夏以上，有的股楼盘是开盘舟不久便告售朽罄，有的楼饲盘则是尚未派开盘就预订时出大半。据魄销售人员介脱绍，预订（矮或者意向购窄买）比例一修般约占销售卡率的三分之轻一左右。沫房屋价格的乓成本构成主份要包括地价电、建材成本猛等。虽然当具前房屋销售摸价格增长与逝地价、建材渔价格上涨有抬直接的关系布，但需求的圆拉动也是一翁个重要的杠大杆。房屋销咸售价格最终释由市场需求诱决定，需求流市场的强劲辉增长促进了秘销售市场的连日益走强。淘销售市场状锤况良好，反援映出房地产鱼市场需求处译于旺盛阶段示，是市场升煌温的有力信急号。乞王8、关于否楼盘的建设率规划状况舱在调查对象亚中，项目在擦建或规划建新设二期以上驼的占迷28.5%拜左右，有的海项目甚至有粗三、四期。唱2004年父是海口房地漂产全面、持剖续、大幅升户温的一年，垮在整体市场净回暖的条件绘下，受销售拣旺势的影响彻，在用地条绢件允许的前碌提下，开发勒商大都有意抽持续投资，策以期获取更摧大利润。请开发商对项扛目进行的分戏期建设，虽丘然受行政因崖素、资金等那方面的影响界，但也反映燕出开发商对企市场需求的锅认知程度及益其判断能力煮的提高以及货对市场风险皇防范意识的卧加强，投资鸽趋于理性，特不一哄而上纯，而是遁序顽渐进。扯仆9、关于日购房消费群升体问题炒海口市的房侧产消费者按核地区划分，碎简单可分为堡岛内和岛外拾两类，岛外笨又可分为内外地、港澳台橡地区以及国获外寒3类。据销庆售人员介绍叨，岛内、外腾消费者约各炭占50%。员根据销售人选员提供的有事关数据，调尘查人员对消挂费者在房产城面积、所在换区