库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告

库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告（代项目建议书）新疆雄达投资有限公司第35页库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告（代项目建议书）新疆雄达投资有限公司

工程名称：库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告（代项目建议书）目录TOC\h\z\t"样式1,1,样式2,2"1、总论 51.1项目概况 51.2项目简介 61.3编制依据 71.4投资与资金来源 81.5指导思想及建设目标 81.6项目效益 91.7项目存在的问题及建议 92、项目背景及建设的必要性 102.1项目背景 102.2项目建设的必要性 102.3项目建设的可行性 123、规模确定 143.1商业街现状 143.2存在问题 143.3规模确定 143.4小城镇“商业街”功能 153.5未来的“商业街”建设目标 154、场址选择及建设条件 174.1场址选择 174.2建设条件 185、建设方案 225.1设计指导思想 225.2设计原则 225.3总平面布置 225.4建设方案比选 235.5项目建设内容 245.6工程建设方案 245.7公用工程技术方案 256、消防 286.1室外消防设计 286.2室内消防设计 287、环境保护 297.1施工中的环境保护 297.2运营期间环境保护 298、节能 318.1设计依据 318.2节能措施 319、项目管理 339.1组织管理 339.2资金管理 339.3质量管理 349.4招投标管理 349.5建设项目进度安排 3510、组织机构、人力资源配置 3710.1组织机构 3710.2人力资源配置 3711、投资估算及资金筹措 3811.1投资估算 3811.2资金筹措 3911.3投资计划 4012、效益分析 4112.1经济效益分析 4112.2社会效益分析 4312.3环境效益分析 4313、结论 43附件：1、编制可行性研究报告（代项目建议书）委托书2、建设单位自筹资金承诺书3、建设项目选址意见书4、建设项目水电暖配套协议书附表：1、销售收入及税金计算表12-12、总成本费用估算表12-23、损益表12-34、财务现金流量表12-45、库车东盛名吃城建设项目6、“东盛名吃城”平面规划布置图7、东盛名吃城商业用房方案图

1、总论1.1项目概况1.1.1项目名称东盛名吃城建设项目1.1.2项目建设地点阿克苏地区库车县城区1.1.3项目建设单位及法人代表项目建设单位：新疆雄达投资有限公司法人代表：1.1.4建设项目规划及项目建设内容（1）建设项目规划根据库车总体规划，该地块为居住、饮食、文化、娱乐、休闲一体的商业街区，按照这个指导精神进行了详细规划，迎天山路规划住宅，沿东站路及整个地块规划了整体商业街区，集饮食、文化、娱乐、休闲等各种生活消费功能齐全的商业服务模式且配套设施完善。基本实现购物、餐饮服务、文化、娱乐、休闲为一体的综合消费功能。（2）建设项目内容及投资①新规划名吃城居住用房18900平方米，投资3024万元。商业用房62625平方米，投资13777.5万元（按每平米2200元包括建筑主体、内外装修、中央空调、采暖等）②道路、绿化、给排水、供电、照明、供热、消防、城市配套费等各项间接费用（500元/平米）4076.25万元。合计项目总投资20877.75万元。（3）建设项目实施计划项目实施商业、居住两部分进行，商业用房(2012年6月-2012年11月):建设商业用房及室外配套工程。商业项目投资17853.75万元。居住用房(2012年8月-2013年11月):建设居住房18900平方米，投资3024万元。1.2项目简介该项目区块位于阿克苏地区库车县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。南面对库车国际大酒店该酒店为库车县较大酒店之一，南距库车县二中仅几百米。是库车县政治、经济、文化、交通中心。近年来，库车县高度重视城区建设的规划及实施。该项目根据现代社会消费思想定位，集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活消费功能于一体，迎合了现代时尚消费理念。我公司认为该项目具有良好的投资收益环境。按库车县规划指导思想确定了投资方向，为库车县人民创造一个全新的生活消费方式，投资建设集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间。1.3编制依据（1）库车县总体规划图。（2）国家颁布的有关建筑设计规范和设计文件编制深度（3）委托单位提供的其他有关资料。1.4投资与资金来源1.4.1总投资项目总投资20877.75万元。，全部为固定资产投资。1.4.2资金来源项目资金主要来源：自筹1.5指导思想及建设目标以便民、利民、为民和满足居民现代综合消费理念为目标，遵循科学规划、合理布局、因地制宜、市场运作为主的原则，按步、分区、有序地推进库车县“名吃城”建设。形成满足生活消费需求的多种消费功能于一体的综合消费服务网络，实现居民在该商业区内购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能完善的一站式消费需求。1.6项目效益1.6.1经济效益项目实施以后，经营收入主要来自商业房销售。商业面积62625平米（售价按每平米均价0.6万元）商业销售额37575万元，住宅18900平米（按每平米0.3万元）住宅销售额5670万元，建设成本：①房屋建筑：居住用房18900平方米，投资3024万元，商业用房62625平方米，投资13777.5万元（按每平米2200元包括建筑主体、内外装修、中央空调、采暖等）②道路、绿化、给排水、供电、照明、供热、消防、城市配套费等各项间接费用（500元/平米）4076.25万元。合计项目总投资20877.75万元。③土地出让金3千万元④拆迁补偿费⑤城市配套费（按每平米80面积81525平方米）652.2万元⑥管理费⑦税收⑧利润20877.75万元年税金及附加3.59万元；税后：项目全部投资的财务内部收益率：12.37%；投资回收期6.27年；财务净现值为4.37万元，大于零。从财务上讲项目是可行的。1.6.2社会效益项目实施后，社区商业设施完备、业态齐全、商业网点较多、网点布局便于社区居民消费，商业服务质量、技能水平较高，满足社区居民的商业需求。1.7项目存在的问题及建议（1）该市场项目的建设必须与库车县建设的发展规划和环境建设要求同步，做到有计划、有重点实现建设任务；（2）为保证市场的繁荣，结合当地经济发展水平，做到多功能规模化规范化商业模式奠定基础。2、项目建设的必要性2.1项目建设的必要性2.1.1项目建设实现繁荣商业，“名吃城”是扩大城镇居民消费的有效途径，是坚持以人为本，满足居民综合服务的迫切需要，是多种商业流通的主要渠道，具有提供购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能完善的一站式消费需求。“名吃城”的项目实施可带动库车县的商业水平的提升和增加库车县的就业率，“名吃城”在管理上将实施现代的标准化、规范化管理模式，打造成一个功能多样、消费便捷、经济的交易环境。2.1.2项目建设拟建项目的建设，将全面创新，设施完善，优化服务，规范经营；开拓市场、扩大经营区域、扩大就业、服务社会、提高商业竞争能力、占领市场制高点，项目建设十分迫切，非常必要。2.1建设好此项目，可以为广大群众提供多元化的就业机会，企业增收，而且有利于促进购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能的互动。有利于库车县的建设发展，有利于吸引更多的人将目光聚焦库车县来，因此建设此项目十分必要的。2.2项目建设的可行性2.2本项目的建设是符合国家政策和投资方向的。2.2该项目区块位于阿克苏地区库车县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。南面对库车国际大酒店该酒店为库车县较大酒店之一，南距库车县二中仅几百米。是库车县政治、经济、文化、交通中心。近年来，库车县高度重视城区建设的规划及实施。该项目根据现代社会消费思想定位，集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活消费功能于一体，迎合了现代时尚消费理念。我公司认为该项目具有良好的投资收益环境。按库车县规划指导思想确定了投资方向，为库车县人民创造一个全新的生活消费方式，投资建设集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间。2.2本项目的建设及运营，所需水源、电力、交通、通讯等基础条件均便捷优越。2.2库车县是历史形成的区域性商贸和物资集散中心，为历代“商家必争之地”。近年来，商业服务设施不断完善，市场交易量年年递增，商业流通高速发展。随着城市的发展，人口将不断增长，对现代新型商业模式的需求日益迫切。因此打造一个购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间是当务之急，也是库车县经济发展的客观要求。3、规模确定3.1商业街现状该区域位置目前现状是一些散乱脏差的老旧房屋，严重影响城区观感，和周边的建筑形成鲜明的对比。3.2存在问题区域内散乱脏差小摊小贩遍布，时常发生交通堵塞，商业交易无序严重影响城区观感，环境不卫生，需要通过进一步的整合改造。3.3规模确定依据规划“名吃城”新建房屋建筑面积81525平方米，其中商业建筑面积规模为62625平方米左右，商业居住建筑面积18900平方米。本项目“名吃城”，集中设置沿街式商业服务网点,“名吃城”设施完备、功能齐全便于居民消费。商业服务质量、技能水平较高，满足居民的多种商业需求。3.4“名吃城”功能根据居民的消费水平和生活需要“名吃城”具备以下基本服务功能：一是购物功能，超市、便利店、药店、服装等服务，主要为居民提供主、副食品和生活日用品；二是餐饮服务功能，主要提供各种不同区域饮食文化早中晚餐、宴请宾客、快餐、订餐及送餐服务；三是文化服务功能，主要提供文化课辅导中心、舞蹈培训中心等各类培训中心；四是娱乐服务功能，主要提供KTV、电玩城等服务；五是休闲服务功能，主要提供咖啡屋、健身中心、茶饮中心、洗浴中心、医疗保健、美容美发店等服务。3.5未来的“商业街”建设目标一是鼓励有实力的商业服务企业加盟名吃城。二是根据功能划分经营区域使各种功能经营明确、规范、有序、易于管理。三是促进就业积极引导失业和待业人员加入到名吃城的经营、服务、劳务、管理中来。把就业与促进商业经济发展有机结合起来。4.1场址选择4.1.1场址选择原则库车县“名吃城”建设场址方案的确定、选择上遵循以下原则进行：（1）符合库车县总体规划（2）有利于市场人流、货流集散，确保内外交通顺畅安全，并于城区公共设施联系方便，互不干扰（3）满足使用功能，兼顾项目区远期发展，能满足远期发展的需要（4）综合考虑日照、采光、消防、配套建设及管理要求，创造方便、舒心、安全的消费环境（5）充分考虑社会、经济、环境三方面的综合效益4.1场址选择方案4.1.2场址选择方案选择库车县“名吃城”场址的选择，依据库车县总体规划，场址位于商业建设用地。该方案的优点：（1）位置集中，方便交易，利于管理（2）位置利于集散、安全，远离污染源（3）新建项目布局合理（4）地域优势显著“名吃城”项目拟建于库车县，本场地主入口位于库车县主干道东站路，该项目一期工程用地为规划建设商业用地。有部分老旧房屋拆迁，基地地势平坦，只需稍加平整即可施工。基础设施条件良好，交通便利，地理位置非常优越。4.2建设条件4.2.1地理位置该项目区块位于阿克苏地区库车县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。南面对库车国际大酒店该酒店为库车县较大酒店之一，南距库车县二中仅几百米。是库车县政治、经济、文化、交通中心。4.2.2地形、地貌和地质条件（1）场地地形、地貌拟建项目位于库车县城区，地貌属冲积平原区。场地已被平整，地形较平坦。（2）场地工程地质条件及水文地质条件拟建场地区域地质构造稳定，200m范围内无活动性断裂通过，无不良地质作用。在勘探深度范围内土层成层稳定，水平和垂直方向土层分布均匀，物理力学性质好，适宜建筑。库车县抗震设防烈度为8度，场地及周围无不良地质现象，适宜建筑。4.2.3气象、水文条件库车县地处欧亚大陆中心，项目所在区气候属典型的大陆型干旱气候。具有南疆气候特征：冬季寒冷，夏季炎热，日温差大，光照充足，热量丰富，降水少，四季分配不均衡；蒸发强烈，相对湿度低，灾害性气候多。年平均气温6～13℃，最高（七月）平均气温22.3℃，极端高温达37.7℃，最低（一月）平均气温-11℃，极端低温为-36.5℃，年平均降雨量30～45mm，多集中于6～9月，年平均蒸发量为1395.5mm，盆地内多风，多出现在5-7月份，风向为西北和西南风，最大风速21m/s，6级以上大风天数全年达23次，其中8级以上大风2次，年平均风速2.5m/s。4.2.4交通运输、通讯条件库车县东临轮台，西接新和、拜城，北与和静县相邻，南通沙雅等地，已形成了民航、公路、铁路互相交织的立体化交通网络。国道３１４线贯穿全县五乡一场一镇，国道２１７线连接天山南北，国、省道、县乡公路纵横交织；民航机场与自治区首府乌鲁木齐定期通航；南疆铁路横贯库车县城，使库车与亚欧第二大陆桥紧密相连。目前，库车新机场正在建设，延伸至和田的217国道改扩建项目已建成通车，成为新疆第二条沙漠公路，目前，正在开工建设的交通项目有：库车新机场、库尔勒至库车、库车至阿克苏的高速公路，库（车）-阿（克苏）铁路复线、库（车）-俄（霍布拉克煤矿）铁路专线、乌什口岸等。这些工程建成后，库车的区位优势将更加明显，交通条件将更加便捷。这必然为库车县融入世界经济体系和商品大流通创造了极为有利的条件。库车区位优势突出，使其具有十分明显的东联西出、北上南下的功能。库车县是名副其实的阿克苏地区的东大门，是内地联通南疆的重要枢纽。以库车、沙雅、新和、拜城四县为经济共同体的“大库车经济圈”的形成，必将使四县在资源配置上更加优化和合理。大库车经济圈将形成南联和田，北联天山北坡经济带，西联阿克苏、喀什，东联库尔勒的战略格局，成为继乌鲁木齐、奎屯、库尔勒之后新疆的四大交通枢纽。在大库车经济圈中，库车县具有核心的地理位置，具有东联、西出、南通、北拓的功能，正好满足了商贸流通业业发展需要和综合化的要求。库车县中国联通、中国移动、中国电信三大移动电话也已开通，在库车县已形成相当的用户群体。4.2.5市政条件项目所在地供暖、给水、排水管网及电力、通讯设施已经具备，本项目建设及运营期所需水电等设施完善均可满足商业运营需求。4.2.6施工条件库车县施工企业众多，施工力量雄厚，完全有能力承担该项目；施工期水、电均可在城镇内解决。库车县地下水位较一般，且地下水对建筑材料有一般腐蚀性，需做基础防腐，建筑工程所需部分材料如砂、砾石、水泥、钢材等均可在本地供应。4.2.7社会经济状况随着国家西部大开发战略和自治区优势资源转换战略的大力推进，库车县经济社会持续快速发展，综合经济实力有了很大增强。2009年，库车县生产总值为57.09亿元，同比增长16.6%。其中，第一产业11.64亿元，同比增长15.93%；第二产业29.46亿元，同比增长20.35%；第三产业15.99亿元，同比增长10.70%。全口径财政收入14.07亿元，人均生产总值已超过3000美元。工业化、信息化、城市化、市场化、社会化正全面提速，已有的优势更加突出，潜在的优势日益显现，服务业发展的动力明显增强，多年积蓄的力量正在释放。电信网络和金融机构遍布城乡，教育、文化、卫生和体育等设施已有一定规模。基础设施日趋完善和雄厚，为库车县今后商贸流通业发展提供了强有力的支撑。自治区“十二五”规划把库车置于新疆优先发展的突出位置，列为自治区重要的石化、煤电基地。阿克苏地区也把库车定为重要的能源化工基地和地区东部区域中心城市，全力打造以库车为中心的塔里木石化城，中石化集团把库车确定为西部建设的重要化工基地，部署了一批油气上下游化工项目，使库车逐步成为自治区和阿克苏地区经济发展中的重点区域之一。4.2.8项目实施的保证条件（1）政策环境：中央新疆工作座谈会的胜利召开，对推动新疆跨越式发展和长治久安作出了战略部署，制定了一系列政策如新疆率先进行资源税费改革，对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两免三减半”优惠，中央投资继续向新疆维吾尔自治区和兵团倾斜，鼓励各类银行在偏远地区设立服务网点，大力支持非公有制经济和中小企业的发展，切实改善民生，加强基础设施建设，推进新型城镇化建设，自治区关于经济社会发展的所有政策措施、财政投入、项目支付都要向南疆等困难地区倾斜等。这一系列政策出台应该说给库车县商贸流通业的发展提供了难得的历史机遇。这些机遇表现在：一是依托库车县优势资源开发，加速产业结构的调整；二是给石油化工、煤炭、、电力、建材等企业和农副产品加工企业的物流业带来新的发展空间；三是为信息服务业、现代物流业、社区服务业等现代服务业的发展带来了契机；四是为库车县的企业拓展全国市场和中亚、南亚市场，东西联动，发展地边贸易创造了条件。（2）资源优势：库车县地域辽阔，总面积1.54万平方千米，库车县地理位置十分独特，资源得天独厚，是一个典型的资源性地区。库车县有三大资源优势：一是矿产资源目前库车境内已探明的天然气储量占塔里木盆地探明储量的90%，原油储量占探明储量的92%，凝析油储量占探明储量的95%。境内已探明的油气田有雅克拉、塔河、东河塘、亚哈、伊奇克里克、大涝坝、依南、依深、迪那2、亚肯背斜等。库车矿产资源也极为丰富，全县煤炭资源已探明储量达32亿吨，远景储量达1000亿吨。主要是气煤、焦煤和肥煤，发热量均在7500大卡以上，可广泛用于炼焦、发电和发展煤化工业。库车境内的俄霍布拉克煤矿，经查储量达10.5亿吨，是西北地区保存最完整、含量最大、开采条件最好的整装煤田。此外，境内石英沙、岩盐、石膏、陶土、石灰石、大理石、铁、锰等十余种矿产均有较大的储量和开采价值。二是水土光热资源库车水土光热资源丰沛，是国家、新疆重要的商品粮、商品棉、畜牧基地，也是著名的瓜果之乡。全县耕地面积达79万亩，可垦荒地约350万亩，全国最长的内陆河塔里木河流经县域，地下水年总补给量达7.14亿立方米，年富余水为3.74亿立方米。库车小白杏、小刀、花帽、紫羔皮、地毯、药桑椹汁、木纳格葡萄等名优特产品驰名中外。库车属于大陆性暖温带干旱气候，是全国年平均晴天最多的县（市）。夏季白天日照最长达16小时，冬季白天日照最短也达10小时以上。丰富的水土光热资源,为库车县不仅完全满足现代农业和工业的发展的需要,也为现代商贸流通业发展提供了坚实的保障。三是旅游资源库车县历史文化遗产十分丰富，是西域历史、文化、自然的博物馆。境内星罗棋布的石窟、古城堡、烽火台等文物多达80余处，有洞窟500余个，壁画面积2万平方米。在龟兹古遗址中，被列为国家级重点文物保护单位6处，自治区重点文物保护单位的19处，县级以上保护单位69处。境内著名旅游景点有克孜尔石窟、库木吐拉千佛洞、龟兹古城、苏巴什古城、克孜尔尕哈烽火台，大小龙池、天山神秘大峡谷、塔里木河沿岸原始胡杨林等。库车具有浓郁的民俗风情。库车维吾尔族乐舞与其他地方的维吾尔族乐舞相比，无论从服装舞姿、演奏乐器，都可以看出是与龟兹乐舞一脉相承的，它消化吸纳了民间杂技艺术的因素，将维吾尔族先辈们的生活融入高亢、热烈的乐舞之中。（3）市场优势：库车县已经形成了明显的批发零售、住宿餐饮、娱乐休闲、物流配送、社区服务、信息服务等商贸流通业的市场体系框架。国际商贸城、南疆最大的（4）人才优势：项目区具有一批技术人员，可满足项目实施的人才需求。（5）基础设施条件：库车县交通便利，有良好的运输条件，而且水电气设施齐全，通讯、电力设施条件良好，具备良好的建设条件。5、建设方案5.1设计指导思想根据有关文件精神，本项目坚持“以人为本”、“可持续发展”、“构筑和谐社会”的设计思路，设计在充分考虑满足使用功能的基础上，合理进行功能分工，结合当地地理条件、经济发展水平、气候特点、各民族人民生活习惯及传统等因素因地制宜综合考虑。5.2设计原则（1）严格遵守国家的法律、法规和规范，符合库车县总体规划规划（2）满足近期使用功能，兼顾项目区远期发展的需要；（3）遵循安全、卫生、实用、经济、便利、美观的原则，力求功能分区合理，规划布置紧凑；（4）建筑风格与周围建筑协调统一，成为一个整体；（5）因地制宜，结合当地气候条件、资源条件及材料供应条件等因素，尽量采用新型节能、环保材料；（6）室外配套设施齐全，利于降低造价。5.3总平面布置拟改建的“名吃城”建设项目集中设置沿街式商业服务网点,商业服务设施相对集中，形成特色。在四周留有出入口，购物交通便利，主入口面向县城主干道东站路，便于商品流通和运输。场地内现状地势平坦，交通十分便利。场地的南面为住宅楼，区域内设有停车场、绿地、公厕。绿化用地，全部采用先进的喷滴灌技术，使环境整洁、优美。拟建的项目在不影响使用功能和安全的前提下，符合库车县总体规划，主要技术指标：总规划用地：27500平方米建筑占地面积：12000平方米规划建筑面积：81525平方米容积率:6.795.4项目建设内容（1）商业用房：长度228米，宽90米，主体六层，总建筑面积62625平方米。（2）商业街道路：长217米，宽40的商业街8680平方米。（3）室外配套设施：室外砼地坪6800平方米。5.5工程建设方案拟建工程，主要对住宅用房、商业用房、商业街道路、室外管网、供电、供热、中央空调等配套设施进行设计：（1）商业用房市场内用房，东面商业为地上五层地下一层，西面地上五层。自南向北呈“U”字型布置，“U”字中间为绿地和停车，临东站路20米为停车和绿化。拟建商业房主体结构形式采用框架结构。建筑高度20.8米，室内外高差0.6米。商业用房，室内净高3.6米，根据人流活动情况和消防规范要求设置疏散楼梯及电梯。属三级建筑工程，二级耐火等级，抗震设防烈度按8度设防，计算结构可靠度采用的设计基准期为50年。主体为框架结构，内外墙体采用加气混泥土块。门窗：外用铝合金断桥隔热门窗，内门为实木门，楼梯扶手：采用不锈钢扶手。建筑物立面规划对建筑高度的要求，沿街面一律设计高度为五层，立面需呈现代气息，以简洁明快为基本格调，色彩以浅色为主要格调。外墙材料保温层采用A级防火材料，外挂大理石并辅于线条装饰。居住用房：结构形式采用剪力墙结构形式。（2）商业街道路为C20硬质砼（180MM厚）上铺设广场面砖，下部回填600MM厚戈壁垫层。并按要求放坡。5.7公用工程技术方案5.7.1结构设计拟建项目为一般工业与民用建筑，根据建筑结构安全等级定为二级。计算结构可靠度采用设计基准期为50年，结构重要性系数为1.0，设计使用年限为50年，地基基础设计等级为丙级，施工质量控制等级为B级。本项目建设地点地下水埋深均1米，根据土壤盐分分析，场地土为硫酸盐渍土，对基础有中等腐蚀性，根据规范要求，需要对基础做相对应的防腐蚀处理。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），项目区地质构造简单，结构密实，地基承载力为120KPa，场地季节性冻土标准冻深为0.8米。拟建场地抗震设防烈度为8度，设计基本加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，设计特征周期值为0.35s，场地土为中软场地土，场地类别为Ⅲ类，拟建场地饱和砂土为非液化土，场地内无湿陷性土。整体结构形式采用砖混结构。条型基础为现浇C15毛石混凝土，板、梁、柱混凝土均采用现浇C20，钢筋HPB235（φ），HRB335（Φ），围护墙体采用M7.5砂浆砌MU10粘土实心砖。5.7.2采暖系统设计（1）热源：该工程集中供热中心供热，热媒为95℃～70℃低温热水。（2）供热负荷：热负荷指标：60w/m2（3）散热器选用四柱760型散热器，均落地安装；管道采用焊接钢管。（4）供热系统：与室外管网直接连接，采用异程水平串联式系统。（5）管道保温：管沟内干管采用岩棉预制瓦块保温；室外直埋管道采用聚氨脂保温，黄甲壳保护。5.7.3给排水设计（1）水源：水源利用市政自来水。从自来水管网引入两条给水管。（2）供水方式：利用城镇自来水压力供水。（3）排水设计：室内污水排水与雨水排水采取分流排放。通过排水管道排入市政排水管网。（4）管材：给水管选用PP-R管，公称压力1.0Mpa，排水管选用加厚UPVC螺旋塑料管。5.7.4电气设计（1）供电系统：本工程采用低压供电，电源采用380/220V，电缆直埋引入，电缆室外埋深0.8米。在电源总进线处做重复接地，工程接地系统为TN-C-S系统。（2）配电照明设计：本项目采用低压供电，电源采用380/220V，电缆直埋引入，电缆室外埋深0.8米。每层设楼层总控制开关，首层设总电源控制开关。配电线路按功能分区划分支路，插座回路单独回路配电，走道和楼梯等公共场所单独照明回路。各功能房间照度均按照度标准设置灯具。（3）弱电系统：每个房间均设电视插座，电视系统采用双向输出。各房间采用综合布线，传输介质为超五类双绞线。6、消防6.1室外消防设计名吃城商业用房的设计严格遵守《民用建筑防火规范》。它与周边建筑物之间的关系符合消防间距的要求。拟建工程耐火等级按二级设计，防火分区满足规范要求，疏散通道，门净宽度，楼梯段净宽度，楼梯及各房门设置位置符合消防规范要求。商业建筑用房设置了两部楼梯，可以满足人流消防疏散要求，符合消防规范。建筑物周围为环形通道，入口外消防通道四个，宽度全部大于6米，符合消防规范。建筑用房设室外消防系统，由市政向系统供水，并构成环状供水管网，室外消火栓用水量：25升/秒，消火栓给水系统设置两个室外水泵结合器，消火栓系统选用热镀锌钢管。6.2室内消防设计室内消防设计严格执行《民用建筑防火规范》、《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑灭火器配置设计规范》。建筑物耐火等级均按二级设计，防火分区满足规范要求，疏散通道、门净宽度，楼梯梯段净宽度，楼梯及各房门设置位置符合消防规范要求。本项目建筑体积超过10000立方米，根据《建筑设计防火规范》的要求，设置室内消火栓消防系统，室内消防用水量10L/s，2支水枪，每支水枪最小流量5L/s，室内消火拴的布置，保证消防栓可到达任何部位，室内灭火器设置严格执行《建筑灭火器配置设计规范》，灭火危险等级为中危险级，每层配备MF-5型磷酸铵盐干粉灭火器，配备间距不大于20米，设置与明显和便于取用的地点，且不影响安全疏散，设于专用灭火器箱内。7、环境保护为将本项目对环境的影响降到最小程度，施工及运营期间主要采取以下环保措施：7.1施工中的环境保护本工程施工期间要注意避免施工机械产生的噪音对周围环境的干扰，以及施工机械在施工和运输过程中产生的扬尘，对周围环境的不良影响。对于施工中产生的扬尘，要采取洒水等相应的措施，尽量使之减小到最低范围。材料要集中堆放，减少尘源，运输过程中要加盖蓬布或适当洒水，降低起尘。在项目的施工过程中，采取以上措施后可符合环保法规的要求。7.2运营期间环境保护为确保整个“名吃城”的正常运行，应重视周围环境的绿化、美化工作，加强对周围环境的保护。本项目设计时参照下列环保标准：（1）运营期噪声执行《城市区域环境噪声标准》“四类”标准；（2）施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》；（3）大气环境执行《环境空气质量标准》中的二级标准；（4）施工期排污水执行《城市水污染排放标准》（试行）的规定；（5）“名吃城”内每隔70米设置垃圾桶1个。（6）场坪排水主要是雨水、雪水、污水，排水方式有两种：一种是地面硬化时放坡2‰，排入市政排水管网。另一种是生物排水，排入广场的绿化带。排水管采用UVPC管材。结论：通过以上措施，将库车县“名吃城”建设对周围环境的不良影响降低为最小。8、节能8.1设计依据（1）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（2）《公共建筑节能设计标准》（3）《采暖通风与空气调节设计规范》（4）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）8.2节能措施节约能源是我国的一项国策，对国家在建筑节能等方面的要求，严格按国家和行业规范标准在建筑设计中予以体现。8.2.1建筑总平面布置的节能设计在建筑总平面的布置和设计中，建筑的朝向为坐南朝北，充分利用冬季日照，冬季最大限度地利用自然来增加房间的温度，多获得热量和减少热损失，夏季最大限度地减少聚热并利用自然能来降温冷却，并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。8.2.2建筑节能设计在建筑设计中，考虑本地区冬季寒冷，夏季太阳辐射强度大，春秋季的主导风向的气候特点，衡权利弊，兼顾不同类型的建筑造型，尽可能的减少房间的外围护面积，使体量不复杂，凹凸面少，以达到节能的目的。在建筑设计中，严格按《公共建筑节能设计标准》要求，本项目要进行节能设计。在体型上设计的尽量简洁以减少能耗，满足节能要求。在建筑物的朝向上采用南北向，主要房间的设置避开了冬季主导风向--东北风。建筑物每个朝向的窗墙面积比按规范要求设计，均小于0.70，外墙窗户均采用气密性良好的单框双玻塑钢窗。建筑平面及体型规整，体型系数为0.25，小于0.3满足规范中关于节能的要求，在设计中直接采用“关于采暖建筑实施节能50%的具体措施”，依据体型系数0.25，外墙用45毫米厚聚苯板保温，屋面保温用100毫米厚聚苯板，满足节能做法表的要求将节能50%以上。8.2.3采暖、通风等节能设计（1）采暖，采暖系统在设计中严格执行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》规范要求，本地区属寒冷地区，采暖期长，不论是从节省能耗或节省运行费用，本项目采用热水集中供暖系统。选择采暖系统制式的原则是在保持散热器有较高散热的前提下，保证各个供暖区能独立进行温度调节。在采暖设计中散热器尽量明装，并采用非金属涂料做外表涂刷材料，实验证明：散热器外表涂刷非金属性涂料时，其散热量比涂刷金属性涂料时能增加10%左右。对于大的空间，如大堂、门厅采用辐射供暖设计，室内高度方向的温度梯度很小；同时，由于有温度和辐射照度的综合作用，既可以创造比较理想的热舒适环境，有可以比对流采暖时减少15%的能耗。所有带热或低温的管道均采取保温措施，以降低能耗。（2）通风与空气调节，在室内设有通风窗，采用自然通风。（3）在满足用水功能的前提下，选用节水型器具。采用高效、低耗的设备及器材。（4）拟建工程于其它建筑的建筑隔声及防噪声设计均按国家规范严格执行，采光、照明及热工设计均按有关规范标准执行。9、项目管理9.1组织管理项目运做严格按基本建设程序操作，项目管理实行项目法人责任制。工程建设采用监理制，严格按照设计标准进行施工，确保项目顺利完成，达到预期效益。为保障工程顺利实施，确保工程建设质量，应建立健全相应的组织管理机构，为项目的规划设计、资金筹措、组织实施、质量保证及工期提供组织保障。明确各级职责，责任人层层签定责任书并将此项工作纳入领导班子任期目标考核内容之中，实行一票否决。为顺利实施该项目，明确各级领导责任与组织协调各部门工作。项目的实施实行项目法人制，雄达投资有限公司成立了“名吃城”建设项目领导小组，下设项目办公室，法人代表为熊朝国。领导小组：由张学礼任组长项目办公室：设在项目区项目实施单位在财务部门设项目专项资金帐户，资金的使用必须经过项目法人代表，做到专款专用和资金的及时足额到位。项目建设期及生产期组织机构责任关系：项目执行监督小组→项目执行小组→项目办公室→“名吃城”建设项目9.2资金管理项目资金主要部分自筹，项目的财务管理必须严格按财务制度的有关规定进行运作，在银行设立专户，实行专款专用。资金的划拨严格按照国家规定专项资金管理办法。由项目管理办公室根据工程进度、质量情况拨付，并预留竣工尾款，待竣工验收合格后拨付，对资金的安排坚持与任务落实、配套资金落实和建设成效挂钩。各项工作的实施管理必须采取合同管理，按合同条款及任务完成情况分配、支付资金。9.3质量管理严格执行国家基本建设项目管理程序、标准，保证工程质量。项目建设管理实行“项目法人负责制、招标投标制、建设监理制、合同管理制”，建立健全质量保证体系。对工程所需设备、材料，统一由项目管理办公室进行招标采购，确保设备、材料质量。在进度管理上施工单位必须做好施工工期的计划安排，报工程监理部门审查后执行。严格按施工规范、设计图纸进行施工，按有关程序进行施工、验收。9.4招投标管理（1）招标方案依据本项目的招标依据《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，有关规定，确定该建设项目的招标方案。（2）招标范围根据有关规定，工程勘察、设计、监理等项目，单项合同估算在30万元以下时，可以不进行招标。单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标；建筑安装工程单项合同估算在100万元以上，要进行招标；设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上，需进行招标。根据以上规定，“名吃城”拟建项目需进行招标。（3）招标组织形式本项目的招标组织形式采用委托招标。必须委托具有相关资质的招标代理机构。（4）招标方式依据《中华人民共和国招标投标法》，结合本项目具体情况，招标方式采用公开招标形式。（5）招标基本情况招标基本情况表（9-1）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√设备重要材料其他9.5建设项目进度安排项目实施过程包括五个阶段，即实施准备阶段、方案设计、招标及施工准备、工程施工、竣工验收。具体计划如下：（1）项目可研与评估审批：计划在2012年5月底完成。（2）方案设计：根据项目的批复，立即开展初步设计工作，计划在2012年6月初完成。（3）施工图设计及招标：根据项目施工图设计，开展土建工程招标，同时进行施工前“三通一平”准备工作。计划在2012年5月底完成。（4）工程施工：2012年6月初各项工程进入全面施工，计划在2012年12月初完成。（5）竣工验收：2012年12月底进行竣工验收并交付使用。项目实施进度见表9-1项目实施进度表9-1序号项目阶段2012年5678910111可研与评估2方案设计3施工图设计及招标4工程施工5竣工验收10、组织机构、人力资源配置10.1组织机构工程完成后产权属雄达投资有限公司，工程管理维护责任由雄达投资有限公司承担，做到工程验收合格后及时办理交接手续，建立“名吃城”二级管理体系，具体管理由该团生活服务公司负责，下设：总经理办公室、市场部、营运部、安全保卫部、工程与绿化部、财务部。制定出工程维修、养护、卫生、收费、等各项规章制度。进行市场日常巡查及维护，确保市场经营活动正常运行，充分发挥市场效益，按时收取卫生费、房屋租赁金。10.2人力资源配置为切实提高“名吃城”工程项目建设的管理水平，保证其正常运行，实现其应有的社会效益和经济效益，人员的配置比例为中层以上管理人员占15%为2人，工程技术人员占10%为1人，一线服务人员占60%为6人，其他后勤人员占15%为1人。人数视实际需要及市场经营情况而定。11、投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1估算编制依据（1）“名吃城”平、立、剖面图。（2）阿克苏地区单位估价汇总表（3）全国统一安装工程预算定额（4）疆维吾尔自治区补充预算定额（土建工程1998年）（5）全国统一建筑工程基础定额（上、下册1995年）（6）新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额（2004年）（7）阿克苏计划委员会相关文件及库尔勒地区2012年土建安装单调结算信息价（8）国家计划委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）（9）国家物价局、建设部[1992]价费字479号“关于发布建设监理费的通知”（10）土建工程：项目建（构）筑物土建工程造价，主要参考该项目拟建地区近期类似工程有关预、决算指标和相近定额、估价表，综合本工程所含各建（构）筑物特点进行适当调整后，以元/米、元/平方米、元/座等指标计算。11.1.2投资估算“名吃城”建设项目总投资估算为万元（见表11-1），其中：土建费用149.30万元，其它工程费18.06万元，基本预备费为1.67万元。项目总投资估算表11-1序号工程或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占投资额%建筑工程费设备购置其他费总值单位数量指标(元/m2)1建筑安装工程费用149.30881.1小城镇“商业街”135.90135.90m21569.740950.001.2辅助工程13.40m2室外场坪6.406.40m2800.0080.00室外管网3.003.00m50.00600.00室外绿化4.004.00m22000.0020.00第一部分费用合计149.302其他费用18.06112.1前期费用2.002.002.2土地使用费2.152.1515元/m22.3建设单位管理费2.242.241.50%2.4工程设计费3.733.732.50%2.5工程勘察费2.242.241.50%2.6工程监理费3.733.732.50%2.7委托招投标费0.820.820.55%2.8质量监督费0.370.370.25%2.9施工图纸审查费0.210.210.14%2.10消防基金0.570.574元/m2第一、二、三部分费用合计167.363基本预备费基本预备费1.671.671.00%1工程总造价270.1211.2资金筹措资金来源：自筹11.3投资计划本项目建设总投资万元，计划六个月内完成投资建设。详见年度投资计划表投资估算表11-2年度投资计划表11-2工程名称建设年限资金使用期投资额“名吃城”6个月2012.5-2012.11万元其他工程6个月2012.5-2012.11万元12、效益分析12.1经济效益分析12.1.1经济评价依据依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版1993年，对拟建项目的推荐方案进行经济评价，从而论证本项目的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。12.1.2基本参数确定本项目为新建项目，建设期确定为半年，2012年12月可投入使用，运行期定为50年，建设期间投资一次到位。12.1.3财务评价（1）销售收入本项目销售收入主要来自销售商业房和住宅，其中：商业房面积62625平方米，每平方销售均价0.6万元。居住用房18900平方米，每平方销售均价0.6万元（2）税金计算本项目销售税金及附加有：各种税合12%（3）成本计算①工资及福利费及水、电、暖费，推算本项目每年5万元。②折旧费：新增固定资产折旧年限按20年，残值按5%计取，综合折旧率为5%，固定资产投资为270.12万元，每年折旧费为12.83万元。③摊销费：前期工作费计入无形及递延资产，按5年摊销。④修理费：按折旧费的10%计取。⑤管理费：根据原市场多年实际发生额，测算本项目每年为2万元。⑥总成本：总成本费用估算详见附表12-2。（4）利润分配：利润总额扣除所得税金，计提10%法定盈余公积金后为可分配利润，详见附表12-3。（5）盈利能力分析：根据附表12-3、12-4可得到以下财务评价指标：税后：财务内部收益率13.19%，财务净现值（I=12%）8.9万元，投资回收期为6.06年。税前：财务内部收益19.37%，财务净现值（I=12%）为58.44万元，投资回收期为4.67年。投资利润率=年均利润总额/总投资×100%=14.73%投资利税率=年均利税总额/总投资×100%=16.11%（6）敏感性分析根据本项目特点，进行所得税后全部投资的敏感性分析。预计各种不确定因素对项目的影响程度，通过对销售收入、固定资产投资和经营成本因素做变化因素计算，分析指标为内部收益率和投资回收期，得到如下结果。++各种不确定因素中，销售收入敏感性最强，固定资产投资次之，经营成本较低。从以上财务评价看，税后财务内部收益率13.19%，大于基准收益年12%；投资回收期6.06年；财务净现值为8.9万元，大于零。从财务上讲项目是可行的。12.2社会效益分析项目建设为功能齐全、设施完善、购物环境更好的商业一条街，是构建和谐社会的重要内容，是扩大城镇居民消费的有效途径，是坚持以人为本，满足居民综合服务的迫切需要，项目实施后，不仅会更加繁荣市场，促进农场职工生活水平的提高，有利于增强库车县的经济地位，有利于推动农场产业结构的调整，发展城区经济，促进商品的流通，带动相关产业的发展，增加就业机会。还有利于社会稳定，民族团结。12.3环境效益分析本项目的建设与周边的建筑物间距适当，互不影响，对原环境不构成破坏。相反由于它的建成将会改变脏乱差环境面貌，使周围环境在视觉上更加和谐美观。对于建设期的垃圾及及运营期的污物及污水，均采用相应的处理方法进行及时处理，使拟建项目及运营对周围环境的不良影响降至最小。其内部环境也满足使用的安全卫生要求。13、结论本项目建设符合库车县的发展规划，既改善了城区面貌又繁荣了库车县的商业，还带动了商业产业提升，又增加了就业。一致认为这是建设社会主义和谐库车的具体体现，是一件利国利民的好事，本项目符合国家的产业政策，是一项民心工程。实施后，不仅可取得较好的社会效益，而且能够产生一定的经济效益，为企业增加新的利润来源，给下岗职工提供再就业机会。自筹资金承诺书新疆雄达投资有限公司“名吃城”建设项目，项目计划总投资为万元，其中：配套自筹资金为万元。新疆雄达投资有限公司承诺：保证自筹资金万元能足额配套到位。目录TOC\h\z\t"样式1,1,样式2,2"1、总论 51.1项目概况 51.2项目简介 61.3编制依据 71.4投资与资金来源 81.5指导思想及建设目标 81.6项目效益 91.7项目存在的问题及建议 92、项目背景及建设的必要性 102.1项目背景 102.2项目建设的必要性 102.3项目建设的可行性 123、规模确定 143.1商业街现状 143.2存在问题 143.3规模确定 143.4小城镇“商业街”功能 153.5未来的“商业街”建设目标 154、场址选择及建设条件 174.1场址选择